Ιδιοκτήτες μη οικιστικών χώρων και εταιρεία διαχείρισης: τα θεμέλια των αρμονικών σχέσεων. Σχέση μεταξύ του ιδιοκτήτη μη οικιστικών χώρων και της ένωσης ιδιοκτητών σπιτιού Σχέση μεταξύ των ιδιοκτητών μη οικιστικών χώρων και της ένωσης ιδιοκτητών σπιτιού

Από το νέο έτος, η φύση της σχέσης μεταξύ του οργανισμού που διαχειρίζεται το σπίτι (εταιρεία διαχείρισης, ένωση ιδιοκτητών σπιτιού, συνεταιρισμός κατασκευής κατοικιών ή κατοικιών) και του ιδιοκτήτη μη οικιστικών χώρων έχει αλλάξει.

Προηγουμένως, ένας τέτοιος ιδιοκτήτης είχε δύο επιλογέςλαμβάνουν υπηρεσίες στέγασης και κοινής ωφέλειας: γενικά μέσω εταιρείας διαχείρισης, ένωσης ιδιοκτητών κατοικιών, συγκροτήματος κατοικιών/συνεταιρισμού κατοικιών ή κατόπιν συμφωνίας με οργανισμό παροχής πόρων (RSO). Τώρα ο ιδιοκτήτης των εγκαταστάσεων πρέπει να συνάψει συμφωνίες προμήθειας πόρων στο πλαίσιο απευθείας συμβάσεων με την RSO. Ο οργανισμός που διαχειρίζεται την πολυκατοικία ενεργεί ως τρίτος στις σχέσεις αυτές. Δεν παρέχει πλέον στεγαστικές και κοινοτικές υπηρεσίες σε χώρους που δεν είναι οικιστικοί. Ωστόσο, με όλα αυτά, η ΜΑ έχει νέες αρμοδιότητες.

Προς το παρόν, ο οργανισμός διαχείρισης, η ένωση ιδιοκτητών κατοικιών, ο συνεταιρισμός κατοικιών ή κατασκευής κατοικιών πρέπει:

• ειδοποιεί τον ιδιοκτήτη μη οικιστικών χώρων για την ανάγκη σύναψης συμφωνιών με τον οργανισμό προμήθειας πόρων και τον περιφερειακό φορέα εκμετάλλευσης ΑΣΑ·
• λάβετε έναν αριθμό εγγράφων και υποχρεωτικών πληροφοριών από τον ιδιοκτήτη των χώρων·
• πληροφορίες για τους ιδιοκτήτες μη οικιστικών χώρων σε πολυκατοικία.

Τέτοιες αλλαγές σχετίζονται με την έλευση του Κανονισμού της Ρωσικής Ομοσπονδίας αριθ. Το ψήφισμα αυτό περιελάμβανε τις παραπάνω αρμοδιότητες στα λεγόμενα Κανόνες(Κανόνες για την παροχή υπηρεσιών κοινής ωφέλειας σε ιδιοκτήτες και χρήστες χώρων σε πολυκατοικίες και κτίρια κατοικιών, εγκεκριμένοι με διάταγμα της κυβέρνησης της Ρωσίας της 05/06/11 αριθ. 354).

Αυτή η απαίτηση δεν ισχύει για ιδιοκτήτες θέσεων στάθμευσης (χώρους αυτοκινήτων). Ο οργανισμός διαχείρισης, η ένωση ιδιοκτητών σπιτιού, ο συνεταιρισμός στέγασης ή κατασκευής κατοικιών αλληλεπιδρά με αυτούς τους ιδιοκτήτες με τον ίδιο ακριβώς τρόπο όπως και με τους ιδιοκτήτες κατοικιών σε μια πολυκατοικία.

Ερώτηση:ποιος πρέπει να θέσει σε λειτουργία και να σφραγίσει μετρητές νερού, φυσικού αερίου και ηλεκτρικής ενέργειας σε μη οικιστικούς χώρους;

Μετά τη μετάβαση σε απευθείας σύμβαση με την RSO, οι εργασίες για τη θέση σε λειτουργία μεμονωμένων συσκευών μέτρησης πρέπει να εκτελούνται από τον αντίστοιχο οργανισμό παροχής πόρων.

Η παροχή κρύου και ζεστού νερού, θερμικής ενέργειας, ηλεκτρικής ενέργειας και φυσικού αερίου σε μη οικιστικούς χώρους πολυκατοικίας, καθώς και η διάθεση νερού (αποχέτευση), πρέπει να γίνονται βάσει άμεσων συμφωνιών με την RSO. Τέτοιες συμφωνίες συνάπτονται σύμφωνα με τους ισχύοντες κανόνες για την ύδρευση, την αποχέτευση, την παροχή ηλεκτρικής ενέργειας, την παροχή φυσικού αερίου, την παροχή θερμότητας (παράγραφος 3, παράγραφος 7 των κανόνων αριθ. 354).

Για παράδειγμα, το RF PP με ημερομηνία 29 Ιουλίου 2013 Νο. 643 ενέκρινε μια τυπική σύμβαση παροχής ζεστού νερού οικιακής χρήσης (παροχή ζεστού νερού). Η ρήτρα 13 αυτής της συμφωνίας προβλέπει την υποχρέωση του οργανισμού παροχής πόρων να παρέχει πρόσβαση σε μετρητές ζεστού νερού (μονάδες μέτρησης). Και η ρήτρα 19 εισάγει την υποχρέωση σφράγισης μετρητών.

Συμφωνία μεταξύ του οργανισμού διαχείρισης και του ιδιοκτήτη μη οικιστικών χώρων

Ποια συμφωνία πρόκειται να συναφθεί μεταξύ της εταιρείας διαχείρισης και των ιδιοκτητών μη οικιστικών χώρων σε μια πολυκατοικία εξαρτάται από τη μέθοδο διαχείρισης του σπιτιού. Εάν η εταιρεία διαχείρισης διαχειρίζεται το MKD, τότε ισχύουν οι ίδιοι κανόνες. αν είναι HOA, συγκρότημα κατοικιών/συνεταιρισμός κατοικιών, τότε άλλοι.

Η εταιρεία διαχείρισης διαχειρίζεται την πολυκατοικία

Η εταιρεία διαχείρισης υπογράφει συμφωνία διαχείρισης διαμερίσματος με κάθε ιδιοκτήτη ακινήτου. Οι όροι αυτοί εγκρίνονται από την OSSP (γενική συνέλευση ιδιοκτητών χώρων) στην πολυκατοικία. Σε αυτή την περίπτωση, πρέπει να τηρούνται οι διατάξεις του Μέρους 1 του άρθρου 162 του Κώδικα Στέγασης της Ρωσικής Ομοσπονδίας (ίσοι όροι για όλους τους ιδιοκτήτες). Δεν υπάρχει ειδική συμφωνία (μορφή σύμβασης) ειδικά για ιδιοκτήτες μη οικιστικών χώρων στο νόμο.

Ταυτόχρονα, η συμφωνία διαχείρισης πρέπει να περιέχει διατάξεις που σχετίζονται άμεσα με τους ιδιοκτήτες μη οικιστικών χώρων στην πολυκατοικία. Υπάρχουν δύο τέτοιες ειδικές προϋποθέσεις:

• την υποχρέωση του ιδιοκτήτη να συνάψει γραπτή συμφωνία προμήθειας πόρων με την RSO και συμφωνία για την παροχή υπηρεσιών για τη διαχείριση των ΑΣΑ με τον τοπικό αναγεννητή·
• συνέπειες του συμβάντος εάν ο ιδιοκτήτης δεν υπογράψει τέτοιες συμφωνίες.

Τέτοιες απαιτήσεις καθορίζονται στην παράγραφο 14, παράγραφος «ιστ», παράγραφος 31 και στην παράγραφο 9, παράγραφος «ια», παράγραφος 148 παράγραφος 22 των κανόνων αριθ. 354. Εάν η τρέχουσα συμφωνία διαχείρισης διαμερισμάτων δεν περιέχει αυτές τις διατάξεις, θα περιλάβετε οπωσδήποτε. Αυτό θα σας απαλλάξει από περιττές διαφωνίες και παρεξηγήσεις με τους ιδιοκτήτες.

Ένωση ιδιοκτητών σπιτιού, συγκρότημα κατοικιών ή συνεταιρισμός κατοικιών διαχειρίζεται πολυκατοικίες

Εδώ μπορεί να υπάρχουν δύο καταστάσεις, ανάλογα με το αν ο ιδιοκτήτης των μη οικιστικών χώρων είναι μέλος ενός οικιστικού συλλόγου ή όχι.

Εάν ο ιδιοκτήτης μη οικιστικών χώρων δεν είναιμέλος εταιρικού ή οικιστικού συνεταιρισμού (οικοδομικός συνεταιρισμός), στη συνέχεια συνάπτεται συμφωνία (συμφωνία) για την παροχή υπηρεσιών για M&D OI (συντήρηση και τακτικές επισκευές κοινόχρηστης ιδιοκτησίας) (Μέρος 6 του άρθρου 155 του Κώδικα Κατοικίας). ).

Εάν ο ιδιοκτήτης είναι μέλος οικιστικού συλλόγου, τότε η συμφωνία πρέπει να συναφθεί Δεν χρειάζεται. Τα μέλη μιας ένωσης ιδιοκτητών κατοικιών, συγκροτήματος κατοικιών, οικιστικού συνεταιρισμού υποχρεούνται να πληρώσουν για την εξαγορά και την εξαγορά του βιομηχανικού κτιρίου σε μια πολυκατοικία με τον τρόπο που καθορίζουν τα διοικητικά όργανα της ένωσης ιδιοκτητών κατοικιών, του συγκροτήματος κατοικιών ή του συνεταιρισμού κατοικιών (μέρος 5 του άρθρο 155 Κώδικα Κατοικίας).

Ειδοποίηση του ιδιοκτήτη μη οικιστικών χώρων για την ανάγκη σύναψης συμφωνιών με την RSO

Η ισχύουσα νομοθεσία προβλέπει την υποχρέωση ενημέρωσης των ιδιοκτητών μη οικιστικών χώρων σε πολυκατοικία σχετικά με την ανάγκη μετάβασης σε. Η περίοδος προειδοποίησης δεν ορίζεται στο νόμο, αλλά καλό είναι να μην καθυστερήσετε. Όσο πιο γρήγορα ειδοποιηθούν οι μη οικιστικοί χώροι σε πολυκατοικίες, τόσο λιγότερες είναι οι πιθανότητες να υπάρξουν προβλήματα στο μέλλον.

Η ειδοποίηση πρέπει να περιέχει τρεις ομάδες πληροφοριών(παράγραφος 14 του εδαφίου «ιστ» της παραγράφου 31 και παράγραφος 9 του εδαφίου «ι» της παραγράφου 148 παράγραφος 22 του Κανονισμού αριθ. 354):

1. Είναι ευθύνη του ιδιοκτήτη μη οικιστικών χώρων να συνάψει γραπτές συμφωνίες με την RSO και συμφωνία για την παροχή υπηρεσιών για τη διαχείριση ΑΣΑ με τον επαναδιαχειριστή.

2. Συνέπειες σε περίπτωση μη σύναψης συμβάσεων. Θα υπάρξει ανάλωση εμπορικών πόρων, αλλά χωρίς γραπτή σύμβαση. Αυτό σημαίνει ότι ο οργανισμός παροχής πόρων θα καθορίσει τον όγκο της κατανάλωσης πόρων με υπολογισμένο τρόπο, ο οποίος προβλέπεται από τους ισχύοντες κανονισμούς. Αυτή η μέθοδος υπολογισμού πόρων είναι πολύ ασύμφορη για τους ιδιοκτήτες χώρων σε πολυκατοικίες. Η μη συμβατική κατανάλωση πόρων δίνει στον οργανισμό παροχής πόρων το δικαίωμα να διακόψει την παροχή πόρων κοινής ωφέλειας σε δεδομένους μη οικιστικούς χώρους, εάν υπάρχει τέτοια τεχνική δυνατότητα.

Η ειδοποίηση πρέπει να παραδοθεί στους ιδιοκτήτες μη οικιστικών χώρων με δύο τρόπους ταυτόχρονα .

Πρώτη μέθοδος ειδοποίησης

Σε συμμόρφωση με τους κανόνες που καθορίζονται στην παράγραφο 4 της παραγράφου 6 και στην παράγραφο 5 της παραγράφου 148 παράγραφος 1 των κανόνων αριθ. 354, δώστε ειδοποίηση σε κάθε ιδιοκτήτη μη οικιστικών χώρων στο σπίτι. Κάθε αντίγραφο πρέπει να υπογράφεται από εξουσιοδοτημένο πρόσωπο (διαχειριστής ή εκπρόσωπος με πληρεξούσιο) και να αποστέλλεται ταχυδρομικώς, να παραδίδεται αυτοπροσώπως. Η μέθοδος διαβίβασης της ειδοποίησης πρέπει να καταγράφεται έτσι ώστε να αποδεικνύεται σαφώς ότι ο ιδιοκτήτης έλαβε τέτοια ειδοποίηση (για παράδειγμα, απόδειξη κατά την παράδοση).

Δεύτερη μέθοδος ειδοποίησης

Τοποθετήστε μια γενική ειδοποίηση για όλους τους ιδιοκτήτες μη οικιστικών χώρων σε πολυκατοικίες στους πίνακες ανακοινώσεων που βρίσκονται:

• σε όλες τις εισόδους ενός κτιρίου κατοικιών·
• στις εγκαταστάσεις του οργανισμού διαχείρισης - στον τόπο υποδοχής του πληθυσμού.

Αυτό προβλέπεται από τους κανόνες της υποπαραγράφου της παραγράφου 14. «ιστ» ρήτρα 31 και παράγραφος 9 υπο. «k» ρήτρα 148(22) του Κανονισμού αριθ. 354.

Δίνω προσοχή!Η παράλειψη ειδοποίησης του ιδιοκτήτη για μη οικιστικούς χώρους μπορεί να οδηγήσει σε παρεξηγήσεις και διαφωνίες.

Εάν ο ιδιοκτήτης δεν υπογράψει άμεσες συμβάσεις με την RSO, τότε οι ειδικοί των πόρων θα καθορίσουν τον όγκο των εμπορικών πόρων με υπολογισμό. Αυτό σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου θα πληρώσει περισσότερα από τα αναμενόμενα. Μπορεί να κατηγορήσει τον οργανισμό διαχείρισης για μια τέτοια υπερπληρωμή και να απαιτήσει αποζημίωση για ζημίες στο ποσό της υπερπληρωμής.

Η δικαστική πρακτική δεν έχει ακόμη διαμορφωθεί, επομένως είναι δύσκολο να πούμε τι θα αποφασίσει το δικαστήριο σε μια τέτοια κατάσταση. Το ίδιο το γεγονός της διαμάχης έχει ήδη αρνητικές συνέπειες.

Ερώτηση:Έχει ο ενοικιαστής το δικαίωμα να συνάψει ανεξάρτητα απευθείας συμβάσεις με την RSO;

Όχι, δεν έχει τέτοιο δικαίωμα. Η ευθύνη ανήκει μόνο στους ιδιοκτήτες μη οικιστικών χώρων (παράγραφος 3 της παραγράφου 6 του Κανονισμού αριθ. 354).

Ερώτηση:Χρειάζεται ο ιδιοκτήτης μη οικιστικών χώρων να ανανεώσει συμφωνίες με την RSO που είχαν συναφθεί προηγουμένως;

Όχι, δεν είναι απαραίτητο εάν δεν έρχονται σε αντίθεση με την ισχύουσα νομοθεσία. Οι συμφωνίες αυτές συνήφθησαν από ιδιοκτήτες ακινήτων σύμφωνα με τους κανόνες του αστικού δικαίου που ίσχυαν τότε. Μόνο που συνήφθησαν ως δικαίωμα, και όχι υποχρέωση, για αυτούς τους ιδιοκτήτες μη οικιστικών χώρων.

Ποια έγγραφα και πληροφορίες πρέπει να αποκτήσετε από τον ιδιοκτήτη μη οικιστικών χώρων;

Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου υποχρεούται να μεταφέρει έγγραφα και πληροφορίες στην εταιρεία διαχείρισης (HOA, συγκρότημα κατοικιών, οικιστικός συνεταιρισμός). Είναι απαραίτητα για τον οργανισμό διαχείρισης για τη διαχείριση πολυκατοικιών, αυτά είναι: αντίγραφα συμφωνιών προμήθειας πόρων με την RSO. Η ΔΑ έχει το δικαίωμα να ζητήσει αντίγραφο της συμφωνίας με την RSO από τη στιγμή της σύναψης (ρήτρα 18 του Κανονισμού Αρ. 354). Στην πραγματικότητα όμως, η στιγμή ολοκλήρωσης της ΜΑ μπορεί να μην είναι γνωστή. Ως εκ τούτου, είναι απαραίτητο να στείλετε αίτημα στον ιδιοκτήτη μη οικιστικών χώρων στην πολυκατοικία με τη διατύπωση: «Βάσει της ρήτρας 18 των Κανόνων Αρ. 354, σας ζητάμε να μας παράσχετε αντίγραφα όλων των συμφωνιών σας με οργανισμούς προμήθειας πόρων. Εάν δεν έχετε ακόμη συνάψει άμεσες συμφωνίες, παρακαλούμε να υποβάλετε αντίγραφά τους εντός 3 (τριών) ημερών από την ημερομηνία υπογραφής.».

Επιπλέον, οι μη οικιστικοί χώροι σε πολυκατοικίες πρέπει να παρέχουν στη διοίκηση τις ακόλουθες πληροφορίες:

1. Όγκοι πόρων κοινής ωφέλειαςκαταναλώνονται κατά τη διάρκεια της περιόδου τιμολόγησης στο πλαίσιο συμβάσεων προμήθειας πόρων. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων υποχρεούνται να παρέχουν αυτά τα δεδομένα με τον ίδιο τρόπο και εντός των ίδιων χρονικών πλαισίων με τους απλούς ιδιοκτήτες ακινήτων (ρήτρα 18 του Κανονισμού αριθ. 354).
2. Τόμοι υπηρεσιών διαχείρισης ΑΣΑπαρέχεται κατά την περίοδο τιμολόγησης βάσει συμφωνίας με τον περιφερειακό φορέα εκμετάλλευσης MSW. Ο ιδιοκτήτης μη οικιστικών χώρων υποχρεούται να παράσχει αυτές τις πληροφορίες εντός τριών εργάσιμων ημερών από την ημερομηνία παραλαβής του αιτήματος από τη ΔΑ (παράγραφος 4 της παραγράφου 148 παράγραφος 1 του Κανονισμού αριθ. 354).

Ερώτηση:τι να κάνετε εάν οι μη οικιστικές εγκαταστάσεις σε πολυκατοικίες δεν διαβιβάζουν δεδομένα σχετικά με τον όγκο των καταναλωμένων πόρων κοινής ωφέλειας στην εταιρεία διαχείρισης, την ένωση ιδιοκτητών σπιτιού, το συγκρότημα κατοικιών, τον συνεταιρισμό κατοικιών

Ένα γραπτό αίτημα για πληροφορίες μπορεί να αποσταλεί όχι μόνο στον ιδιοκτήτη, αλλά και στον αρμόδιο οργανισμό προμήθειας πόρων (εδάφιο «ε(1)» της παραγράφου 18 του Κανονισμού αριθ. 124). Η RSO πρέπει να λαμβάνει ξεχωριστά υπόψη τον όγκο της προμήθειας κοινοτικών πόρων σε ιδιοκτήτες οικιστικών και μη κατοικιών σε πολυκατοικίες.

Μεταφορά πληροφοριών σχετικά με τους ιδιοκτήτες μη οικιστικών χώρων στον RNO και στον περιφερειακό φορέα εκμετάλλευσης MSW

Υπάρχει μια ακόμη ευθύνη του οργανισμού διαχείρισης. Είναι υποχρεωμένη να μεταφέρει πληροφορίες σχετικά με τους ιδιοκτήτες μη οικιστικών χώρων στον RSO και στον γραμματέα διαχείρισης στερεών αποβλήτων (παράγραφος 4, παράγραφος 6 και παράγραφος 5, παράγραφος 148 παράγραφος 1 των κανόνων αριθ. 354).

Για την εκπλήρωση αυτής της υποχρέωσης, η ειδοποίηση πρέπει να αναφέρει τα ακόλουθα:

• διεύθυνση σπιτιού, όπου βρίσκονται οι μη οικιστικοί χώροι στην πολυκατοικία·
• κατάλογος μη οικιστικών χώρων;
• Πλήρες όνομα ή όνομα οργανισμού, που κατέχει μη οικιστικούς χώρους.

Επιπλέον, μπορείτε να καθορίσετε: αριθμούς τηλεφώνουιδιοκτήτης ακινήτου. Αυτό θα βοηθήσει στην επίλυση απρόβλεπτων ζητημάτων που μπορεί να προκύψουν για τον RSO και τον περιφερειακό φορέα εκμετάλλευσης MSW.

Στείλτε το μήνυμα με οποιονδήποτε βολικό τρόπο που καταγράφει την παραλαβή της αλληλογραφίας.

Μη οικιστικοί χώροι σε MKD

5 (100%) 2 ψήφοι

Κοινή ιδιοκτησία θεωρείται αυτή που χρησιμοποιείται για την εξυπηρέτηση δύο ή περισσότερων χώρων.

Η κοινή περιουσία των κατοίκων πολυκατοικίας περιλαμβάνει:

• ανελκυστήρες, διάδρομοι, σκάλες, υπόγεια και σοφίτες.
• χώρους που διατίθενται για την κάλυψη κοινωνικών και οικιακών αναγκών·
• μηχανολογικός και τεχνικός εξοπλισμός που βρίσκεται τόσο εντός όσο και εκτός των εγκαταστάσεων·
• στέγες και τεχνικές περιφράξεις.
• τοπική περιοχή.

Αναφορά!Με την πάροδο του χρόνου, μέσω της χρήσης στοχευμένων συνεισφορών από πολίτες και μη μέλη της σύμπραξης, μπορούν να δημιουργηθούν στην πολυκατοικία νέα αντικείμενα κοινόχρηστης δημόσιας περιουσίας, για παράδειγμα, αθλητική ή παιδική χαρά. Η απόφαση για τη δημιουργία νέου ακινήτου λαμβάνεται σε συνεδρίαση των μελών της HOA.

Ευθύνες για τη διατήρηση της κοινής περιουσίας

Προκειμένου να εκπληρώσουν τις ευθύνες για τη διατήρηση της κοινής ιδιοκτησίας, οι ιδιοκτήτες ακινήτων μπορούν να γίνουν μέλη του HOA ή πρέπει να συνάψουν συμφωνία με την ένωση ιδιοκτητών κατοικιών, βάσει της οποίας ο οργανισμός έχει εκχωρήσει όλα τα δικαιώματα για την εκτέλεση τέτοιων ενεργειών.

Η συμφωνία αναφέρει ότι η οικονομική επιβάρυνση για τη διατήρηση της κοινής περιουσίας βαρύνει τους ιδιοκτήτες, ανεξάρτητα από τη συμμετοχή τους στο HOA, ανάλογα με το μερίδιο ιδιοκτησίας.

Οι πολίτες που δεν είναι μέλη της εταιρικής σχέσης χρεώνονται μόνο για τη συντήρηση του ακινήτου. Τα μη μέλη της HOA δεν υποχρεούνται να πληρώνουν λογαριασμούς για την αγορά νέου ακινήτου ή πρόσθετες υπηρεσίες, για παράδειγμα, ασφάλεια αυλής ή πάρκινγκ.

Το ύψος της πληρωμής καθορίζεται από την εκτίμηση εσόδων/εξόδων, η οποία εγκρίνεται στη γενική συνέλευση. Σύμφωνα με τους Κανόνες που εγκρίθηκαν από την Κυβέρνηση της Ρωσικής Ομοσπονδίας Νο. 491, το ποσό των τακτικών πληρωμών καθορίζεται από τη γενική συνέλευση και είναι υποχρεωτικό για όλους.

Στον τομέα της συντήρησης κοινόχρηστης ιδιοκτησίας, η HOA εκτελεί τις ακόλουθες εργασίες:

• εκπροσωπεί τα συμφέροντα των ιδιοκτητών·
• εκτελεί εργασίες στο πλαίσιο του χάρτη·
• συνάπτει συμβάσεις με οργανισμούς συντήρησης και επισκευής·
• ελέγχει την εφαρμογή των ρητρών που καθορίζονται στις συναφθείσες συμβάσεις·
• επιλέγει εταιρείες παροχής υπηρεσιών και πόρων·
• δέχεται εισφορές και πληρωμές για επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας·
• μεταφορές κεφαλαίων βάσει συμβάσεων·
• κάνει υποχρεωτικές πληρωμές·
• καθορίζει την εκτίμηση και την κανονικότητα των πληρωμών από τους ιδιοκτήτες·
• απαιτεί έγκαιρη πληρωμή·
• πραγματοποιεί γενική ασφάλιση περιουσίας.

Συντήρηση κοινής ιδιοκτησίας: τι περιλαμβάνει;

Σύμφωνα με το άρθρο 151 του Κώδικα Στέγασης της Ρωσικής Ομοσπονδίας, Η ίδια η περιουσία της εταιρικής σχέσης είναι κινητή και ακίνητη περιουσία που βρίσκεται εντός και εκτός της κατοικίας:

Η HOA έχει το δικαίωμα να αποκτήσει περιουσία σε βάρος των συνδρομών των μελών, εάν αυτή η απόκτηση πραγματοποιηθεί για την επίτευξη των καταστατικών στόχων του οργανισμού.

Δίνω προσοχή!Η εταιρική σχέση δεν έχει τη δυνατότητα να αποξενώσει, και, ως εκ τούτου, να αποκτήσει κοινή περιουσία. Ωστόσο, με απόφαση της γενικής συνέλευσης, η περιουσία αυτή μπορεί να μεταβιβαστεί στην εταιρεία για χρήση.

Οποιαδήποτε απόκτηση νέας κινητής περιουσίας από την HOA καταγράφεται σε λογιστικές εγγραφές και έχει τεκμηριωμένη υποστήριξη και επιβεβαίωση (επιταγή, συμφωνία κ.λπ.). Η κυριότητα ακίνητης περιουσίας καταχωρείται στα σχετικά έγγραφα τίτλου, όπου ο ιδιοκτήτης ορίζεται ως συνεταιρισμός.

Η HOA μπορεί να αποκτήσει στη διάθεσή της την περιουσία που ανήκε στους ιδιοκτήτες, αλλά για χρήση για σκοπούς άλλους από την κατοικία. Για παράδειγμα, θα μπορούσαν να είναι διάφοροι μη οικιστικοί χώροι στο ισόγειο, οι οποίοι χρησιμοποιούνταν για τη διευθέτηση καταστημάτων, φαρμακείων, στούντιο κ.λπ.

Αίθουσα συνεδριάσεων

Οι χώροι στους οποίους το διοικητικό συμβούλιο και το προσωπικό συντήρησης εκτελούν τις εργασίες τους μπορούν να παραχωρηθούν από μέρος της κοινής ιδιοκτησίας. Αυτή η απόφαση λαμβάνεται από όλους τους ιδιοκτήτες. Μπορεί να διατεθεί μια περιοχή στο διάδρομο, υπόγειο, στον τεχνικό όροφο ή να αγοραστεί ξεχωριστό δωμάτιο στο σπίτι με έξοδα μελών της HOA.

Οι εγκαταστάσεις πρέπει να έχουν πρόσβαση σε ηλεκτρικά δίκτυα και δίκτυα θέρμανσης, καθώς και εγκαταστάσεις για την αποθήκευση εγγράφων(συμβάσεις, λογιστικές εκθέσεις) και, εφόσον υπάρχει ταμειακή μηχανή αποδοχής εισφορών και πληρωμών, σύστημα ασφαλείας.

Σχέσεις μεταξύ των ιδιοκτητών μη οικιστικών χώρων και της εταιρικής σχέσης

Η πολυπλοκότητα της σχέσης μεταξύ των HOA και των ιδιοκτητών μη οικιστικών χώρων έγκειται σε ορισμένες αντιφάσεις που περιέχονται στους κανονισμούς.

Αφενός, ο Κώδικας Στέγασης ορίζει το δικαίωμα κοινής ιδιοκτησίας μη οικιστικών χώρων. Από την άλλη πλευρά, στο ψήφισμα των Ενόπλων Δυνάμεων της Ρωσικής Ομοσπονδίας N3020-1 «Σχετικά με την οριοθέτηση της κρατικής περιουσίας» του 1991. , Διάταγμα του Προέδρου της Ρωσικής Ομοσπονδίας Νο. 2284 της 24ης Δεκεμβρίου 1993 και στο Διάταγμα του Προέδρου της Ρωσικής Ομοσπονδίας αρ. , λέγεται ότι τέτοιοι χώροι μεταβιβάζονται στην κυριότητα της διοίκησης της τοποθεσίας και μπορούν να ιδιωτικοποιηθούν.

Συχνά, τέτοιες εγκαταστάσεις δεν μπορούν να διαχωριστούν από την κοινή ιδιοκτησία, αφού συχνά περιέχουν επικοινωνιακό και μηχανολογικό εξοπλισμό, η εργασία του οποίου στοχεύει στην εξυπηρέτηση του σπιτιού. Το κλείσιμο της δωρεάν πρόσβασης σε αυτές για εργασίες ρουτίνας ή έκτακτης ανάγκης μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο διαφωνίας μεταξύ του HOA και του ιδιοκτήτη.

Πολλά ερωτήματα προκύπτουν και για τη συμμετοχή των ιδιοκτητών μη οικιστικών χώρων στο γενικό κόστος της συντήρησής του. Στην περίπτωση αυτή, ο ιδιοκτήτης των μη οικιστικών χώρων πρέπει να υπογράψει συμφωνία με την HOA για το δικαίωμα συμμετοχής στη χρήση και τα έξοδα ή για τη διαχείριση κοινής περιουσίας.

Ο Κώδικας Στέγασης υπό αυτή την έννοια υποχρεώνει όλους τους ιδιοκτήτες οικιστικών και μη χώρων, ανεξάρτητα από το αν χρησιμοποιούν κοινόχρηστο ακίνητο ή όχι, να φέρουν ισότιμη επιβάρυνση για τη διατήρηση της ακίνητης περιουσίας.

Αναφορά!Το ποσό της πληρωμής για τη διατήρηση της κοινής περιουσίας μπορεί να καθοριστεί σε γενική συνέλευση. Μπορεί να είναι είτε ανάλογο με το μερίδιο κάθε ιδιοκτήτη, είτε να έχει αυξητικό συντελεστή σε σχέση με τους ιδιοκτήτες μη οικιστικών χώρων.

Σύναψη συμφωνίας

Η συμφωνία μεταξύ της HOA και του ιδιοκτήτη των μη οικιστικών χώρων έχει μορφή ελαφρώς διαφορετική από εκείνη που συνήφθη μεταξύ της εταιρικής σχέσης και του ιδιοκτήτη των οικιστικών χώρων που δεν είναι μέλος της HOA.

Η σύμβαση πρέπει να περιλαμβάνει τις ακόλουθες υποχρεωτικές ρήτρες:

• μεταβίβαση ακινήτου σε κοινή κοινή ιδιοκτησία·
• κατάλογος των παρεχόμενων υπηρεσιών που αποσκοπούν στη διατήρηση της κοινής ιδιοκτησίας·
• τον καθορισμό του κόστους συντήρησης ενός σπιτιού.

Η σύμβαση πρέπει να αναφέρει σαφώς τα ακόλουθα σημεία:

Πώς να καταχωρήσετε μη οικιστικές εγκαταστάσεις ως ιδιοκτησία του HOA;

Όπως αναφέρθηκε ήδη, μια εταιρική σχέση μπορεί να ενεργεί ως ιδιοκτήτης ακίνητης περιουσίας, συμπεριλαμβανομένων των μη οικιστικών χώρων, αλλά μόνο εάν τα απέκτησε ως αποτέλεσμα πράξης δωρεάς, αγοράς και παρόμοιων ενεργειών που περιγράφονται από τον Αστικό Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας .

Πώς μπορεί ένας HOA να γίνει ιδιοκτήτης κοινής ιδιοκτησίας, ακόμη και αν δεν είναι οικιστικό; Σε αυτήν την περίπτωση, μόνο μια συνάντηση όλων των ιδιοκτητών κοινόχρηστης ιδιοκτησίας μπορεί να λάβει απόφαση σχετικά με την πώληση αυτού του ακινήτου στην HOA. Όλες οι σχέσεις μεταξύ των ιδιοκτητών, ανεξάρτητα από τη συμμετοχή τους στο HOA, ρυθμίζονται από ομοσπονδιακούς νόμους, τον Κώδικα Στέγασης και Κυβερνητικά Διατάγματα.

Για να αποφύγετε προστριβές και μηνύσεις, οποιεσδήποτε συναλλαγές από την HOA πρέπει να πραγματοποιούνται με την έγκριση των ιδιοκτητών.Οι σχέσεις με τους ιδιοκτήτες μη οικιστικών χώρων δημιουργούνται με βάση συναφθείσες συμφωνίες για την παροχή υπηρεσιών κοινής ωφέλειας και τη συμμετοχή στη συντήρηση κοινής ιδιοκτησίας.

Εάν βρείτε κάποιο σφάλμα, επισημάνετε ένα κομμάτι κειμένου και κάντε κλικ Ctrl+Enter.

06.08.2012

Προφανώς, αυτός που λέει ότι μια από τις πιο οξείες και οδυνηρά επιλυμένες συγκρούσεις σήμερα είναι η σύγκρουση μεταξύ της Ένωσης Ιδιοκτητών Κατοικίας (εφεξής η HOA) και των ιδιοκτητών μη οικιστικών χώρων σε πολυκατοικίες (εφεξής η ιδιοκτήτης) θα έχει δίκιο. Η ουσία της διαφοράς, κατά τη γνώμη μας, έγκειται στο γεγονός ότι οι ιδιοκτήτες μη οικιστικών χώρων δεν θέλουν να πληρώσουν για "παροχές" που δεν χρησιμοποιούν και δεν χρειάζονται. Φυσικά, πολλοί HOA συναντούν τους ιδιοκτήτες στα μισά του δρόμου, εκδίδοντας τιμολόγια μόνο για συγκεκριμένο όγκο υπηρεσιών (πέρα από τις γενικά υποχρεωτικές), ωστόσο, όπως δείχνει η πρακτική σήμερα, υπάρχουν περιπτώσεις που το διοικητικό συμβούλιο, ο πρόεδρος του HOA χρησιμοποιεί τον μηχανισμό η εταιρική σχέση όχι με σκοπό τη διαχείριση της περιουσίας των ιδιοκτητών, αλλά με σκοπό τον προσωπικό πλουτισμό. Αυτός είναι ακριβώς ο λόγος για την απροθυμία της HOA να καλύψει τις ανάγκες των ιδιοκτητών μη οικιστικών χώρων. Σήμερα, δεν υπάρχουν πλέον μεμονωμένες περιπτώσεις προσαγωγής των Προέδρων της HOA σε ποινική ευθύνη σύμφωνα με το άρθρο. 160 του Ποινικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας.

Αυτό το άρθρο επικεντρώνεται περισσότερο στους ιδιοκτήτες μη οικιστικών χώρων και σκοπός του είναι να βοηθήσει τους ιδιοκτήτες να κατανοήσουν το περίπλοκο σχέδιο συνεργασίας με τους HOA, έναν τρόπο προστασίας των συμφερόντων και των δικαιωμάτων τους.

Έτσι, οι σχέσεις των μερών στην υπό εξέταση κατάσταση ρυθμίζονται από τους ακόλουθους κανονισμούς: Αστικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας, Κώδικας Στέγασης της Ρωσικής Ομοσπονδίας, Διάταγμα της κυβέρνησης της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 6ης Μαΐου 2011 N 354 «Περί την παροχή υπηρεσιών κοινής ωφέλειας σε ιδιοκτήτες και χρήστες χώρων σε πολυκατοικίες και κτίρια κατοικιών. (τίθεται σε ισχύ την 01/01/2012). Διάταγμα της Κυβέρνησης της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 13ης Αυγούστου 2006 N 491 «Σχετικά με την έγκριση των κανόνων για τη συντήρηση κοινής ιδιοκτησίας σε μια πολυκατοικία και τους κανόνες για την αλλαγή του ποσού των τελών για τη συντήρηση και επισκευή κατοικιών στο περίπτωση παροχής υπηρεσιών και εκτέλεσης εργασιών για τη διαχείριση, συντήρηση και επισκευή κοινής περιουσίας σε πολυκατοικία ανεπαρκούς ποιότητας και (ή) με διακοπές που υπερβαίνουν την προβλεπόμενη διάρκεια» (ενίοτε εφαρμόζεται από τα δικαστήρια κατ' αναλογία σε ιδιοκτήτες μη κατοικίες, αν και τα δικαστήρια συχνά αναγνωρίζουν τις αναφορές των μερών στην πράξη αυτή ως αβάσιμες· Ψήφισμα της Κρατικής Επιτροπής της Ρωσικής Ομοσπονδίας για τον Τομέα Κατασκευών και Στέγασης και Κοινοτήτων της 27ης Σεπτεμβρίου 2003 N 170 «Σχετικά με την έγκριση των κανόνων και των προτύπων για την τεχνική λειτουργία του αποθέματος κατοικιών».

1. Υποχρέωση πληρωμής κοινοχρήστων.

Ανεξάρτητα από την ιδιότητα μέλους του HOA, ο ιδιοκτήτης μη οικιστικών χώρων υποχρεούται να πληρώσει τα έξοδα κοινής ωφέλειας και τα έξοδα για τη συντήρηση της κοινής ιδιοκτησίας. Ταυτόχρονα, ένα πολύ σημαντικό ερώτημα είναι τι ακριβώς περιλαμβάνει το κόστος διατήρησης της κοινής ιδιοκτησίας και εάν ολόκληρος ο όγκος των υπηρεσιών που αναγράφεται στο τιμολόγιο HOA είναι κόστος διατήρησης κοινής ιδιοκτησίας (για περισσότερες λεπτομέρειες, βλ. παράγραφο 3 αυτού του άρθρου).

Η υποχρέωση οφείλεται στα ακόλουθα. Σύμφωνα με το άρθ. 210 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, ο ιδιοκτήτης φέρει το βάρος της διατήρησης της περιουσίας που κατέχει, εκτός εάν προβλέπεται διαφορετικά από το νόμο ή τη σύμβαση.

Σύμφωνα με το άρθ. 158 του Κώδικα Στέγασης της Ρωσικής Ομοσπονδίας, ο ιδιοκτήτης των χώρων σε μια πολυκατοικία υποχρεούται να αναλάβει τα έξοδα συντήρησης των χώρων που του ανήκουν, καθώς και να συμμετάσχει αναλογικά στα έξοδα διατήρησης της κοινής ιδιοκτησίας σε μια πολυκατοικία στο μερίδιό του στο δικαίωμα κοινής ιδιοκτησίας του ακινήτου αυτού καταβάλλοντας τέλος συντήρησης και επισκευής οικιστικών χώρων.

Επιπλέον, δυνάμει του άρθ. 39 του Κώδικα Στέγασης της Ρωσικής Ομοσπονδίας, οι ιδιοκτήτες χώρων σε μια πολυκατοικία φέρουν το βάρος των δαπανών για τη διατήρηση της κοινής ιδιοκτησίας σε μια πολυκατοικία. Το μερίδιο των υποχρεωτικών δαπανών για τη συντήρηση της κοινής ιδιοκτησίας σε μια πολυκατοικία, το βάρος της οποίας φέρει ο ιδιοκτήτης των χώρων σε μια τέτοια κατοικία, καθορίζεται από το μερίδιο στο δικαίωμα κοινής ιδιοκτησίας της κοινής ιδιοκτησίας σε τέτοια κατοικία ένα σπίτι του καθορισμένου ιδιοκτήτη.

Έτσι, ο ιδιοκτήτης μη οικιστικών χώρων σε πολυκατοικία υποχρεούται να επωμιστεί το βάρος της συντήρησης των χώρων, καθώς και να πληρώσει τα έξοδα συντήρησης κοινής ιδιοκτησίας στην πολυκατοικία.

2. Καταγραφή σχέσεων με HOA, RSO (οργανισμούς παροχής πόρων).

Ο ιδιοκτήτης μπορεί να συνάψει συμφωνία με την HOA, ορίζοντας το εύρος των υπηρεσιών που παρέχει η HOA. Για παράδειγμα, μπορούν να καταρτιστούν 2 εκδόσεις συμφωνίας με την HOA.

Επιλογή 1.Περιλαμβάνει μόνο το εύρος των υπηρεσιών που παρέχονται στην HOA για τη συντήρηση της κοινής ιδιοκτησίας των ιδιοκτητών της HOA. Ο ιδιοκτήτης συνάπτει συμβάσεις με την RSO για την παροχή υπηρεσιών κοινής ωφέλειας ανεξάρτητα.

Επιλογή 2.Περιλαμβάνει ολόκληρο το εύρος των υπηρεσιών, συμπεριλαμβανομένων των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας, δηλαδή, σε αυτήν την περίπτωση, το HOA ενεργεί ως ενδιάμεσος μεταξύ των ιδιοκτητών και του RSO (στη γενική λειτουργία).

Η σύναψη συμφωνίας είναι επιθυμητή για τον ιδιοκτήτη μη οικιστικών χώρων που δεν είναι μέλος της HOA, καθώς στην περίπτωση αυτή, ο ιδιοκτήτης δεν θα χρειάζεται να πληρώσει για όλες τις υπηρεσίες με τις τιμές που καθορίζονται από τα πρακτικά της γενικής συνέλευσης της HOA. Σε περίπτωση διαφωνίας με το πρωτόκολλο, ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να ασκήσει έφεση κατά του πρωτοκόλλου της γενικής συνέλευσης της HOA. Ο ιδιοκτήτης, κατά τη σύναψη συμφωνίας, πληρώνει μόνο για τις υπηρεσίες που καθορίζονται στη συμφωνία.

Ο μηχανισμός σύναψης συμφωνίας με την HOA έχει ως εξής.

Επιλογή 1.Ετοιμάζετε μια συμφωνία και την υποβάλλετε στην HOA με μια επιστολή, αναφέροντας την προθεσμία για την υπογραφή της HOA και την επιστροφή της συμφωνίας σε εσάς.

Επιλογή 2.Παίρνετε τη συμφωνία HOA και, σε περίπτωση διαφωνίας με ορισμένες διατάξεις, ετοιμάζετε ένα πρωτόκολλο διαφωνιών και υπογράφετε τη συμφωνία αναφέροντας τις διαφωνίες.

Ωστόσο, η HOA μπορεί να μην συμφωνεί με τους όρους που προτείνετε, τότε μπορείτε να προσφύγετε στο δικαστήριο ζητώντας να αναγκάσετε την HOA να συνάψει συμφωνία στην έκδοση που προτείνατε. Κατά τη διάρκεια της διαδικασίας, θα είναι απαραίτητο να δικαιολογήσετε την παρανομία ορισμένων διατάξεων της σύμβασης ή ότι αυτές οι διατάξεις παραβιάζουν τα δικαιώματα και τα έννομα συμφέροντά σας.

Με τη σειρά του, το HOA υποχρεούται να συνάπτει συμφωνίες με τον ιδιοκτήτη, ενώ η σύναψη συμφωνίας μεταξύ του ιδιοκτήτη και του HOA είναι βούληση του ιδιοκτήτη. Αυτό οφείλεται στα εξής.

Σύμφωνα με το άρθ. 138 του Κώδικα Στέγασης της Ρωσικής Ομοσπονδίας, η Ένωση Ιδιοκτητών Κατοικίας υποχρεούται:

«1) διασφαλίζει τη συμμόρφωση με τις απαιτήσεις αυτού του κεφαλαίου, τις διατάξεις άλλων ομοσπονδιακών νόμων, άλλων κανονιστικών νομικών πράξεων, καθώς και τον καταστατικό της εταιρικής σχέσης·

2) διαχειρίζεται μια πολυκατοικία με τον τρόπο που ορίζεται στο Τμήμα VIII του παρόντος Κώδικα.

16. Η σωστή συντήρηση της κοινής περιουσίας, ανάλογα με τον τρόπο διαχείρισης πολυκατοικίας, διασφαλίζεται με:

α) ιδιοκτήτες χώρων·

β) ένωση ιδιοκτητών κατοικιών, οικιστικός, κατασκευαστικός συνεταιρισμός κατοικίας ή άλλος εξειδικευμένος καταναλωτικός συνεταιρισμός (κατά τη διαχείριση πολυκατοικίας)·

μέσω της συμμετοχής των ιδιοκτητών χώρων σε αυτούς τους οργανισμούς - σύμφωνα με τα τμήματα V και VI του Κώδικα Στέγασης της Ρωσικής Ομοσπονδίας.

με τη σύναψη συμφωνιών για τη συντήρηση και επισκευή κοινής περιουσίας με αυτούς τους οργανισμούς από ιδιοκτήτες χώρων που δεν είναι μέλη αυτών των οργανισμών - σύμφωνα με την παράγραφο 2 του άρθρου 138 του Κώδικα Στέγασης της Ρωσικής Ομοσπονδίας.

Ωστόσο, υπάρχει και εδώ μια μικρή παρατήρηση.

Το κύριο έγγραφο που ρυθμίζει τη διαδικασία παροχής υπηρεσιών κοινής ωφέλειας στη Ρωσική Ομοσπονδία είναι το διάταγμα της κυβέρνησης της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 23ης Μαΐου 2006 N 307 «Σχετικά με τη διαδικασία παροχής υπηρεσιών κοινής ωφέλειας στους πολίτες».

Ωστόσο, οι κανόνες για την παροχή υπηρεσιών κοινής ωφέλειας δεν ισχύουν για ιδιοκτήτες μη οικιστικών χώρων (εξάλλου, σε τέτοιες εγκαταστάσεις δεν υπάρχουν καταναλωτές - πολίτες που χρησιμοποιούν υπηρεσίες κοινής ωφελείας για προσωπικές, οικογενειακές, οικιακές και άλλες ανάγκες που δεν σχετίζονται με επιχειρηματικές δραστηριότητες ). Κατά συνέπεια, η HOA δεν υποχρεούται να συνάψει συμφωνία για την παροχή υπηρεσιών κοινής ωφέλειας με τους ιδιοκτήτες μη οικιστικών χώρων (Ψήφισμα της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας της Βορειοδυτικής Περιφέρειας της 04/02/2009 στην υπόθεση αριθ. A56- 107/2008, η αναθεώρηση του οποίου απορρίφθηκε με την Απόφαση του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 09/03/2009 Αρ. VAS-9072/09) . Συνεπώς, η εταιρική σχέση δεν έχει υποχρέωση να παρέχει υπηρεσίες κοινής ωφέλειας στους ιδιοκτήτες μη οικιστικών χώρων, οι οποίοι έχουν το δικαίωμα, με τη συγκατάθεση του RSO, να συνάψουν συμφωνία υποσυνδρομής με την HOA ή να απαιτήσουν τροποποιήσεις στην συμφωνία μεταξύ του HOA και του RSO όσον αφορά τη συμπερίληψη του ιδιοκτήτη των μη οικιστικών χώρων ως υποσυνδρομητή. Επίσης, όπως προαναφέρθηκε, ο ιδιοκτήτης μπορεί να συνάψει συμφωνίες με την RSO ανεξάρτητα. Η υποχρέωση του HOA να συνάψει συμφωνία για την παροχή υπηρεσιών κοινής ωφέλειας προκύπτει εάν ο ιδιοκτήτης δεν έχει την τεχνική δυνατότητα να συνδεθεί ανεξάρτητα με τον RSO.

Σπουδαίος. Ένα μέλος της HOA υποχρεούται να πληρώσει όλα τα έξοδα για τη συντήρηση της κοινής περιουσίας που ιδρύθηκε από τη γενική συνέλευση των συμμετεχόντων στην HOA. Ένας ιδιοκτήτης που δεν είναι μέλος του HOA μπορεί να συνάψει συμφωνία χωρίς να γίνει μέλος του HOA, τότε τα πρακτικά της γενικής συνέλευσης των μελών του HOA δεν ισχύουν πλήρως για αυτόν τον ιδιοκτήτη, καθώς η συμφωνία μπορεί να καθορίσει μια συγκεκριμένη λίστα, όγκους και κόστος των υπηρεσιών που πρέπει να πληρωθούν από άτομο που δεν είναι μέλος του HOA.

Θα ήθελα να επιστήσω την προσοχή σας στο εξής. Υπάρχουν γνωστές περιπτώσεις όταν, σε μια γενική συνέλευση των μελών της HOA, καθορίζονται διαφορετικά ποσά υποχρεωτικών πληρωμών: για πολίτες - το ίδιο και για οργανισμούς και μεμονωμένους επιχειρηματίες (ιδιοκτήτες μη οικιστικών χώρων) - σε αυξημένο ποσό και ιδιοκτήτες των μη οικιστικών χώρων απαιτείται να πληρώνουν λογαριασμούς HOA που εκδίδονται με βάση διαφοροποιημένα ποσοστά πληρωμής, έως ότου κηρυχθεί άκυρη η αντίστοιχη απόφαση της γενικής συνέλευσης των μελών της HOA (βλ., για παράδειγμα, Ψήφισμα της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας του Ανατολικού Στρατού Περιφέρεια 1 Απριλίου 2008 Ν Α43-4327/2007-28-57). Το δικαστήριο θα συμπαρασταθεί με τους ιδιοκτήτες και θα επιβεβαιώσει ότι μια τέτοια απόφαση είναι παράνομη, ανεξάρτητα από το αν οι ιδιοκτήτες είναι μέλη της HOA (Ψήφισμα της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας της Κεντρικής Περιφέρειας της 29ης Απριλίου 2008 N A35-2290/07-C16 ). Στο μέλλον, οι ιδιοκτήτες μη οικιστικών χώρων έχουν το δικαίωμα να προσφύγουν στο δικαστήριο με αίτημα ανάκτησης από τον αδικαιολόγητο πλουτισμό της HOA όσον αφορά το ποσό των πληρωμών που είναι δυσανάλογα με το μερίδιο στο δικαίωμα κοινής ιδιοκτησίας της κοινής ιδιοκτησίας σε πολυκατοικία. Οι διαιτητές θα υποστηρίξουν επίσης τον ιδιοκτήτη (Ψήφισμα της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας ZSO της 13ης Δεκεμβρίου 2007 N F04-8339/2007 (40703-A70-30)).

Σύναψη.

1. Η έλλειψη ιδιότητας μέλους σε ένα HOA δεν απαλλάσσει κάποιον από την υποχρέωση πληρωμής για τις επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας (ελλείψει ανεξάρτητων συμφωνιών με τον RSO) και το κόστος διατήρησης της κοινής ιδιοκτησίας.
2. Η σύναψη συμφωνίας με την HOA δεν είναι απαραίτητη, αλλά είναι επιθυμητή, καθώς στη συμφωνία ο ιδιοκτήτης μπορεί να καθορίσει τον αριθμό των υπηρεσιών που του παρέχονται από το HOA, διαφορετικά, ο ιδιοκτήτης μπορεί να υποχρεωθεί να πληρώσει για τις υπηρεσίες του HOA ( με εξαίρεση ορισμένες διατάξεις).

Islamgaleeva Dina Rafaelevna

Ετικέτες:

Οι ιδιοκτήτες μη οικιστικών χώρων συχνά αρνούνται να πληρώσουν για τη συντήρηση και την επισκευή της κοινής ιδιοκτησίας μιας πολυκατοικίας. Αυτή είναι μια λανθασμένη θέση που θα πρέπει να πληρώνουν για τη συντήρηση και τις επισκευές στην ίδια βάση με τους ιδιοκτήτες κατοικιών. Μάθετε γιατί.

Υποχρέωση πληρωμής για συντήρηση και επισκευή οπτικού εξοπλισμού στην πολυκατοικία

Οι οργανισμοί διαχείρισης εκδίδουν τιμολόγια στους ιδιοκτήτες μη οικιστικών χώρων για τη συντήρηση και επισκευή της κοινής ιδιοκτησίας πολυκατοικιών. Οι ιδιοκτήτες τέτοιων χώρων αρνούνται να πληρώσουν τα παραληφθέντα παραστατικά πληρωμής, με το επιχείρημα ότι δεν έχουν συμβατική σχέση με την εταιρεία διαχείρισης.

Η κοινή ιδιοκτησία σε μια πολυκατοικία ανήκει στους ιδιοκτήτες των χώρων με το δικαίωμα κοινής ιδιοκτησίας, σύμφωνα με την ρήτρα 1, μέρος 1, άρθρο. 36 Κώδικας Στέγασης της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Η κοινή ιδιοκτησία πολυκατοικιών περιλαμβάνει χώρους που δεν αποτελούν μέρη διαμερισμάτων και προορίζονται να εξυπηρετούν περισσότερα από ένα δωμάτια σε ένα τέτοιο κτίριο:

• προσγειώσεις μεταξύ διαμερισμάτων?
• σκάλες;
• ανελκυστήρες?
• ανελκυστήρας και άλλα φρεάτια.
• διάδρομοι?
• τεχνικά δάπεδα?
• σοφίτες?
• υπόγεια με γραμμές κοινής ωφέλειας?
• άλλος εξοπλισμός που εξυπηρετεί περισσότερα από ένα δωμάτια.

Κάθε μέλος της κοινής ιδιοκτησίας υποχρεούται, αναλογικά με το μερίδιό του, να συμμετέχει στην πληρωμή φόρων, τελών και λοιπών πληρωμών επί της κοινής περιουσίας, καθώς και στα έξοδα συντήρησης και διατήρησής της (άρθρο 249 ΑΚ. της Ρωσικής Ομοσπονδίας).

Οι ιδιοκτήτες χώρων σε πολυκατοικίες φέρουν το βάρος των δαπανών για τη διατήρηση της κοινής ιδιοκτησίας σε μια πολυκατοικία (Μέρος 1 του άρθρου 39 του Κώδικα Στέγασης της Ρωσικής Ομοσπονδίας).

Σύμφωνα με το Μέρος 2 του Άρθ. 154 του Κώδικα Στέγασης της Ρωσικής Ομοσπονδίας, η πληρωμή για κατοικίες και υπηρεσίες κοινής ωφέλειας του ιδιοκτήτη των χώρων σε μια πολυκατοικία περιλαμβάνει πληρωμή για υπηρεσίες και εργασίες για τη διαχείριση ενός τέτοιου σπιτιού, για τη συντήρηση και τις συνεχείς επισκευές κοινής ιδιοκτησίας σε ένα διαμέρισμα κτίριο, για πόρους κοινής ωφέλειας που καταναλώνονται κατά τη χρήση και συντήρηση δημόσιων κτιρίων σε πολυκατοικία.

Η υποχρέωση του ιδιοκτήτη να πληρώσει τα έξοδα συντήρησης και επισκευής δεν εξαρτάται από την ύπαρξη συμβατικής σχέσης με τον οργανισμό διαχείρισης. Αυτό το συμπέρασμα βρίσκεται στην παράγραφο 24 της Αναθεώρησης της δικαστικής πρακτικής εφαρμογής της νομοθεσίας της Ρωσικής Ομοσπονδίας σχετικά με το σύστημα συμβάσεων στον τομέα της προμήθειας αγαθών, έργων, υπηρεσιών για την κάλυψη κρατικών και δημοτικών αναγκών, που εγκρίθηκε από το Προεδρείο του το Ανώτατο Δικαστήριο της Ρωσικής Ομοσπονδίας στις 28 Ιουνίου 2017.

Δυνάμει του Μέρους 2.3 του Άρθ. 161 του Κώδικα Στέγασης της Ρωσικής Ομοσπονδίας και ρήτρα 10 του Διατάγματος της Κυβέρνησης της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 13ης Αυγούστου 2006 αριθ. 491, η εκτέλεση εργασιών και η παροχή υπηρεσιών για τη συντήρηση της κοινής ιδιοκτησίας ενός διαμερίσματος Το κτίριο είναι υποχρεωτικό για τον οργανισμό διαχείρισης σύμφωνα με τη νομοθεσία της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Η ΔΑ δεν μπορεί να αρνηθεί να εκτελέσει τέτοιες εργασίες και να παρέχει υπηρεσίες ακόμη και αν δεν έχει συναφθεί κρατική ή δημοτική σύμβαση.

Το γεγονός ότι ο ιδιοκτήτης μη οικιστικών χώρων δεν έλαβε μέτρα για τη σύναψη σύμβασης για την εκπλήρωση της υποχρέωσης ανάληψης δαπανών για κοινόχρηστο ακίνητο δεν τον απαλλάσσει από την υποχρέωση καταβολής του κατάλληλου τέλους.

Έτσι, ο ιδιοκτήτης μη οικιστικού χώρου που βρίσκεται σε πολυκατοικία, δυνάμει των άμεσων οδηγιών του νόμου, υποχρεούται να επιβαρυνθεί με τα έξοδα συντήρησης της κοινής ιδιοκτησίας, εκτός αν ορίζεται διαφορετικά από νόμο ή σύμβαση.

Είσπραξη οφειλών από ιδιοκτήτες μη οικιστικών χώρων

Οι ιδιοκτήτες μη οικιστικών χώρων σε πολυκατοικίες υποχρεούνται να πληρώνουν για στέγαση και κοινοτικές υπηρεσίες σύμφωνα με τους ίδιους κανόνες με τους ιδιοκτήτες κατοικιών. Ο οργανισμός διαχείρισης μπορεί να απαιτήσει από τον ιδιοκτήτη μη οικιστικών χώρων να πληρώσει αμέσως τέλη για τη συντήρηση και την επισκευή της κοινής ιδιοκτησίας μιας πολυκατοικίας.

Εάν ο ιδιοκτήτης ενός μη οικιστικού χώρου αρνείται να πληρώσει τον οργανισμό διαχείρισης για τη συντήρηση και την επισκευή κοινόχρηστης ιδιοκτησίας, θα πρέπει πρώτα να προσπαθήσετε να επιλύσετε το ζήτημα φιλικά και να εξηγήσετε στον ιδιοκτήτη του μη οικιστικού χώρου γιατί είναι υποχρεωμένος να πληρώσει για τη συντήρηση και τις επισκευές των οικιστικών χώρων: στείλτε πληρωμές χρέους, επιστολές ή προσπαθήστε να συνάψετε συμφωνία για την αποπληρωμή του χρέους.

Εάν ο ιδιοκτήτης αρνηθεί να πληρώσει τους λογαριασμούς, η εταιρεία διαχείρισης θα πρέπει να προχωρήσει σε προκαταρκτική είσπραξη οφειλών: πριν από την υποβολή αίτησης στο δικαστήριο, ο οφειλέτης πρέπει να υποβάλει αξίωση για την πληρωμή του χρέους σε εθελοντική βάση. Σύμφωνα με το μέρος 5 του άρθρου. 4 του Κώδικα Διαιτητικής Διαδικασίας της Ρωσικής Ομοσπονδίας, ο οφειλέτης υποχρεούται να απαντήσει σε μια τέτοια αξίωση εντός 30 ημερολογιακών ημερών.

Εάν ο οφειλέτης αρνηθεί ή δεν ανταποκριθεί καθόλου στην αξίωση, ο οργανισμός διαχείρισης μπορεί να υποβάλει αξίωση στο δικαστήριο. Το Διαιτητικό Δικαστήριο εξετάζει τέτοιες αιτήσεις. Αλλά συμβαίνει ότι οι διαφορές φτάνουν στο Ανώτατο Δικαστήριο της Ρωσικής Ομοσπονδίας.

Ένα παράδειγμα τέτοιας διαφοράς δίνεται στην απόφαση του Ανώτατου Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 28ης Νοεμβρίου 2017 στην υπόθεση No. 305-ES17-10430. Σε αυτό, το δικαστήριο ανέφερε ότι ο οργανισμός διαχείρισης μπορεί να ανακτήσει το χρέος για τη συντήρηση και την επισκευή κοινής ιδιοκτησίας από τον ιδιοκτήτη μη οικιστικών χώρων.

συμπεράσματα

Τόσο οι ιδιοκτήτες κατοικιών σε πολυκατοικίες όσο και οι ιδιοκτήτες μη οικιστικών χώρων πρέπει να καταβάλλουν τέλη για συντήρηση και επισκευές. Το ποσό της πληρωμής αυτής καθορίζεται κατ' αναλογία με το μερίδιο του συμμετέχοντος στην κοινή κοινή ιδιοκτησία της κοινής περιουσίας της πολυκατοικίας.

Η μη σύναψη συμφωνίας μεταξύ του οργανισμού διαχείρισης και του ιδιοκτήτη των οικιστικών χώρων δεν απαλλάσσει τον ιδιοκτήτη από την υποχρέωση καταβολής τελών για τη συντήρηση και την επισκευή κοινής ιδιοκτησίας στην πολυκατοικία.

Γεια σου Γκαλίνα!

Αφού διάβασα την αλληλογραφία, αποφάσισα να διορθώσω και να προσθέσω μερικά πράγματα.

Γράφεις ότι:

Πληρώνω στον HOA μηνιαία χρέωση για τη συντήρηση της κοινής ιδιοκτησίας μιας πολυκατοικίας, αλλά η HOA θεωρεί ότι αυτή η αμοιβή είναι ανεπαρκής Έχουμε την ίδια διεύθυνση, το σπίτι με το κατάστημα θεωρείται ενιαίο συγκρότημα σύμφωνα με έγγραφα ΔΔΠ
Γκαλίνα

Αυτό σημαίνει ότι είστε ο ίδιος ιδιοκτήτης χώρων σε μια πολυκατοικία με οποιονδήποτε άλλο ιδιοκτήτη και έχετε ακριβώς τα ίδια δικαιώματα και υποχρεώσεις με οποιονδήποτε άλλο ιδιοκτήτη (για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα).

Παρεμπιπτόντως, έχετε επίσης το δικαίωμα να είστε μέλος της HOA και να εκλεγείτε στο Διοικητικό Συμβούλιο της HOA. Εάν η περιοχή του καταστήματος είναι αρκετά μεγάλη σε σύγκριση με τη συνολική επιφάνεια των διαμερισμάτων, τότε θα έχετε καλό αριθμό ψήφων στη γενική συνέλευση των ιδιοκτητών. Λοιπόν, παρεμπιπτόντως...

Από 01/01/2017, σύμφωνα με τις αλλαγές στην παράγραφο 6 των Κανόνων για την παροχή υπηρεσιών κοινής ωφέλειας σε ιδιοκτήτες και χρήστες χώρων σε πολυκατοικίες και κτίρια κατοικιών, που εγκρίθηκαν με Διάταγμα της Κυβέρνησης της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 05/06 /2011 Αρ. 354, οι ιδιοκτήτες μη οικιστικών χώρων πρέπει να συνάπτουν συμφωνίες προμήθειας πόρων απευθείας με οργανισμούς προμήθειας πόρων. Από όσο καταλαβαίνω από την αλληλογραφία, έχετε ήδη μια τέτοια άμεση συμφωνία με τον πάροχο πόρων (αν όχι ακόμα, τότε συνιστώ να τη συνάψετε το συντομότερο δυνατό, επεκτείνοντας την ισχύ της στις έννομες σχέσεις από 01/01/2017). Έχοντας μια συμφωνία με τον διαχειριστή πόρων, δεν θα πρέπει απολύτως να ανησυχείτε για το πώς πάνε οι επικοινωνίες, ποιος είναι ο ιδιοκτήτης των επικοινωνιών, αν η μεταφορά τους συμφωνήθηκε ή όχι. Αφήστε τον υπεύθυνο πόρων με το HOA να λύσει αυτά τα προβλήματα. Υπάρχουν βασικά μόνο δύο επιλογές εδώ και οι δύο επιλογές δεν σας επηρεάζουν:

1. Ή οι επικοινωνίες είναι κοινή ιδιοκτησία των ιδιοκτητών του σπιτιού.
2. Ή οι επικοινωνίες είναι ιδιοκτησία κάποιου άλλου (αλλά όχι δική σας), ενδεχομένως χωρίς ιδιοκτήτη.

Η μόνη επιλογή που θα σας επηρέαζε θα ήταν εάν οι επικοινωνίες ήταν προσωπική σας ιδιοκτησία, κάτι που δεν είναι. Επομένως, δεν είναι σαφές πώς μπορεί να σας ζητηθεί να αφαιρέσετε τις επικοινωνίες εάν δεν είναι προσωπική σας ιδιοκτησία;! Ας είναι πονοκέφαλος για την HOA και τον υπεύθυνο πόρων, αλλά όχι για τον δικό σας. Κανείς δεν έχει το δικαίωμα να σε σβήσει.

Το ύψος του τέλους πρέπει να είναι λογικό. Εάν πιστεύετε ότι το τέλος δεν δικαιολογείται, τότε μπορείτε να επικοινωνήσετε με την αρχή ρύθμισης τιμολογίων με παράπονο σχετικά με την παράλογη αύξηση του τιμολογίου.
Καραβαϊτσέβα Έλενα

Εδώ η Έλενα Καραβαϊτσέβα έκανε λάθος, καθώς οι εξουσίες των ρυθμιστικών αρχών τιμών (τιμολόγησης) δεν περιλαμβάνουν επιθεώρηση και οποιονδήποτε έλεγχο του επιπέδου πληρωμής για τη συντήρηση της κοινής ιδιοκτησίας. Αυτό σημαίνει ότι δεν έχει νόημα να πάτε εκεί. Το τέλος συντήρησης και επισκευής κοινόχρηστης ιδιοκτησίας σε πολυκατοικία καθορίζεται από τα όργανα διαχείρισης του HOA, αλλά αυτό το τέλος θα πρέπει να είναι το ίδιο (σε ρούβλια/τ.μ.) τόσο για τους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων όσο και για τους ιδιοκτήτες μη κατοικιών κτίριο. Δεν πρέπει να υπάρχουν διακρίσεις. Επομένως, ανεξάρτητα από το αν είστε μέλος του HOA ή όχι, εσείς δυνάμει του άρθρου 143.1 του Κώδικα Στέγασης της Ρωσικής Ομοσπονδίαςέχει το δικαίωμα να ενημερώνεται για τα πρακτικά των γενικών συνελεύσεων των μελών του HOA και των συνεδριάσεων του διοικητικού συμβουλίου του HOA. Ας δείξουν το πρωτόκολλο με το οποίο καθορίζεται το παράβολο και ας δείξουν ακόμη και τα έγγραφα που επιβεβαιώνουν τα αποτελέσματα της ψηφοφορίας (έχεις και το δικαίωμα να τα γνωρίσεις). Επίσης, με βάση το ίδιο άρθρο 143.1 του Κώδικα Στέγασης της Ρωσικής Ομοσπονδίας, έχετε το δικαίωμα να απαιτήσετε από την HOA να εξοικειωθείτε με την τεχνική τεκμηρίωση για την πολυκατοικία.

Με εκτίμηση, Oleg Ryabinin.