Ο μισθωτής, ο οποίος έχει εκπληρώσει σωστά τις υποχρεώσεις του βάσει της συμφωνίας, έχει δικαίωμα προτεραιότητας έναντι τρίτων να συνάψει σύμβαση μίσθωσης για νέος όρος(Ρήτρα 1, άρθρο 621 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας), εκτός εάν προβλέπεται διαφορετικά από τη σύμβαση μίσθωσης.

Το δικαίωμα αυτό ισχύει μόνο για την ενοικίαση του ίδιου αντικειμένου.

Ο μισθωτής μπορεί να ασκήσει το δικαίωμα προτίμησης μόνο εάν πληρούνται ταυτόχρονα οι ακόλουθες προϋποθέσεις:

- εάν γνωστοποίησε στον εκμισθωτή την επιθυμία του να ασκήσει το δικαίωμα προτίμησης για τη σύναψη συμφωνίας για νέα περίοδο (Απόφαση της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας της Περιφέρειας Βόλγα-Βιάτκα της 30ης Μαρτίου 2009 στην υπόθεση αριθ. A79-5631/2008 ( Απόφαση του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 24ης Ιουνίου 2009 N VAS-1683/09, απορρίφθηκε η μεταφορά αυτής της υπόθεσης στο Προεδρείο του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας για επανεξέταση με τη σειρά εποπτείας)).

- εάν εκπλήρωσε τις υποχρεώσεις του βάσει της σύμβασης καλόπιστα. ΣΕ αλλιώςο ενοικιαστής χάνει το δικαίωμα προτίμησης να συνάψει συμφωνία για νέο όρο, ενώ η ουσιαστικότητα της παράβασης δεν επηρεάζει την επίλυση του ζητήματος της καλής του πίστης.

Η αθέμιτη εκτέλεση των υποχρεώσεων που απορρέουν από τη σύμβαση, κατά την οποία ο μισθωτής στερείται το δικαίωμα προτίμησης για τη σύναψη της σύμβασης, συνιστά, ειδικότερα, παραβίαση της προθεσμίας πληρωμής ενοίκιο;

- εάν η σύμβαση δεν έχει ανανεωθεί για αόριστο χρόνο. Διαφορετικά, το δικαστήριο μπορεί να διαπιστώσει ότι ο μισθωτής χάνει το δικαίωμα προτίμησης να συνάψει συμφωνία για νέο όρο. Παράλληλα, υπάρχει και αντίθετη δικαστική πρακτική, σύμφωνα με την οποία ο μισθωτής δεν στερείται του δικαιώματος προτίμησης σε περίπτωση ανανέωσης της σύμβασης μίσθωσης για αόριστο χρόνο.

- εάν δεν υπάρχει συμφωνία μεταξύ των μερών για καταγγελία της σύμβασης αφού ο ενοικιαστής στείλει αίτηση στον ιδιοκτήτη για τη σύναψη της σύμβασης για νέο όρο.

Η ύπαρξη δικαιώματος προτίμησης δεν σημαίνει ότι ο ενοικιαστής μπορεί να απαιτήσει από τον ιδιοκτήτη να συνάψει νέα συμφωνία με τους ίδιους όρους. ΣΕ σε αυτή την περίπτωσηο εκμισθωτής δεν δεσμεύεται από τους όρους της προηγούμενης συμφωνίας. Έχει το δικαίωμα να προσφέρει στον ενοικιαστή και σε τρίτους άλλους όρους για τη μίσθωση του ακινήτου ή να αρνηθεί τη μίσθωση του ακινήτου. Δικαίωμα προτίμησης σημαίνει απλώς το δικαίωμα του ενοικιαστή να συνάψει σύμβαση μίσθωσης με τον ιδιοκτήτη για το ίδιο ακίνητο κατά προτεραιότητα.

Ταυτόχρονα, οι συνέπειες παραβίασης του δικαιώματος προτίμησης του μισθωτή από τον ιδιοκτήτη μπορούν να εφαρμοστούν από το δικαστήριο μόνο εάν έχει συναφθεί συμφωνία μεταξύ του ιδιοκτήτη και τρίτου. Ωστόσο, στη δικαστική πρακτική υπάρχει μια άλλη θέση, σύμφωνα με την οποία, κατά την υποβολή αξίωσης για την προστασία του δικαιώματος προτίμησης, αρκεί ο ενοικιαστής να αποδείξει την πρόθεση του ιδιοκτήτη να συνάψει σύμβαση μίσθωσης για το ίδιο ακίνητο με τρίτο κόμμα.

Τα μέρη μπορούν να συμφωνήσουν σε έναν όρο που περιορίζει το δικαίωμα προτίμησης του μισθωτή. Αυτό επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να συνάψει εύκολα συμφωνία με τρίτους.

———————————

Ένα παράδειγμα δήλωσης συνθήκης:

"Ο ενοικιαστής δεν έχει δικαίωμα προτίμησης να συνάψει σύμβαση μίσθωσης για νέο όρο."

———————————

Πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι η μίσθωση ενός κράτους ή δημοτική περιουσίασυνδέεται με τις ιδιαιτερότητες της άσκησης από τον μισθωτή του δικαιώματος προτίμησης για τη σύναψη συμφωνίας για νέο όρο.

Εάν δεν συμφωνηθεί η προϋπόθεση για τον αποκλεισμό του δικαιώματος προτίμησης του μισθωτή να συνάψει συμφωνία για νέο όρο

Σε αυτή την περίπτωση, ο ενοικιαστής θα μπορεί να επωφεληθεί από το δικαίωμα προτίμησης (ρήτρα 1 του άρθρου 621 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας). Εάν ο εκμισθωτής αρνηθεί να συνάψει συμφωνία για νέο όρο και συνάψει συμφωνία με τρίτο μέρος εντός ενός έτους από την ημερομηνία λήξης της σύμβασης μίσθωσης, ο μισθωτής, σύμφωνα με την ρήτρα 1 του άρθρου. 621 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, θα έχει το δικαίωμα να απαιτήσει τη μεταβίβαση δικαιωμάτων και υποχρεώσεων βάσει συμφωνίας που έχει συναφθεί με τρίτο μέρος και αποζημίωση για ζημίες ή μόνο αποζημίωση για ζημίες.

Αστικός Κώδικας, N 14-FZ | Τέχνη. 621 Αστικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας

Άρθρο 621 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Το δικαίωμα προτίμησης του μισθωτή να συνάψει σύμβαση μίσθωσης για νέο όρο (τρέχουσα έκδοση)

1. Εκτός εάν ορίζεται διαφορετικά από το νόμο ή τη σύμβαση μίσθωσης, ο ενοικιαστής που έχει εκπληρώσει σωστά τα καθήκοντά του, κατά τη λήξη της σύμβασης, έχει προνομιακό δικαίωμα έναντι άλλων προσώπων να συνάψει σύμβαση μίσθωσης για νέα διάρκεια. Ο ενοικιαστής υποχρεούται να ειδοποιήσει εγγράφως τον εκμισθωτή για την επιθυμία του να συνάψει μια τέτοια συμφωνία εντός της προθεσμίας που καθορίζεται στη σύμβαση μίσθωσης, και εάν αυτή η περίοδος δεν ορίζεται στη συμφωνία, εύλογο χρόνομέχρι τη λήξη της σύμβασης.

Κατά τη σύναψη σύμβασης μίσθωσης για νέο όρο, οι όροι της σύμβασης μπορούν να αλλάξουν με συμφωνία των μερών.

Εάν ο εκμισθωτής αρνηθεί να συνάψει συμφωνία με τον μισθωτή για νέα περίοδο, αλλά εντός ενός έτους από την ημερομηνία λήξης της σύμβασης μαζί του έχει συνάψει σύμβαση μίσθωσης με άλλο πρόσωπο, ο μισθωτής έχει το δικαίωμα, κατά την κρίση του , να απαιτήσει στο δικαστήριο τη μεταβίβαση δικαιωμάτων και υποχρεώσεων βάσει της συναφθείσας συμφωνίας και αποζημίωση για ζημίες που προκλήθηκαν από την άρνηση ανανέωσης της σύμβασης μίσθωσης μαζί του ή μόνο αποζημίωση για τέτοιες ζημίες.

2. Αν ο μισθωτής συνεχίσει να χρησιμοποιεί το ακίνητο και μετά τη λήξη της σύμβασης ελλείψει αντιρρήσεων από τον εκμισθωτή, η σύμβαση θεωρείται ανανεωμένη με τους ίδιους όρους για αόριστο χρόνο (άρθρο 610).

• Κωδικός BB
• Κείμενο

Διεύθυνση URL εγγράφου [αντίγραφο]

Σχόλιο στην Τέχνη. 621 Αστικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας

Δικαστική πρακτική σύμφωνα με το άρθρο 621 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας:

• Απόφαση του Αρείου Πάγου: Απόφαση N 305-ES17-5424, Δικαστικό Σώμα Οικονομικών Διαφορών, αναίρεση

  Έτσι, στις 22 Ιουλίου 2015, πραγματοποιήθηκε έλεγχος των χώρων που ενοικίασε η Εταιρεία για μη συμμόρφωση προβλεπόμενη χρήσημετά την ανανέωση των συμβάσεων για νέα θητεία, το Τμήμα πραγματοποίησε νόμιμα το ίδιο με την ακύρωση των συμβάσεων σύμφωνα με τους κανόνες των άρθρων 610, 621 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Παράλληλα, ο εκμισθωτής έστειλε ειδοποίηση ακύρωσης της σύμβασης δύο μήνες πριν η Εταιρεία υποβάλει αίτηση επαναγοράς...

• Απόφαση του Αρείου Πάγου: Απόφαση N 305-ES17-2608, Δικαστικό Συλλογικό για Οικονομικές Διαφορές, αναίρεση.

  Παρόμοιος κανόνας κατοχυρώνεται στο άρθρο 450.1 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, το οποίο τέθηκε σε ισχύ την 1η Ιανουαρίου 2015. Η παράγραφος 2 του άρθρου 621 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας ορίζει ότι εάν ο μισθωτής συνεχίσει να χρησιμοποιεί το ακίνητο μετά τη λήξη της σύμβασης ελλείψει αντιρρήσεων από τον εκμισθωτή, η σύμβαση θεωρείται ανανεωμένη με τους ίδιους όρους για αόριστο χρονικό διάστημα. περίοδο (άρθρο 610 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας). Στην περίπτωση αυτή, σύμφωνα με την παράγραφο 2 του άρθρου 610 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, καθένα από τα μέρη έχει το δικαίωμα να ακυρώσει τη σύμβαση ανά πάσα στιγμή, προειδοποιώντας το άλλο μέρος ένα μήνα νωρίτερα και σε περίπτωση ενοικίου ακίνητασε τρεις μήνες...

• Απόφαση Ανωτάτου Δικαστηρίου: Απόφαση N 308-КГ16-19850, Δικαστικό Σώμα για Οικονομικές Διαφορές, αναίρεση

  Τα δικαστήρια διαπίστωσαν ότι μετά τη λήξη της σύμβασης με ημερομηνία 19 Ιουνίου 2008, το τμήμα ή η διοίκηση δεν προέβαλαν αντιρρήσεις για τη χρήση του χώρου, επομένως, η σύμβαση μίσθωσης θεωρείται ανανεωμένη για αόριστο χρόνο (άρθρο 621 Αστικός ΚώδικαςΣωστή χρήση του ζητούμενου οικόπεδοεπιβεβαιώνεται από τα υλικά της υπόθεσης. Τα εφετεία και τα ακυρωτικά δικαστήρια ορθώς αναγνώρισαν ότι ο αιτών πληροί τις προϋποθέσεις της υποπαραγράφου 9 της παραγράφου 2 του άρθρου 39.3 Κώδικας Γηςκαι την παράγραφο 4 του άρθρου 10 του νόμου αριθ. 2015 αριθμ. 52-4617/15-32.20, είναι παράνομος και κατά παράβαση των δικαιωμάτων του...

+Περισσότερα...

1. Εκτός εάν ορίζεται διαφορετικά από το νόμο ή τη σύμβαση μίσθωσης, ο ενοικιαστής που έχει εκπληρώσει σωστά τα καθήκοντά του, κατά τη λήξη της σύμβασης, έχει προνομιακό δικαίωμα έναντι άλλων προσώπων να συνάψει σύμβαση μίσθωσης για νέα διάρκεια. Ο ενοικιαστής υποχρεούται να ειδοποιήσει εγγράφως τον εκμισθωτή για την επιθυμία του να συνάψει μια τέτοια συμφωνία εντός της προθεσμίας που ορίζεται στη σύμβαση μίσθωσης και, εάν η προθεσμία αυτή δεν ορίζεται στη σύμβαση, εντός εύλογου χρόνου πριν από τη λήξη της σύμβασης.

Κατά τη σύναψη σύμβασης μίσθωσης για νέο όρο, οι όροι της σύμβασης μπορούν να αλλάξουν με συμφωνία των μερών.

Εάν ο εκμισθωτής αρνηθεί να συνάψει συμφωνία με τον μισθωτή για νέα περίοδο, αλλά εντός ενός έτους από την ημερομηνία λήξης της σύμβασης μαζί του έχει συνάψει σύμβαση μίσθωσης με άλλο πρόσωπο, ο μισθωτής έχει το δικαίωμα, κατά την κρίση του , να απαιτήσει στο δικαστήριο τη μεταβίβαση δικαιωμάτων και υποχρεώσεων βάσει της συναφθείσας συμφωνίας και αποζημίωση για ζημίες που προκλήθηκαν από την άρνηση ανανέωσης της σύμβασης μίσθωσης μαζί του ή μόνο αποζημίωση για τέτοιες ζημίες.

2. Αν ο μισθωτής συνεχίσει να χρησιμοποιεί το ακίνητο και μετά τη λήξη της σύμβασης ελλείψει αντιρρήσεων από τον εκμισθωτή, η σύμβαση θεωρείται ανανεωμένη με τους ίδιους όρους για αόριστο χρόνο (άρθρο 610).

Σχόλιο στην Τέχνη. 621 Αστικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας

1. Ο κανόνας της παραγράφου 1 του σχολιαζόμενου άρθρου σχετικά με το δικαίωμα προτίμησης του μισθωτή να συνάψει σύμβαση μίσθωσης για νέο όρο είναι διαθετικός: μπορεί να εξαιρεθεί από τη σύμβαση μίσθωσης. Σε ορισμένες περιπτώσεις, ο νόμος παρεκκλίνει από αυτό (π.χ. παράγραφος 2 του άρθρου 627, άρθρα 632 και 642 ΑΚ). Οθεν, αυτό το δικαίωμαο μισθωτής είναι περιορισμένης φύσης σε σύγκριση με, η οποία δεν μπορεί να εξαλειφθεί με τη σύμβαση.

2. Το δικαίωμα προτίμησης του μισθωτή να συνάψει συμφωνία είναι το δικαίωμα σε κάτι άλλου, δηλαδή στο πράγμα πρώην θέμαένα μίσθωμα που έχει λήξει και το οποίο ο ενοικιαστής επιθυμεί να εκ νέου νοικιάσει. Επομένως, εάν αυτό το πράγμα πραγματικά και (ή) νόμιμα έπαυσε να υφίσταται (για παράδειγμα, λόγω της διαίρεσης από τον ιδιοκτήτη ενός οικοπέδου που του ανήκει σε πολλά νέα, κατάργηση σε με τον προβλεπόμενο τρόποχώρων λιανικής στη λιανική αγορά), τότε λήγει επίσης το δικαίωμα προτίμησης του μισθωτή να συνάψει νέα σύμβαση μίσθωσης.

———————————
Ψηφίσματα της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας της Βορειοδυτικής Περιφέρειας με ημερομηνία 22 Φεβρουαρίου 2007 στην υπόθεση αριθ.

3. Σύμφωνα με την παράγραφο 1 του σχολιαζόμενου άρθρου, για να έχει ο μισθωτής δικαίωμα προτίμησης να συνάψει σύμβαση μίσθωσης για νέο όρο, πρέπει να υπάρχουν τρεις προϋποθέσεις: 1) λήξη της σύμβασης. 2) ορθή εκπλήρωση από τον ενοικιαστή των υποχρεώσεων που απορρέουν από την προηγούμενη ισχύουσα συμφωνία· 3) η συμφωνία του ενοικιαστή με τους όρους που ο ιδιοκτήτης επιθυμεί να προσφέρει σε άλλο πρόσωπο ως ενοικιαστή.

4. Καθυστερημένη πληρωμήοι πληρωμές ενοικίων και η παραβίαση από τον ενοικιαστή άλλων όρων της συμφωνίας υποδηλώνουν την κακή του πίστη και του στερούν το δικαίωμα προτίμησης να συνάψει σύμβαση μίσθωσης για νέο όρο. Ταυτόχρονα, η ουσιαστική ή ασήμαντη παραβίαση των όρων της σύμβασης δεν επηρεάζει την επίλυση του ζητήματος της κακής πίστης της, κάτι που επιβεβαιώνεται από τα υλικά δικαστική πρακτική.

———————————
Ψηφίσματα της Περιφέρειας FAS Μόσχας με ημερομηνία 24 Μαρτίου 2006 στην υπόθεση No. KG-A40/2224-06, FAS North-Western District με ημερομηνία 14 Νοεμβρίου 2007 στην υπόθεση No. A56-8467/2006.

5. Το δικαίωμα προτίμησης του ενοικιαστή να συνάψει σύμβαση μίσθωσης για νέα διάρκεια μπορεί να προκύψει στην περίπτωση που συμφωνεί με όλους τους όρους που προτείνει ο εκμισθωτής σε άλλο πρόσωπο, συμπεριλαμβανομένης της προϋπόθεσης για το ποσό και τη διαδικασία πληρωμής ενοικίου για τις εγγυήσεις ασφάλειας του μισθωμένου ακινήτου. Αυτό ακριβώς προκύπτει από τη διάταξη του κανόνα της παραγράφου 1 του άρθρου. 621 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας - "όλα τα άλλα πράγματα είναι ίσα". Κατά συνέπεια, η σύναψη σύμβασης μίσθωσης για νέο χρόνο ως αποτέλεσμα της άσκησης του δικαιώματος προτίμησης από τον μισθωτή είναι ουσιαστικά η σύναψη νέας σύμβασης. Ως εκ τούτου, τα μέρη θεωρούνται ότι δεν δεσμεύονται από τους όρους της προηγούμενης ισχύουσας συμφωνίας.

———————————
Βλέπε: παράγραφο 32 της ενημερωτικής επιστολής του Προεδρείου του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας, της 11ης Ιανουαρίου 2002, αρ. 66.

6. Προκαταρκτική προϋπόθεση για να ασκήσει ο ενοικιαστής το δικαίωμα προτίμησης του να συνάψει σύμβαση μίσθωσης για νέα περίοδο είναι η υποχρεωτική γραπτή ειδοποίηση του μισθωτή στον ιδιοκτήτη για την επιθυμία του να συνάψει νέα συμφωνία. Η περίοδος εντός της οποίας ο ενοικιαστής υποχρεούται να γνωστοποιήσει στον εκμισθωτή την επιθυμία του να συνάψει νέα σύμβαση αναφέρεται στη σύμβαση, διαφορετικά η κοινοποίηση αυτή πρέπει να γίνει εντός εύλογου χρονικού διαστήματος πριν από τη λήξη της σύμβασης. Άρθρο 2 του κανόνα. 314 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας σε εύλογο χρονικό διάστημα για την εκπλήρωση της υποχρέωσης δεν ισχύει σε αυτή την περίπτωση, καθώς η αποστολή ειδοποίησης της επιθυμίας σύναψης νέας σύμβασης μίσθωσης είναι δικαίωμα και όχι υποχρέωση του μισθωτή. Επομένως, η διάρκεια της εύλογης περιόδου που αναφέρεται στο σχολιαζόμενο άρθρο πρέπει να καθορίζεται σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση, λαμβάνοντας υπόψη τις προϋποθέσεις και την ουσία της υποχρέωσης, τις σχέσεις των μερών και τους κανόνες επιχειρηματικής δεοντολογίας. Αλλά σε κάθε περίπτωση, ο ενοικιαστής πρέπει να στείλει την καθορισμένη ειδοποίηση το αργότερο μέχρι τη λήξη της περιόδου μίσθωσης.

Εάν η διαδικασία αποστολής εγγράφων και μηνυμάτων ρυθμίζεται από τη σύμβαση μίσθωσης, τότε πρέπει να γίνει γραπτή ειδοποίηση της επιθυμίας σύναψης νέας συμφωνίας σύμφωνα με αυτή τη διαδικασία. Εάν η συμφωνία δεν περιέχει ειδικές διατάξεις ως προς αυτό, τότε τα συμφέροντα του μισθωτή εξυπηρετούνται καλύτερα με την αποστολή της ειδοποίησης με μια πολύτιμη επιστολή με κατάλογο των περιεχομένων και ταχυδρομική απόδειξη παράδοσης.

7. Εάν ο εκμισθωτής αρνηθεί να ανανεώσει τη μίσθωση για νέο όρο στον μισθωτή, αλλά ταυτόχρονα, εντός ενός έτους από την ημερομηνία λήξης της σύμβασης, συνάψει σύμβαση μίσθωσης με άλλο πρόσωπο, τότε θεωρείται ως παραβάτη του δικαιώματος προτίμησης του μισθωτή για σύναψη μίσθωσης για νέο χρόνο. Στην περίπτωση αυτή, ο ενοικιαστής, ως θύμα, έχει το δικαίωμα, κατά την επιλογή του, να απαιτήσει στο δικαστήριο: 1) τη μεταβίβαση δικαιωμάτων και υποχρεώσεων βάσει της συναφθείσας συμφωνίας και αποζημίωση για ζημίες που προκλήθηκαν από την άρνηση ανανέωσης της σύμβασης μίσθωσης με αυτόν; 2) μόνο αποζημίωση για τέτοιες απώλειες.

8. Το δικαίωμα του μισθωτή να απαιτήσει ενώπιον δικαστηρίου τη μεταβίβαση δικαιωμάτων και υποχρεώσεων βάσει της συναφθείσας συμφωνίας δεν ισοδυναμεί με το δικαίωμα να εξαναγκάσει τον εκμισθωτή να συνάψει συμφωνία για νέο όρο, δεδομένου ότι το τελευταίο μέτρο προστασίας των συμφερόντων του ο μισθωτής θα πρέπει να εφαρμόζεται και σε άλλες περιπτώσεις, για παράδειγμα, όταν ο εκμισθωτής αποφεύγει να συνάψει σύμβαση μίσθωσης βάσει προσύμφωνου μίσθωσης (άρθρα 429, 445 ΑΚ).

———————————
Βλέπε, για παράδειγμα: Απόφαση του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας με ημερομηνία 24 Νοεμβρίου 2009 Αρ. VAS-14788/09 στην υπόθεση Αρ. A57-7779/2008-132. Ψηφίσματα της Περιφέρειας Άπω Ανατολής της FAS με ημερομηνία 23 Νοεμβρίου 2009 N F03-6336/2009 και της Περιφέρειας FAS Μόσχας με ημερομηνία 27 Νοεμβρίου 2009 N KG-A40/12492-09.

9. Το δικαίωμα προτίμησης του μισθωτή να συνάψει σύμβαση μίσθωσης για νέο όρο δεν προκύπτει στην περίπτωση που υπάρχει μόνο η πρόθεση του εκμισθωτή να εκμισθώσει το ακίνητο σε τρίτους, αλλά η ίδια η συμφωνία δεν έχει ακόμη συναφθεί μεταξύ τους. Το γεγονός είναι ότι η μεταβίβαση δικαιωμάτων και υποχρεώσεων είναι δυνατή μόνο βάσει μιας ήδη συναφθείσας σύμβασης μίσθωσης και ο κανόνας της παραγράφου 1 του σχολιαζόμενου άρθρου δεν προβλέπει άλλους τρόπους προστασίας του παραβιασμένου δικαιώματος προτίμησης του μισθωτή.

———————————
Ταυτόχρονα, η δικαστική πρακτική είναι γεμάτη από περιπτώσεις στις οποίες οι δικαστές ανακαλύπτουν ένα τέτοιο δικαίωμα προτίμησης, ακόμη και αν υπάρχει μόνο η πρόθεση του εκμισθωτή να εκμισθώσει το ακίνητο σε τρίτο. Βλέπε, για παράδειγμα: Αποφάσεις του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 7ης Αυγούστου 2009 Αρ. VAS-9974/09 στην υπόθεση Αρ. A73-3713/2008-4 και της 25ης Δεκεμβρίου 2009 Αρ. VAS-17393/ 09 στην υπόθεση Αρ. /2009.

10. Η νόρμα της παραγράφου 2 του σχολιαζόμενου άρθρου είναι επιβεβλημένη. Ως εκ τούτου, οι όροι της σύμβασης μίσθωσης, σύμφωνα με τους οποίους εισάγεται απαγόρευση ανανέωσης της σύμβασης μίσθωσης μετά τη λήξη της, ελλείψει αντιρρήσεων από τον εκμισθωτή όταν ο μισθωτής συνεχίζει πράγματι να χρησιμοποιεί το μισθωμένο ακίνητο, θα πρέπει να θεωρούνται άκυροι.

———————————
Η δικαστική πρακτική σε αυτό το θέμα είναι πολύ αντιφατική. Συγκρίνετε, αφενός, Ψηφίσματα της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας της Περιφέρειας Βόλγα-Βιάτκα με ημερομηνία 27 Μαρτίου 2009 N A79-3187/2008, FAS Περιοχή Ουραλίωνμε ημερομηνία 13 Ιανουαρίου 2010 N Ф09-1996/09-С6 και, από την άλλη πλευρά, Ψήφισμα της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας της Περιφέρειας των Ουραλίων με ημερομηνία 3 Απριλίου 2008 N Ф09-1424/08-С6.

11. Το αποτέλεσμα της επιτακτικής διαταγής της παραγράφου 2 του άρθ. Το 622 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας δεν μπορεί να επεκταθεί σε περιπτώσεις όπου ο νομοθέτης εισάγει ειδικές υποχρεωτικούς κανόνεςσχετικά με τις προθεσμίες ενοικίασης μεμονωμένα είδηιδιοκτησία. Έτσι, σύμφωνα με την παράγραφο 7 του άρθρου. 22 του Κώδικα Γης της Ρωσικής Ομοσπονδίας, ένα οικόπεδο μπορεί να μισθωθεί για κρατικό και δημοτικές ανάγκεςή για την πραγματοποίηση ερευνητική εργασίαγια περίοδο όχι μεγαλύτερη του ενός έτους. Είναι προφανές ότι στην πραγματική χρήση τέτοιων οικοπέδων μετά την πάροδο ενός έτους από την ημερομηνία μεταβίβασής τους στο μίσθωμα, ακόμη και ελλείψει αντιρρήσεων από τον εκμισθωτή, δεν χρειάζεται να γίνει λόγος για ανανέωση της σύμβασης μίσθωσης.

———————————
Ανάλογες θέσεις κατέχει και η σύγχρονη δικαστική πρακτική. Βλέπε για παράδειγμα: Ψηφίσματα της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας της Βορειοδυτικής Περιφέρειας με ημερομηνία 12 Φεβρουαρίου 2008 στην υπόθεση Αρ. Α56-2308/2007, ημερομηνίας 11 Μαρτίου 2008 στην υπόθεση Αρ. Α56-3642/2007.

12. Μόνο η παρουσία ή η απουσία των αντιρρήσεων του εκμισθωτή για τη συνέχιση της χρήσης του μισθωμένου ακινήτου από τον μισθωτή μετά τη λήξη της σύμβασης είναι νομικά σημαντική για να ληφθεί απόφαση για το θέμα της ανανέωσης ή μη της σύμβασης με τους ίδιους όρους για αορίστου χρόνου. Επομένως, η αποστολή από τον εκμισθωτή στον ενοικιαστή ειδοποίησης που περιέχει άρνηση επέκτασης της συμβατικής σχέσης με τους ίδιους όρους και η λήψη τέτοιας ειδοποίησης από τον ενοικιαστή, σημαίνει τη λήξη της συμβατικής σχέσης. Και αντίστροφα, εάν ο ενοικιαστής ειδοποίησε τον εκμισθωτή για την ακύρωση της συμφωνίας και ταυτόχρονα συνεχίσει να χρησιμοποιεί το μισθωμένο ακίνητο και ο εκμισθωτής δεν έχει αντίρρηση για τέτοια χρήση, τότε αυτό υποδηλώνει την ανανέωση της συμφωνίας για το ίδιο όρους για αόριστο χρονικό διάστημα.

———————————
Η θέση αυτή κυριαρχεί και στη δικαστική πρακτική. Βλέπε, για παράδειγμα: Ψηφίσματα της Περιφέρειας FAS Μόσχας με ημερομηνία 4 Αυγούστου 2006 στην υπόθεση No. KG-A41/7087-06-P, ημερομηνία 14 Δεκεμβρίου 2009 στην υπόθεση No. KG-A41/13060-09, FAS Northwestern District με ημερομηνία 15 Ιανουαρίου 2010 στην υπόθεση Αρ. A56-47994/2008″. Ωστόσο, για λόγους δικαιοσύνης πρέπει να πούμε ότι υπάρχουν και αποφάσεις που βασίζονται στην αντίθετη άποψη. Βλέπε, για παράδειγμα, Ψήφισμα της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας της Περιφέρειας της Άπω Ανατολής της 25ης Δεκεμβρίου 2009 στην υπόθεση αριθ. F03-7359/2009.

Μια παρόμοια προσέγγιση μπορεί να παρατηρηθεί στα υλικά της δικαστικής πρακτικής. Βλέπε για παράδειγμα: Ψήφισμα της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας της Βορειοδυτικής Περιφέρειας με ημερομηνία 6 Απριλίου 2007 στην υπόθεση Αρ. A56-26630/2006.

Σχετικά με το δικαίωμα προτίμησης σε σύμβαση μίσθωσης (Druzhinin A.)

Ημερομηνία δημοσίευσης άρθρου: 11/11/2015

Οι ευσυνείδητοι ενοικιαστές έχουν το δικαίωμα να υπολογίζουν στη σύναψη συμφωνίας μίσθωσης μαζί τους για μια νέα θητεία, η οποία τους δίνει προτεραιότητα έναντι των άλλων συμμετεχόντων αστικό κύκλο εργασιώνλαμβάνουν ακίνητα προς ενοικίαση, τα οφέλη του οποίου έχουν ήδη εκτιμήσει. Ωστόσο, για να ασκήσουν επιτυχώς το δικαίωμα προτίμησης τους, πρέπει να λάβουν υπόψη μια σειρά από σημαντικές πτυχές.

Όλα τα άλλα είναι ίσα...

Εκτός εάν ορίζεται διαφορετικά από το νόμο ή τη σύμβαση μίσθωσης, ένας ενοικιαστής που έχει εκπληρώσει σωστά τα καθήκοντά του, μετά τη λήξη της σύμβασης, έχει προνομιακό δικαίωμα έναντι άλλων προσώπων να συνάψει σύμβαση μίσθωσης για νέα περίοδο. Ο ενοικιαστής υποχρεούται να ειδοποιήσει εγγράφως τον εκμισθωτή για την επιθυμία του να συνάψει μια τέτοια συμφωνία εντός της περιόδου που καθορίζεται στη σύμβαση μίσθωσης και εάν μια τέτοια περίοδος δεν ορίζεται στη συμφωνία - εντός εύλογου χρόνου πριν από τη λήξη της συμφωνίας ( παράγραφος 1, μέρος 1, άρθρο 621 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας).

Δικαίωμα προτίμησης δεν έχει μόνο ο ενοικιαστής βάσει της τρέχουσας σύμβασης μίσθωσης, αλλά και ο ενοικιαστής βάσει της σύμβασης που λύθηκε εντός ενός έτους πριν από τη σύναψη σύμβασης μίσθωσης με άλλο πρόσωπο ή τη διεξαγωγή προσφοράς για τη σύναψη μιας τέτοιας σύμβασης, με την επιφύλαξη γραπτής ειδοποίησης ο εκμισθωτής της επιθυμίας σύναψης νέας σύμβασης μίσθωσης (ρήτρα 2 του Ψηφίσματος της Ολομέλειας του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 17ης Νοεμβρίου 2011 N 73).

Δικαίωμα προτίμησης δεν προκύπτει από συμφωνία, στο πλαίσιο της οποίας, αν και παρέχεται η δυνατότητα χρήσης του ακινήτου, αλλά ταυτόχρονα, νομική φύσηδιαφέρει από μια σύμβαση μίσθωσης (για παράδειγμα, μια συμφωνία για τη λειτουργία ενός διαφημιστικού χώρου, η οποία δίνει στον πελάτη το δικαίωμα να χρησιμοποιήσει μέρος του οικοπέδου, αλλά δεν είναι σύμβαση μίσθωσης (Ψήφισμα της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας με ημερομηνία 22 Μαΐου, 2013 στην υπ’ αριθμ. Α55-24271/2012 υπόθεση)).

Το δικαίωμα προτίμησης μπορεί να απαγορευθεί από το νόμο: ειδικότερα, δεν ισχύει για συμφωνία μίσθωσης (μέρος 2 του άρθρου 627 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας), σύμβαση μίσθωσης για όχημα με ή χωρίς πλήρωμα (άρθρα 631 και 642 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας).

Επιπλέον, το δικαίωμα προτίμησης μπορεί να αποκλειστεί από την ίδια τη σύμβαση μίσθωσης ή άλλη συμφωνία των μερών (μέρος 2 του άρθρου 434 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας) ή μπορεί να είναι προφανές από την εκτέλεση σιωπηρών ενεργειών από τα μέρη - ο ενοικιαστής που αποστέλλει αίτηση άρνησης άσκησης του δικαιώματος προτίμησης και ο εκμισθωτής εκμισθώνει το ακίνητο σε τρίτο.

Το δικαίωμα προτίμησης μπορεί να περιοριστεί στη σύμβαση μίσθωσης λόγω της ανάγκης του ενοικιαστή να συμμορφωθεί με μια σειρά προϋποθέσεων. Ειδικότερα, η σύμβαση μίσθωσης μπορεί να ορίζει την υποχρέωση του μισθωτή να αποστείλει δήλωση πρόθεσης για άσκηση του δικαιώματος προτίμησης του για μεγάλο χρονικό διάστημα πριν από τη λήξη της σύμβασης (3-6 μήνες), μπορεί να ορίζει την προθεσμία για να συμφωνήσουν τα μέρη επί νέας σύμβασης μίσθωσης, καθώς και υποχρέωση του μισθωτή για καταβολή αμοιβής για την άσκηση του δικαιώματος προτίμησης, που δεν αντίκειται στις διατάξεις του άρθ. 421 και μέρος 4 του άρθ. 454 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας (Ψήφισμα της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας της Περιφέρειας Μόσχας με ημερομηνία 11 Δεκεμβρίου 2013 στην υπόθεση αριθ. A40-45014/13-127-444).

Τα μέρη της σύμβασης μίσθωσης μπορούν να καθορίσουν ότι η άσκηση του δικαιώματος προτίμησης δεν απαιτεί από τον ενοικιαστή να αποστείλει δηλώσεις στον ιδιοκτήτη προκειμένου να απλοποιηθεί η διαδικασία εφαρμογής του. Σε αυτή την περίπτωση, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να ειδοποιήσει τον ενοικιαστή για να διαπιστώσει εάν σκοπεύει να ασκήσει το δικαίωμα προτεραιότητάς του ή όχι. Κατά κανόνα, τέτοιοι όροι τίθενται από εταιρείες που νοικιάζουν μεγάλες εκτάσεις για να στεγάσουν τις αλυσίδες λιανικής, τα υποκαταστήματά τους και άλλες εγκαταστάσεις λιανικής.

Δεδομένου ότι οι ιδιοκτήτες ενδιαφέρονται για αυτά, συμφωνούν με πολλούς όρους, όχι μόνο το δικαίωμα προτίμησης για τη σύναψη νέας σύμβασης μίσθωσης, αλλά και το δικαίωμα προτίμησης σε περίπτωση πώλησης του μισθωμένου ακινήτου, να αρνηθούν την τοποθέτηση ιατρικών και εκπαιδευτικούς οργανισμούς, που δημιουργούν εμπόδια στις δραστηριότητες των ενοικιαστών εάν συνδέονται με την πώληση αλκοολούχα προϊόντακ.λπ.

Για να γεννηθεί δικαίωμα προτίμησης θα πρέπει να είναι έγκυρη και συναφθείσα η σύμβαση μίσθωσης που το προβλέπει. Ναι, συμφωνία μακροχρόνια μίσθωσηελλείψει εγγραφής του, εξακολουθεί να δεσμεύει τα μέρη με υποχρέωση ενοικίασης, αλλά στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής δεν έχει δικαίωμα προτίμησης.

Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι, δεδομένου ότι η συμφωνία δεν έχει καταχωριστεί, δεν προκαλεί τις συνέπειες που ενδέχεται να έχουν αντίκτυπο στα δικαιώματα και τα συμφέροντα τρίτων που δεν γνώριζαν το γεγονός της σύναψης σύμβασης μίσθωσης και την περιεχόμενο των όρων του (άρθρο 3 της Αναθεώρησης της Δικαστικής Πρακτικής για διαφορές που σχετίζονται με την αναγνώριση των συμβάσεων ως μη συναφθείσες, εγκρίθηκε. ενημερωτική επιστολήΠροεδρείο του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 25ης Φεβρουαρίου 2014 N 165).

Το δικαίωμα προτίμησης για τη σύναψη νέας σύμβασης μίσθωσης τερματίζεται εάν ο μισθωτής αρνηθεί να την εφαρμόσει, καθώς και σε περίπτωση πρόωρης άρνησης της συμφωνίας από ένα από τα μέρη ή πρόωρη διακοπήκατόπιν συμφωνίας των μερών. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι κατά τη λήξη της σύμβασης, όλες οι υποχρεώσεις των μερών, συμπεριλαμβανομένων εκείνων που σχετίζονται με το δικαίωμα προτίμησης, λήγουν δυνάμει του Μέρους 2 του άρθρου. 453 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας (Ψήφισμα της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας της Ανατολικής Στρατιωτικής Περιφέρειας με ημερομηνία 13 Μαρτίου 2006 στην υπόθεση αριθ. A28-11166/2005-187/20). Ο νόμος δεν προβλέπει τη διατήρηση του δικαιώματος προτίμησης κατά την καταγγελία της σύμβασης με την οποία παρέχεται, εκτός εάν τα μέρη συμφωνήσουν διαφορετικά (Απόφαση της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας ZSO της 26ης Ιουνίου 2014 στην υπόθεση Αρ. A75-6230/2013 ).

Είναι καλύτερα να είσαι ευσυνείδητος

Το δικαίωμα προτίμησης προκύπτει μόνο για καλόπιστους ενοικιαστές που έχουν εκπληρώσει σωστά τις υποχρεώσεις τους καθ' όλη τη διάρκεια της προηγούμενης σύμβασης μίσθωσης, εκτός εάν ρητά προβλέπεται διαφορετικά στη σύμβαση μίσθωσης. Εάν ο ενοικιαστής παραβεί τις υποχρεώσεις του κατά τη διάρκεια της σύμβασης μίσθωσης, χάνει το δικαίωμα της προτεραιότητας.

Οι παραβιάσεις των υποχρεώσεων που απορρέουν από τη σύμβαση μίσθωσης από τον ενοικιαστή μπορεί να είναι πολύ διαφορετικές: καθυστέρηση στην πραγματοποίηση ενοικίων και άλλων πληρωμών, αδυναμία εκπλήρωσης της υποχρέωσης τρέχουσες επισκευές, επιδείνωση της κατάστασης των χώρων, παραβίαση δικαιωμάτων άλλων ενοικιαστών ακόμη και αδυναμία άσκησης εμπορικών δραστηριοτήτων στους ενοικιαζόμενους χώρους.

Το συμφέρον του εκμισθωτή δεν έγκειται μόνο στη λήψη πληρωμής για το μεταβιβαζόμενο ακίνητο: εάν οι μισθωμένες εγκαταστάσεις βρίσκονται σε εμπορικό κέντρο, ο ιδιοκτήτης, ως ιδιοκτήτης ολόκληρου του κτιρίου, ενδιαφέρεται για τη λειτουργία όλων των εγκαταστάσεων για να αυξηθεί η προσέλευση του κέντρου, επομένως, για την άρνηση του ενοικιαστή να πραγματοποιήσει τις προγραμματισμένες δραστηριότητες, μπορεί να του στερήσει το δικαίωμα προτίμησης ή να αρνηθεί τη συμφωνία, να απαιτήσει την καταβολή προστίμου, προβλέποντας τέτοιες συνέπειες στη σύμβαση μίσθωσης.

Ο ιδιοκτήτης μπορεί να επιβεβαιώσει τις παραβιάσεις που διέπραξε ο ενοικιαστής με διάφορα στοιχεία: αιτήματα πληρωμής χρέους, πράξεις συμβιβασμού, αλληλογραφία με τον ενοικιαστή στην οποία αναγνωρίζει την ύπαρξη οφειλής που έχει συνάψει νομική ισχύ δικαστικές πράξεις(Ψήφισμα της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας της Ανατολικής Στρατιωτικής Περιφέρειας της 11ης Ιανουαρίου 2010 στην υπ’ αριθμ. Α79-156/2009 υπόθεση) κ.λπ.

Οι παραβιάσεις που διαπράττονται από τον ενοικιαστή για την άσκηση του δικαιώματος προτίμησης δεν ακυρώνονται με την αναδιάρθρωση της οφειλής του προς τον ιδιοκτήτη με την εξάλειψη της ποινής εν όλω ή εν μέρει με την παροχή αναβολής ή δόσεων για την εξόφληση του κύριου χρέους του βάση πρόσθετης συμφωνίας. Μια τέτοια συμφωνία παρέχει στον ενοικιαστή ορισμένες προτιμήσεις και αφαιρεί αρνητικές περιουσιακές συνέπειεςγια αυτόν, αλλά από μόνη της δεν ακυρώνει τις παραβιάσεις των υποχρεώσεών του. Επομένως, εάν έγιναν παραβιάσεις από την πλευρά του, ο εκμισθωτής έχει το δικαίωμα να του στερήσει το δικαίωμα προτίμησης.

Η σύμβαση μίσθωσης μπορεί να προβλέπει τη λήξη του δικαιώματος προτίμησης όχι μόνο ως αποτέλεσμα της παραβίασης των υποχρεώσεών του από τον ενοικιαστή, αλλά και ως αποτέλεσμα της αρνητικής αξιολόγησης των εμπορικών του δραστηριοτήτων από πελάτες ή άλλους ενοικιαστές, που προσδιορίζονται μέσω της έρευνας ή του ερωτηματολογίου τους (Ψήφισμα του Διαιτητικού Δικαστηρίου της Περιφέρειας Μόσχας με ημερομηνία 05/08/2015 στην υπόθεση αριθ. A40 -145830/13).

Επιπλέον, η σύναψη σύμβασης μίσθωσης για νέο όρο μπορεί επίσης να αρνηθεί σε έναν ενοικιαστή που κάνει κατάχρηση του δικαιώματος προτίμησης του, για παράδειγμα, αρνείται να συνάψει σύμβαση μίσθωσης, έχοντας αναδειχθεί νικητής στη δημοπρασία και περιμένει νέος πλειστηριασμός με χαμηλότερο μίσθωμα προκειμένου να μεταβιβαστούν τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις που απορρέουν από τη σύμβαση μίσθωσης (Ψήφισμα του Ανωτάτου Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 25ης Νοεμβρίου 2014 στην υπόθεση Αρ. Α79-904/2014).

Ο ενοικιαστής έχει το δικαίωμα να προσκομίσει αποδεικτικά στοιχεία για την απουσία ή ασήμαντη των παραβάσεων που διαπράχθηκαν συμβατικές υποχρεώσεις, το γεγονός ότι όλα τα σχόλια του ιδιοκτήτη αντιμετωπίστηκαν έγκαιρα και πληρούνταν όλες οι απαιτήσεις (Απόφαση της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας VSO με ημερομηνία 10 Νοεμβρίου 2008 N A19-291/08-58-F02-5437/08).

Πώς μπορεί ένας ενοικιαστής να προστατευτεί;

Ο ενοικιαστής δεν έχει το δικαίωμα να θέσει ζήτημα ακυρότητας ή καταγγελίας της σύμβασης μίσθωσης που έχει συνάψει ο εκμισθωτής με τρίτο, αφού ο νόμος προβλέπει ειδική μέθοδο προστασίας.

Εάν ο εκμισθωτής αρνηθεί να συνάψει συμφωνία με τον μισθωτή για νέα περίοδο, αλλά εντός ενός έτους από την ημερομηνία λήξης της σύμβασης μαζί του έχει συνάψει σύμβαση μίσθωσης με άλλο πρόσωπο, ο μισθωτής έχει το δικαίωμα, κατά την κρίση του , να απαιτήσει στο δικαστήριο τη μεταβίβαση δικαιωμάτων και υποχρεώσεων βάσει της συναφθείσας συμφωνίας και αποζημίωση για ζημίες που προκλήθηκαν από την άρνηση ανανέωσης της σύμβασης μίσθωσης μαζί του ή μόνο αποζημίωση για τέτοιες ζημίες (παράγραφος 3, μέρος 1, άρθρο 621 του Αστικού Κώδικα Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας).

Για να ασκήσει ο ενοικιαστής το δικαίωμα προτίμησης, πρέπει να θεσπιστούν οι ακόλουθες προϋποθέσεις: ορθή εκτέλεση από τον ενοικιαστή των υποχρεώσεών του βάσει της σύμβασης. διαθεσιμότητα γραπτής ειδοποίησης προς τον εκμισθωτή σχετικά με την πρόθεση σύναψης νέας σύμβασης μίσθωσης εντός εύλογου χρόνου πριν από τη λήξη της σύμβασης μίσθωσης· τη συγκατάθεση του ενοικιαστή να συνάψει σύμβαση μίσθωσης για νέο όρο με τους όρους με τους οποίους ο εκμισθωτής σκόπευε να συνάψει σύμβαση μίσθωσης με άλλο μισθωτή· Ταυτότητα όρων μίσθωσης (παρουσία ίσων όρων για τη μίσθωση ακινήτου).

Αξίωση για μεταβίβαση δικαιωμάτων και υποχρεώσεων βάσει μιας συναφθείσας σύμβασης μίσθωσης μπορεί να ικανοποιηθεί εάν αποδειχθεί η ύπαρξη προϋποθέσεων που επιτρέπουν την άσκηση του δικαιώματος προτίμησης για τη σύναψη συμφωνίας· ο ιδιοκτήτης αρνήθηκε να υπογράψει στον ενοικιαστή σύμβαση για νέο όρο· ο εκμισθωτής συνήψε σύμβαση μίσθωσης με άλλο πρόσωπο εντός ενός έτους από τη λύση της σύμβασης με τον προηγούμενο μισθωτή (Απόφαση της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας ZSO της 6ης Δεκεμβρίου 2013 στην υπόθεση αριθ. A45-7739/2013).

Η παρουσία του δικαιώματος προτίμησης του μισθωτή να συνάψει σύμβαση μίσθωσης για νέο όρο δεν υποδηλώνει την υποχρέωση του ιδιοκτήτη να το συνάψει. Ασκεί αυτό το δικαίωμα κατά τη διακριτική του ευχέρεια και ο ενοικιαστής δεν έχει το δικαίωμα να απαιτήσει τη σύναψη σύμβασης μίσθωσης μαζί του (Ψήφισμα της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας της Βορειοδυτικής Περιφέρειας της 06/07/2012 στην υπόθεση αριθ. Α13-8929/2011). Ο ενοικιαστής έχει δικαίωμα προτίμησης μόνο εάν ο ιδιοκτήτης εκμισθώσει το ακίνητο σε τρίτο, έναντι του οποίου έχει προτεραιότητα ο ενοικιαστής (Απόφαση της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας της Ανατολικής Στρατιωτικής Περιφέρειας της 12ης Σεπτεμβρίου 2007 στην υπόθεση Αρ. Α31-6308/2006 -18).

Προστατεύεται το δικαίωμα προτεραιότητας του μισθωτή έναντι άλλων προσώπων για ανανέωση της σύμβασης μίσθωσης δικαστική διαδικασία, εάν ο ενοικιαστής υποβάλει έγγραφα που επιβεβαιώνουν την πρόθεση του ιδιοκτήτη να νοικιάσει σε άλλον ενοικιαστή το ακίνητο που είχε προηγουμένως μισθωθεί βάσει συμφωνίας που έχει λήξει ή να μεταβιβάσει αυτό το ακίνητο προς ενοικίαση σε άλλο ενοικιαστή (Ψήφισμα της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας των Ανατολικών Στρατιωτικών Περιφέρεια της 6ης Μαρτίου 2009 στην υπ’ αριθμ. Α28-5926/ 2008-172/28 υπόθεση).

Έτσι, η υποχρέωση του εκμισθωτή να συνάψει σύμβαση μίσθωσης με τον ενοικιαστή για νέο όρο εξαρτάται από τη μεταβίβαση του αμφισβητούμενου ακινήτου σε τρίτο. Πριν από την εμφάνιση αυτής της περίστασης, οι απαιτήσεις της εταιρείας για παράταση της περιόδου μίσθωσης δεν ισχύουν. επιτακτικόςκαι δεν υπόκεινται σε δικαστική προστασία(Απόφαση Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας Ανατολικής Στρατιωτικής Περιφέρειας με ημερομηνία 05/08/2014 στην υπ’ αριθμ. Α39-5086/2013 υπόθεση).

Ταυτόχρονα, ο εκμισθωτής έχει το δικαίωμα να μην εκμισθώσει το ακίνητο, αλλά να το χρησιμοποιήσει ανεξάρτητα, μπορεί να το μεταβιβάσει για δωρεάν χρήση, να το συνεισφέρει εγκριθέν κεφάλαιο οικονομική εταιρείαή να διαθέσει διαφορετικά. Στις περιπτώσεις αυτές, ο ενοικιαστής δεν έχει το δικαίωμα να απαιτήσει τη μεταβίβαση του ακινήτου σε αυτόν, αφού δεν συντρέχουν λόγοι για την άσκηση του δικαιώματος προτίμησης.

Ο ενοικιαστής δεν θα μπορεί επίσης να επιδιώξει τη μεταβίβαση δικαιωμάτων και υποχρεώσεων στον εαυτό του εάν ο εκμισθωτής μεταβίβασε το ακίνητο με προσύμφωνο, σύμφωνα με το οποίο η κύρια σύμβαση μίσθωσης θα συναφθεί από αυτόν μόνο στο μέλλον. Αντικείμενο του προσύμφωνου είναι η υποχρέωση των μερών να συνάψουν μελλοντική συμφωνία και όχι η υποχρέωση μεταβίβασης περιουσίας.

Η πρόθεση σύναψης της κύριας συμφωνίας μπορεί να συνεπάγεται μόνο την ολοκλήρωση των προκαταρκτικών ενεργειών για τη σύναψη της συμφωνίας, αλλά να μην επιβεβαιώνει το ίδιο το γεγονός της σύναψής της, επομένως, στην περίπτωση αυτή, ο μισθωτής δεν έχει δικαίωμα προτίμησης και δεν έχει έχει το δικαίωμα να απαιτήσει τη μεταβίβαση των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων που απορρέουν από το προσύμφωνο μίσθωσης σε αυτόν (Ψήφισμα FAS MO της 28ης Αυγούστου 2013 στην υπ’ αριθμ. Α41-51425/12 υπόθεση).

Τα μέρη της σύμβασης μίσθωσης, φυσικά, μπορούν να επεκτείνουν το πεδίο εφαρμογής του δικαιώματος προτίμησης του μισθωτή για να συμπεριλάβουν άλλα αστικές συμβάσεις(συμφωνία δωρεάν χρήση, προσύμφωνοκ.λπ.), εάν όμως παραβιαστεί σε τέτοιες περιπτώσεις, ο ενοικιαστής δεν θα έχει δικαίωμα να θέσει θέμα μεταβίβασης δικαιωμάτων και υποχρεώσεων σε αυτόν, αφού ο νόμος δεν προβλέπει τέτοια δυνατότητα. Ο ενοικιαστής θα έχει το δικαίωμα να απαιτήσει αποζημίωση για ζημίες που προκλήθηκαν από παραβίαση του δικαιώματος προτίμησης και είσπραξη ποινής μόνο εάν αυτό προβλέπεται στη σύμβαση.

Κατά τη διαδικασία εξέτασης μιας αξίωσης για μεταβίβαση δικαιωμάτων και υποχρεώσεων βάσει της σύμβασης μίσθωσης, ο εκμισθωτής έχει το δικαίωμα να την καταγγείλει ή να αλλάξει τους όρους προς το χειρότερο για τον ενοικιαστή. Σε αυτή την περίπτωση, ο μισθωτής θα πρέπει να αυξηθεί αξιώσειςκαι απαιτούν να κηρυχθούν άκυρες τέτοιες αλλαγές με αναφορά στο άρθ. 10 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, και ακόμη καλύτερα, στο στάδιο της υποβολής αξίωσης, υποβάλετε αίτηση για προσωρινά μέτρα με τη μορφή απαγόρευσης από τα μέρη της συμφωνίας μίσθωσης να κάνουν αλλαγές σε αυτήν.

Ο ιδιοκτήτης τις περισσότερες φορές δεν ενδιαφέρεται σε ποιον θα νοικιάσει το ακίνητό του. Αν μετά τη λήξη της μίσθωσης θέλει να συνεχίσει να νοικιάζει το ακίνητο στον προηγούμενο ενοικιαστή, συνήθως δεν υπάρχει πρόβλημα. Δυσκολίες προκύπτουν όταν ο ιδιοκτήτης δεν θέλει να ανανεώσει τη σύμβαση με τον προηγούμενο ενοικιαστή.

Το πρόβλημα είναι ότι ο ιδιοκτήτης δεν έχει το δικαίωμα να νοικιάσει απλώς το ακίνητο σε άλλον ενοικιαστή εάν ο προηγούμενος ενοικιαστής θέλει να ανανεώσει τη σύμβαση. Ο προηγούμενος μισθωτής μπορεί να έχει δικαίωμα προτίμησης να συνάψει σύμβαση μίσθωσης για νέο όρο. Χάρη σε αυτό το δικαίωμα προτίμησης, ο ενοικιαστής έχει προτεραιότητα έναντι άλλων προσώπων εάν ο ιδιοκτήτης σκοπεύει να συνεχίσει να νοικιάζει το ακίνητο.

Επομένως, ο ιδιοκτήτης πρέπει να γνωρίζει σε ποιες περιπτώσεις μπορεί να αρνηθεί σε έναν ενοικιαστή να συνάψει σύμβαση μίσθωσης για νέο όρο και σε ποιες περιπτώσεις δεν μπορεί. Δηλαδή, ο ιδιοκτήτης μπορεί να αρνηθεί τον προηγούμενο ενοικιαστή σε μία από τις ακόλουθες οκτώ περιπτώσεις:

1) ο ενοικιαστής εκπλήρωσε ακατάλληλα τις υποχρεώσεις του βάσει της σύμβασης·

2) η σύμβαση μίσθωσης συνήφθη για αόριστο χρόνο·

3) η σύμβαση μίσθωσης δεν έχει καταχωρηθεί (εάν τέτοια εγγραφή απαιτείται από το νόμο).

4) η σύμβαση μίσθωσης καταγγέλθηκε νωρίς πριν από τη λήξη της·

5) ο ενοικιαστής δεν ειδοποίησε τον ιδιοκτήτη για την πρόθεσή του να συνεχίσει τη σχέση μίσθωσης στο μέλλον ή ειδοποίησε τον ιδιοκτήτη εσφαλμένα·

6) ο εκμισθωτής δεν σκοπεύει να συνεχίσει να νοικιάζει το ακίνητο·

7) ο ενοικιαστής δεν θέλει να συνάψει νέα σύμβαση με τους όρους που προτείνει ο ιδιοκτήτης.

8) Το δικαίωμα προτίμησης του μισθωτή να συνάψει σύμβαση μίσθωσης αποκλείεται από το νόμο ή τη σύμβαση μίσθωσης.

Ο ενοικιαστής εκπλήρωσε εσφαλμένα τις υποχρεώσεις του βάσει της σύμβασης

Το δικαίωμα προτίμησης για τη σύναψη σύμβασης μίσθωσης για νέο όρο μπορεί να ασκηθεί μόνο από μισθωτή που έχει εκπληρώσει σωστά τις υποχρεώσεις που του ανατίθενται από τη συμφωνία. Εάν ο ενοικιαστής παραβίασε τις υποχρεώσεις του βάσει της σύμβασης κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, δεν θα μπορεί να ασκήσει το δικαίωμα προτίμησης για τη σύναψη σύμβασης μίσθωσης για νέο όρο. Για παράδειγμα, εάν ένας ενοικιαστής καθυστερήσει να πληρώσει το ενοίκιο, ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να αρνηθεί να υπογράψει σύμβαση μίσθωσης για νέο όρο. Αυτό οφείλεται στην ανάγκη να ληφθούν υπόψη τα συμφέροντα του ιδιοκτήτη, ο οποίος μπορεί να μην θέλει να συνεχίσει συμβατικές σχέσειςμε έναν αντισυμβαλλόμενο που δεν εκπληρώνει σωστά τις υποχρεώσεις του βάσει της σύμβασης.

Μελέτη περίπτωσης : το ακυρωτικό δικαστήριο αναγνώρισε ότι ο μισθωτής, ο οποίος εκτέλεσε ακατάλληλα τα καθήκοντά του, δεν είχε δικαίωμα προτίμησης να συνάψει σύμβαση μίσθωσης για νέα περίοδο

Το ακυρωτικό δικαστήριο σημείωσε ότι ο ενάγων (ενοικιαστής) εκπλήρωσε εσφαλμένα την υποχρέωσή του να πληρώσει ενοίκιο. Σύμφωνα με τα υλικά της υπόθεσης, οι πληρωμές ενοικίων έγιναν άκαιρα, κατά παράβαση των όρων που ορίζονται στη σύμβαση. Επιπλέον, κατά τη στιγμή της καταγγελίας της σύμβασης, ο ενάγων είχε ληξιπρόθεσμο ενοίκιο στον εναγόμενο (ιδιοκτήτη).

Αυτοί οι λόγοι υποδεικνύουν ότι ο ενάγων (ενοικιαστής) δεν έχει δικαίωμα προτίμησης να συνάψει σύμβαση μίσθωσης για νέο όρο (ψήφισμα της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας της Περιφέρειας Ουραλίων με ημερομηνία 7 Ιουνίου 2011 στην υπόθεση αριθ. A47-6211/2010) .

Στην περίπτωση αυτή, δεν έχει σημασία για τον εκμισθωτή αν ο μισθωτής διέπραξε σημαντική ή ασήμαντη παραβίαση των όρων της συναφθείσας σύμβασης. Το μόνο που έχει σημασία είναι το γεγονός μιας τέτοιας παραβίασης.

Μελέτη περίπτωσης : το ακυρωτικό δικαστήριο ανέφερε ότι ακόμη και σε περίπτωση μικρής παραβίασης από τον μισθωτή των όρων της σύμβασης, χάνει το δικαίωμα προτίμησης να συνάψει σύμβαση μίσθωσης για νέο όρο

Συνήφθη συμφωνία μίσθωσης μεταξύ της OJSC (εκμισθωτής) και του μεμονωμένου επιχειρηματία (ενοικιαστή) μη οικιστικοί χώροι.

Πριν τη λήξη του συμβολαίου, ο ενοικιαστής προσέγγισε τον ιδιοκτήτη ζητώντας παράταση της σύμβασης. Ο ιδιοκτήτης απάντησε γνωστοποιώντας στον ενοικιαστή τη λύση της μίσθωσης, καθώς και την ανάγκη επιστροφής των κατεχόμενων χώρων και υπογραφής πράξης μεταβίβασης.

Μετά τη λύση της σύμβασης, ο εκμισθωτής συνήψε σύμβαση μίσθωσης με άλλο πρόσωπο σε σχέση με τον ίδιο μη οικιστικό χώρο.

Ο ενοικιαστής επικοινώνησε με τον ιδιοκτήτη γραπτή αίτησημεταβιβάζει σε αυτόν τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του μισθωτή βάσει συμφωνίας που έχει συναφθεί με τρίτο. Αφού δεν έλαβε απάντηση στο αίτημά του, ο ενοικιαστής επικοινώνησε διαιτητικό δικαστήριομε αξίωση κατά του εναγόμενου για την υποχρέωση να του μεταβιβάσει τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις που απορρέουν από τη σύμβαση μίσθωσης χώρων μη κατοικιών και για την ανάκτηση ζημιών που προκλήθηκαν από παραβίαση του δικαιώματος προνομιακό συμπέρασμασυμφωνία.

Προς στήριξη του ισχυρισμού, ο ενάγων ανέφερε ότι έχει δικαίωμα προτίμησης να συνάψει σύμβαση μίσθωσης για νέο όρο.

Το πρωτοβάθμιο δικαστήριο απέρριψε την αξίωση.

Δικαστήριο δευτεροβάθμιο δικαστήριοάφησε την απόφαση αμετάβλητη.

Ο ενάγων προσέφυγε στο ακυρωτικό δικαστήριο με μήνυση, με την οποία ζήτησε να ακυρωθούν οι εκδοθείσες δικαστικές πράξεις και να ληφθεί απόφαση για την ικανοποίηση των αξιώσεων. Το ακυρωτικό δικαστήριο δήλωσε τα εξής.

Δικαίωμα προτίμησης για τη σύναψη σύμβασης μίσθωσης για νέο χρόνο έχει ο ενοικιαστής που έχει ασκήσει σωστά τα καθήκοντά του κατά τη διάρκεια της μίσθωσης. Αυτή είναι ακριβώς η αρχή που ορίζεται στην παράγραφο 1 του άρθρου 621 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Επομένως, αυτός ο κανόνας δικαίου είναι ένας τρόπος προστασίας των δικαιωμάτων και των συμφερόντων μόνο ενός καλόπιστου ενοικιαστή.

Η καλή πίστη του μισθωτή προϋποθέτει την ορθή εκπλήρωση όλων των υποχρεώσεων που αναλαμβάνει βάσει της συναφθείσας σύμβασης. Το γεγονός της μη εκπλήρωσής τους είναι επαρκής λόγος για την άρνηση του μισθωτή να συνάψει συμφωνία για νέο όρο. Σε αυτή την περίπτωση, η παρουσία ή η απουσία ενδείξεων της σημασίας των παραβιάσεων που διαπράχθηκαν δεν θα πρέπει να λαμβάνεται υπόψη.

Όπως διαπιστώθηκε από τα δικαστήρια, ο ενοικιαστής υπεκμίσθωσε το ενοικιαζόμενο χώρο χωρίς τη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη. Υπό αυτές τις συνθήκες, ο εναγόμενος αρνήθηκε δικαίως να συνάψει σύμβαση μίσθωσης για νέο όρο για τον ενάγοντα λόγω παραβίασης των όρων της συμφωνίας.

Με βάση τα παραπάνω, το ακυρωτικό δικαστήριο άφησε αμετάβλητες τις αναιρεσιβαλλόμενες δικαστικές πράξεις και αναίρεση- χωρίς ικανοποίηση (ψήφισμα της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας της Βορειοδυτικής Περιφέρειας με ημερομηνία 14 Νοεμβρίου 2007 στην υπόθεση Αρ. Α56-8467/2006).

Η σύμβαση μίσθωσης συνήφθη για αόριστο χρόνο

Ο ιδιοκτήτης μπορεί να αρνηθεί τον ενοικιαστή να συνάψει σύμβαση μίσθωσης για νέα διάρκεια, εάν η ίδια η σύμβαση μίσθωσης συνήφθη για αόριστο χρόνο. Γεγονός είναι ότι μόνο ο μισθωτής βάσει συμφωνίας που συνήφθη για ορισμένο χρονικό διάστημα έχει δικαίωμα προτίμησης. Αυτό εξηγείται από το γεγονός ότι ο ενοικιαστής υποχρεούται να ειδοποιήσει εκ των προτέρων (πριν από τη λήξη της περιόδου μίσθωσης) στον εκμισθωτή την επιθυμία να παρατείνει τη σύμβαση. Εάν δεν καθοριστεί ο χρόνος ισχύος της σύμβασης, δεν μπορεί να ασκηθεί το δικαίωμα προνομιακής σύναψης της σύμβασης για νέο όρο.

Συχνά, τα μέρη που αποφασίζουν να ανανεώσουν τη μίσθωση δεν συνάπτουν συμφωνία για νέο όρο, αλλά απλώς συνεχίζουν πραγματική σχέσηνοικιάζεται. Η κατάσταση αυτή ρυθμίζεται από το νόμο ως εξής: εάν ο μισθωτής συνεχίσει να χρησιμοποιεί το ακίνητο μετά τη λήξη της σύμβασης και ο εκμισθωτής δεν αντιταχθεί σε αυτό, η σύμβαση μίσθωσης θεωρείται ανανεωμένη με τους ίδιους όρους για αόριστο χρόνο (άρθρο 2 του Άρθρο 621 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας). Αυτή η κατάσταση είναι ευεργετική για τον ιδιοκτήτη. Άλλωστε, εάν η σύμβαση μίσθωσης ανανεωθεί για αόριστο χρόνο, τότε στην περίπτωση αυτή ο ενοικιαστής στερείται του δικαιώματος προτίμησης να συνάψει σύμβαση μίσθωσης για νέο χρόνο. Και εάν ο ιδιοκτήτης αρνηθεί μια τέτοια συμφωνία με τρίμηνη προειδοποίηση προς τον ενοικιαστή (παράγραφος 2, παράγραφος 2, άρθρο 610 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας), τότε ο ενοικιαστής δεν θα μπορεί να υπολογίζει στη σύναψη σύμβασης μίσθωσης μαζί του για νέα θητεία.

Μελέτη περίπτωσης : το δικαστήριο απέρριψε την αξίωση του ενοικιαστή να τον υποχρεώσει να συνάψει νέα σύμβαση μίσθωσης, καθώς η σύναψη (ανανέωση) σύμβασης μίσθωσης για αόριστο χρόνο στερεί από τον ενοικιαστή το δικαίωμα προτίμησης να συνάψει σύμβαση μίσθωσης για νέα διάρκεια

Μεταξύ των μερών συνήφθη σύμβαση μίσθωσης, η οποία μετά τη λήξη της ανανεώθηκε για αόριστο χρόνο.

Ο ιδιοκτήτης έστειλε στον ενοικιαστή επιστολή μονομερούς άρνησης εκπλήρωσης της σύμβασης, η οποία ανανεώθηκε για αόριστο χρόνο.

Ο ενοικιαστής θεώρησε ότι είχε προνομιακό δικαίωμα έναντι άλλων προσώπων να συνάψει σύμβαση μίσθωσης για νέο όρο και άσκησε αγωγή για να υποχρεώσει τον εκμισθωτή να συνάψει νέα σύμβαση μίσθωσης μαζί του.

Το ακυρωτικό δικαστήριο ανέφερε ότι, κατά την έννοια του άρθρου 621 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, το δικαίωμα σύναψης σύμβασης μίσθωσης για νέα διάρκεια έχει μόνο ένας καλόπιστος μισθωτής βάσει σύμβασης μίσθωσης που έχει λήξει με τη λήξη της ο όρος του. Η σύναψη (ανανέωση) σύμβασης μίσθωσης για αόριστο χρόνο στερεί από τον ενοικιαστή το δικαίωμα προτίμησης να συνάψει σύμβαση μίσθωσης για νέο χρόνο.

Λαμβάνοντας υπόψη τα παραπάνω, τα δικαστήρια αρνήθηκαν να ικανοποιήσουν τις αξιώσεις (ψήφισμα της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας της Περιφέρειας Βόλγα-Βιάτκα της 11ης Ιανουαρίου 2010 στην υπόθεση αριθ. A79-156/2009).

Η σύμβαση μίσθωσης δεν καταχωρήθηκε

Εάν έπρεπε να είχε εγγραφεί σύμβαση μίσθωσης ακινήτου, αλλά τα μέρη δεν το έκαναν, τότε ο μισθωτής δεν θα μπορεί να ασκήσει το δικαίωμα προτίμησης για τη σύναψη νέας σύμβασης μίσθωσης (παράγραφος 5, παράγραφος 14 του Ψηφίσματος της Ολομέλειας του το Ανώτατο Διαιτητικό Δικαστήριο της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 17ης Νοεμβρίου 2011 αριθ. 73 «Σε ορισμένα θέματα πρακτικής εφαρμογής των κανόνων του Αστικού Κώδικα Ρωσική Ομοσπονδίασχετικά με τη σύμβαση μίσθωσης» (όπως τροποποιήθηκε με την απόφαση της Ολομέλειας του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 25ης Ιανουαρίου 2013 αριθ. 13)).

Η σύμβαση μίσθωσης λύθηκε νωρίς πριν από την ημερομηνία λήξης της

Ο ιδιοκτήτης μπορεί να αρνηθεί στον ενοικιαστή να συνάψει σύμβαση μίσθωσης για νέο όρο, εάν η ίδια η σύμβαση μίσθωσης καταγγελθεί πρόωρα. Το γεγονός είναι ότι μόνο ο ενοικιαστής βάσει της συμφωνίας του οποίου η διάρκεια έχει λήξει έχει το δικαίωμα προτίμησης να συνάψει μίσθωση για νέα περίοδο. Εάν η σύμβαση μίσθωσης λύθηκε πρόωρα, τότε ο μισθωτής δεν έχει δικαίωμα προτίμησης να συνάψει συμφωνία για νέο όρο.

Μελέτη περίπτωσης : το ακυρωτικό δικαστήριο ανέφερε ότι εάν ο ενοικιαστής υπέγραψε πρόσθετη συμφωνία με τον εκμισθωτή για την καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης και επιστρέψει το μισθωμένο ακίνητο στον εκμισθωτή, τότε ο ενοικιαστής δεν μπορεί πλέον να ασκήσει το δικαίωμα προτίμησης να συνάψει σύμβαση μίσθωσης για νέα όρος

Τα μέρη συνήψαν συμφωνία μίσθωσης για μη οικιστικές εγκαταστάσεις για περίοδο μικρότερη του ενός έτους.

Ένα μήνα πριν από τη λήξη της σύμβασης, ο ενοικιαστής επικοινώνησε με τον ιδιοκτήτη με αίτηση για παράταση της μίσθωσης για νέο όρο.

Ο ιδιοκτήτης στην επιστολή του αρνήθηκε να επεκτείνει τη σύμβαση μίσθωσης στον επιχειρηματία σε σχέση με την ανακατασκευή των χώρων και ζήτησε να εκκενώσει τις ενοικιαζόμενες εγκαταστάσεις στο τέλος της περιόδου μίσθωσης.

Ο ιδιοκτήτης άφησε αναπάντητη την επανειλημμένη επιστολή του ενοικιαστή για παράταση της σύμβασης για νέο όρο.

Στο τέλος της περιόδου μίσθωσης, τα μέρη υπέγραψαν πρόσθετη συμφωνία για καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης και πράξη αποδοχής και μεταβίβασης της ακίνητης περιουσίας.

Ενάμιση μήνα μετά τη λύση του συμβολαίου, ο ιδιοκτήτης σύναψε μισθωτήριο συμβόλαιο με τρίτο.

Πιστεύοντας ότι ο ιδιοκτήτης παραβίασε το δικαίωμα προτίμησης του να συνάψει σύμβαση μίσθωσης για νέο όρο και του προκάλεσε ζημίες, ο ενοικιαστής υπέβαλε αξίωση στο διαιτητικό δικαστήριο.

Ο ενάγων (ενοικιαστής) άσκησε αγωγή στο διαιτητικό δικαστήριο κατά του εναγόμενου (εκμισθωτής) για ανάκτηση ζημιών που προκλήθηκαν από τη λύση της σύμβασης μίσθωσης.

Το πρωτοβάθμιο διαιτητικό δικαστήριο απέρριψε την αξίωση.

Το διαιτητικό εφετείο άφησε την απόφαση αμετάβλητη.

Αρνούμενοι να ικανοποιήσουν τις αξιώσεις, τα δικαστήρια προχώρησαν στο γεγονός ότι, υπογράφοντας συμφωνία καταγγελίας της σύμβασης μίσθωσης, ο ενάγων συμφώνησε οικειοθελώς να λύσει τη μισθωτική σχέση. Ο ενάγων δεν προσκόμισε στοιχεία για κατάχρηση δικαιωμάτων εκ μέρους του εναγόμενου στα υλικά της υπόθεσης.

Ο ενάγων προσέφυγε στο ακυρωτικό δικαστήριο με μήνυση, με την οποία ζήτησε να ακυρωθούν οι εκδοθείσες δικαστικές πράξεις και να ληφθεί απόφαση για την ικανοποίηση των αξιώσεων.

Το ακυρωτικό δικαστήριο επικύρωσε τα πορίσματα των κατώτερων δικαστηρίων. Το ακυρωτικό δικαστήριο σημείωσε ότι δεν υπήρχαν λόγοι για τον ενοικιαστή να ασκήσει το δικαίωμα προτίμησης για τη σύναψη σύμβασης μίσθωσης, καθώς τα μέρη κατήγγειλαν οικειοθελώς τη συμφωνία πρόσθετη συμφωνία, και τη στιγμή που ο ενοικιαστής προσέφυγε στα δικαστήρια, επέστρεψε τον ενοικιαζόμενο χώρο στον ιδιοκτήτη.

Με βάση τα παραπάνω, το ακυρωτικό δικαστήριο άφησε αμετάβλητες τις αναιρεσιβαλλόμενες δικαστικές πράξεις και η αναιρετική έφεση δεν ικανοποιήθηκε (απόφαση της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας της Περιφέρειας Ουραλίων της 7ης Ιουνίου 2011 στην υπόθεση Αρ. Α47-6211/2010).

Το δικαίωμα προτίμησης του μισθωτή να συνάψει σύμβαση μίσθωσης για νέο όρο δεν ισχύει για περιπτώσεις που η σύμβαση λύεται λόγω μονομερής άρνησηο εκμισθωτής από την εκτέλεσή του (ρήτρα 3 του άρθρου 450, ρήτρα 2 του άρθρου 610 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας). Σε αυτές τις περιπτώσεις, ο μισθωτής δεν έχει το δικαίωμα, σύμφωνα με την παράγραφο 1 του άρθρου 621 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, να απαιτήσει την αναγνώριση της άρνησης της σύμβασης ως παράνομης ή να ασκήσει αξιώσεις για να υποχρεώσει τον εκμισθωτή να συνάψει μια συμφωνία. Επομένως, στο στάδιο της συμφωνίας και της σύναψης μιας συμφωνίας, είναι επωφελές για τον εκμισθωτή να συμπεριλάβει στη συμφωνία έναν όρο σχετικά με την ικανότητα του εκμισθωτή να αρνηθεί τη συμφωνία ανά πάσα στιγμή. μονομερώς. Συνιστάται να αναφέρετε ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να ασκήσει αυτό το δικαίωμα ανά πάσα στιγμή και ανεξάρτητα από τυχόν πρόσθετους όρους (δηλαδή, όχι μόνο σε περίπτωση παραβάσεων από τον ενοικιαστή - για περισσότερες λεπτομέρειες, βλ. Πρόωρη διακοπήεξωδικαστικά συμβόλαια μίσθωσης). Αυτό θα αποφύγει πιθανές δυσκολίες που σχετίζονται με την απροθυμία του ιδιοκτήτη να ανανεώσει τη σύμβαση μίσθωσης με τον προηγούμενο μισθωτή.

Συμβουλή:μι Εάν ο ιδιοκτήτης σκοπεύει να καταγγείλει τη συμβατική σχέση με έναν ενοικιαστή και να συνάψει σύμβαση μίσθωσης με άλλο μισθωτή και υπάρχει κίνδυνος ο πρώην αντισυμβαλλόμενος να ισχυριστεί παραβίαση του δικαιώματος προτίμησης του να συνάψει σύμβαση μίσθωσης για νέο όρο, τότε είναι λογικό να κάνουμε το εξής.

Αντί να περιμένει τη λήξη της μίσθωσης, ο ιδιοκτήτης μπορεί να προσφέρει στον ενοικιαστή να καταγγείλει τη μίσθωση νωρίτερα επισημοποιώντας το σε μια συμφωνία καταγγελίας. Ή ο εκμισθωτής μπορεί απλώς να αρνηθεί τη συμφωνία εξωδικαστικά (αν αυτό προβλέπεται ρητά στη συμφωνία).

Εάν η σύμβαση μίσθωσης λυθεί πρόωρα, ο μισθωτής δεν θα μπορεί να ασκήσει το δικαίωμα προτίμησης για τη σύναψη σύμβασης μίσθωσης για νέο όρο.

Ο ενοικιαστής δεν ειδοποίησε τον ιδιοκτήτη για την πρόθεσή του να συνεχίσει τη σχέση μίσθωσης στο μέλλον ή ειδοποίησε τον ιδιοκτήτη εσφαλμένα

Εάν ο ενοικιαστής επιθυμεί να ασκήσει το δικαίωμα προτίμησης για τη σύναψη μίσθωσης για νέα περίοδο, πρέπει να ενημερώσει σχετικά τον ιδιοκτήτη. Εάν ο ενοικιαστής δεν το κάνει εγκαίρως, ο ιδιοκτήτης μπορεί να αρνηθεί να υπογράψει στον ενοικιαστή σύμβαση μίσθωσης για νέο όρο.

Εάν η περίοδος και η διαδικασία κοινοποίησης καθορίζονται στη συμφωνία, τότε ο μισθωτής υποχρεούται να ενημερώσει τον εκμισθωτή με τον τρόπο που προβλέπεται από τη συμφωνία των μερών (παράγραφος 1, παράγραφος 1, άρθρο 621 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας ). Θα πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι ο εκμισθωτής πρέπει να έχει λάβει αντίστοιχη ειδοποίηση από τον μισθωτή μέχρι το χρόνο που ορίζεται στη σύμβαση. Εάν ο ιδιοκτήτης δεν λάβει ειδοποίηση από τον ενοικιαστή εντός της περιόδου που καθορίζεται στη συμφωνία, τότε θα θεωρείται ότι ο ενοικιαστής έχει χάσει την προθεσμία για να ειδοποιήσει τον ιδιοκτήτη για την πρόθεσή του να συνεχίσει τη σχέση μίσθωσης στο μέλλον.

Για παράδειγμα, εάν η συμφωνία αναφέρει ότι ο μισθωτής υποχρεούται να γνωστοποιήσει στον εκμισθωτή την πρόθεσή του να ασκήσει το δικαίωμα προτίμησης να συνάψει σύμβαση μίσθωσης για νέα περίοδο το αργότερο ένα μήνα πριν από τη λήξη της μίσθωσης, τότε σε Στην περίπτωση αυτή, το αργότερο ένα μήνα πριν από τη λήξη της σύμβασης, η αντίστοιχη ειδοποίηση από τον ενοικιαστή πρέπει να ληφθεί ήδη από τον ιδιοκτήτη. Φυσικά, εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά στο ίδιο το συμβόλαιο.

Αυτό το συμπέρασμα μπορεί να εξαχθεί από την παράγραφο 1 του άρθρου 165.1 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας.

Εάν ο ενοικιαστής στείλει στον ιδιοκτήτη ειδοποίηση για την επιθυμία του να ανανεώσει τη σύμβαση μίσθωσης πριν από τη λήξη της περιόδου που καθορίζεται στη σύμβαση, αλλά ο ιδιοκτήτης λάβει τέτοια ειδοποίηση μετά τη λήξη αυτής της περιόδου, τότε στην περίπτωση αυτή η προθεσμία για την ειδοποίηση του ιδιοκτήτη από τον ενοικιαστή θα θεωρείται επίσης χαμένη (υπό την προϋπόθεση ότι η προθεσμία παράδοσης της ταχυδρομικής αλληλογραφίας είναι σύμφωνη με τη συνήθη επιχειρηματική πρακτική και δεν έχει σημειωθεί σημαντική υπέρβαση λόγω υπαιτιότητας των ταχυδρομικών υπαλλήλων).

Προηγουμένως, αυτή η κατάσταση δεν ρυθμιζόταν από το νόμο και τα διαιτητικά δικαστήρια σε τέτοιες περιπτώσεις ενεργούσαν ως εξής.

Ορισμένα δικαστήρια τάχθηκαν στο πλευρό του εκμισθωτή, πιστεύοντας ότι σε αυτή την περίπτωση ο ενοικιαστής στερείται το δικαίωμα προτίμησης να συνάψει συμφωνία για νέο όρο. Αυτό οφειλόταν στο γεγονός ότι ο ιδιοκτήτης δεν έλαβε ειδοποίηση από τον ενοικιαστή εντός της προθεσμίας που καθορίζεται στη σύμβαση και επομένως μπορούσε να καθορίσει τη μελλοντική τύχη του μισθωμένου ακινήτου κατά τη διακριτική του ευχέρεια.

Μελέτη περίπτωσης : το ακυρωτικό δικαστήριο ανέφερε ότι ο ενοικιαστής δεν θα μπορεί να ασκήσει το δικαίωμα προτίμησης για ανανέωση της σύμβασης μίσθωσης για νέα περίοδο, εάν η αντίστοιχη ειδοποίηση ληφθεί από τον εκμισθωτή μετά την απώλεια της προθεσμίας που ορίζεται στη συμφωνία

Τα μέρη συνήψαν συμφωνία μίσθωσης για μη οικιστικές εγκαταστάσεις με για μια ορισμένη περίοδοδράσεις.

Σύμφωνα με τους όρους της συμφωνίας, η γνωστοποίηση της πρόθεσης για παράταση ή ανανέωση της σύμβασης μίσθωσης πρέπει να γίνει από τον μισθωτή το αργότερο ένα μήνα πριν από τη λήξη της σύμβασης.

Ακριβώς ένα μήνα πριν από τη λήξη του συμβολαίου, ο ενοικιαστής έστειλε ειδοποίηση στον ιδιοκτήτη με αίτημα την παράταση της σύμβασης για νέο όρο.

Ο ιδιοκτήτης έλαβε αυτή την ειδοποίηση έξι ημέρες αργότερα, δηλαδή μετά τη λήξη της προθεσμίας που ορίζει η σύμβαση.

Ο ιδιοκτήτης απάντησε γνωστοποιώντας στον ενοικιαστή την άρνηση παράτασης της διάρκειας μίσθωσης, επικαλούμενος παραβίαση της διαδικασίας άσκησης του δικαιώματος προτίμησης για ανανέωση της σύμβασης από τον αντισυμβαλλόμενό του.

Λόγω της λήξης της περιόδου μίσθωσης, ο εκμισθωτής έστειλε στον μισθωτή τέσσερα αντίγραφα του πιστοποιητικού μεταβίβασης και αποδοχής με αίτημα να τα υπογράψει, να τα σφραγίσει, να κρατήσει το ένα αντίγραφο και να στείλει τα άλλα τρία στον εκμισθωτή.

Ο ενοικιαστής αρνήθηκε να υπογράψει τις ληφθείσες πράξεις, οι οποίες χρησίμευσαν ως βάση για να υποβάλει ο ιδιοκτήτης αίτηση στο διαιτητικό δικαστήριο με αξίωση έξωσης του εναγόμενου (ενοικιαστή) από τις μη κατοικημένες εγκαταστάσεις που ανήκουν στον ενάγοντα σε σχέση με τη λήξη της σύμβαση μίσθωσης για τις επίδικες εγκαταστάσεις.

Το πρωτοβάθμιο διαιτητικό δικαστήριο ικανοποίησε τις αξιώσεις.

Η υπόθεση δεν εξετάστηκε από το δευτεροβάθμιο δικαστήριο.

Ο κατηγορούμενος προσέφυγε στο διαιτητικό ακυρωτικό δικαστήριο με μήνυση με την οποία ζητούσε να ακυρωθεί η απόφαση του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου για αποστολή της υπόθεσης για νέα εκδίκαση στο ίδιο δικαστήριο. Το ακυρωτικό δικαστήριο δήλωσε τα εξής.

Εκτός εάν ορίζεται διαφορετικά από το νόμο ή τη σύμβαση μίσθωσης, ένας ενοικιαστής που έχει εκπληρώσει σωστά τα καθήκοντά του, κατά τη λήξη της σύμβασης, έχει προνομιακό δικαίωμα έναντι άλλων προσώπων να συνάψει σύμβαση μίσθωσης για νέο όρο. Ο ενοικιαστής υποχρεούται να ειδοποιήσει εγγράφως τον εκμισθωτή για την επιθυμία του να συνάψει μια τέτοια συμφωνία εντός της προθεσμίας που ορίζεται στη σύμβαση μίσθωσης και, εάν η προθεσμία αυτή δεν ορίζεται στη σύμβαση, εντός εύλογου χρόνου πριν από τη λήξη της σύμβασης. Τέτοιοι κανόνες καθορίζονται στην παράγραφο 1 του άρθρου 621 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας.

Στη συμφωνία, τα μέρη συμφώνησαν σε προθεσμία ενός μηνός ώστε ο ενοικιαστής να ενημερώσει τον ιδιοκτήτη για την πρόθεσή του να παρατείνει ή να ανανεώσει τη μίσθωση.

Μια επιστολή στην οποία ο ενοικιαστής εξέφραζε την επιθυμία να παρατείνει τη μίσθωση για ένα ακόμη έτος ελήφθη από τον ιδιοκτήτη λιγότερο από ένα μήνα πριν από τη λήξη της σύμβασης. Αυτό σημαίνει ότι χάθηκε η προθεσμία για την άσκηση του δικαιώματος προτίμησης για τη σύναψη σύμβασης μίσθωσης για νέο όρο και η ίδια η σύμβαση μίσθωσης έπαυσε να ισχύει με τη λήξη της διάρκειας της.

Με βάση τα παραπάνω, το ακυρωτικό δικαστήριο άφησε αμετάβλητες τις αναιρεσιβαλλόμενες δικαστικές πράξεις και η αναιρετική έφεση δεν ικανοποιήθηκε (ψήφισμα της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας της Βορειοδυτικής Περιφέρειας της 27ης Φεβρουαρίου 2007 στην υπόθεση Αρ. Α42-5343/2006) .

Άλλα δικαστήρια σε παρόμοιες περιπτώσεις τάχθηκαν στο πλευρό του ενοικιαστή, μη διαπιστώνοντας παραβιάσεις εκ μέρους του ενοικιαστή, εάν ο τελευταίος έστελνε ειδοποίηση στον ιδιοκτήτη, αν και έχασε την περίοδο που καθορίζεται στη συμφωνία, αλλά πριν από τη λήξη της περιόδου ισχύος της.

Μελέτη περίπτωσης : το ακυρωτικό δικαστήριο ανέφερε ότι η ειδοποίηση του ενοικιαστή για την επιθυμία να συνάψει σύμβαση μίσθωσης για νέο όρο, η οποία εστάλη μετά την απώλεια της περιόδου που καθορίζεται στη συμφωνία, αλλά πριν από τη λήξη της περιόδου ισχύος της, δεν μπορεί να είναι ο λόγος για την άρνηση του ενοικιαστή να συνάψει μια τέτοια συμφωνία για νέα περίοδο

Μεταξύ των μερών συνήφθη συμφωνία μίσθωσης οικοπέδου προς χρήση για ανέγερση καφενείου.

Σύμφωνα με τους όρους της συμφωνίας, ο μισθωτής (Ε.Π.Ε.) είχε το δικαίωμα κατά τη λήξη της περιόδου ισχύος του να προτεραιότηταενώπιον άλλων προσώπων, συνάψει σύμβαση μίσθωσης για νέο όρο με τους όρους που έχουν συμφωνήσει τα μέρη μετά από γραπτή αίτηση που αποστέλλεται στον εκμισθωτή τρεις μήνες πριν από τη λήξη της σύμβασης. Η συμφωνία συνήφθη για περίοδο έως τις 9 Μαρτίου 2011.

Με επιστολές της 28ης Ιανουαρίου και της 1ης Φεβρουαρίου 2011, ο ενοικιαστής ειδοποίησε τον ιδιοκτήτη (διοίκηση δήμος) σχετικά με την πρόθεση άσκησης του δικαιώματος προτίμησης για τη σύναψη σύμβασης μίσθωσης για νέο όρο. Στην επιστολή, ο ενοικιαστής ανέφερε ότι βρισκόταν σε εξέλιξη η κατασκευή ενός ακινήτου στο εκμισθωμένο οικόπεδο: είχαν εγκατασταθεί επικοινωνίες και είχε σκαφτεί λάκκος θεμελίωσης. Στο τέλος της περιόδου μίσθωσης, η κατασκευή της εγκατάστασης δεν θα ολοκληρωθεί.

Ο ιδιοκτήτης απάντησε ενημερώνοντας τον ενοικιαστή για την άρνησή του να ανανεώσει τη μίσθωση λόγω της χαμένης προθεσμίας για την αποστολή στον ιδιοκτήτη ειδοποίησης για την επιθυμία να συνάψει μια τέτοια συμφωνία και την έλλειψη αποδείξεων για την προβλεπόμενη χρήση του οικοπέδου. Ο μισθωτής, με τη σειρά του, προσέφυγε στο διαιτητικό δικαστήριο με δήλωσή του να κηρύξει παράνομη την άρνηση του εκμισθωτή (της διοίκησης του δήμου) να παρατείνει τη σύμβαση μίσθωσης του οικοπέδου.

Το πρωτοδικείο έκανε δεκτή την αίτηση.

Το δευτεροβάθμιο δικαστήριο ακύρωσε την απόφαση του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου και απέρριψε την αίτηση.

Το ακυρωτικό δικαστήριο δήλωσε τα εξής.

Ένας ενοικιαστής που έχει εκπληρώσει σωστά τα καθήκοντά του, κατά τη λήξη της σύμβασης, έχει, εφόσον είναι ίσα, προνομιακό δικαίωμα έναντι άλλων προσώπων να συνάψει μίσθωση για νέα διάρκεια. Ο ενοικιαστής υποχρεούται να ειδοποιήσει εγγράφως τον εκμισθωτή για την επιθυμία του να συνάψει μια τέτοια συμφωνία εντός της προθεσμίας που ορίζεται στη σύμβαση μίσθωσης και, εάν η προθεσμία αυτή δεν ορίζεται στη σύμβαση, εντός εύλογου χρόνου πριν από τη λήξη της σύμβασης. Τέτοιοι κανόνες καθορίζονται στην παράγραφο 1 του άρθρου 621 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας.

Αυτή η διάταξη δεν θεσπίζει την υποχρέωση του ιδιοκτήτη να συνάψει σύμβαση μίσθωσης με τον ενοικιαστή για νέα περίοδο, αλλά παρέχει στον ενοικιαστή προνομιακό δικαίωμα έναντι άλλων προσώπων να συνάψει μια τέτοια συμφωνία.

Το δικαίωμα αυτό τίθεται υπό όρους σωστή εκτέλεσηυποχρεώσεις από τον ενοικιαστή και την επιθυμία του να συνάψει συμφωνία για νέο όρο, για τον οποίο ειδοποιείται ο εκμισθωτής.

Η σύμβαση μίσθωσης προβλέπει ότι γραπτή ειδοποίηση για την πρόθεση άσκησης του δικαιώματος προτίμησης για σύναψη συμφωνίας αποστέλλεται στον εκμισθωτή τρεις μήνες πριν από τη λήξη της σύμβασης. Ταυτόχρονα, ούτε η σύμβαση μίσθωσης ούτε ο νόμος περιέχουν τις συνέπειες της παραβίασης της προθεσμίας προειδοποίησης του εκμισθωτή.

Επομένως, η αποστολή ειδοποίησης από τον ενοικιαστή κατά παράβαση της περιόδου που προβλέπεται στη σύμβαση μίσθωσης, αλλά πριν από τη λήξη της διάρκειας της παρούσας σύμβασης, δεν μπορεί από μόνη της να αποτελεί άνευ όρων βάση για την άρνηση παράτασης της διάρκειας της σύμβασης μίσθωσης.

Παραπομπή του δευτεροβάθμιου δικαστηρίου στο κακή χρήσηΟικόπεδο από τον μισθωτή είναι επίσης αβάσιμο. Το γεγονός είναι ότι η χρήση ενός οικοπέδου που δεν είναι σύμφωνη με τον επιδιωκόμενο σκοπό συνεπάγεται καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης γης και όχι άρνηση άσκησης του δικαιώματος προτίμησης για τη σύναψη συμφωνίας για νέο όρο.

Με βάση τα παραπάνω, το ακυρωτικό δικαστήριο ακύρωσε την απόφαση του δευτεροβάθμιου δικαστηρίου και επικύρωσε την απόφαση του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου (απόφαση της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας της Περιφέρειας Ανατολικής Σιβηρίας της 7ης Ιουνίου 2012 στην υπόθεση αριθ. A19-14120/2011 ).

Επί του παρόντος, λαμβάνοντας υπόψη το άρθρο 165.1 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, η πρώτη άποψη φαίνεται σωστή. Επομένως, λαμβάνοντας υπόψη τις διατάξεις αυτού του κανόνα, εάν ο ενοικιαστής στείλει ειδοποίηση στον ιδιοκτήτη για την επιθυμία του να ανανεώσει τη σύμβαση μίσθωσης πριν από τη λήξη της περιόδου που καθορίζεται στη συμφωνία, αλλά ο ιδιοκτήτης λάβει μια τέτοια ειδοποίηση μετά τη λήξη αυτής περιόδου, τότε στην περίπτωση αυτή η προθεσμία για την ειδοποίηση του ιδιοκτήτη θα θεωρείται χαμένη.

Εάν η προθεσμία αποστολής ειδοποίησης δεν ορίζεται στη συμφωνία, τότε ο μισθωτής υποχρεούται να γνωστοποιήσει στον εκμισθωτή την επιθυμία να ανανεώσει τη σύμβαση εντός εύλογου χρόνου πριν από τη λήξη της περιόδου ισχύος της (παρ. 1, παράγραφος 1, άρθρο 621 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας). Ο εύλογος χαρακτήρας της περιόδου θα αξιολογηθεί από το διαιτητικό δικαστήριο σε κάθε περίπτωση με βάση τις περιστάσεις της συγκεκριμένης υπόθεσης (Ψήφισμα του Προεδρείου του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 16ης Απριλίου 2013 Αρ. 2823/11). Έτσι, σε μία από τις περιπτώσεις, το διαιτητικό δικαστήριο διαπίστωσε ότι ο ενοικιαστής δεν έχασε την προθεσμία για να στείλει στον ιδιοκτήτη ειδοποίηση σχετικά με την επιθυμία να ασκήσει το δικαίωμα προληπτικής σύναψης συμφωνίας για νέο όρο στην περίπτωση που ο εκμισθωτής έλαβε τέτοια ειδοποίηση το αργότερο επτά ημέρες πριν από τη λήξη της συμφωνίας (ψήφισμα FAS Moscow District με ημερομηνία 21 Ιουλίου 2011 στην υπόθεση αριθ. A41-29496/10).

Ο ενοικιαστής υποχρεούται να στείλει ειδοποίηση στη διεύθυνση του ιδιοκτήτη που καθορίζεται στη συμφωνία. Εάν η διεύθυνση δεν καθορίζεται στη σύμβαση, ο ενοικιαστής θα πρέπει να στείλει ειδοποίηση στο νομική διεύθυνσηοργάνωση εκμισθωτών (τόπος κατοικίας του εκμισθωτή πολίτη).

Τοποθεσία νομικό πρόσωποκαθορίζεται από τη θέση του κρατική εγγραφή(ρήτρα 2 του άρθρου 54 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας). Το Ενιαίο Κρατικό Μητρώο Νομικών Προσώπων περιέχει πληροφορίες σχετικά με τη διεύθυνση (τοποθεσία) ενός μόνιμου εκτελεστικό όργανονομικό πρόσωπο ή άλλο όργανο ή πρόσωπο που έχει το δικαίωμα να ενεργεί για λογαριασμό του νομικού προσώπου χωρίς πληρεξούσιο, μέσω του οποίου πραγματοποιείται επικοινωνία με το νομικό πρόσωπο (εδάφιο «γ», παράγραφος 1, άρθρο 5 Ομοσπονδιακός Νόμοςμε ημερομηνία 8 Αυγούστου 2001 αριθ. 129-FZ «Σχετικά με την κρατική εγγραφή νομικών προσώπων και μεμονωμένους επιχειρηματίες»).

Έτσι, μια ειδοποίηση που απευθύνεται σε μια νομική οντότητα πρέπει να αποσταλεί στην τοποθεσία της που υποδεικνύεται στο Ενιαίο Κρατικό Μητρώο Νομικών Προσώπων.

Όπως εξήγησε η Ολομέλεια του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας, ένα νομικό πρόσωπο φέρει τον κίνδυνο των συνεπειών της μη λήψης νομικά σημαντικών μηνυμάτων που λαμβάνονται στη διεύθυνσή του που αναφέρεται στο Ενιαίο Κρατικό Μητρώο Νομικών Προσώπων, καθώς και τον κίνδυνο την απουσία του εκπροσώπου της στη διεύθυνση αυτή. Μια τέτοια νομική οντότητα, σε σχέσεις με πρόσωπα που καλή τη πίστη βασίστηκαν στα δεδομένα του Ενιαίου Κρατικού Μητρώου Νομικών Προσώπων σχετικά με τη διεύθυνση της νομικής οντότητας, δεν έχει το δικαίωμα να παραπέμπει σε δεδομένα που δεν περιλαμβάνονται στο καθορισμένο μητρώο, όπως καθώς και για την αναξιοπιστία των δεδομένων που περιέχονται σε αυτά (συμπεριλαμβανομένης της ακατάλληλης κοινοποίησης κατά την εξέταση της υπόθεσης από το δικαστήριο, στο πλαίσιο της διαδικασίας στην διοικητικό αδίκημακαι τα λοιπά.). Αυτό δεν ισχύει για περιπτώσεις όπου τα σχετικά δεδομένα καταχωρούνται στο Ενιαίο Κρατικό Μητρώο Νομικών Προσώπων ως αποτέλεσμα κακή συμπεριφοράτρίτων ή άλλως ενάντια στη βούληση του νομικού προσώπου. Τέτοιες διευκρινίσεις περιέχονται στην παράγραφο 2 της παραγράφου 1 του ψηφίσματος της Ολομέλειας του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 30ης Ιουλίου 2013 Αρ. 61 «Σε ορισμένα ζητήματα στην πρακτική επίλυσης διαφορών που σχετίζονται με την ακρίβεια της διεύθυνσης νομικού προσώπου.»

Οσο αφορά άτομα(πολίτες, ατομικοί επιχειρηματίες) υπάρχει κανόνας ότι πολίτης που έχει ενημερώσει τους πιστωτές και άλλα πρόσωπα ψευδείς πληροφορίεςσχετικά με τον τόπο διαμονής του, φέρει τον κίνδυνο των συνεπειών που προκαλούνται από αυτό (Ρήτρα 1, άρθρο 20 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας).

Εάν ο εκμισθωτής δεν βρίσκεται πράγματι στη νόμιμη διεύθυνσή του, τότε πρέπει να του παρέχεται η δυνατότητα να λαμβάνει αλληλογραφία που αποστέλλεται στην εγγεγραμμένη διεύθυνσή του. Το γεγονός είναι ότι εάν ο ενοικιαστής στείλει μια ειδοποίηση στην τοποθεσία του ιδιοκτήτη και επιστραφεί ταχυδρομικά με τη σημείωση "ο παραλήπτης δεν αναφέρεται στην καθορισμένη διεύθυνση", τότε σε αυτήν την περίπτωση ο ιδιοκτήτης θα εξακολουθεί να θεωρείται ειδοποιημένος.

Για την εξάλειψη της αβεβαιότητας σε θέματα που σχετίζονται με την κοινοποίηση του ενοικιαστή στον ιδιοκτήτη σχετικά με την πρόθεσή του να συνάψει σύμβαση μίσθωσης για νέο όρο, συνιστάται στον ιδιοκτήτη να αναφέρει στη σύμβαση:

• η περίοδος κατά την οποία ο μισθωτής υποχρεούται να γνωστοποιήσει στον ιδιοκτήτη την επιθυμία να ασκήσει το δικαίωμα προτίμησης για τη σύναψη σύμβασης μίσθωσης για νέα περίοδο·

• τη διεύθυνση στην οποία ο ενοικιαστής υποχρεούται να γνωστοποιήσει στον ιδιοκτήτη την επιθυμία να ασκήσει το δικαίωμα προτίμησης για τη σύναψη σύμβασης μίσθωσης για νέα περίοδο·

• τη διαδικασία για τον προσδιορισμό της στιγμής κατά την οποία ο εκμισθωτής θεωρείται ότι έχει ειδοποιηθεί για την επιθυμία του μισθωτή να ασκήσει το δικαίωμα προτίμησης για τη σύναψη σύμβασης μίσθωσης για νέα περίοδο·

• τις συνέπειες της απώλειας της προθεσμίας από τον ενοικιαστή να γνωστοποιήσει στον ιδιοκτήτη την επιθυμία να ασκήσει το δικαίωμα προτίμησης για τη σύναψη σύμβασης μίσθωσης για νέα περίοδο.

r />

Παράδειγμα ρήτρας σε συμφωνία μίσθωσης σχετικά με τον ενοικιαστή που ειδοποιεί τον ιδιοκτήτη για την επιθυμία να συνάψει συμφωνία για νέο όρο

«Ο μισθωτής υποχρεούται να γνωστοποιήσει στον εκμισθωτή την πρόθεσή του να ασκήσει το δικαίωμα προτίμησης για τη σύναψη σύμβασης μίσθωσης για νέο χρόνο το αργότερο 1 (ένα) μήνα πριν από τη λήξη της μίσθωσης. Ο ιδιοκτήτης θεωρείται ότι έχει ειδοποιηθεί μετά τη λήψη της κατάλληλης γραπτής ειδοποίησης από τον ενοικιαστή. Εάν ο ενοικιαστής δεν ειδοποιήσει τον εκμισθωτή για την πρόθεσή του να ασκήσει το δικαίωμα προτίμησης για τη σύναψη σύμβασης μίσθωσης για νέα περίοδο το αργότερο 1 (ένα) μήνα πριν από τη λήξη της μίσθωσης, τότε στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής στερείται το δικαίωμα προτίμησης για τη σύναψη σύμβασης μίσθωσης για νέο όρο.»

Ο ιδιοκτήτης δεν σκοπεύει να συνεχίσει να νοικιάζει το ακίνητο

Εάν ο εκμισθωτής δεν επιθυμεί πλέον να μισθώσει το ακίνητο (για παράδειγμα, λόγω του γεγονότος ότι ο εκμισθωτής θέλει να χρησιμοποιήσει το μισθωμένο αντικείμενο για τις δικές του ανάγκες), τότε ο μισθωτής δεν θα μπορεί να ασκήσει το δικαίωμα προτεραιότητας για τη σύναψη συμφωνίας για νέα θητεία. Γεγονός είναι ότι το δικαίωμα του μισθωτή για προνομιακή σύναψη συμφωνίας για νέο όρο μπορεί να ασκηθεί από αυτόν μόνο εάν ο εκμισθωτής μεταβιβάσει το αμφισβητούμενο ακίνητο προς ενοικίαση σε τρίτο. Το δικαίωμα προτίμησης του ενοικιαστή δεν προβλέπει την αντίστοιχη υποχρέωση του εκμισθωτή να συνάψει συμφωνία σε περίπτωση που ο εκμισθωτής δεν επιθυμεί πλέον να εκμισθώσει το ακίνητο (ψηφίσματα του Προεδρείου του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 19ης Ιουλίου, 2005 αριθμ. 3440/05 και 5 Ιουνίου 2012 αρ. 17540/11) .

Ο ενοικιαστής δεν θέλει να συνάψει νέο συμβόλαιο με τους όρους που προτείνει ο ιδιοκτήτης

Το προνομιακό δικαίωμα του ενοικιαστή να συνάψει συμφωνία για νέο όρο έναντι άλλων προσώπων δεν σημαίνει ότι ο ενοικιαστής έχει το δικαίωμα σε περισσότερα προνομιακούς όρουςενοίκιο. Αντίθετα, ο ενοικιαστής έχει προτεραιότητα έναντι άλλων προσώπων ως προς τη σύναψη της σύμβασης ακριβώς με τους όρους που προτείνει ο εκμισθωτής. Εάν ο ενοικιαστής δεν συμφωνεί με τους όρους που προτείνει ο ιδιοκτήτης, τότε ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να βρει νέους αντισυμβαλλομένους σε σχέση με το μισθωμένο αντικείμενο.

Ωστόσο, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να προσφέρει στον ενοικιαστή χειρότερες συνθήκες σε σύγκριση με άλλους πιθανούς αντισυμβαλλομένους. Και αν, για παράδειγμα, ο ιδιοκτήτης πρόσφερε στον ενοικιαστή να συνάψει συμφωνία με ενοίκιο 150.000 ρούβλια. ανά μήνα και για άλλα άτομα - 140.000 ρούβλια. ανά μήνα, τότε σε αυτήν την περίπτωση θα παραβιαστεί το δικαίωμα προτίμησης του μισθωτή να συνάψει νέα σύμβαση.

Μπορεί επίσης να προκύψει μια κατάσταση όταν τόσο ο μισθωτής όσο και τρίτοι αρνήθηκαν να συνάψουν συμφωνία με τους όρους που προτείνει ο εκμισθωτής. Σε αυτή την περίπτωση, ο ιδιοκτήτης μπορεί να μειώσει τις απαιτήσεις για τη σύναψη σύμβασης (για παράδειγμα, να μειώσει το ποσό του επιθυμητού ενοικίου). Σε αυτές τις περιπτώσεις, πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι εάν ο εκμισθωτής μειώσει τις απαιτήσεις του για τη σύναψη νέας συμφωνίας, είναι υποχρεωμένος να προτείνει πρώτα τη σύναψη συμφωνίας με νέους όρους στον ενοικιαστή, ο οποίος έχει το δικαίωμα προτίμησης να συνάψει μια τέτοια συμφωνία. . Διαφορετικά, ο ενοικιαστής μπορεί να απαιτήσει τη μεταβίβαση των δικαιωμάτων και των υποχρεώσεων που απορρέουν από τη συμφωνία που θα συναφθεί με τον νέο μισθωτή, καθώς και την ανάκτηση των ζημιών που προκλήθηκαν.

Το δικαίωμα προτίμησης του μισθωτή να συνάψει σύμβαση μίσθωσης αποκλείεται από το νόμο ή τη σύμβαση μίσθωσης

Το δικαίωμα προτίμησης για τη σύναψη σύμβασης μίσθωσης μπορεί να περιοριστεί από νόμο ή σύμβαση.

Ο νόμος περιορίζει το δικαίωμα προτίμησης του ενοικιαστή να συνάψει νέα σύμβαση μίσθωσης σε σχέση με συμφωνίες:

• μίσθωση (ρήτρα 2 του άρθρου 627 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας).

• ενοικίου οχήματαμε πλήρωμα (παράγραφος 2 του άρθρου 632 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας) και χωρίς πλήρωμα (παράγραφος 2 του άρθρου 642 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας).

• ενοικίου οικόπεδα(ρήτρα 3 του άρθρου 22 του Κώδικα Γης της Ρωσικής Ομοσπονδίας).

• χρήση νερού (μέρος 3 του άρθρου 15 του Κώδικα Υδάτων της Ρωσικής Ομοσπονδίας).

• ενοικιάσεις οικοπέδων δασικό ταμείο(Μέρος 5 του άρθρου 4 του Ομοσπονδιακού Νόμου της 4ης Δεκεμβρίου 2006 Αρ. 201-FZ «Σχετικά με την έναρξη ισχύος του Δασικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας»).

Η συμφωνία μπορεί να υποδεικνύει ότι ο μισθωτής, στο τέλος της περιόδου μίσθωσης, δεν έχει δικαίωμα προτίμησης να συνάψει συμφωνία για νέα περίοδο.

Σε τέτοιες περιπτώσεις, ο ενοικιαστής δεν θα μπορεί να εκμεταλλευτεί την ευκαιρία να συνάψει συμφωνία για νέο όρο κυρίως ενώπιον τρίτων.

Εάν ο εκμισθωτής, στο τέλος της μίσθωσης, δεν σκοπεύει σε καμία περίπτωση να συνεχίσει τη συμβατική σχέση με τον μισθωτή, αλλά θέλει να νοικιάσει το ακίνητο σε άλλο πρόσωπο, τότε καλό είναι να συμπεριλάβει παρόμοια διατύπωση στη συμφωνία , εξαιρουμένου του δικαιώματος προτίμησης του μισθωτή. Ωστόσο, υπάρχει ο κίνδυνος ο ενοικιαστής να αρνηθεί να υπογράψει ένα τέτοιο σχέδιο συμφωνίας, αφού στην περίπτωση αυτή ο ενοικιαστής θα στερηθεί ένα από τα σημαντικά πλεονεκτήματά του.