ماذا تفعل إذا لم يكن هناك شركة إدارة. كيف تخدع شركات الإدارة السكان
بدأ موسم التدفئة في 61 منطقة الاتحاد الروسي. ومع ذلك، ترد تقارير مثيرة للقلق من العديد من مناطق البلاد تفيد بأن شركات الإدارة ترفض بشكل كبير صيانة المباني المتهالكة. ويتوقع الخبراء أن هذا الاتجاه سيزداد، والسبب في ذلك هو انخفاض التعريفات: بالنسبة للأموال التي يتم جمعها من السكان، من المستحيل صيانة المنازل كما يقتضي القانون. ماذا يجب أن يفعل سكان المنازل المهجورة؟ نظر مراسلو فريق RG في هذا الأمر.
تم التخلي عن سكان المبنى المكون من خمسة طوابق في 38 Zagorodnoye Shosse في ليوبان بمنطقة لينينغراد من قبل شركة الإدارة. لقد رفضت ببساطة تجديد العقد. إنه مبنى خروتشوف عادي مكون من خمسة طوابق وله أربعة مداخل في حالة من الإهمال الكبير.
غمرت المياه الطابق السفلي، والبعوض يطير من هناك، والفطريات تزحف على طول الجدران، والعلية متسخة بالحمام، وفتحات المجاري في الفناء تنهار، والمنطقة المحيطة بالمنزل في حالة يرثى لها، كما تقول رايسا باختريفا، ساكن المنزل.
تم التخلي عن سكان المبنى المكون من خمسة طوابق في ليوبان من قبل شركة الإدارة. لقد رفضت ببساطة تجديد العقد.
لا يمكن القول أن شركة الإدارة تجاهلت تماما مشاكل المنزل، لكنهم فعلوا كل شيء بلا مبالاة وبطريقة ما ليس تماما، كما يقول السكان المحليون.
ليس من المستغرب أنه عندما اقترحت شركة الإدارة زيادة تعريفة الصيانة الملكية المشتركةأكثر من النصف، دون دعم ذلك بأي وثائق، لم يوافق السكان. لم تصر إدارة شركة الإدارة - لقد أعلنت ببساطة أنها لا تنوي تجديد العقد. وفي شهر مايو، ترك المبنى المؤلف من ستين شقة دون صيانة.
تحمل سكان المنزل الصيف على أقل تقدير، ومع حلول الخريف أطلقوا ناقوس الخطر: من سيجهز المنزل لموسم التدفئة؟ المشكلة هي أنه ببساطة لا يوجد بديل في مدينة يبلغ عدد سكانها 4.5 ألف نسمة. لا يرغب سكان المنزل في إنشاء شراكة أصحاب العقارات (TSN). المتقاعدون (وهناك حوالي ثلثيهم هنا) لا يؤمنون بهذا الشكل من الإدارة. سيرجي خوديايف، مدير المركز الإقليمي"مراقبة الإسكان والخدمات المجتمعية" منطقة لينينغراد، الذي لجأ إليه سكان لوبان طلبًا للمساعدة، اكتشفوا أن هناك العديد من المنازل التي لا مالك لها في ليوبان، وتقدموا بطلب المساعدة إلى القائم بأعمال رئيس لجنة الإشراف على الإسكان الحكومية في منطقة لينينغراد، أوليغ رومادوف، مع طلب المساعدة في حل الصراع. لجأ الناشطون المحليون إلى السلطات طلبًا للمساعدة، ومن الغريب أنهم تمكنوا على ما يبدو من إيجاد مخرج.
تقول يوليا دودونوفا، نائبة رئيس إدارة مستوطنة ليوبان الحضرية: "لقد أقنعنا شركة الإدارة، التي كانت على وشك المغادرة، بالبقاء في المدينة". - الآن يناقش سكان البلدة الشروط مع إدارة شركة الإدارة الجديدة، ويبدو أن الأمور تتجه نحو إبرام العقد. لدينا العديد من المباني "غير المالكة" في ليوبان. لكن المنزل الموجود في زاجورودني رقم 38 هو الأكبر منهم. وإذا قمنا بحل المشكلة معه فكل شيء سينجح مع الآخرين.
ومع ذلك، فإن سكان المنزل، الذين تعلموا تجربة الحياة المريرة، ليسوا في عجلة من أمرهم للفرح. وليس هناك العشرات بل المئات من القصص الحزينة المماثلة في جميع أنحاء روسيا.
في أومسك، في المنطقة السوفيتية وحدها، لا تملك ثلاثين المباني السكنية شركات إدارة، وهناك خمس مناطق من هذا القبيل في المدينة. تقام المسابقات ولكن بشكل رسمي فقط. وهذا أصبح بالفعل اتجاها. ومن الغريب أن قائمة المباني المهجورة تشمل المنزل رقم 3 في شارع كومبيناتسكايا، حيث تعود ملكية 25 بالمائة من الشقق إلى البلدية، ولكن لا يوجد حتى الآن الاهتمام المناسب به. هذا العام، كجزء من الإصلاح، كان من المفترض أن يتم استبدال السقف، لكن الإصلاح لم يحدث أبدًا. بالإضافة إلى ذلك، هناك مشكلة في توصيل الحرارة كل عام.
الرسوم البيانية "آر جي" / أنطون بيريبليتشيكوف / أولغا بوخاروفا
وفي الوقت نفسه، لا توجد مثل هذه المشاكل في العديد من المدن: تم إنشاء شركات إدارة بلدية هناك لحل الاختناقات. وعلى وجه الخصوص، تم تنفيذ تجربة مماثلة في منطقة سمارة، حيث لا توجد منازل على الإطلاق، والتي ستتخلى عنها شركات الإدارة تحت رحمة القدر. تم حل المشكلة بهذه الطريقة. إذا تخلت الشركة عن منزل، فحتى يتم تعيين شركة إدارة جديدة، تستمر الشركة القديمة في خدمتها. بالإضافة إلى ذلك، في جميع بلديات المنطقة تقريبًا، وكذلك في كل منطقة في سمارة، تم إنشاء شركات إدارة بلدية يمكنها تولي إدارة المنازل التي هجرها أصحابها من القطاع الخاص.
تم اختبار تجربة مماثلة من قبل سلطات بريموري. لا توجد رسميًا منازل مهجورة في كراسنويارسك. جميع أنواع المباني المكونة من طابقين والثكنات - باختصار ، المساكن المتهالكة - تم تخصيصها رسميًا لبعض شركات الإدارة ، ولكن الخدمات ، كما اتضح ، يتم توفيرها لهم "للعرض". رفضت شركة إدارة بلدية كراسنويارسك بشكل مباشر تحمل المسؤولية عن هذه المنازل ولا تخدمها إلا بموجب عقد. السبب: المخزون السكني في حالة غير مرضية.
ومن المتوقع أنه اعتبارا من العام الجديد، المباني السكنية (MKD) بدون شركة الإدارة(المملكة المتحدة) سيتم نقلها إلى الإدارة المؤقتة.
هذا هو بالضبط مشروع قرار الحكومة الذي تم نشره في 3 نوفمبر الساعة البوابة الفيدراليةمشروع اللائحة التنفيذية للمناقشة العامة.
مسودة وثيقة بعنوان طويل ومرتفع "عند الموافقة على إجراءات وشروط تحديد منظمة الإدارة للإدارة مبنى سكني..." ينظم الحالة عندما:
ولم يتم التعرف على أصحاب المباني في المبنى السكني؛
لم يتم تنفيذ طريقة التحكم.
وفي جميع هذه الحالات يقترح تقديم السلطة الحكومة المحليةالحق في تحديد "منظمة إدارة مؤقتة" وإبرام اتفاقية إدارة مؤقتة معها إدارة MKD.
ومن المخطط أن الاتفاق سوف إلزاميوسيتم تحديد الشروط التالية:
مبلغ الدفع لصيانة المباني السكنية، والذي يجب أن يتوافق مع المبلغ الذي تحدده الهيئة الحكومية المحلية للبلدية؛
توفير المرافقأصحاب ومستخدمي المباني في مبنى سكني خلال فترة صلاحية اتفاقية الإدارة المؤقتة.
ومن المقرر أن تقتصر مدة الإدارة المؤقتة على سنة واحدة. من المفترض أنه خلال هذا الوقت يجب أن يكون لدى المالكين الوقت للوفاء بالتزامهم باختيار طريقة لإدارة المنزل (الجزء 2 من المادة 161 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي). أو ينبغي أن يحدث منافسة مفتوحةالبلدية المحلية لاختيار شركة إدارة (الجزء 4 من المادة 161 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي).
إذا لم يتم تنفيذ أي من هذه الخطوات بشكل فعال، فسيتم ترك المنزل مرة أخرى دون إدارة. ويبدأ إجراء التحكم المؤقت في دائرة جديدة.
يُلزم أصحاب الشقق في المباني السكنية، وفقًا للجزء 2 من المادة 161 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي، باتخاذ قرار بشأن شكل إدارة منزلهم. وتعلن الحكومات المحلية بعد ذلك عن مسابقة لاختيار شركات الإدارة وتعقدها. إذا لم يتمكن أصحاب الشقق من تحديد من سيدير بنايتهم وكيف، ولم تتم المنافسة، فإن المبنى، إذا تم اعتماد مشروع قانون جديد، سيحصل على شركة إدارة مؤقتة. كل شيء منطقي - لا ينبغي أن تكون هناك منازل "بدون مالك" في البلاد.
وتشير وزارة البناء إلى أن اعتماد الآلية المقترحة سيضمن الإدارة المستمرة للمباني السكنية التي تركت دون شركة إدارة، والتي تؤكد أنها ستساهم في الصيانة المناسبة للملكية المشتركة لأصحابها.
تم التعليق على القرار القادم لبوابة Vyatka الإقليمية من قبل مدير التحكيم في NP CFOP APK Alexey Chagaev:
"الآلية الجديدة لتنظيم الإدارة المؤقتة للمباني السكنية من أجل الحفاظ على الممتلكات المشتركة بشكل صحيح متناقضة من وجهة نظري.
وبطبيعة الحال، يستفيد أصحاب المنازل. خاصة أولئك الذين لم يتم تحديد أو تنفيذ طريقة التحكم الخاصة بهم. شركة الإدارة، من وجهة نظري، ستكون في وضع أقل ملاءمة.
حاليًا، تحدد المادة 161 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي إجراءات اختيار طريقة لإدارة مبنى سكني و المتطلبات العامةلإدارة مبنى سكني. وفقًا لهذه المادة، يتعين على أصحاب المباني في مبنى سكني اختيار إحدى طرق الإدارة:
1) الإدارة المباشرة لأصحاب المباني في مبنى سكني؛
2) إدارة جمعية أصحاب المنازل أو تعاونية الإسكانأو غيرها من التعاونيات الاستهلاكية المتخصصة؛
3) إدارة المنظمة الإدارية.
يتم اختيار طريقة إدارة مبنى سكني في اجتماع عام لأصحاب المباني في المبنى السكني ويمكن اختيارها وتغييرها في أي وقت بناءً على قرارها. حل اجتماع عاميعد اختيار طريقة الإدارة إلزاميًا لجميع أصحاب المباني في مبنى سكني.
يقترح مشروع القرار هذا فهم الإدارة المؤقتة لمبنى سكني على أنها إدارة مبنى لم يحدد أصحابه أو ينفذوا طريقة إدارته، وتم إعلان بطلان المنافسة المفتوحة التي أجرتها الحكومات المحلية لاختيار منظمة الإدارة.
ماذا سيحدث في الواقع؟
ينتهك أصحاب المنازل حقوقهم، ولأسباب معينة، لا يمارسون حقهم في اختيار كيفية إدارة مبنى سكني.
لا ترغب شركات الإدارة في إبرام عقود مع هذا المبنى السكني بمفردها، على سبيل المثال، بسبب حالته السيئة.
تعقد السلطات المحلية مسابقة مفتوحة، لكن لا أحد يتقدم لها. والمنظمة التي اختتمت هذه الاتفاقيةتتولى الإدارة المؤقتة الالتزام بالصيانة والإصلاح مبنى سكني. يمتلك أصحاب المنازل شركة إدارة مؤقتة، وهم على استعداد لتكليفهم بجميع مشاكلهم الملحة. يبدأون في الكتابة إلى حكومة الولاية تفتيش السكنأن شركة الإدارة المؤقتة لا تقوم بإصلاح مساكنهم الطارئة ولا تزيل العيوب. وتقوم مفتشية الإسكان الحكومية بدورها بإصدار التعليمات، وفي حالة عدم الامتثال تحمل المسؤولية الإدارية.
وقد تم بالفعل البدء. على سبيل المثال، حالة من الممارسة: الإدارة (المالك) في عام 2013، كما أوضحت الإدارة الآن، نقلت المنزل إلى الإدارة عن طريق الخطأ. تم بناء المبنى في عام 1977. في كل السنوات لم يتم إصلاحه. أحد السكان في عام 2016 بناء على العقد التوظيف الاجتماعيكتب شكوى إلى مفتشية الإسكان الحكومية. أصدرت هيئة الإسكان بالولاية تعليمات
ستقوم الإدارة بإزالة جميع أوجه القصور. لكن! ما هو الأكثر إثارة للاهتمام: منذ عام 2007، تم الاعتراف بالمنزل نفسه من قبل الإدارة نفسها على أنه غير آمن وغير مناسب للسكن.
نتيجة لذلك، في الآونة الأخيرة - في 31 أكتوبر، على أساس تطبيق بروتوكول GZHI، فرضت محكمة الصلح غرامة على المنظمة بمبلغ 100 ألف روبل.
وهذا هو بالضبط الوضع الذي من المرجح أن تجد شركات الإدارة المؤقتة نفسها فيه.
حسنا، المناقشة العامة و فحص مكافحة الفسادسينتهي مشروع القانون في 24 نوفمبر 2017. إذا تمت الموافقة على الوثيقة، السلطات الإقليميةسيتعين على السلطات جلب جميع السكان المحليين أنظمة. وبعد ذلك سنرى جميعًا عمليًا كيف سيتم تنفيذه وما الذي سيؤدي إليه في النهاية.
سيتم تعيين شركات إدارة المنازل "التي لا مالك لها". السلطات البلدية. تم إصلاح هذا الإجراء في مشروع قرار الحكومة بشأن قواعد تحديد تنظيم الإدارة المؤقتة للمباني السكنية. وقالت الوزارة لإزفستيا إن وزارة التنمية الاقتصادية وافقت على الوثيقة. المعدل الوطني 9% المباني السكنيةتبقى بدون خدمة. الخبراء لديهم العديد من الأسئلة حول القواعد. على سبيل المثال، ما هي الحوافز الاقتصادية التي قد تكون هناك لشراء المباني "المهجورة".
سيدخل حيز التنفيذ في عام 2019 طبيعي جديدقانون الإسكان. إذا لم يكن هناك اجتماع للملاك لاختيار أسلوب الإدارة أو مسابقة مفتوحة تعلن عنها البلدية، فيجب على السلطة تعيين منظمة إدارة مؤقتة. وسوف تعمل لمدة لا تزيد عن عام. أعدت وزارة البناء مشروع قرار حكومي بشأن قواعد إدارة المساكن “بدون مالك”. توضح الوثيقة كيفية اختيار الشركة المؤقتة وتحت أي ظروف ستعمل.
ستقوم شركة الإدارة بهذه المهام بأمر من الهيئة أو الهيئات الحكومية المحلية السلطة التنفيذيةالمدن الأهمية الفيدرالية- موسكو وسانت بطرسبرغ وسيفاستوبول. ويجب إصدار هذا الأمر في موعد لا يتجاوز خمسة أيام عمل بعد تحديد المشكلة.
تقوم المنظمة المعينة، في غضون خمسة أيام بعد إصدار الأمر، بإرسال مسودة الاتفاقية الموقعة إلى المالكين ووضع معلومات حول استنتاجها في نظام المعلوماتالإسكان والخدمات المجتمعية (GIS الإسكان والخدمات المجتمعية). والسلطة ملزمة بأن تشرح للمالكين أسباب هذا التعيين.
حتى لو لم يكن هناك اتفاق مكتوب بين المالكين وشركة الإدارة حتى الآن، يجب على السكان الاستمرار في دفع تكاليف السكن والخدمات المجتمعية، على النحو التالي من نص الوثيقة. في هذه الحالة، يذهب المال إما إلى مراكز المقاصة، أو مباشرة إلى منظمات توريد الموارد، كما أوضحت إزفستيا المدير العامجمعية "الإسكان والخدمات المجتمعية والبيئة الحضرية" أليكسي ماكروشين.
تنتهي الإدارة المؤقتة بعد انتهاء الفترة التي يحددها الأمر، أو إذا اختار السكان ذلك منظمة جديدة. اليوم، إذا ترك المنزل دون إدارة، فإنه يستمر في الحصول على الكهرباء والغاز والتدفئة، ولكن كقاعدة عامة، يتم تركه دون الحاجة إلى الإصلاحات الحالية.
وقالت FAS لإزفستيا إن مشروع القرار هذا يخضع لإجراءات التوفيق. وسيتم اتخاذ القرارات النهائية بشأنها، بما في ذلك بعد إجراء فحوصات قانونية ومكافحة الفساد.
في المتوسط في روسيا، 9% من المباني السكنية غير مدارة. معظمهم في منطقة أرخانجيلسك (36٪) وسيفاستوبول (40٪)، حسبما قال نائب المدير العام لشركة الإدارة PIK-Comfort Olesya Leshchenko لإزفستيا.
أبلغت الخدمة الصحفية للجبهة الشعبية لعموم روسيا عن شكاوى مستمرة من سكان المساكن المتهدمة من أن منزلهم ترك بدون شركة إدارة. الشكاوى الرئيسية: عدم إجراء إصلاحات روتينية بالمنزل، وإزالة القمامة، وتنظيف المداخل، والصيانة في الشتاء. تخطط ONF لمراقبة مثل هذه الأشياء. ومع ذلك، أظهر التحليل الأولي أن نصف دور الطوارئ التي تخضع لإعادة التوطين ليس لديها معلومات حول نظام الإدارة. بالإضافة إلى ذلك، قد يكون المبنى مدرجًا في الميزانية العمومية لشركة الإدارة، ولكن في الواقع لا توجد إدارة.
وأشار أليكسي ماكروشين إلى أن الشركات غالبًا ما تخشى سحب ترخيصها إذا كان هناك العديد من الانتهاكات حول المنزل. ومن الصعب تجنب ذلك، لأن السكان في أغلب الأحيان ليسوا أثرياء للغاية وهذا لا يسمح بزيادة مقدار المساهمات في العمل الضروري.
ويتوقع المشاركون في السوق أن يصف مشروع القرار الأساس الاقتصاديلجذب شركات الإدارة، لكن الوثيقة تحتوي على أدوات إدارية فقط، كما أكدت سفيتلانا رازفوروتنيفا، المدير التنفيذي للشراكة غير الربحية لمراقبة الإسكان والخدمات المجتمعية.
وعلق الخبير قائلاً: "ليس من الواضح لماذا يجب على شركات الإدارة أن تتولى منازل غير مثيرة للاهتمام على الإطلاق، حيث يكون تحصيل المدفوعات منخفضًا".
ويعتقد أوليسيا ليششينكو أن الحوافز يمكن أن تشمل إعانات دعم الميزانية التي تغطي تكاليف إدارة المنازل المتهالكة. أو - في ظروف عجز الميزانية - قائمة مخفضة بشكل كبير من الأعمال وخدمات الصيانة. إذا تم إعلان أن المنزل غير آمن قريبًا، فمن المستحسن أن نقتصر على ضمان سلامة الأشخاص الذين يعيشون هناك، باستثناء الإصلاحات الحالية من قائمة النفقات.
وتخشى سفيتلانا رازفوروتنيفا أيضًا أن تعاني منازل الأثرياء. أعطت مثالا: في بعض الأحيان يختار السكان الإدارة في شكل HOA، لكن الإدارة لا تزال تتلقى إخطارا بتعيين مؤسسة وحدوية حكومية. وبينما تستمر التجارب، تعمل المنظمة بالفعل وتقوم بجمع المساهمات.
مشكلة
مرحبًا. ترك مبنى مكون من شقة واحدة بدون شركة إدارة (توجد شركتان في المدينة، رفضت كل منهما إدارة المنزل)، فهل يجب على إدارة المدينة أن تتولى إدارة هذا المنزل لإدارة البلدية؟
حل
مرحبًا،
وفقا لأحكام قانون الإسكان في الاتحاد الروسي، يجب على كل مبنى سكني تحديد طريقة إدارة المنزل. بواسطة القاعدة العامةيتم انتخابه من قبل أصحاب المباني في المبنى السكني في اجتماع عام (البنود 2 و 3 من المادة 161 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي) بأغلبية إجمالي عدد أصوات أصحاب المباني المشاركين في الاجتماع (البند 1 من المادة 46 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي).
أصحاب الشقق في MKD لهم الحق في اتخاذ القرار إنشاء جمعية أصحاب المنازل، (في بعض الحالات يمكنهم ممارسة الإدارة المباشرة)، أو يقررون أن يكون لديهم منظمة إدارية تدير المنزل. في في هذه الحالةبالإضافة إلى طريقة الإدارة نفسها، يجب على الاجتماع العام اختيار منظمة الإدارة، والاتفاق معها على شروط العقد ومبلغ رسوم الصيانة والإصلاحات (الفقرة 1 من المادة 162 والفقرة 7 من المادة 156 من قانون الإسكان) قانون الاتحاد الروسي)
إذا لم يقم الملاك باختيار أو تنفيذ طريقة الإدارة المختارة، فستقوم هيئات الحكم الذاتي المحلية بذلك نيابةً عنهم، مسترشدة بالفقرة 4 من المادة. 161 قانون الإسكان في الاتحاد الروسي. وفقًا لهذه القاعدة، يتم إجراء مسابقة مفتوحة لاختيار منظمة إدارة للمنازل التي لم يتخذ فيها أصحاب المباني، خلال عام قبل تاريخ المسابقة المذكورة، قرارًا بشأن إدارة منازلهم (إذا كانت الخدمة الذاتية محلية) - الهيئات الحكومية في بالطريقة المقررةلن يتم تحديد شركة إدارة لمنزل معين، يصبح الشخص المسؤول عن إدارته بلدية(على الأقل فيما يتعلق بتوفير خدمات المرافق)) (انظر قرار FAS VSO بتاريخ 12 يناير 2012 في القضية رقم A58-2200/2009، والتي تم نقلها إلى هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا في روسيا تم رفض الاتحاد للمراجعة عن طريق الإشراف بموجب قرار محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 4 أبريل 2012 N VAS-1665/12)).
تم تحديد قواعد إجراء المسابقة المذكورة بموجب مرسوم صادر عن حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 02/06/2006 N 75. عندما يتعلق الأمر باختيار شركة إدارة على أساس تنافسي، فإن تحديد مبلغ رسوم الصيانة والإصلاحات هو أمر ضروري. ضمن اختصاص هيئة الحكم الذاتي المحلية (البند 3 من المادة 156 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي). في هذه الحالة، تكون الرسوم مساوية لسعر اتفاقية إدارة MKD، والسعر يعادل المبلغ المشار إليه في وثائق المناقصة (البند 34 من قواعد صيانة الممتلكات المشتركة).
وأشرت إلى أن هناك «شركتين في المدينة تخلتا عن إدارة المنزل».
لا أفهم تمامًا كيف يكون هذا ممكنًا؟
ربما كنت تقصد أنه بعد انتهاء اتفاقية إدارة MKD، رفضت شركة الإدارة الخاصة بك التوقيع على اتفاقية جديدة، أو شركة الإدارة لـ المبادرة الخاصةهل أنهيت العقد قبل انتهاء مدته؟
والحقيقة هي أن القانون ينص على ذلك أمر أحاديإنهاء اتفاقية الإدارة لمبنى سكني فقط بمبادرة من أصحاب المباني في المبنى السكني بناء على قرار الجمعية العمومية لأصحاب المحلاتفي مبنى سكني و لا توفرأمر أحادي الإنهاءاتفاقية إدارة مبنى سكني بمبادرة من منظمة الإدارة.
تحقق من الحل لمشكلة مماثلة:
ومن أجل عدم إجراء إصلاحات في المبنى السكني، قررت شركة الإدارة رفض صيانته. ماذا يجب أن يفعل السكان؟