مساكن للإيجار التجاري. إنهاء عقد الإيجار السكني إنهاء الالتزامات من عقد الإيجار السكني التجاري

ينص قانون الاتحاد الروسي على قاعدة يحق بموجبها لمستأجر مبنى سكني، بموافقة الأشخاص المقيمين معه بشكل دائم، إنهاء عقد الإيجار في أي وقت مع تحذير كتابي للمالك لمدة ثلاثة أشهر مقدما (البند 1 من المادة 687).

قد يتم إنهاء عقد الإيجار السكني في الإجراء القضائيبناء على طلب المؤجر في الحالات التالية:

- فشل المستأجر في دفع ثمن المبنى السكني لمدة ستة أشهر، ما لم يحدد العقد فترة أطول، والإيجارات قصيرة الأجل - أكثر من مرتين بعد انتهاء فترة السداد المنصوص عليها في العقد؛

– تدمير أو إتلاف المباني السكنية من قبل المستأجر أو المواطنين الآخرين الذين يكون مسؤولاً عن أفعالهم ؛

– استخدام المباني السكنية لأغراض أخرى أو في حالة الانتهاك المنهجي لحقوق ومصالح الجيران.

في مثل هذه الحالات، يجوز للمالك تحذير المستأجر من ضرورة إزالة المخالفة. إذا استمر المستأجر أو المواطنون الآخرون الذين يكون مسؤولاً عن أفعالهم في استخدام المباني السكنية لأغراض أخرى بعد تحذير أو انتهاك حقوق ومصالح الجيران، يحق للمالك إنهاء عقد الإيجار في المحكمة.

وفي جميع هذه الحالات، يجوز بقرار من المحكمة منح صاحب العمل فترة تصل إلى عام لإزالة هذه الانتهاكات. إذا لم يقم المستأجر، خلال المدة التي تحددها المحكمة، بإزالة المخالفات أو لم يتخذ جميع الإجراءات اللازمة لإزالتها، يجوز للمحكمة، بناء على طلب متكرر من المالك، أن تقرر إنهاء العقد. يمكن إضفاء الطابع الرسمي على المواعيد النهائية القصيرة المحددة للمدعى عليه لسداد الدين بموجب حكم من المحكمة بتأجيل الإجراءات في هذه القضية. وفي هذه الحالة يحق للمحكمة، بناء على طلب صاحب العمل، تأجيل تنفيذ القرار لمدة لا تزيد عن سنة.

بناءً على طلب أي من الطرفين، يمكن إنهاء العقد أمام المحكمة إذا لم يعد المبنى مناسبًا للسكن، وكذلك في حالة الطوارئ.

نتيجة لإنهاء عقد إيجار السكن، ينص القانون المدني للاتحاد الروسي على إخلاء المبنى السكني بناءً على قرار من المحكمة (المادة 684). وفي حالة انتهاء العلاقات الأسرية مع مالك المبنى السكني، لا يتم الاحتفاظ بالحق في استخدام هذا المبنى السكني لأحد أفراد عائلة مالك هذا المبنى السكني السابق، ما لم ينص على خلاف ذلك بموجب اتفاق بين المالك و العضو السابق في عائلته (البند 4 من المادة 31 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي). مع الأخذ في الاعتبار العدد الذي لا يحصى من الحالات، بعد الطلاق، يطلب الزوج أو الزوجة السابق حصة في شقة الزوج (وحتى في كثير من الأحيان في شقة والديه)، يبدو هذا النهج عادلا. ولكن هناك أيضًا ناقص - فالزوج الذي يأتي للعيش في منطقة شخص آخر سيعيش هناك طوال حياته على "حقوق الطيور".

يمكنك حماية نفسك من خلال إبرام اتفاقية مناسبة مسبقًا (اتفاقية الزواج). يحمي قانون الإسكان مصالح تلك الأسر التي قامت في وقت ما بخصخصة شقة لأحد الزوجين. وفي مثل هذه الحالات، يشترط أن يكون لأفراد الأسرة أيضًا الحق في الحصول على حصتهم في الشقة. لحماية مصالح الأطفال، ينص قانون الإسكان في الاتحاد الروسي بوضوح على التزام صاحب المنزل بتوفير مساحة أخرى الأعضاء السابقينعائلة.

بموجب عقد إيجار تجاري للمباني السكنية طرف واحد - يتعهد المالك أو الشخص المفوض من قبله (المالك) بتزويد الطرف الآخر (المستأجر) بمباني سكنية مقابل رسوم حيازتها واستخدامها للعيش فيها طوال الفترة المحددة في العقد (البند 1 من المادة 671) من القانون المدني).

الفرق بين التوظيف التجاري والتوظيف الاجتماعي:

• الإيجار التجاري هو عقد قانون مدني عادي يتم إبرامه باتفاق الطرفين، وهو ما يحدد مفعوله الشروط الأساسية;
• اتفاق التوظيف الاجتماعييرتب التوزيع المجاني بين المواطنين المحتاجين للمساكن النادرة المملوكة للقطاع العام.

لهذا السبب لا يتم تنظيم علاقات الإيجار التجارية عن طريق الإسكان، بل عن طريق التشريعات المدنية.

لإبرام عقد إيجار تجاري، لا توجد متطلبات إدارية وقانونية مطلوبة في شكل قرار من السلطة، أو حالة تسجيل السكن، وما إلى ذلك. لا يُلزم أي من الأطراف المقابلة هنا بالدخول في علاقة تعاقدية (اتفاقية الإيجار التجاري للمباني السكنية ليست عقدًا عامًا).

عند استئجار المساكن التجارية المملوكة للدولة من قبل بعض الكيانات المكونة للاتحاد الروسي، يلزم صدور قرار من سلطة تنفيذية معينة. لكنها حتى في هذه الحالة تمثل موافقة المالك على إبرام عقد إيجار تجاري للسكن الذي يملكه، وليس طريقة إدارية وقانونية لتوزيعه على المواطنين المحتاجين.

الطبيعة القانونية لعقد الإيجار التجاري:

• بالتراضي؛
• الثنائية.
• تعويض؛
• عاجل.

يجب أن يتم الانتهاء منه V في الكتابة (المادة 674 من القانون المدني)، والتي، مع ذلك، ليست نموذجية: هنا من الممكن أن تدرج في العقد، باتفاق الطرفين، شروط "عشوائية" غير نمطية بالنسبة من هذه الاتفاقية، على سبيل المثال، الشروط المتعلقة بحق صاحب العمل في استخدام جزء من قطعة أرضمع الإشارة إلى حجمها وحدودها.

أطراف عقد الإيجار التجاري:

1) المؤجر.

المالك- مالك المبنى السكني (الشخص المفوض من قبله، على سبيل المثال ممثله أو الشركة التي تدير هذا العقار)، والذي يمكن أن ينتمي إلى أي مخزون سكني:

• خاص،
• ولاية،
• البلدية.

بواسطة القاعدة العامةهذه هي المباني المدرجة في مخزون المساكن الخاصة، ويعمل المالك هنا كرجل أعمال يسعى لتحقيق هدف تحقيق الربح.

2) صاحب العمل.

مثل صاحب العملفي عقد الإيجار التجاري، كقاعدة عامة، هناك شخص واحد ( فردي). لكن القانون يسمح أيضًا بتعدد الأشخاص من جانب صاحب العمل (البند 1 من المادة 308 من القانون المدني). يمكن للمواطنين الذين يعيشون بشكل دائم مع صاحب العمل أن يبرموا معه اتفاقًا يقضي بأن يتحملوا جميعًا مسؤولية مشتركة ومتعددة تجاه المالك، جنبًا إلى جنب مع المستأجر. شرط إبرام مثل هذه الاتفاقية هو أيضًا إخطار المؤجر. في هذه الحالة، يتم الاعتراف بهؤلاء المواطنين كمستأجرين مشاركين، ولهم حقوق والتزامات متساوية مع المستأجر لاستخدام المباني السكنية (البند 4 من المادة 677 من القانون المدني).

عند استئجار مساكن تجارية تقع في مساكن الولاية أو البلدية، تخضع علاقات الطرفين أيضًا للمادة. V "قواعد استخدام المباني السكنية" ، تمت الموافقة عليها بموجب مرسوم حكومة الاتحاد الروسي المؤرخ 21 يناير 2006 رقم 25 (البنود 22-25 المخصصة لاستخدام المباني السكنية بموجب اتفاقية تأجير المباني السكنية الدولة والبلدية صناديق الإسكانالاستخدام التجاري).

عند إبرام عقد إيجار للمباني السكنية على أساس تجاري، المواطن بنفسه هو الذي يحدد من سيعيش معهفي المبنى الذي استأجره. ومن بين هؤلاء الأشخاص قد لا يكون هناك أقاربه على الإطلاق. لذلك، فيما يتعلق بهذه العلاقات، لا يتحدث القانون عن «أفراد عائلة صاحب العمل»، بل عن «المواطنين المقيمين معه بشكل دائم».

في اتفاقية الإيجار التجاري وفقًا للفقرة 1 من الفن. 686 من القانون المدني، من الممكن أيضًا استبدال المستأجر بناءً على طلبه أو بناءً على طلب المواطنين المقيمين معه بشكل دائم (على عكس اتفاقية الإيجار الاجتماعي، التي لا يُسمح فيها بمثل هذا الاستبدال إلا بناءً على طلب شخص قادر) أحد أفراد عائلة المستأجر). على أية حال، لاستبدال المستأجر، يلزم الحصول على موافقة المالك. لا يمكن الطعن في رفض المالك استبدال المستأجر بشخص آخر في هذه الحالة. أما في حالة وفاة المستأجر أو خروجه من المبنى السكني علاقة إلزاميةتأجير المساكن وفقا للبند 2 من الفن. قد يتم الحفاظ على 686 من القانون المدني إذا أصبح مكان المستأجر إما أحد المواطنين الذين يعيشون معه (بموافقة السكان الآخرين)، أو أصبحوا جميعًا مستأجرين مشاركين (في حالة عدم وجود مثل هذه الموافقة) .

العلاقات الإلزامية من عقد الإيجار التجاري

يتم الحفاظ على العلاقات الإلزامية من اتفاقية الإيجار التجاري في حالات نقل ملكية المباني السكنية المشغولة، حيث يصبح المالك الجديد مؤجرًا بموجب شروط اتفاقية مبرمة مسبقًا (المادة 675 من القانون المدني). وبالتالي، فمن الممكن استبدال المؤجر نتيجة لوجود "الحق في متابعة" هذه "الأعباء" على علاقة ملكية العقار المؤجر، وهو ما يميز علاقات الملكية، بما في ذلك إيجار السكن (الإيجار).

بالاتفاق بين الطرفيناتفاقيات الإيجار التجارية يجوز تغيير أي من شروطه، ما لم تحدث مخالفة القواعد الإلزاميةقانون. يفسر عدم وجود تنظيم مفصل للتغييرات في علاقات الإيجار التجارية بموجب القانون بحقيقة أن علاقات الأطراف، وفقًا لمبدأ حرية التعاقد، يتم تحديدها بشكل أساسي من خلال اتفاقهم.

عند انتهاء الاتفاقية المبرمةيتم الاعتراف بالتوظيف التجاري لصاحب العمل حق الشفعةإلى استنتاجه بشأن مصطلح جديد. إن تنفيذ هذا الحق يفترض إجراءات معينة للمؤجر (المادة 684 من القانون المدني). في موعد لا يتجاوز ثلاثة أشهر قبل انتهاء العقد، يلتزم إما بعرض المستأجر لإبرام عقد بنفس الشروط أو بشروط مختلفة، أو تحذير المستأجر من رفض تجديد العقد بسبب قرار عدم التأجير المبنى لمدة سنة على الأقل.

يترتب على فشل المالك في الوفاء بهذا الالتزام (في حالة عدم رفض المستأجر التجديد) النتيجة التالية: يعتبر العقد متجددًا بنفس الشروط ولنفس الفترة. يتم أيضًا النص على بعض العواقب في حالة فشل المالك في الالتزام بقراره بعدم تأجير المبنى خلال العام الذي اعتاد فيه رفض تجديد العقد: يحق للمستأجر المطالبة بالاعتراف عقد باطلالتي أبرمها المالك مع شخص آخر، و (أو) التعويض عن الخسائر الناجمة عن رفض تجديد العقد معه (الجزء 4 من المادة 684 من القانون المدني).

إنهاء الالتزامات الناشئة عن عقد الإيجار التجاري للمباني السكنية

يتم إنهاء الالتزامات التعاقدية للمساكن المستأجرة تجاريًا:

• عند انتهاء العقد؛
• بقرار من جانب واحد من صاحب العمل؛
• بناء على طلب أي من الطرفين (في المحكمة).

إن الالتزامات التعاقدية الخاصة بإيجار المساكن التجارية هي التزامات ملحة بطبيعتها وبالتالي تنتهي أولاً عند انتهاء الصلاحيةصحة الاتفاق الذي نشأ على أساسه. باتفاق الطرفين، بالطبع، يمكن إنهاؤهما مبكرًا.

بالإضافة إلى ذلك، يمكن إنهاء عقد الإيجار التجاري في أي وقت بقرار منفرد من صاحب العمل. وفي هذه الحالة، ليست هناك حاجة لشرح أسباب هذا القرار؛ فصاحب العمل غير ملزم بالتعويض عن الأرباح المفقودة الناجمة عن إنهاء العقد من جانب واحد. ومع ذلك، يجب على المستأجر إخطار المالك كتابيًا قبل ثلاثة أشهر من إنهاء العقد. إذا لم يتم استيفاء هذا الشرط، يحق للمالك أن يقدم للمستأجر، باعتباره الطرف الذي انتهك العقد، طلب تعويض عن الأرباح المفقودة في شكل دخل مفقود من تأجير المبنى.

مبادئ إنهاء عقد الإيجار التجاري:

1. مبدأ الانقضاء القضائي(عند إنهاء عقد الإيجار التجاري بناء على طلب أي من الطرفين، بما في ذلك - وخاصة - بناءً على طلب المالك، الفقرتين 2 و3 من المادة. 687 القانون المدني).
2. مبدأ الحد من التدخل الحكومي(قانون) بين الطرفين من خلال قواعد إلزامية (خاصة القواعد التي تنص على أسباب إنهاء العقد بناءً على طلب أحد الطرفين).
3. مبدأ استدامة حق الاستخدامالمباني السكنية المميزة لعلاقات الإيجار الاجتماعي (للتأجير التجاري الإنهاء المبكريُسمح أيضًا بالاتفاقيات والإخلاء في حالات استثنائية، وهي مذكورة صراحةً في المادة. 687 القانون المدني. وتولى أهمية خاصة لاتخاذ التدابير اللازمة لتجنب الإخلاء. ولا يجوز تطبيقه إلا بعد استنفاد جميع الإمكانيات التي يوفرها القانون).

بناء على طلب أحد الطرفينيمكن إنهاء عقد الإيجار التجاري في المحكمة:

• إذا لم تعد المباني مناسبة ل الإقامة الدائمة,
• في حالة وجود حالة طارئة للمباني (البند 3 من المادة 687 من القانون المدني).

قد ينص تشريع الإسكان على حالات أخرى لإنهاء هذه الاتفاقية، لكن لم يتم تحديدها بعد منذ ذلك الحين تشريعات الإسكانعمليا لا ينظم التزامات استئجار المساكن التجارية.

بناء على طلب المستأجريمكن إنهاء عقد الإيجار التجاري أمام المحكمة في الحالات التالية:

• فشل المستأجر في دفع ثمن المبنى السكني لمدة 6 أشهر، ما لم ينص العقد على فترة أطول، وفي حالة الإيجار قصير الأجل - في حالة عدم سداد الدفعة أكثر من مرتين بعد انتهاء الدفعة الفترة التي يحددها العقد؛
• تدمير أو إتلاف المباني السكنية من قبل المستأجر أو المواطنين الآخرين الذين يكون مسؤولاً عن أفعالهم؛
• استخدام المباني السكنية من قبل المستأجر أو المواطنين الآخرين الذين يكون مسؤولاً عن تصرفاتهم لأغراض أخرى؛
• انتهاك صاحب العمل أو المواطنين الآخرين الذين يكون مسؤولاً عن أفعالهم لحقوق ومصالح الجيران (البندان 2 و 4 من المادة 687 من القانون المدني).

في شروط إنهاء عقد الإيجار التجاري في حالات فشل المستأجر في دفع ثمن السكن، تنعكس بشكل خاص الطبيعة الريادية لهذا النوع من تأجير المباني السكنية. المالك، الذي يتوقع الحصول على دخل من استئجار شقة (غالبًا ما يكون هذا الدخل هو مصدر رزقه)، مهتم بقطع العلاقات مع المتخلف عن السداد وتأجير الشقة لمستأجر آخر.

في الوقت نفسه، عند تنظيم إنهاء اتفاقية الإيجار التجاري، فإن القانون، على النحو التالي من الفن. 687 القانون المدني، يرى صاحب العمل كطرف ضعيفوينص على عدد من الفوائد والفوائد. إذا طلب المالك إنهاء العقد بسبب تدمير أو إتلاف المبنى السكني من قبل المستأجر أو المواطنين الآخرين الذين يكون مسؤولاً عن أفعالهم، يجوز للمحكمة، بدلاً من إنهاء العقد، أن تقرر منح المستأجر فترة ( لا تزيد عن سنة) للقضاء على هذه المخالفات. إذا لم تتم إزالة المخالفات خلال الفترة التي تحددها المحكمة، فسيتعين على المحكمة، عند إعادة النظر في مطالبة المالك، أن تقرر إنهاء العقد. ولكن حتى في هذه الحالة يجوز للمحكمة، بناء على طلب صاحب العمل، تأجيل تنفيذ القرار لمدة لا تزيد عن سنة (الفقرة 2، الفقرة 2، المادة 687 من القانون المدني).

يتم أيضًا ضمان مصالح المستأجر في حالة إنهاء العقد وإخلاءه هو والمواطنين الآخرين الذين يكون مسؤولاً عن أفعالهم إذا استخدموا المباني السكنية لأغراض أخرى أو انتهكوا بشكل منهجي حقوق ومصالح الجيران. في مثل هذه الحالات، يقوم المالك أولاً بتحذير المستأجر من ضرورة إزالة المخالفات، وهذه المرحلة إلزامية للمالك الذي قرر إنهاء العقد (البند 4 من المادة 687 من القانون المدني). في الوقت نفسه، يخضع صاحب العمل للمزايا التي تمت مناقشتها أعلاه: الحكم بقرار من المحكمة لمدة (لا تزيد عن عام) لإزالة المخالفات والتأجيل بقرار من المحكمة لقراره بإنهاء العقد لمدة لا يزيد عن عام.

إن الالتزامات التعاقدية للإيجار التجاري للمساكن ذات طبيعة محددة المدة، وبالتالي تنتهي في المقام الأول عند انتهاء العقد الذي نشأت على أساسه. باتفاق الطرفين، بالطبع، يمكن إنهاؤهما مبكرًا.
بالإضافة إلى ذلك، يمكن إنهاء عقد الإيجار التجاري في أي وقت بقرار من جانب واحد من المستأجر. وفي هذه الحالة لا داعي لشرح أسباب هذا القرار؛ فصاحب العمل غير ملزم بالتعويض عن الأرباح الضائعة الناجمة عن ذلك الإنهاء من جانب واحداتفاق. ومع ذلك، يجب على المستأجر إخطار المالك كتابيًا قبل ثلاثة أشهر من إنهاء العقد. إذا لم يتم استيفاء هذا الشرط، يحق للمالك أن يقدم للمستأجر، باعتباره الطرف الذي انتهك العقد، طلب تعويض عن الأرباح المفقودة في شكل دخل مفقود من تأجير المبنى.
عند إنهاء عقد الإيجار التجاري بناءً على طلب أي من الأطراف، بما في ذلك وخاصة بناءً على طلب المؤجر، ينطبق مبدأ الإنهاء القضائي، وهو أيضًا سمة من سمات عقد الإيجار الاجتماعي (الفقرتان 2 و 3 من المادة 687) من القانون المدني).
يجب أن تشمل المبادئ الأخرى لتنظيم إنهاء عقد الإيجار التجاري أيضًا الحد من تدخل الدولة (القانون) في علاقات الأطراف من خلال القواعد الإلزامية، وخاصة القواعد التي توفر أسباب إنهاء العقد بناءً على طلب أحد الطرفين. عدد هذه القواعد في القانون المدني ضئيل.
إن مبدأ استقرار الحق في استخدام المباني السكنية، وهو سمة من سمات علاقات الإيجار الاجتماعية، ينطبق أيضًا بشكل كامل على العلاقات المتعلقة بإنهاء اتفاقية الإيجار التجاري. في الإيجارات التجارية، يُسمح أيضًا بالإنهاء المبكر للعقد والإخلاء في حالات استثنائية، وهي مذكورة صراحةً في المادة. 687 القانون المدني. وتولى أهمية خاصة لاتخاذ التدابير اللازمة لتجنب الإخلاء. ولا يجوز تطبيقه إلا بعد استنفاد جميع الإمكانيات التي يوفرها القانون.
بناءً على طلب أي من الطرفين، يمكن إنهاء عقد الإيجار التجاري في المحكمة، أولاً، إذا لم يعد المبنى مناسبًا للإقامة الدائمة، وثانيًا، في حالة وجود حالة طارئة للمبنى (البند 3 من المادة 687 من ق. القانون المدني). قد ينص تشريع الإسكان على حالات أخرى لمثل هذا الإنهاء لهذه الاتفاقية، لكن لم يتم إنشاؤها بعد، لأن تشريعات الإسكان لا تنظم عمليا التزامات المساكن المستأجرة التجارية.
بناءً على طلب المؤجر، يجوز إنهاء عقد الإيجار التجاري أمام المحكمة في الحالات التالية:
- عدم قيام المستأجر بدفع ثمن المبنى السكني لمدة ستة أشهر، ما لم يحدد العقد مدة أطول، وفي حالة الإيجار قصير الأجل - في حالة عدم سداد الدفعة أكثر من مرتين بعد انتهاء فترة السداد المنصوص عليها في العقد؛
- تدمير أو إتلاف المباني السكنية من قبل المستأجر أو المواطنين الآخرين الذين يكون مسؤولاً عن أفعالهم؛
- استخدام المباني السكنية من قبل المستأجر أو المواطنين الآخرين الذين يكون مسؤولاً عن تصرفاتهم لأغراض أخرى؛
- انتهاك صاحب العمل أو غيره من المواطنين، الذين يكون مسؤولاً عن تصرفاتهم، لحقوق ومصالح الجيران (البندان 2 و 4 من المادة 687 من القانون المدني).
في شروط إنهاء عقد الإيجار التجاري في حالات فشل المستأجر في دفع ثمن السكن، تنعكس بشكل خاص الطبيعة التجارية لهذا النوع من تأجير المباني السكنية. المالك، الذي يتوقع الحصول على دخل من استئجار شقة (غالبًا ما يكون هذا الدخل هو مصدر رزقه)، مهتم بقطع العلاقات مع المتخلف عن السداد وتأجير الشقة لمستأجر آخر.
في الوقت نفسه، عند تنظيم إنهاء اتفاقية الإيجار التجاري، فإن القانون، على النحو التالي من الفن. تعتبر المادة 687 من القانون المدني صاحب العمل طرفًا ضعيفًا وتوفر له عددًا من المزايا والمزايا. إذا طلب المالك إنهاء العقد بسبب تدمير أو إتلاف المبنى السكني من قبل المستأجر أو المواطنين الآخرين الذين يكون مسؤولاً عن أفعالهم، يجوز للمحكمة، بدلاً من إنهاء العقد، أن تقرر منح المستأجر فترة ( لا تزيد عن سنة) للقضاء على هذه المخالفات. إذا لم تتم إزالة المخالفات خلال الفترة التي تحددها المحكمة، فسيتعين على المحكمة، عند إعادة النظر في مطالبة المالك، أن تقرر إنهاء العقد. ولكن حتى في هذه الحالة يجوز للمحكمة، بناء على طلب صاحب العمل، تأجيل تنفيذ القرار لمدة لا تزيد عن سنة (الفقرة 2، الفقرة 2، المادة 687 من القانون المدني).
وبالتالي، يجب على المالك، على الرغم من الحقائق المثبتة عن تدمير أو إتلاف المباني السكنية من قبل المستأجر أو الأشخاص الذين يكون مسؤولاً عن أفعالهم، أن يتحمل مثل هذا الانتهاك للعقد وانتهاك حقوق ملكيته لمدة ثلاث سنوات تقريبًا. ويبدو أنه عند تحديد عواقب الهدم أو الإضرار بالسكن يكون مبدأ العدالة أكثر انسجاما مع إخلاء المستأجر (رغم أنه الجانب الضعيففي العقد) من المبنى المستأجر دون تخصيص هذه الفترة الطويلة "للتصحيح".
يتم أيضًا ضمان مصالح المستأجر في حالة إنهاء العقد وإخلاءه هو والمواطنين الآخرين الذين يكون مسؤولاً عن أفعالهم إذا استخدموا المباني السكنية لأغراض أخرى أو انتهكوا بشكل منهجي حقوق ومصالح الجيران. في مثل هذه الحالات يمكن للمالك أولاً تحذير المستأجر من ضرورة إزالة المخالفات، وهذه المرحلة إلزامية للمالك الذي يقرر إنهاء العقد (البند 4 من المادة 687 من القانون المدني). في الوقت نفسه، يخضع صاحب العمل للمزايا التي تمت مناقشتها أعلاه: الحكم بقرار من المحكمة لمدة (لا تزيد عن عام) لإزالة المخالفات والتأجيل بقرار من المحكمة لقراره بإنهاء العقد لمدة لا يزيد عن عام.
في حالة إنهاء اتفاقية الإيجار التجاري للمباني السكنية، يخضع المستأجر والمواطنون الآخرون الذين يعيشون في المباني السكنية وقت إنهاء الاتفاقية للإخلاء من المباني السكنية بناءً على قرار من المحكمة. الإخلاء كما التدبير القسريينطبق إذا رفض هؤلاء المواطنون إخلاء مبانيهم طوعًا. المالك غير ملزم بتزويد المستأجر، الذي يخضع للإخلاء بموجب القانون، بمباني سكنية أخرى. مثل هذا القرار يعني تقييدًا غير معقول لحقوق الملكية، والتدخل في مجال صلاحيات ومصالح المالك.

المزيد عن الموضوع 3. إنهاء الالتزامات من اتفاقية الإيجار التجاري للمباني السكنية:

1. 3. إنهاء الالتزامات الناشئة عن عقد الإيجار التجاري
2. 10. إنهاء الالتزامات من اتفاقية الإيجار الاجتماعي

المادة 676. التزامات مالك المباني السكنية

1. يلتزم المؤجر بتسليم المستأجر أماكن السكن الشاغرة بحالة صالحة للسكنى.

2. يلتزم المالك بتنفيذ التشغيل السليم للمبنى السكني الذي تقع فيه المباني السكنية المستأجرة، وتوفير أو ضمان توفيرها للمستأجر مقابل رسم ضروري المرافق، ضمان الإصلاحات الملكية المشتركة مبنى سكنيوأجهزة لتوفير المرافق الموجودة في المباني السكنية.

المادة 678. التزامات مستأجر المبنى السكني

يلتزم المستأجر باستخدام المبنى السكني للسكن فقط، والتأكد من سلامة المبنى السكني والحفاظ عليه في حالة مناسبة.

لا يحق للمستأجر إعادة إعمار وإعادة بناء المباني السكنية دون موافقة المالك.

يلتزم المستأجر بدفع إيجار المبنى في الوقت المحدد. ما لم ينص العقد على خلاف ذلك، يلتزم المستأجر بدفع دفعات المرافق بشكل مستقل.

يحق للمستأجر الانتقال إلى مساحة المعيشة المشغولة للأشخاص المقيمين بشكل دائم مع المستأجر (يمكن أن يكون أي شخص، وليس فقط أفراد الأسرة).

فن. 687 القانون المدني – إنهاء د.

3 أسباب:

1) الإنهاء بمبادرة من صاحب العمل:

· الإجراءات خارج نطاق القضاء؛

· بدون دافع.

· موافقة المواطنين المقيمين مع صاحب العمل إن وجد.

· إشعار مبدئي (3 أشهر) بإنهاء عمل د.

2) الإنهاء بمبادرة من المؤجر (البند 2 من المادة 687 من القانون المدني):

الإجراءات القضائية (مع ملاحظة المادة 450)

3) بمبادرة من أي من الطرفين.

المادة 687. إنهاء عقد إيجار السكن

فشل المستأجر في دفع ثمن المبنى السكني لمدة ستة أشهر، ما لم ينص العقد على فترة أطول، وفي حالة الإيجار قصير الأجل، في حالة عدم سداد الدفعة أكثر من مرتين بعد انتهاء الدفعة الفترة التي يحددها العقد؛

تدمير أو إتلاف المباني السكنية من قبل المستأجر أو المواطنين الآخرين الذين يكون مسؤولاً عن أفعالهم.

إذا لم يعد المبنى مناسبًا للإقامة الدائمة، وكذلك في حالة الطوارئ؛

في الحالات الأخرى التي ينص عليها تشريع الإسكان.

المادة 687. إنهاء عقد إيجار السكن

1. يحق لمستأجر المبنى السكني، بموافقة المواطنين الآخرين المقيمين معه بشكل دائم، إنهاء عقد الإيجار في أي وقت مع إرسال تحذير كتابي إلى المالك قبل ثلاثة أشهر.

2. يجوز إنهاء عقد إيجار السكن أمام المحكمة بناءً على طلب المالك في الحالات التالية:

فشل المستأجر في دفع ثمن المبنى السكني لمدة ستة أشهر، ما لم ينص العقد على فترة أطول، وفي حالة الإيجار قصير الأجل، في حالة عدم سداد الدفعة أكثر من مرتين بعد انتهاء الدفعة الفترة التي يحددها العقد؛

تدمير أو إتلاف المباني السكنية من قبل المستأجر أو المواطنين الآخرين الذين يكون مسؤولاً عن أفعالهم.

يجوز بقرار من المحكمة منح المستأجر فترة لا تزيد عن سنة لإزالة المخالفات التي كانت بمثابة الأساس لإنهاء عقد الإيجار. إذا لم يقم المستأجر، خلال الفترة التي تحددها المحكمة، بإزالة المخالفات أو لم يتخذ جميع التدابير اللازمة لإزالتها، فإن المحكمة، بناءً على طلب متكرر من المالك، تتخذ قرارًا بإنهاء عقد الإيجار للمباني السكنية. وفي هذه الحالة، وبناء على طلب صاحب العمل، يجوز للمحكمة في قرار إنهاء العقد تأجيل تنفيذ القرار لمدة لا تزيد عن سنة.

3. يجوز إنهاء عقد الإيجار السكني في المحكمة بناءً على طلب أي من أطراف الاتفاقية:

إذا لم تعد المباني مناسبة للإقامة الدائمة، وكذلك في حالة الطوارئ؛

في الحالات الأخرى التي ينص عليها تشريع الإسكان.

4. إذا كان مستأجر مبنى سكني أو مواطنون آخرون مسؤول عن تصرفاتهم يستخدمون المبنى السكني لأغراض أخرى أو ينتهكون بشكل منهجي حقوق ومصالح الجيران، يجوز للمالك تحذير المستأجر بشأن ضرورة إزالة الانتهاك.

إذا استمر المستأجر أو المواطنون الآخرون الذين يكون مسؤولاً عن أفعالهم في استخدام المباني السكنية لأغراض أخرى بعد تحذير أو انتهاك حقوق ومصالح الجيران، يحق للمالك إنهاء عقد الإيجار في المحكمة. وفي هذه الحالة تطبق القواعد المنصوص عليها في الفقرة الرابعة من الفقرة (2) من هذه المادة.

دعونا نلخص بإيجاز:

الأسباب:

1. بمبادرة من صاحب العمل:

أ) الإجراءات خارج نطاق القضاء

ب) بدون دافع

ج) ولكن بشرط الشروط التالية: 1) موافقة جميع المواطنين الذين يعيشون مع صاحب العمل؛ 2) إشعار مسبق بإنهاء عقد المالك قبل 3 أشهر.

2. بمبادرة من المؤجر:

أ) الإجراء القضائي فقط

3. بمبادرة من أي من الطرفين:

أ) في المحكمة

عواقب الإنهاء: إخلاء المستأجر والمواطنين المقيمين معه بشكل دائم (الإخلاء القسري للعقار)

عواقب الإخلاء: - توفير أماكن أخرى؛ - عدم توفير أماكن أخرى (تأجير تجاري).

37. تزويد المواطنين بمباني سكنية بموجب عقد إيجار اجتماعي: الأسباب والإجراء.

يتم تنظيم الإجابة على هذا السؤال من خلال الفصل 7 من قانون الإسكان في الترددات اللاسلكية.

وبموجب اتفاقية الإيجار الاجتماعي، يتم توفير المباني السكنية (كقاعدة عامة) من مخزون المساكن التابع للبلدية، ولكن في بعض الأحيان من صندوق الاتحاد الروسي (على سبيل المثال، القضاة).

2 المتطلبات الأساسيةوالتي يجب على المواطن الإجابة عليها بموجب اتفاقية الإيجار الاجتماعي:

1) يتم الاعتراف بالمواطن باعتباره في حاجة إلى السكن؛

2) الاعتراف بالمواطن على أنه من ذوي الدخل المنخفض.

ويجب أن يتوفر كلا هذين الشرطين معًا.

قم بالتمرير المحتاجينالواردة في المادة 51 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي:

1) المواطنين غير القادرين على تلبية حاجتهم للسكن؛

2) المواطنين الذين لديهم الفرصة لتلبية الحاجة إلى السكن بمساحة أقل من القاعدة المحددة؛

تحدد المادة 50 من قانون الإسكان الأنواع المناطق السكنية- دقيقة. الحجم لكل فرد من أفراد الأسرة يسمح لنا بالحديث عن الحاجة إلى أماكن سكنية.

الجزء 5، المادة 50 – يتم تحديد حجم المعيار المحاسبي من قبل منظمة الحكم الذاتي المحلية. قرار مجلس دوما مدينة فور بتاريخ 7 يوليو 2005 - المعيار المحاسبي في منطقة فور هو 11 مترًا مربعًا. م لشخص واحد

3) الأشخاص الذين يعانون من مرض معين يمنعهم من العيش معهم.

للفقراءالأزدان هو مواطن معترف به على هذا النحو من قبل هيئة الحكم الذاتي المحلية بالطريقة المنصوص عليها في قانون الاتحاد الروسي. (قانون منطقة فور الصادر في 30 نوفمبر 2005 رقم 72-03؛ قرار مجلس الدوما لمدينة فور بتاريخ 18 مايو 2006 "بشأن صلاحيات اتخاذ القرارات بشأن الاعتراف بالمواطنين كفقراء..."

يتم الاعتراف بالمواطن على أنه ذو دخل منخفض على أساس ومراعاة:

1) الدخل لكل فرد من أفراد الأسرة؛

2) الممتلكات المملوكة لكل فرد من أفراد الأسرة الخاضعة للضريبة؛

المادة 52 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي: تسجيل المواطنين المحتاجين إلى أماكن سكنية:

يتم التسجيل في مكان الإقامة

يتم تنفيذها على أساس التطبيق

يتم تحديد الإجراء المحاسبي حسب موضوع الاتحاد الروسي؛ ويتم إجراء المحاسبة نفسها من قبل المنظمة. جامعة ولاية ميشيغان.

من المادة 52:

3. يتم تسجيل المواطنين كمحتاجين إلى مباني سكنية من قبل هيئة الحكم الذاتي المحلية (فيما يلي - الهيئة التي تقوم بالتسجيل) على أساس طلبات هؤلاء المواطنين (فيما يلي - طلبات التسجيل) المقدمة من قبلهم إلى الجهة المحددة في مكان إقامتهم أو من خلالها مركز متعدد الوظائفوفقًا لاتفاقية التفاعل المبرمة بينهما بالطريقة التي حددتها حكومة الاتحاد الروسي. في الحالات وبالطريقة التي يحددها القانون، يجوز للمواطنين تقديم طلبات التسجيل في مكان آخر غير مكان إقامتهم. القبول للتسجيل المحدد مواطنين غير أكفاءويتم ذلك على أساس طلبات التسجيل المقدمة من ممثليهم القانونيين.

4. عند تقديم طلبات التسجيل، يجب تقديم المستندات التي تؤكد حق المواطنين المعنيين في التسجيل كمحتاجين إلى أماكن سكنية، باستثناء المستندات التي يتم استلامها بناءً على طلبات مشتركة بين الإدارات من قبل الهيئة التي تقوم بالتسجيل. ويصدر للمواطن الذي تقدم بطلب التسجيل إيصال من مقدم الطلب بهذه الوثائق، يوضح فيه قائمتها وتاريخ استلامها من قبل الجهة التي تقوم بالتسجيل، وكذلك يوضح قائمة الوثائق التي سيتم استلامها عندها. الطلبات المشتركة بين الإدارات. تطلب الهيئة التي تقوم بالتسجيل بشكل مستقل المستندات (نسخها أو المعلومات الواردة فيها) اللازمة لتسجيل المواطن لدى السلطات قوة الدولةالأعضاء الحكومة المحليةوالمرؤوسين الوكالات الحكوميةأو المنظمات الحكومية المحلية التي تمتلك هذه المستندات (نسخها أو المعلومات الواردة فيها) وفقًا للقواعد التنظيمية الأفعال القانونيةالاتحاد الروسي، والأفعال القانونية التنظيمية للكيانات المكونة للاتحاد الروسي، والأفعال القانونية البلدية، إذا لم يتم تقديم هذه المستندات من قبل مقدم الطلب وفقًا لـ المبادرة الخاصة. في حالة تقديم المستندات من خلال مركز متعدد الوظائف، يتم إصدار إيصال من المركز متعدد الوظائف المحدد.

5. يجب أن يتم اتخاذ قرار التسجيل أو رفض التسجيل بناءً على نتائج النظر في طلب التسجيل والمستندات الأخرى المقدمة أو المستلمة بناءً على الطلبات المشتركة بين الإدارات وفقًا للجزء 4 من هذه المادة من قبل الهيئة التي تقوم بالتسجيل، في موعد لا يتجاوز ذلك أكثر من ثلاثين يوم عمل من تاريخ تقديم المستندات، والالتزام بتقديمها يقع على عاتق مقدم الطلب، إلى هذه الهيئة. إذا تقدم المواطن بطلب التسجيل من خلال مركز متعدد الوظائف، يتم احتساب فترة اتخاذ قرار التسجيل أو رفض التسجيل من يوم قيام المركز متعدد الوظائف بإرسال هذا الطلب إلى الجهة التي تقوم بالتسجيل.

6. تقوم الهيئة التي تقوم بالتسجيل، بما في ذلك من خلال مركز متعدد الوظائف، في موعد لا يتجاوز ثلاثة أيام عمل من تاريخ قرار التسجيل، بإصدار أو إرسال وثيقة إلى المواطن الذي قدم طلب التسجيل المقابل تؤكد اعتماد مثل هذا قرار . إذا تقدم المواطن بطلب التسجيل من خلال مركز متعدد الوظائف، يتم إرسال وثيقة تؤكد القرار إلى المركز متعدد الوظائف، ما لم يتم تحديد طريقة أخرى للاستلام من قبل مقدم الطلب.