पट्टा समझौता समाप्त करने का प्राथमिकता अधिकार। विस्तारित अवधि के साथ किराया

किरायेदार, जिसने समझौते के तहत अपने दायित्वों को ठीक से पूरा किया है, के पास पट्टा समझौते को समाप्त करने के लिए तीसरे पक्ष पर प्राथमिकता का अधिकार है नया शब्द(रूसी संघ के नागरिक संहिता का खंड 1, अनुच्छेद 621), जब तक कि पट्टा समझौते द्वारा अन्यथा प्रदान न किया गया हो।

यह अधिकार केवल उसी वस्तु के किराये पर लागू होता है।

किरायेदार पूर्व-खाली अधिकार का प्रयोग तभी कर सकता है जब निम्नलिखित शर्तें एक साथ पूरी हों:

- यदि उसने पट्टेदार को एक नए कार्यकाल के लिए एक समझौते को समाप्त करने के पूर्व-खाली अधिकार का प्रयोग करने की अपनी इच्छा के बारे में सूचित किया है (मामले संख्या A79-5631 में वोल्गा-व्याटका जिले की संघीय एंटीमोनोपॉली सेवा का संकल्प दिनांक 03/30/2009) /2008 (रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय का निर्धारण दिनांक 06/24/2009 संख्या वीएएस-1683/09) आदेश में समीक्षा के लिए इस मामले को रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय के प्रेसिडियम में स्थानांतरित करने से इनकार कर दिया गया था पर्यवेक्षण का));

- यदि उसने अनुबंध के तहत अपने दायित्वों को अच्छे विश्वास से पूरा किया है। में अन्यथाकिरायेदार एक नए कार्यकाल के लिए एक समझौते को समाप्त करने का पूर्व-खाली अधिकार खो देता है, जबकि उल्लंघन की भौतिकता उसके अच्छे विश्वास के मुद्दे के समाधान को प्रभावित नहीं करती है।

अनुबंध के तहत दायित्वों का अनुचित प्रदर्शन, जिसमें किरायेदार अनुबंध समाप्त करने के पूर्व-खाली अधिकार से वंचित है, विशेष रूप से, किराए के भुगतान की समय सीमा का उल्लंघन है;

- यदि अनुबंध अनिश्चित काल के लिए नवीनीकृत नहीं किया गया है। अन्यथा, अदालत को यह लग सकता है कि किरायेदार एक नए कार्यकाल के लिए एक समझौते को समाप्त करने का पूर्वव्यापी अधिकार खो देता है। साथ ही, इसके विपरीत न्यायिक प्रथा भी है, जिसके अनुसार अनिश्चित काल के लिए पट्टा समझौते के नवीनीकरण की स्थिति में किरायेदार पूर्व-खाली अधिकार से वंचित नहीं है;

- यदि किरायेदार द्वारा नए कार्यकाल के लिए अनुबंध समाप्त करने के लिए मकान मालिक को आवेदन भेजने के बाद अनुबंध समाप्त करने के लिए पार्टियों के बीच कोई समझौता नहीं है।

पूर्व-खाली अधिकार की उपस्थिति का मतलब यह नहीं है कि किरायेदार यह मांग कर सकता है कि मकान मालिक समान शर्तों पर एक नया समझौता करे। में इस मामले मेंपट्टादाता पिछले समझौते की शर्तों से बाध्य नहीं है। उसे किरायेदार और तीसरे पक्ष को संपत्ति पट्टे पर देने के लिए अन्य शर्तें पेश करने या संपत्ति पट्टे पर देने से इनकार करने का अधिकार है। प्री-एम्प्टिव राइट का मतलब किरायेदार का प्राथमिकता के तौर पर उसी संपत्ति के संबंध में मकान मालिक के साथ पट्टा समझौता करने का अधिकार है।

साथ ही, किरायेदार के पूर्व-खाली अधिकार के मकान मालिक द्वारा उल्लंघन के परिणाम अदालत द्वारा तभी लागू किए जा सकते हैं जब मकान मालिक और तीसरे पक्ष के बीच एक समझौता संपन्न हुआ हो। हालाँकि, न्यायिक व्यवहार में एक और स्थिति है, जिसके अनुसार, प्रीमेप्टिव अधिकार की सुरक्षा के लिए दावा दायर करते समय, किरायेदार के लिए मकान मालिक के तीसरे के साथ उसी संपत्ति के लिए पट्टा समझौते में प्रवेश करने के इरादे को साबित करना पर्याप्त है। दल।

पार्टियां किरायेदार के रिक्तिपूर्व अधिकार को सीमित करने वाली शर्त पर सहमत हो सकती हैं। इससे पट्टेदार को तीसरे पक्ष के साथ आसानी से समझौता करने की अनुमति मिलती है।

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शर्त कथन का एक उदाहरण:

"किरायेदार के पास नई अवधि के लिए पट्टा समझौता समाप्त करने का पूर्व-खाली अधिकार नहीं है।"

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यह ध्यान में रखा जाना चाहिए कि किसी राज्य का पट्टा या नगरपालिका संपत्तिएक नए कार्यकाल के लिए एक समझौते को समाप्त करने के पूर्व-खाली अधिकार के किरायेदार के प्रयोग की ख़ासियत से जुड़ा हुआ है।

यदि नए कार्यकाल के लिए अनुबंध समाप्त करने के लिए किरायेदार के पूर्व-खाली अधिकार को बाहर करने की शर्त पर सहमति नहीं है

इस मामले में, किरायेदार प्रीमेप्टिव अधिकार (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 621 के खंड 1) का लाभ उठाने में सक्षम होगा। यदि पट्टादाता एक नई अवधि के लिए एक समझौते में प्रवेश करने से इनकार करता है और पट्टा समझौते की समाप्ति की तारीख से एक वर्ष के भीतर किसी तीसरे पक्ष के साथ एक समझौते में प्रवेश करता है, तो पट्टेदार, कला के खंड 1 के अनुसार। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 621 में, किसी तीसरे पक्ष के साथ संपन्न समझौते के तहत अधिकारों और दायित्वों के हस्तांतरण और नुकसान के लिए मुआवजे या केवल नुकसान के मुआवजे की मांग करने का अधिकार होगा।

कला। 621 रूसी संघ का नागरिक संहिता।

1. जब तक अन्यथा कानून या पट्टा समझौते द्वारा प्रदान नहीं किया जाता है, एक किरायेदार जिसने अनुबंध की समाप्ति पर अपने कर्तव्यों का ठीक से पालन किया है, उसके पास, अन्य चीजें समान होने पर, एक नए कार्यकाल के लिए पट्टा समझौते को समाप्त करने के लिए अन्य व्यक्तियों पर अधिमान्य अधिकार है। किरायेदार पट्टा समझौते में निर्दिष्ट अवधि के भीतर इस तरह के समझौते को समाप्त करने की अपनी इच्छा के बारे में पट्टेदार को लिखित रूप में सूचित करने के लिए बाध्य है, और यदि ऐसी अवधि समझौते में निर्दिष्ट नहीं है, उचित समयअनुबंध के अंत तक.

नई अवधि के लिए पट्टा समझौते का समापन करते समय, पार्टियों के समझौते से समझौते की शर्तों को बदला जा सकता है।

यदि पट्टादाता पट्टेदार के साथ एक नई अवधि के लिए एक समझौते में प्रवेश करने से इनकार करता है, लेकिन समझौते की समाप्ति की तारीख से एक वर्ष के भीतर उसने किसी अन्य व्यक्ति के साथ पट्टा समझौता किया है, तो पट्टेदार को अपने विवेक पर अधिकार है , अदालत में संपन्न समझौते के तहत अधिकारों और दायित्वों के हस्तांतरण और उसके साथ पट्टा समझौते को नवीनीकृत करने से इनकार करने के कारण होने वाले नुकसान के लिए मुआवजे या केवल ऐसे नुकसान के लिए मुआवजे की मांग करना।

2. यदि पट्टेदार की आपत्तियों के अभाव में किरायेदार अनुबंध की समाप्ति के बाद भी संपत्ति का उपयोग करना जारी रखता है, तो अनुबंध को अनिश्चित काल के लिए समान शर्तों पर नवीनीकृत माना जाता है (अनुच्छेद 610)।

लेख पर टिप्पणी करें

1. किरायेदार को एक नई अवधि के लिए पट्टा समझौते को समाप्त करने का अधिकार है, बशर्ते कि निम्नलिखित शर्तें एक साथ पूरी हों:

क) पट्टादाता संपत्ति को किराए पर देना जारी रखने का इरादा रखता है। यदि पट्टादाता संपत्ति को अपने कब्जे में छोड़ना चाहता है और संपत्ति का उपयोग या किसी तीसरे पक्ष को किराए के लिए नहीं, बल्कि किसी अन्य आधार पर (किसी न किसी आधार पर) हस्तांतरित करना चाहता है संपत्ति कानून, समझौते से निःशुल्क उपयोगया ट्रस्ट प्रबंधन, आदि), तो किरायेदार का एक नए कार्यकाल के लिए पट्टा समझौते के समापन की मांग करने का अधिकार गायब हो जाता है (किराया प्रथाओं की समीक्षा के पैराग्राफ 35 देखें);

बी) किरायेदार ने पुराने समझौते के तहत अपने दायित्वों को ठीक से पूरा किया। पुराने अनुबंध के तहत अपने दायित्वों के किरायेदार द्वारा उल्लंघन (यहां तक कि एक मामूली!) उसे एक नए कार्यकाल के लिए अनुबंध के समापन की मांग करने के अधिकार से वंचित करता है। बेशक, उल्लंघन के तथ्य को ठीक से दर्ज किया जाना चाहिए। सच है, कानून के लिए यह आवश्यक नहीं है कि इसकी पुष्टि किसी अदालत द्वारा की जाए। ऐसे पर्याप्त सबूत भी हैं जिनका उपयोग अदालत में किया जा सकता है (किराए का देर से भुगतान, अनुबंध को समाप्त करने की मांग, मकान मालिक की चेतावनी और दावे, आदि);

ग) किरायेदार ने मकान मालिक को एक नई अवधि के लिए पट्टा समझौते में प्रवेश करने की अपनी इच्छा के बारे में सूचित किया। में अधिसूचना अवश्य देनी होगी लेखन मेंपट्टा समझौते में निर्दिष्ट अवधि के भीतर, और यदि ऐसी अवधि समझौते में निर्दिष्ट नहीं है, तो समझौते की समाप्ति से पहले उचित अवधि के भीतर (नागरिक संहिता के अनुच्छेद 314)। उचित अवधि निर्धारित करते समय, कला के अनुच्छेद 2 का नियम। नागरिक संहिता की धारा 610, क्योंकि किसी भी परिस्थिति में अनिश्चित काल के लिए संपन्न अनुबंध को रद्द करने की सूचना की अवधि, अनुबंध के विस्तार के बारे में चेतावनी देने के लिए पर्याप्त है;

घ) किरायेदार इसमें शामिल होने के लिए सहमत है नया समझौतापट्टादाता द्वारा प्रस्तावित शर्तों पर पट्टा। अंतिम शर्त कला के पैराग्राफ 1 में व्यक्त की गई है। नागरिक संहिता के 621 प्रत्यक्ष रूप से नहीं, बल्कि अप्रत्यक्ष रूप से। किरायेदार के पास "नए कार्यकाल के लिए पट्टा समझौते को समाप्त करने के लिए अन्य व्यक्तियों पर अधिमान्य अधिकार है," लेकिन "अन्य सभी चीजें समान हैं।" पहली नज़र में, ये सूत्रीकरण एक-दूसरे का खंडन करते हैं, लेकिन करीब से जांच करने पर, विरोधाभास गायब हो जाते हैं।

चर्चा के तहत अधिकार की तरजीही प्रकृति का मतलब है कि यदि समान शर्तों पर एक समझौते में प्रवेश करने के इच्छुक कई लोग हैं, तो पिछले किरायेदार को उन पर लाभ होता है (अन्य सभी चीजें समान होती हैं)। लेकिन अगर कोई पट्टेदार को अधिक अनुकूल शर्तों की पेशकश करता है, और पिछला प्रतिपक्ष उनसे सहमत नहीं होता है, तो नई अवधि के लिए पट्टा समझौते के समापन की मांग करने का उसका अधिकार गायब हो जाता है (क्योंकि यहां कोई "अन्य समान शर्तें" नहीं हैं)। पिछले किरायेदार को पट्टेदार को समान या नई शर्तों पर नया समझौता करने के लिए मजबूर करने का कोई अधिकार नहीं है।

2. नागरिक संहिता किसी नए कार्यकाल के लिए समझौता करते समय प्रस्ताव भेजने और उसकी स्वीकृति के लिए कोई विशेष प्रक्रिया स्थापित नहीं करती है। इसलिए, मकान मालिक को, एक नई अवधि के लिए पट्टा समझौते में प्रवेश करने की इच्छा के बारे में किरायेदार की सूचना प्राप्त होने पर, उसे सूचित करना होगा कि संपत्ति पट्टे पर दी जाएगी या नहीं और किन शर्तों पर। यदि पिछला किरायेदार इन शर्तों से संतुष्ट नहीं है, तो इस समय उसका पूर्व-खाली अधिकार अभी तक गायब नहीं हुआ है। आख़िरकार, मकान मालिक संभावित किरायेदारों के साथ बातचीत के दौरान नए पट्टा समझौते की शर्तों को नरम कर सकता है। पिछले किरायेदार, जो उनसे सहमत हो सकते हैं, को शर्तों में कमी के बारे में सूचित किया जाना चाहिए। इस प्रकार, पिछले किरायेदार का पूर्व-खाली अधिकार तब तक मौजूद रहता है जब तक कि नए किरायेदार के साथ उन शर्तों पर पट्टा समझौता संपन्न नहीं हो जाता जो पिछले किरायेदार के लिए उपयुक्त नहीं थीं।

संभावित किरायेदारों के साथ बातचीत पुराने पट्टा समझौते की समाप्ति से पहले शुरू हो सकती है, और कानून के स्पष्ट निर्देशों के आधार पर प्रीमेप्टिव अधिकार, इस अवधि की समाप्ति के बाद ही उत्पन्न होता है। हालाँकि, मकान मालिक नए किरायेदार के साथ तब तक समझौता नहीं कर सकता जब तक पुराना समझौता कायम है। इसकी समाप्ति पर, पूर्व किरायेदार का एक नया अनुबंध समाप्त करने का पूर्वव्यापी अधिकार उत्पन्न होता है। नतीजतन, यह अधिकार एक गैर-संविदात्मक प्रकृति का है, जो "कानून के बल पर" एक सापेक्ष कानूनी संबंध के ढांचे के भीतर मौजूद है।

पिछला किरायेदार, पट्टेदार को एक नई अवधि के लिए पट्टा समझौते में प्रवेश करने की अपनी इच्छा के बारे में सूचित करते हुए, पट्टेदार द्वारा प्रस्तावित किसी भी शर्त पर समझौते को समाप्त करने के लिए स्वचालित रूप से सहमत नहीं होता है। वह केवल उन्हीं शर्तों पर पट्टा समझौता समाप्त करने के लिए सहमत है। इन्हें बदलने के लिए एक अलग समझौता करना होगा। अनुच्छेद में नियम का बिल्कुल यही अर्थ है। 2 पी. 1 कला. नागरिक संहिता के 621, जिसके अनुसार, एक नई अवधि के लिए पट्टा समझौते का समापन करते समय, समझौते की शर्तों को पार्टियों के समझौते से बदला जा सकता है। उक्त नियम का यह अर्थ नहीं लगाया जाना चाहिए कि मकान मालिक को नए अनुबंध की शर्तों में किसी भी बदलाव के लिए किरायेदार की सहमति प्राप्त करनी होगी। इसके विपरीत, यदि मकान मालिक नई अवधि के लिए पट्टा लेना चाहता है, तो उसे मकान मालिक द्वारा रखी गई शर्तों को स्वीकार करना होगा।

3. नई अवधि के लिए संपन्न पट्टा समझौता एक नया पट्टा समझौता है, भले ही इसकी शर्तें पुरानी जैसी ही हों। इसलिए, इसके समापन पर, पट्टा समझौते के समापन के लिए आवश्यक सभी औपचारिकताएं पूरी की जानी चाहिए, जैसे कि कोई पिछला समझौता नहीं था। विशेष रूप से, किरायेदार को चीज़ के हस्तांतरण को फिर से औपचारिक रूप दिया जाना चाहिए, एक हस्तांतरण विलेख तैयार किया जाना चाहिए, आदि। एक नई अवधि के लिए पट्टा समझौते का समापन करते समय, पार्टियां पुराने पट्टा समझौते की शर्तों से बाध्य नहीं होती हैं ( किराये की प्रथाओं की समीक्षा के पैराग्राफ 31 और 32 देखें)।

यदि पट्टेदार ने एक नई अवधि के लिए पट्टा समझौते को समाप्त करने के किरायेदार के पूर्व-खाली अधिकार का उल्लंघन किया है, तो किरायेदार को अपनी पसंद के अनुसार, अदालत में संपन्न समझौते के तहत अधिकारों और दायित्वों के हस्तांतरण और नुकसान के मुआवजे की मांग करने का अधिकार है। उसके साथ पट्टा समझौते को नवीनीकृत करने से इनकार करके, या केवल ऐसे नुकसान के लिए मुआवजा देकर। अधिकारों और दायित्वों के हस्तांतरण को पूर्व किरायेदार के एक नए पट्टा समझौते में जबरन प्रवेश के रूप में समझा जाना चाहिए, जो अदालत के फैसले द्वारा किया जाता है। वास्तव में, किरायेदार ही चुनता है कि नए समझौते के तहत किरायेदार के अधिकारों और दायित्वों को हस्तांतरित करना है या नहीं। उसे दोनों ही स्थितियों में नुकसान की भरपाई का अधिकार है।

नागरिक संहिता के नियम के बारे में प्राथमिकता सहीकिरायेदार के लिए नई अवधि के लिए पट्टा समझौता समाप्त करना सकारात्मक है। उन्हें कानून या अनुबंध द्वारा बदला जा सकता है। उदाहरण के लिए, किराये के समझौते के संबंध में, कला का प्रभाव। 621, कला का अनुच्छेद 2। 627 नागरिक संहिता. जहां तक एक विशिष्ट पट्टा समझौते का सवाल है, यह विस्तारित और संकीर्ण दोनों हो सकता है सही कहाकिरायेदार, या यहां तक कि इसे पूरी तरह से रद्द कर दें।

4. व्यवहार में, अक्सर ऐसी स्थितियाँ उत्पन्न होती हैं जब पट्टा समझौता समाप्त हो जाता है, लेकिन किरायेदार पट्टे पर दी गई संपत्ति का मालिक होता है और (या) उसका उपयोग करता रहता है। यदि हम मानते हैं कि इस अवधि के दौरान पार्टियों के बीच संविदात्मक संबंध समाप्त हो जाता है, तो उन शर्तों को निर्धारित करने में बड़ी कठिनाइयां उत्पन्न होती हैं जिनके तहत पूर्व किरायेदार संपत्ति का उपयोग करता है, जिसमें ऐसे उपयोग के लिए भुगतान की राशि भी शामिल है। इसलिए, नागरिक संहिता समान शर्तों पर पार्टियों के बीच पट्टा समझौते के नवीनीकरण से आगे बढ़ती है, लेकिन अनिश्चित काल के लिए (नागरिक संहिता के अनुच्छेद 610)।

यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि हम एक नए समझौते के समापन के बारे में बात नहीं कर रहे हैं, बल्कि पुराने समझौते को अनिश्चित काल के लिए नवीनीकृत करने के बारे में बात कर रहे हैं। तदनुसार, किसी समझौते का समापन करते समय आवश्यक सभी औपचारिकताओं को पूरा करने की कोई आवश्यकता नहीं है (पिछले पैराग्राफ की टिप्पणी देखें)।

अनुबंध को नवीनीकृत करने के लिए, यह आवश्यक है कि किरायेदार पट्टेदार की आपत्तियों के अभाव में अनुबंध की समाप्ति के बाद वास्तव में पट्टे पर दी गई संपत्ति का उपयोग करना जारी रखे। इस तरह की आपत्तियों में संविदात्मक संबंध जारी रखने की अनिच्छा के बारे में पट्टेदार को एक अधिसूचना, पट्टे पर दी गई संपत्ति की वापसी की मांग, एक नई अवधि के लिए पट्टा समझौते में प्रवेश करने की अनिच्छा के बारे में एक बयान आदि शामिल हो सकते हैं। आपत्तियों की उपस्थिति पट्टेदार से समझौते के नवीनीकरण को बाहर रखा गया है। किरायेदार को यह सूचित करने की अवधि कि मकान मालिक को अनुबंध जारी रखने पर आपत्ति है, अनुबंध में प्रदान की जानी चाहिए। अन्यथा, यह कला के अनुसार स्थापित किया गया है। 314 नागरिक संहिता।

यदि पट्टा समझौते को अनिश्चित काल के लिए नवीनीकृत किया गया है, पूरे मेंकला के नियम. नागरिक संहिता के 610, जिसमें ऐसे समझौते से इनकार करने की चेतावनी अवधि भी शामिल है।

1. जब तक अन्यथा कानून या पट्टा समझौते द्वारा प्रदान नहीं किया जाता है, एक किरायेदार जिसने अनुबंध की समाप्ति पर अपने कर्तव्यों का ठीक से पालन किया है, उसके पास, अन्य चीजें समान होने पर, एक नए कार्यकाल के लिए पट्टा समझौते को समाप्त करने के लिए अन्य व्यक्तियों पर अधिमान्य अधिकार है। किरायेदार पट्टा समझौते में निर्दिष्ट अवधि के भीतर इस तरह के समझौते को समाप्त करने की अपनी इच्छा के बारे में पट्टेदार को लिखित रूप में सूचित करने के लिए बाध्य है, और यदि समझौते में ऐसी अवधि निर्दिष्ट नहीं है, तो समझौते के अंत से पहले उचित समय के भीतर।

कला पर टिप्पणी. 621 रूसी संघ का नागरिक संहिता

1. एक नए कार्यकाल के लिए पट्टा समझौते को समाप्त करने के किरायेदार के पूर्व-खाली अधिकार पर टिप्पणी किए गए लेख के पैराग्राफ 1 का नियम प्रकृति में सकारात्मक है: इसे पट्टा समझौते से बाहर रखा जा सकता है। कुछ मामलों में, कानून इससे भटक जाता है (उदाहरण के लिए, अनुच्छेद 627 के अनुच्छेद 2, नागरिक संहिता के अनुच्छेद 632 और 642)। इस तरह, यह अधिकारपट्टेदार की तुलना में यह सीमित प्रकृति का है, जिसे अनुबंध द्वारा समाप्त नहीं किया जा सकता है।

2. किसी समझौते को समाप्त करने का किरायेदार का पूर्वनिर्धारित अधिकार किसी और की चीज़ का अधिकार है, अर्थात् वह चीज़ पूर्व विषयएक समाप्त पट्टा जिसे किरायेदार पुनः किराए पर लेना चाहता है। इसलिए, यदि यह चीज़ वास्तव में और (या) कानूनी रूप से अस्तित्व में नहीं रह गई है (उदाहरण के लिए, जो कुछ उसका था उसके मालिक द्वारा विभाजन के कारण) भूमि का भागकई नए लोगों के लिए, उन्मूलन निर्धारित तरीके सेखुदरा बाजार में खुदरा स्थान), तो किरायेदार का नया पट्टा समझौता समाप्त करने का पूर्व-खाली अधिकार भी समाप्त हो जाता है।

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मामले संख्या A05-8019/2006-3 में उत्तर-पश्चिमी जिले की संघीय एंटीमोनोपॉली सेवा के संकल्प दिनांक 22 फरवरी, 2007 और मामले संख्या A56-5285/2007 में दिनांक 30 अप्रैल, 2008।

3. टिप्पणी किए गए लेख के पैराग्राफ 1 के अनुसार, किरायेदार को एक नई अवधि के लिए पट्टा समझौते को समाप्त करने का पूर्व-खाली अधिकार प्राप्त करने के लिए, तीन शर्तें मौजूद होनी चाहिए: 1) समझौते की समाप्ति; 2) उचित निष्पादनपहले से वैध समझौते के तहत पट्टेदार के दायित्व; 3) किरायेदार का उन शर्तों के साथ समझौता जो मकान मालिक किसी अन्य व्यक्ति को किरायेदार के रूप में देना चाहता है।

4. देरी से भुगतान किराये का भुगतानऔर किरायेदार द्वारा अनुबंध की अन्य शर्तों का उल्लंघन उसके बुरे विश्वास को दर्शाता है और उसे एक नई अवधि के लिए पट्टा समझौते को समाप्त करने के पूर्वनिर्धारित अधिकार से वंचित करता है। साथ ही, अनुबंध की शर्तों के उल्लंघन की भौतिकता या महत्वहीनता उसके बुरे विश्वास के मुद्दे के समाधान को प्रभावित नहीं करती है, जिसकी पुष्टि सामग्रियों से होती है न्यायिक अभ्यास.

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मामले संख्या केजी-ए40/2224-06 में एफएएस मॉस्को जिले के 24 मार्च 2006 के संकल्प, मामले संख्या ए56-8467/2006 में एफएएस नॉर्थवेस्टर्न जिले के 14 नवंबर 2007 के संकल्प।

5. एक नई अवधि के लिए पट्टा समझौते को समाप्त करने का किरायेदार का पूर्वव्यापी अधिकार तब हो सकता है जब वह पट्टेदार द्वारा किसी अन्य व्यक्ति को प्रस्तावित सभी शर्तों से सहमत हो, जिसमें किराये के भुगतान की राशि और प्रक्रिया की शर्त और सुरक्षा की गारंटी शामिल हो। पट्टे पर दी गई संपत्ति का. यह ठीक वही है जो कला के पैराग्राफ 1 के मानदंड के प्रावधान से निकलता है। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 621 - "अन्य सभी चीजें समान हैं"। नतीजतन, किरायेदार के अपने पूर्व-खाली अधिकार के प्रयोग के परिणामस्वरूप एक नई अवधि के लिए पट्टा समझौते का निष्कर्ष अनिवार्य रूप से एक नए समझौते का निष्कर्ष है। इसलिए, पार्टियों को पहले से वैध समझौते की शर्तों से बाध्य नहीं माना जाता है।

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देखें: रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय के प्रेसिडियम के सूचना पत्र दिनांक 11 जनवरी 2002 संख्या 66 का पैराग्राफ 32।

6. एक नए कार्यकाल के लिए पट्टा समझौते को समाप्त करने के अपने पूर्व-खाली अधिकार का प्रयोग करने के लिए किरायेदार के लिए एक प्रारंभिक शर्त एक नए समझौते को समाप्त करने की इच्छा के बारे में पट्टेदार को किरायेदार की अनिवार्य लिखित अधिसूचना है। वह अवधि जिसके भीतर किरायेदार एक नए अनुबंध में प्रवेश करने की अपनी इच्छा के बारे में पट्टेदार को सूचित करने के लिए बाध्य है, अनुबंध में इंगित किया गया है, अन्यथा ऐसी अधिसूचना अनुबंध की समाप्ति से पहले उचित अवधि के भीतर की जानी चाहिए। नियम खंड 2 कला. दायित्व को पूरा करने के लिए उचित समय पर रूसी संघ के नागरिक संहिता की धारा 314 इस मामले में लागू नहीं है, क्योंकि एक नए पट्टा समझौते में प्रवेश करने की इच्छा की सूचना भेजना किरायेदार का एक अधिकार है, दायित्व नहीं। इसलिए, टिप्पणी किए गए लेख में निर्दिष्ट उचित अवधि की अवधि प्रत्येक विशिष्ट मामले में दायित्व की शर्तों और सार, पार्टियों के संबंधों और व्यावसायिक नैतिकता के नियमों को ध्यान में रखते हुए स्थापित की जानी चाहिए। लेकिन किसी भी मामले में, किरायेदार को पट्टे की अवधि समाप्त होने से पहले निर्दिष्ट नोटिस भेजना होगा।

यदि दस्तावेज़ और संदेश भेजने की प्रक्रिया पट्टा समझौते द्वारा विनियमित होती है, तो एक नया समझौता समाप्त करने की इच्छा की लिखित अधिसूचना इस प्रक्रिया के अनुसार की जानी चाहिए। यदि समझौते में इस संबंध में विशेष प्रावधान नहीं हैं, तो सामग्री की सूची और डिलीवरी की डाक रसीद के साथ एक मूल्यवान पत्र द्वारा नोटिस भेजकर किरायेदार के हितों की सबसे अच्छी सेवा की जाती है।

7. यदि पट्टादाता किरायेदार को नई अवधि के लिए पट्टे को नवीनीकृत करने से इंकार कर देता है, लेकिन साथ ही, अनुबंध की समाप्ति की तारीख से एक वर्ष के भीतर, किसी अन्य व्यक्ति के साथ पट्टा समझौता करता है, तो उसे एक माना जाता है नई अवधि के लिए पट्टा समाप्त करने के किरायेदार के पूर्वनिर्धारित अधिकार का उल्लंघनकर्ता। इस मामले में, किरायेदार, एक पीड़ित के रूप में, अपनी पसंद के अनुसार, अदालत में मांग करने का अधिकार रखता है: 1) संपन्न समझौते के तहत अधिकारों और दायित्वों का हस्तांतरण और पट्टा समझौते को नवीनीकृत करने से इनकार करने के कारण हुए नुकसान के लिए मुआवजा। उसे; 2) ऐसे नुकसान के लिए केवल मुआवजा।

8. अदालत में संपन्न समझौते के तहत अधिकारों और दायित्वों के हस्तांतरण की मांग करने का किरायेदार का अधिकार पट्टेदार को एक नए कार्यकाल के लिए एक समझौते में प्रवेश करने के लिए मजबूर करने के अधिकार के बराबर नहीं है, क्योंकि हितों की रक्षा का अंतिम उपाय किरायेदार को अन्य मामलों में लागू किया जाना चाहिए, उदाहरण के लिए, जब पट्टादाता प्रारंभिक पट्टा समझौते (नागरिक संहिता के अनुच्छेद 429, 445) के आधार पर पट्टा समझौते को समाप्त करने से बचता है।

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उदाहरण के लिए देखें: मामले संख्या A57-7779/2008-132 में रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय का दिनांक 24 नवंबर, 2009 संख्या VAS-14788/09 का निर्धारण; एफएएस सुदूर पूर्वी जिले के संकल्प दिनांक 23 नवंबर 2009 एन एफ03-6336/2009 और एफएएस मॉस्को जिले के दिनांक 27 नवंबर 2009 एन केजी-ए40/12492-09।

9. नई अवधि के लिए पट्टा समझौते को समाप्त करने का किरायेदार का पूर्व-खाली अधिकार उस मामले में उत्पन्न नहीं होता है, जहां केवल पट्टेदार का संपत्ति को किसी तीसरे पक्ष को पट्टे पर देने का इरादा है, लेकिन उनके बीच समझौता अभी तक संपन्न नहीं हुआ है। तथ्य यह है कि अधिकारों और दायित्वों का हस्तांतरण केवल पहले से संपन्न पट्टा समझौते के तहत ही संभव है, और टिप्पणी किए गए लेख के पैराग्राफ 1 के मानदंड किरायेदार के उल्लंघन किए गए प्रीमेप्टिव अधिकार की रक्षा के अन्य तरीकों के लिए प्रदान नहीं करते हैं।

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साथ ही, न्यायिक प्रथा ऐसे मामलों से भरी पड़ी है जिनमें न्यायाधीश ऐसे पूर्व-खाली अधिकार की खोज करते हैं, भले ही पट्टेदार का केवल किसी तीसरे पक्ष को संपत्ति पट्टे पर देने का इरादा हो। उदाहरण के लिए देखें: रूसी संघ के सुप्रीम आर्बिट्रेशन कोर्ट के 7 अगस्त 2009 नंबर VAS-9974/09 के मामले नंबर A73-3713/2008-4 और 25 दिसंबर 2009 नंबर VAS-17393/ के फैसले 09 मामले में संख्या ए40-89440/ 08-89-746, साथ ही सुदूर पूर्वी जिले की संघीय एंटीमोनोपॉली सेवा के संकल्प दिनांक 23 जून 2009 एन एफ03-2498/2009, दिनांक 29 जून 2009 एन एफ03-2360 /2009.

10. टिप्पणी किये गये लेख के पैराग्राफ 2 का मानक अनिवार्य है। इसलिए, पट्टा समझौते की शर्तें, जिसके अनुसार पट्टेदार से आपत्तियों की अनुपस्थिति में इसकी समाप्ति के बाद पट्टा समझौते के नवीनीकरण पर प्रतिबंध लगाया जाता है, जब किरायेदार वास्तव में पट्टे पर दी गई संपत्ति का उपयोग करना जारी रखता है, को शून्य माना जाना चाहिए।

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इस मुद्दे पर न्यायिक अभ्यास बहुत विरोधाभासी है। तुलना करें, एक ओर, वोल्गा-व्याटका जिले की संघीय एंटीमोनोपॉली सेवा के 27 मार्च 2009 एन ए79-3187/2008, एफएएस के संकल्पों की तुलना करें। यूराल जिलादिनांक 13 जनवरी 2010 एन Ф09-1996/09-सी6 और दूसरी ओर, यूराल जिले की संघीय एंटीमोनोपॉली सेवा का संकल्प दिनांक 3 अप्रैल 2008 एन Ф09-1424/08-सी6।

11. कला के पैराग्राफ 2 के अनिवार्य आदेश का प्रभाव। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 622 को उन मामलों तक नहीं बढ़ाया जा सकता जब विधायक विशेष परिचय देता है अनिवार्य मानदंडकिराये की समयसीमा के बारे में व्यक्तिगत प्रजातिसंपत्ति। तो, कला के अनुच्छेद 7 के अनुसार। रूसी संघ के भूमि संहिता के 22, एक भूमि भूखंड को राज्य के लिए पट्टे पर दिया जा सकता है नगरपालिका की जरूरतेंया क्रियान्वित करने के लिए सर्वेक्षण कार्यएक वर्ष से अधिक की अवधि के लिए नहीं. स्पष्ट है कि ऐसे भूखंडों के पट्टे की तारीख से एक वर्ष बीत जाने के बाद उनके वास्तविक उपयोग में, पट्टादाता की ओर से आपत्ति न होने पर भी, पट्टा अनुबंध के नवीनीकरण के बारे में बात करने की कोई आवश्यकता नहीं है।

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आधुनिक न्यायिक प्रथा समान स्थिति रखती है। उदाहरण के लिए देखें: मामले संख्या A56-2308/2007 में 12 फरवरी 2008 के उत्तर-पश्चिमी जिले की संघीय एंटीमोनोपॉली सेवा के संकल्प, मामले संख्या A56-3642/2007 में 11 मार्च 2008 के संकल्प।

12. अनुबंध की समाप्ति के बाद किरायेदार द्वारा पट्टे पर दी गई संपत्ति के निरंतर उपयोग पर पट्टेदार की आपत्तियों की उपस्थिति या अनुपस्थिति ही अनुबंध के नवीनीकरण या गैर-नवीकरण के मुद्दे को समान शर्तों पर तय करने के लिए कानूनी रूप से महत्वपूर्ण है। अनिश्चित अवधि। इसलिए, मकान मालिक किरायेदार को एक नोटिस भेज रहा है जिसमें नवीनीकरण से इनकार कर दिया गया है संविदात्मक संबंधसमान शर्तों पर, और किरायेदार द्वारा इस तरह के नोटिस की प्राप्ति का मतलब संविदात्मक संबंध की समाप्ति है। और इसके विपरीत, यदि किरायेदार ने समझौते को रद्द करने के बारे में पट्टेदार को सूचित किया है, और साथ ही पट्टे पर दी गई संपत्ति का उपयोग करना जारी रखता है, और पट्टेदार इस तरह के उपयोग पर आपत्ति नहीं करता है, तो यह उसी पर समझौते के नवीनीकरण को इंगित करता है अनिश्चित काल के लिए शर्तें.

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यह पद न्यायिक व्यवहार में भी हावी है। उदाहरण के लिए देखें: मामले संख्या केजी-ए41/7087-06-पी में 4 अगस्त 2006 के एफएएस मॉस्को जिले के संकल्प, मामले संख्या केजी-ए41/13060-09, एफएएस उत्तर-पश्चिमी जिले में 14 दिसंबर 2009 के संकल्प दिनांक 15 जनवरी, 2010 प्रकरण क्रमांक A56-47994/2008″ में। हालाँकि, निष्पक्षता में यह कहा जाना चाहिए कि विपरीत दृष्टिकोण पर आधारित निर्णय भी होते हैं। उदाहरण के लिए, मामले संख्या F03-7359/2009 में 25 दिसंबर 2009 के सुदूर पूर्वी जिले की संघीय एंटीमोनोपॉली सेवा का संकल्प देखें।

न्यायिक अभ्यास की सामग्रियों में एक समान दृष्टिकोण देखा जा सकता है। उदाहरण के लिए देखें: मामले संख्या A56-26630/2006 में उत्तर-पश्चिमी जिले की संघीय एंटीमोनोपॉली सेवा का दिनांक 6 अप्रैल, 2007 का संकल्प।

कला के पैरा 1 के अनुसार. रूसी संघ के नागरिक संहिता के 621, जब तक अन्यथा कानून या पट्टा समझौते द्वारा प्रदान नहीं किया जाता है, एक किरायेदार जिसने अनुबंध की समाप्ति पर अपने कर्तव्यों का उचित रूप से पालन किया है, अन्य चीजें समान होने पर, निष्कर्ष निकालने के लिए अन्य व्यक्तियों पर अधिमान्य अधिकार है एक नई अवधि के लिए पट्टा समझौता। किरायेदार पट्टा समझौते में निर्दिष्ट अवधि के भीतर इस तरह के समझौते को समाप्त करने की अपनी इच्छा के बारे में पट्टेदार को लिखित रूप में सूचित करने के लिए बाध्य है, और यदि समझौते में ऐसी अवधि निर्दिष्ट नहीं है, तो समझौते के अंत से पहले उचित समय के भीतर।

ध्यान! एक समझौते के तहत किरायेदार जो किसी अन्य व्यक्ति के साथ पट्टा समझौते को समाप्त करने या इस तरह के समझौते को समाप्त करने के लिए निविदा आयोजित करने से पहले एक वर्ष के भीतर समाप्त कर दिया गया था, उसके पास भी एक प्रीमेप्टिव अधिकार है, जो एक नए पट्टे में प्रवेश करने की इच्छा के पट्टेदार की लिखित अधिसूचना के अधीन है। समझौता (रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय के प्लेनम का संकल्प दिनांक 17 नवंबर, 2011 एन 73)।

किरायेदार के लिए पूर्व-खाली अधिकार का प्रयोग करने के लिए, इसे स्थापित किया जाना चाहिए निम्नलिखित शर्तें:

अनुबंध के तहत किरायेदार द्वारा अपने दायित्वों का उचित प्रदर्शन;
पट्टा समझौते की समाप्ति से पहले उचित समय के भीतर एक नया पट्टा समझौता करने के इरादे के बारे में पट्टादाता को लिखित सूचना की उपलब्धता;
एक नई अवधि के लिए एक पट्टा समझौते को समाप्त करने के लिए किरायेदार की सहमति, उन शर्तों पर जिन पर पट्टादाता किसी अन्य किरायेदार के साथ एक पट्टा समझौते को समाप्त करने का इरादा रखता है;
पट्टे की शर्तों की पहचान (संपत्ति के पट्टे के लिए समान शर्तों की उपस्थिति)।

एक संपन्न पट्टा समझौते के तहत अधिकारों और दायित्वों के हस्तांतरण के लिए एक दावा संतुष्ट किया जा सकता है यदि शर्तों का अस्तित्व साबित होता है जो एक समझौते को समाप्त करने के पूर्व-खाली अधिकार के प्रयोग की अनुमति देता है; मकान मालिक ने किरायेदार को नए कार्यकाल के लिए अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से मना कर दिया; पट्टेदार ने पिछले किरायेदार के साथ समझौते की समाप्ति के बाद एक वर्ष की अवधि के भीतर किसी अन्य व्यक्ति के साथ पट्टा समझौता किया।

निम्नलिखित पर ध्यान देना आवश्यक है: प्रीमेप्टिव अधिकार को लीज समझौते से बाहर रखा जा सकता है या किरायेदार द्वारा कई शर्तों का पालन करने की आवश्यकता से लीज समझौते में सीमित किया जा सकता है (उदाहरण के लिए, किरायेदार का दायित्व भेजने के लिए) अनुबंध की समाप्ति (4 महीने) से पहले लंबी अवधि के लिए अपने प्रीमेप्टिव अधिकार का उपयोग करने के इरादे का बयान, प्री-मेप्टिव अधिकार के प्रयोग के लिए पारिश्रमिक का भुगतान करने के लिए किरायेदार का दायित्व, आदि) प्रदान किया जाएगा।

ध्यान! प्रीमेप्टिव अधिकार किराये के समझौते (रूसी संघ का नागरिक संहिता), किराये के समझौते पर लागू नहीं होता है वाहनचालक दल के साथ और उसके बिना (और रूसी संघ का नागरिक संहिता)।

प्रीमेप्टिव अधिकार उत्पन्न होने के लिए, इसके लिए प्रावधान करने वाला पट्टा समझौता वैध और संपन्न होना चाहिए। उदाहरण के लिए, यदि कोई दीर्घकालिक पट्टा समझौता पंजीकृत नहीं है (नहीं है)। राज्य पंजीकरण), तो किरायेदार के पास प्रीमेप्टिव अधिकार नहीं है।

जैसा कि पहले ही संकेत दिया गया है, पूर्व-खाली अधिकार का प्रयोग करने के लिए, यह आवश्यक है कि किरायेदार पिछले पट्टा समझौते की पूरी अवधि के दौरान अपने दायित्वों को ठीक से पूरा करे, जब तक कि पट्टा समझौते में स्पष्ट रूप से प्रदान न किया गया हो (अर्थात्, यह एक है) वास्तविक किरायेदार)। यदि किरायेदार पट्टा समझौते की अवधि के दौरान अपने दायित्वों का उल्लंघन करता है, तो वह प्राथमिकता का अधिकार खो देता है। इस मामले में, मकान मालिक किरायेदार द्वारा किए गए उल्लंघनों को अदालत में साबित करने के लिए बाध्य है (उदाहरण के लिए, किराये के भुगतान में देरी, भुगतान में विफलता) वर्तमान मरम्मत, जिसकी पुष्टि न्यायिक कृत्यों, ऋण के भुगतान की मांग, सुलह अधिनियम, पत्राचार, आदि) द्वारा की जा सकती है।

ध्यान देना! किरायेदार के पास प्रीमेप्टिव अधिकार केवल तभी होता है जब मकान मालिक संपत्ति को किसी तीसरे पक्ष को पट्टे पर देता है, जिस पर किरायेदार की प्राथमिकता होती है (आखिरकार, मकान मालिक अनुबंध की समाप्ति के बाद एक नए अनुबंध में प्रवेश नहीं करना चाहता है, और यह उसका है सही)।

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पट्टा समझौते में पूर्व-खाली अधिकार पर (ड्रुझिनिन ए.)

लेख पोस्ट करने की तिथि: 11/11/2015

कर्तव्यनिष्ठ किरायेदारों को एक नई अवधि के लिए उनके साथ एक पट्टा समझौते के समापन पर भरोसा करने का अधिकार है, जो उन्हें अन्य प्रतिभागियों पर प्राथमिकता देता है। नागरिक कारोबारकिराए के लिए संपत्ति प्राप्त करें, जिसके लाभों की वे पहले ही सराहना कर चुके हैं। हालाँकि, अपने प्रीमेप्टिव अधिकार का सफलतापूर्वक प्रयोग करने के लिए, उन्हें कई महत्वपूर्ण पहलुओं को ध्यान में रखना होगा।

अन्य सभी चीजें समान होने पर...

जब तक अन्यथा कानून या पट्टा समझौते द्वारा प्रदान नहीं किया जाता है, एक किरायेदार जिसने अपने कर्तव्यों को ठीक से पूरा किया है, समझौते की समाप्ति पर, अन्य चीजें समान होने पर, एक नए कार्यकाल के लिए पट्टा समझौते को समाप्त करने के लिए अन्य व्यक्तियों पर अधिमान्य अधिकार होता है। किरायेदार पट्टा समझौते में निर्दिष्ट अवधि के भीतर इस तरह के समझौते को समाप्त करने की अपनी इच्छा के बारे में पट्टेदार को लिखित रूप में सूचित करने के लिए बाध्य है, और यदि ऐसी अवधि समझौते में निर्दिष्ट नहीं है - समझौते के अंत से पहले उचित समय के भीतर ( रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 1, भाग 1, अनुच्छेद 621)।

प्रीमेप्टिव अधिकार का आनंद न केवल वर्तमान पट्टा समझौते के तहत किरायेदार द्वारा किया जाता है, बल्कि किरायेदार द्वारा उस समझौते के तहत भी किया जाता है जो किसी अन्य व्यक्ति के साथ पट्टा समझौते के समापन या ऐसे समझौते के समापन के लिए बोली लगाने से पहले एक वर्ष के भीतर समाप्त हो गया था। , एक नए पट्टा समझौते में प्रवेश करने की इच्छा के पट्टेदार की लिखित अधिसूचना के अधीन (रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय के प्लेनम के संकल्प के खंड 2 दिनांक 17 नवंबर, 2011 एन 73)।

किसी समझौते के तहत प्रीमेप्टिव अधिकार उत्पन्न नहीं होता है, जिसके ढांचे के भीतर, हालांकि संपत्ति का उपयोग करने का अवसर प्रदान किया जाता है, लेकिन साथ ही, अपनी प्रकृति से, कानूनी प्रकृतिएक पट्टा समझौते से भिन्न होता है (उदाहरण के लिए, एक विज्ञापन स्थान के संचालन के लिए एक समझौता, जो ग्राहक को भूमि भूखंड के हिस्से का उपयोग करने का अधिकार देता है, लेकिन पट्टा समझौता नहीं है (संघीय एंटीमोनोपॉली सेवा का संकल्प दिनांक 22 मई, 2013 केस नंबर A55-24271/2012))।

प्रीमेप्टिव अधिकार कानून द्वारा निषिद्ध हो सकता है: विशेष रूप से, यह किराये के समझौते (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 627 के भाग 2) पर लागू नहीं होता है, चालक दल के साथ या उसके बिना वाहन के लिए किराये का समझौता (अनुच्छेद 631) और रूसी संघ के नागरिक संहिता के 642)।

इसके अलावा, प्रीमेप्टिव अधिकार को लीज समझौते या पार्टियों के किसी अन्य समझौते (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 434 के भाग 2) द्वारा बाहर रखा जा सकता है या पार्टियों द्वारा निहित कार्यों के कार्यान्वयन से स्पष्ट किया जा सकता है - किरायेदार प्रीमेप्टिव अधिकार का प्रयोग करने से इनकार करने और पट्टेदार द्वारा संपत्ति को किसी तीसरे पक्ष को पट्टे पर देने के लिए एक आवेदन भेज रहा है।

किरायेदार द्वारा कई शर्तों का अनुपालन करने की आवश्यकता के कारण पट्टा समझौते में पूर्व-खाली अधिकार सीमित हो सकता है। विशेष रूप से, पट्टा समझौता समझौते की समाप्ति (3-6 महीने) से पहले लंबी अवधि के लिए अपने पूर्व-खाली अधिकार का प्रयोग करने के इरादे का एक बयान भेजने के लिए किरायेदार के दायित्व को स्थापित कर सकता है, पार्टियों के सहमत होने की समय सीमा निर्धारित कर सकता है एक नए पट्टा समझौते पर, साथ ही प्रीमेप्टिव अधिकार के कार्यान्वयन के लिए शुल्क का भुगतान करने के लिए किरायेदार का दायित्व, जो कला के प्रावधानों का खंडन नहीं करता है। 421 और कला का भाग 4। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 454 (मामले संख्या ए40-45014/13-127-444 में मॉस्को क्षेत्र की संघीय एंटीमोनोपॉली सेवा का संकल्प दिनांक 11 दिसंबर 2013)।

पट्टा समझौते के पक्ष यह स्थापित कर सकते हैं कि प्रीमेप्टिव अधिकार के प्रयोग के लिए किरायेदार को इसके कार्यान्वयन की प्रक्रिया को सरल बनाने के लिए मकान मालिक को कोई बयान भेजने की आवश्यकता नहीं है। इस मामले में, मकान मालिक को किरायेदार को यह पता लगाने के लिए नोटिस देना होगा कि वह अपने प्राथमिकता अधिकार का प्रयोग करना चाहता है या नहीं। एक नियम के रूप में, ऐसी शर्तें उन कंपनियों द्वारा सामने रखी जाती हैं जो अपनी खुदरा श्रृंखलाओं, शाखाओं और अन्य खुदरा सुविधाओं के लिए बड़े क्षेत्र किराए पर लेती हैं।

चूंकि मकान मालिक उनमें रुचि रखते हैं, वे कई शर्तों से सहमत होते हैं, न केवल एक नया पट्टा समझौता समाप्त करने का पूर्व-खाली अधिकार, बल्कि पट्टे पर दी गई संपत्ति की बिक्री के मामले में, चिकित्सा रखने से इनकार करने का पूर्व-खाली अधिकार भी। शैक्षिक संगठन, जो बिक्री से जुड़े होने पर किरायेदारों की गतिविधियों में बाधा उत्पन्न करते हैं मादक उत्पाद, वगैरह।

प्रीमेप्टिव अधिकार उत्पन्न होने के लिए, इसके लिए प्रावधान करने वाला पट्टा समझौता वैध और संपन्न होना चाहिए। हाँ, सहमति दीर्घकालिक किरायेइसके पंजीकरण के अभाव में, यह अभी भी पार्टियों को किराये के दायित्व से बांधता है, लेकिन इस मामले में किरायेदार के पास पूर्व-खाली अधिकार नहीं है।

यह इस तथ्य के कारण है कि चूंकि समझौता पंजीकृत नहीं किया गया है, यह उन परिणामों को जन्म नहीं देता है जो तीसरे पक्ष के अधिकारों और हितों पर प्रभाव डाल सकते हैं जिन्हें पट्टा समझौते के समापन के तथ्य के बारे में पता नहीं था और इसकी शर्तों की सामग्री (निष्पादित, अनुमोदित अनुबंधों की मान्यता से संबंधित विवादों पर न्यायिक अभ्यास की समीक्षा का खंड 3)। सूचना पत्ररूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय का प्रेसिडियम दिनांक 25 फरवरी 2014 एन 165)।

यदि किरायेदार इसे लागू करने से इंकार कर देता है, साथ ही किसी एक पक्ष या उसके द्वारा समझौते से जल्दी इनकार करने की स्थिति में, एक नया पट्टा समझौता समाप्त करने का प्रीमेप्टिव अधिकार समाप्त हो जाता है। शीघ्र समाप्तिपार्टियों के समझौते से. यह इस तथ्य के कारण है कि अनुबंध की समाप्ति पर, पार्टियों के सभी दायित्व, जिनमें प्रीमेप्टिव अधिकार से संबंधित दायित्व भी शामिल हैं, कला के भाग 2 के आधार पर समाप्त हो जाते हैं। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 453 (मामले संख्या ए28-11166/2005-187/20 में पूर्वी सैन्य जिले की संघीय एंटीमोनोपॉली सेवा का दिनांक 13 मार्च 2006 का संकल्प)। कानून उस अनुबंध की समाप्ति पर प्रीमेप्टिव अधिकार के संरक्षण के लिए प्रावधान नहीं करता है जिसके द्वारा यह प्रदान किया गया है, जब तक कि पार्टियां अन्यथा सहमत न हों (मामले संख्या A75-6230/2013 में संघीय एंटीमोनोपॉली सेवा ZSO का दिनांक 26 जून 2014 का संकल्प) ).

कर्तव्यनिष्ठ होना बेहतर है

प्रीमेप्टिव अधिकार केवल वास्तविक किरायेदारों के लिए उत्पन्न होता है, जिन्होंने पिछले लीज समझौते की पूरी अवधि के दौरान अपने दायित्वों को ठीक से पूरा किया है, जब तक कि लीज समझौते में स्पष्ट रूप से प्रदान नहीं किया गया हो। यदि किरायेदार पट्टा समझौते की अवधि के दौरान अपने दायित्वों का उल्लंघन करता है, तो वह प्राथमिकता का अधिकार खो देता है।

किरायेदार द्वारा पट्टा समझौते के तहत दायित्वों का उल्लंघन बहुत अलग हो सकता है: किराया और अन्य भुगतान करने में देरी, नियमित मरम्मत करने के दायित्व को पूरा करने में विफलता, परिसर की स्थिति में गिरावट, अन्य किरायेदारों के अधिकारों का उल्लंघन और यहां तक कि पट्टे पर दिए गए परिसर में व्यावसायिक गतिविधियां चलाने में भी विफलता।

पट्टेदार का हित न केवल हस्तांतरित संपत्ति के लिए भुगतान प्राप्त करने में निहित है: यदि पट्टे पर दिया गया परिसर स्थित है शॉपिंग सेंटर, मकान मालिक, पूरी इमारत के मालिक के रूप में, केंद्र की उपस्थिति बढ़ाने के लिए सभी सुविधाओं के कामकाज में रुचि रखता है, इसलिए, किरायेदार के नियोजित गतिविधियों को करने से इनकार करने पर, वह उसे पूर्वव्यापी अधिकार से वंचित कर सकता है या समझौते से इनकार करें, जुर्माना के भुगतान की मांग करें, पट्टा समझौते में ऐसे परिणामों का प्रावधान करें।

मकान मालिक विभिन्न साक्ष्यों के साथ किरायेदार द्वारा किए गए उल्लंघनों की पुष्टि कर सकता है: ऋण के भुगतान की मांग, सुलह अधिनियम, किरायेदार के साथ पत्राचार जिसमें वह स्वीकार करता है कि उसके ऊपर ऋण का अस्तित्व है। कानूनी बल न्यायिक कृत्य(मामला संख्या A79-156/2009 में पूर्वी सैन्य जिले की संघीय एंटीमोनोपॉली सेवा का दिनांक 11 जनवरी, 2010 का संकल्प), आदि।

पूर्व-खाली अधिकार का प्रयोग करने के प्रयोजनों के लिए किरायेदार द्वारा किए गए उल्लंघनों को मकान मालिक पर उसके ऋण के पुनर्गठन द्वारा पूर्ण या आंशिक रूप से जुर्माना माफ करके मूल ऋण को चुकाने में स्थगन या किस्त योजना प्रदान करके रद्द नहीं किया जाता है। समझौते का आधार अतिरिक्त समझौते. ऐसा समझौता किरायेदार को कुछ प्राथमिकताएँ प्रदान करता है और नकारात्मकता को दूर करता है संपत्ति के परिणामउसके लिए, लेकिन अपने आप में उसके दायित्वों के उल्लंघन को रद्द नहीं करता है। इसलिए, यदि उसकी ओर से उल्लंघन हुआ है, तो पट्टेदार को उसे उसके पूर्वव्यापी अधिकार से वंचित करने का अधिकार है।

पट्टा समझौता न केवल किरायेदार द्वारा अपने दायित्वों के उल्लंघन के परिणामस्वरूप, बल्कि उनके सर्वेक्षण या प्रश्नावली के माध्यम से पहचाने गए ग्राहकों या अन्य किरायेदारों द्वारा अपनी वाणिज्यिक गतिविधियों के नकारात्मक मूल्यांकन के परिणामस्वरूप भी प्रीमेप्टिव अधिकार की समाप्ति के लिए प्रदान कर सकता है। (मामला संख्या A40 -145830/13 में मॉस्को क्षेत्र के मध्यस्थता न्यायालय का दिनांक 05/08/2015 का संकल्प)।

इसके अलावा, एक किरायेदार को एक नई अवधि के लिए पट्टा समझौते के समापन से भी इनकार किया जा सकता है जो अपने पूर्व-खाली अधिकार का दुरुपयोग करता है, उदाहरण के लिए, नीलामी में विजेता बनने के बाद पट्टा समझौते को समाप्त करने से इंकार कर देता है, और प्रतीक्षा करता है पट्टा समझौते के तहत अधिकारों और दायित्वों को स्थानांतरित करने के लिए कम किराए के साथ नई नीलामी (मामले संख्या A79-904/2014 में रूसी संघ के सर्वोच्च न्यायालय का दिनांक 25 नवंबर 2014 का संकल्प)।

किरायेदार को किए गए उल्लंघनों की अनुपस्थिति या महत्वहीनता का सबूत देने का अधिकार है संविदात्मक दायित्व, तथ्य यह है कि मकान मालिक की सभी टिप्पणियों को तुरंत संबोधित किया गया था और सभी आवश्यकताओं को पूरा किया गया था (फेडरल एंटीमोनोपॉली सर्विस वीएसओ का संकल्प दिनांक 10 नवंबर, 2008 एन ए19-291/08-58-एफ02-5437/08)।

एक किरायेदार अपनी सुरक्षा कैसे कर सकता है?

किरायेदार को पट्टेदार द्वारा किसी तीसरे पक्ष के साथ संपन्न पट्टा समझौते की अमान्यता या समाप्ति पर सवाल उठाने का अधिकार नहीं है, क्योंकि कानून सुरक्षा की एक विशेष विधि प्रदान करता है।

यदि पट्टादाता पट्टेदार के साथ एक नई अवधि के लिए एक समझौते में प्रवेश करने से इनकार करता है, लेकिन समझौते की समाप्ति की तारीख से एक वर्ष के भीतर उसने किसी अन्य व्यक्ति के साथ पट्टा समझौता किया है, तो पट्टेदार को अपने विवेक पर अधिकार है , अदालत में संपन्न समझौते के तहत अधिकारों और दायित्वों के हस्तांतरण और उसके साथ पट्टा समझौते को नवीनीकृत करने से इनकार करने के कारण हुए नुकसान के लिए मुआवजे की मांग करने के लिए, या केवल ऐसे नुकसान के लिए मुआवजे की मांग करने के लिए (सिविल के अनुच्छेद 3, भाग 1, अनुच्छेद 621) रूसी संघ का कोड)।

किरायेदार को प्रीमेप्टिव अधिकार का उपयोग करने के लिए, निम्नलिखित शर्तें स्थापित की जानी चाहिए: अनुबंध के तहत किरायेदार द्वारा अपने दायित्वों का उचित प्रदर्शन; पट्टा समझौते की समाप्ति से पहले उचित समय के भीतर एक नया पट्टा समझौता करने के इरादे के बारे में पट्टादाता को लिखित सूचना की उपलब्धता; एक नई अवधि के लिए एक पट्टा समझौते को समाप्त करने के लिए किरायेदार की सहमति, उन शर्तों पर जिन पर पट्टादाता किसी अन्य किरायेदार के साथ एक पट्टा समझौते को समाप्त करने का इरादा रखता है; पट्टे की शर्तों की पहचान (संपत्ति के पट्टे के लिए समान शर्तों की उपस्थिति)।

एक संपन्न पट्टा समझौते के तहत अधिकारों और दायित्वों के हस्तांतरण के लिए एक दावा संतुष्ट किया जा सकता है यदि शर्तों का अस्तित्व साबित होता है जो एक समझौते को समाप्त करने के पूर्व-खाली अधिकार के प्रयोग की अनुमति देता है; मकान मालिक ने किरायेदार को नए कार्यकाल के लिए अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से मना कर दिया; पट्टेदार ने पिछले किरायेदार के साथ समझौते की समाप्ति के बाद एक साल की अवधि के भीतर किसी अन्य व्यक्ति के साथ पट्टा समझौता किया (मामले संख्या A45-7739/2013 में संघीय एंटीमोनोपॉली सेवा ZSO का संकल्प दिनांक 6 दिसंबर, 2013)।

एक नई अवधि के लिए पट्टा समझौते को समाप्त करने के लिए किरायेदार के पूर्व-खाली अधिकार की उपस्थिति इसे समाप्त करने के लिए मकान मालिक के दायित्व को इंगित नहीं करती है। वह इस अधिकार का प्रयोग अपने विवेक से करता है, और किरायेदार को उसके साथ पट्टा समझौते के समापन की मांग करने का अधिकार नहीं है (मामला संख्या 06/07/2012 के उत्तर-पश्चिम जिले की संघीय एंटीमोनोपॉली सेवा का संकल्प)। ए13-8929/2011). किरायेदार के पास प्रीमेप्टिव अधिकार केवल तभी होता है जब मकान मालिक संपत्ति को किसी तीसरे पक्ष को पट्टे पर देता है, जिस पर किरायेदार को प्राथमिकता दी जाती है (मामले संख्या A31-6308/2006 में पूर्वी सैन्य जिले की संघीय एंटीमोनोपॉली सेवा का संकल्प दिनांक 12 सितंबर, 2007) -18).

पट्टा समझौते को नवीनीकृत करने के लिए अन्य व्यक्तियों पर किरायेदार का प्राथमिकता अधिकार सुरक्षित है न्यायिक प्रक्रिया, यदि किरायेदार उस संपत्ति को किसी अन्य किरायेदार को किराए पर देने के मकान मालिक के इरादे की पुष्टि करने वाले दस्तावेज़ प्रस्तुत करता है जो पहले समाप्त हो चुके समझौते के तहत पट्टे पर दी गई थी, या इस संपत्ति को किसी अन्य किरायेदार को किराए पर हस्तांतरित करने के लिए (पूर्वी सेना की संघीय एंटीमोनोपॉली सेवा का संकल्प) जिला दिनांक 6 मार्च 2009 प्रकरण क्रमांक A28-5926/ 2008-172/28).

इस प्रकार, एक नई अवधि के लिए किरायेदार के साथ एक पट्टा समझौते को समाप्त करने का मकान मालिक का दायित्व विवादित संपत्ति को किसी तीसरे पक्ष को हस्तांतरित करने के कारण होता है। इस परिस्थिति के घटित होने से पहले कंपनी की लीज अवधि बढ़ाने की मांग वैध नहीं है. अनिवार्यऔर इसके अधीन नहीं हैं न्यायिक सुरक्षा(मामला संख्या A39-5086/2013 में पूर्वी सैन्य जिले की संघीय एंटीमोनोपॉली सेवा का संकल्प दिनांक 08/05/2014)।

उसी समय, पट्टेदार को संपत्ति को किराए पर नहीं देने का अधिकार है, बल्कि इसे स्वतंत्र रूप से उपयोग करने का अधिकार है, वह इसे मुफ्त उपयोग के लिए स्थानांतरित कर सकता है, योगदान के रूप में योगदान कर सकता है; अधिकृत पूंजी आर्थिक कंपनीया अन्यथा निपटान करें। इन मामलों में, किरायेदार को संपत्ति के हस्तांतरण की मांग करने का अधिकार नहीं है, क्योंकि प्रीमेप्टिव अधिकार का प्रयोग करने के लिए कोई आधार नहीं है।

यदि पट्टेदार ने प्रारंभिक समझौते के तहत संपत्ति हस्तांतरित की है, तो किरायेदार भी अधिकारों और दायित्वों के हस्तांतरण की मांग नहीं कर पाएगा, जिसके अनुसार भविष्य में मुख्य पट्टा समझौता केवल उसके द्वारा ही संपन्न किया जाएगा। प्रारंभिक समझौते का विषय भविष्य के समझौते को समाप्त करने के लिए पार्टियों का दायित्व है, न कि संपत्ति हस्तांतरित करने का दायित्व।

मुख्य समझौते को समाप्त करने का इरादा केवल समझौते के समापन के लिए प्रारंभिक कार्रवाइयों को पूरा करने का अर्थ हो सकता है, लेकिन इसके निष्कर्ष के तथ्य की पुष्टि नहीं करता है, इसलिए, इस मामले में, किरायेदार के पास कोई प्रीमेप्टिव अधिकार नहीं है और वह नहीं करता है प्रारंभिक पट्टा समझौते के तहत अधिकारों और दायित्वों के हस्तांतरण की मांग करने का अधिकार है (मामले संख्या A41-51425/12 के मामले में 28 अगस्त 2013 का एफएएस संकल्प एमओ)।

पट्टा समझौते के पक्ष, निश्चित रूप से, अन्य को शामिल करने के लिए किरायेदार के रिक्तिपूर्व अधिकार के दायरे का विस्तार कर सकते हैं सिविल अनुबंध(मुफ़्त उपयोग समझौता, प्रारंभिक समझौतेआदि), हालांकि, अगर ऐसे मामलों में इसका उल्लंघन किया जाता है, तो किरायेदार को अधिकारों और दायित्वों को स्थानांतरित करने का मुद्दा उठाने का अधिकार नहीं होगा, क्योंकि कानून ऐसी संभावना प्रदान नहीं करता है। किरायेदार को केवल प्रीमेप्टिव अधिकार के उल्लंघन के कारण हुए नुकसान के लिए मुआवजे की मांग करने और अनुबंध में प्रदान किए जाने पर जुर्माना वसूलने का अधिकार होगा।

पट्टा समझौते के तहत अधिकारों और दायित्वों के हस्तांतरण के दावे पर विचार करने की प्रक्रिया में, पट्टेदार को इसे समाप्त करने या किरायेदार के लिए बदतर स्थिति में बदलने का अधिकार है। ऐसे में किरायेदार बढ़ना चाहिए दावाऔर मांग करते हैं कि कला के संदर्भ में ऐसे परिवर्तनों को अमान्य घोषित किया जाए। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 10, और इससे भी बेहतर, दावा दायर करने के चरण में, पट्टा समझौते के पक्षों पर इसमें बदलाव करने पर प्रतिबंध के रूप में अंतरिम उपायों के लिए आवेदन करें।