Высшим органом управления жилищного кооператива является. Последовательность действий лиц создающих жилищный кооператив

Юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами (п. 1 ).

В соответствии со ст. 115 ЖК РФ органами управления жилищного кооператива являются:

1) общее собрание членов жилищного кооператива;

2) конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;

3) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива. Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива (ч. 2 ст. 116 ЖК РФ).

Как правило, высший орган управления должен собираться не реже одного раза в год на очередные общие собрания. Представляется, что в жилищных кооперативах очередные общие собрания (конференции) должны проводиться чаще. При определении периодичности проведения таких собраний следует, например, учитывать тот факт, что в силу ч. 2 ст. 121 ЖК РФ заявления о приеме в кооператив новых членов должны утверждаться решением общего собрания членов жилищного кооператива. Исключение члена жилищного кооператива из кооператива также производится на основании решения общего собрания членов кооператива (конференции) (ч. 3 ст. 130 ЖК РФ).

Между очередными общими собраниями (конференциями) по мере необходимости могут проводиться внеочередные общие собрания (конференции). Сроки созыва очередных и внеочередных общих собраний членов жилищного кооператива (конференций), вопросы, по которым могут созываться внеочередные общие собрания и лица, которые могут требовать такого созыва, должны определяться в уставе кооператива.

Как правило, к компетенции высшего органа управления юридического лица относится утверждение учредительных документов юридического лица, а также внесение в них изменений и дополнений; установление правил приема граждан и юридических лиц в кооператив; установление прав и обязанностей членов кооператива; утверждение положений о порядке избрания и деятельности органов юридического лица, определение случаев и порядка реорганизации и ликвидации юридического лица; утверждение годовой отчетности и др.

Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, - более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании. Решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива. Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля за его деятельностью. Решение общего собрания членов жилищного кооператива оформляется протоколом.

Согласно ч. 1 ст. 118 ЖК РФ правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива. Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом кооператива).

Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива. Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции).

Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива (ч. 1 ст. 119 ЖК РФ).

Председатель правления жилищного кооператива:

1) обеспечивает выполнение решений правления кооператива;

2) без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;

3) осуществляет иные полномочия, не отнесенные настоящим Кодексом или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.

Председатель правления жилищного кооператива не только должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно. По требованию членов кооператива он обязан возместить убытки, причиненные им кооперативу (п. 3 ). При этом в силу прямого указания п. 3 в тех случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива на срок не более чем три года. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива. Члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива.

Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии (ч. 2 ст. 120 ЖК РФ).

Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива:

1) в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год;

2) представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;

3) отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.

Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.

Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива определяется уставом кооператива и другими документами кооператива.

Что такое жилищно-строительный кооператив, в чем особенности составления Устава ЖСК, его регистрации, и какие изменения должны быть в соответствии с поправками в законы.

Что такое ЖСК (жилищно-строительный кооператив)

Участие в жилищно-строительном кооперативе, или ЖСК, - один из распространенных способов купить квартиру в новостройке.

Сущность ЖСК определяет ст. 110 главы 11 ЖК РФ: в законе говорится, что ЖК и строительный жилищный кооператив - это кооперирование физических или юридических лиц на добровольной основе, с целью обеспечения их нужды в жилой площади и руководстве домом.

Также там сказано, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы - это потребительские кооперативы. Все потребительские кооперативы делятся на два вида: те, чьей основной деятельностью является получение прибыли, и те, кто расходует паевые взносы участников. ЖСК - второй вид, они не созданы для получения прибыли. Жилищно-строительные кооперативы, созданные позже 01.12.2011, при приобретении допуска на строительство ЖСК выступают как застройщик.

Чем же отличаются ЖК и ЖСК? Члены жилищного кооператива- это те, кто купил уже готовые квартиры, и средства, собранные с членов ЖК, расходуются на обслуживание здания, восстановление, ремонт и т.д. Члены ЖСК кооперируются для того, чтобы построить дом, в котором они будут жить, и в дальнейшем его содержать. Его правовой статус определяется Жилищным кодексом, а гражданско-правовые свойства - Гражданским кодексом. Кроме них, статус ЖСК определяется Уставом.

Главный орган ЖСК - общее собрание или конференция, если количество членов ЖСК более 50 человек и такая форма прописана в Уставе жилищного кооператива. Проведение общего собрания возможно только если в нему участвует больше половины участников ЖСК и его решение принимается, только если за него проголосовало более половины присутствующих. Требования протокола общего собрания, которым оформляются решения, становятся обязательным для всех участников кооператива.

Общее собрание выбирает Правление ЖСК из членов объединения, во главе с председателем правления. Компетенции Правления прописываются в уставе. Председатель и правление должны добросовестно и разумно воплощать намерения кооператива, выражать его потребности. Экономическую деятельность и финансы кооператива может контролировать ревизор или ревизионная комиссия.

Участниками ЖСК могут стать граждане старше 16 лет или юридические лица, подавшие заявку в правление кооператива и утвержденные общим собранием. Правление должно рассмотреть такое обращение в течение месяца. После утверждения и уплаты вступительного взноса такой гражданин или юрлицо считаются полноправным участником жилищно-строительного кооператива. Закон о ЖСК указывает, что в кооператив не могут входить менее пяти участников и их общее количество не должно превышать число строящихся помещений.

Создается ЖСК с помощью учредительного собрания, где принимается постановление о создании объединения. Регистрация ЖСК проводится так же, как и регистрация юрлиц.

Порядок регистрации определяется ФЗ 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц при их создании». Как указывает законодательство, ЖСК должен регистрироваться по его местоположению. Для регистрации ЖСК должен подать в регистрирующий орган следующие документы: подписанное заявление о госрегистрации, составленное по утвержденной форме ; решение о создании ЖСК - протокол собрания; учредительные документы ЖСК - Устав, документ, подтверждающий оплату госпошлины.

За три дня с подачи документов регистрирующий орган должен провести госрегистрацию.

Для чего нужен устав ЖСК

Устав - это обязательный документ для любого юрлица, связанного с управлением собранных средств. Он нужен для управления деятельностью объединения и для взаимодействия с государственными органами. Устав должен содержать: наименование кооператива; место, где он расположен; суть и цель его функционирования; описание того, каким образом можно стать членом ЖСК и как прекратить свое участие в нем, оговорен размер вступительного и паевого взноса, порядок их внесения, взносов, указаны возможные меры за несоблюдение этого порядка, полномочия правления и правила признания ими решений, правила изменения и ликвидации ЖСК. Подробнее об этом - ниже.

Учитывая, что цель объединения граждан в ЖСК - строительство жилья, его устав содержит в себе план возведения зданий, хозяйственно-бытовых сооружений, гаражей и т.д. Такой план принимают члены ЖСК. Устав может содержать другие, кроме паевых взносов, возможные варианты получения средства, например аренду. Паевые взносы могут быть четырех типов: кроме вступительного и паевого предусмотрены взносы на ремонт дома и на его эксплуатацию.

Типовой устав ЖСК по новому жилищному кодексу: образец и правила составления

Требования к содержанию Устава ЖСК изложены в ст. 113 ЖК РФ. Исходя из них, типовой Устав ЖСК должен обязательно содержать следующие разделы:

Общие положения

Под общими положениями понимаются сведения о том, кем и когда утвержден Устав, где находится организация, указывается, что организация руководствуется Гражданским и Жилищным кодексами, законом «О содействии развитию жилищного строительства» и не является коммерческой организацией. Указывается местонахождение организации, ее полное и краткое название, наличие круглой печати, бланков, штампов и т.д. В общих положениях отмечается право организации пользоваться банковскими счетами и ответственность имеющимся имуществом. Также указывается срок существования кооператива.

Деятельность

В этом разделе оговаривается тип деятельности ЖСК - он является застройщиком. Это относится к жилью, к инфраструктуре и зданиям по обслуживанию. ЖСК выдает жилье в пользование и руководит общим имуществом МКД

Работа по достижению поставленных ориентиров

В этом разделе указывается, что именно делает ЖСК. Это возведение жилья и связанной с ним инфраструктуры, проектирование, осуществление экспертиз, получение прав на землю и заключение договоров на застройку. ЖСК осуществляет учет земельных участков, занимается обслуживанием общего имущества, облагораживанием территории и заключает соглашения с госорганами на поддержку.

Здесь же указывается деятельность, связанная с финансами: получение ЖСК кредитов, займов, заключение сделок об имуществе и земле, сдача помещений в аренду, другая деятельность, приносящая доход.

Имущество

Раздел, в котором указывается имеющееся имущество кооператива - земля, жилье, инфраструктура - и его источники - плата участников, пожертвования, дополнительный заработок: аренда, проценты от банковских вкладов.

Прием и выход членов кооператива

Порядок вступления в ЖСК закон определяет так: новыми членами ЖСК могут стать граждане старше 16 лет. Выхода из него может быть добровольным или принудительным, а также в случае ликвидации организации.

Очередность внесения членских плат

Оговаривается размер и порядок внесения вступительных, паевых взносов, членских выплат, дополнительных и резервных плат.

Права, обязанности и ответственность участников ЖСК

Участники ЖСК имеют право принимать участие в руководстве ЖСК, в распределении доходов и получить жилплощадь согласно внесенному паю, для которого могут брать поручителей и привлекать кредитные средства.

Они обязаны следовать Уставу и не препятствовать управлению ЖСК. После получения годового баланса члены ЖСК должны закрыть долги в течение нескольких месяцев.

Ограничения на распоряжение паями

Участник ЖСК может обладать только только одним паем и претендовать на одно жилое помещение. Перекупленный ЖСК пай передается претендующим гражданам.

Руководящие органы

Определяется правление ЖСК и председатель жилищного кооператива.

Общее собрание участников ЖСК

Общее собрание контролирует все правовые и финансовые вопросы. В нем участвуют все члены ЖСК, не входящие в правление.

Проверяющая комиссия

Избирается из участников кооператива и контролирует финансово-хозяйственную деятельность организации.

Ответственность должностных лиц

Члены правления должны действовать действовать исключительно в интересах членов ЖСК и нести ответственность за материальные потери и другие деяния в соответствии с законодательством в сфере ЖКХ.

Отчетность кооператива

Определяется порядок ведения оперативного учета, статистики, бухгалтерского учета и составления годовых отчетов.

Возврат пая при завершении членства в кооперативе

Паенакопление возвращается исключенному либо не выплатившему пай до конца участнику не позднее двух месяцев с даты вынесения заключения.

Реорганизация и ликвидация кооператива

Следующим этапом функционирования может быть реорганизация ЖСК - создание ТСЖ, либо организация может ликвидироваться.

Что изменилось в составлении Устава

Изменения в Гражданском и Жилом кодексах РФ приводят и к изменениям в типовом Уставе ЖСК. Что поменялось?

Изменения коснулись правил, связанных с уменьшением объема уставного капитала. Теперь правление ЖСК обязано уведомить об этом регистрирующий орган в течение трех рабочих дней. В свою очередь, кредитодатель может оспорить эти изменения. В таком случае у него есть право потребовать досрочного погашения займа и обратиться в суд. Это не значит, что суд обязан вставать на сторону кредитной организации - вариант, что суд откажет по данному иску, тоже возможен.

Изменения коснулись статьи, говорящей о фондах и чистых активах общества. Добавился пункт о том, что общество может создать резервный фонд, паевой фонд или иные фонды, в соответствии с Уставом

Также изменились правила хранения документов ЖСК и предоставления информации: теперь организация обязана дать любому участнику общества доступ к информации о стоимости активов.

Еще одно изменение: если показанные в годовом отчете общества активы меньше уставного капитала, то должно последовать уменьшение капитала либо общество должно быть расформировано.

Управление многоквартирным домом жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом определено пунктом 2 части 2 статьи 161 раздела VIII Жилищного Кодекса РФ как один из трех способов управления многоквартирным домом.

Условия предоставления коммунальных услуг для жилищного кооператива общие и определены главой III Постановления Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов".

Также в соответствии с требованиями главы IV Постановления Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. N 416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами" жилищный кооператив обязан организовать аварийно-диспетчерское обслуживание многоквартирного дома , в том числе путем заключения договора на оказание услуг с организацией, осуществляющей деятельность по аварийно-диспетчерскому обслуживанию.

Деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов регулируется разделом V Жилищного Кодекса РФ.

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Члены жилищного кооператива или члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами.

Действие положений главы 11 Жилищного Кодекса РФ не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.

Организация жилищного кооператива производится в соответствии с положениями статьи 112 Жилищного Кодекса РФ. При этом:

Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.
Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.
В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.
Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители).
Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.
Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

Основной документ жилищного кооператива - Устав, в котором должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Новости по теме

Льготы по оплате жилищно-коммунальных услуг для граждан, состоящих на учете в службе занятости, действующим законодательством не предусмотрены...

Членство в ТСЖ добровольное, возникает на основании заявления собственника помещения. Прекращается членство в ТСЖ также путем подачи собственником помещения заявления...

(Оригинал статьи в журнале "Председатель ТСЖ" №12 за 2015 год)

Взяться за перо меня подвигла небольшая статья в журнале «Председатель ТСЖ» № 10 за 2015 год «Могут ли ЖСК управлять многоквартирным домом?». С вопросительным знаком. В преамбуле говорится, что «Верховный Суд РФ определением за № 305-КГ-1770 от 10.09.2015 поставил жирную точку в этом теоретическом споре». Если прочитать текст определения, который размещен на сайте Верховного Суда РФ, то станет ясно, что это не точка, а просто запятая. Но, все-таки знак препинания.

Какая последовательность рассмотрения экономических споров в Российской Федерации в 21 веке? Два хозяйствующих субъекта в городе Москве могут вынести свой спор в Арбитражный суд города Москвы. Его решение может быть оспорено в 9 Апелляционном Арбитражном суде, затем в Московском Окружном Арбитражном суде, в Верховном Суде РФ, в Президиуме Верховного Суда РФ. Но и это не конец, ведь есть Конституционный Суд РФ, есть ЕСПЧ (Европейский суд по правам человека). Определение коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ остановило продвижение жалобы конкретного жителя дома ЖСК «Каунас», расположенного в городе Москве по улице Липецкая, 13 по этой цепочке.

Я не знаю причины этой жалобы, направленной в московскую жилищную инспекцию конкретным жителем дома ЖСК и гражданином Российской Федерации Тяном Виктором Михайловичем, присутствовавшем на заседании коллегии Верховного Суда РФ в качестве третьего лица 8 сентября 2015 года. Можно предположить, что именно этот житель не понимает какие именно функции исполняет правление ЖСК и за что этому жителю начисляется дополнительно 5 рублей за каждый квадратный метр площади его квартиры. Возможно в правлении заседают очень хорошие и заслуженные люди, но житель, как видно профессиональный юрист, не видит результатов их работы. МЖИ (московская жилищная инспекция), в рамках своих полномочий подала иск к юридическому лицу – ЖСК «Каунас». Это произошло не по злому умыслу МЖИ, она вынуждена реагировать на письменные обращения граждан. Более того, юридически грамотный гражданин, в случае своей победы над юридическим лицом – жилищно-строительным кооперативом, будет обязан нести бремя расходов по выполнению судебного решения.

Есть объективные признаки отсутствия исполнения функций управления жилым домом со стороны ЖСК «Каунас». Любой желающий может найти в Интернете портал «Дома Москвы» в любой поисковой системе, найти многоквартирный дом по адресу: улица Липецкая, 13 и убедиться, что абсолютно никакой информации о доме и управляющей этим домом организации на портале нет. Именно этим и объясняется столь длительное продвижение жалобы жителя по судебной цепочке. В определении коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации за № 305-КГ-1770 от 10.09.2015 дословно говорится: «Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Арбитражного суда города Москвы от 25.04.2014 по делу N А40-27092/14, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2014 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.12.2014 по указанному делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы».

Вопрос не закрыт, иск МЖИ будет вновь рассмотрен в заседании Арбитражного суда города Москвы и окончательное решение еще не известно. Здесь вспоминается пример из моей судебной практики: пенсионеры-инвалиды без уплаты судебной пошлины подали в мировой суд иск о взыскании с председателя правления ЖСК лично одного миллиона рублей за причиненный им ущерб. Суд отклонил иск ко мне лично по формальным признакам, ведь я исполнял должностные обязанности председателя правления. Этот судебный иск был закрыт. Потом было еще три суда с теми же людьми. Результат – судебные исполнители, по решению суда сняли 21 тысячу рублей со счетов истцов-пенсионеров в Сбербанке России и перевели эти деньги на счет ЖСК для частичной оплаты расходов ЖСК на адвокатов. Возврат арбитражного дела в первую инстанцию еще не означает победу над московской жилищной инспекцией в вопросе о изначальном, «врожденном» праве ЖСК управлять жилым домом. Лучше вообще не допускать ситуации, при которой жители не понимают роль правления ЖСК в управлении и эксплуатации многоквартирного дома и жалуются в различные инстанции.

Основываясь на своем 27 годовом опыте председательства в почти 500-квартирном московском ЖСК, могу сказать, что правления ЖСК бывают очень разные, и работу свою они выполняют по-разному. Давайте обсудим этот вопрос.

ЖСК на самообслуживании. В этом случае ЖСК является управляющим органом и исполнителем всех работ по содержанию многоквартирного дома и предоставлению коммунальных услуг его жителям. В штате ЖСК находятся уборщики, дворники, охранники, сантехники, электрики, бухгалтеры, техники-смотрители, вплоть до ландшафтных дизайнеров. Конечно ЖСК является юридическим лицом, имеет печать и счет в банке. Критичным является размер дома. Не может пятиэтажный дом с 60 квартирами содержать такое количество людей. Мне известны 500-квартирные дома, штат обслуживания которых состоит из 10-15 человек.

ЖСК на самоуправлении. Здесь ЖСК выполняет только функции управления, заключение договоров с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями, начисление и учет оплаты, организовывает эксплуатацию и содержание жилого дома. В этом случае ЖСК тоже является юридическим лицом, имеет печать и счет в банке. Так работает наш ЖСК с 2006 года. Деньги за работу получают только два человека и получают их из раздела сметы на содержание жилого дома по договорам «Управление». Графы «Расходы ЖСК» в наших квитанциях нет, есть графа «Целевой ремонтный резервный фонд» и сбор по ней составляет 3,6 рубля с метра квадратного и деньги идут на ремонт общего имущества и ни копейки на зарплату председателю правления и бухгалтеру-управдому.

ЖСК под управлением муниципальной или коммерческой управляющей компании. Так работают многие «старые» ЖСК. Есть председатель с печатью и зарплатой, но что он делает жителям не понятно. Квитанции на оплату формируются в ЕИРЦ (Едином расчетно-информационном центре), документы о проживании жителям дома выдаются в МФЦ (Многофункциональный цент), работы по обслуживанию выполняют подрядные организации, которые нанимаются, например, ГУП "ДЕЗ района Бирюлево Восточное". Бухгалтер может только выписывать зарплату себе и другим оплачиваемым членам правления. Возможно, председатель и бухгалтер выдают справки о выплаченном пае членам ЖСК, для оформления прав собственности на их квартиры. Возможно, правление ЖСК организует детские утренники, выпускает стенную газету, ведет хоровой кружок для пенсионеров. Вспомните Швондера в фильме «Собачье сердце». Члены «жилтоварищества» только пели, канализацию чинить они не умели, снимать калоши в парадном не были приучены.

Наш ЖСК «Марьино-9» был образован 6 августа 1989 года на организационном Общем Собрании в актовом зале общежития № 10 Московского высшего технического училища имени Николая Эрнестовича Баумана. Был принят Устав ЖСК, избрано правление ЖСК, и я был избран председателем правления ЖСК Общим Собранием на альтернативной основе. Это и есть день рождения нашего кооператива. Наш ЖСК был сформирован из числа очередников на государственную жилую площадь и жителей коммунальных квартир Бауманского и Краснопресненского районов г. Москвы, а также лиц, нуждающихся в улучшении жилищного положения, по спискам предприятий этих районов. Мы открыли счет в Промстройбанке СССР, собрали паевые взносы, взяли кредит в Стройбанке СССР, перевели полную стоимость 474 квартирного жилого дома по проекту П44/17 на счет ТУКС (территориального управления капитального строительства) № 7. По окончанию строительства и приемке дома Государственной комиссией, ЖСК получил бумажку под названием «авизо». Понятия собственности на жильё в СССР не существовало. Мы прошли этап регистрации юридического лица, оформления прав собственности на квартиры нашими жителями. Документа о собственности ЖСК на многоквартирный жилой дом нет и быть не может. Нынешние чиновники московской жилищной инспекции в те времена не существовали даже в проекте.

На протяжении многих лет существования наш ЖСК постоянно подвергался дискриминации в различных областях. Были времена, когда песочница, стоящая ближе к соседнему муниципальному дому, весной наполнялась свежим песком работниками ДЕЗ, а наша оставалась пустой. Ремонт и покраску скамеек перед домом, предлагалось выполнять за счет средств ЖСК, заместитель главы муниципалитета (управы появились позже) ходил по дворам и требовал ключи от щитовых и подвалов. 25 мая 2006 года прошло Общее Собрание ЖСК, на котором было принято решение начать управление домом самостоятельно. Были заключены договоры с Мосводоканалом, МОЭК, Мосэнергосбытом, одной из подрядных организаций, куплены собственные контейнеры для мусора и нанята своя мусоровывозящая компания. Сразу же у нас появились в руках деньги и сразу же мы начали ремонт и приведение в порядок общего имущества. Ежегодно с мая по сентябрь мы что-нибудь чиним, красим, меняем. В Интернете можно легко найти сайт ЖСК «Марьино-9», на нем сотни фотографий состояния общего имущества, протоколы ежегодных общих собраний, копии судебных решений, вступивших в законную силу. Через сайт можно сдать показания квартирных счетчиков воды, обратиться с заявлением в правление ЖСК. На портале «Дома Москвы» имеется исчерпывающая информация о многоквартирном доме по адресу: улица Люблинская, дом 124 и об управляющей домом организации – ЖСК «Марьино-9» на самоуправлении.

Что же такое самоуправление ЖСК и как его осуществить?

Всё начинается с самого что ни наесть уставного кооперативного действия: проведения Общего Собрания членов жилищного, жилищно-строительного или иного потребительского кооператива, который существует в отдельно-стоящем многоквартирном доме. Заметьте, «отдельно-стоящем», т.е. имеющим уникальный адрес. Ситуация, при которой в одном доме существуют два ЖСК противоречит букве закона, ведь тогда по одному и тому же адресу нужно выплачивать бюджетные субсидии на содержание дома двум разным юридическим лицам, осуществляющим функции управления МКД. Понятно, что рассуждения основываются на московском опыте.

Собрание должно быть легитимным, иначе один «юридически грамотный пенсионер» замучает десяток юристов. Дальше начинается непосредственная работа по управлению жилым многоквартирным домом. Деньги жителей, в том числе и бюджетные, платятся за выполненную работу, а не за наличие печати ЖСК у группы лиц. Самый простой выход из конкретной ситуации в ЖСК «Каунас», по «моему оценочному мнению», разграничить функции управляющей компании и правления ЖСК.

Вспоминается разговор с работником прокуратуры после письма жителя дома по совсем другому поводу много лет назад. На моё пояснение: «Все так делают…», был ответ: «Все делают, да не на всех пишут в прокуратуру».

Действительно правление может заниматься культурно-массовой работой, проведением детских утренников, обсуждением в социальных сетях роли «заслуженных правлений ЖСК» в эксплуатации многоквартирных домов. Для того, чтобы у чиновников жилищных инспекций не было бы вопросов по расходованию бюджетных средств, лучше будет их не получать вообще. Жители дома за свои собственные деньги могут обязать правление ЖСК «осыпать лепестками роз» каждого входящего в подъезд многоквартирного дома. Обязанность «осыпания» не прописана в законодательстве Российской Федерации, поэтому контроль за ней не входит в компетенцию московской жилищной инспекции.

Председатель Правления ЖСК «Марьино-9»

к.т.н., доцент МГТУ им. Н.Э. Баумана

Гончаренко Константин Владимирович

Данный адрес e-mail защищен от спам-ботов, Вам необходимо включить Javascript для его просмотра.

1. Может ли жск заключить договор управления с другим домом, в котором нет жск или тсж.

1.1. Здравствуйте. Да

2. А как в домах ЖСК? Какие простановления касаются председателей ЖСК.? Какой договор на управление домом должен быть подписан с председателем ЖСК?

2.1. Он сам с вами подпишет что захочет, так управление домом входит в уставную деятельность ЖСК.

3. В нашем МКД управлением занималось ЖСК с 2003 года, теперь часть жильцов организовала ТСН, идет настоящая война, ТСН зарегистрировано в ГЖИ, та часть жильцов хотят оспорить законность создания ТСН, вопрос: Если ликвидируют ТСН, то в этом случае старое ЖСК вернет управление домом, или надо будет все равно по новой выбирать способ управления?

3.1. Если создание ТСН будет признано незаконным, то домом как управляло ЖСК ранее, так и будет управлять дальше, ничего заново организовывать не нужно.

4. Может ли общее собрание членов ЖСК, проводимое в заочной форме, избрать в счетную комиссию и в ревизионную комиссию одного и того же человека? П.1 ст. 120 ЖК РФ: Члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива. А какие иные должности в органах управления не могут занимать одновременно члены ревизионной комиссии? Спасибо.

4.1. Счётная комиссия общего собрания членов ЖСК - это некий "технический атрибут" общего собрания членов ЖСК и не является его органом управления. Соответственно любой член ЖСК может быть по его желанию включён в число кандидатов для избрания в счётную комиссию общего собрания.

Члены ревизионной комиссии ЖСК (ревизор ЖСК) - не вправе занимать НИКАКИЕ иные должности в органах управления ЖСК.

5. Если дом построен и сдан в эксплуатацию в 1969 г, способ управления ЖСК. мы вносим изменения в устав в соответствии с ЖК РФ. В каких органах его зарегистрировать и можно ли при этом остаться ЖСК?

5.1. Вам необходимо подавать комплект документов в налоговый орган.

Перечень документов, необходимый для подачи в налоговую установлен в ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей". Изменения формы управления многоквартирным домом в виде ЖСК не произойдет.

6. В многоквартирном доме установлен способ управления домом - жилищно-строительный кооператив, высший органом которого установлена Конференция. Правомочны ли собственники помещений МКД собрать общее собрание собственников и сменить способ управления домом с ЖСК на управляющую компанию или ТСЖ. (Согласно ЖК РФ) или решение о смене способа управления домом может решить только Конференция жилищно-строительного кооператива?

6.1. Добрый день!
Выступить с инициативой о проведении общего собрания имеет право любой собственник жилого дома. Выбрать способ уравления имеют право собственники на общем собрании собственников.
Статья 161 Жилищного кодекса РФ
3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

7. Владелец автомобиля на ручном управлении, инвалид 1 группы (опорник), не являющийся собственником жилого помещения, зарегистрированный постоянно, требует от ЖСК выделить место под парковку у крыльца. Дом приватизировал землю по фундаменту, свободной земли нет, в доме более 80 кв., участок у крыльца очень маленький, менее 10 м от окон жилых помещений и проезд для спец. Транспорта. Подскажите пожалуйста как следует поступить, чтобы не нарушать закон?

7.1. Доброго вам времени суток. В Данном случае ЖСК необходимо провести собрание общее собственников. Удачи вам и всего наилучшего.

8. Если ЖСК выбрало управляющую компанию с целью управления МКД, является ли это выходом из ЖСК и если да, то где хранится домовая книга ЖСК?

8.1. В данном случае это не является выходом из Жилищно Строительного Кооператива. Домовая книга должна храниться в Управляющей Компании

9. Здравствуйте! Мне необходимо заполнить заявление о вступлении в членство жск. Отец является собственником квартиры, притом проживает и прописан в другом городе и другой кв. У меня в свою очередь есть нотариально заверенная доверенность на "управление" делами квартиры (там целый список). Заявление должно быть написано от моего лица, что я хочу вступить в членство, или от лица отца, но просто приложить доверенность и уведомить о её наличии в заявлении?
Как будет верно?

9.1. Иванов Иван Иваночив в лице своего представителя по доверенности № от ___Ивановой Марии Ивановны
Либо Иванова Мария Ивановна, действующая на основании доверенности №___ в интересаз Иванова Ивана Ивановича.

9.2. В доверенности должно быть указано такое полномочие, вы пишите заявление от лица вашего отца подпись и фамилия ваша, приложите доверенность укажите в заявлении.

9.3. Вы действуете от лица доверителя, которым является отец. В Вашем случае, при составлении заявления необходимо и верно писать: "Ф.И.О., действующий на основании доверенности №... от...".

10. Наш дом принадлежит к управлению ЖСК, но председатель заключит договор с управляющей компанией на обслуживание дома. Правильно ли это?

10.1. Добрый день!

Жилищно - строительному кооперативу не запрещено заключать договор с управляющей компанией (ч.2.2 ст.161 ЖК РФ).
Вопрос заключается лишь в том, наделен ли председатель ЖСК полномочием на заключение договоров от лица ЖСК или же вопрос заключения договоров с управляющей компанией решается иными органами (правлением, общим собранием ЖСК). Поэтому необходимо ознакомиться с уставом Вашего ЖСК.

11. Дом находится в управлении ЖСК. Председатель ЖСК забрал карточки первичного учета и справки формы - выдает сам. Нарушен закон Единого окна. Некоторым жильцам проблематично получить Справку Ф-9 Правильно ли это?

11.1. Добрый вечер. Это незаконно систем Что данная информация должна находиться непосредственно в самой организации но не у председателя Вам необходимо написать жалобы непосредственно в прокуратуру на незаконные действия председателя а также Необходимо написать жалобу в жилищный департамент. Хорошего приятного вечера.

11.2. Это самоуправство - ст. 330 УК РФ , обратитесь с жалобой в полицию
также обратитесь в органы прокуратуры, они проведут проверку и сделают предписание.

12. Дом находится в управлении ЖСК. Председатель ЖСК забрал карточки учета и ведет по дому прописку-выписку. Имеет ли он на это право.

12.1. Да имеет.

Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 г. №713)
4. Ответственными за регистрацию граждан по месту пребывания и по месту жительства являются должностные лица, занимающие постоянно или временно должности, связанные с выполнением организационно-распорядительных или административно-хозяйственных обязанностей по контролю за соблюдением правил пользования жилыми помещениями и помещениями социального назначения.
III. Регистрация граждан по месту жительства
16. Гражданин, изменивший место жительства, обязан не позднее 7 дней со дня прибытия на новое место жительства обратиться к должностным лицам, ответственным за регистрацию
В случае отсутствия жилищно-эксплуатационных организаций при заселении жилых помещений, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам, указанные документы представляются этим гражданам или представителю юридического лица, на которого возложены обязанности по контролю за использованием жилых помещений.
17. Должностные лица, ответственные за регистрацию, а также граждане и юридические лица, предоставляющие для проживания принадлежащие им на праве собственности жилые помещения, в 3-дневный срок со дня обращения граждан передают документы, указанные в пункте 16 настоящих Правил, вместе с адресными листками прибытия и формами статистического учета в органы регистрационного учета.

13. Наш дом находится в управлении ЖСК, совершеннолетний подросток пошел в паспортный стол района получать паспорт, а ему сказали, что паспорт он должен получить у председателя ЖСК. Правильно ли это? Нет ли нарушений в том, что документы строгой отчетности выдает человек, работающий на общественных началах (зарплату в ЖСК он не получает)

14. С первого июня квитанции по коммунальным платежам должны приходить раздельно от рессурсников. До этого к нам приходила одна квитанция в которой указывались все коммунальные платежи: газ, вода. Электричество, отопление и т.п. Я живу в доме с управлением ЖСК. Правило о раздельных квитанциях предусмотрено для домов всех форм управления? Я боюсь, что в нашем доме председатель решит, что мы будет платить по-прежднему а меня устраивает раздельная оплата. При такой форме оплаты меньше воровства.

14.1. Добрый вечер. Чтобы узнать, как должны начисляться коммунальные платежи и сколько квитанций должно приходить, лучше узнать в жилищной инспекции вашего города

15. Купил квартиру в ЖСК в 2016 г. Членом ЖСК не являюсь - надо ли мне оплачивать в квитанции "Управление домом" это з/п председателя и бухгалтера. Уже скоро год как все оплачиваю и этот пункт в том числе. Если я могу не оплачивать то как мне подать на перерасчет (заявление в письменной форме)

15.1. Вам в любом случае надо оплачивать эту графу вне зависимости от того являетесь вы членом ЖСК или нет, поотому как это услуга оказывает всем собственникам дома.

16. Как оформить договора с поставщиками коммунальных услуг напрямую (собственник квартиры-поставщик), если квартира в доме с управлением домом по форме ЖСК (в СССР - жилищно строительный кооператив)?

16.1. Добрый день, необходимо провести общее собрание ленов ЖСК, на котором поставить вопрос о заключении договоров напрямую с ресурсоснабжающими организациями.
Статья 155 ЖК

6.3. На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям, а за коммунальную услугу по обращению с твердыми коммунальными отходами - региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами. При этом внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами признается выполнением собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, которые отвечают перед такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества.

17. Какие подводные камни (на что обратить внимание, что проверить) при передаче прав управления МКД от председателя правления ЖСК (жилищно-строительного кооператива) своему приемнику?

17.1. Так совет-то прост. Есть Устав ЖСК. Вот по нему и действуйте. И "преемника" должны выбрать члены ЖСК. Ведь, по Уставу Правление ЖСК обычно выбирают на общих собраниях членов ЖСК.

17.2. Нужно составить акт приема-передачи и перечень передаваемых документов и печати, включая бухгалтерские балансы и отчетность за последние 4 года.

18. МКД, по - умолчанию, после строительства и ввода в строй управляется ЖСК. Что является приоритетным при принятии решений по управлению домом - Устав ЖСК (С 10 членами) или ЖК РФ и собрание собственников МКД, не являющимися членами этого ЖСК?

18.1. Доброго времени суток!

Определяющим при принятии решений по управлению домом является ЖК РФ и собрание собственников МКД, не являющимися членами этого ЖСК
Всегда рады помочь! Удачи Вам.

18.2. Если на доме выбрана в качестве способа управления ЖСК и вы как собственники не хотите менять способ управления, то нужно чтобы собственники написали заявление о вступлении в члены ЖСК, поскольку из числа членов ЖСК формируется органы управления. Жилищный кодекс РФ разделяет полномочия собственников и членов жск. Поэтому в первую очередь вы должны разобраться приоритетность вопросов которые вы хотите решить при управлении домом.

19. Может ли правление жск изменить статус управление домами на частную и назваться микрофинансовой организацией не уведомив жильцов дома?

19.1. Здравствуйте Евгения Николаевна не понятен ваш вопрос при чем тут ЖСК и микрофинансовая организация, как и что у вас там произошло такое?

19.2. Здравствуйте, ЖСК не может быть микрофинансовой организацией, уточните, пожалуйста, Ваш вопрос, чтобы Вам можно было ответить. С уважением, СТАНИСЛАВ ПИЧУЕВ.

20. У нас в доме существует ЖСК с 1973 года. В настоящее время все собственники. Паевые взносы все выплачены. ЖСК продолжает существовать. Должны ли собственники на основании ч.2 ст.161 ЖК РФ проводить собрание собственников для выбора способа управления МКД? Такого собрания ранее не проводилось. Людмила Кимовна.

20.1. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
Вас что-то не устраивает в содержании вашего дома?

Можете провести собрание и передать полномочия УК или создать ТСЖ,
но может и ЖСК продолжать обслуживать.

20.2. Должны ли собственники на основании ч.2 ст.161 ЖК РФ проводить собрание собственников для выбора способа управления МКД. В данном случае не обязательно это собрание проводить.

21. Купли квартиру, уже как ригода прошло, управление имеет статус ЖСК, за эти три года никаких изменений в сторону улучшения быта нашего доам со стороны управления не происходит. Я в ЖСК не вступал, возможно-ли сделать так, чтобы вообще не платить ЖСК, а отдельно оплачивать счета за воду, за отопление и т.д...?

21.1. Я в ЖСК не вступал, возможно-ли сделать так, чтобы вообще не платить ЖСК, а отдельно оплачивать счета за воду, за отопление и т.д...?
В принципе отдельная оплата возможна, если вы заключите отдельные договора с ресурсоснабжающими организациями Вам нужно договариваться на этот счет с ресурсниками.

22. У нас трёхкомнатная квартира, управление ЖСК. Каждый месяц в квитанции оплачиваем кап ремонт. Сейчас пришла квитанция ещё на 8000, якобы за два года и уже начисляют пени. Что это? Насколько правомерно? Ещё говорят ничего страшного, частями выплатите.

22.1. В таких ситуациях требуется обращение в местную жилищную инспекцию и суд.

В заявлении на имя руководителя управляющей компании должны содержаться сведения о гражданине и его контактные данные. Далее следует изложить суть претензии: ссылаясь на цифры, указанные в квитанции; сопоставляя их с реальными фактами и мероприятиями. Например, жильцы могут быть не согласны с тем, что ремонт дома или инженерных сетей не был произведен, а плата за такие услуги начислялась регулярно. Или зафиксирован факт подачи некачественных коммунальных услуг, а управляющая компания необоснованно отказала в перерасчете и т.д.

23. ЖСК ликвидировали по решению налоговой, можно ли собственникам выбрать способ управления управление управляющей организации.

23.1. Здравствуйте, да, вам нужно собрать собрание собственников, предварительно уведомив о собрании всех собственников составить протокол повестки дня и проголосовать, лучше обратиться к юристам за помощью)

24. Я член ЖСК. сроки сдачи задержаны на год. в договоре есть пункт про неустойку за задержку сроков сдачи. Но мною подписана доверенность на имя представителя управления кооператива с правом голоса на собраниях членов кооператива. Собираюсь подавать в суд, но боюсь, что они скажут что на одном из таких заседаний сроки сдачи были перенесены (якобы вы же сами подписали доверенность). хотя сама доверенность нотариально не заверена. Есть ли шансы выиграть суд при данном раскладе?

24.1. До обращения в суд сначала обязательная письменная претензия на основе норм ГК с расчетом неустойки и если есть других убытков, Вы ее предъявляли? По доверенности решайте отдельно.

25. Живем в доме ЖСК. Можно ли как то избавиться от домового управления и стать, как муниципальный дом с приватизированными квартирами без председателя и правления? Они лишь числятся, толку от них нат, а зарплату получают. Желающих на должность председателя тоже нет, срок плномочий нынешнего председателя кончаются 1 октября. Что будет, если мы не выберем никакого председателя? Управляющая компания у нас есть. Она может вщять на себя функции председателя? Дом м Устав с 1969 года.

25.1. Переизберите или наймите УК

26. Для принятия решений по управлению многоквартирным домом в ТСЖ собственник должен быть членом ТСЖ. А надо ли мне вступать в ЖСК, который который построил жилой дом, в котором я купил квартиру, чтоб иметь право голоса при решении вопросов, касающихся общего имущества дома?

26.1. Здравствуйте! Конечно, надо вступать, если хотите иметь право голоса на собрании, проводимом ЖСК.

27. Проживаю многоквартирном доме под управлением ЖСК. Соседка по подъезду устроила в квартире помойку, что является источником ужасного зловония и нашествия тараканов на весть подъезд. Какими методами можно попробовать исправить ситуацию? Спасибо.

27.1. Какими методами можно попробовать исправить ситуацию?
Метод только один - подняться с дивана и зарегистрировать заявления в полицию, в администрацию, в прокуратуру, в жилищную инспекцию. :sm_ay:

28. Являюсь участником ЖСК, застройщик обанкротился (СУ-155), введено временное управление с 18.03.2016 г. можно ли ещё подать документы на подтверждение права собственности на квартиру.

28.1. подавайте заявление в арбитражный суд, только не на подтверждение права собственности

29. Наша организация не является управляющей компанией (ТСЖ, ЖСК и т.д.), но взяли в управление подземный гараж. Коммунальные услуги (электроэнергия и содержание и ремонт) мы начисляем без НДС, согл. Ст.149 НК. Организация находится на ОСН и основной ОКВЭД это торговля, но так же прописан ОКВЭД на управление недвижимым имуществом. Вопрос: Правильно ли мы начисляем коммунальные платежи собственникам парковочных мест? Спасибо.

29.1. Здравствуйте, ваш вопрос носит коммерческий характер. На данном сайте подлежит оплате.

30. Дом 8 квартир на непосредственном управлении. Как быть с деньгами на капремон. Власти говорят будут приходить платежки из регионального фонда. Так ли это? Дом у нас кооперативный строили сами, ремонтировали тоже всегда сами. Жска хотим закрыть и перейти на непосредственное управление. Устали сдавать отчеты по ЖСК нулевки и отписываться по всем организациям что не ведем никакой деятельности. Стоит ли? Посоветуйте.

30.1. У Вас есть варианты: фонд капремонта или свой спецсчет.
Если содержанием дома занимаетесь сами, то предпочтительнее второй смотрите положение ЖК о капремонте.