Přednostní právo na uzavření nájemní smlouvy. Pronájem s prodlouženou dobou

Nájemce, který řádně plnil své povinnosti ze smlouvy, má přednostní právo před třetími osobami na uzavření nájemní smlouvy nový termín(článek 1, článek 621 občanského zákoníku Ruské federace), pokud nájemní smlouva nestanoví jinak.

Toto právo se vztahuje pouze na pronájem stejného předmětu.

Nájemce může uplatnit předkupní právo pouze za současného splnění následujících podmínek:

- pokud oznámil pronajímateli svou vůli uplatnit přednostní právo na uzavření smlouvy na nové období (usnesení Federální antimonopolní služby okresu Volha-Vjatka ze dne 30.3.2009 ve věci č. A79-5631 /2008 (Rozhodnutí Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace ze dne 24.06.2009 č. VAS-1683/09 bylo zamítnuto postoupení této věci Prezídiu Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace k přezkoumání v usnesení dohledu));

- pokud své závazky ze smlouvy splnil v dobré víře. V jinak nájemce ztrácí předkupní právo na uzavření smlouvy na novou dobu, přičemž závažnost porušení nemá vliv na vyřešení otázky jeho dobré víry.

Nekalým plněním povinností ze smlouvy, při kterém je nájemce zbaven přednostního práva na uzavření smlouvy, je zejména porušení lhůty pro zaplacení nájemného;

- pokud nebyla smlouva obnovena na dobu neurčitou. V opačném případě může soud konstatovat, že nájemce ztrácí předkupní právo na uzavření smlouvy na novou dobu trvání. Přitom existuje opačná soudní praxe, podle níž není nájemce zbaven předkupního práva v případě prodloužení nájemní smlouvy na dobu neurčitou;

- nedojde-li mezi stranami k dohodě o ukončení smlouvy poté, co nájemce zašle pronajímateli žádost o uzavření smlouvy na novou dobu.

Existence předkupního práva neznamená, že nájemce může požadovat, aby pronajímatel uzavřel novou smlouvu za stejných podmínek. V v tomto případě pronajímatel není vázán podmínkami předchozí smlouvy. Má právo nabídnout nájemci a třetím osobám jiné podmínky pronájmu nemovitosti nebo pronájem nemovitosti odmítnout. Předkupním právem se zjednodušeně rozumí právo nájemce uzavřít s pronajímatelem přednostně nájemní smlouvu na stejnou nemovitost.

Důsledky porušení předkupního práva nájemce pronajímatelem přitom může soud uplatnit pouze v případě, že došlo k uzavření dohody mezi pronajímatelem a třetí osobou. V soudní praxi však existuje jiný postoj, podle kterého při podání žaloby na ochranu předkupního práva stačí, aby nájemce prokázal úmysl pronajímatele uzavřít nájemní smlouvu na stejnou nemovitost s třetí osobou. strana.

Strany si mohou dohodnout podmínku omezující předkupní právo nájemce. To umožňuje pronajímateli snadno uzavřít smlouvu s třetími stranami.

———————————

Příklad příkazu podmínky:

"Nájemce nemá předkupní právo na uzavření nájemní smlouvy na novou dobu."

———————————

Je třeba vzít v úvahu, že nájem státu resp obecní majetek je spojena se zvláštnostmi výkonu přednostního práva nájemce na uzavření smlouvy na novou dobu.

Není-li sjednána podmínka pro vyloučení přednostního práva nájemce na uzavření smlouvy na novou dobu trvání

V tomto případě bude moci nájemce využít přednostního práva (článek 1 článku 621 občanského zákoníku Ruské federace). Pokud pronajímatel odmítne uzavřít smlouvu na novou dobu a uzavře smlouvu s třetí osobou do jednoho roku ode dne skončení nájemní smlouvy, nájemce v souladu s odst. 1 čl. 1 písm. 621 občanského zákoníku Ruské federace, bude mít právo požadovat převod práv a povinností na základě smlouvy uzavřené s třetí stranou a náhradu ztrát nebo pouze náhradu ztrát.

Umění. 621 Občanský zákoník Ruské federace.

1. Nestanoví-li zákon nebo nájemní smlouva jinak, má nájemce, který řádně plnil své povinnosti, po skončení platnosti smlouvy za ostatních okolností přednostní právo na uzavření nájemní smlouvy na novou dobu. Nájemce je povinen písemně oznámit pronajímateli svou vůli uzavřít takovou smlouvu ve lhůtě uvedené v nájemní smlouvě, a není-li taková lhůta ve smlouvě uvedena, rozumný čas do konce smlouvy.

Při uzavření nájemní smlouvy na novou dobu mohou být podmínky smlouvy změněny dohodou stran.

Odmítne-li pronajímatel uzavřít s nájemcem smlouvu na novou dobu trvání, ale do jednoho roku ode dne skončení platnosti smlouvy s ním uzavřel nájemní smlouvu s jinou osobou, má nájemce právo dle vlastního uvážení , domáhat se u soudu přechodu práv a povinností z uzavřené smlouvy a náhrady ztrát, vzniklých odmítnutím obnovení nájemní smlouvy s ním, nebo pouze náhrady těchto ztrát.

2. Pokud nájemce pokračuje v užívání nemovitosti i po skončení platnosti smlouvy bez námitek pronajímatele, považuje se smlouva za obnovenou za stejných podmínek na dobu neurčitou (článek 610).

Komentář k článku

1. Nájemce má právo uzavřít nájemní smlouvu na novou dobu za současného splnění následujících podmínek:

a) pronajímatel hodlá nemovitost nadále pronajímat. Pokud si pronajímatel přeje ponechat nemovitost ve svém vlastnictví a užívat nebo převést nemovitost na třetí osobu ne za účelem pronájmu, ale na jiném základě (na tom či onom vlastnické právo, po dohodě bezplatné použití nebo trust management atd.), pak právo nájemce požadovat uzavření nájemní smlouvy na novou dobu zaniká (viz odstavec 35 Přehledu nájemních praktik);

b) nájemce řádně plnil své povinnosti ze staré smlouvy. Porušením povinností ze staré smlouvy ze strany nájemce (i nepodstatného!) se zbavuje práva požadovat uzavření smlouvy na novou dobu. Skutečnost porušení musí být samozřejmě řádně zaznamenána. Pravda, zákon nevyžaduje, aby to bylo potvrzeno soudem. Je také dostatek důkazů využitelných u soudu (opožděná platba nájemného, požadavky na ukončení smlouvy, upozornění a nároky pronajímatele atd.);

c) nájemce oznámil pronajímateli své přání uzavřít nájemní smlouvu na novou dobu. Oznámení musí být provedeno v písemně ve lhůtě uvedené v nájemní smlouvě, a není-li taková lhůta ve smlouvě uvedena, v přiměřené lhůtě před skončením smlouvy (§ 314 občanského zákoníku). Při stanovení přiměřené lhůty platí pravidlo odst. 2 čl. 610 občanského zákoníku, protože výpovědní lhůta od smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za každých okolností postačuje k upozornění na prodloužení smlouvy;

d) nájemce souhlasí s uzavřením nová dohoda pronájem za podmínek navržených pronajímatelem. Poslední podmínka je vyjádřena v odst. 1 Čl. 621 občanského zákoníku nikoli přímo, ale nepřímo. Nájemce má „přednostní právo před ostatními osobami uzavřít nájemní smlouvu na novou dobu“, ale „vše ostatní při zachování stejných podmínek“. Na první pohled si tyto formulace odporují, ale při bližším zkoumání rozpory mizí.

Preferenční povaha projednávaného práva znamená, že pokud je několik ochotných uzavřít smlouvu za stejných podmínek, pak má předchozí nájemce oproti nim výhodu (vše ostatní je stejné). Pokud ale někdo nabídne pronajímateli výhodnější podmínky a předchozí protistrana s nimi nesouhlasí, pak jeho právo požadovat uzavření nájemní smlouvy na novou dobu zaniká (protože zde žádné „jiné rovné podmínky“ neexistují). Předchozí nájemce nemá právo nutit pronajímatele k uzavření nové smlouvy za stejných nebo nových podmínek.

2. Občanský zákoník nestanoví žádný zvláštní postup pro zasílání nabídky a její přijetí při uzavírání smlouvy na nový termín. Proto musí pronajímatel poté, co obdrží oznámení nájemce o jeho přání uzavřít nájemní smlouvu na novou dobu, informovat jej, zda bude nemovitost pronajímána a za jakých podmínek. Pokud předchozí nájemce není s těmito podmínkami spokojen, jeho předkupní právo v tuto chvíli ještě nezaniká. Pronajímatel totiž může podmínky nové nájemní smlouvy zmírnit při jednání s potenciálními nájemci. Na zmírnění podmínek by měl být upozorněn předchozí nájemce, který s nimi může souhlasit. Předkupní právo předchozího nájemce tedy trvá do doby, než bude s novým nájemcem uzavřena nájemní smlouva za podmínek, které předchozímu nájemci nevyhovovaly.

Jednání s potenciálními nájemci může být zahájeno před uplynutím staré nájemní smlouvy a předkupní právo z titulu výslovných pokynů zákona vzniká až po uplynutí této doby. Pronajímatel však nemůže uzavřít smlouvu s novým nájemcem, dokud trvá stará smlouva. Jejím zánikem vzniká bývalému nájemci předkupní právo na uzavření nové smlouvy. Toto právo má tedy mimosmluvní povahu, existuje v rámci relativního právního vztahu „ze zákona“.

Předchozí nájemce oznámením pronajímatele o svém přání uzavřít nájemní smlouvu na novou dobu automaticky nesouhlasí s uzavřením smlouvy za podmínek navržených pronajímatelem. Souhlasí s uzavřením nájemní smlouvy pouze za stejných podmínek. Pro jejich změnu je třeba uzavřít samostatnou dohodu. To je přesně smysl pravidla v odstavci. 2 str. 1 čl. 621 občanského zákoníku, podle kterého při uzavření nájemní smlouvy na novou dobu lze podmínky smlouvy dohodou stran změnit. Uvedené pravidlo by nemělo být vykládáno tak, že pronajímatel musí získat souhlas nájemce s jakoukoli změnou podmínek nové smlouvy. Naopak, pokud chce pronajímatel uzavřít nájemní smlouvu na novou dobu, musí akceptovat pronajímatelem předložené podmínky.

3. Nájemní smlouva uzavřená na novou dobu je novou nájemní smlouvou, i když její podmínky jsou shodné s původní. Při jejím uzavření tedy musí být vyřízeny všechny formality nutné k uzavření nájemní smlouvy, jako by žádná předchozí smlouva neexistovala. Zejména musí být opět formalizován převod věci na nájemce, sepsán převodní listina atd. Při uzavření nájemní smlouvy na novou dobu nejsou strany vázány podmínkami staré nájemní smlouvy ( viz odstavce 31 a 32 Přehledu nájemních praktik).

Porušil-li pronajímatel přednostní právo nájemce na uzavření nájemní smlouvy na novou dobu, pak má nájemce právo se dle své volby domáhat u soudu převodu práv a povinností z uzavřené smlouvy a náhrady způsobené škody. odmítnutím prodloužení nájemní smlouvy s ním, nebo pouze náhradou za tyto ztráty. Přechodem práv a povinností je třeba rozumět nucený vstup bývalého nájemce do nové nájemní smlouvy, který se provádí rozhodnutím soudu. Nájemce si ve skutečnosti pouze vybírá, zda práva a povinnosti nájemce podle nové smlouvy převede či nikoliv. V obou případech má právo na náhradu ztráty.

Občanský zákoník pravidla o přednostní právo nájemce uzavřít nájemní smlouvu na novou dobu je dispozitivní. Mohou být změněny zákonem nebo smlouvou. Například ve vztahu k nájemní smlouvě je účinek čl. 621, odst. 2, čl. 627 občanský zákoník. Pokud jde o konkrétní nájemní smlouvu, může se jak rozšířit, tak zúžit řekl správně nájemce, nebo ho dokonce úplně zrušit.

4. V praxi často nastávají situace, kdy nájemní smlouva vyprší, ale nájemce nadále vlastní a (nebo) pronajatý majetek užívá. Uznáme-li, že v této době je smluvní vztah mezi stranami ukončen, nastávají velké potíže při stanovení podmínek, za kterých bývalý nájemce nemovitost užívá, včetně výše úhrady za takové užívání. Občanský zákoník proto vychází z obnovy nájemní smlouvy mezi stranami za stejných podmínek, avšak na dobu neurčitou (§ 610 občanského zákoníku).

Nutno podotknout, že se nebavíme o uzavření nové smlouvy, ale o obnovení smlouvy staré, avšak na dobu neurčitou. V souladu s tím není třeba vyřizovat všechny formality požadované při uzavírání dohody (viz komentář k předchozímu odstavci).

Pro obnovení smlouvy je nutné, aby nájemce i po skončení platnosti smlouvy bez námitek pronajímatele nadále fakticky užíval pronajatý majetek. Mezi takové námitky může patřit oznámení pronajímateli o neochotě pokračovat ve smluvním vztahu, požadavek na vrácení pronajatého majetku, prohlášení o neochotě uzavřít nájemní smlouvu na novou dobu apod. Přítomnost námitek ze strany pronajímatele vylučuje obnovení smlouvy. Lhůta pro oznámení nájemci, že pronajímatel má námitky proti pokračování smlouvy, musí být upravena ve smlouvě. Jinak se zřizuje podle čl. 314 občanského zákoníku.

Pokud byla nájemní smlouva prodloužena na dobu neurčitou, plně Pravidla čl. 610 občanského zákoníku, včetně výpovědní lhůty pro odmítnutí takové dohody.

1. Nestanoví-li zákon nebo nájemní smlouva jinak, má nájemce, který řádně plnil své povinnosti, po skončení platnosti smlouvy za ostatních okolností přednostní právo na uzavření nájemní smlouvy na novou dobu. Nájemce je povinen písemně oznámit pronajímateli svůj zájem o uzavření takové smlouvy ve lhůtě stanovené v nájemní smlouvě, a není-li taková lhůta ve smlouvě uvedena, v přiměřené době před skončením smlouvy.

Při uzavření nájemní smlouvy na novou dobu mohou být podmínky smlouvy změněny dohodou stran.

Komentář k čl. 621 Občanský zákoník Ruské federace

1. Pravidlo odstavce 1 komentovaného článku o přednostním právu nájemce na uzavření nájemní smlouvy na novou dobu má dispozitivní charakter: lze jej nájemní smlouvou vyloučit. V některých případech se od něj zákon odchyluje (např. 627 odst. 2, 632 a 642 občanského zákoníku). Proto, toto právo nájemce má oproti tomu omezenou povahu, kterou nelze smlouvou odstranit.

2. Předkupním právem nájemce na uzavření smlouvy je právo na cizí věc, a to věc bývalý předmět vypršela nájemní smlouva, kterou si nájemce přeje znovu pronajmout. Pokud tedy tato věc skutečně a (nebo) právně zanikla (např. rozdělením vlastníka toho, co mu patřilo pozemek pro několik nových, zrušení v předepsaným způsobem obchodních prostor na maloobchodním trhu), pak zaniká i předkupní právo nájemce na uzavření nové nájemní smlouvy.

———————————
Usnesení Federální antimonopolní služby Severozápadního okruhu ze dne 22. února 2007 ve věci A05-8019/2006-3 a ze dne 30. dubna 2008 ve věci A56-5285/2007.

3. V souladu s odstavcem 1 komentovaného článku pro předkupní právo nájemce na uzavření nájemní smlouvy na novou dobu musí být splněny tři podmínky: 1) vypršení platnosti smlouvy; 2) řádné provedení povinnosti nájemce z dříve platné smlouvy; 3) souhlas nájemce s podmínkami, které chce pronajímatel nabídnout jiné osobě jako nájemci.

4. Pozdní platba platby nájemného a porušení jiných podmínek smlouvy nájemcem svědčí o jeho špatné víře a zbavuje jej přednostního práva na uzavření nájemní smlouvy na novou dobu. Závažnost nebo nepodstatnost porušení smluvních podmínek přitom nemá vliv na vyřešení otázky jeho špatné víry, což potvrzují materiály soudní praxe.

———————————
Usnesení Moskevského distriktu FAS ze dne 24. března 2006 ve věci č. KG-A40/2224-06, Severozápadního obvodu FAS ze dne 14. listopadu 2007 ve věci č. A56-8467/2006.

5. Předkupní právo nájemce na uzavření nájemní smlouvy na novou dobu může nastat, souhlasí-li se všemi podmínkami navrženými pronajímatelem jiné osobě, včetně podmínky o výši a postupu při úhradě nájemného a o zárukách bezpečnosti. pronajatého majetku. Právě to vyplývá z ustanovení normy odst. 1 čl. 621 Občanského zákoníku Ruské federace - „všechny ostatní věci jsou stejné“. V důsledku toho je uzavření nájemní smlouvy na novou dobu v důsledku uplatnění přednostního práva nájemcem v podstatě uzavřením nové smlouvy. Proto se má za to, že strany nejsou vázány podmínkami dříve platné smlouvy.

———————————
Viz: odstavec 32 informačního dopisu prezidia Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace ze dne 11. ledna 2002 č. 66.

6. Předběžnou podmínkou pro uplatnění přednostního práva nájemce na uzavření nájemní smlouvy na novou dobu je povinné písemné oznámení nájemce pronajímateli o vůli uzavřít novou smlouvu. Lhůta, ve které je nájemce povinen oznámit pronajímateli svou vůli uzavřít novou smlouvu, je uvedena ve smlouvě, jinak musí takové oznámení učinit v přiměřené lhůtě před skončením smlouvy. Pravidlo 2 čl. 314 Občanského zákoníku Ruské federace o přiměřené lhůtě pro splnění závazku se v tomto případě nepoužije, protože zaslání oznámení o přání uzavřít novou nájemní smlouvu je právem, nikoli povinností nájemce. Délku přiměřené lhůty uvedenou v komentovaném článku je proto třeba stanovit v každém konkrétním případě s přihlédnutím k podmínkám a podstatě závazku, vztahům stran a pravidlům etiky podnikání. Ale v každém případě musí nájemce zaslat uvedenou výpověď nejpozději do uplynutí doby nájmu.

Pokud je postup zasílání dokumentů a zpráv upraven nájemní smlouvou, musí být v souladu s tímto postupem učiněno písemné oznámení o přání uzavřít novou smlouvu. Neobsahuje-li smlouva v tomto ohledu zvláštní ustanovení, pak zájmům nájemce nejlépe vyhovuje zasláním výpovědi cenným dopisem s výčtem obsahu a poštovní stvrzenkou.

7. Pokud pronajímatel odmítne nájemci obnovit nájem na novou dobu, ale zároveň do jednoho roku ode dne skončení smlouvy uzavře nájemní smlouvu s jinou osobou, pak se považuje za porušovateli předkupního práva nájemce na uzavření nájemní smlouvy na novou dobu. V tomto případě má nájemce jako poškozený právo dle své volby se u soudu domáhat: 1) přechodu práv a povinností z uzavřené smlouvy a náhrady škody způsobené odmítnutím prodloužení nájemní smlouvy s. mu; 2) pouze náhradu za tyto ztráty.

8. Právo nájemce domáhat se u soudu převodu práv a povinností z uzavřené smlouvy není rovnocenné s právem přimět pronajímatele k uzavření smlouvy na novou dobu trvání, neboť poslední opatření na ochranu zájmů sp. nájemce je třeba uplatnit i v jiných případech, např. když se pronajímatel vyhýbá uzavření nájemní smlouvy na základě předběžné nájemní smlouvy (§ 429, 445 občanského zákoníku).

———————————
Viz např.: Rozhodnutí Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace ze dne 24. listopadu 2009 č. VAS-14788/09 ve věci č. A57-7779/2008-132; Usnesení FAS Dálného východu ze dne 23. listopadu 2009 N F03-6336/2009 a FAS Moskevského distriktu ze dne 27. listopadu 2009 N KG-A40/12492-09.

9. Předkupní právo nájemce na uzavření nájemní smlouvy na novou dobu nevzniká v případě, kdy existuje pouze úmysl pronajímatele pronajmout nemovitost třetí osobě, ale samotná smlouva mezi nimi ještě uzavřena nebyla. Faktem je, že převod práv a povinností je možný pouze na základě již uzavřené nájemní smlouvy a jiné způsoby ochrany porušeného předkupního práva nájemce norma odst. 1 komentovaného článku nepočítá.

———————————
Soudní praxe je přitom plná případů, kdy soudci takové předkupní právo objeví i v případě, že jde pouze o úmysl pronajímatele pronajmout nemovitost třetí osobě. Viz např.: Rozsudky Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace ze dne 7. srpna 2009 č. VAS-9974/09 ve věci A73-3713/2008-4 a ze dne 25. prosince 2009 č. VAS-17393/ 09 ve věci č. A40-89440/ 08-89-746, jakož i usnesení Federální antimonopolní služby Dálného východního okruhu ze dne 23. června 2009 N F03-2498/2009, ze dne 29. června 2009 N F03-2360 /2009.

10. Zásadní je norma odstavce 2 komentovaného článku. Podmínky nájemní smlouvy, podle kterých se zavádí zákaz prodloužení nájemní smlouvy po jejím uplynutí, pokud pronajímatel nevznese námitky, když nájemce skutečně pokračuje v užívání pronajaté věci, by měly být považovány za neplatné.

———————————
Soudní praxe v této otázce je velmi rozporuplná. Srovnej jednak usnesení Federální antimonopolní služby okresu Volha-Vjatka ze dne 27. března 2009 N A79-3187/2008, FAS Uralský okres ze dne 13. ledna 2010 N Ф09-1996/09-С6 a na druhé straně usnesení Federální antimonopolní služby Uralského okruhu ze dne 3. dubna 2008 N Ф09-1424/08-С6.

11. Účinek příkazu podle odstavce 2 Čl. 622 občanského zákoníku Ruské federace nelze rozšířit na případy, kdy zákonodárce zavádí zvláštní závazné normy o termínech pronájmu jednotlivé druhy vlastnictví. Takže podle odstavce 7 čl. 22 zemského zákoníku Ruské federace lze pozemek pronajmout státním a komunální potřeby nebo k provedení průzkumné práce na dobu ne delší než jeden rok. Je zřejmé, že při skutečném užívání takových pozemků po uplynutí roku ode dne jejich pronájmu, i bez námitek ze strany pronajímatele, není třeba hovořit o obnově nájemní smlouvy.

———————————
Moderní soudní praxe zastává podobné pozice. Viz např.: Usnesení Federální antimonopolní služby Severozápadního okruhu ze dne 12. února 2008 ve věci A56-2308/2007, ze dne 11. března 2008 ve věci A56-3642/2007.

12. Pouze přítomnost či nepřítomnost námitek pronajímatele proti dalšímu užívání pronajatého majetku nájemcem po skončení smlouvy je právně významná pro rozhodování o otázce obnovení nebo neprodloužení smlouvy za stejných podmínek na dobu určitou. dobu neurčitou. Proto pronajímatel zasílá nájemci oznámení obsahující odmítnutí prodloužení smluvní vztahy za stejných podmínek a přijetí takového oznámení nájemcem znamená ukončení smluvního vztahu. A naopak, pokud nájemce oznámil pronajímateli zrušení smlouvy a zároveň pronajatý majetek nadále užívá a pronajímatel proti takovému užívání nic nenamítá, znamená to obnovení smlouvy o tomtéž. termíny na dobu neurčitou.

———————————
Tato pozice dominuje i v soudní praxi. Viz např.: Usnesení Moskevského distriktu FAS ze dne 4. srpna 2006 ve věci č. KG-A41/7087-06-P, ze dne 14. prosince 2009 ve věci č. KG-A41/13060-09, Severozápadní obvod FAS ze dne 15. ledna 2010 ve věci č. A56-47994/2008″. Nicméně pro spravedlnost je třeba říci, že existují i rozhodnutí založená na opačném úhlu pohledu. Viz např. Usnesení Federální antimonopolní služby Dálného východu ze dne 25. prosince 2009 ve věci č. F03-7359/2009.

Obdobný přístup lze vidět v materiálech soudní praxe. Viz např.: Usnesení Federální antimonopolní služby Severozápadního distriktu ze dne 6. dubna 2007 ve věci č. A56-26630/2006.

V souladu s odstavcem 1 Čl. 621 občanského zákoníku Ruské federace, pokud zákon nebo nájemní smlouva nestanoví jinak, má nájemce, který řádně plnil své povinnosti, po skončení smlouvy, za jinak stejných podmínek, přednostní právo na uzavření smlouvy. nájemní smlouvu na novou dobu. Nájemce je povinen písemně oznámit pronajímateli svůj zájem o uzavření takové smlouvy ve lhůtě stanovené v nájemní smlouvě, a není-li taková lhůta ve smlouvě uvedena, v přiměřené době před skončením smlouvy.

Při uzavření nájemní smlouvy na novou dobu mohou být podmínky smlouvy změněny dohodou stran.

Pozor! Nájemce na základě smlouvy, která byla ukončena do jednoho roku před uzavřením nájemní smlouvy s jinou osobou nebo před vyhlášením výběrového řízení na uzavření takové smlouvy, má rovněž předkupní právo, pokud pronajímatel písemně vyrozumí o vůli uzavřít novou nájemní smlouvu. dohoda (usnesení pléna Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace ze dne 17. listopadu 2011 N 73).

Aby nájemce mohl uplatnit předkupní právo, musí být zřízeno následující podmínky:

řádné plnění povinností nájemce ze smlouvy;
dostupnost písemného oznámení pronajímateli o úmyslu uzavřít novou nájemní smlouvu v přiměřené době před skončením nájemní smlouvy;
souhlas nájemce s uzavřením nájemní smlouvy na novou dobu za podmínek, za kterých pronajímatel zamýšlel uzavřít nájemní smlouvu s jiným nájemcem;
Identita podmínek pronájmu (existence rovných podmínek pro pronájem majetku).

Nároku na převod práv a povinností z uzavřené nájemní smlouvy lze vyhovět, je-li prokázána existence podmínek umožňujících uplatnění přednostního práva na uzavření smlouvy; pronajímatel odmítl podepsat nájemci smlouvu na novou dobu; pronajímatel uzavřel nájemní smlouvu s jinou osobou ve lhůtě jednoho roku po ukončení smlouvy s předchozím nájemcem.

Je třeba dbát na následující: předkupní právo může být samo o sobě vyloučeno nájemní smlouvou nebo omezeno v nájemní smlouvě nutností nájemce splnit řadu podmínek (např. povinnost nájemce zaslat e-mailovou adresu, popř. projev vůle využít své přednostní právo po dlouhou dobu před skončením smlouvy (4 měsíce), může být poskytnuta povinnost nájemce uhradit odměnu za výkon přednostního práva apod.).

Pozor! Předkupní právo se nevztahuje na nájemní smlouvu (Občanský zákoník Ruské federace), nájemní smlouvu vozidlo s posádkou a bez posádky (a občanský zákoník Ruské federace).

Aby předkupní právo vzniklo, musí být platná a uzavřená nájemní smlouva, která jej stanoví. Pokud například není registrována dlouhodobá nájemní smlouva (není zde č státní registrace), pak nájemce nemá předkupní právo.

Jak již bylo naznačeno, pro uplatnění předkupního práva je nutné, aby nájemce řádně plnil své povinnosti po celou dobu trvání předchozí nájemní smlouvy, pokud není v nájemní smlouvě výslovně stanoveno jinak (tj. bona fide nájemce). Poruší-li nájemce své povinnosti po dobu trvání nájemní smlouvy, ztrácí právo přednosti. V tomto případě je pronajímatel povinen u soudu prokázat porušení nájemce (např. pozdní úhrada nájemného, neplnění aktuální opravy, které mohou být potvrzeny soudními akty, výzvami k zaplacení dluhu, smírčími akty, korespondencí atd.).

Věnovat pozornost! Nájemce má předkupní právo pouze v případě, že pronajímatel pronajme nemovitost třetí osobě, před kterou má nájemce přednost (pronajímatel ostatně nemusí chtít po uplynutí smlouvy uzavřít novou smlouvu a ta je jeho právo).

Témata otázek

POZOR! MASIVNÍ ZMĚNY V PROCEDURAČNÍ LEGISLATIVĚ! Vojenská služba. Právní konzultaceŠkolství Živnosti (aukce, soutěže) Přijímání náhrad, náhrady výdajů Pojištění. Právní konzultace Nemovitost. Obecné otázky Firemní spory Objednávka výroby. Právní konzultace Finanční leasing (leasing). Právní konzultace Státní (komunální) zakázky. Právní konzultace Rozhodčí řízení Právní náklady. Právní konzultace Zdraví. Výplata nemocenské. Právní konzultace Trestní soud. Právní konzultace Kalkulačky státní povinnosti, penále, úroků, náhrad Daňové kontroly. Daně a poplatky. Právní konzultace Správní spory. Právní konzultace Konstrukce. Právní konzultace Vymáhání náhrady škody, bezdůvodné obohacení. Náhrada škody. Právní konzultace Dohoda: uzavření, ukončení, změna, spor. Právní konzultace Důchodová legislativa. Právní konzultace Vlastnická práva: uznání, ochrana, obnova a ukončení. Právní konzultace Copyright. Právní konzultace Ochrana spotřebitele. Právní konzultace Administrativní odpovědnost. Právní konzultace Smlouva o účasti. Právní konzultace Kontroly organizací a fyzických osob podnikatelů. Právní konzultace Ochrana cti, důstojnosti, obchodní pověsti. Právní konzultace Exekuční řízení. Právní konzultace

O předkupním právu v nájemní smlouvě (Druzhinin A.)

Datum zveřejnění článku: 11.11.2015

Svědomití nájemníci mají právo počítat s tím, že s nimi bude uzavřena nájemní smlouva na novou dobu, což jim umožňuje přednost před ostatními účastníky civilní obrat získat nemovitost k pronájmu, jejíž výhody již ocenili. Pro úspěšné uplatnění svého předkupního práva však musí vzít v úvahu řadu důležitých aspektů.

Všechny ostatní věci jsou stejné...

Nestanoví-li zákon nebo nájemní smlouva jinak, má nájemce, který řádně plnil své povinnosti, po uplynutí doby platnosti smlouvy za ostatních okolností přednostní právo na uzavření nájemní smlouvy na novou dobu. Nájemce je povinen písemně oznámit pronajímateli svou vůli uzavřít takovou smlouvu ve lhůtě uvedené v nájemní smlouvě, a není-li taková lhůta ve smlouvě uvedena, v přiměřené době před skončením smlouvy ( odstavec 1, část 1, článek 621 občanského zákoníku Ruské federace).

Předkupní právo má nejen nájemce podle stávající nájemní smlouvy, ale i nájemce ze smlouvy, která byla ukončena do jednoho roku před uzavřením nájemní smlouvy s jinou osobou nebo před konáním výběrového řízení na uzavření takové smlouvy, po písemném oznámení pronajímateli o vůli uzavřít novou nájemní smlouvu (bod 2 Usnesení pléna Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace ze dne 17. listopadu 2011 N 73).

Předkupní právo nevzniká u smlouvy, v jejímž rámci je sice poskytnuta možnost nemovitost užívat, ale zároveň právní povahy se liší od nájemní smlouvy (např. smlouva o provozování reklamní plochy, která dává zákazníkovi právo užívat část pozemku, ale není nájemní smlouvou (usnesení Federálního antimonopolního úřadu ze dne 22. 2013 ve věci č. A55-24271/2012)).

Předkupní právo může být zakázáno zákonem: zejména se nevztahuje na nájemní smlouvu (část 2 článku 627 občanského zákoníku Ruské federace), smlouvu o pronájmu vozidla s posádkou nebo bez posádky (články 631 a 642 občanského zákoníku Ruské federace).

Kromě toho může být předkupní právo vyloučeno samotnou nájemní smlouvou nebo jinou dohodou smluvních stran (část 2 článku 434 občanského zákoníku Ruské federace) nebo může být zřejmé z provádění předpokládaných akcí smluvních stran - nájemce zaslání žádosti o odmítnutí výkonu předkupního práva a pronajímatel pronajímá nemovitost třetí osobě.

Předkupní právo může být v nájemní smlouvě omezeno nutností nájemce splnit řadu podmínek. Nájemní smlouva může zejména založit povinnost nájemce zaslat projev vůle k uplatnění svého předkupního práva po dlouhou dobu před skončením smlouvy (3-6 měsíců), může stanovit lhůtu, do které se strany dohodnou. o nové nájemní smlouvě, jakož i povinnost nájemce zaplatit poplatek za realizaci přednostního práva, což neodporuje ust. Čl. 421 a část 4 Čl. 454 Občanského zákoníku Ruské federace (usnesení Federální antimonopolní služby Moskevské oblasti ze dne 11. prosince 2013 ve věci č. A40-45014/13-127-444).

Účastníci nájemní smlouvy si mohou stanovit, že výkon přednostního práva nevyžaduje, aby nájemce zasílal pronajímateli jakákoliv vyjádření za účelem zjednodušení procesu jeho realizace. V tomto případě bude muset pronajímatel dát nájemci výpověď, aby zjistil, zda své přednostní právo hodlá uplatnit či nikoliv. Takové podmínky zpravidla navrhují společnosti, které pronajímají velké plochy pro umístění svých obchodních řetězců, poboček a dalších maloobchodních zařízení.

Vzhledem k tomu, že o ně mají pronajímatelé zájem, souhlasí s mnoha podmínkami, nejen s předkupním právem na uzavření nové nájemní smlouvy, ale i s předkupním právem v případě prodeje pronajaté nemovitosti, na odmítnutí umístění zdravotní a vzdělávací organizace, které vytvářejí překážky v činnosti nájemců, pokud jsou s prodejem spojeny alkoholické výrobky atd.

Aby předkupní právo vzniklo, musí být platná a uzavřená nájemní smlouva, která jej stanoví. Ano, souhlas dlouhodobý pronájem v případě neexistence jeho registrace zavazuje strany nadále nájemní povinností, v tomto případě však nemá nájemce předkupní právo.

Důvodem je skutečnost, že vzhledem k tomu, že smlouva nebyla zaregistrována, nevznikají z ní důsledky, které by mohly mít dopad na práva a zájmy třetích osob, které o uzavření nájemní smlouvy nevěděly. obsah jeho podmínek (bod 3 Přezkumu soudní praxe o sporech týkajících se uznávání smluv za neuzavřené, schváleno. informační dopis Prezídium Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace ze dne 25. února 2014 N 165).

Předkupní právo na uzavření nové nájemní smlouvy zaniká, pokud ji nájemce odmítne realizovat, jakož i v případě předčasného odmítnutí smlouvy některou ze stran nebo jeho předčasné ukončení dohodou stran. Je tomu tak z toho důvodu, že ukončením smlouvy zanikají veškeré závazky smluvních stran, včetně těch, které souvisejí s předkupním právem, na základě části 2 čl. 453 Občanského zákoníku Ruské federace (usnesení Federální antimonopolní služby Východního vojenského okruhu ze dne 13. března 2006 ve věci A28-11166/2005-187/20). Zákon nepočítá se zachováním předkupního práva při ukončení smlouvy, kterou je poskytováno, pokud se strany nedohodnou jinak (Usnesení Federální antimonopolní služby ZSO ze dne 26.6.2014 ve věci č. A75-6230/2013 ).

Je lepší být svědomitý

Předkupní právo vzniká pouze poctivým nájemcům, kteří po celou dobu trvání předchozí nájemní smlouvy řádně plnili své povinnosti, pokud není v nájemní smlouvě výslovně stanoveno jinak. Poruší-li nájemce své povinnosti po dobu trvání nájemní smlouvy, ztrácí právo přednosti.

Porušení povinností z nájemní smlouvy ze strany nájemce může být velmi různé: prodlení s placením nájemného a jiných plateb, nesplnění povinnosti provádět běžné opravy, zhoršení stavu prostor, porušení práv ostatních nájemců a další i neprovádění komerční činnosti v pronajatých prostorách.

Zájem pronajímatele nespočívá pouze v obdržení platby za převáděný majetek: pokud se pronajímané prostory nacházejí v nákupní centrum, pronajímatel jako vlastník celého objektu má zájem na fungování všech zařízení pro zvýšení návštěvnosti centra, proto jej pro odmítnutí provádění plánovaných činností nájemcem může zbavit předkupního práva popř. odmítnout smlouvu, požadovat zaplacení penále s tím, že tyto důsledky stanoví nájemní smlouva.

Pronajímatel může potvrdit porušení, kterých se nájemce dopustil, různými důkazy: výzvami k zaplacení dluhu, smírčími úkony, korespondencí s nájemcem, ve které uznává existenci dluhu. právní moc soudní akty(Usnesení Federální antimonopolní služby Východního vojenského okruhu ze dne 11. ledna 2010 ve věci č. A79-156/2009) atd.

Porušení, kterých se nájemce dopustil pro účely uplatnění přednostního práva, se neruší restrukturalizací jeho dluhu vůči pronajímateli úplným nebo částečným prominutím penále poskytnutím odkladu nebo splátkového kalendáře při splácení jistiny dluhu na pronajímateli. na základě dohody dodatečná dohoda. Taková dohoda poskytuje nájemci určité preference a odstraňuje negativní majetkové důsledky pro něj, ale sama o sobě neruší jeho porušování jeho povinností. Pokud tedy došlo k porušení z jeho strany, má pronajímatel právo zbavit jej jeho přednostního práva.

Nájemní smlouva může stanovit zánik předkupního práva nejen v důsledku porušení povinností nájemcem, ale i v důsledku negativního hodnocení jeho obchodních aktivit klienty či jinými nájemci, zjištěnými jejich průzkumem nebo dotazníkem. (Usnesení Rozhodčího soudu Moskevské oblasti ze dne 05.08.2015 ve věci č. A40 -145830/13).

Uzavření nájemní smlouvy na novou dobu může být navíc odepřeno i nájemci, který zneužije svého předkupního práva, např. odmítne uzavřít nájemní smlouvu, stal se vítězem aukce a čeká na novou aukci s nižším nájemným za účelem převodu práv a povinností z nájemní smlouvy (usnesení Nejvyššího soudu Ruské federace ze dne 25.11.2014 ve věci č. A79-904/2014).

Nájemce má právo předložit důkazy o neexistenci nebo nepodstatnosti spáchaných porušení smluvní závazky, skutečnost, že všechny připomínky pronajímatele byly promptně vyřízeny a všechny požadavky splněny (usnesení Federálního antimonopolního úřadu VSO ze dne 10. listopadu 2008 N A19-291/08-58-F02-5437/08).

Jak se může nájemník chránit?

Nájemce nemá právo vznášet otázku neplatnosti nebo ukončení nájemní smlouvy uzavřené pronajímatelem s třetí osobou, neboť zákon stanoví zvláštní způsob ochrany.

Odmítne-li pronajímatel uzavřít s nájemcem smlouvu na novou dobu, ale do jednoho roku ode dne skončení platnosti smlouvy s ním uzavřel nájemní smlouvu s jinou osobou, má nájemce právo dle vlastního uvážení , domáhat se u soudu převodu práv a povinností z uzavřené smlouvy a náhrady škod vzniklých odmítnutím obnovení nájemní smlouvy s ním, nebo pouze náhrady těchto ztrát (odst. 3, část 1, § 621 obč. zákoník Ruské federace).

Pro uplatnění předkupního práva musí být nájemcem stanoveny tyto podmínky: řádné plnění povinností nájemce ze smlouvy; dostupnost písemného oznámení pronajímateli o úmyslu uzavřít novou nájemní smlouvu v přiměřené době před skončením nájemní smlouvy; souhlas nájemce s uzavřením nájemní smlouvy na novou dobu za podmínek, za kterých pronajímatel zamýšlel uzavřít nájemní smlouvu s jiným nájemcem; Identita podmínek pronájmu (existence rovných podmínek pro pronájem majetku).

Přítomnost předkupního práva nájemce na uzavření nájemní smlouvy na novou dobu nesvědčí o povinnosti pronajímatele ji uzavřít. Toto právo vykonává dle vlastního uvážení a nájemce nemá právo se s ním domáhat uzavření nájemní smlouvy (usnesení Federální antimonopolní služby Severozápadního okresu ze dne 6.7.2012 sp. A13-8929/2011). Předkupní právo má nájemce pouze v případě, že pronajímatel pronajme nemovitost třetí osobě, před kterou má nájemce přednost (Usnesení Federální antimonopolní služby Východního vojenského okruhu ze dne 12. září 2007 ve věci č. A31-6308/2006 -18).

Je chráněno přednostní právo nájemce před jinými osobami na obnovení nájemní smlouvy soudní řízení, pokud nájemce předloží doklady potvrzující úmysl pronajímatele pronajmout jinému nájemci nemovitost, která byla dříve pronajata na základě smlouvy, která skončila, nebo převést tuto nemovitost do nájmu jinému nájemci (Usnesení Federální antimonopolní služby východní armády Obvod ze dne 6. března 2009 ve věci č. A28-5926/ 2008-172/28).

Závazek pronajímatele uzavřít s nájemcem nájemní smlouvu na novou dobu je tedy podmíněn převodem sporné nemovitosti na třetí osobu. Dokud tato okolnost nastane, požadavky společnosti na prodloužení doby pronájmu nejsou platné. povinné a nepodléhají soudní ochranu(Usnesení Federální antimonopolní služby Východního vojenského okruhu ze dne 8. 5. 2014 ve věci č. A39-5086/2013).

Pronajímatel má přitom právo nemovitost nepronajímat, ale samostatně užívat, může ji bezúplatně převést, přispět na ni; základní kapitál ekonomická společnost nebo zlikvidovat jinak. V těchto případech nemá nájemce právo domáhat se převodu nemovitosti na něj, neboť zde nejsou důvody pro uplatnění předkupního práva.

Nájemce se také nebude moci domáhat přechodu práv a povinností na sebe, pokud pronajímatel převedl nemovitost na základě předběžné smlouvy, podle níž bude hlavní nájemní smlouva z jeho strany uzavřena až v budoucnu. Předmětem předběžné dohody je závazek stran uzavřít budoucí smlouvu, nikoli závazek převodu majetku.

Záměr uzavřít hlavní smlouvu může znamenat pouze provedení předběžných úkonů pro uzavření smlouvy, ale nepotvrdit samotnou skutečnost jejího uzavření, proto v tomto případě nájemce nemá předkupní právo a nemá právo na uzavření smlouvy. mají právo domáhat se přechodu práv a povinností z předběžné nájemní smlouvy na něj (usnesení FAS MO ze dne 28.8.2013 ve věci č. A41-51425/12).

Účastníci nájemní smlouvy samozřejmě mohou rozšířit rozsah předkupního práva nájemce o další občanské smlouvy(smlouva o bezplatném užívání, předběžná dohoda atd.), bude-li však v takových případech porušen, nebude mít nájemce právo vznášet na něj otázku převodu práv a povinností, neboť zákon takovou možnost nestanoví. Nájemce bude mít právo požadovat náhradu ztrát způsobených porušením přednostního práva a vymáhání penále pouze tehdy, je-li tak stanoveno ve smlouvě.

V procesu projednávání nároku na převod práv a povinností z nájemní smlouvy má pronajímatel právo ji vypovědět nebo změnit podmínky k horšímu pro nájemce. V tomto případě by se měl nájemník zvýšit nároky a požadovat, aby takové změny byly prohlášeny za neplatné s odkazem na čl. 10 občanského zákoníku Ruské federace, a ještě lépe, ve fázi podání žaloby, požádat o předběžná opatření ve formě zákazu smluvních stran nájemní smlouvy provést její změny.