Prenamjena poljoprivrednog zemljišta u zemljište naselja. Kako poljoprivredno zemljište pretvoriti u stambeno


Velika potražnja za prigradskim nekretninama dovodi do činjenice da je sve manje raspoloživog zemljišta za individualnu izgradnju. S tim u vezi ukazala se potreba za pretvorbom čestica posebnih kategorija u čestice koje se mogu koristiti za stambenu izgradnju. Glavni razlog prijenosa poljoprivrednog zemljišta u naselja je njihova niska cijena u usporedbi sa sličnim zemljištima drugih posebnih kategorija.

Kako poljoprivredno zemljište pretvoriti u stambeno

Parcele poljoprivrednih kategorija, nakon pretvaranja u čestice za individualnu izgradnju, uključuju se u zemljišni fond naselja. Od ovog trenutka nadalje, norme urbanističkog zakonodavstva primjenjuju se na ta područja. Za promjenu ciljanog vlasništva nad zemljištem potrebno je podnijeti odgovarajući zahtjev nadležnom tijelu lokalna uprava.

U peticiji u obavezna Navedite sljedeće podatke:

  • naziv jedinice organa lokalne samouprave pod čijom je nadležnošću područje koje vas zanima;
  • serijski broj katastarskog upisa;
  • pravni temelj za korištenje zemljišne čestice;
  • trenutna ciljana kategorija zemljišne čestice (poljoprivredne namjene);
  • željena ciljna kategorija (uključivanje naselja u zemljište);
  • razlog za promjenu pravni status zemljišna parcela;
  • pozivanje na zakonodavne norme koje daju pravo promjene namjene zemljišta.

Prilikom podnošenja prijave priložite sljedeće dokumente:

  • izvadak iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina (sadrži podatke o vlasniku);
  • katastarska dokumentacija (sadrži sve karakteristike zemljišne čestice);
  • zaključak procjena okoliša, potvrđujući mogućnost prijenosa zemljišta.

Zakon utvrđuje obvezne zahtjeve za provođenje procjene utjecaja na okoliš u odnosu na zemljišta pod šumskim plantažama, kao i područja koja su posebno zaštićena od strane države zbog plodnosti tla. Izuzetno je teško pretvoriti takve teritorije u zemljišne parcele namijenjene individualnom razvoju.

Nadležno tijelo lokalne samouprave ima rok od 60 radnih dana za razmatranje podnesenog zahtjeva i priložene dokumentacije. Ako je zemljište pod jurisdikcijom konstitutivnog entiteta Ruske Federacije, tada se vrijeme za razmatranje produljuje za još jedan mjesec. U slučaju pozitivne odluke organa državna vlast izrađuje se akt o promjeni namjene mjesta.

U roku od 14 radnih dana podnositelju se šalje potpisani akt. Drugi primjerak dokumenta šalje se na teritorijalno tijelo Rosreestr da izvrši odgovarajuće izmjene u Jedinstvenom državnom registru. Svi početni vlasnički dokumenti za mjesto smatraju se važećim; njihova ponovna registracija zbog promjene kategorije zemljišta nije potrebna.

Rokovi za razmatranje zahtjeva za prijenos zemljišta

Na općinskoj razini zahtjevi za promjenu kategorije zemljišta razmatraju se u roku do 2 mjeseca. Zahtjevi za prijenos zemljišta pod kontrolom državnih tijela konstitutivnog entiteta Ruske Federacije moraju se pregledati najmanje 3 mjeseca od datuma prihvaćanja.

Na temelju rezultata donosi se jedna od sljedećih odluka:

  • udovoljiti zahtjevu i izdati suglasnost za prevođenje poljoprivrednog zemljišta u kategoriju naselja;
  • odbiti zahtjev i ostaviti status zemljišne čestice istim.

Formirana odluka u obliku akta šalje se inicijatoru prijenosa zemljišta u roku ne dužem od 14 dana.

U tekstu akta navedeni su sljedeći podaci:

  • motivirano obrazloženje odluke;
  • glavne karakteristike zemljišne parcele;
  • trenutnu i željenu namjenu.

Razlozi za prijenos poljoprivrednog zemljišta u naseljena mjesta

Prema normama važećeg zakonodavstva (Savezni zakon „O prijenosu zemljišta ili zemljišne parcele iz jedne kategorije u drugu"), preinaka namjene zemljišne čestice može se izvršiti ako su ispunjeni sljedeći uvjeti:

  • odobren je akt o očuvanju parcela određene kategorije;
  • utvrđene su zemljišne čestice za koje je uspostavljen režim posebno zaštićenih područja;
  • izdan je regulatorni akt o proširenju trenutne granice naselja;
  • dogovorena je odluka o postavljanju industrijski objekti na parcelama poljoprivrednog zemljišta;
  • izrađen je plan postupka za obnovu plodnosti iscrpljenih zemljišnih čestica;
  • usuglašen je projekt postavljanja autocesta, elektrana i drugih komunalnih objekata;
  • donesena je odluka o pretvaranju zemljišnih čestica koje su priznate kao neprikladne za korištenje u poljoprivredne svrhe u zemljišta koja se koriste za objekte vodnog i šumskog okoliša, kao i čestice koje čine rezervne fondove;
  • odobren je regulatorni akt o izgradnji objekata društvene infrastrukture na zemljišnim česticama;
  • izrađen projektni plan rudarstva;
  • donesena je suglasna odluka o korištenju poljoprivrednog zemljišta za smještaj obrambenih objekata.

Istovremeno, na zakonodavnoj razini utvrđena je zabrana promjene statusa poljoprivrednih zemljišta čija katastarska vrijednost znatno premašuje prosječnu statističku cijenu takvih čestica (više od 50%). Ovo ograničenje omogućuje vladinim agencijama očuvanje zemljišta visoke plodnosti.

Dakle, pitanje promjene pravnog statusa zemljišne čestice rješava se pojedinačno, u odnosu na konkretnu situaciju.

Prijenos zemljišta namijenjenog poljoprivrednim potrebama u zemljište namijenjeno individualnoj izgradnji je najsloženiji i materijalno najskuplji proces. Morat ćete ne samo opravdati potrebu transformacije takvih zemljišta motivacijom, već i nadoknaditi gubitke nastale kao rezultat korištenja zemljišne čestice u svrhe suprotne njezinoj trenutni termin(izgubljene koristi za državu od korištenja parcela za poljoprivredne potrebe).

Najviše mogućih mogućnosti prijenosa zemljišta namijenjenog biljnoj i stočarskoj proizvodnji su površine koje graniče sa zemljištem naselja ili se nalaze u rezervnom fondu.

Odbijanje prijenosa poljoprivrednog zemljišta u zemljište naselja

Donošenje rješenja o odbijanju promjene namjene od strane ovlaštene osobe državna agencija temelji se na sljedećim osnovama:

  • procjenom utjecaja na okoliš utvrđeno je da bi promjena kategorije zemljišne čestice za posljedicu imala negativne prirodne promjene i financijske gubitke za državu;
  • prisutnost ograničenja utvrđenih u propisi općina;
  • lokacija mjesta isključuje mogućnost prijenosa kategorije zemljišta.

Rok zastare za odbijanje transformacije zemljišne čestice je tri mjeseca od dana donošenja odluke ili od trenutka kada je podnositelj zahtjeva saznao za nezakonitost negativne odluke.

Proces pretvaranja poljoprivrednog zemljišta u industrijske površine traje dugo. Upis dokumentacije i dozvola za prenamjenu traje više od šest mjeseci.

Također treba uzeti u obzir da ovaj postupak uključuje značajne materijalni troškovi uključujući plaćanje državna dužnost za izdavanje katastarskih isprava i naknadu državnih gubitaka u svezi s pretvorbom pravni režim poljoprivredno zemljište.

Značajan dio zemljišnog fonda čine parcele namijenjene uzgoju usjeva i uzgoju stoke. Ova zemljišta se nalaze daleko od grada u ekološki čistom području.

Zbog posebne plodnosti takvih zemljišta, njihov promet je pod strogim nadzorom države. Izgradnja objekata na ovim mjestima je zakonom zabranjena. No, ako je zbog raznih okolnosti nužna izgradnja objekata na poljoprivrednom zemljištu, tada u tu svrhu prvo treba pokušati prenijeti namjenu zemljišne čestice. Međutim, zapamtite da je ovaj proces vrlo radno intenzivan i financijski skup.

U skladu s normama važećeg zakonodavstva, mogućnost prijenosa poljoprivrednog zemljišta u industrijske parcele postoji pod sljedećim okolnostima:

  • trošak parcele prema katastarskoj procjeni priznaje se kao statistički prosjek za određeno područje;
  • dokazana je potreba izgradnje industrijskih objekata na određenom poljoprivrednom zemljištu, temeljeno na proizvodnim ciljevima.

Osim toga, za vraćanje plodnosti tla na poljoprivrednim zemljištima potrebno je izgraditi sustave navodnjavanja i komunikacijske stanice. Da biste dobili dozvolu za prijenos zemljišne parcele namijenjene proizvodnji usjeva na mjesto industrijskog razvoja, obratite se lokalnoj upravi s odgovarajućim zahtjevom i popratnim dokumentima.

Ako se zemljište koristi u najmu, tada je za promjenu kategorije zemljišta potrebno dobiti dopuštenje od vlasnika nekretnine.

Zahtjev i dokumentirane dokaze o prijenosu mjesta možete podnijeti ovlaštenom tijelu osobno ili putem zastupnika. Ovlaštenje zastupnika mora biti ovjereno kod javnog bilježnika. Zakon također dopušta slanje dokumentacije za promjenu kategorije zemljišne parcele Ruskom poštom ili putem službenog portala državnih službi.

Popis dokumenata za promjenu pravnog statusa zemljišne čestice:

  • zahtjev za promjenom namjene zemljišne parcele (obrazac zahtjeva nalazi se u službi Rosreestr ili se može preuzeti sa službene web stranice ovlaštenog tijela);
  • granični plan zemljišne čestice;
  • putovnica za katastarsku registraciju;
  • dokument koji potvrđuje prava korisnika stranice;
  • službeno dopuštenje za prijenos zemljišta u drugu kategoriju, koje izdaje tijelo lokalne uprave.

Zahtjev za ispravku podataka u katastarskom upisu razmatra nadležno tijelo najkasnije u roku od 10 dana od dana primitka.

Dokumenti za prijenos poljoprivrednog zemljišta u industrijsko zemljište

  • dostupnost podataka o pojedinačnom broju zemljišne čestice u katastru;
  • trenutna namjena parcele;
  • planirani status zemljišne čestice (industrijsko zemljište);
  • razlozi koji su uzrokovali promjenu statusa mjesta;
  • pravni osnov za korištenje zemljišta.

Uz prijavu dostavite popratne dokumente:

  • dokument kojim se potvrđuje identitet podnositelja zahtjeva (za pravne osobe potrebna je dostava konstitutivnih dokumenata);
  • izvadak iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina;
  • izvješće o procjeni utjecaja na okoliš o mogućnosti prijenosa zemljišta;
  • dopuštenje vlasnika zemljišta za promjenu namjene mjesta.

Postupak preuknjižbe poljoprivredne parcele je sljedeći:

  • uputiti molbu načelniku općine;
  • Ako je odluka općine pozitivna, podnesite žalbu ministarstvu imovinski odnosi o prenamjeni terena i mogućnosti postavljanja industrijskog objekta na njemu;
  • nakon 2 mjeseca Ministarstvo imovine donosi odluku o davanju prava na prijenos mjesta u drugi pravni režim;
  • u roku od 2 tjedna kopija odluke donesene o prijenosu zemljišta bit će poslana podnositelju zahtjeva i teritorijalnom tijelu Rosreestra;
  • sukladno dostavljenim dokumentima izvršit će se odgovarajuće prilagodbe Jedinstveni registar prava na nekretnina i transakcije s njim.

Popis dokumenata potrebnih za promjenu namjene stranice:

  • dopuštenje lokalne samouprave;
  • projekt izgleda industrijski objekt na zemljišnoj parceli;
  • geodetski plan zemljišta;
  • tehničke karakteristike građevinskog projekta;
  • zaključak stručnog povjerenstva o pitanjima zaštite okoliša;
  • katastarska dokumentacija za zemljište;
  • studija ekonomske opravdanosti izgradnje industrijskog objekta;
  • informacije o katastarskoj vrijednosti mjesta i prosječnom statističkom trošku sličnih mjesta u regiji;
  • razvoj dizajna za obnovu tla;
  • potvrde o državnim troškovima u vezi s prijenosom zemljišta.

Ovaj popis se može ažurirati dodatne dokumente ovisno o regulatorni zahtjevi promjenom namijenjenu upotrebu zemlje prihvaćene u određenoj regiji.

Zašto poljoprivredno zemljište pretvarati u industrijsko?

Prema normama zemljišno zakonodavstvo Industrijska zemljišta su površine namijenjene izgradnji industrijskih objekata povezanih s proizvodnjom robe, rudarstvom i održavanjem stambenih zgrada. Zemljišta industrijskog značaja formiraju se na temelju prethodno stvorenih površina na kojima su djelovala proizvodnih pogona ili kao rezultat promjene statusa zemljišta drugih kategorija.

Korištenje poljoprivrednih parcela zahtijeva velika financijska ulaganja, budući da se takve parcele nalaze daleko od stambenih zgrada i nisu opremljene komunikacijama.

Za izgradnju i održavanje industrijskih kompleksa izgrađenih na zemljištima čija je namjena vezana za biljnu i stočarsku proizvodnju, također je potrebno stvoriti prometne čvorove.

Prilikom pretvorbe ciljne kategorije stranice, izračunajte sva financijska ulaganja usmjerena na servisiranje industrijsko poduzeće te financijski gubici utvrđeni radi naknade štete državi zbog gubitka plodnog zemljišta namijenjenog uzgoju usjeva.

U većini slučajeva pozitivna odluka o pitanju prijenosa poljoprivrednog zemljišta u industrijska područja donosi se na temelju lokacije zemljišnih čestica. Udaljenost takvih zemljišta od naseljenih područja omogućuje daljnje širenje proizvodnje i izgradnju novih industrijskih objekata.

Izgradnja kuće idealan je način poboljšanja životni uvjeti. Ali za individualnu stambenu gradnju (IHK) potrebna vam je parcela na kojoj ćete graditi kuću. Želja za životom daleko od gradske buke i prašine tjera ljude da traže mjesto za stanovanje izvan granica grada. Je li moguće pretvoriti poljoprivredno zemljište u individualnu stambenu izgradnju? Koji je najbolji način za to?

Zemljišni zakonik Ruska Federacija fiksna je podjela zemljišta u nekoliko glavnih kategorija. Što su oni i koji od njih smiju graditi stambene zgrade?

Prema glavnoj namjeni, u skladu sa zakonom, cijeli teritorij zemlje podijeljen je na zemlje:

  • naselja;
  • poljoprivredne svrhe;
  • industrijske i društvene svrhe;
  • šumski fond;
  • vodni fond;
  • rezervirano i zaštićeno;
  • pričuva.

Samo na zemljišnim česticama koje pripadaju prve dvije kategorije zakonom je dopuštena stambena gradnja. Potrebno je razumjeti što se podrazumijeva pod individualnom stambenom izgradnjom. Ovo nije zasebna kategorija, već jedan od mogućih dopuštenih načina korištenja zemljišta (URI). Individualna stambena izgradnja je stambena izgradnja u kojoj je dopušteno prebivalište i prijava.

Druge takve vrste, osim individualne stambene izgradnje, mogu biti vođenje osobne pomoćne parcele, vrtlarstvo, vrtlarstvo, izgradnja ljetnih vikendica ili poljoprivredna proizvodnja.

Individualna stambena izgradnja i njene prednosti

Zakonodavstvo Ruske Federacije dopušta izgradnju stambenih zgrada na sljedećim vrstama poljoprivrednog zemljišta:

  • okućnice - bez prava prijave prebivališta u kući;
  • u vrtnim parcelama - samo nestalne zgrade i bez prijave prebivališta;
  • dacha zemljišne parcele, gdje je dopušteno pravo na prijavu prebivališta u izgrađenoj stambenoj zgradi.

Zašto ljudi koji su kupili poljoprivredno zemljište traže prevođenje zemljišta u individualnu stambenu izgradnju, ako je dozvoljena i gradnja stambenog objekta na poljoprivrednom zemljištu? Riječ je o pogodnostima koje ova vrsta dopuštenog korištenja zemljišta pruža. Sastoje se od sljedećeg:

  • dobivanje prijave prebivališta u kući;
  • dobivanje adrese, sa svim privilegijama koje iz toga proizlaze;
  • prednosti u opskrbi kuće plinom, vodom i strujom potrebne snage;
  • odgovornost općinske vlasti za polaganje i čišćenje ulaza u projekte individualne stambene izgradnje na područjima pod njihovom jurisdikcijom.

Je li moguće prenijeti poljoprivredno zemljište u individualnu stambenu izgradnju?

Postupak prevođenja zemljišta za poljoprivredne potrebe u individualnu stambenu izgradnju moguć je i reguliran je Zemljišni zakonik RF i Zakon br. 172-FZ. Sukladno tim dokumentima, parcele s objektima individualne stambene izgradnje moraju se klasificirati kao zemljište u naseljima. Prijelaz poljoprivrednih čestica u ovu kategoriju mora biti obrazložen u svakom pojedinom slučaju.

Najskuplju katastarsku vrijednost imaju poljoprivredna zemljišta. Njihovim prelaskom u drugu kategoriju vrijednost parcele pada, a država gubi planirani prihod od te parcele. Dakle, ako se dokaže potreba za promjenom kategorije za takvu česticu, vlasnik će državi morati nadoknaditi gubitke zbog isključenja tog zemljišta iz dijela prihoda. Ponekad to nije ekonomski izvedivo. Štoviše, postoji način da se promijeni vrsta dopuštenog korištenja zemljišta. I bez promjene kategorije objektu na poljoprivrednoj parceli možete dodijeliti status individualne stambene izgradnje.

Osim toga, postoji još jedan dokument koji ograničava mogućnost promjene kategorije zemljišne čestice - to je Zakon o urbanizmu Ruske Federacije.

U skladu s njim, zoniranje teritorija zemlje provodi se prema namjeni zemljišta. Poljoprivredne čestice koje se nalaze izvan naseljenih mjesta mogu preći u kategoriju zemljišta naseljenog mjesta samo ako se mijenjaju granice naselja.

A to je moguće samo u sljedećim slučajevima:

  • položaj mjesta u neposrednoj blizini granica funkcionalnih zona prema općem planu;
  • planiranje namjene ovih zona za budućnost, kao rezerve za razvoj teritorija naselja.

Odgovor na pitanje je li moguće pretvoriti poljoprivredno zemljište u individualnu stambenu izgradnju je očit. To se može učiniti, ali samo u pojedinačnim slučajevima, kada za to ne postoje nepremostive prepreke. I obično se pri rješavanju ovog problema pribjegava promjeni vrste dopuštene uporabe, što je povoljnije u smislu uštede novca i vremena, kao i predvidljivosti rezultata

Postupak prijenosa zemljišta za stambenu izgradnju

Kupili ste poljoprivredno zemljište ili ste odlučili graditi stan na postojećoj parceli. No, u potvrdi o korištenju zemljišta nije navedena mogućnost gradnje stambenog objekta. Postoji potreba za promjenom namjene zemljišne čestice.

Postupak prijenosa zemljišta za individualnu stambenu izgradnju uređen je Saveznim zakonom br. 172. U skladu s njim, predviđen je postupak podnošenja zahtjeva za prijenos poljoprivrednog zemljišta u kategoriju seoskog zemljišta za individualnu stambenu izgradnju. Za to su potrebni sljedeći dokumenti:

  • sama peticija;
  • izvod iz katastra;
  • presliku građanske putovnice;
  • dokument o pravu na zemljišnu parcelu;
  • pisani pristanak nositelja autorskih prava za promjenu kategorije stranice.

Zakon dopušta dva mjeseca za razmatranje takve peticije. Nakon čega će se u roku od dva tjedna donijeti odluka ili opravdano odbijanje. Kao što praksa pokazuje, ako se mjesto nalazi na udaljenosti od granica naseljenog područja, a razvoj potonjeg nije predviđen u planovima razvoja teritorija, bit će nemoguće dobiti pozitivnu odluku o zahtjevu.

U slučaju pozitivnog rješenja, donosi se akt o prijenosu zemljišne čestice u kategoriju naselja za individualnu stambenu izgradnju.

Ovaj akt sadrži sljedeće podatke:

  • razlozi promjene kategorije;
  • granice, površina i k.br. čestice;
  • kategoriji kojoj je zemljište pripadalo i kojoj će pripadati nakon donošenja rješenja.

U praksi se vrlo rijetko pribjegava promjeni kategorije zemljišne čestice. Najprovjereniji i najpouzdaniji način je pravno osigurati korištenje poljoprivrednog zemljišta za individualnu stambenu izgradnju. To se lako može učiniti u sljedećim slučajevima:

  • prisutnost parcele za vrtlarstvo, što uključuje izgradnju stambene zgrade;
  • ako ste vlasnik zemljišne parcele za dachu, koja čak dopušta pravo upisa u kuću;
  • mijenjanje VRI vaše postojeće poljoprivredne parcele u hortikulturnu ili ljetnu kućicu.

Za prvi slučaj postoji odluka Ustavnog suda Ruske Federacije br. 7-P od 14. travnja 2008. Omogućuje vam dodjeljivanje poštanska adresa izgrađena kuća na okućnici. I također provesti prijavu prebivališta u njemu.

Koliko košta prijenos poljoprivrednog zemljišta u individualnu stambenu izgradnju?

Opcija korištenja poljoprivrednog zemljišta za individualnu stambenu izgradnju promjenom VRI zemljišne čestice puno je atraktivnija u ekonomski nego mijenjanje svoje kategorije. Uz isplatu naknade za izgubljeni prihod državi, koja je neophodna u drugom slučaju, trošak prijenosa zemljišta u drugu kategoriju doseže do 30% katastarske vrijednosti mjesta.

Osim toga, ako zemljišna čestica ostane u kategoriji poljoprivrednog zemljišta, porezno opterećenje stambene zgrade koja se na njoj nalazi znatno je manje nego stambenog prostora u granicama naseljenih mjesta.

Na cijenu prijenosa poljoprivrednog zemljišta u individualnu stambenu izgradnju mogu utjecati mnogi čimbenici. Evo primjera samo nekoliko njih:

  • dimenzije parcele;
  • katastarska vrijednost;
  • izrada dokumentacije i projekata za izgradnju stambene zgrade;
  • potreba provođenja procjene utjecaja na okoliš.

U svakom pojedinačnom slučaju potrebno je odvagnuti prednosti i nedostatke jedne ili druge mogućnosti prijenosa poljoprivrednog zemljišta u individualnu stambenu izgradnju te odabrati najrealniju i najzajamčeniju. I, naravno, izračunajte koliko će svaka opcija koštati, uzimajući u obzir moguće gubitke prilikom primanja odbijanja vašeg zahtjeva za promjenu kategorije zemljišne parcele.

To su zemljišta koja se koriste u svrhu razvoja i izgradnje naselja. U tu su svrhu namijenjeni odgovarajućim uredbama državnih tijela i jedinica lokalne samouprave. Teritorij tih zemljišta određen je njihovim međama koje služe kao crta razgraničenja između njih i zemljišta drugih kategorija i ne mogu prelaziti granice čestica zemljišta kojima raspolažu građani ili pravne osobe. Također, granice naselja (urbane, ruralne) ne mogu kršiti granice općine i oženiti ih (članak 83. Zemljišnog zakonika Ruske Federacije).

Za proširenje granica zemljišta u naseljima koristi se prijenos zemljišnih čestica s promjenom njihove kategorije. U tom se procesu događa (1. dio, članak 8 N 172-FZ). Sukladno st. 1. čl.14 Savezni zakon N 172-FZ, svaka zemljišna parcela mora biti razvrstana u jednu od odgovarajućih kategorija propisanih zakonom. Naravno, kada je takvo zemljište dio područja naseljenog mjesta, njegova kategorija mora biti promijenjena u odgovarajuću. To se mora učiniti bez greške, jer zlouporaba Država osigurava odgovornost za zemljište.

Prevođenje zemljišta ostalih kategorija u zemljište naselja

  1. Poljoprivredno zemljište. Ovaj prijenos je moguć samo u izuzetnim slučajevima. Jedna od situacija u kojima može doći do promjene kategorije je promjena i ugradnja novih granica za gradska i ruralna naselja (klauzula 3, dio 1, članak 7 N 172-FZ). Osnova za prevođenje poljoprivrednih zemljišta u kategoriju naselja je i postavljanje industrijskih objekata na njima. Ali obvezni uvjet za to je odgovarajuća razina njihove (zemljišne) katastarske vrijednosti, koja ne smije biti viša od prosječne slične vrijednosti za općinski okrug. Iznimka za smještaj u ovom slučaju je zemljište posebno vrijedne namjene (klauzula 4, dio 1, članak 7 N 172-FZ). Situacija kada nije moguće postaviti zdravstvene, obrazovne, komunalne i društvene objekte osim na poljoprivrednom zemljištu još je jedan razlog za prijenos (klauzula 9, dio 1, članak 7 N 172-FZ). U posljednja 2 slučaja, višak katastarske vrijednosti za 50% ili više od prosječne razine cijena dovodi do zabrane prijenosa (2. dio članka 7. N 172-FZ).
  2. (u daljnjem tekstu: industrijska i druga zemljišta posebne namjene). Ako su takva zemljišta bila izložena uznemiravanju, onečišćenju ili su na njihovom području izgrađene zgrade ili građevine namijenjene rušenju, tada je prijenos u zemljište naseljenih mjesta dopušten samo ako postoji odobreni projekt za rekultivaciju tog zemljišta. Ako je tijekom bilo koje radnje došlo do narušavanja zemljišnog sloja, tada se narušeno zemljište mora obnoviti u skladu s odobrenim projektom rekultivacije. Samo na zahtjev državnih tijela i lokalne samouprave, prijenos u kategoriju naseljenih mjesta može se provesti bez ispunjavanja ovih uvjeta (dijelovi 2, 3 članka 9 N 172-FZ). U svim ostalim slučajevima nema ograničenja za promjenu kategorija.
  3. . Za prijenos takvih zemljišta potreban je zaključak državne procjene okoliša da je njihova posebna vrijednost izgubljena i da je njihovo daljnje korištenje za namjeravanu namjenu nemoguće (1. dio, članak 10 N 172-FZ).
  4. . Ova zemljišta moguće je prevesti u potrebnu kategoriju ili zbog promjena i utvrđivanja novih granica gradskih i ruralnih naselja ili, po potrebi, na njima postaviti objekte od državnog/općinskog značaja ako ne postoje druge mogućnosti smještaja (dio 2, 3 članka 11 N 172- Savezni zakon). U granicama zemljišta nalaze se zemljišta na kojima su prethodno stvorena naselja u svrhu razvoja šuma šumski fond, podliježu prijenosu na zemljišta naseljenih područja.
  5. . Prijenos je moguć ako se mijenjaju i uspostavljaju nove granice gradskih i ruralnih naselja ili postoji potreba za postavljanjem objekata od državnog / općinskog značaja na njih ako ne postoje druge mogućnosti postavljanja (dio 2, 3 članka 12 N 172-FZ ). Prestanak postojanja ili promjena mjesta vodeno tijelo također otvara mogućnost mijenjanja kategorija. Međutim, ovoj dozvoli mora prethoditi pozitivan rezultat državne procjene utjecaja na okoliš (4. dio članka 12. N 172-FZ).
  6. . Korištenje takvih zemljišta dopušteno je tek nakon njihovog prijenosa u odgovarajuću kategoriju (članak 103. Zemljišnog zakonika Ruske Federacije). Za prijenos rezervnog zemljišta u kategoriju naselja, potrebno je formirati ovu zemljišnu česticu u skladu s postupkom utvrđenim zakonom, a zatim izdati akt o prijenosu za nju (članak 13 N 172-FZ).

Potrebni dokumenti

Za početak postupka prijenosa zemljišta drugih kategorija u kategoriju naselja, potrebno je sastaviti odgovarajući zahtjev. Ovaj dokument moraju dostaviti na razmatranje državnim tijelima i lokalnoj samoupravi (1. dio, članak 2. N 172-FZ). Prijava mora sadržavati sljedeće podatke:

  • podaci o katastarskom broju zemljišne čestice;
  • iz koje kategorije zemljišta je predmetna čestica iu koju kategoriju spada;
  • uvjerljivi razlozi za prijenos;
  • prava na ovu parcelu (3. dio članka 2 N 172-FZ).

Uz zahtjev je potrebno priložiti sljedeći paket dokumenata:

Dokumenti navedeni u klauzuli 1 i klauzuli 5 navedeni su u izvršna tijela državne vlasti i lokalne uprave podnositelj zahtjeva samostalno. Preostale dokumente, ako nisu dostavljeni, traže gore navedena tijela od podređenih organizacija koje imaju te podatke (dio 4.1 članka 2 N 172-FZ).

Postupak donošenja odluke o premještaju

Tijela državne i lokalne samouprave mogu odbiti razmatranje zahtjeva ako otkriju da ga je podnijela neprikladna osoba ili ako priloženi dokumenti nisu u skladu sa zahtjevima zakona (2. dio članka 3. N 172-FZ).

Ako dokumenti nisu u skladu, vraćaju se zainteresiranoj osobi najkasnije u roku od 30 dana od dana podnošenja s obrazloženjem za vraćanje (3. dio članka 3. N 172-FZ).

Ako je sa zahtjevom i dokumentima sve u redu, nadležna tijela razmatraju zahtjev i izdaju akt o predaji ili odbijanju. Štoviše, Vlada Ruske Federacije dužna je to učiniti u roku od tri mjeseca od dana podnošenja peticije, a izvršna tijela državne vlasti i lokalne samouprave moraju to učiniti u roku od 2 mjeseca (4. dio članka 3. N 172 -FZ).

Potvrda o prijenosu ne može se prihvatiti dana određeno razdoblje i sadrži sljedeće podatke:

  • uvjerljivi razlozi za promjenu kategorije zemljišta;
  • podatke o katastarskim brojevima i površini zemljišnih čestica, opis položaja i granica tih zemljišta;
  • iz koje kategorije i u koju kategoriju se vrši prijenos.

Akt o prijenosu zemljišta ili njegovom odbijanju šalje se podnositelju zahtjeva u roku od četrnaest dana od dana donošenja. Na njegovu se odluku može uložiti žalba sudski postupak(Dio 5-8, članak 3 N 172-FZ).

ashumskiy/depositphotos.com, Gajus-Images/depositphotos.com

Poljoprivredno zemljište: postupak prevođenja u zemljište individualne stambene izgradnje u 2019

Sva zemlja u Rusiji podijeljena je na posebne kategorije i njihove odgovarajuće dopuštene uporabe. Ova podjela je nužna kako bi se iskorištavanje zemljišta odvijalo racionalnije.

Istodobno, vlasnici zemljišnih čestica dužni su ih koristiti samo u skladu s njihovom namjenom.

Prijenos zemljišta u drugu kategoriju moguć je samo u određenim slučajevima. U 2019. na snazi ​​su pravila prijenosa odobrena Saveznim zakonom br. 172 „O prijenosu zemljišta i zemljišnih čestica iz jedne kategorije u drugu” od 21. prosinca 2004.

UU kojim slučajevima je moguća promjena kategorije zemljišta?

Vrijedno je naglasiti da nije uvijek moguće promijeniti kategoriju zemljišne čestice. Sve kategorije podliježu utvrđenim ograničenjima ili izravnim zabranama. Možete koristiti pravo prijevoda u izniman slučajevi:

  • očuvanje područja ili određenog područja koje je potrebno za zadovoljenje interesa regionalnih i državnih vlasti;
  • stvaranje posebno zaštićenih prirodnih područja (posebno zaštićenih područja) prirodna područja), prirodni i kulturni spomenici;
  • formiranje obilježja naselja;
  • postavljanje na teritoriju objekata od javnog značaja;
  • pri izgradnji prometnica i drugih objekata, uključujući rudarstvo, uz uvjet postojanja projekta rekultivacije;
  • ispunjavanje obveza i ugovora međunarodne naravi;
  • priznavanje poljoprivrednog zemljišta nepodobnim za korištenje poljoprivreda i izgradnja industrijskih poduzeća na njima;
  • uključivanje područja u šumski/vodni fond ako su neprikladna za poljoprivredne svrhe.

Postupak prijenosa jedne kategorije zemljišta u drugu

Pravila za prijenos zemljišta sadržana su u Saveznom zakonu br. 172 “O prijenosu zemljišta i zemljišnih čestica iz jedne kategorije u drugu.” Nije bitno tko je vlasnik parcele: država ili građanin, pravila su ista za sve.

  1. Priprema dokumenata.

Glavna stvar je ne zaboraviti u aplikaciji navesti informacije o:

  • katastarski broj čestice;
  • potvrda vjerodajnica podnositelja zahtjeva;
  • kategorija zemljišta koja mu je trenutno dodijeljena;
  • razlozi za premještaj;

Osim prijave, potrebno je pripremiti niz dokumenata:

  • Putovnica podnositelja zahtjeva (vlasnika).
  • Punomoć ako podnositelj zahtjeva nije vlasnik stranice.
  • Broj Potvrde o jedinstvenom državnom registru pravnih osoba(ako je vlasnik organizacija).
  • Izvadak iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina, primljen najviše 1 mjesec prije datuma podnošenja zahtjeva. Treba sadržavati podatke o katastarskom broju, adresi mjesta, njegovoj površini i drugim važnim karakteristikama koje mogu pomoći u identificiranju određenog mjesta;
  • Dokumenti o provedenoj izmjeri (ako ti podaci nisu evidentirani u izvatku iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina);
  • Rezultati procjene utjecaja na okoliš (ako je potrebno).
    Popis dokumenata može se proširiti u pojedinačno. Zaposlenici ovlaštenog tijela imaju pravo samostalno zatražiti određene vrste potvrda prema vlastitom nahođenju.

Ako imate bilo kakvih pitanja, uvijek se možete obratiti odvjetniku ili drugom stručnjaku koji vam može reći kako pravilno sastaviti dokument.

  1. Gdje se prijaviti.

Prijavu razmatraju predstavnici ovlaštenog tijela. Peticija se podnosi raznim tijelima. Da ne bi došlo do zabune, važno je znati tko je vlasnik.
Ako je zemljište u državnom vlasništvu, onda o promjeni kategorije treba odlučiti Vlada. Ako je vlasnik subjekt federacije, onda je viši autoritet. Ako je riječ o pravnoj ili fizičkoj osobi, tada zahtjev razmatra tijelo lokalne samouprave.
Jednostavno rečeno, proučavanje slučajeva koje su pokrenuli obični građani provode predstavnici seoskih vijeća, gradskih vijeća, tj. lokalna uprava.

  1. Dobivanje rezultata.

Ukoliko sastavljeno povjerenstvo da zeleno svjetlo za proceduru promjene kategorije, pristupnik će biti osiguran djelovati o prijevodu. Ako odbijete, morate dobiti akt o odbijanju prijenosa. U nastavku pročitajte kako osporiti odbijanje. Zatim morate prenijeti dostupne dokumente u Rosreestr kako biste legalno promijeniti status zemljišta. Trajanje postupka je u prosjeku 1-3 mjeseca.

WHOima pravo pokrenuti inicijativu za promjenu statusa zemljišta

Svi zainteresirani mogu podnijeti zahtjev za promjenu kategorije zemljišta.

Ovo pravo imaju:

  • Stanari koji privremeno koriste teritorij, poštujući uvjete ugovora o najmu/podzakupu.

* Ako je mjesto u zakupu, njegov stvarni korisnik mora provesti postupak usklađivanja podnošenja zahtjeva s vlasnikom. Ako službeni vlasnik ne da suglasnost, zemljište se neće moći prebaciti u drugu kategoriju.

  • Korisnici zemljišta (govorimo o osobama koje zakonito koriste zemljišne čestice na neodređeno vrijeme ili bez naknade).
  • Fizičke i pravne osobe (službeni vlasnici ovih teritorija).
  • Ovlašteno tijelo državne vlasti.

Štošto učiniti ako je transfer odbijen

Prilično je teško promijeniti status zemljišta. Mogu se pojaviti razne pravne poteškoće. Odbijanje se može dobiti u sljedećim slučajevima:

  • podnošenje zahtjeva od strane osobe koja nema pravo obavljanja ove radnje;
  • prisutnost pogrešaka u tekstu peticije;
  • podnošenje dokumenata koji sadrže lažne podatke;
  • ne pružanje cjelovitog paketa dokumenata;
  • obraća se krivom autoritetu;
  • dobivanje negativnih rezultata nakon procjene utjecaja na okoliš;
  • nastup okolnosti koje otežavaju ili onemogućuju postupak premještaja;
  • proširivši zabranu na ovu kategoriju zemljište.

Često predstavnici ovlaštena tijela potrebno je prihvatiti zahtjeve za prevođenje poljoprivrednih zemljišta u status parcela za individualnu stambenu izgradnju, unatoč tome što se nalaze izvan granica naseljenih mjesta. Odbijaju upravo zbog udaljenosti mjesta i nedostatka mogućnosti za komunikaciju.

MožeMože li se žaliti na odbijanje?

Nitko ne može vlasnicima/zakupcima zemljišta oduzeti pravo žalbe na zaprimljeno rješenje sudovi u slučaju odbijanja prijenosa statusa zemljišta. Da biste to učinili potrebno je kontaktirati mjesni sud s tužbom. Uz zahtjev je potrebno priložiti potvrdu da je državna pristojba plaćena. Njegov nedostatak može rezultirati odbijanjem prihvaćanja zahtjeva.
Ako interese vlasnika parcele na sudu zastupa treća osoba, morat ćete se pobrinuti za dobivanje ovjerene punomoći koja daje pravo na bavljenje osobnim poslovima. Sudac je dužan proučiti predmet i upoznati se s dokumentima, a zatim obavijestiti tužitelja i tuženika o vremenu/mjestu ročišta. Obično se prvo ročište zakazuje mjesec dana nakon što sud primi dokumente.

Kojitijekom prijevoda mogu nastati nijanse

U praksi se ljudi često suočavaju sa situacijama u kojima vlasti odbijaju dati zeleno svjetlo za obradu dokumenata. Često se odnose na podnošenje prijave od strane neprikladne osobe.
Treba znati da u 2019. godini, uz njihove vlasnike, osobe koje ih koriste, na primjer stanari, mogu imati pravo vlasništva na zemljišnim česticama. Dakle, i pravne osobe i obični građani, uključujući pojedinačne poduzetnike, mogu zatražiti prijenos.
Predstavke se razmatraju po svom redoslijedu. Upravljački subjekt je Vlada zemlje, lokalna uprava, u kojoj je zahtjev sastavljen.

Značajke pretvaranja poljoprivrednog zemljišta u zemljište za individualnu stambenu izgradnju

Postupak prijenosa zemljišta iz poljoprivredne namjene u zemljište za stambenu namjenu (individualna stambena izgradnja) je standardan i gore opisan. Međutim, u procesu se često pojavljuju mnoge poteškoće i propusti, jer se ne može preknjižiti svo poljoprivredno zemljište. Primjerice, poljoprivredna zemljišta ne mogu se prebaciti u druge kategorije ako su vrijedna za državu ili imaju visoku razinu produktivnosti.

Ako je prijenos izvršen, morate zapamtiti da se stranica mora koristiti za namjeravanu svrhu. U protivnom postoji rizik od primjene novčanih sankcija. Korištenje poljoprivredne čestice za individualnu stambenu izgradnju dopušteno je u okviru djelatnosti seljačkog gospodarstva (poljoprivrednog gospodarstva), a uz suglasnost lokalne uprave. Ali ova je opcija prikladna samo ako se stvarno planirate baviti poljoprivredom.

Ako se mjesto ne koristi za namjeravanu svrhu 3 godine, može biti zaplijenjeno općinsko vlasništvo zajedno sa svim zgradama podignutim na tom mjestu.

Također predviđa zemljište za individualnu stambenu izgradnju porezni odbitak. Ali ako nakon promjene kategorije zemljišta kuća nije izgrađena u roku od 10 godina, tada će se porez, naprotiv, udvostručiti.

Izmjene i dopuneu zakon usvojen 2019

Prevođenje poljoprivrednog zemljišta u druge kategorije moguće je samo u iznimnim slučajevima opisanim u prethodnom tekstu. Ali na njima nije zabranjeno formirati vrtne/ljetne parcele. Ovo je unutra rusko zakonodavstvo nije inovacija, ali je odlučeno konsolidirati normu u posebnom dokumentu. Govorimo o stavku 11. članka 23. Saveznog zakona br. 217.

Od 2019. godine nije zabranjeno postavljanje vrtnih i stambenih kuća unutar parcele za vrtlarstvo/daču. No potrebno je da objekt individualne stambene izgradnje ne krši odredbe iz članka 39 Građanski zakonik zahtjevi. Zabranjena je gradnja kuća s 4 i više katova, kao i objekata viših od 20 metara. Također, kuća ne može biti zasebna građevina i namjerava se dijeliti. Može se koristiti samo za stanovanje ili zadovoljavanje kućanskih potreba.

Moguće je graditi kuće na područjima koja pripadaju SNT. Ali mogu se pojaviti poteškoće pri dobivanju registracije. Poteškoće mogu nastati ako kuća izvorno nije izgrađena za stanovanje u njoj. Štoviše, velika većina takvih objekata je u suprotnosti s normama, pa registracija tamo neće biti dopuštena. Za preregistraciju zgrade u stambenu zgradu ponekad može biti potrebno prenijeti zemljište u drugu kategoriju.

Koliko košta prijevod?

Prije donošenja odluke o prebacivanju stranice u drugu kategoriju, potrebno je razumjeti kako će se ona koristiti u budućnosti. To će vam omogućiti da odlučite o kategoriji.
U 2019. godini za prijenos zemljišne parcele trebat će vam iznos jednak prosječno 12.000 rubalja po sto četvornih metara. Nije bitno o kojoj kategoriji zemljišta govorimo.
Konačni iznos određuje se nakon što stručnjaci procijene razinu složenosti posla koji treba obaviti.

Također je važno zapamtiti da prijenos zemljišta može zahtijevati dodatne novčane injekcije, povezane, na primjer, s angažiranjem odvjetnika preko kojeg će se uspostaviti kontakt s osobama koje zastupaju vlasti.