В някои случаи договорът за наем трябва да бъде регистриран. Ако такова споразумение не е регистрирано, тогава за всички трети страни то се счита за несключено и не поражда правни последици. В същото време липсата на регистрация не означава, че страните не могат да изпълнят условията на споразумението.

Следователно, ако договорът за наем, който е трябвало да бъде вписан, в крайна сметка не бъде вписан, това ще има следните правни последици.

1. Нерегистрираният договор е обвързващ за страните от момента на подписването му. Разбира се, ако страните са се разбрали за всичко съществени условия. В отношенията си помежду си те нямат право да се позовават на несключването на договора като оправдание за неизпълнение или неправилно изпълнениезадължения.

Самата държавна регистрация има за цел да защити трети лица, които могат да придобият права върху собствеността, която е станала предмет на споразумението. Страните обаче са длъжни да спазват неговите условия, независимо от наличието или липсата на регистрация.

2. Нерегистрирано споразумение за общо правилоне поражда правни последици за трети лица, които не са били страни по договора. Това се дължи на факта, че споразумението не е регистрирано и следователно трети страни не могат да знаят за факта на сключване на споразумението и неговите условия. Съответно страните по споразумението в отношенията си с трети лица не могат да се позовават на нерегистриран договор.

На практика обаче не винаги е веднага ясно дали дадено споразумение трябва да бъде регистрирано или не. По-специално, много трудности възникват във връзка с въпроса дали е необходимо да се регистрират допълнителни споразумения към договора за лизинг и в какви случаи.

Освен това, ако договорът за наем трябва да бъде регистриран, тогава ще трябва да се посочи коя страна ще поеме тази отговорност, кой ще плати държавната такса за регистрация на договора, както и редица други свързани въпроси.

Споразумения, които подлежат на държавна регистрация

Договор за наем недвижим имотпредмет на държавна регистрацияв следните случаи:

• договорът за наем на сграда или конструкция е сключен за период от най-малко една година (клауза 2 от член 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация);

• договорът за наем на помещения, разположени в сграда или структура, се сключва за период от най-малко една година (информационно писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 1 юни 2000 г. № 53 „За държавна регистрация на лизинга споразумения за нежилищни помещения”);

• договор за наем поземлен имотсключен за период от най-малко една година (клауза 2 на член 26 от Кодекса на земята на Руската федерация);

• Няколко договора за наем по отношение на един и същ обект на наем се сключват едновременно, като срокът на единия от тях започва да тече веднага след изтичане на другия договор. Съдилищата разглеждат такива споразумения като една сделка, която подлежи на регистрация, при условие че общ срокнаемът по тези споразумения е една година или повече (решение на Федералната антимонополна служба на Севернокавказкия окръг от 31 март 2010 г. по дело № A53-17516/2009).

Въпрос: дългосрочен договорДоговорът за наем на имота е сключен на 2 март 2013 г., но не е вписан. Наемодателят твърди, че такова споразумение не подлежи на регистрация. Трябва ли наемателят все пак да настоява за вписване на договора и как да стане това?

Да, логично е наемателят да настоява за вписване на договорите за наем, сключени на 2 и 3 март 2013 г.

Обосновка.Във връзка с договорите за наем, които са сключени на 2 и 3 март 2013 г., първоначално имаше объркване дали трябва да бъдат регистрирани или не.

Това се дължи на несъответствието на обхвата на няколко федерални закона, приети в процеса на прилагане на реформата на гражданското право. Факт е, че първоначално Федералният закон от 30 декември 2012 г. № 302-FZ „За изменения на глави 1, 2, 3 и 4 от част първа Граждански кодекс Руска федерация„(по-нататък - Закон № 302-FZ) премахна необходимостта от регистриране на редица сделки с недвижими имоти, включително договори за наем на недвижими имоти (част 8, член 2 от Закон № 302-FZ). Този закон влезе в сила на 2 март 2013 г.

Въпреки това, на 4 март бяха направени промени в Закон № 302-FZ: съгласно чл Федерален законот 4 март 2013 г. № 21-FZ „За изменения на някои законодателни актовеРуска федерация и обезсилване индивидуални разпоредбизаконодателни актове на Руската федерация“ (наричан по-нататък Закон № 21-FZ), премахването на регистрацията на сделки с недвижими имоти не се прилага за сделки за лизинг на недвижими имоти. Закон № 21-FZ влезе в сила от датата на публикуване, тоест 4 март 2013 г.

Така, тъй като Закон № 21-FZ не съдържа клауза със задна дата, се оказва, че Закон № 302-FZ във връзка с договорите за наем (по отношение на премахването на необходимостта от тяхната регистрация) е в сила точно два дни: 2 и 3 март 2013 г.

От формална гледна точка дългосрочните договори за наем, сключени през тези два дни, не подлежаха на регистрация.

Въпреки това, въз основа на принципите на правна сигурност и добросъвестност на участниците граждански оборот, трябваше да се приеме, че такива договори за наем също трябва да бъдат регистрирани без изключение.

Несигурността по този въпрос беше отстранена от Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация.

Ако договорът за наем не е регистриран, това води до определени рискове за наемателя. Те се състоят във факта, че правата на наемателя по такива споразумения, които не са преминали държавна регистрация, не могат да бъдат противопоставени на трети страни. Това означава, че наемателят по такъв договор няма преимуществено правода го сключа нов срок. И прехвърлянето на собственост върху предмета на договор за наем на трета страна може да стане основание за промяна или прекратяване на нерегистриран договор за наем (при условие, че новият собственик не е знаел за съществуването на такъв договор и не е изразил съгласие за продължи връзката).

В същото време липсата на регистрация няма да донесе никакви ползи за наемателя. За разлика от отношенията с трети лица, задълженията между страните по такова споразумение ще се считат за възникнали. Това означава, че наемателят няма да може да се позовава на несключването на договора, например да откаже да плати неустойка за нарушаване на срока за плащане под наем.

Такива разяснения се съдържат в параграф 27 от резолюцията на Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 17 ноември 2011 г. № 73 „Относно някои въпроси в практиката на прилагане на правилата на Гражданския кодекс на Руската федерация относно договорът за наем” (изменен с решението на Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 25 декември 2013 г. № 98) , както и в параграфи 3 и 4 бюлетинПрезидиум на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 25 февруари 2014 г. № 165 „Преглед на съдебната практика по спорове, свързани с признаването на договори за несключени“.

Така е по-безопасно за наемателя да регистрира договора за наем. И за да обоснове необходимостта от това, в своите възражения той може да се позове на горепосочените разяснения на Пленума и Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация.

Можете обаче да регистрирате договор за наем дори без съгласието на наемодателя. Договорът за наем може да бъде регистриран по искане на всяка от страните по договора.

Държавна регистрация на договори за наем на недвижими имоти не се изисква в следните случаи.

1. Договорът за наем се сключва за срок по-малък от една година (например 11 месеца).

Въпрос: необходимо ли е да се регистрира договор за наем на недвижим имот, ако е сключен за период от 1 януари до 31 декември същата година?

Отговор: d a, е необходимо, тъй като в този случай срокът на договора се признава за една година (клауза 3 от информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 11 януари 2002 г. № 66 „Преглед на практиката за разрешаване на спорове, свързани с наем”;

В същото време договорът за наем, сключен за период от 1 януари до 30 декември или до 31 декември, не подлежи на регистрация, тъй като в този случай един ден се изключва от едногодишния период - 31 декември (решение на Федералния Антимонополна служба на Северозападния район от 21 септември 2010 г. по дело № А05-3441/2010 г.).

2. Договор за наем, сключен за срок по-малък от една година, се продължава за същия срок.

В практиката често се срещат случаи, когато договорът за наем се сключва първоначално за период от 11 месеца или друг период по-малък от година, след което се удължава многократно за същия период. Съгласно правната позиция на Върховния арбитражен съд на Руската федерация, при удължаване на договор за наем, сключен за период по-малък от една година за същия период след края на първоначалния период на наем, отношенията на страните се регулират от нов договор за наем, който не подлежи на държавна регистрация по силата на член 651, параграф 2 от Гражданския кодекс на Руската федерация (стр. 10 информационно писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 16 февруари, 2001 г. № 59 „Преглед на практиката за разрешаване на спорове, свързани с прилагането на Федералния закон „За държавната регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях““ (наричано по-нататък информационно писмо № 59);

Казус : съдът потвърди, че ако договорът за наем е сключен за период по-малък от една година и впоследствие е удължен с допълнително споразумение за не повече от една година, тогава в този случай нито договорът, нито допълнителното споразумение трябва да бъдат регистрирани

Страните сключили договор за наем със срок от 1 януари до 28 декември 2008 г. Впоследствие страните сключиха допълнително споразумение към това споразумение, съгласно което срокът на споразумението беше удължен за периода от 1 януари до 28 декември 2009 г. Впоследствие наемателят изпаднал в забава за наемни плащания. Наемодателят подаде иск за събиране на този дълг. Наемателят е предявил насрещен иск за възстановяване на неоснователно обогатяване на основание, че тъй като срокът на договора, като се вземе предвид допълнителното споразумение, е повече от една година, а самият договор не е вписан, следва да се счита, че не е сключен.

Съдилищата отхвърлиха аргументите на наемателя, като посочиха, че ако договор за наем на недвижим имот, сключен за период по-малък от една година, бъде удължен с допълнително споразумение, тогава възниква нов договор за наем, който не подлежи на държавна регистрация, при условие че споразумението също се удължава за период по-малък от една година (решение на Федералната антимонополна служба на Волго-Вятски окръг от 26 януари 2011 г. по дело № A82-104/2010).

3. Договорът за наем е сключен (подновен) за неопределено време.

Договорът за наем, сключен или подновен за неопределено време, не подлежи на държавна регистрация. Това може да се докаже въз основа на член 651, параграф 2 от Гражданския кодекс на Руската федерация и обяснението на Върховния арбитражен съд на Руската федерация.

Така от член 651, параграф 2 от Гражданския кодекс на Руската федерация следва, че споразумение, подлежащо на държавна регистрация, трябва да отговаря на две условия:

• задайте срока на валидност;

• посоченият период трябва да бъде най-малко една година.

Договор, сключен за неопределено време, не отговаря на нито едно от тези условия.

Първо, договорът за наем на сграда, подновен за неопределен период, не изисква държавна регистрация, тъй като съгласно член 651, параграф 2 от Гражданския кодекс на Руската федерация договор за наем на сграда, сключен само за период от най-малко една година, е подлежи на държавна регистрация (клауза 11 от информационното писмо № 59).

Второ, Президиумът на Върховния арбитражен съд на Руската федерация всъщност приравни удължаването на договора за същия период след изтичане на срока му на валидност до сключването на нов договор за наем (клауза 10 от информационно писмо № 59).

Следователно подновяването на договор за наем за неопределено време е и сключване на нов договор, който не съдържа условие за продължителността на неговата валидност и се признава за сключен за неопределено време.

На нивото на федералните арбитражни съдилища на окръзите също се е развила почти единна практика при тълкуването на параграф 2 от член 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация, според който договорът за наем, сключен (подновен) за неопределен период, не е предмет за държавна регистрация (решение на Федералната антимонополна служба на Волго-Вятски окръг от 28 декември 2010 г. № по дело № A11-417/2010, FAS Далекоизточен окръг от 7 април 2011 г., № Ф03-1016/2011 по дело № A73-8387/2010, FAS Западносибирски окръг от 12 май 2011 г. по дело № A81-3520 /2010, FAS Уралски районот 26 февруари 2007 г. № F09-108/07-S6 по дело № A50-14181/2006, FAS Централен район от 20 май 2011 г. по дело № A48-3783/2010).

На ниво районен съд успяхме да намерим само един съдебен акт, в който се посочва различна гледна точка: договор за наем, първоначално сключен за неопределено време, подлежи на държавна регистрация (Решение на Федералната антимонополна служба на Далекоизточния окръг от 17 януари 2011 г. № F03-9460/ 2010 г. по дело № А59-1124/2010 г.). В подкрепа на тази позиция съдилищата посочват, че обяснението, дадено в параграф 11 от Информационно писмо № 59, се прилага само за договори за лизинг, подновени за неопределен период след изтичането на първоначалния срок на лизинг, но не се прилага за договори за лизинг първоначално сключени за неопределено време.

Въпреки това, както бе споменато по-горе, тази позиция е погрешна и рискът съдът да вземе решението си не в съответствие с обясненията на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация е минимален.

Процедурата за държавна регистрация на споразумение

Всяка от страните по споразумението може да кандидатства за държавна регистрация на договор за наем на недвижим имот (параграф 2, параграф 1, член 26 от Федералния закон от 21 юли 1997 г. № 122-FZ „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделките с него” ; На практика това означава, че страните сами определят адвокатите на коя страна ще се занимават с регистрацията на споразумението, кой ще заплати държавната такса за регистриране на споразумението и допълнителни споразумениякъм него и т.н. За да се премахне несигурността по този въпрос, се препоръчва това да бъде уредено в договора.

Пример за клауза в договор за наем относно процедурата за регистрацията му от страните

„Регистрирането на настоящото споразумение, както и на допълнителните споразумения към него, се извършва от наемателя не по-късно от два месеца от датата на подписване на настоящото споразумение. Разходите, свързани с първоначалната държавна регистрация на този Договор, се поемат от Наемателя. В бъдеще разходите за държавна регистрация на промени в настоящото споразумение ще бъдат поети от страната, по чиято инициатива са направени промените. Разходи за държавна регистрация предсрочно прекратяванеДоговорът се носи от страната, по чиято инициатива Договорът подлежи на прекратяване. Наемодателят се задължава в рамките на 5 (пет) работни дни от датата на подписване на този договор да предостави на наемателя необходимия пакет документи за държавна регистрация на този договор.

съвет: П При разпределяне на отговорностите за регистриране на споразумение трябва да се има предвид, че самото регистриране на споразумение не създава никакви права или ползи за лизингодателя, а само създава задължения. Съответно интересът към регистриране на споразумението от страна на лизингодателя ще бъде минимален. Поради тази причина е препоръчително наемателят самостоятелно да изпълни задължението да регистрира споразумението. Това ще го освободи от рисковете, които ще бъдат свързани с факта, че лизингодателят не е изпълнил задължението си да регистрира договора за лизинг. Например, ако по време на периода на наема наемодателят не е регистрирал договора и срокът на наема е изтекъл, тогава наемателят може да загуби преимущественото право за сключване на нов договор.

Освен това в определени случаи бавното регистриране на споразумение може да работи срещу наемателя. Факт е, че регистрирането на споразумение не само елиминира рисковете, свързани с несключването на споразумение, но също така служи допълнителна гаранцияза наемателя при некоректни действия на наемодателя. Например може да се окаже, че наемателят е подписал два дългосрочни договора с различни наематели за един и същ имот под наем. В тази ситуация договорът, който първо е бил представен за регистрация с всички необходими документи(клауза 35 Методически препоръкисъгласно процедурата за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях, одобрена със заповед на Министерството на правосъдието на Русия от 1 юли 2002 г. № 184). Наемателят по друг договор ще може да иска само обезщетение за загуби. Това е още един аргумент в полза на това, че наемателят самостоятелно изпълнява задължението да регистрира договора за наем.

Извършва се регистрация на договора за наем териториални власти Rosreestr в съответствие със заповедта на Министерството на икономическото развитие на Русия от 23 декември 2013 г. № 765 „За одобряване на правилата за поддържане на Единен държавен регистърправа върху недвижими имоти и сделки с тях, състава на регистрационния номер, процедурата за присвояване по време на държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях на обекти на недвижими имоти с условни номера, които не са получили кадастрален номер в начин, установен от законодателството на Руската федерация, формуляри на удостоверение за права за държавна регистрация и специален регистрационен надпис върху документи, изисквания за попълване на удостоверение за държавна регистрация на права и специален надпис за регистрация, както и изисквания за формата на специален регистрационен вписване в електронен вид.“

Правилата за предоставяне на услуги за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях са одобрени със заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 9 декември 2014 г. № 789 „За одобрение Административни разпоредби Федерална службадържавна регистрация, кадастър и картография за предоставянето обществени услугиза държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях.

От 1 юни 2015 г. заявления и документи за държавна регистрация на права и сделки с недвижими имоти във всички региони на Руската федерация могат да се подават до в електронен формат. За да направите това, трябва да попълните специална формаНа Сайт на Rosreestr .

Общият списък на документите, представени за регистрация на договор за наем, е посочен в параграф 8 от Методическите препоръки относно процедурата за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях, одобрени със Заповед на Министерството на правосъдието на Русия от 1 юли , 2002 № 184.

съвет: Отговорът на въпроса какви документи трябва да бъдат представени за държавна регистрация на договор за лизинг зависи от това дали е регистрирана собствеността на лизингодателя върху лизинговия обект.

Ако правото на недвижим имот преди това не е било регистрирано при лизингодателя, тогава за държавна регистрация на договора за наем на сграда, конструкция, помещение или част от тях ще е необходимо да се представят на регистриращия орган кадастрални паспорти на имота отдаден под наем, посочващ размера на наетата площ (клауза 3 от чл. 26 от Закона за държавната регистрация), а за държавна регистрация на поземлен имот или част от него - кадастрален паспорт на поземления парцел, посочващ наетата площ (клауза 2 от 26 от Закона за държавната регистрация).

Ако правото на недвижим имот вече е регистрирано преди това при наемодателя, не е необходимо да се представя кадастрален паспорт за наетия имот. Страните могат да представят друг документ, съдържащ графично и (или) текстово описание на наетия имот (например графичен план на наетия имот, заверен от страните). В такива случаи не се допуска отказ за регистрация на договор за наем (клауза 9 от резолюцията на Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 17 ноември 2011 г. № 73 „По някои въпроси на практиката на прилагане на правилата от Гражданския кодекс на Руската федерация относно договора за лизинг” (изменен с решение на Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 25 януари 2013 г. № 13)).

Държавната такса за регистрация на договор за наем се начислява в размер на 2 хиляди рубли. с лицаи 22 хиляди рубли. от организации (подточка 22, точка 1, член 333.33 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Държавната регистрация, като общо правило, се извършва в рамките на един месец от датата на получаване на заявлението и документите, необходими за държавна регистрация (клауза 3 на член 13 от Закона за държавната регистрация).

Въпрос: какво трябва да направя, ако наемодателят не изпълни задължението си да регистрира договора за наем?

Наемателят има две възможности: да се свърже сам с регистриращия орган или да поиска регистрация в съда.

От една страна, договорът за наем се регистрира по искане на една от страните. Следователно наемателят може самостоятелно да кандидатства пред регистриращия орган за регистриране на споразумението вместо наемодателя, като представи всички необходими документи.

В този случай обаче наемателят е изправен пред следните рискове:

• Независимото обжалване на наемателя пред регистриращия орган няма да може да принуди наемодателя да изпълни задълженията, възложени му от споразумението. Например, ако в съответствие със споразумението задължението за плащане на държавното мито за регистрация на споразумението е възложено на лизингодателя. В този случай наемателят ще трябва сам да плати всички необходими разходи, което в някои случаи може да бъде много обременяващо за него;

• Независимото заявление на наемателя до регистриращия орган ще бъде усложнено от необходимостта от получаване на отделни документи, които наемателят не може да получи самостоятелно, например кадастрален паспорт на помещението. И без посочени документиВ повечето случаи наемателят няма да може самостоятелно да регистрира споразумението. Необходимостта от подаване на тези документи на регистрационните органи по правило се обяснява с факта, че за всяко регистрирано споразумение се отваря ново регистрационно досие (всъщност отделна папка), в което копия на първични документи, включително кадастралния паспорт на имота, трябва да се представи отново. В светлината на разпоредбите, посочени в член 33, параграф 10 от Закона за държавната регистрация, законността на такива изявления от служители на регистриращите органи може да бъде поставена под въпрос. За да оспорите такова изискване обаче, ще трябва да се обърнете към съда.

От друга страна, в съответствие с член 165, параграф 2 от Гражданския кодекс на Руската федерация, ако една от страните избегне регистрацията на споразумението, тогава съдът, по искане на другата страна, има право да направи решение за регистрация на споразумението. Следователно, ако наемодателят не изпълни задължението си да регистрира споразумението, в повечето случаи е по-целесъобразно наемателят или да изпрати съответна писмена искова молба до наемодателя, или незабавно да се обърне към съда с искане за регистрация на споразумението. В този случай споразумението ще бъде регистрирано със съдебно решение (клауза 2 на член 165 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

внимание!Ако никоя от страните не се свърже с регистриращия орган с искане за регистрация на споразумението, тогава споразумението ще се счита за несключено.

Ако никоя от страните не се свърже с регистриращия орган с искане за регистрация на споразумението, тогава в този случай съдът няма да има основание да вземе решение за регистрация на споразумението. Факт е, че ако никоя от страните не е подала заявление, следователно никоя от страните не е избегнала такава регистрация. В този случай споразумението ще се счита за несключено, без да поражда права и задължения за страните (постановление на Федералната антимонополна служба на Северозападния окръг от 20 април 2006 г. по дело № A05-14505/2005- 3).

На практика това ще означава, че наемателят няма да има право на собственост и ползване на наетия обект и други права, произтичащи от договора за наем, включително преимуществено право за сключване на договор за нов срок, право на пренаемане на имущество и т.н. А наемодателят, ако възникнат просрочени плащания на наем, може само да сезира съда, за да поиска неоснователно обогатяване. Освен това в разглежданата ситуация плащането за ползване на недвижим имот ще се събира не по средната пазарна цена за наемане на подобен имот, а по цената, договорена от страните в договора, освен ако не се докаже друго по време на разглеждането на правен спор (например наемателят докаже, че договореният наем в договора надвишава средния за пазара или наемодателят докаже, че договореният наем е по-нисък от средния за пазара). Това се дължи на факта, че при подписването на споразумението страните изразиха волята си да се споразумеят за определени договорни условия, по-специално, наемодателят е поел получаването на наем, а наемателят - плащане на наем в размера, уговорен в договора.

Регистрация на споразумения за изменение или прекратяване на договор

Тъй като споразуменията за изменение или прекратяване на договора са неразделна част от него, на практика възниква въпросът: необходимо ли е да се регистрира всяко допълнително споразумение към договор за наем, който е преминал държавна регистрация.

Преди това практиката беше такава, че не всяко допълнително споразумение към договора за наем трябваше да бъде регистрирано. Това се обяснява с факта, че допълнителните споразумения към договора за лизинг трябваше да бъдат регистрирани в случаите, когато те променят съдържанието и условията на тежестта, генерирана от договора за лизинг (клауза 9 от информационно писмо № 59). По-специално, следните споразумения към договора за наем подлежат на задължителна държавна регистрация: при промяна на наетия обект, както като цяло (например, според споразумението, вместо на осмия етаж, организацията ще заема седмия етаж), така и частично (например при увеличаване на наетата площ); при промяна на условията на договора относно размера на наема; при промяна на срока на договора за наем; при прекратяване на договора за наем.

В момента практиката е такава, че всяко допълнително споразумение към договора за наем трябва да бъде регистрирано, независимо от съдържанието му. Това се обяснява с факта, че ако договорът за наем подлежи на държавна регистрация, тогава всички промени и допълнения към него като част от това споразумение също подлежат на държавна регистрация. Тази правна позиция е изложена в решенията на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 27 януари 2009 г. № 11680/08 и от 5 февруари 2013 г. № 11241/12.

внимание!Ако споразумението установява процедурата за определяне на наема, размерът на наема за платените периоди може да варира. Това не се счита за промяна в условията на договора за наем, поради което в тези случаи не се изисква регистрация.

Различен размер на наема, определен в съответствие с процедурата за изчисляване, установена в споразумението, няма да означава промяна в условията на договора за наем, ако механизмът за определяне на самия наем остане непроменен. Тази правна позиция е изложена в параграф 11 от информационно писмо № 66. Например, ако при месечен наем от 1 хил. щатски долара през януари обменният курс на щатския долар е по-нисък от февруари и следователно общият размер на наема за февруари в рубли се оказа повече, това няма да означава увеличение на размера на наема, установен от споразумението, и промяна в съответните условия на споразумението, тъй като механизмът за изчисляване на наема (1 хиляди щатски долара на обменният курс на Централната банка на Руската федерация в деня на плащането) остава непроменен.

Тъй като промяна в размера на наема в рамките на единен механизъм за определянето му не се счита за промяна в условията на договора за наем, такава промяна в размера на наема не подлежи на регистрация (Решение на Президиума на Върховният арбитражен съд на Руската федерация от 26 януари 2010 г. № 11487/09 по дело № А59-3535/ 07-С9(С-5)).

Въпрос: банковите данни на страната по договора за лизинг са променени. Необходимо ли е в този случай да се вписват тези промени, ако самият договор за наем е вписан?

Отговор: да, необходимо е. Но само ако страните формализират тези промени с допълнително споразумение.

Факт е, че ако договорът за наем подлежи на регистрация, тогава всяко допълнително споразумение към такова споразумение също ще трябва да бъде регистрирано.

Въпреки това, при сключване на договор за лизинг, страните могат да уговорят, че при промяна на банковите данни не е необходимо да се изготвя допълнително споразумение (например „При промяна на банковите данни страните се уведомяват взаимно в рамките на 5 (пет) работни дни с препоръчана поща, по факс и други налични средства за комуникация. В този случай не се изисква допълнително споразумение). В този случай не е необходимо да се съставя допълнително споразумение и след това да се регистрира. Такова условие може да бъде от полза за страните по споразумението, тъй като ще ги освободи от необходимостта да спазват формалностите, свързани с регистрацията на допълнително споразумение.

Държавната такса за регистрация на допълнителни споразумения към договора за наем, както и за регистрация на прекратяване на договора за наем, се начислява в размер на 350 рубли. от физически лица и 1 хил. Рубли. от организации (подточка 27, точка 1, член 333.33 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Тази правна позиция е изложена в параграф 1 от писмото на Министерството на финансите на Русия от 20 юли 2010 г. № 03-05-04-03/79.

Процедурата за регистриране на споразумения за изменение или прекратяване на договор е подобна на процедурата за регистриране на самите договори за лизинг.

Последици от липсата на държавна регистрация на договор за наем (Сорокин А.)

Дата на публикуване на статията: 26 ноември 2015 г

Държавата, чрез елемента на задължителна регистрация на договор за наем на недвижим имот, дава значение на данните правоотношенияи признава произтичащото от това право на ползване на наемателя на трети лица. Съдбата на договорни отношенияи поведението на страните в бъдеще, този фактор може да повлияе на изчисляването на задължителните данъци.

Като се има предвид разнообразието от спорове, произтичащи от договорите за наем на недвижими имоти за страните, е важно да се разберат последиците от неспазването на условията за държавна регистрация на договора за наем. Често страните избягват изискването за задължителна държавна регистрация на договор за наем на недвижим имот, това е особено вярно за малкия бизнес. Анализът на съдебната практика ни позволява да разберем последствията и рисковете от липсата на държавна регистрация на договор за наем.

На първо място, струва си да вземете решение за обектите, които подлежат на държавна регистрация по договора за наем. Съгласно член 609, параграф 2 от Гражданския кодекс на Руската федерация договорът за наем на недвижим имот подлежи на държавна регистрация, освен ако законът не предвижда друго. Договорът за наем на сграда или конструкция, сключен за период от най-малко една година, подлежи на държавна регистрация и се счита за сключен от момента на такава регистрация (клауза 2 на член 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

В информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 01.06.2000 г. N 53 „За държавна регистрация на договори за наем на нежилищни помещения“ се посочва, че договорите за наем на всякакви нежилищни помещенияприлагат се правилата на член 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Това от своя страна означава, че споразумение, при което се отдава под наем недвижим имот като офис, нежилищни помещения, сграда и структура, подлежи на държавна регистрация.

различни правни позициипоследиците от липсата на държавна регистрация на договор за наем на недвижим имот са били многократно изразени от Върховния арбитражен съд на Руската федерация. Така например в параграф 14 от Резолюцията на Пленума на Върховния арбитражен съд от 25 януари 2013 г. N 13 се посочва, че ако страните постигнат споразумение в необходимата форма по всички съществени условия на договора за наем, , но посоченото споразумение не е регистрирано, при разглеждане на спорове между тях съдилищата следва да изхождат от факта, че собственикът е прехвърлил имота за ползване, а друго лице го е приело без никакви забележки. В този случай трябва да се има предвид, че страните вече са обвързани от задължение, което не може да бъде произволно променено от една от страните и няма основания съдът да прилага разпоредбите на членове 1102, 1105 от този кодекс. По силата на член 309 от Гражданския кодекс на Руската федерация използването на собствеността трябва да се извършва и заплаща в съответствие със задълженията, поети от страната по такова споразумение.

В същото време, в съответствие с член 308 от Гражданския кодекс на Руската федерация, правата, предоставени на лице, използващо имущество по договор за наем, който не е преминал държавна регистрация, не могат да бъдат противопоставени на трети страни. По-специално, такова лице няма преимуществено право да сключи договор за нов срок (клауза 1 на член 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация), както и клауза 1 на член 617 от Гражданския кодекс на Руската федерация не се прилага за отношенията между потребителя и трето лице, което е придобило недвижимо имущество, прехвърлено за ползване въз основа на споразумение на Руската федерация.

С други думи, в случай че страните действително изпълняват задълженията си по договор за наем на недвижим имот, липсата на държавна регистрация на такова споразумение не е основание за обявяване на сделката за невалидна. По този начин съдържанието на член 165 от Гражданския кодекс на Руската федерация, според който неспазването на изискването за регистрация на всяка сделка води до нейната недействителност, трябва да се тълкува по различен начин от съдилищата.

В информационното писмо на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 25.02.2015 г. N 165 „Преглед на практиката по спорове, свързани с признаването на договори за несключени“, горните норми получават по-подробно тълкуване. Писмото слага край на цялото разнообразие от съдебна практика при разглеждане на спорове, свързани с последиците от липсата на държавна регистрация на договор за наем на недвижим имот.

Съдът в писмото още веднъж посочи, че споразумение, съставено в надлежна форма, всички съществени условия на което са договорени от страните, но необходимата държавна регистрация не е извършена, не поражда всички последици за които е предназначен, до извършване на регистрация. В същото време такова споразумение, от момента на постигане на съгласие между страните по всички негови съществени условия, поражда правни последици в отношенията между тях, а също така може да породи целия набор от последици, към които пряко е насочено. държавна регистрация. Такова споразумение може да бъде оспорено съгласно правилата за недействителност на сделките, но страна по споразумение, което не е преминало необходимата държавна регистрация, няма право на това основание да се позовава на неговото несключване. Друга интерпретация би довела до купона невалидна сделкаможе да изисква регистрацията му в съда.

Съдебната система многократно е изразявала различни позиции относно влиянието на продължителността на договора за наем и необходимостта от неговата държавна регистрация. В такива случаи заключението на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 16.02.2001 г. N 59 в Преглед на практиката за разрешаване на спорове, свързани с прилагането на Федералния закон „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него” се приема за правилно, че договор, сключен за период по-малък от една година, договор за лизинг, който предвижда автоматично удължаване за подобен период, така че сумиран общият период на лизинг е повече от една година, не подлежи на държавна регистрация.

В същото писмо беше изразено становището, че съгласието на страните за промяна на размера на наема, определен от тях в договора за наем на недвижим имот, подлежащ на държавна регистрация, също трябва да бъде предмет на процедурата за държавна регистрация, тъй като е неразделна част от договора за наем и променя съдържанието и условията на тежести, създадени с договора за наем. Тази разпоредба се оказа логически правилна по отношение на всяко допълнително споразумение към договора за наем на недвижим имот.

Така например пренаемането трябва да се извърши по волята на бившия наемател, новия наемател и наемодателя, при спазване на изискванията за формата на основната сделка, включително държавна регистрация; от Гражданския кодекс на Руската федерация са приложими към тези правоотношения.

Пример от съдебната практика.

Съдът констатира, че в резултат на повторното наемане наемателят се замества в задължението, произтичащо от договора за наем, поради което повторното наемане трябва да се извърши при спазване на нормите на гражданското право за прехвърляне на вземания и прехвърляне на дълг в съответствие с член 391 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Такава сделка се извършва по волята на бившите и новите длъжници и на кредитора при спазване на изискванията за форма на основната сделка. По силата на член 433, параграф 3 от Гражданския кодекс на Руската федерация споразумение, подлежащо на държавна регистрация, се счита за сключено от момента на регистрацията му. Първоначалният договор за наем е регистриран в държавата и следователно договорът за повторно наемане е трябвало да бъде регистриран. Това означава, че този договор, в съответствие с горните правила, не може да се счита за сключен и промяната на наемателя в договора не може да се счита за валидна. В крайна сметка съдът събира наем от наемателя в полза на наемодателя само за действителното използване на помещенията (Решение на Федералния арбитражен съд на Северозападния окръг от 4 декември 2006 г. по дело № A56-13599/2006) .

Подобна ситуация може да възникне, ако страните сключат ново споразумение или допълнително споразумение към основното споразумение. При липса на такава регистрация, те се признават за несключени и условията на първоначалното задължение се признават в отношенията между страните. От друга страна, това може да послужи като основание на наемателя да предяви иск срещу наемодателя за неоснователно обогатяване в наемни плащания (ако договорът бъде признат за несключен).

Нерегистриран в по установения реддоговорът за наем на недвижим имот може да бъде оспорен съгласно правилата за недействителност на сделките, а избягването на държавна регистрация на договора за наем от наемателя може да доведе до прекратяване на договора за наем.

Пример от практиката.

Съдът отказа да прехвърли предприемача касационна жалбадо Съдийска колегия по икономически спорове върховен съдна Руската федерация по иск на предприемач срещу Компанията за анулиране на едностранното прекратяване на договора за лизинг. В същото време съдът правилно установи, че наемателят е предприел мерки за държавна регистрация едва след прекратяване на договора за наем, от своя страна, договорът е прекратен поради неизпълнение от страна на предприемача на задължението за държавна регистрация на наема на недвижими имоти; имоти. При тези обстоятелства съдилищата признаха, че действията на компанията едностранно прекратяванеспорният договор за наем и принуждаването на предприемача да освободи заетите помещения съответстват на закона и условията на договора за наем, поради което искът е отхвърлен (Решение на Върховния съд на Руската федерация от 25 март 2015 г. по дело №. A29-6329/2013).

Съгласно член 432 от Гражданския кодекс на Руската федерация, споразумението се счита за сключено, ако между страните е постигнато споразумение във формата, изисквана в съответните случаи, по всички съществени условия на споразумението.

Договор, който не е сключен поради липса на съгласие по съществени условия, не може да бъде обявен за недействителен, тъй като той не само не поражда последиците, за които е предназначен, но и реално липсва поради непостигане на страните. каквото и да е споразумение и следователно не може да породи такива последици и в бъдеще. Посочените разпоредби на Гражданския кодекс на Руската федерация в тяхното систематично тълкуване, ако съгласие по съществено условие на договора не е постигнато в необходимата форма, не предвижда недействителност на договора, но други последици във формата от несключването му.

Междинният анализ на горните съдебни актове ни позволява да заключим, че липсата на държавна регистрация на договор за наем на недвижим имот засяга сключването на споразумението, а не неговата валидност. Законно съществено обстоятелство, предмет на определяне от съда, са действителните отношения между страните в зависимост от срока на наказанието лишаване от свобода. Самата липса на държавна регистрация на договор за наем не е основанието, на което дадено лице може да бъде лишено от правото да правна защита. Това означава, че в съда, при разглеждане на спор, страните не трябва да обосновават причините за липсата на държавна регистрация на споразумението.

От 1 юли 2015 г. предстоят промени в гражданското законодателство, които ще засегнат и момента на сключване на споразумение: след влизането им в сила споразумение, подлежащо на държавна регистрация, се счита за сключено за трети лица от момента на регистрацията му. Като цяло това не променя тенденциите в правоприлагаща практикаарбитражни съдилища, а само формално консолидира позиция, която многократно е била изразявана в актове за тълкуване.

В данъчните правоотношения се вземат предвид и отношенията по отдаване под наем на недвижими имоти. Наемодателят плаща данък върху имуществото, което му е отдадено на лизинг, а лизингополучателят, когато извършва наемни плащания, ги взема предвид като разход при определяне данъчна основавърху данък общ доход. В някои случаи наемателят действа и като данъчен агент за данък върху добавената стойност (наричан по-долу ДДС), който от своя страна е включен в плащанията по договора за наем на недвижим имот.

При липса на регистрация на договор за наем на недвижим имот наемателят на практика може да срещне трудности при изчисляването на разходите; Министерството на финансите смята, че до момента на държавна регистрация дружеството не е наемател на този имот и няма правно основаниеплащат наем за него, като по този начин намаляват данъчната основа за данък общ доход. Подобна позиция се съдържа в писмото на Министерството на финансите на Русия от 6 март 2008 г. N 03-03-06/1/152.

Формиращата се съдебна практика отрича тези спекулации на някои длъжностни лица данъчен офис: ако договорът за лизинг не е регистриран, но фактът на използване на наетия имот и плащането на наемни вноски е потвърден, направените разходи могат да бъдат взети предвид като част от разходите, които допълнително намаляват данъчната основа за данък върху дохода (Резолюция на Федералния арбитражен съд на Московския окръг от 16 август 2007 г. по дело N A40-51763/06-115-305).

Обектът на облагане с ДДС включва наемните плащания. Съгласно ал.3 на чл.161 Данъчен кодексДанъчен агент на RF за отдаден под наем имот е наемателят, който е длъжен да изчисли, удържи от доходите, изплатени на лизингодателя, и да плати съответната сума на данъка в бюджета. Това води до логичния въпрос: има ли задължение за плащане на ДДС при липса на вписан договор за наем на недвижим имот? Изглежда правилно становището, че липсата на регистрация на договор за лизинг не освобождава от изпълнение на задължението за плащане на ДДС.

Тези заключения се потвърждават съдебна практика. Например съдът отхвърли като неоснователен аргумента на жалбоподателя, че договорът за наем поради неспазване на условията на параграф 2 от член 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация не е сключен и не може да породи правни последици , включително плащането на данъци. Като се има предвид действителното използване на нежилищни помещения от предприемач в неговите производствени дейности, липсата на регистрация на договор за наем не освобождава данъчния агент от изпълнение на задълженията му. Предприемачът също не е взел предвид, че поради продължаващото използване на имота след изтичане на договора, при липса на възражения от страна на лизингодателя, договорът за лизинг, в съответствие с параграф 2 на член 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация, беше подновен за неопределен период от време и следователно по отношение на разглеждания период не подлежи на държавна регистрация (решение Арбитражен съдСахалинска област от 4 януари 2013 г. по дело № A59-5129/2012).

По този начин, ако договорът за наем не премине необходима процедурадържавна регистрация, но е надлежно изпълнена, страните посоченото споразумениеса длъжни да изпълняват всички свои задължения. Единствената разлика между такива споразумения е, че поради липсата на регистрация страните имат права, които не могат да бъдат противопоставени на неопределен брой лица. Арбитражна практикадемонстрира минимален риск от последиците от липсата на държавна регистрация, в резултат на което условието за задължителна държавна регистрация на договор за наем на недвижим имот, сключен за период от повече от една година, може да стане формално.

Сключен за срок от минимум една година, той трябва да бъде регистриран. От момента на такава регистрация договорът се счита за сключен (член 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Какви правила трябва да се спазват при регистриране на договор? Както наемателят, така и наемодателят могат да кандидатстват за договор за наем на недвижим имот. Това е посочено в член 26 от Федералния закон от 21 юли 1997 г. № 122-FZ „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“. Ако се отдава под наем сграда или помещения в нея, договорът за наем, който се представя за държавна регистрация, трябва да бъде придружен от етажни планове на сградата, в които се посочват помещенията за наемане и размера на наетата площ.

Има доста законен начинизбягвайте държавна регистрация на договора за наем: за период по-малък от една година и след изтичане на срока - подновете. Тук обаче трябва да вземем предвид такива тънкости. Договорът за наем на недвижим имот, чийто срок на действие е определен от 1-ви ден на всеки месец от текущата година до последния ден на предходния месец от следващата година, се признава на практика за сключен за една година. Следователно договорът за наем с такъв период подлежи на държавна регистрация (клауза 3 от информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 11 януари 2002 г. № 66). Така че, ако искате да избегнете държавна регистрация, периодът на наемане трябва да бъде максимум 364 дни (365 дни, ако наемането попада във високосна година).

Пример

Московска печатница LLC нае сградата от Строймонтаж АД. Нека разгледаме две ситуации.

Ситуация 1. Договорът за наем е сключен от 1 февруари 2014 г. до 31 януари 2015 г. включително. В този случай споразумението трябва да бъде регистрирано.

Ситуация 2. Договорът за наем е сключен от 1 февруари 2014 г. до 30 януари 2015 г. включително. Това споразумение не е необходимо да бъде регистрирано.

Възможно ли е да се признаят разходи за наем, ако договорът не е регистриран?

Какви са последиците, ако не се регистрира дългосрочен договор за наем на недвижим имот? Да предположим, че една компания е наела сграда за дълъг период (повече от година), но данъчна ревизияОказа се, че договорът за наем не е регистриран. Какво застрашава компанията? Отговорът зависи от ситуацията. На практика са възможни следните случаи:

• договорът за наем изобщо не е представен за вписване;
• договорът е представен за държавна регистрация, но към момента на проверката все още не е регистриран;
• споразумението е регистрирано изрядно, но впоследствие са направени промени в него, които не са регистрирани.

Нека разгледаме подробно всяка от тези ситуации.

Ситуация 1. Не е представен за регистрация дългосрочен договор за наем на недвижим имот. Нека да видим какви проблеми може да има фирмата в този случай при признаването на разходите за наем в данъчното счетоводство.

Като общо правило плащанията по договор за лизинг се включват в данъчното счетоводство като разходи (подточка 10, клауза 1, член 264 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Ако обаче не е регистриран лизинг за повече от година, данъчните власти може да не позволят свързаните с това разходи да бъдат взети предвид за данъчни цели. Позицията на длъжностните лица се основава на факта, че споразумение, което не е преминало държавна регистрация (ако според Гражданския кодекс на Руската федерация е задължително), не се счита за сключено и разходите по несключено споразумение не могат да бъдат взети сметка. Длъжностните лица са изразили това мнение повече от веднъж (вижте например писма от 12 юли 2006 г. № 03-03-04/2/172, от 17 февруари 2006 г. № 03-03-04/3/3, писмо от 13 юли 2005 г. № 02-1-07/66 и др.).

Според автора този подход не може да се счита за напълно оправдан. Въпросът е, че неспазването гражданско правоне трябва да засяга данъчни правоотношения: гражданско правоне е предвидено, че липсата на надлежна регистрация ще направи договора за наем невалиден. Данъкоплатецът има право да вземе предвид разходите, направени от него за наемане на имот дори без държавна регистрация на споразумението, ако тези разходи са оправдани и документирани. Освен това, както знаете, за документиране на разходите е достатъчно да имате документи, потвърждаващи направените разходи. В разглежданата ситуация такива документи ще бъдат договорът за наем, подписан от страните (без значение дали е регистриран или не), актът за приемане на наетия обект и документи, потвърждаващи прехвърлянето на наема.

Трябва да се отбележи, че подобни заключения се потвърждават от множество съдебни практики. В тази връзка нека отбележим например решенията на Федералната антимонополна служба на Северозападния окръг от 7 март 2008 г. по дело № A56-19124/2007, Федералната антимонополна служба на Уралския окръг от 25 януари 2008 г. , 2007 г. № F09-12242/06-S2.

Ситуация 2. Споразумението е подадено за държавна регистрация, но към момента на проверката все още не е регистрирано. Както знаете, процесът на държавна регистрация на споразумение може да отнеме много време, така че наемателят най-често започва да използва сградата веднага след сключването на споразумението. Съответно разходите под формата на наем, сметки за комунални услуги и т.н. възникват за наемателя много преди договорът да бъде подложен на задължителна регистрация.

Възможно е обаче да има проблеми с признаването на разходите в такава ситуация. В такъв случай инспекторите отново се позовават на факта, че като общо правило договорът за наем на недвижим имот се счита за сключен едва от момента на държавната му регистрация (клауза 2 на член 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация). От това служителите заключават, че договорът не може да потвърди разходите, направени преди държавната му регистрация (писмо на Министерството на финансите на Русия от 12 юли 2006 г. № 03-03-04/2/172).

Ако в такава ситуация възникне спор, компанията може да използва същите аргументи в своя защита, които вече разгледахме по-горе. Освен това, когато разрешават такива спорове, съдилищата също като правило заемат страната на предприятията (вижте например решенията на Федералната антимонополна служба на Западносибирския окръг от 2 май 2007 г. № F04-2578/2007 (33740-A75-25), Северно-сибирски западен окръг от 16 август 2005 г. № A56-46400/04).

Конфликтите с инспекторите обаче могат да бъдат напълно избегнати - самото руско министерство на финансите предложи как да се излезе от тази ситуация (писмо от 12 юли 2006 г. № 03-03-04/2/172). Необходимо е да се използва параграф 2 от член 425 от Гражданския кодекс на Руската федерация и да се даде на споразумението обратна сила: разширете действието му до периода от момента, в който сградата бъде прехвърлена на потенциалния наемател. Тогава споразумението, дори ако все още не е регистрирано, ще се превърне в документ, потвърждаващ, че наемът всъщност вече е започнал. Това означава, че ще бъдат изпълнени изискванията на Данъчния кодекс на Руската федерация относно документалните доказателства за разходите.

По този начин, за да се избегнат спорове с данъчните власти, в договора за лизинг трябва да бъде включена разпоредба, според която условията на сключения договор се прилагат за отношения, възникнали от момента на подписването му. Тази разпоредба (клауза на договора) може да се формулира по следния начин: „Условията на договора се прилагат за отношенията, възникнали от момента на прехвърляне на сградата от наемодателя на наемателя.“

Нека отбележим, че ако страните първоначално не са предвидили сила с обратна сила в споразумението, това условие може да бъде установено в допълнително споразумение. Вярно е, че такова споразумение, подобно на основния договор, ще трябва да бъде регистрирано. Тогава наемателят ще може да признае разходите си в периода, когато реално е започнал да използва имота.

Ситуация 3. Споразумението е регистрирано, но по-късно са направени промени в него. Да приемем, че договорът за наем е регистриран, но след държавна регистрация страните са променили (увеличили) размера на наема чрез двустранно споразумение. В такъв случай наемателят има ли право да отчете пълния размер на новия наем в данъчното счетоводство, ако допълнителното споразумение не е регистрирано?

Експерти от руското министерство на финансите настояват, че това няма да бъде възможно. Според длъжностни лица увеличените наемни плащания трябва да бъдат включени в разходите само след държавна регистрация на споразумението за изменение на договора (вижте например писмо на Министерството на финансите на Русия от 30 декември 2005 г. № 03-03-04/ 1/471). Вярно е, че след това донякъде смекчиха позицията си по този въпрос: ако условията на допълнителното споразумение за периода до момента на държавна регистрация, наемните плащания в размера, установен от споразумението, което се регистрира, могат да бъдат взети предвид от момента на тази промяна (писмо на Министерството на финансите на Русия от 11 юли 2008 г. № 03-03-05/77). Подобно мнение е изразено в писмото на Федералната данъчна служба на Русия за града от 28 март 2008 г. № 20-12/030173.

Според автора сключването на допълнително споразумение (независимо дали е регистрирано или не) не засяга възможността да се вземат предвид разходите за наем за данъчни цели. Аргументите са същите: промяната на размера на наема не прави договора за наем невалиден. Следователно увеличеният размер на лизинговите плащания може да се вземе предвид за целите на данъка върху дохода, ако съответните разходи са икономически обосновани и документирани. Съдебната практика също потвърждава това заключение (вижте например решението на Федералната антимонополна служба на Северозападния окръг от 27 февруари 2008 г. по дело № A56-30518/2006).

Александър Елин,

Фирма "АКАДЕМИЯ НА ОДИТ"

М.А. Климова

В съответствие с параграф 3 на чл. 433, чл. 609 и 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация (Гражданския кодекс на Руската федерация), договорът за наем на недвижим имот (сграда, отделни помещения в нея, конструкции), сключен за период от най-малко една година, е предмет на държавна регистрация и се счита за сключена от момента на такава регистрация.

Съгласно втория параграф на клауза 6 на чл. 12 от Федералния закон от 21 юли 1997 г. N 122-FZ „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“ помещенията (жилищни и нежилищни) са обект, който е част от сгради и конструкции. В резултат на това договорът за наем на помещения, сключен за най-малко една година, също подлежи на държавна регистрация (виж информационните писма на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 01.06.2000 г. N 53, от 16.02.2000 г. /2001 N 59 „Преглед на практиката за разрешаване на спорове, свързани с прилагането на Федералния закон „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“.

Извършените промени в такова споразумение, както и прекратяването и прекратяването на споразумението се регистрират по подобен начин.

Процедурата за регистриране на договор за наем е доста дълга и зависи много от наемодателя, на когото наемателят не винаги може да повлияе.

Когато регистрира транзакции по договор за лизинг, счетоводителят трябва да обърне специално внимание на момента на сключване на договора: това не е датата на подписването му и не денят на прехвърляне на обекта, а по-скоро датата на държавна регистрация на този документ . На практика това означава, че преди влизането в сила на договора разходите на наемателя за наем, комунални плащания, поддръжка и експлоатация, застраховка, охрана, ремонт на обекта под наем и др. не е оправдано.

Съгласно ал.1 на чл. 252 от Данъчния кодекс на Руската федерация (TC RF), данъкоплатецът може да намали получения доход с размера на документираните разходи, което означава разходи, потвърдени, наред с други неща, с документи, изготвени в съответствие със законодателството на Руската федерация . Установено в параграф 2 на чл. 9 от Федералния закон от 21 ноември 1996 г. N 129-FZ „За счетоводството“, процедурата за изготвяне на първични счетоводни документи предвижда индикация за съдържанието на бизнес сделката, определено от условията на договорите, сключени между страните. По този начин разходите по договори, които не са сключени по установения ред, не могат да бъдат взети предвид при намаляване на данъчната основа за данък върху доходите, тъй като не отговарят на условията, установени в параграф 1 на чл. 252 от Данъчния кодекс на Руската федерация.

Наемните плащания, направени въз основа на договор за наем на недвижим имот за период от най-малко една година, подлежат на включване в други разходи в съответствие с подточка 10 на клауза 1 на чл. 264 от Данъчния кодекс на Руската федерация, при условие че са валидни и потвърдени от съответните първични документисамо след държавна регистрация на договора за наем.

До тази дата лизинговите плащания трябва да се вземат предвид като разсрочени разходи в сметка 97 „Разходи за бъдещи периоди“ и не трябва да се отразяват в данъчното счетоводство през този период.

Също така би било неоправдано да се приспада ДДС за всички сделки, свързани с договор за лизинг, който не е преминал държавна регистрация.

Същото важи и за изискванията за регистрация на допълнителни споразумения към такива договори (виж писма на Министерството на финансите на Русия от 30 декември 2005 г. N 03-03-04/1/471 от 5 август 2005 г. N 03-03- 04/04/34).

Ако договорът за наем е преминал държавна регистрация, тогава разходите на организацията за плащане на наема се вземат предвид от момента на регистрацията му. В същото време, ако в съответствие с параграф 2 на чл. 425 от Гражданския кодекс на Руската федерация, условията на споразумението се удължават до периода от момента, в който обектът на лизинг бъде прехвърлен на потенциалния лизингополучател (страните имат право да установят, че условията на сключеното от тях споразумение се прилагат отношенията им, възникнали преди сключването на договора), тогава наемните плащания по вече регистриран договор се приемат като намаление на данъчната основа за данък върху печалбата за миналия период от момента на получаване на обекта за ползване по силата на удостоверение за приемане и предаване (писмо на Министерството на финансите на Русия от 1 ноември 2005 г. N 03-03-04/1/325).

Поради такива усложнения при изпълнението на договорите някои организации се стремят да избегнат държавна регистрация на договор за наем на недвижим имот.

***

Както беше посочено по-горе, на регистрация подлежи договор за наем, сключен за минимум една година. Ако е подписан за период над една година, няма съмнение - необходима е държавна регистрация. Същото се отнася и за договорите, сключени точно за една година. Договорът за наем се счита за сключен за срок от най-малко една година, ако е сключен за период от 1-во число на който и да е месец на текущата година до 30-то (31-во) число на предходния месец на следващата година. По същия начин се счита, че е сключен договор за една година, който е валиден например от 15 май 2006 г. до 14 май 2007 г. и т.н. (Клауза 3 от информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 11 януари 2002 г. N 66 „Преглед на практиката за разрешаване на спорове, свързани с наем“).

Такива договори за наем подлежат на държавна регистрация.

Договорът е за срок по-малък от една година по силата на чл. 433 и 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация не е необходимо да бъдат регистрирани и влизат в сила от момента на подписването, освен ако не е предвидено друго в самото споразумение. В същото време съставните образувания на Руската федерация не могат да установяват свои собствени правила за регистрация, които се различават от установените от Гражданския кодекс на Руската федерация (клауза 1 от информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 16 февруари 2001 г. N 59).

Както е определено от Върховния арбитражен съд на Руската федерация, ако споразумение, сключено за период по-малък от една година, бъде удължено за същия период след края на първоначалния срок на лизинга, отношенията на страните се уреждат от нов лизинг споразумение, което също не подлежи на държавна регистрация (клауза 10 от информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 16.02.2001 г. N 59).

Пример

Договорът за наем на сградата е сключен за срок от 11 месеца. Съгласно едно от условията на договора, в края на лизинговия период, договорът автоматично се счита за удължен за същия период и при същите условия, освен ако преди края на лизинговия период никоя от страните не декларира своя отказ за подновяване Договорът.

Всъщност с изтичане на първоначалния срок на договора между страните започва да действа нов договор за наем, чиито условия са идентични с условията на изтеклия договор. Нов договорпри удължаване на лизинговия договор не подлежи на държавна регистрация, тъй като периодът на удължаване (периодът на наем съгласно новото споразумение) е по-малко от една година.

За данъчни цели лизинговите плащания по такова споразумение се признават в съответствие с алинея 10 от параграф 1 на чл. 264 от Данъчния кодекс на Руската федерация като част от други разходи и намаляване на данъчната основа за данък върху дохода, без да регистрирате споразумение (виж писмо на Министерството на данъчната администрация на Русия за Москва от 18 април 2003 г. N 11-14/21323 ).

Ако след изтичане на срока на валидност първоначалният договор бъде продължен за срок над една година, новият договор подлежи на регистрация.

***

Друг вариант е да сключите договор за наем за неопределено време. Независимо от действителния период на валидност, такова споразумение не е необходимо да бъде регистрирано. Все пак при сключването му не е уточнен срокът и не може да се каже, че е поне една година.

Съгласно ал.2 на чл. 610 от Гражданския кодекс на Руската федерация, ако договорът за наем на недвижим имот е сключен за неопределено време, всяка от страните има право да се оттегли от договора, като уведоми другата страна три месеца предварително. По този начин договорът за наем може да бъде прекратен по всяко време по искане на една от страните.

В такъв договор периодът на валидност обикновено изобщо не се посочва, включително не се посочва, че договорът е сключен за неопределено време.

Член 610 от Гражданския кодекс на Руската федерация не включва срока на лизинга сред съществените условия на договора по силата на закона и позволява сключването на договор без определяне на срока му на валидност.

В параграф 11 от писмото на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 16 февруари 2001 г. N 59 се обяснява, че договорът за наем, сключен за неопределен период, не изисква държавна регистрация.

Следователно разходите на организацията по договор за наем на недвижим имот, сключен за неопределен период по начина, предвиден от закона, могат да бъдат взети предвид за целите на данъка върху печалбата без държавна регистрация (вижте писмата на Федералната данъчна служба на Русия за Москва от 29 юни 2005 N 20-12/46413, от 22 март 2006 г. N 20-12/22181).

ДДС върху наемните суми може да бъде приспаднат от наемателя по общоустановения начин и незабавно.

***

Договорите за наем на недвижими имоти, сключени за неопределен период от време, са еквивалентни на споразумения, сключени преди настъпването на събитие, което не е предварително определено във времето (по календарна дата) (клауза 4 от информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от януари 11, 2002 N 66). Такива споразумения също не изискват държавна регистрация.

Пример

В договора за наем е посочено, че същият е валиден до започване на реконструкцията на наетия имот.

При това положение срокът на договора за наем не се определя от страните. Условието за валидност на договора за наем преди началото на реконструкцията на сградата, в която се намират наетите помещения, не може да се квалифицира като срочно условие.

ПосредствомИзкуство. 190 Граждански кодекс на Руската федерация периодът може да се определи, като се посочи само събитие, което неизбежно трябва да настъпи, тоест не зависи от волята и действията на страните.

По този начин можем да заключим, че договорът за лизинг е сключен за неопределено време, така че лизингодателят може на осн.клауза 2 чл. 610 Граждански кодекс на Руската федерация анулира договора по всяко време, като даде на наемателя тримесечно предизвестие.

Договорът за наем не подлежи на държавна регистрация, дори ако действително ще бъде валиден значително повече от една година.

Ако първоначално договорът за наем на недвижим имот е бил сключен за кратък период и не е изисквал държавна регистрация, а след това е подновен за неопределен период от време, тогава в този случай той не подлежи на регистрация, въпреки че общо и двата договора ще бъдат валидни повече от една година (клауза 11 от информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 16 февруари 2001 г. N 59).

***

Често бъдещият имот под наем все още не е завършен, не е предаден на държавна комисия и наемодателят няма право на собственост върху него. В този случай е невъзможно да се сключи договор за наем поради липсата на самия обект.

На практика обаче площите в строящите се офисни и търговски комплекси се отдават под наем по време на строителството.

Наемателят започва да плаща за съответната площ много преди да може да я заеме и използва в своята производствена и стопанска дейност.

Практиката при отдаване под наем на площи в новостроящи се сгради показва, че оптималният вариант в тази ситуация би бил бъдещият наемател да закупи от бъдещия наемодател опция за сключване на договор за наем. В много региони тази практика се разви по инициатива на местни власти, които продават на търг опции за отдаване под наем на общински имоти.

Например, съгласно клауза 5.1 от Правилника за процедурата за отчитане и регистрация на права върху нежилищни съоръжения (сгради, конструкции, нежилищни помещения) в Москва, одобрен с Указ на правителството на Москва от 13 август 1996 г. N 689, прехвърлянето на нежилищни помещения под наем обикновено се извършва въз основа на резултатите от търг или конкурс на всяко юридическо или физическо лице.

Вариант на договор за покупко-продажба за опция за право на наем на нежилищно помещение търговски помещенияе дадено в приложението към заповедта на кмета на Москва от 21 октомври 1998 г. N 1072-RM.

Опцията гарантира на наемателя последващо сключване на договор за наем при предварително фиксирани условия.

Руското министерство на финансите тълкува опцията за лизинг като инструмент на фючърсна сделка и във връзка с подточка 12 от клауза 2 на чл. 149 от Данъчния кодекс на Руската федерация счита, че сделките за изпълнение на опция за правото на сключване на договор за лизинг с фиксирана под наемДДС не се начислява (писмо на Министерството на финансите на Русия от 29 декември 2005 г. N 03-04-11/336).

Въпреки това, ако разгледаме опцията като инструмент на фючърсна сделка и за целите на данъка върху печалбата, този чл. 301 от Данъчния кодекс на Руската федерация ви позволява да правите сумите Парипри такава сделка сумите, дължими на лизингодателя, най-вероятно няма да бъдат отписани като намаление на данъчната основа за данък върху дохода (член 303, параграф 3 от член 304 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Като се откаже от тълкуването на опцията като инструмент на форуърдна сделка в полза на квалифицирането на споразумението като сделка за доставка на предмета на договор с отложено изпълнение, данъкоплатецът плаща ДДС върху периодични плащания (или еднократни плащания). плащане) по опцията, но получава правото да отпише тези суми като разходи през срока на валидност на договора за наем.

Това е така, защото горните разходи са взети предвид в такъв случайнаправени с цел сключване на договор за наем на нежилищни помещения, предназначени за използване в дейността на организация, насочена към генериране на доходи, и следователно ще бъдат икономически обосновани разходи от текущ характер, взети предвид при определяне на облагаемата печалба на организация съгласно чл. 264 от Данъчния кодекс на Руската федерация равномерно през целия срок на договора за лизинг, при условие че документално потвърждение на факта на тяхното изпълнение.

Точно така Департаментът на данъчната администрация на Русия за Москва разглежда такива плащания във връзка с опциите за наемане на общински недвижими имоти в писма от 22 януари 2003 г. № 26-12/4751 и от 16 декември 2003 г. № 26-12 /70411.

Руското министерство на финансите изрази различна гледна точка относно възможностите за лизинг: законодателството на Руската федерация не предвижда такса за придобиване на правото за сключване на договор за лизинг. Следователно разходите, свързани с плащането на правото на сключване на дългосрочен договор за наем на недвижим имот (сграда), не са икономически оправдани и не могат да намалят доходите на данъкоплатеца при изчисляване на данъка върху дохода (писмо на Министерството на финансите на Русия от 12 април 2004 г. N 04-02-05/2 /13). Понастоящем обаче позицията на Министерството на финансите на Русия е точно обратната (виж писмо от 07.04.2006 г. N 03-03-02/80): ако срещу допълнителна такса потенциалният наемател придобие правото за встъпване в наемно правоотношение, което се изразява във възникването на задължение на собственика на помещението да встъпи в наемно правоотношение след получаване на вноски, то за целите на данъка върху печалбата следва да се счита прехвърлянето на средства при горните условия като заплащане за придобиване на право, използвано за извършване на дейност, насочена към генериране на доход. В този случай при изпълнение на всички останали необходими условияпризнаване на разходи за намаляване на данъчната основа за данък върху доходите, няма основания за отказ да се вземат предвид тези разходи при формиране на данъчната основа.

Носи ли отговорност наемателят, ако не регистрира договора за наем на помещението в Регистрационната камара?

Въпрос:Договорът за наем на помещението е сключен за периода от 01.09.2016 г. до 30.09.2017 г. Не е вписан в регистърната камара. Какви са отговорностите на наемателя?

Отговор:Законодателството не предвижда отговорност за липсата на държавна регистрация на договор за наем на недвижим имот, сключен за период от най-малко една година.

Самата държавна регистрация има за цел да защити трети лица, които могат да придобият права върху собствеността, която е станала предмет на споразумението.

клауза 3 чл. 433 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Ако такъв договор не бъде регистриран, той се счита за несключен за всички трети лица и следователно не поражда правни последици. А това може да наруши интересите на наемателя. Правните последици са описани подробно в Обосновката.

Обосновка

Кога е необходима регистрация на договор?

В някои случаи споразумението изисква държавна регистрация. Той ще се счита за сключен за трети лица само от момента на такава регистрация. Ако това изискване бъде пренебрегнато, има опасност по искане на контрагента съдът да признае договора за несключен.

За разлика от нотариална заверка, чиято необходимост може да бъде предвидена по споразумение на страните, изискването за задължителна държавна регистрация на сделка може да бъде установено само със закон. Нерегистриран договор се счита за несключен, поради което не съществува и не поражда правни последици за трети лица. За самите страни споразумението ще породи само онези правни последици, които са свързани с необходимостта от регистрация и изпълнение на редица негови условия, които не засягат интересите на трети страни.

Законът предвижда задължителна държавна регистрация на:

Договори за недвижими имоти

Следните договори с недвижими имоти подлежат на задължителна държавна регистрация.

1. Договор за наем на предприятие (клауза 2 на член 658 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

2. Договор за финансов лизинг (лизинг) (клауза 1, член 20 от Федералния закон от 29 октомври 1998 г. № 164-FZ „За финансов лизинг (лизинг)“, клауза 2, член 609 от Гражданския кодекс на Руската федерация ).

3. Договор за участие споделено строителство(клауза 3 от член 4 от Федералния закон от 30 декември 2004 г. № 214-FZ „За участие в споделено строителство жилищни сградии други недвижими имоти и относно измененията на някои законодателни актове на Руската федерация“).

4. Договор за наем на недвижим имот, сключен за период от най-малко една година (клауза 2 на член 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Необходима е регистрация, включително и за тези договори за наем, които са сключени на 2 и 3 март 2013 г. И ако партиите не са ги регистрирали, струва си да го направят сега. IN в противен случайКато общо правило, такива споразумения не водят до правни последици за трети страни. И това може да наруши интересите на наемателя.

Последици от неспазване на изискванията за регистрация

Споразумение, подлежащо на държавна регистрация, се счита за сключено от момента на регистрацията му (клауза 3 от член 433 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Ако такъв договор не бъде регистриран, той се счита за несключен за всички трети лица и следователно не поражда правни последици.

Липсата на регистрация обаче не означава, че страните не могат да изпълнят условията на споразумението.

По този начин, ако споразумение, което трябваше да бъде регистрирано, в крайна сметка не беше регистрирано, това ще доведе до следните правни последици.

1. Нерегистрираният договор е обвързващ за страните от момента на подписването му. Разбира се, ако страните са постигнали съгласие по всички съществени условия. В отношенията помежду си те нямат право да се позовават на несключването на споразумение като оправдание за неизпълнение или неправилно изпълнение на задълженията.

Самата държавна регистрация има за цел да защити трети лица, които могат да придобият права върху собствеността, която е станала предмет на споразумението. Страните обаче са длъжни да спазват неговите условия, независимо от наличието или липсата на регистрация.

2. Като общо правило нерегистрираният договор не поражда правни последици за трети лица, които не са били страни по договора. Тъй като поради факта, че споразумението не е регистрирано, трети страни не могат да знаят за факта на сключване на споразумението и неговите условия.

Но това правило не важи, ако трето лице по една или друга причина е знаело за съществуването на нерегистриран договор. Например, ако новият собственик на недвижим имот научи за наличието на наемател и не изрази желание да прекрати наемното правоотношение. Това означава, че наемодателят се е съгласил да поддържа договорни отношения с такъв наемател. И ако впоследствие той поиска изваждане на основание, че споразумението не е регистрирано, тогава искът може да бъде отхвърлен. Това се обяснява с факта, че собственикът на недвижим имот (наемодател) действа недобросъвестно, като се позовава на липсата на държавна регистрация на споразумението, за което е знаел към момента на придобиване на имота.

Такива разяснения се съдържат в параграфи 2-4 от информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация № 165.

В същото време, ако споразумение, изискващо държавна регистрация, е съставено в правилната форма, но една от страните избягва да го регистрира, съдът има право по искане на другата страна да вземе решение за регистрация на споразумението. . В този случай споразумението ще бъде регистрирано въз основа на съдебно решение (клауза 2 на член 165 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Страна, която неоснователно избягва регистрацията на споразумение, трябва да компенсира другата страна за загубите, причинени от забавянето на регистрацията на сделката (клауза 3 от член 165 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Така при използване този методзащита, ищецът трябва да докаже, че две условия са изпълнени едновременно.

Първо, че договорът е сключен в правилната форма. Това обстоятелство по правило може да се докаже чрез представяне на подписано копие от споразумението, което няма печат на регистриращия орган. По този начин законът директно изисква договорът за наем на сграда или постройка да бъде сключен през писанечрез компилиране единичен документ(клауза 1 от член 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Ако например дългосрочен договор за наем е сключен не чрез изготвяне на един документ, както се изисква от параграф 1 на член 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация, а чрез обмен на документи, тогава в този случай съдът ще нямат основание да вземат решение за вписване на споразумението. В този случай формата на договора за наем на недвижим имот ще бъде нарушена, което изключва удовлетворението претенцияпри регистрация на споразумението.

Второ, че контрагентът избягва регистрацията на споразумението. Това може да бъде потвърдено например с писмо, в което ищецът поиска от контрагента да предостави документите, необходими за регистрация на споразумението. Важно е да имате доказателства, че контрагентът е получил това писмо. Такова доказателство може да бъде подписът на контрагента, негов представител или негов служител при приемане на писмото или разписка за изпращане на това писмо до контрагента по пощата с обратна разписка.

Ако и двете страни избегнат регистрацията на споразумението, тогава съдът няма да има основание да вземе решение за регистрация на споразумението.

Практически пример: съдът обявява договора за наем за несключен, тъй като страните не са подали молба за вписването му

Съдът отбелязва, че договорът за наем не е вписан и никоя от страните не е подала молба до регистриращия орган за вписването му. Поради това договорът следва да се счита за несключен. Това означава, че правата и задълженията, произтичащи от от това споразумение, неговите страни не са възникнали (решение на Федералната антимонополна служба на Северозападния окръг от 20 април 2006 г. по дело № A05-14505/2005-3).

Александър Сорокин отговаря,

Заместник-началник на отдела за оперативен контрол на Федералната данъчна служба на Русия

„CCT трябва да се използва само в случаите, когато продавачът предоставя на купувача, включително неговите служители, план за отлагане или разсрочено плащане за своите стоки, работа и услуги. Именно тези случаи, според Федералната данъчна служба, са свързани с предоставянето и изплащането на заем за плащане на стоки, работа и услуги. Ако дадена организация издава паричен заем, получава изплащане на такъв заем или самата тя получава и изплаща заем, не използвайте касовия апарат. Кога точно трябва да пробиете чек, вижте