Ипотека за незавършена частна къща. Какви документи са необходими за продажба на недовършена къща със земя и как се извършва сделката? Регистрация и вписване на права на собственост


Парцелите, както и свързаните с тях обекти, включително незавършени, чието движение не е възможно, без да им се навреди, се считат за недвижими имоти.

Възможно ли е изобщо да продадете парцел с недовършена къща? Действащото законодателство на Руската федерация все още не предвижда конкретни забрани за самия факт на извършване на такива сделки. Ето защо собственикът, без да нарушава закона, винаги има право да обяви имота си за продажба. Задължително условие за извършване на сделка е регистрацията на незавършения обект.

Важно:Без разрешение за строеж може да се регистрира само завършена (отдавна съществуваща) сграда.

Така че транзакцията изисква спазване на следните условия:

  1. доброволно съгласие на участващите страни;
  2. наличие на удостоверение (взето от Rosreestr), че имотът не е задържан, не е ипотекиран, не е обременен с дългове и др.;
  3. подготовка на документите, описани подробно по-долу;
  4. сключване на договор за покупко-продажба.

Какви документи трябва да се подготвят?

Изготвят се документи както за самата земя, така и за сградата, независимо от нейната степен на завършеност. Изисква се за подаване:

  • документи за собственост;
  • документ за собственост, посочващ законността на собствеността на продавача върху този недвижим имот (предишен сключен договор за покупко-продажба, дарение, замяна, завещание и др.);
  • технически паспорт (поръчан от BTI);
  • разрешение за строеж (издава се от местната администрация);
  • одобрен проект;
  • кадастрален паспорт;
  • план на обекта;
  • разписка за плащане на държавно мито.

Прочетете какви документи са необходими за покупко-продажба на парцел, а от там ще научите какви документи ще трябва да съберете при сделка на парцел с къща, независимо от степента му на завършеност.

Какво трябва да проверите, преди да купите недовършена земя?

Преди да сключите сделка за закупуване на парцел с незавършено строителство, първо трябва да проверите:

  1. Парцелът отговаря ли на декларираното предназначение?
  2. Дали не е резултат от самоулавяне?
  3. Самостоятелен строеж ли е изгражданият върху него обект?
  4. Запориран ли е обектът, ипотекиран ли е и т.н.
  5. Дали се продава отново (безскрупулен продавач може да ви представи стари документи, които вече са били включени в транзакции).
  6. Има ли несъответствия между реалния обект (площ, граници) и записаните в документите данни?
  7. Извършена ли е сделката без съгласието на съпруга (или органите по настойничество и попечителство).
  8. Показаната ви земя наистина ли е тази, за която се оформят документите? IN иначеСлед като завършите всички процедури, може да се окажете собственик на съвсем различен парцел.

Когато оценявате състоянието на обекта, трябва да обърнете внимание на етапа, на който е спряно строителството.

Как става сделката?

И така, как да купувате и продавате незавършено строителство с поземлен имот? Транзакциите се извършват по определен алгоритъм.Необходимите стъпки за това са:

  1. Оценка на обекта на продажба (самостоятелно или с помощта на независим експерт.
  2. Описание на обекта. Брокерите съветват продавачите да не споменават думата „недовършен” в рекламите, тъй като тя често плаши купувачите. По-смислено е просто да се спомене „сгради“, а в последствие незавършеният обект да се представи като допълнителен плюс, а не като утежняваща тежест.
  3. Обява за продажба от кратко описаниепубликувани в медиите (печат, интернет).
  4. При запознаване на купувача важен аргумент може да бъде, че съществуващата основа е значителен плюс на сделката. Това ще позволи на купувача да завърши допълнително проекта на много по-ниска цена, отколкото да започне строителство от нулата.
  5. Може да се заключи предварителен договор. Заплаща се депозит и се договарят срокове.
  6. Подписва се споразумение. Препоръчително е в този процес да участва адвокат.

Важно:В интерес на продавача е да посочи реалната продажна цена в документите. Това ще служи като гаранция срещу различни неприятности.

Клопки

При извършване на транзакции, които включват незавършен обект, могат да се натъкнат на различни клопки. Невъзможно е да ги предвидите предварително. Някои от тях.

  • Незавършеният обект не трябва да бъде обект на съществуващ договор за строителство. В този случай тя ще бъде предмет на правата на трета страна и сделката ще се счита за незаконна. При разглеждане и изготвяне на документи е необходимо това обстоятелство да се предвиди предварително и при необходимост да се обсъди с юристи.
  • Обект не може да бъде предмет на сделка, ако собствеността върху него не е вписана. В интерес на купувача е да провери това обстоятелство по документи.
  • Обектът не трябва да е „самостроител“. Съгласно чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация структура, издигната без разрешение върху земи, които не са предназначени за тази цел, се признава за такава. Следователно купувачът трябва да се увери, че собственикът на „недовършения имот“ разполага с цялата проектна и разрешителна документация.
  • Договорът трябва да формулира идентификационните характеристики на обекта. Например незавършен обект, изграден от сглобяеми метални конструкции, може да не се класифицира като недвижим имот и да не е предмет на сделката. За да избегне подобни конфликти, продавачът трябва да представи удостоверение за техническо състояниеобект.
  • Ако обектът е в споделена собственост, това също трябва да бъде посочено в документите.

Сключване на споразумение

В договора трябва да се вземат предвид следните важни точки:

  1. Точният адрес на сайта.
  2. Местоположение на обекта, неговото описание, граници.
  3. Кадастрален номер.
  4. Към каква категория разрешено ползване принадлежи земята (земеделска, жилищна, бизнес, отдих и др.)
  5. Договорът трябва да посочи документи, потвърждаващи собствеността.
  6. Трябва да се посочи цената на сделката, начинът на плащане и начинът на плащане.

Транзакцията се извършва, както следва:

  1. Купувачът и Продавачът изследват пазара на недвижими имоти и намират взаимен интерес.
  2. Преговорите се водят с участието на заинтересовани страни или посредници.
  3. В съответствие с установената форма се съставя и подписва договор за покупко-продажба.
  4. Споразумението е регистрирано.

Регистрация и вписване на права на собственост

  1. Подава се заявление до органите на Rosreestr за регистрация на договора за покупко-продажба и за промяна на собствеността.
  2. Информацията за сделката се вписва в Единния държавен регистър на недвижимите имоти.
  3. Страните получават регистрирани документи.

Време и цена

Сделките с поземлен имот се считат за сключени от момента на регистрация на споразумението, но не и от момента на получаване на сумата. Стандартният период за регистрация е две седмици. Разходите за изготвяне на договора за продажба на земя теоретично се изчисляват в размер на платеното държавно мито. За индивидуаленДържавното мито за регистрация на собственост върху поземлен имот е 350 рубли.

Ако услугата се предоставя в електронен формуляр, държавното мито се намалява с 30%. Размерът на държавното мито и други задължения се определя от Федералния закон от 21.01.2014 г. № 221-FZ и Данъчния кодекс на Руската федерация, чл. 333.33 (част втора) с измененията на 04.06.2018 г.

Ако в сделката участват няколко собственици, държавното мито се заплаща пропорционално на техния брой. Нотариалната поддръжка е 1,5% от сумата. Ако транзакцията се извършва чрез пълномощник, тогава тази сума ще включва и плащане за услуги за изготвяне на пълномощно.

Данъчно облагане

Характеристиките включват проблеми, свързани с освобождаване от данъци и данъчни облекчения за продавачи и купувачи. Това е разгледано подробно в Данъчния кодекс на Руската федерация, глава 23. При изчисляване на данъка е необходимо да се установи дали продавачът има статут на местно лице. Това може да бъде всяко лице, което е пребивавало в Руската федерация повече от 183 дни през годината. Данъчната ставка за местни лица е 13%, за чуждестранни – 30%.

Освобождават се от данък лицата, които притежават недвижими имоти повече от максималния срок от 5 години (при дарение, приватизация, договор за пожизнена издръжка - 3 години). Индивидуални категориилица (с 13% данъчна ставка) имат право на данъчни облекчения. Във всеки конкретен случай всички проблеми, свързани с данъчното облагане, трябва да бъдат решени от компетентен специалист, който е компетентен да разреши тези въпроси.

По този начин сделката за покупко-продажба на недвижим имот изисква висока правна грамотност и спазване на буквата на закона. Нека подчертаем още веднъж, че в настоящата, не съвсем ясна икономическа ситуация, подобни транзакции трябва да се извършват с особено внимание, без да се разчита на съвети и препоръки на случайни хора.

Ако намерите грешка, моля, маркирайте част от текста и щракнете Ctrl+Enter.

Има различни нагласи за закупуване на недовършена къща. Някои са сигурни, че тази опция ще спести пари и време, някои са категорично против, други се колебаят. Междувременно има доста оферти за закупуване на недовършена къща, уебсайтът на RMNT реши да разгледа този въпрос с вас.

Нека първо да дефинираме какво може да се има предвид под незавършена къща:

  1. Сградата е готова за довършване. Това всъщност е всичко строителни работивече завършени, можете да започнете да довършвате фасадата и помещенията. Не е лош вариант, такива къщи често се предлагат от разработчиците в вилни селища, с право вярвайки, че новите собственици ще могат да направят всички довършителни работи за себе си. Това е като апартамент в нова сграда, с комуникации, но с „голи“ стени;
  2. „Кутия“, тоест само стени, без завършен покрив, без прозорци или комунални услуги. Понякога основата, която собствениците са успели да изградят на мястото и са спрели там, дори се нарича недовършена.

Ако първият вариант като цяло е търсен сред купувачите, има малко въпроси с него, тогава вторият случай на закупуване на недовършена къща трябва да бъде проучен по-отблизо.

Когато решавате да закупите незавършен имот, трябва да разберете три важни момента:

  1. По някаква причина къщата все още не е въведена в експлоатация. Може би собственикът е разбрал, че близо до обекта е планирано строителство търговски център, магистрала или дори сметище. Най-вероятно, разбира се, собствениците просто нямат пари да доведат къщата до съвършенство, но може да има и други причини. Например, оказа се, че основата е изградена с грешки, а в случай на USP те могат да станат;
  2. От колко време къщата е недовършена? Според експерти, ако е на повече от две години, това е рискована покупка. Такава сграда се превръща в неликвидна собственост, която собствениците не могат да продадат. Трябва ли да се съгласите на оферта, която никой не е оценил повече от две години? Голям въпрос;
  3. Какво е състоянието на незавършената сграда? Беше ли правилно запазена къщата за зимата? Ако не, има голяма вероятност да възникнат проблеми.

Трябва много внимателно да огледате незавършена къща. Какво трябва да ви предупреди и да ви накара да откажете покупка:

  • пукнатини в стени и основи;
  • мухъл, плесен отвътре;
  • дървени конструкции, които са започнали да гният;
  • провиснал покрив;
  • наводнено мазе.

Всички тези проблеми ще бъдат много трудни, а често и невъзможни, за коригиране.

Друг важен въпрос е документацията. Има два варианта:

  1. Има издадени документи само за парцела. В този случай незавършеното строителство ще се счита просто за строителни материали, разположени на територията на парцела. Тоест новият собственик след завършване на строителството ще трябва да се справи самостоятелно с регистрацията на недвижими имоти;
  2. Самият собственик регистрира сградата като незавършена, след което може да я купува и продава.

Така че не забравяйте да попитате собствениците за наличността на всички необходими документи. Много е желателно да видите проекта на къщата, която ще трябва да завършите. Също така е важно наличието или липсата на разрешителни за предоставяне на комуникации, по-специално доставка на газ, връзка с електрическа мрежа. Ако нямате нищо от това, ще имате нов проблем, защото попълването на документацията за комунални системи- това е дълъг и скъп въпрос.

И така, за да вземете решение за закупуване на незавършена къща, трябва да преминете през следните стъпки:

  1. Поканете специалист за оценка на състоянието на обекта, качеството на зидарията, основата, покрива, съществуващите прегради;
  2. Направете оценка. Колко ще ви струва да завършите сградата, може да е по-евтино да построите от нулата;
  3. Проучване на документацията, включително за обекта, чието предназначение трябва да позволява изграждането на жилищна сграда;
  4. Оценете оформлението. Кутията вече е готова, може би къщата е малка или твърде голяма за вашето семейство, стаите са малки и неудобно разположени, няма възможност за добавяне на гараж или сауна;
  5. Оценете местоположението на самия обект, гледките, наличието на всички удобства на цивилизацията и транспортната достъпност.

Заявяваме: препоръчително е да закупите незавършена къща, ако е в добро състояние и е консервирана не повече от две години. В противен случай най-вероятно просто ще получите парцел със сграда, която ще трябва да бъде съборена и направена отначало. Е, този вариант също има право да бъде реализиран, ако собствениците са предложили много изгодна цена, опитвайки се да се отърват от незавършеното си строителство, изпаднало в неликвидност.

Думата „недовършен“ в рекламата е по-вероятно да изплаши купувача, така че е по-добре да напишете, че къщата или земята се продават. Въпреки че, разбира се, когато купувачът се обади, той трябва честно да му каже на какъв етап от строителството е къщата, препоръчва Иля Менжунов, директор на отдела за луксозни имоти в Metrium Group.

Сред „изгодните“ точки в съобщението ръководителят на офис отдела в Беляево на отдела за селски имоти на Inkom-Real Estate Игор Клейменов предлага също да се съсредоточи върху такива фактори като наличието на гора, резервоар в близост до място, развита инфраструктура и добра транспортна достъпност. Тези фактори често са от първостепенно значение за купувачите.

Дача според закона: как правилно да се построи индивидуална къщаИзграждането на всяко жилище винаги се извършва според определени правила и дори на собствена земя трябва да построите къща, като вземете предвид определени стандарти. Сайтът на RIA Real Estate реши да разбере какви разпоредби и забрани трябва да запомни собственикът, когато строи къща, така че по-късно да няма проблеми с нейната продажба или данъчно облагане.

Изключително трудно е да се определи цената на незавършена къща; всичко зависи от степента на завършеност на къщата. Разбира се, основната връзка е към цената на сайта, подчертава Клейменов. Наличието на свързани комуникации е добре дошло, но ако се обърнем към статистиката на сделките с недовършени обекти, може да се каже, че комуникациите, въведени в къщата, са били предложени по-скоро като бонус, тоест не са добавили нищо към цената на обект, Яхонтов споделя своя опит.

За да определите независимо възможната цена, трябва да намерите подобни реклами, да разберете цената на сто квадратни метра земя в района и да умножите по площта на обекта, съветва Менжунов.

Ако даден обект е „замразен“ на нивото на основата или приземния етаж, тогава по правило цената на незавършеното строителство не може да бъде добавена към цената му. Ако първият или вторият етаж на къщата вече са издигнати и строителството е към завършване, тогава в тази ситуация също трябва да се опитате да определите минималната цена за недвижими имоти, казва експертът Inkom-Real Estate. Понякога в този случай се добавят разходите за вложените строителни материали и свършената работа, и то до минимум, посочва Клейменов.

Между другото, недовършените сгради често се продават на цената на парцела минус разходите за разрушаване, предупреждава Менжунов. „Факт е, че при закупуване на фундамент клиентът трябва да построи къща по съществуващ проект или да направи минимални промени в него, далеч не е факт, че новият собственик ще хареса опцията“, обяснява той.

Тук на помощ може да дойде качественият дизайн на дома. „Ако имате проект, който не е в най-представителната форма, тогава е по-добре да го поръчате да бъде преначертан от професионалисти“, инструктира частният брокер Евгения Галинская. Може би, след като е видял красив проект, купувачът ще се съгласи да го завърши в съответствие с плана.

Представяне на "незавършени проекти"

Колкото и да е странно, когато се показва недовършена къща, тя може да бъде представена и в благоприятна светлина. „Всъщност на купувача се представя снимка на „замразена“ строителна площадка, така че трябва да се направи всичко, така че външният й вид да не го изплаши“, обяснява Галинская. Никой купувач няма да хареса вида на разпръснати строителни материали, инструменти, както и пръст, произволни купчини дъски или метал, добавя тя.


Съдбата на земемер: как правилно да изследвате личен парцелАко летен жител ще продаде или например да дари парцел, както и да регистрира собственост върху къща, построена върху него, той първо трябва да има представа къде започват границите на неговата територия, дали има съседна ограда върху него, или дали посяга на някой на площада. Адвокатите и експертите на пазара на недвижими имоти казаха на уебсайта на RIA Real Estate как правилно да се извърши трудната процедура на проучване на земята.

Следователно, преди шоуто, строителната площадка трябва да бъде поставена в ред, инструментите или материалите, които могат да бъдат влачени без помощта на оборудване, трябва да бъдат внимателно изложени. Ако на площадката има купчини чакъл или пясък, те трябва да бъдат покрити. Това, между другото, ще ги спаси от ерозия и боклук във вятъра и дъжда. Разбира се, всички боклуци, от големи до малки, трябва да бъдат премахнати от сайта.

„Тъй като при продажбата на „недовършени сгради“ основният акцент е върху парцела, той трябва да бъде представен в най-благоприятната светлина, така че ако все още няма постоянна ограда около него, тогава трябва да построите поне временна , дори ако е окабелен, ще бъде по-лесно за купувача да оцени размера му, ако на парцела има бурени, тогава определено трябва да се коси, но ако парцелът е напълно гол и земята е повредена от техника. , след което трябва да се изравни”, казва брокерът. Повярвайте ми, спретнатостта винаги прави силно впечатление, допълва тя.

Събиране на документи

Продавачът, разбира се, трябва да има разрешение за строеж в ръцете си, сега това е задължително изискване, казва Клейменов. Изискват се и основни документи за собственост и собственост на земята и къщата, допълва Яхонтов.

Закупуване на открит терен: плюсове, минуси и клопки на парцели без договорПарцелите без договор, които изпитаха пика на търсенето по време на кризата от 2008 г., постепенно губят интерес от страна на купувачите, казват експерти, интервюирани от RIA Real Estate: перспективата да станете наемодател в района на Москва без твърди гаранции за необходимите комуникации привлича все по-малко хора.

Удостоверението за собственост служи като подкрепящи документи. държавна регистрацияшофьорска книжка или друго свидетелство, издадено преди 1998 г. Във всеки случай трябва да има удостоверение за собственост върху земята, подчертава събеседникът на агенцията. За държавна регистрация на сделката, според експерта на Miel-Country Real Estate, е необходимо да се представи кадастрален паспорт на парцела (извлечение от него). Освен това, ако регистриращият орган вече има документи в досиетата си кадастрална регистрация, и няма промени в УПИ, не се налага повторно предоставяне, уточнява той.

Що се отнася до къщата, имате нужда от сертификат BTI или извлечение от кадастралния паспорт за сградата. Въпреки това, в случай на недовършена къща, можете да направите без това.

Факт е, че незавършена сграда изключително рядко се регистрира официално. По правило специалистите по BTI не са готови да разглеждат недовършени сгради, които са завършени под 50-70%. „Затова няма нищо лошо, ако закупите парцел по документи, а върху него се намира тази или онази недовършена сграда“, обяснява Менжунов.

Не забравяйте да предоставите разрешение за строеж. Получава се от местната администрация. За да получите разрешение, моля, предоставете градоустройствен планУПИ, СПЗОУ документ и характеристика външен видобект, например - готов проект. След като получите разрешение, можете да регистрирате проекта и да съставите други документи.

BTI ще издаде кадастрален паспорт за обекта с бележка, че това е незавършен строителен проект. След това се свържете с Rosreestr лично или чрез MFC, предоставете кадастрален паспорт, документи за собственост на земя и другидокументи за незавършена къща, напишете заявление за регистрация на право на собственост. Платете държавна такса от 2000 рубли. 7-10 дни след заявката ви ще получите извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти, потвърждаващо собствеността върху незавършения имот.

В регистрацията има две важни нюанси:

🔸 възможно регистрация на недовършена частна къща по амнистията на дачата- ако се намира на SNT земя или други видове парцели, обхванати от амнистия;

🔸 лицето, което регистрира собствеността върху къщата, не е задължително да е собственик на парцела: например можете да подадете договор за наем на парцела в Rosreestr

След като оформите документите, ще можете да включите незавършената къща в договора за покупко-продажба и да прехвърлите собствеността върху нея. Вярно е, че ще има значително ограничение - сградата не може да се използва по предназначение. За да го прехвърлите в категорията на жилищна сграда, ще трябва да съставите акт за въвеждане в експлоатация и да промените информацията в кадастралния паспорт и Rosreestr.

Как да продам недовършена къща

Възможна ли е продажба на незавършен строеж? Да, защото се счита за недвижим имот. За да направите това правилно и без ненужни проблеми, следвайте простите инструкции.

Съберете пакет документи

Продажба на недовършени къщиизисква прехвърляне на целия пакет документи на продавача - същото като продажбата на други недвижими имоти. Ще ви трябва:

📁 документи за собственост на парцела - извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти, предишен договор за покупко-продажба, удостоверение от стар образец;

📁 кадастрален паспорт на поземлен имот;

📁 кадастрален паспорт за незавършена къща с описание на нейната площ, разпределение, конструктивни характеристики и друга информация;

📁 разрешение за строеж получено от местната администрация;

📁 Проект на къщата, върху която се извършва строителство, за предпочитане съгласуван държавни агенции;

📁 различни техническа документацияза къщата, както и извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти за собствеността върху нея.

Ако комуникациите вече са свързани към сградата, трябва да предоставите отделни проекти за тях. Например проект за водоснабдяване, електрификация и газ. Ако все още не сте инсталирали комуникации, купувачът може да направи това сам: след пререгистрация на собствеността той ще се свърже със съответните служби.

Напомняме ви: можете да продадете незавършения имот просто като парцел. Тогава ще трябва да попълвате по-малко документи, но в случай на спорове с купувача ще възникнат проблеми.

Задайте адекватна цена

На този етап много собственици се губят, защото не знаят как да оценят правилно недвижимите имоти. Някои се опитват да определят цената малко по-малко, отколкото за жилищна сграда, особено акорегистрация на незавършена къща върху поземлен имотвече е минало. Други включват цената на всички извършени работи и строителни материали в цената.

Когато определяте цена, трябва да разберете, че незавършените обекти винаги са по-евтини от завършените. Освен това купувачът може просто да не е съгласен с вашата визия за жилище, защото вкусовете могат да се различават коренно. Тоест, той ще трябва да преработи проекта или да започне строителството изцяло отначало и това ще бъде допълнителни разходи. Ето защо е важно да не плашите потенциалните купувачи с висока цена, но и да не го продавате евтино.

Цената на незавършените парцели обикновено е малко по-висока от цената на парцели с подобен размер. За да определите точна сума, можете да разгледате обяви за продажба на подобни обекти и да определите средната цена или да се свържете с професионални оценители. Те ще вземат предвид всички строителни разходи, цената на сто квадратни метра земя във вашия регион, пазарната ситуация и следователно ще определят адекватна цена, която е удобна за вас.

Привлечете купувачи

Много хора не знаят откъде да започнаткак да продам недовършена къща. Най-простото решение е да публикувате реклами на добре познати сайтове: например на Avito.

За да създадете атрактивна реклама, снимайте имота и къщата с различни страни. Опишете подробно всичко, което се намира на парцела - съществуващи сгради, овощни дървета, етап на строителство на недвижими имоти и други нюанси. Обърнете внимание на параметрите, които са важни за купувачите: например, опишете инфраструктурата селищеи екология. Не забравяйте да посочите дали имотът е регистриран - това ще помогне да „отсеете“ онези, които не са готови да се съгласят с вашите условия на сделката.

След публикуване на реклами, получавайте обаждания и съобщения: отговаряйте на допълнителни въпроси, поканете ги да гледат. Ако сте готови да намалите малко цената, информирайте потенциалните купувачи за възможността за пазарене на място. Покажете продукта лице в лице: опишете неговите предимства. Ако има сериозни недостатъци, не е необходимо да ги криете: просто ги представете внимателно. Ако не ни кажете за проблемите веднага, сделката може да се провали.

Изготвяне на договор за покупко-продажба

Съгласете с купувача точната сума, метода, времето на превода на парите и запишете всичко, което е постигнато в договора. DCP трябва да бъде съставен в три екземпляра: единият ще остане при вас, вторият ще дадете на купувача, третият ще прехвърлите на Rosreestr.

За къщата и за парцела трябва да се сключат отделни договори. Общо ще получите шест копия: три - DCP за разпределението, три - DCP за незавършения проект. И двата договора трябва да посочват:

📝 точно местоположение недвижими имоти, тоест пълния адрес;

📝 фамилия, собствено име, отчество, паспортни данни на двете страни - купувач и продавач;

📝 основания за прехвърляне на собственост - например индивидуален номер на извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти, потвърждаващ вашата собственост;

📝 кадастрален номер и основни характеристики на имота – информация се посочва в кадастралния паспорт;

📝 дата, място и час на подписване на договора;

📝 точната сума за имота;

📝 метод и време на прехвърляне на средства.

Обикновено парите се превеждат по време на регистрацията на DCT в Rosreestr или при подписване на документите. Във всеки случай трябва да напишете разписка, че сте получили средствата, както и да издадете акт за приемане и прехвърляне на недвижим имот с купувача. Трябва да се посочи, че купувачът няма оплаквания относно състоянието на имота.

Ако искате първо да вземете депозит, процедурата става по-сложна. Първо съставяте договор за депозит, а след това DCT, но със сума по-малка от сумата, която ви е дадена като депозит.

Можете да изготвите едно DCT споразумение, ако къщата не е надлежно регистрирана, или да комбинирате две споразумения. Но е по-добре да съставите два отделни документа, тъй като Rosreestr ще трябва да предостави отделни основания за промяна на собствеността.

Не забравяйте да разделите сумата. В обявата сте посочили цената на парцела заедно с къщата, но по документи ги показвате отделно. Например, ако сте продали всичко заедно за 1 000 000 рубли, в DCP посочете цената на парцела е 600 000 рубли, къщата - 400 000 рубли.

Прехвърляне на собственост

Съгласете се с купувача за едновременно посещение в Rosreestr или MFC. Подайте документи за пререгистрация на правата на собственост. Купувачът ще трябва да заплати държавната такса и след 7-10 дни ще получи извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти за собствеността на къщата и земята.

Обикновено в Rosreestr се представя пакет от документи:

📌 договори за покупко-продажба;

📌 кадастрален паспорт за земя и недовършена къща;

📌 Паспорти на двете страни по сделката за потвърждение на самоличността.

Прехвърляте всички останали документи на купувача - сега той се разпорежда с тях. В някои случаи служителите на MFC или Rosreestr могат да поискат да предоставят допълнителни документи- ако все още ги имате, предайте ги на купувача или лично на държавна институция.

как купете недовършена къща

Покупка на незавършена къщаможе да донесе повече проблемиотколкото да го продадеш. За да избегнете съдебни спорове, проверете имотите преди сделката.

Проверете документите при продавача

След като огледате имота, който харесвате, помолете продавача да покаже всички налични документи за земята и къщата. Задължително проверете дали има разрешение за строеж. Ако го няма, ще трябва сами да си набавите документа или да съборите „кутията“, ако общината откаже. Също така вижте дали има план - ако няма, продавачът може да е построил сградата сам, което може да означава лошо качество на жилищата.

Не забравяйте да поискате да видите документите за собственост. Ако продавачът откаже и в същото време предлага твърде евтин имот, по-добре е да внимавате - може би той изобщо няма права върху имота или иска да скрие от вас съществуването на споделена собственост. Разбира се, Rosreestr няма да позволи измамни транзакции, но може да загубите депозита си.

Също така не забравяйте да оцените състоянието на самата къща. Когато строителството не е завършено, е трудно да се определи качеството. Но е възможно. Например, по-добре е да откажете покупката, ако има пукнатини в стените или основата, а дебелината на стените е по-малка от 38 сантиметра: например, ако са изложени в една тухла.

Проверете дали къщата е украсена

Попитайте дали къщата е посочена като незавършена работа или не. Ако да, можете да проверите за тежести и да подпишете договор за покупко-продажба. Ако не, попитайте защо продавачът не е издал кадастрален паспорт и дали планира да го направи. Някои може да се съгласят да направят документите, ако дадете депозит.

Ако продавачът не иска да се занимава с регистрацията на незавършено строителство, съставете a допълнително споразумение. Няма да е необходимо да се регистрирате в Rosreestr, но в случай на проблеми ще ви помогне да докажете, че продавачът ви е прехвърлил правата върху къщата. В споразумението посочете, че продавачът прехвърля собствеността върху земята и заедно с нея собствеността върху недовършената къща върху нея.

Поискайте информация от Единния държавен регистър на недвижимите имоти

преди купуват недовършени, проверете за така наречените капани. Поискайте извлечения от Единния държавен регистър на недвижимите имоти и за двата имота, ако къщата е регистрирана. Оценете:

🔹 брой собственици - ако собственикът е само един, можете да подпишете договора още днес, а ако са няколко, ще трябва да получите съгласието на всички собственици;

🔹 наличие на тежести - ако в извлечението има маркировка върху тежестта, това означава, че трети лица имат право на недвижим имот, по-добре е да откажете покупката.

Извлечение от Единния държавен регистър за обекта, който ви интересува, можете да получите от MFC, Rosreestr или на официалния уебсайт на отдела. За информацията ще трябва да заплатите държавна такса. Размерът му зависи от информацията, която искате да получите, тоест от вида на изявлението.

Регистрирайте сделката си

Съставете договор за покупко-продажба, подпишете го, преведете парите. Свържете се с Rosreestr с подписан DCT, паспорт или друг документ за самоличност, с разписка за плащане държавно мито. Размерът му е 2000 ₽. Напишете изявление за смяна на собствеността. Служител на Rosreestr ще ви даде разписка за приемане на документите и ще ви каже датата, на която можете да дойдете и да ги вземете ново изявлениеот EGRN.

Ако се съмнявате в способностите си, не искате да губите време или искате да се предпазите максимално от рискове, свържете се с адвокати или брокери. Те ще проверят обекта или ще помогнат за изготвянето на документи за него и ще ви придружат до последния етап.