Неразделни подобрения. Счетоводство на наематели


Как да формализираме прехвърлянето на неразделни подобрения в наетите помещения?

Организацията прекратява договора за наем на помещението. Какви документи са необходими за формализиране на прехвърлянето на неразделни подобрения? Наемодателят се съгласява да ги компенсира.

Въпрос.Какви документи са необходими за формализиране на прехвърлянето на неразделни подобрения на наетите помещения? Извършва се със съгласието на наемодателя и подлежи на обезщетение от наемодателя, съгласно договора за наем, при отдаване на помещението под наем на наемодателя при прекратяване на договора за наем?

отговор.Прехвърлянето на неразделни подобрения се извършва въз основа на документ, удостоверяващ прехвърлянето на обекта, например акт.

Актът за приемане и предаване може да бъде съставен във всякаква форма (в съответствие със задължителните реквизити, предвидени в член 9 от Закон № 402-FZ от 6 декември 2011 г.) или може да бъде в унифицирана форма, например № ОС-1.
Можете да съставите други първични документи, за да формализирате прехвърлянето на подобрения на лизингодателя: в този случай, въз основа на първичните документи, потвърждаващи разходите за извършване на подобрения, и заповедта на управителя да ги прехвърлите на лизингодателя, трябва да съставите счетоводство сертификат.

Счетоводство: наемодателят възстановява разходите за подобрения.

Ако лизингодателят компенсира разходите за неделими подобрения, те не могат да бъдат включени в собствения капитал. На датата на прехвърляне на обекта на подобрение в баланса на лизингодателя направете следните записи в счетоводството:

Дебит 76 (60) Кредит 08
- направените подобрения са прехвърлени в баланса на лизингодателя (разходите за неделими подобрения, подлежащи на компенсация от лизингодателя, са отписани) (въз основа на документ, доказващ прехвърлянето на обекта, например акт);


- начислен ДДС.

След изтичане на срока на лизинга обектът на неразделни подобрения става собственост на лизингодателя (чл. Гражданския кодекс на Руската федерация).

Пример за отразяване на неразделни подобрения в счетоводството на наемател. Наемодателят компенсира неотделимите подобрения.

През януари Alpha LLC получи сграда под наем.

През март организацията, със съгласието на наемодателя, монтира вентилационна система в помещението. Тази система не може да бъде демонтирана, без да се повредят помещенията, така че трябва да се счита за цялостно подобрение. Размерът на разходите за монтаж възлиза на 220 000 рубли.

Договорът за наем предвижда задължението на наемодателя да компенсира наемателя за разходите за трайни подобрения веднага след завършване на работата.

През март в счетоводните записи на Алфа са направени следните записи:

Дебит 08 Кредит 10 (02, 70, 69, 76…)
- 220 000 rub. - отразяват се разходите за производство на неразделни подобрения със собствени средства на наемателя;

Дебит 19 Кредит 68 подсметка „Изчисления на ДДС“
- 39 600 rub. (220 000 рубли х 18%) - ДДС се начислява върху разходите за неразделни подобрения;

Дебит 68 подсметка „Изчисления на ДДС“ Кредит 19
- 39 600 rub. - Приема се за приспадане ДДС, начислен върху стойността на неделимите подобрения;

Дебит 76 Кредит 08
- 220 000 rub. - неделимите подобрения се прехвърлят в баланса на наемодателя;

Дебит 76 Кредит 68 подсметка „Изчисления на ДДС“
- 39 600 rub. (220 000 рубли х 18%) - ДДС се начислява върху цената на прехвърлените неделими подобрения;

Дебит 51 Кредит 76
- 259 600 rub. - от наемодателя е получено обезщетение за разходите за неделими подобрения.

Ситуация: как лизингополучателят може да отрази в данъчното счетоводство неразделни подобрения, прехвърлени в баланса на лизингодателя? Съгласно условията на договора наемодателят е длъжен да компенсира разходите за такива подобрения, направени с негово съгласие.

Неделимите подобрения първоначално са собственост на лизингодателя; в този случай имотът не се продава. Но в същото време има прехвърляне на резултатите от извършената работа. Това следва от разпоредбите на член 623, параграф 1 от Гражданския кодекс на Руската федерация и член 39, параграф 1 от Данъчния кодекс на Руската федерация.

Следователно, вземете предвид размера на компенсацията за разходите за неразделни подобрения на облагаемия доход при изчисляване на данъка върху дохода като приходи от продажба на работа (услуги) (клауза 1 от член 249 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Когато използвате метода на начисляване, направете това в момента на подписване на документ, потвърждаващ приемането и предаването на резултата от извършената работа (например сертификат за приемане) (клауза 3 на член 271 от Данъчния кодекс на Руската федерация). С касовия метод включете обезщетението в дохода веднага след получаване на сумата му по банковата сметка или в касата на организацията ().

Това заключение се потвърждава от Министерството на финансите на Русия в писма от 30 юли 2010 г. № 03-03-06/2/134 от 7 март 2008 г. № 03-03-06/1/159.

В същото време разходите, свързани с производството на неразделни подобрения, също трябва да се вземат предвид при изчисляването на данъка върху дохода като икономически обосновани разходи, свързани с изпълнението на работата (клауза 1 от член 252 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Данъчната служба се придържа към подобно мнение (писма на Министерството на данъците на Русия от 5 август 2004 г. № 02-5-11/135 от 21 юни 2004 г. № 02-4-07/229).

За повече информация относно отчитането на приходите и разходите при продажба на работа (услуги) вижте Как да вземете предвид приходите и разходите от продажбата на произведени продукти (работа, услуги) при изчисляване на данък върху дохода.

Ако неразделни подобрения са извършени със съгласието на наемодателя, но той не компенсира тяхната цена, тогава наемателят получава правото да амортизира направените капиталови инвестиции (параграф 6, параграф 1, член 258, параграф 1, член 256 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Такива капиталови инвестиции се признават като амортизируема собственост, независимо от тяхната цена (). Това правило се прилага и в ситуации, когато наемодателят е гражданин. Изключение от горната процедура за изчисляване на амортизацията са неразделните подобрения на наети непроизводствени съоръжения (клауза 1 на член 252, клауза 1 на член 256 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Ако неразделни подобрения са извършени със съгласието на лизингодателя, но той компенсира само част от тяхната цена, тогава останалата част от разходите (цената, която не е възстановена от лизингодателя) намалява облагаемата печалба чрез изчисляване на амортизация (параграф и клауза 1 от Член 258 от Данъчния кодекс на Руската федерация, писмо на Министерството на финансите на Русия от 30 юли 2010 г. № 03-03-06/2/134).

Започнете да изчислявате амортизацията на 1-во число на месеца, следващ месеца, в който активът е пуснат в експлоатация. Определете нормата на амортизация въз основа на полезния живот в съответствие с Класификацията, одобрена с постановление на правителството на Руската федерация от 1 януари 2002 г. № 1.

Спрете амортизацията на трайните подобрения на 1-вия ден от месеца, следващ месеца, в който лизинговият договор се прекратява.

Ако договорът за лизинг бъде удължен, лизингополучателят ще продължи да амортизира неделимите подобрения.

Това следва от разпоредбите на параграфи и член 259.1, ал

“1C: Счетоводство 8” (рев. 3.0) поддържа счетоводно отчитане на повечето транзакции с дълготрайни активи. Прочетете за особеностите на отразяването на капиталовите инвестиции в наети недвижими имоти в счетоводството и данъчното счетоводство на наемател в тази статия. Използвайки конкретен пример, ще разгледаме процедурата за облагане на неразделни подобрения за наемател, включително въпроси за изчисляване на данък върху дохода, ДДС и данък върху имуществото.

Когато наема сграда или помещение за дълъг период от време, наемателят доста често извършва работа за подобряване на този имот, за да отговаря на неговите нужди: инсталира прегради, климатични системи, изгражда компютърни мрежи, подменя осветлението и т.н. разходи, е необходимо да се прави разлика между ремонт и реконструкция, разходите, които се вземат предвид в данъчното счетоводство като капиталови инвестиции.

Ако извършената работа не е от капиталов характер, тогава тя се класифицира като ремонтна дейност и се включва в текущите разходи. Процедурата за отчитане на разходите на наемателя за ремонт на наетия имот зависи от условията на договора за наем. По този начин наемателят може да вземе предвид разходите за ремонт, при условие че договорът не предвижда възстановяване на тези разходи от лизингодателя (клауза 2 на член 260 от Данъчния кодекс на Руската федерация). В този случай разходите за ремонт се вземат предвид като част от други разходи (наведнъж в размер на действителните разходи).

Например, условията на договора за наем предвиждат, че задължението за извършване на текущи и основни ремонти за своя сметка е на наемателя.

В този случай наемателят има всички основания да включи разходите за ремонт (всякакъв, включително капиталов) на наетия имот като част от други разходи, които намаляват данъчната основа за данък върху дохода (писмо на Министерството на финансите на Русия от 18 ноември , 2009 г. № 03-03-06/1 /763).

Ако в съответствие с условията на споразумението основен ремонт се извършва за сметка на наемодателя, тогава наемателят, който е извършил такъв ремонт за своя сметка и не е поискал обезщетение от наемодателя, няма право да включи разходи за ремонт като разходи.

Капиталовите инвестиции в дълготрайни активи са разходите за реконструкция, модернизация, техническо преоборудване, с други думи, за подобряване на съоръжението. Член 623 от Гражданския кодекс дава следната класификация на подобренията на наетия имот:

  • отделими подобрения- независими вещи, които могат да се използват отделно от наетия имот, като общо правило, принадлежат на наемателя, освен ако не е предвидено друго в договора за наем;
  • неразделни подобрения- подобрения, които не могат да бъдат отделени от наетия артикул, без да го навредят.

Възстановяването на разходите за неотделими подобрения е възможно в следния ред:

  • ако са направени неделими подобрения за сметка на собствените средства на наемателя и със съгласието на наемодателя, тогава наемателят има право след прекратяване на договора да възстанови разходите за тези неделими подобрения, освен ако не е предвидено друго в договора за наем. ;
  • разходите за неразделни подобрения на наетия имот, извършени от наемателя без съгласието на наемодателя, не подлежат на компенсация, освен ако законът не предвижда друго.

Следователно съгласието на лизингодателя за извършване на работа по капиталови инвестиции в наетия имот е от съществено значение. Без съгласие нито наемателят, нито наемодателят няма да могат да поемат разходите за извършената работа. В допълнение, лизингодателят може да се сблъска с допълнителни данъчни рискове по отношение на непризнаването на доход под формата на разходи за подобрения (писмо на Министерството на финансите на Русия от 05/03/11 № 03-03-06/1/280 ).

Отчитане на неделимите подобрения за наемателя

Процедурата за отразяване на капиталовите инвестиции като част от наети дълготрайни активи зависи от това чия собственост са подобренията.

Тъй като разпоредбите на Гражданския кодекс на Руската федерация не определят кой е собственик на неразделни подобрения, собственикът се определя от условията на договора за наем.

Цената на капиталовите инвестиции се формира в размер на действително извършените от наемателя разходи, които са отразени в дебита на сметка 08 „Инвестиции в нетекущи активи“.

След завършване на капиталните работи наемателят отписва натрупаните суми от кредита на сметка 08 (клауза 35 от Указанията за счетоводно отчитане на дълготрайни активи, одобрени със заповед на Министерството на финансите на Русия от 13 октомври 2003 г. № 91n) :

  • в дебита на сметка 01 „Дълготрайни активи“, ако капиталовите инвестиции са признати за собственост на наемателя;
  • в дебит на разплащателната сметка (62, 76 и т.н.), ако капиталовите инвестиции са собственост на лизингодателя.

Ако по силата на договор за наем капиталовите инвестиции са собственост на наемателя, тогава капиталовите инвестиции в наетия дълготраен актив се вземат предвид от наемателя като отделна инвентарна позиция (клауза 3, клауза 10 от Методическите инструкции, клауза 5 от PBU 6/01).

Разходите за неотделимо подобрение се изплащат чрез изчисляване на амортизацията през неговия полезен живот, а полезният живот на такъв дълготраен актив може да бъде равен на оставащия период на лизинга на обекта (клаузи 17, 20 от PBU 6/01).

Данъчно осчетоводяване на неделимите подобрения за наемателя

За неразделни подобрения, извършени със съгласието на лизингодателя, но без възстановяване на разходите, направени за тяхното създаване, лизингополучателят има право да начислява амортизация по време на срока на договора за лизинг (клауза 1 на член 258 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

За да определи нормата на амортизация за неделими подобрения, лизингополучателят може да използва, ръководейки се от класификацията на ОС, или полезния живот на наетия имот, или полезния живот на неделимите подобрения (писмо на Министерството на финансите на Русия от 7 декември 2012 г. № 03-03-06/1/638). След края на периода на лизинга останалата неамортизирана част от капиталовите инвестиции не може да бъде взета предвид в разходите за данък върху дохода (клауза 16 от член 270 от Данъчния кодекс на Руската федерация, писмо на Министерството на финансите на Русия от 01.08.2018 г. 2011 г. № 03-03-06/1/442).

Ако неразделни подобрения са извършени със съгласието на наемодателя и с последващо обезщетение, тогава при прехвърлянето им наемателят получава доход от продажби, който може да бъде намален с размера на разходите, направени за създаване на такива подобрения (клауза 1 от член 248 от Данъчен кодекс на Руската федерация, клауза 1 на член 249 от Данъчния кодекс на Руската федерация, параграф 1 от член 268 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Капиталовите инвестиции, направени от наемателя в наетия имот (неразделни подобрения), се включват в данъчната основа за данък върху имуществото на обща основа (клауза 1 от член 374 от Данъчния кодекс на Руската федерация, като се вземат предвид разпоредбите на клауза 4 от член 374 от Данъчния кодекс на Руската федерация, член 381 от Данъчния кодекс на Руската федерация, писмо на Министерството на финансите на Руската федерация от 27 декември 2012 г. № 03-05-05-01/80) .

Ако организацията наемател е направила капиталови инвестиции в нает недвижим имот, данъчната основа за която се определя въз основа на кадастралната стойност, тогава данъчната основа във връзка с капиталовите инвестиции в наетия недвижим имот, записана в баланса лист на наемателя се определя като средна годишна цена, определена според счетоводните данни (писмо на Министерството на финансите на Русия от 3 септември 2014 г. № 03-05-05-01/44118).

Дори ако наемодателят не компенсира разходите за неразделни подобрения, наемателят трябва да бъде начислен ДДС на датата на прехвърлянето им (писмо на Министерството на финансите на Русия от 25 февруари 2013 г. № 03-07-05/5259) , защото за целите на изчисляването на ДДС безплатното прехвърляне на стоки (работа, услуги) се признава за продажба (клауза 1, клауза 1, член 146 от Данъчния кодекс на Руската федерация). В същото време съществува и друга гледна точка, според която неделимите подобрения на наетото помещение са собственост на наемодателя, поради което прехвърлянето им не може да се признае за продажба и не възниква обект на облагане с ДДС (Решение на Федералната антимонополна служба на Московския окръг от 28 януари 2014 г. № F05-17237/2013 по дело № A40-45990/13-116-97).

Нека да разгледаме как неотделимите подобрения се отразяват в счетоводството на наемателите в 1C: Счетоводство 8 (рев. 3.0), използвайки следния пример:

Пример 1

Организацията Andromeda LLC прилага общата данъчна система и разпоредбите на PBU 18/02. Andromeda LLC (наемател) сключи договор за наем на складови площи с Fregat LLC (наемодател) за период от 3 години: от 1 октомври 2012 г. до 30 септември 2015 г. Наемателят и наемодателят не са взаимозависими лица.

През април 2014 г., поради производствени нужди и с разрешение на наемодателя, наемателят реконструира складовите помещения (монтира асансьор) с участието на изпълнител. Цената на повдигащия механизъм, като се вземе предвид работата, възлиза на 936 802 рубли. (включително ДДС 18% - 142 902,00 рубли). Наемодателят не компенсира разходите на наемателя за създаване на неразделни подобрения. Прехвърлянето на неделимите подобрения на наемателя се извършва в края на договора за наем.

Съгласно счетоводната политика Andromeda LLC използва метода на линейната амортизация в счетоводството и данъчното счетоводство. Бонус амортизацията не се прилага.

Извършва се регистрация на регистрация на наетите помещения Ръчно въведена транзакция(глава Операции). Датата на сделката трябва да съответства на датата, посочена в приемо-предавателния акт на складовата площ. Цената на прехвърлената сграда е посочена в дебита на сметка 001 „Наети дълготрайни активи“. От октомври 2012 г. Andromeda LLC включва месечни наемни услуги в разходите за обичайни дейности.

Получаването на товарен асансьор от доставчика се регистрира в счетоводната система в раздела Оборудванедокумент Получаване на оборудване(глава ОС и нематериални активи). Работата по монтажа и пускането в експлоатация на повдигащ асансьор може да бъде отразена в документа за получаване на услуги или документа за получаване на допълнителни услуги. разходи, като се посочи счетоводна сметка 08.04 „Придобиване на ДМА” и съответния нетекущ актив. По този начин, според дебита на сметка 08.04, разходите за капиталови инвестиции в наетите помещения ще се формират под формата на неделимо подобрение, което ще бъде взето предвид от наемателя като отделен инвентарен артикул.

Съгласно условията на примера, очакваният оставащ период на лизинга е повече от 12 месеца, другите условия, посочени в клауза 4 от PBU 6/01, също са изпълнени, следователно през април 2014 г. Andromeda LLC взема предвид асансьора като дълготраен актив.

Напомняме ви, че член 172, параграф 1, параграф 3 от Данъчния кодекс на Руската федерация установява, че при закупуване на дълготрайни активи, оборудване за монтаж или нематериални активи, удръжките на сумите на данъка върху добавената стойност се правят в пълен размер след регистрацията на тези обекти.

Според Министерството на финансите на Русия купувачът има право да направи приспадане при закупуване на дълготраен актив само след като активът бъде отразен като част от дълготрайните активи в сметка 01 (писмо № 03-07-14/06 от януари 29, 2013). В програмата приспадането на ДДС, представено от доставчика на асансьора, може да бъде отразено през второто тримесечие на 2014 г., като се използва нормативен документ Генериране на записи в книгата за покупки(глава Операции -> Редовни ДДС операции).

Приемането за осчетоводяване и въвеждане в експлоатация на неразделно подобрение, както всеки друг дълготраен актив, се извършва в програмата с помощта на документ Приемане на ДМА за счетоводствос вида на операцията Оборудване. Документът е достъпен от раздела ОС и нематериални активи.

Нека отбележим характеристиките, на които трябва да обърнете внимание при попълване на документа Приемане на ДМА за счетоводствоотносно неразделни подобрения:

  • при създаване на нов елемент на директория Дълготрайни активи(фиг. 1) в полето тип ОСпревключвателят трябва да бъде поставен на позиция Капиталови инвестиции в нает имот.В този случай неделимото подобрение, независимо от амортизационната група и датата на приемане за осчетоводяване, ще формира облагаемата основа за данък върху имотите;
  • При определяне на полезния живот на обект за изчисляване на амортизацията за счетоводни цели, организацията има право, в съответствие с клауза 20 от PBU 6/01, да определи този период, равен на оставащия срок на лизинга. В нашия пример оставащият срок на лизинга е 18 месеца, което трябва да бъде посочено в раздела Счетоводство(реквизит ). Така месечната сума на амортизацията на товарния асансьор е 44 105,56 рубли. (793 900 рубли / 18 месеца);
  • Полезният живот на неделимо подобрение за определяне на амортизационната норма за целите на данъка върху дохода се установява в съответствие с Класификация на ОС. На отметката Данъчно счетоводствов полето Полезен живот (в месеци)е необходимо да се посочи стойността, съответстваща на трета амортизационна група (37 месеца). Съответно, месечната сума на амортизацията за капиталови инвестиции в наета сграда е 21 456,76 рубли. (793 900 рубли / 37 месеца).


От май 2014 г. започва да се начислява амортизация на товарния асансьор. Поради различните полезни животи, определени за счетоводни и данъчни цели, временни разлики възникват месечно и се признава отсрочен данъчен актив.

Напомняме ви, че през 2014 г. движимото имущество, регистрирано като дълготрайни активи на 1 януари 2013 г., не подлежи на облагане с корпоративен данък върху собствеността (подточка 8 на член 374, изменена с Федерален закон № 202-FZ от 29 ноември 2012 г.).

От 1 януари 2015 г. движимите вещи, класифицирани в амортизационни групи III-X, се облагат с корпоративен данък.

В същото време данъкът върху собствеността върху тези дълготрайни активи, които са регистрирани след 1 януари 2013 г., не се начислява като преференциален (клауза 25, член 381 от Данъчния кодекс на Руската федерация, писмо на Министерството на финансите на Русия от 19 февруари 2015 г. № 03-05-05-01/7976). Изключение от тази облага са движими вещи, включени в амортизационни групи III-X, регистрирани към 1 януари 2013 г. в резултат на:

  • реорганизация или ликвидация на юридически лица;
  • прехвърляне, включително придобиване, на собственост между лица, признати в съответствие с разпоредбите на параграф 2 на чл. 105.1 от Данъчния кодекс на Руската федерация са взаимозависими (клауза 25 от член 381 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Считано от отчитането за първото полугодие на 2014 г. до момента на извеждане от употреба, товарният асансьор, включен в трета амортизационна група, попада в облагаемата основа за данък върху имотите, тъй като неделимото подобрение е капиталовложение конкретно в имота (фиг. 2).


Отписване на нает имот и прехвърляне на неразделни подобрения на лизингодателя

Страните по договора за наем подписват приемо-предавателен протокол за имота. Въпреки факта, че неразделните подобрения, направени от наемателя, са собственост на наемодателя, прехвърлянето на товарния асансьор все пак трябва да бъде документирано.

Следователно в сертификата за приемане на складови помещения е препоръчително да се отрази и прехвърлянето на неразделни подобрения, като се приложат, ако е необходимо, копия от първични документи (фактура за оборудване и акт за инсталиране на товарен асансьор, удостоверение за изчисляване на амортизацията, и т.н.).

Регистрацията на дерегистрация на наета сграда се отразява в счетоводната система Ръчно въведена транзакция. Стойността на върнатите складови помещения е посочена в кредита на сметка 001 „Наети дълготрайни активи“. За да отразите прехвърлянето на неразделни подобрения, можете да използвате стандартен документ на счетоводната система Извеждане от експлоатация на ОС(фиг. 3).


Тъй като за целите на данъчното счетоводство недоамортизираната част от капиталовите инвестиции не се взема предвид в разходите, тогава в полето Разходна позициятрябва да изберете такъв елемент от директорията Други приходи и разходи, който има флаг (атрибут) Приет за данъчна регистрацияизключено.

След попълване на документа Извеждане от експлоатация на ОСще бъдат генерирани следните счетоводни записи и движения в данъчни счетоводни регистри (фиг. 4):

  • амортизацията е начислена за последния месец (септември 2015 г.);
  • цената на изтеглящия се дълготраен актив се прехвърля от кредита на подсметка 01.01 „Дълготрайни активи в организацията“ в дебита на подсметка 01.09 „Отписване на дълготрайни активи“;
  • сумата на натрупаната амортизация се прехвърля от дебита на подсметка 02.01 „Амортизация на дълготрайни активи, отчетена по сметка 01“ в кредита на подсметка 01.09;
  • остатъчната стойност на обекта се отписва като други разходи (не се вземат предвид за целите на данъка върху дохода).

Отразяване на начисления ДДС върху стойността на прехвърляния имот

Считаме, че наемателят се придържа към официалната позиция на регулаторните органи и начислява ДДС при прехвърляне на товарен асансьор на лизингодателя като част от наетите площи.

Съгласно член 154, параграф 2 от Данъчния кодекс на Руската федерация данъчната основа за продажба на стоки (работа, услуги) на безплатна основа се определя като стойността на прехвърлените стоки (работа, услуги), изчислена върху на базата на цени, определени по начин, подобен на предвидения в член 105.3 от Данъчния кодекс на Руската федерация (т.е. според пазарните цени). Да приемем, че според условията на примера лизингодателят и лизингополучателят, които не са взаимозависими лица, са се споразумели за цената на прехвърления товарен асансьор в размер на 429 000,00 рубли, което е отразено в акта за прехвърляне.

За да регистрирате начисляването на данък върху добавената стойност върху отчуждените неделими подобрения, използвайте документа Отразяване на начисляване на ДДС(глава Операции). На отметката ОсновенТрябва да попълните следните данни:

  • в полето отпосочена е датата на начисляване на ДДС (30.09.2015 г.);
  • в нивите Контрагенти споразумениеизбран е лизингодател и договор за лизинг;
  • за генериране на транзакции за изчисляване на ДДС трябва да се зададе флаг Генерирайте транзакции.

Таблична част на документа Отразяване на начисляване на ДДС(отметка Продукти и услуги) се попълва както следва (фиг. 5):

  • в полето Тип стойносте посочена стойност OS;
  • в полето Номенклатураот директорията Дълготрайни активие избрано товарен асансьор;
  • в полето Ценапосочва се договорената от страните стойност на дълготрайния актив, от която се изчислява сумата на ДДС;
  • в полето % ДДСзалогът е избран 18% ;
  • в полето ДДС сметказа продажби е посочена сметка 91.02 „Други разходи”;
  • в полето Събитиее избрана стойност Внедряване.


В резултат на публикуване на документа ще се генерира кореспонденция на сметки:

Дебит 91.02 Кредит 68.02

Размерът на начисления ДДС (77 220,00 рубли), а за целите на данъка върху печалбата тази сума не се признава като разход на наемателя (клаузи 16, 19 от член 270 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Фактура за прехвърлени неделими подобрения се регистрира чрез бутон Напиши фактура. По този начин ДДС, начислен от наемателя към датата на прехвърляне на неделимите подобрения, попада в данъчната основа и се отразява в колона 5 на ред 010 на раздел 3 от декларацията за ДДС, а издадената фактура се отразява в раздел 9 „Информация от книгата за продажбите.

Неотделими подобрения и бонус амортизация

При прехвърляне на неотделими подобрения организацията „губи“ разходи под формата на недостатъчно амортизирана част от капиталовите инвестиции.

Има ли начини за минимизиране на такива загуби? Най-очевидното решение изглежда е използването на бонус амортизация. Въпреки това дали лизингополучателят може да приложи бонус амортизация към постоянни подобрения на лизинговата собственост е спорен. Според официалната позиция на Министерството на финансите на Русия неразделните подобрения, извършени от наемателя, са неразделна част от наетия имот и не остават в баланса на наемателя след прекратяване на договора за наем, както и за капиталови инвестиции в наети дълготрайни активи, член 258 от Данъчния кодекс на Руската федерация установява специална процедура за изчисляване на амортизацията, която не предвижда право на прилагане на амортизационен бонус (писма от 12 октомври 2011 г. № 03-03-06/1/663, от 9 февруари 2009 г. № 03-03-06/2/18).

От друга страна, съдилищата смятат, че разпоредбите на Данъчния кодекс на Руската федерация не съдържат забрана или ограничения по отношение на използването от наемателя на премия за амортизация за капиталови инвестиции под формата на неразделни подобрения на наетия имот ( Определение на Върховния съд на Руската федерация от 09.09.2014 г. № 305-KG14-1382, Решение на Федералната антимонополна служба на Московска област от 06.03.2014 г. № F05-5053/2014).

Да предположим, че като се вземе предвид положителната съдебна практика, организацията реши да включи 30% от първоначалната цена на товарния асансьор в разходите за отчетния (данъчен) период.

Еднократните разходи възлизат на 238 170,00 рубли, но размерът на месечната амортизация в данъчното счетоводство намалява до 15 019,73 рубли. ((793 900 рубли - 238 170,00) / 37 месеца). В този случай през септември 2015 г., според данните от данъчното счетоводство, остатъчната стойност на прехвърления дълготраен актив ще бъде 300 394,59 рубли. По този начин използването на бонус амортизация направи възможно увеличаването на разходите със 128 740,49 рубли. (429 135,08 - 300 394,59), а данъчните спестявания възлизат на 25 748,10 рубли. (128 740,49 х 20%).

Нелинеен метод на амортизация за неделими подобрения

Друг начин за намаляване на загубите под формата на недостатъчно амортизирана част от капиталовите инвестиции е използването на нелинеен метод на амортизация за дълготрайни активи, включени в амортизационни групи I-VII. Но може ли методът на нелинейната амортизация да се използва за постоянни подобрения на наетата собственост? В крайна сметка сградите, конструкциите, преносните устройства, включени в осмата - десетата амортизационна група, винаги се амортизират само по линейния метод (клауза 3 на член 259 от Данъчния кодекс на Руската федерация). От една страна, забраната за използване на нелинеен метод на амортизация се отнася само за самия имот, не се отнася за неделимите подобрения. Но фактът, че този метод не може да се използва за инвестиция в такъв имот, е в гл. 25 от Данъчния кодекс на Руската федерация не казва нищо.

Съгласно писмото на Министерството на финансите на Русия от 27 януари 2014 г. № 03-03-06/1/2769, амортизацията на направените неразделни подобрения може да се изчислява по всякакъв начин (линейна, нелинейна).

От друга страна, писмото на Министерството на финансите на Руската федерация от 10 май 2006 г. № 03-03-04/1/441 гласи, че ако наемателят амортизира капиталовите инвестиции в наетия имот, който е включен в осмия до десета амортизационна група, тогава нелинеен метод за такива капиталовложения не може да се използва.

Ако наетите складови помещения принадлежат към седма амортизационна група, тогава определено може да се използва нелинейният метод за неразделни подобрения.

За опростяване на изчисленията приемаме, че третата амортизационна група включва само товарния асансьор. Тогава, според данните от данъчното счетоводство през септември 2015 г., остатъчната стойност на прехвърления дълготраен актив ще бъде 298 050,38 рубли. По този начин използването на нелинеен метод в данъчното счетоводство направи възможно увеличаването на разходите със 131 084,70 рубли. (429 135,08 - 298 050,38), а данъчните спестявания възлизат на 26 216,94 рубли. (131 084,70 х 20%).

Ако организацията комбинира използването на бонус амортизация и нелинейния метод, тогава според данъчните счетоводни данни през септември 2015 г. остатъчната стойност на прехвърления дълготраен актив ще бъде 208 635,28 рубли, разходите ще се увеличат с 220 499,80 рубли. (429 135,08 - 208 635,28), а данъчните спестявания ще бъдат 44 099,96 рубли. (220 499,80 х 20%).

Е 1C:НЕГОВОТО

За повече информация относно отразяването на неотделими подобрения в счетоводството на наемателя вижте „Наръчник за бизнес транзакции“ от раздел „Счетоводство и данъчно отчитане“.

За информация относно особеностите на данъчното облагане на имуществени данъци върху движимо и недвижимо имущество вижте раздела „Данъци и вноски“ в справочника „Данък върху имуществото на организациите“.

Ситуацията, когато наемател купува имот от наемодателя, е доста обичайна. Заедно с имота бившият наемател получава и неразделни подобрения, които е извършил по време на лизинга. Трябва ли да начисли ДДС при безвъзмездното им прехвърляне? Какво казва законът и съдебната практика по този въпрос?

В съответствие с член 623 от Гражданския кодекс всички подобрения на наетия имот, които могат да бъдат отделени от него, са собственост на наемателя. Но ако направените подобрения не могат да бъдат отделени без увреждане на имуществото, например ремонт на помещенията, тогава в случай на прекратяване на договора за наем наемателят има право да получи обезщетение за тяхната цена. И двете разпоредби се прилагат, освен ако не е предвидено друго в договора за лизинг. От гореизложеното можем да заключим, че неразделните подобрения на наетия имот, направени от наемателя, са собственост на лизингодателя.

Нека разгледаме ситуация, при която договорът за наем предвижда, че след изтичането му наемателят прехвърля имота на наемодателя с акт за предаване и приемане. Тази процедура за връщане на имот под наем е обичайна практика. В този случай, като се има предвид горното, направените от наемателя неразделни подобрения, заедно с имота, трябва да бъдат прехвърлени на наемателя с акт за предаване.

В съответствие с член 39, параграф 1 от Данъчния кодекс прехвърлянето на неразделни подобрения от потребителя на имота на неговия собственик се признава за продажба. По този начин тази операция попада под ДДС въз основа на член 146, параграф 1 и член 154, параграф 2 от Данъчния кодекс. Тези заключения се потвърждават от съдебната практика, например решението на FAS на Волжския окръг от 26 юни 2012 г. по дело № A65-12909/2011, решението на FAS на Уралския окръг от 1 юли 2010 г. № F09-4941/10-S2 по дело No A07-20648/2009 г.

Извод: ако по време на наемния период наемателят е направил неразделни подобрения на имота, например ремонт на помещенията, тогава при получаване на тези подобрения собственикът на помещенията е длъжен да начисли ДДС върху тях.

Откупуване на имот под наем

Но какво да кажем за ДДС в ситуация, при която по време на срока на действие на договора за наем страните са сключили договор за покупко-продажба и бившият наемател е станал собственик на имота? В този случай, въз основа на членове 425 и 450 от Гражданския кодекс на Руската федерация, договорът за наем не се счита за прекратен - имаше само прекратяване на задълженията по него чрез новация. В този случай първоначалното задължение, съществувало между страните, се заменя с друго задължение (член 414 от Гражданския кодекс на Руската федерация). В разглеждания случай лизинговите задължения са заменени със задължения по договор за покупко-продажба.

Тъй като имотът, който е бил нает, е станал собственост на наемателя, той не е прехвърлен обратно на наемодателя съгласно акта за приемане. Съответно неделими подобрения, извършени от бившия наемател, не са прехвърлени. И тъй като те не бяха предадени, тогава тяхното изпълнение не се състоя.

Тази гледна точка намира потвърждение в съдебната практика. Така в решението на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 9 декември 2010 г. № VAS-14603/10, постановено по подобен случай, съдът посочи следното. След като помещенията, в които е извършено неделимо подобрение, са станали собственост на бившия наемател по силата на договор за покупко-продажба, то фактът на извършване на тези неделими подобрения, който се облага с ДДС, отсъства. В резултат на това съдът обяви решението на инспектората за необходимостта от начисляване на ДДС върху тази сделка за невалидно.

Освен това има решение на Пленума на Върховния арбитражен съд № 33 от 30 май 2014 г., параграф 26 от който се посочва следното. Ако капиталовите инвестиции (в нашия случай неразделни подобрения) не са били компенсирани на наемателя и не са направени срещу наема, наемателят може да приспадне представените му данъчни суми върху тези разходи. В тази ситуация той действа като лице, което е придобило стоки, работи или услуги в хода на своята дейност.

Така за целите на ДДС следва да се счита, че компенсираните разходи на наемателя за неделими подобрения на имота се прехвърлят на наемодателя заедно с този имот, а некомпенсираните разходи и тези, които не са направени като част от наема, не подлежат на прехвърляне на лизингодателя.

Заключение

Тъй като закупуването на наетия имот е извършено през срока на действие на договора за наем, стигаме до извода, че некомпенсираните неделими подобрения не са прехвърлени на лизингодателя. Тоест, в съответствие с член 39 от Данъчния кодекс на Руската федерация, не е имало продажба и съответно няма обект на облагане с ДДС.

Като вземем предвид горните разпоредби на законодателството и съдебната практика, можем да направим следното заключение. Ако имотът е закупен от наемателя по време на срока на действие на договора за лизинг, тогава не трябва да се начислява ДДС върху неразделни подобрения, направени от него по-рано, но не и прехвърлени на лизингодателя.

Наемателите на помещения, било то офиси или индустриални площи, често трябва да инвестират собствени средства, за да доведат имота до състояние, в което може да се използва по предназначение. В крайна сметка всеки наемател има собствено мнение за това как трябва да изглежда един офис, търговска площ или производствена площ. И тук не само местоположението и кадрите са важни, но и оформлението и декорацията на стаята. Затова на практика често наемателите извършват подобрения в наетия имот. Планирането и отчитането на такива разходи е трудна област на работа за специалисти в икономическите и финансови услуги на предприятието.

Кои суми за подобрение могат да бъдат взети предвид от наемателя наведнъж в текущите разходи и кои трябва да се вземат предвид отделно като част от дълготрайните активи? Възможно ли е разходите за подобрения да се разпределят систематично по време на договора? Кои подобрения наемателят трябва да прехвърли на собственика и кои може да задържи за себе си? Отговорите на тези и други въпроси са в тази статия.

Съгласно договор за наем наемателят получава имущество от наемодателя срещу заплащане за временно владение и ползване или за временно ползване (член 606 от Гражданския кодекс на Руската федерация; наричан по-долу Гражданския кодекс на Руската федерация).

Наемателят е длъжен своевременно да заплаща таксите за ползване на имота (наем). Процедурата, условията и сроковете за плащане на наем се определят от договора за наем (клауза 1, член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Функции на гаранционен депозит при получаване на имот под наем

Договорът за наем може да предвижда, че правилното изпълнение на финансовите задължения на наемателя се гарантира чрез банкова гаранция, депозит, задържане на имуществото на длъжника, гаранция и други начини, предвидени в закон или споразумение (клауза 1 от член 329 от Гражданския кодекс). Кодекс на Руската федерация).

Заплащането на гаранционен депозит от наемателя е един от начините за гарантиране изпълнението на задълженията по договора за наем.

Обезпечителните мерки под формата на гаранционен депозит или депозит не се считат за разход за прехвърлящата страна и доход за приемащата страна, тъй като съгласно клауза 32 на чл. 270 от Данъчния кодекс на Руската федерация (наричан по-долу Данъчния кодекс на Руската федерация), при определяне на данъчната основа не се вземат предвид разходите под формата на имущество или имуществени права, прехвърлени като обезпечение или депозит.

Това се обяснява с факта, че първоначално гаранционният депозит (гаранционен депозит) има само естеството си да удостоверява намерението на страната да изпълни сделката. След като договорът започне да се изпълнява, депозитът придобива платежна функция и само при нарушаване на задълженията по договора функцията на депозита става обезпечителна. Ако наемателят изпълни правилно задълженията си по договора, депозитът или депозитът обикновено се връщат в края на договора за наем.

В договора за наем може да се предвиди, че наемателят заплаща гаранционен депозит, който се зачита при изпълнение на задълженията за плащане на наем за определен месец на наемане на имота (за последния месец, за последните два месеца от срока на наема и др. .) (клауза 1 от чл. 329, член 421 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Формулировката на споразумението в този случай може да бъде следната: „Наемателят заплаща гаранционен депозит в размер на ___________ до ___. Гаранционното плащане се причислява към наема за __________ месеца от договора за наем.“.

по този начин сСумата на гаранционния депозит, приспадната от бъдещия наем, изпълнява едновременно обезпечителна и разплащателна функция. В този случай гаранционното плащане се счита за авансово плащане (авансово плащане) по договора. Например организация сключи договор за наем на промишлени помещения за период от една година от 01.04.2014 г. Съгласно условията на споразумението наемателят до 10 април 2014 г. превежда гаранционно плащане в размер на месечния наем - 35 400 рубли, включително ДДС от 5 400 рубли. Тази сума ще бъде кредитирана от наемодателя към наемното плащане за последния месец от наемането на помещенията.

Трябва да се има предвид, че при прехвърляне на гаранционното плащане наемателят е изправен пред определени данъчни последици.

Когато лизингодателят прехвърли имущество на лизингополучателя, собствеността върху това имущество не преминава към лизингополучателя, следователно такова прехвърляне на имущество от лизингодателя и връщането му от лизингополучателя не е продажба (клауза 1, член 39 от данъка); Кодекс на Руската федерация). Съответно, при получаване и връщане на нает имот не възникват последствия в данъчното счетоводство на наемателя.

Сумата на преведеното обезпечение, приспаднато от бъдещия наем, всъщност е авансово плащане (авансово плащане). Следователно, при прехвърляне на обезпечително плащане при прилагане на метода на начисляване, разходът не се признава в данъчното счетоводство (клауза 14 от член 270 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Горното се отнася еднакво за организации, които прилагат специални режими на данъчно облагане, например под формата на опростена система за данъчно облагане (STS; обектът на данъчно облагане е „доходи минус разходи“).

По този начин, когато се използва касовият метод по опростената данъчна система, плащането е едно от условията за признаване на разход. В този случай плащането се признава за прекратяване на насрещното задължение на наемателя към наемодателя за наем (клауза 3 от член 273 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Към датата на превеждане на гаранционното плащане не възниква насрещно задължение на лизингодателя към лизингополучателя. Следователно при прехвърляне на обезпечително плащане по касовия метод също не възниква разход в данъчното счетоводство.

Какво се взема предвид „извън баланса“?

В съответствие с параграф 3 на чл. 607 Граждански кодекс на Руската федерация договорът за наем трябва да съдържа данни, които позволяват категорично да се установи имуществото, което ще бъде прехвърлено на наемателя като обект на лизинг. При липса на тези данни в договора, условието относно обекта на лизинг се счита за несъгласувано от страните и съответният договор не се счита за сключен.

Обект на дълготрайни активи, получен от организация по договор за лизинг, се отчита в задбалансова сметка 001 „Наети дълготрайни активи“ в оценката, договорена от страните и посочена в договора за лизинг (Инструкции за прилагане на графиката на Сметките за счетоводна финансова и икономическа дейност на организациите, одобрени със заповед на Министерството на финансите на Русия от 31 октомври 2000 г. № 94n (с измененията на 8 ноември 2010 г.)).

Да приемем, че имотът под наем се оценява на 1 милион рубли. Следните записи ще бъдат отразени в счетоводните записи (Таблица 1).

Таблица 1. Отчитане на лизинговия обект в счетоводството

Дебит

Кредит

Сума, търкайте.

При получаване на имот под наем

Наетият обект - производствени помещения - е приет за задбалансово отчитане.

При плащане на гаранционен депозит

Гаранционният депозит е прехвърлен на лизингодателя по договора за лизинг

Когато гаранционният депозит се прилага към плащането на наема

Текущо наемно плащане според условията на договора

Признават се разходи за последния месец наем

По този начин сумата на преведеното от наемателя обезпечение не се признава като разход и се отразява във вземанията. Едва при настъпване на крайния отчетен период наемателят може да компенсира това плащане на гаранцията срещу плащането за наемни услуги за последния месец. В този случай вземанията на лизингодателя се погасяват.

FYI

Според обясненията на официалните органи, за документиране на разходи под формата на месечен наем, подписване (регистрация) на актове за предоставяне на услуги по договора за наем не се изисква(писма на Министерството на финансите на Русия от 13 декември 2012 г. № 03-11-06/2/145 от 1 декември 2011 г. № 03-03-06/1/791 от 16 ноември 2011 г. 03-03-06/1/763, писмо Федералната данъчна служба на Русия за Москва от 17 октомври 2011 г. № 16-15/100085@, от 26 март 2007 г. № 20-12/027737).

Делни и неделими подобрения на имота

Подобряването на наетия имот означава промяна в качествените характеристики и, като правило, промяна в стойността на наетия имот.

Капиталовите инвестиции под формата на подобрения трябва да се разграничават от разходите на наемателя за поддържане на наетия имот в работно състояние. Последното включва всички видове ремонти и поддръжка на наети имоти.

Така във всеки конкретен случай е необходимо да се установи какво точно е извършил наемателят - ремонт на дълготрайни активи или подобрения на наетия имот. От нормите на гражданското законодателство следва, че ремонтът на наетия имот (както текущ, така и капитален) не се прилага за работата по подобряването му. Подобрения- това са нови допълнителни свойства на имуществото, без които то е съществувало и би могло да се използва по предназначение. Ремонтът не може да се счита за подобрение, тъй като основната му цел е да поддържа (възстановява) имуществото в работно състояние (членове 616, 623 от Гражданския кодекс на Руската федерация, клауза 3.1 от Правилника за извършване на планирани превантивни ремонти на промишлени сгради и конструкции, одобрени с Постановление на Държавния комитет по строителството на СССР от 29 декември 1973 г. № 279). Това заключение е приложимо както за целите на счетоводството, така и за данъчното облагане (клауза 1 на член 11 от Данъчния кодекс на Руската федерация, писма на Министерството на финансите на Русия от 18 ноември 2009 г. № 03-03-06/1/ 762 от 25 февруари 2009 г. № 03-03-06 /1/87).

Всички подобрения на наетия имот са разделени на два вида - отделими и неразделими (член 623 от Гражданския кодекс на Руската федерация; отличителните черти са показани на фигурата). В зависимост от това се определя собственикът им.

Като общо правило, отделимите подобрения принадлежат на наемателя. Но в споразумението може да се предвиди, че те стават собственост на лизингодателя (клауза 1 от член 623 от Гражданския кодекс на Руската федерация). По правило лизингодателят се признава за собственик на неделими подобрения (с изключение на специална ситуация, когато лизингодателят не е съгласен и не приема направените подобрения).

Обърнете внимание!

Страната, в чийто баланс са взети предвид неразделните подобрения, ще бъде платецът на данък върху имуществото (клауза 1 от член 374 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Подобрения на лизинг

Разделим

Неразделни
  • може да се отдели от наетия имот, без да му се причиняват щети;
  • наемателят може да ги задържи в края на договора за наем;
  • са собственост на наемателя (освен ако не е предвидено друго в договора)
  • невъзможно е да се отдели от наетия имот, без да му причини щети;
  • не принадлежат на наемателя;
  • са собственост на лизингодателя

подвижни прегради, висящи климатици, подвижни съоръжения за система за видеонаблюдение, сгъваем подиум в изложбената зала и други подобрения, ако демонтирането им не нанася щети на наетия имот и др.

изграждане на пристройка към сградата, инсталиране на пожароизвестителна система, вентилационна система, преустройство на помещения, довършителни работи, ако те са тясно свързани с наетия имот и демонтажът им води до отрицателни промени в него и др.

Съгласието на собственика може да не бъде получено, ако наемателят направи отделни подобрения (клауза 1, член 623 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Трябва да се получи съгласието на собственика за трайни подобрения. Това се обяснява с факта, че направените от наемателя неразделни подобрения на наетия имот са собственост на наемодателя, която той ще трябва да прехвърли в даден момент.

Данъчно счетоводно отчитане на отделими подобрения

За правилно изчисление и плащане данък общ доходнеобходимо е да се знае цената и полезния живот на отделимите подобрения.

Ако цената на отделимите подобрения не надвишава 40 000 рубли. или техният полезен живот е 12 месеца или по-малко, такива подобрения се вземат предвид като част от материалните запаси и разходите за тяхното изпълнение се отписват веднага в пълен размер, когато бъдат пуснати в експлоатация (подточка 3, клауза 1, член 254 от Данъчен кодекс на Руската федерация; алинея 4, 5 Правилник за счетоводство „Отчитане на дълготрайните активи“ PBU 6/01, одобрен със заповед на Министерството на финансите на Русия от 30 март 2001 г. № 26n (изменен на 24 декември 2010 г. ; наричан по-долу PBU 6/01).

Ако разходите за създаване на подобрения надвишават 40 000 рубли. и полезният живот е повече от 12 месеца, тогава цената на такива подобрения се отписва чрез амортизация (клауза 1 от член 256 от Данъчния кодекс на Руската федерация, клаузи 4, 5 от PBU 6/01).

FYI

Ако счетоводната политика на организацията определя различен лимит (по-малко от 40 000 рубли), тогава този лимит трябва да се спазва при класифицирането на отделимо подобрение като амортизируема собственост (клаузи 4, 5 от PBU 6/01).

Данък имотиняма да се налага да плащате за отделими подобрения, които наемателят е включил в дълготрайните активи, тъй като тези подобрения се отнасят до движимо имущество (подклауза 8, клауза 4, член 374 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Наемателят има право да приспадне „входящ“ ДДС върху отделими подобрения въз основа на резултатите от данъчния период, в който са регистрирани стоки (работа, услуги) и са получени фактури от доставчици и изпълнители (клауза 2 на член 171, клауза 1 чл. 172 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Разбира се, ако тези стоки (работи, услуги), имуществените права се планират да се използват за сделки, подлежащи на облагане с ДДС.

Ако в края на лизинговия период лизингодателят се съгласи да задържи направените отделими подобрения и да възстанови тяхната цена, тогава за лизингополучателя това ще бъде обикновена продажба, облагаема с ДДС (подточка 1, клауза 1, член 146 от Данъчния кодекс на Руската федерация) . Данъчната основа при продажба може да се определи както на базата на остатъчната стойност на дълготрайния актив, така и в оценката, договорена от страните по сделката - лизингодател и лизингополучател.

Нека да разгледаме данъчните последици от две ситуации, като използваме конкретни примери:

1) отделимите подобрения остават собственост на наемателя;

2) лизингодателят компенсира разходите за създаване на отделими подобрения и ги задържа.

Пример 1

През януари 2014 г. организацията инсталира система за видеонаблюдение в наетото помещение. Разходите за инсталиране на системата (включително разходите за нейното придобиване) възлизат на 250 000 рубли.

Договорът за наем не предвижда отделими подобрения; лизингодателят не компенсира тяхната цена.

Компютърната система за видеонаблюдение принадлежи към втората амортизационна група (полезен живот от две до три години) в съответствие с Класификацията на дълготрайните активи, включени в амортизационните групи (одобрена с постановление на правителството на Руската федерация от 1 януари 2002 г. 1 (изм. от 10 декември 2010 г.; по-нататък — Класификация на дълготрайните активи)). Полезният живот е определен на 25 месеца.

Месечната сума на амортизацията (използвайки линейния метод) в този случай е:

250 000 rub. / 25 месеца = 10 000 rub.

От февруари 2014 г. счетоводителят на организацията включва месечни амортизационни разходи в данъчни разходи в размер на 10 000 рубли.

В края на договора за наем системата за видеонаблюдение трябва да бъде демонтирана. Разходите за демонтаж на отделимо подобрение могат да бъдат взети предвид при изчисляване на данъка върху дохода, ако посоченият обект е бил използван в дейностите на организацията, насочени към генериране на доход (клауза 1 на член 252, алинеи 8, 9, 20 на клауза 1 на член 265 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

______________________

Изводи

Както виждаме, при липса на обезщетение от наемодателя, отделимите подобрения се вземат предвид като част от собствената собственост на наемателя. В този случай, когато изброявате (закупувате или създавате) отделими подобрения като отделен елемент от собствеността, стойността му е:

  • отписва се чрез изчисляване на амортизацията, ако полученият обект може да бъде признат за амортизируема собственост (клауза 1 от член 256 от Данъчния кодекс на Руската федерация);
  • цялата сума на разходите се включва в материалните разходи, ако полученият обект не отговаря на характеристиките на амортизируем имот.

Пример 2

Нека променим условията на пример 1 и приемем, че договорът за наем първоначално предвижда, че страните са длъжни да компенсират на наемателя разходите за инсталиране на система за видеонаблюдение (отделими подобрения) веднага след приключване на работата.

Това означава, че в счетоводството на лизингодателя ще бъдат генерирани следните записи:

Дебит сметки 08 сметки 60„Разплащания с доставчици и изпълнители“ - 250 000 рубли. — отразяват се разходите за инсталиране на система за видеонаблюдение (отделими подобрения);

Дебит сметки 76 сметки 08„Инвестиции в нетекущи активи“ - 250 000 рубли. — отделимите подобрения са прехвърлени в баланса на лизингодателя (към датата на прехвърляне на отделимите подобрения въз основа на документ, доказващ прехвърлянето на обекта, например сертификат за предаване и приемане);

Дебит сметки 76„Разплащания с различни длъжници и кредитори” Кредит сметки 68, „Изчисления за данъци и такси“ подсметка „Изчисления за ДДС“ - 45 000 рубли. (250 000 рубли × 18%) - ДДС се начислява върху цената на прехвърлените отделими подобрения;

Дебит сметки 51"Разплащателни сметки" Кредит сметки 76„Разплащания с различни длъжници и кредитори“ - 295 000 рубли. — компенсация за разходите за отделими подобрения е получена от лизингодателя;

Дебит сметки 68Подсметка „Разчети за данъци и такси” „Разчети за ДДС”, Кред. сметки 51„Разплащателни сметки“ - 45 000 рубли. — ДДС, начислен върху стойността на отделяемото подобрение, се превежда в бюджета.

В този случай е невъзможно полученият обект да бъде включен в дълготрайните активи на наемателя, тъй като въпросният актив (система за видеонаблюдение) съгласно условията на договора очевидно е собственост на лизингодателя (клауза 35 от Насоките за счетоводно отчитане на дълготрайни активи, одобрен със заповед на Министерството на финансите на Русия от 13 октомври 2003 г. № 91n (с измененията на 24 декември 2010 г.; наричани по-нататък „Методически указания за счетоводство“), параграф 1 от член 623 от Гражданския Кодекс на Руската федерация, параграфи 4 и 5 от PBU 6/01).

_________________________

Изводи

по този начин Данъчното третиране на отделимите подобрения зависи от следните фактори:

  • вида, към който се класифицират подобренията (дълготрайни активи, материали);
  • методът за извършване на подобрения (създаване вътрешно, с помощта на изпълнител);
  • условия за обезщетяване на отделими подобрения от наемодателя (независимо дали са обезщетени или не).

Данъчно осчетоводяване на неделимите подобрения

Като общо правило разходите за неразделни подобрения, направени от наемателя, трябва да му бъдат възстановени от лизингодателя след изтичане на договора за лизинг (клауза 2 на член 623 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Договорът за лизинг обаче може да предвижда и други правила, по-специално процедурата за възстановяване на такива разходи може да бъде променена (например те могат да бъдат приспаднати от наемните плащания). Освен това в договора може да се установи, че разходите за неразделни подобрения изобщо не се възстановяват.

В тази връзка правото на амортизация принадлежи на този, който поема тежестта на разходите за такива подобрения (параграфи 4-6, параграф 1, член 258 от Данъчния кодекс на Руската федерация). В случай, че разходите са направени от наемателя и не се възстановяват от наемодателя, амортизацията се начислява от наемателя на имота (писмо на Министерството на финансите на Русия от 24 ноември 2006 г. № 07-05-06 /285).

Ако разходите са платени (възстановени) от лизингодателя, тогава той ще амортизира неделимите подобрения. В същото време неотделимите подобрения на имущество, наето от физическо лице, също могат да бъдат амортизирани (писмо на Федералната данъчна служба на Русия от 17 август 2009 г. № 3-2-13/181@).

Нека анализираме най-често срещаните ситуации на практика.

Ситуация 1

Наемодателят се съгласява с подобренията и възстановява разходите им

В тази ситуация работата по подобряване на наетия имот се извършва за лизингодателя и се прехвърля на него в деня на подписване с лизингодателя на акт за приемане на резултатите от работата за създаване на неразделни подобрения.

Разходите за създаване на неразделни подобрения (цената на закупените материали, извършената работа по договора, предоставените услуги) могат да бъдат взети предвид от наемателя като разходи при изчисляване на данъка върху дохода, при условие че отговарят на изискванията на клауза 1 на чл. 252 от Данъчния кодекс на Руската федерация.

FYI

Тъй като разходите са направени за лизингодателя, тези разходи трябва да се вземат предвид не при възникването им, а към датата на подписване на акта за приемане и предаване на резултатите от работата на лизингодателя.

С други думи, разходите трябва да се признават едновременно с приходите. В този случай доходът ще бъде сумата на обезщетението, дължимо на лизингополучателя, която лизингополучателят признава като приход от продажби(Член 249, параграф 3 от член 271 от Данъчния кодекс на Руската федерация; писмо на Министерството на финансите на Русия от 25 януари 2010 г. № 03-03-06/1/19).

По този начин, ако договорът за наем (или допълнително споразумение към него) предвижда, че наемодателят ще компенсира разходите за неразделни подобрения, тогава наемателят не трябва да ги включва в собствения си имот.

На датата на прехвърляне на обекта на подобрение в баланса на лизингодателя в счетоводните записи се формират следните записи:

Дебит сметки 76„Разплащания с различни длъжници и кредитори“ ( 60 "Разплащания с доставчици") Кредит сметки 08„Инвестиции в нетекущи активи“ - направените подобрения се прехвърлят в баланса на лизингодателя (разходите за неделими подобрения, подлежащи на компенсация от лизингодателя, се отписват);

Дебит сметки 76„Разплащания с различни длъжници и кредитори” Кредит сметки 68„Изчисления за данъци и такси“ - начислява се ДДС (клауза 35 от Счетоводните указания, клауза 1 от член 623 от Гражданския кодекс на Руската федерация, клаузи 4-5 от PBU 6/01).

Също така наемателят е длъжен да начислява ДДС, тъй като при прехвърляне на неразделни подобрения на лизингодателя се реализира резултатът от работата (писма на Министерството на финансите на Русия от 25.02.2013 г. № 03-07-05/5259 , от 26.07.2012 г. № 03-07-05/29, писмо на Федералната данъчна служба на Русия от 30.12.2010 г. № КЕ-37-3/19032).

Няма значение как наемателят е подобрил имота - сам или с участието на изпълнители.

На датата на прехвърляне на подобренията на наемодателя наемателят трябва:

  • начислява ДДС върху стойността им в размер на 18%;
  • съставете фактура в два екземпляра (за себе си и за наемодателя (в случай, че наемодателят възстановява разходите за неразделни подобрения)).

Организациите, които прилагат опростената данъчна система (обектът на данъчно облагане е „доходи минус разходи“), вземат предвид размера на обезщетението в дохода на датата на получаването му от лизингодателя (по разплащателна сметка, в касата) или на датата на прихващане (например за изплащане на просрочени плащания за наем) и разходи - след плащане и приемане на закупени материали и извършена работа.

_________________________

Според нас прехвърлянето на неделими подобрения, чиято цена се възстановява от лизингодателя, може да се счита за продажба на друго имущество, тъй като капиталовите инвестиции са амортизируемо имущество за лизингодателя, но не и за лизингополучателя (параграфи 5, 6 , 8, 9, клауза 1, член 258 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Следователно организацията има право да намали приходите от продажбата на друго имущество с цената на неговото създаване (подклауза 2, клауза 1, член 268 от Данъчния кодекс на Руската федерация). По същество подобно заключение се съдържа в Резолюцията на Федералната антимонополна служба на Източносибирския окръг от 5 май 2008 г. № A58-243/07-F02-1738/08, A58-243/07-F02-1765/08.

Ситуация 2

Наемодателят се съгласява с подобренията, но не възстановява стойността им

Неразделните подобрения все пак ще трябва да бъдат прехвърлени на лизингодателя, но това може да стане в деня, в който наетият имот бъде върнат на лизингодателя.

Трябва да се помни, че неделимите подобрения са отделен елемент от дълготрайни активи, първоначалната му цена е равна на разходите за работа за създаване на неделими подобрения и тази цена може да бъде взета предвид в разходите чрез амортизация.

Обърнете внимание!

За целите на данъка върху дохода постоянните подобрения могат да се амортизират само през срока на лизинговия договор. И ако до края на договора за лизинг остане недостатъчно амортизирана част от неделимите подобрения, няма да е възможно да се вземе предвид в разходите на наемателя при изчисляване на данъка върху дохода (писмо на Министерството на финансите на Русия от май 13, 2013 г. № 03-03-06/2/16376, от 3 август 2012 г. № 03-03-06/1/384).

В този случай трябва да се има предвид следното.

Неделимите подобрения се амортизират от организацията-наемател по време на срока на лизинговия договор въз основа на амортизационните суми, изчислени, като се вземат предвид полезен животза капиталови инвестиции в посочените обекти в съответствие с Класификацията на дълготрайните активи (клауза 1 на член 258 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Тук са възможни следните решения. Ако в Класификацията на дълготрайните активи е посочено неделимо подобрение (например вентилационна система, пожароизвестяване), тогава неговият полезен живот може да се определи в рамките на амортизационната група, към която принадлежи.

Ако неделимото подобрение не е посочено в Класификацията на дълготрайните активи, наемателят трябва да се ръководи от клауза 1 на чл. 258 от Данъчния кодекс на Руската федерация и параграф 6 от този член и определя полезния живот на неотделимо подобрение в съответствие с техническите условия или препоръките на производителите (писмо на Министерството на финансите на Русия от 7 декември 2012 г. № 03-03-06/1/638). И накрая, лизингополучателят може да определи полезния живот на трайните подобрения да бъде равен на полезния живот на наетия актив (например полезния живот на наетата сграда).

Тъй като наемателят има право да начислява амортизация само по време на срока на лизинговия договор, част от разходите за неделими подобрения може да не се вземат предвид в разходите при изчисляване на данъка върху дохода. Например, ако лизинговият договор е за 35 месеца и амортизацията се отписва въз основа на полезен живот от 61 месеца, тогава при прекратяване на лизинговия договор някои от разходите ще останат неотчетени.

Ако договорът за лизинг бъде удължен (включително повече от веднъж), тогава наемателят може да амортизира подобренията през целия срок на договора, като вземе предвид удължаването (писмо на Министерството на финансите на Русия от 25 октомври 2011 г. № 03 -03-06/1/689).

Ако в края на договора за наем решите да продължите да наемате имота, препоръчваме удължете договора, а не да влизате в нов - само така можете да вземете предвид максимално разходите за неразделни подобрения. Ако бъде сключен нов договор за нов срок, няма да е възможно да се вземе предвид частта от неотделимите подобрения, която е била недостатъчно амортизирана до края на договорния период (писма на Министерството на финансите на Русия от 02 / 04/2013 г. № 03-03-06/2/2269 от 04.04.2012 г. № 03-05-05-01/18).

Процедурата за изчисляване на ДДС е подобна на предишната ситуация, с единствената разлика, че на датата на прехвърляне на неразделни подобрения на лизингодателя фактурата се съставя в един екземпляр - само за вас.

Пример 3

Наемателят, със съгласието на наемодателя, извършва капиталови разходи в наетата складова сграда. Извършените подобрения (изграждане на нови прегради) са неделими, но наемодателят не възстановява тяхната стойност.

Цената на изграждането на нови прегради, извършена от изпълнител, е 283 200 рубли, включително ДДС - 43 200 рубли. В края на срока на лизинга (20 месеца след извършване на неразделни подобрения), реконструираната сграда се прехвърля на наемодателя. Документираната пазарна стойност на неделимите подобрения, направени към тази дата, е 210 000 рубли. Складовата сграда е от четвърта амортизационна група.

В тази ситуация са извършени неразделни подобрения със съгласието на наемодателя, но тяхната цена не се компенсира от наемодателя. Тези транзакции могат да бъдат отразени в счетоводството на лизингополучателя, както следва:

Дебит сметки 08Кредит „Инвестиции в нетекущи активи”. сметки 60„Разплащания с доставчици и изпълнители“ - 240 000 рубли. (283 200 рубли - 43 200 рубли) - въз основа на акта за предаване и приемане се отразяват разходите за производството на неразделни подобрения, извършени по договор;

Дебит сметки 19„Данък върху добавената стойност върху придобитите активи” Кредит сметки 68„Изчисления за данъци и такси“, подсметка „Изчисления за ДДС“ - 43 200 рубли. — ДДС, представен от изпълнителя, е отразен (фактура на изпълнителя);

Дебит сметки 68„Разчети за данъци и такси”, подсметка „Разчети за ДДС”, Кред. сметки 19„Данък върху добавената стойност върху придобитите активи“ - 43 200 рубли. — ДДС, подаден от изпълнителя при наличие на фактура и съответните първични документи на изпълнителя, се приема за приспадане;

Дебит сметки 60Кредит „Разплащания с доставчици и изпълнители“. сметки 51„Разплащателни сметки“ - 283 200 рубли. — заплащане на работата на изпълнителя;

Дебит сметки 01Кредит "Дълготрайни активи". сметки 08„Инвестиции в нетекущи активи“ - 240 000 рубли. — неотделимите подобрения се вземат предвид като част от дълготрайните активи.

Следните записи се правят ежемесечно по време на наемния период:

Дебит сметки 20"Основно производство" ( 26 "Общи бизнес разходи" 44 "Разходи за продажби") Кредит сметки 02„Амортизация на дълготрайни активи“ - 12 000 рубли. (240 000 рубли / 20 месеца) - отразява размера на начислената амортизация.

Връщането на наемодателя на наетия имот с неразделни подобрения се отразява, както следва:

Дебит сметки 02Кредит “Амортизация на дълготрайни активи”. сметки 01„Дълготрайни активи“ - 240 000 рубли. (12 000 рубли × 20 месеца) - сумата на начислената амортизация се отписва;

Като общо правило, остатъчната стойност на изхвърлените неделими подобрения се признава като друг разход. Въпреки това, в разглежданата ситуация, остатъчната стойност на неделимите подобрения към датата на освобождаване е нула, следователно, когато се прехвърлят на лизингодателя, организацията не признава други разходи.

Начисляването на ДДС се отразява чрез осчетоводяване:

Дебит резултати 91-2Кредит „Други разходи“. сметки 68„Изчисления за данъци и такси“, подсметка „Изчисления за ДДС“ - 37 800 рубли. (210 000 рубли × 18%) - върху стойността на прехвърлените подобрения се начислява ДДС и се издава фактура.

При изчисляване на данък общ доходКапиталовите инвестиции, направени от наемателя под формата на неразделни подобрения, се признават за амортизируема собственост (клауза 1 от член 256 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

В този случай наетата складова сграда принадлежи към четвърта амортизационна група, поради което наемателят има право да определи полезния живот на 61 месеца. При прилагане на линейния метод месечната сума на амортизацията за неразделни подобрения на наетата складова сграда ще бъде 3934 рубли. ((283 200 рубли - 43 200 рубли) / 61 месеца), размерът на начислената амортизация до края на срока на лизинга в данъчното счетоводство е 78 680 рубли. (3934 рубли × 20 месеца).

Остатъчната стойност на неделимите подобрения не се признава в разходите на наемателя (клауза 16, член 270 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Сумите на ДДС, начислени при прехвърляне на неделими подобрения, също не се включват в разходите при изчисляване на данък върху дохода въз основа на клауза 16 на чл. 270 от Данъчния кодекс на Руската федерация като разходи, свързани с безвъзмездно прехвърляне (писмо на Министерството на финансите на Русия от 8 декември 2009 г. № 03-03-06/1/792).

С други думи, сумата на ДДС, начислена за плащане към бюджета при прехвърляне на неделими подобрения на лизингодателя, се признава като друг разход в счетоводството, но в данъчното счетоводство, според разясненията на руското Министерство на финансите, не се включва в разходите.

__________________________

Ситуация 3

Наемодателят се съгласява с частично възстановяване на разходите за неразделни подобрения

В този случай Министерството на финансите на Русия нарежда на лизингополучателя да включи сумата на обезщетението като част от приходите от продажби. Наемателят може да амортизира невъзстановените разходи за капиталови инвестиции по общия начин (писма на Министерството на финансите на Русия от 30 юли 2010 г. № 03-03-06/2/134 от 25 януари 2010 г. № 03-03 -06/01/19 от 06.11.2009 г. № 03 -03-06/2/215).

Моля, имайте предвид, че наемателят има право да намали размера на приходите, получени като компенсация, с цената на разходите, направени във връзка със създаването на неразделни подобрения. От гледна точка на регулаторните органи наемателят има право да вземе предвид тези разходи като разходи, свързани с извършване на работа за лизингодателя (писмо на Министерството на финансите на Русия от 13 декември 2012 г. № 03-03-06 /1/651).

Пример 4

Организацията, със съгласието на наемодателя, инсталира вентилационна система в помещенията. Невъзможно е да се демонтира тази система, без да се повредят помещенията, така че трябва да се счита за неразделно подобрение. Цената на инсталирането на вентилационната система беше 300 000 рубли. По споразумение на страните лизингодателят изплаща обезщетение в размер на 200 000 рубли.

В този случай при изчисляване на данъка върху дохода наемателят ще отрази 200 000 рубли като доход от продажби. Наемателят може също да намали приходите от продажби с 200 000 рубли.

Невъзстановените разходи за капиталови инвестиции в размер на 100 000 рубли. Лизингополучателят ще може да го разходва чрез амортизация през срока на лизинговия договор.

________________________

Обърнете внимание!

Могат да се амортизират само онези неразделни подобрения, които са направени със съгласието на лизингодателя (параграф 5, параграф 1, член 256 от Данъчния кодекс на Руската федерация). В противен случай е невъзможно да се вземат предвид разходите за тях (писмо на Федералната данъчна служба на Русия за Москва от 24 март 2006 г. № 20-12/25161).

Ако наемодателят се съгласяваЗа да може наемателят да създаде неразделни подобрения, договорът за наем или допълнителното споразумение към него трябва да посочва:

  • каква работа ще се извършва;
  • за чия сметка, изцяло или отчасти, ще бъдат извършени неразделни подобрения;
  • как ще се възстановят разходите - срещу наем или по друг начин.

Ако наемателят няма да получи съгласието на наемодателя за създаване на неразделни подобрения, то нито едната, нито другата страна ще могат да вземат предвид разходите по тях за данъчни цели. Освен това наемодателят може да поиска всичко да бъде върнато в първоначалното си състояние (подобрения при демонтаж), което означава допълнителни разходи за наемателя.

И накрая, няколко думи за това кой плаща данък имоти, ако лизингополучателят е направил капиталови разходи под формата на подобрения (делими или неделими). Очевидно платецът на данъка върху имуществото ще бъде този, който взема предвид посочените суми в сметка 01 „Дълготрайни активи“ (клауза 1 от член 374 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

С други думи, Процедурата за отразяване на капиталови инвестиции като част от дълготрайни активи за страните по лизинговия договор зависи от това чия собственост са.

Така че, ако собственикът на делими подобрения е наемател, той ги осчетоводява в сметката си 01 веднага след въвеждането им в експлоатация и от този момент плаща данък върху имотите.

Ако собственикът е лизингодател, тогава лизингополучателят взема предвид отделимото подобрение като част от своите дълготрайни активи до момента, в който в съответствие с лизинговия договор прехвърли капиталовите инвестиции на лизингодателя. До този момент данъкът върху имота се плаща от наемателя, след това - от наемодателя.

По-сложен е въпросът кой трябва да плаща данък върху трайните подобрения. Разпоредбите на Гражданския кодекс на Руската федерация не определят кой е собственик на неразделни подобрения (член 623 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Това означава, че според гражданското право наемателят и наемодателят сами имат право да определят съдбата си.

Тази ситуация е обяснена от Министерството на финансите на Русия (писма от 27 декември 2012 г. № 03-05-05-01/80, от 3 ноември 2010 г. № 03-05-05-01/48). Експерти от финансовото ведомство посочват, че данъкоплатец е наемателят, ако до момента на разпореждане с неделимите подобрения ги отчита в баланса си. Нека да отбележим, че под разпореждане специалистите на Министерството на финансите разбират прекратяване на договора за наем или възстановяване от страна на наемодателя на разходите за направени подобрения, освен в случаите, когато възстановяването се извършва чрез намаляване на наема.

Тази позиция се споделя от съдиите от Върховния арбитражен съд на Руската федерация (Решение № 16291/11 от 27 януари 2012 г., потвърдено с Решение на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 26 март 2012 г. № VAS -2715/12). Подобни заключения се съдържат в решенията на по-долните съдилища (Резолюция на Федералната антимонополна служба на Московска област от 16 декември 2013 г. № F05-15687/2013).

по този начин Страната, в чийто баланс са включени, трябва да плати данък върху имуществото върху стойността на неделимите подобрения. Ако от момента на въвеждане на подобренията в експлоатация до прехвърлянето им на наемодателя, балансодържател е наемателят, то съответно той е данъкоплатец.