Pravo prvenstva pri sklapanju ugovora o najmu. Najam na duži period

Najmoprimac, koji je uredno ispunjavao svoje obveze iz ugovora, ima pravo prvenstva u odnosu na treće osobe na sklapanje ugovora o najmu. novi termin(Stavka 1, članak 621 Građanskog zakonika Ruske Federacije), osim ako nije drugačije određeno ugovorom o najmu.

Ovo pravo odnosi se samo na najam istog objekta.

Najmoprimac može ostvariti pravo prvokupa samo ako su istovremeno ispunjeni sljedeći uvjeti:

- ako je obavijestio najmodavca o svojoj želji da iskoristi pravo prvenstva za sklapanje ugovora za novi rok (rezolucija Federalne antimonopolske službe okruga Volga-Vyatka od 30. ožujka 2009. u predmetu br. A79-5631/2008 ( Odlukom Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 24. lipnja 2009. N VAS-1683/09 odbijeno je proslijediti ovaj slučaj Predsjedništvu Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije na reviziju u redoslijedu nadzora));

- ako je u dobroj vjeri ispunjavao svoje obveze iz ugovora. U inače najmoprimac gubi pravo prvokupa na sklapanje ugovora za novi rok, a bitnost povrede ne utječe na rješavanje pitanja njegove savjesnosti.

Nepošteno izvršavanje obveza iz ugovora, pri čemu se najmoprimcu oduzima pravo prvenstva pri sklapanju ugovora, jest, posebice, kršenje roka plaćanja najamnine;

- ako ugovor nije obnovljen na neodređeno vrijeme. U suprotnom, sud može utvrditi da najmoprimac gubi pravo prvenstva na sklapanje ugovora za novi rok. Istodobno, postoji suprotna sudska praksa prema kojoj se najmoprimcu ne oduzima pravo prvokupa u slučaju obnove ugovora o najmu na neodređeno vrijeme;

- ako ne postoji sporazum između stranaka o raskidu ugovora nakon što najmoprimac uputi najmodavcu zahtjev za sklapanje ugovora na novi rok.

Prisutnost prava prvenstva ne znači da stanar može zahtijevati da stanodavac sklopi novi ugovor pod istim uvjetima. U u ovom slučaju najmodavac nije vezan odredbama prethodnog ugovora. Ima pravo najmoprimcu i trećim osobama ponuditi druge uvjete davanja nekretnine u zakup ili odbiti davanje nekretnine u zakup. Pravo prvokupa jednostavno znači pravo najmoprimca da s najmodavcem sklopi ugovor o najmu iste nekretnine kao prioritet.

Istodobno, posljedice povrede najmodavčevog prava prvokupa od strane najmodavca sud može primijeniti samo ako je sklopljen ugovor između najmodavca i treće osobe. Međutim, u sudskoj praksi postoji i drugo stajalište prema kojemu je prilikom podnošenja zahtjeva za zaštitu prava prvokupa dovoljno da najmoprimac dokaže namjeru najmodavca da sklopi ugovor o najmu iste nekretnine s trećim. stranka.

Stranke mogu ugovoriti uvjet kojim se ograničava pravo prvenstva najmoprimca. To iznajmljivaču omogućuje jednostavno sklapanje ugovora s trećim osobama.

———————————

Primjer izjave o stanju:

“Zakupnik nema pravo prvenstva pri sklapanju ugovora o najmu na novi rok.”

———————————

Mora se uzeti u obzir da je zakup državnog odn općinska imovina povezana je s osobitostima najmoprimčevog ostvarivanja prava prvokupa za sklapanje ugovora na novi rok.

Ako nije ugovoren uvjet za isključenje prava prvokupa najmoprimca na sklapanje ugovora za novi rok

U tom slučaju, stanar će moći iskoristiti pravo prvenstva (1. stavak članka 621. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Ako najmodavac odbije sklopiti ugovor na novi rok i sklopi ugovor s trećom osobom u roku od godinu dana od dana isteka ugovora o najmu, najmoprimac, u skladu sa stavkom 1. čl. 621 Građanskog zakonika Ruske Federacije, imat će pravo zahtijevati prijenos prava i obveza prema ugovoru sklopljenom s trećom stranom i naknadu za gubitke ili samo naknadu za gubitke.

Umjetnost. 621 Građanski zakonik Ruske Federacije.

1. Ako zakonom ili ugovorom o najmu nije drugačije određeno, najmoprimac koji je uredno ispunjavao svoje obveze, po isteku ugovora ima, pod ostalim jednakim uvjetima, pravo prednosti u odnosu na druge osobe na sklapanje ugovora o najmu za novi rok. Najmoprimac je dužan pisanim putem obavijestiti najmodavca o želji za sklapanjem takvog ugovora u roku određenom ugovorom o najmu, a ako takav rok nije određen ugovorom, razumno vrijeme do kraja ugovora.

Prilikom sklapanja ugovora o najmu na novi rok, uvjeti ugovora mogu se promijeniti sporazumom stranaka.

Ako najmodavac odbije sklopiti ugovor s najmoprimcem na novi rok, ali je u roku od godinu dana od dana isteka ugovora s njim sklopio ugovor o najmu s drugom osobom, najmoprimac ima pravo prema vlastitom nahođenju , zahtijevati sudskim putem prijenos prava i obveza iz sklopljenog ugovora i naknadu gubitaka nastalih zbog odbijanja da se s njim obnovi ugovor o najmu ili samo naknadu tih gubitaka.

2. Ako najmoprimac nastavi koristiti nekretninu nakon isteka ugovora bez prigovora najmodavca, smatra se da je ugovor obnovljen pod istim uvjetima na neodređeno vrijeme (čl. 610.).

Komentirajte članak

1. Najmoprimac ima pravo sklopiti ugovor o najmu na novi rok uz istovremeno ispunjenje sljedećih uvjeta:

a) najmodavac namjerava nastaviti iznajmljivati nekretninu. Ako najmodavac želi ostaviti nekretninu u svom posjedu i korištenju ili prenijeti nekretninu na treću osobu ne radi najma, već po drugoj osnovi (na jednom ili drugom imovinsko pravo, po dogovoru besplatno korištenje ili povjereničko upravljanje itd.), tada nestaje pravo najmoprimca zahtijevati sklapanje ugovora o najmu na novi rok (vidi stavak 35. Pregleda prakse najma);

b) najmoprimac je uredno ispunjavao svoje obveze prema starom ugovoru. Povreda najmoprimca njegovih obveza prema starom ugovoru (čak i neznatna!) lišava ga prava zahtijevati sklapanje ugovora na novi rok. Naravno, činjenica kršenja mora biti propisno evidentirana. Istina, zakon ne zahtijeva da to potvrdi sud. Postoji i dovoljno dokaza koji se mogu koristiti na sudu (zakašnjelo plaćanje najamnine, zahtjevi za raskid ugovora, opomene i tužbe najmodavca itd.);

c) najmoprimac je obavijestio najmodavca o želji da sklopi ugovor o najmu na novi rok. Obavijest se mora izvršiti u pismeno u roku određenom ugovorom o najmu, a ako takav rok nije određen ugovorom, u primjerenom roku prije prestanka ugovora (čl. 314. Građanskog zakonika). Pri određivanju razumnog roka primjenjuje se pravilo st. 2. čl. 610. Građanskog zakonika, jer je rok otkaza ugovora sklopljenog na neodređeno vrijeme, pod bilo kojim okolnostima, dovoljan za upozorenje o produženju ugovora;

d) najmoprimac pristaje na sklapanje novi sporazum zakup pod uvjetima koje predlaže zakupodavac. Posljednji uvjet izražen je u stavku 1. čl. 621 Građanskog zakonika ne izravno, nego neizravno. Najmoprimac ima “pravo prednosti u odnosu na druge osobe na sklapanje ugovora o najmu na novi rok”, ali “pod jednakim uvjetima”. Na prvi pogled ove formulacije proturječe jedna drugoj, ali nakon detaljnijeg ispitivanja proturječnosti nestaju.

Preferencijalna priroda prava o kojem se raspravlja znači da ako postoji nekoliko voljnih sklopiti ugovor pod istim uvjetima, tada prethodni najmoprimac ima prednost u odnosu na njih (ako su sve ostale stvari jednake). Ali ako netko najmodavcu ponudi povoljnije uvjete, a prethodna ugovorna strana na njih ne pristane, gubi njegovo pravo zahtijevati sklapanje ugovora o najmu na novi rok (budući da ovdje nema „ostalih jednakih uvjeta“). Prethodni najmoprimac nema pravo prisiljavati najmodavca na sklapanje novog ugovora pod istim ili novim uvjetima.

2. Građanski zakonik ne utvrđuje nikakav poseban postupak za slanje ponude i njezino prihvaćanje prilikom sklapanja ugovora za novi rok. Stoga najmodavac, nakon što je primio obavijest najmoprimca o želji za sklapanjem ugovora o najmu na novi rok, mora ga obavijestiti hoće li se nekretnina dati u najam i pod kojim uvjetima. Ako prethodni najmoprimac nije zadovoljan ovim uvjetima, njegovo pravo prvokupa u ovom trenutku još ne nestaje. Uostalom, stanodavac može ublažiti uvjete novog ugovora o najmu tijekom pregovora s potencijalnim stanarima. O ublažavanju uvjeta treba obavijestiti prethodnog najmoprimca, koji na njih može pristati. Dakle, pravo prvenstva prijašnjeg najmoprimca postoji sve dok se s novim najmoprimcem ne sklopi ugovor o najmu po uvjetima koji prethodnom najmoprimcu nisu odgovarali.

Pregovori s potencijalnim najmoprimcima mogu započeti i prije isteka starog ugovora o najmu, a pravo prvenstva, prema izričitim uputama zakona, nastaje tek nakon isteka tog roka. No, najmodavac ne može sklopiti ugovor s novim najmoprimcem sve dok traje stari ugovor. Njegovim raskidom nastaje pravo prvenstva bivšeg najmoprimca na sklapanje novog ugovora. Prema tome, ovo pravo ima izvanugovornu prirodu, postoji u okviru relativnog pravnog odnosa “po sili zakona”.

Prethodni najmoprimac, obavještavajući najmodavca o želji za sklapanjem ugovora o najmu na novi rok, ne pristaje automatski na sklapanje ugovora pod bilo kojim uvjetima koje predloži najmodavac. Pristaje sklopiti ugovor o najmu samo pod istim uvjetima. Za njihovu promjenu potrebno je postići poseban dogovor. Upravo je to značenje pravila u paragrafu. 2 str. 621. Građanskog zakonika, prema kojem se pri sklapanju ugovora o najmu za novi rok uvjeti ugovora mogu promijeniti sporazumom stranaka. Navedeno pravilo ne treba tumačiti tako da najmodavac mora dobiti suglasnost najmoprimca za svaku promjenu uvjeta novog ugovora. Naprotiv, ako najmodavac želi sklopiti ugovor o najmu na novi rok, mora prihvatiti uvjete koje je iznio najmodavac.

3. Ugovor o najmu sklopljen na novo vrijeme je novi ugovor o najmu, čak i ako su njegovi uvjeti isti kao stari. Dakle, po njegovom sklapanju moraju biti obavljene sve formalnosti potrebne za sklapanje ugovora o najmu, kao da prethodnog ugovora nije bilo. Konkretno, prijenos stvari najmoprimcu mora se ponovno formalizirati, mora se sastaviti prijenosni akt itd. Prilikom sklapanja ugovora o najmu na novi rok, stranke nisu vezane uvjetima starog ugovora o najmu ( vidi paragrafe 31 i 32 Pregleda prakse najma).

Ako je najmodavac povrijedio najmoprimčevo pravo prvenstva na sklapanje ugovora o najmu na novi rok, najmoprimac ima pravo, po svom izboru, sudskim putem zahtijevati prijenos prava i obveza iz sklopljenog ugovora i naknadu prouzročenih gubitaka. odbijanjem produljenja ugovora o najmu s njim ili samo naknadom za takve gubitke. Prijenos prava i obveza treba shvatiti kao prisilno sklapanje novog ugovora o najmu bivšeg najmoprimca, što se provodi sudskom odlukom. Naime, najmoprimac samo bira hoće li prenijeti prava i obveze najmoprimca novim ugovorom ili ne. Ima pravo na naknadu gubitaka u oba slučaja.

Građanski zakonik propisuje o pravo prvenstva najmoprimca sklopiti ugovor o najmu na novi rok je dispozitivan. Mogu se mijenjati zakonom ili ugovorom. Na primjer, u odnosu na ugovor o najmu, učinak čl. 621. st. 2. čl. 627 Građanski zakonik. Što se tiče konkretnog ugovora o najmu, on se može proširiti i suziti rekao pravo najmoprimca, ili ga čak i potpuno otkazati.

4. U praksi se često javljaju situacije kada ugovor o najmu istekne, ali najmoprimac i dalje posjeduje i (ili) koristi zakupljenu nekretninu. Ako prepoznamo da u tom razdoblju ugovorni odnos između stranaka prestaje, nastaju velike poteškoće u određivanju uvjeta pod kojima bivši najmoprimac koristi nekretninu, uključujući i iznos plaćanja za takvo korištenje. Stoga Građanski zakonik polazi od obnove ugovora o najmu između stranaka pod istim uvjetima, ali na neodređeno vrijeme (čl. 610. Građanskog zakonika).

Treba napomenuti da nije riječ o sklapanju novog ugovora, već o obnovi starog ugovora, ali na neodređeno vrijeme. Sukladno tome, nema potrebe ispunjavati sve formalnosti potrebne prilikom sklapanja ugovora (vidi komentar uz prethodni stavak).

Za obnovu ugovora potrebno je da najmoprimac nastavi stvarno koristiti zakupljenu nekretninu nakon isteka ugovora bez prigovora najmodavca. Takvi prigovori mogu uključivati obavijest najmodavcu o nevoljkosti nastavka ugovornog odnosa, zahtjev za povratom imovine dane u leasing, izjavu o nevoljkosti sklapanja ugovora o najmu na novi rok, itd. Prisutnost prigovora od najmodavca isključuje obnovu ugovora. Rok za obavještavanje najmoprimca da najmodavac ima primjedbi na nastavak ugovora mora biti predviđen ugovorom. Inače, utvrđuje se sukladno čl. 314 Građanski zakonik.

Ako je ugovor o najmu produljen na neodređeno vrijeme, u cijelosti Pravila čl. 610. Građanskog zakonika, uključujući rok upozorenja za odbijanje takvog sporazuma.

Prilikom sklapanja ugovora o najmu na novi rok, uvjeti ugovora mogu se promijeniti sporazumom stranaka.

2. Ako najmoprimac nastavi koristiti nekretninu nakon isteka ugovora bez prigovora najmodavca, smatra se da je ugovor obnovljen pod istim uvjetima na neodređeno vrijeme (čl. 610.).

Komentar čl. 621 Građanski zakonik Ruske Federacije

1. Pravilo stavka 1. komentiranog članka o pravu prvenstva najmoprimca na sklapanje ugovora o najmu za novi rok je dispozitivno: ono se može isključiti ugovorom o najmu. U nekim slučajevima zakon odstupa od njega (npr. st. 2. čl. 627., čl. 632. i 642. Građanskog zakonika). Stoga, ovo pravo najmoprimac je ograničene prirode u odnosu na, što se ne može otkloniti ugovorom.

2. Najmoprimčevo pravo prvenstva na sklapanje ugovora je pravo na tuđoj stvari, odnosno na bivši predmet istekao ugovor o najmu koji najmoprimac želi ponovno iznajmiti. Dakle, ako je ta stvar stvarno i (ili) pravno prestala postojati (na primjer, zbog diobe od strane vlasnika onoga što mu je pripadalo zemljišna parcela za nekoliko novih, ukidanje u na propisani način prodajnog prostora na tržnici), tada zakupcu prestaje i pravo prvokupa na sklapanje novog ugovora o zakupu.

———————————
Rješenja Federalne antimonopolske službe Sjeverozapadnog okruga od 22. veljače 2007. u predmetu br. A05-8019/2006-3 i od 30. travnja 2008. u predmetu br. A56-5285/2007.

3. Sukladno stavku 1. komentiranog članka, da bi najmoprimac imao pravo prvenstva za sklapanje ugovora o zakupu na novi rok, moraju biti ispunjena tri uvjeta: 1) istek ugovora; 2) pravilno izvršenje obveze najmoprimca prema prethodno važećem ugovoru; 3) suglasnost najmoprimca s uvjetima koje najmodavac želi ponuditi drugoj osobi kao najmoprimcu.

4. Kasno plaćanje plaćanja najma i kršenje od strane najmoprimca drugih uvjeta ugovora ukazuju na njegovu lošu namjeru i oduzimaju mu pravo prvenstva na sklapanje ugovora o najmu za novi rok. Istodobno, materijalnost ili beznačajnost kršenja uvjeta ugovora ne utječe na rješavanje pitanja njegove loše vjere, što potvrđuju materijali sudska praksa.

———————————
Odluke FAS Moskovskog okruga od 24. ožujka 2006. u predmetu br. KG-A40/2224-06, FAS Sjeverozapadnog okruga od 14. studenog 2007. u predmetu br. A56-8467/2006.

5. Najmoprimčevo pravo prvenstva na sklapanje ugovora o najmu na novi rok može nastupiti u slučaju da je suglasan sa svim uvjetima koje je najmodavac predložio drugoj osobi, uključujući uvjet o visini i postupku plaćanja najamnine, o jamstvima sigurnosti zakupljene imovine. Upravo to proizlazi iz odredbe norme st. 1. čl. 621 Građanskog zakonika Ruske Federacije - "sve ostale stvari su jednake". Slijedom toga, sklapanje ugovora o najmu na novi rok kao rezultat najmoprimčevog korištenja prava prvokupa u biti je sklapanje novog ugovora. Stoga se smatra da strane nisu vezane odredbama prethodno važećeg ugovora.

———————————
Vidi: paragraf 32 informativnog pisma Prezidija Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 11. siječnja 2002. br. 66.

6. Prethodni uvjet da najmoprimac ostvari svoje pravo prvenstva za sklapanje ugovora o najmu na novi rok je obvezna pismena obavijest najmodavca od strane najmoprimca o želji za sklapanjem novog ugovora. Rok u kojem je najmoprimac dužan obavijestiti najmodavca o želji za sklapanjem novog ugovora naveden je u ugovoru, u protivnom takvu obavijest mora dati u primjerenom roku prije isteka ugovora. Klauzula 2. pravila, čl. 314 Građanskog zakonika Ruske Federacije o razumnom roku za ispunjenje obveze u ovom slučaju nije primjenjiv, budući da je slanje obavijesti o želji za sklapanjem novog ugovora o najmu pravo, a ne obveza stanara. Stoga se trajanje razumnog roka iz komentiranog članka mora utvrditi u svakom konkretnom slučaju, uzimajući u obzir uvjete i bit obveze, odnose stranaka i pravila poslovne etike. No u svakom slučaju najmoprimac mora poslati navedenu obavijest najkasnije do isteka roka zakupa.

Ako je postupak slanja dokumenata i poruka reguliran ugovorom o najmu, tada se pismena obavijest o želji za sklapanjem novog ugovora mora dati u skladu s ovim postupkom. Ako ugovor ne sadrži posebne odredbe u tom smislu, interese najmoprimca najbolje je zadovoljiti slanjem obavijesti vrijednosnim pismom s popisom sadržaja i poštanskom povratnicom.

7. Ako najmodavac odbije najmoprimcu produžiti ugovor o najmu na novi rok, ali istovremeno u roku od godinu dana od datuma isteka ugovora sklopi ugovor o najmu s drugom osobom, smatra se da je prekršitelj prava prvenstva najmoprimca na sklapanje ugovora o najmu na novi rok. U tom slučaju najmoprimac kao oštećenik ima pravo, po svom izboru, sudskim putem zahtijevati: 1) prijenos prava i obveza iz sklopljenog ugovora i naknadu štete prouzročene odbijanjem produljenja ugovora o najmu s mu; 2) samo naknada takvih gubitaka.

8. Pravo najmoprimca da sudskim putem zahtijeva prijenos prava i obveza iz sklopljenog ugovora nije jednako pravu da najmodavca prisili na sklapanje ugovora za novi rok, budući da je zadnja mjera zaštite interesa najmoprimca treba primijeniti u drugim slučajevima, na primjer, kada najmodavac izbjegava zaključiti ugovor o najmu na temelju predugovora o najmu (čl. 429, 445 Građanskog zakonika).

———————————
Vidi, na primjer: Odluku Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 24. studenog 2009. br. VAS-14788/09 u predmetu br. A57-7779/2008-132; Rezolucije Dalekoistočnog okruga FAS-a od 23. studenog 2009. N F03-6336/2009 i FAS-a Moskovskog okruga od 27. studenog 2009. N KG-A40/12492-09.

9. Najmoprimčevo pravo prvenstva na sklapanje ugovora o najmu na novi rok ne nastaje u slučaju kada postoji samo namjera najmodavca da nekretninu da u najam trećoj osobi, ali sam ugovor između njih još nije sklopljen. Činjenica je da je prijenos prava i obveza moguć samo po već sklopljenom ugovoru o najmu, a normom stavka 1. komentiranog članka nisu predviđeni drugi načini zaštite povrijeđenog prava prvenstva najmoprimca.

———————————
Istodobno, sudska praksa je prepuna slučajeva u kojima suci otkrivaju takvo pravo prvenstva čak i ako postoji samo namjera najmodavca da nekretninu iznajmi trećoj osobi. Vidi, na primjer: Odluke Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 7. kolovoza 2009. br. VAS-9974/09 u predmetu br. A73-3713/2008-4 i od 25. prosinca 2009. br. VAS-17393/ 09 u predmetu br. A40-89440/ 08-89-746, kao i rješenja Federalne antimonopolske službe Dalekoistočnog okruga od 23. lipnja 2009. N F03-2498/2009, od 29. lipnja 2009. N F03-2360 /2009.

10. Norma stavka 2. komentiranog članka je imperativna. Stoga se odredbe ugovora o najmu, prema kojima se uvodi zabrana produljenja ugovora o najmu nakon njegovog isteka ako nema prigovora najmodavca kada najmoprimac stvarno nastavi koristiti zakupljenu nekretninu, trebaju smatrati ništavim.

———————————
Sudska praksa po ovom pitanju vrlo je kontradiktorna. Usporedite, s jedne strane, Odluke Federalne antimonopolske službe okruga Volga-Vyatka od 27. ožujka 2009. N A79-3187/2008, FAS Uralski okrug od 13. siječnja 2010. N F09-1996/09-S6 i, s druge strane, Rezolucija Savezne antimonopolske službe Uralskog okruga od 3. travnja 2008. N F09-1424/08-S6.

11. Učinak imperativne naredbe st. 2. čl. 622 Građanskog zakonika Ruske Federacije ne može se proširiti na slučajeve kada zakonodavac uvodi posebne obvezne norme o rokovima najma pojedine vrste imovine. Dakle, prema stavku 7. čl. 22 Zemljišnog zakonika Ruske Federacije, zemljišna parcela može se dati u najam za državu i općinske potrebe ili za izvođenje anketni rad za razdoblje ne dulje od godinu dana. Očito je da u stvarnom korištenju takvih parcela nakon godinu dana od datuma njihova prijenosa u zakup, čak i u nedostatku prigovora zakupodavca, nema potrebe govoriti o obnovi ugovora o zakupu.

———————————
Suvremena sudska praksa ima slična stajališta. Vidi, na primjer: Odluke Federalne antimonopolske službe Sjeverozapadnog okruga od 12. veljače 2008. u predmetu br. A56-2308/2007, od 11. ožujka 2008. u predmetu br. A56-3642/2007.

12. Samo prisutnost ili odsutnost primjedbi najmodavca na nastavak korištenja leasing imovine od strane najmoprimca nakon isteka ugovora pravno je značajna za odlučivanje o pitanju obnove ili neobnavljanja ugovora pod istim uvjetima za neodređeno vrijeme. Stoga, stanodavac šalje obavijest najmoprimcu koja sadrži odbijanje obnove ugovorni odnosi pod istim uvjetima, a primitak takve obavijesti od strane najmoprimca znači raskid ugovornog odnosa. I obrnuto, ako je najmoprimac obavijestio najmodavca o raskidu ugovora, a istovremeno nastavlja koristiti zakupljenu nekretninu, a najmodavac se ne protivi takvom korištenju, to znači obnavljanje ugovora o istoj. mandate na neodređeno vrijeme.

———————————
Ovaj stav dominira iu sudskoj praksi. Vidi, na primjer: Odluke FAS Moskovskog okruga od 4. kolovoza 2006. u predmetu br. KG-A41/7087-06-P, od 14. prosinca 2009. u predmetu br. KG-A41/13060-09, FAS Sjeverozapadni okrug od 15. siječnja 2010. u predmetu broj: A56-47994/2008″. Međutim, treba pošteno reći da postoje i odluke koje se temelje na suprotnom stajalištu. Vidi, na primjer, Rezoluciju Savezne antimonopolske službe Dalekoistočnog okruga od 25. prosinca 2009. u predmetu br. F03-7359/2009.

Sličan pristup vidljiv je iu materijalima sudske prakse. Vidi, na primjer: Rješenje Federalne antimonopolske službe Sjeverozapadnog okruga od 6. travnja 2007. u predmetu br. A56-26630/2006.

Sukladno stavku 1. čl. 621 Građanskog zakonika Ruske Federacije, osim ako nije drugačije određeno zakonom ili ugovorom o najmu, stanar koji je uredno obavljao svoje dužnosti, nakon isteka ugovora, ima, pod ostalim jednakim uvjetima, pravo prednosti u odnosu na druge osobe na sklapanje ugovor o najmu na novi rok. Najmoprimac je dužan pisanim putem obavijestiti najmodavca o želji za sklapanjem takvog ugovora u roku određenom ugovorom o najmu, a ako takav rok nije određen ugovorom, u primjerenom roku prije isteka ugovora.

Prilikom sklapanja ugovora o najmu na novi rok, uvjeti ugovora mogu se promijeniti sporazumom stranaka.

Pažnja! Pravo prvenstva ima i najmoprimac prema ugovoru koji je raskinut u roku od godinu dana prije sklapanja ugovora o najmu s drugom osobom ili održavanja natječaja za sklapanje takvog ugovora, uz pismenu obavijest najmodavca o želji za sklapanjem novog ugovora o najmu. sporazum (Rezolucija Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 17. studenog 2011. N 73).

Da bi najmoprimac ostvario pravo prvokupa, ono mora biti utvrđeno sljedeće uvjete:

ispravno izvršavanje obveza zakupca prema ugovoru;
dostupnost pisane obavijesti najmodavcu o namjeri sklapanja novog ugovora o najmu u razumnom roku prije isteka ugovora o najmu;
suglasnost najmoprimca za sklapanje ugovora o najmu na novo razdoblje pod uvjetima pod kojima je najmodavac namjeravao sklopiti ugovor o najmu s drugim najmoprimcem;
Identitet uvjeta najma (prisutnost jednakih uvjeta za najam imovine).

Zahtjev za prijenos prava i obveza po sklopljenom ugovoru o najmu može se udovoljiti ako se dokaže postojanje uvjeta koji dopuštaju ostvarivanje prava prvokupa na sklapanje ugovora; stanodavac je odbio sa najmoprimcem potpisati ugovor na novi rok; najmodavac je sklopio ugovor o najmu s drugom osobom u roku od godinu dana nakon raskida ugovora s prethodnim najmoprimcem.

Potrebno je obratiti pozornost na sljedeće: pravo prvenstva može biti isključeno samim ugovorom o najmu ili ograničeno u ugovoru o najmu potrebom da najmoprimac ispuni niz uvjeta (primjerice, obveza najmoprimca da pošalje izjava o namjeri korištenja prava prvokupa dulje vrijeme prije isteka ugovora (4 mjeseca), može li biti dostavljena obveza najmoprimca na plaćanje naknade za korištenje prava prvokupa i sl.).

Pažnja! Pravo prvenstva ne odnosi se na ugovor o najmu (Građanski zakonik Ruske Federacije), ugovor o najmu vozilo sa i bez posade (i Građanski zakonik Ruske Federacije).

Za nastanak prava prvokupa mora biti valjan i sklopljen ugovor o najmu koji ga predviđa. Na primjer, ako ugovor o dugoročnom najmu nije registriran (ne postoji državna registracija), tada najmoprimac nema pravo prvenstva.

Kao što je već navedeno, za ostvarivanje prava prvokupa potrebno je da najmoprimac uredno ispunjava svoje obveze tijekom cijelog trajanja prethodnog ugovora o najmu, osim ako nije drugačije izričito određeno ugovorom o najmu (odnosno, radi se o bona fide najamnik). Ako najmoprimac za vrijeme trajanja ugovora o najmu prekrši svoje obveze, gubi pravo prvenstva. U tom slučaju, stanodavac je dužan na sudu dokazati prekršaje koje je počinio stanar (na primjer, zakašnjelo plaćanje najamnine, propust tekući popravci, što se može potvrditi sudskim aktima, zahtjevima za isplatu duga, aktima o mirenju, korespondencijom itd.).

Obratiti pažnju! Najmoprimac ima pravo prvenstva samo ako najmodavac iznajmi nekretninu trećoj osobi, pred kojom najmoprimac ima prednost (uostalom, najmodavac možda neće htjeti sklopiti novi ugovor nakon isteka ugovora, a to je njegova pravo).

Teme pitanja

PAŽNJA! OGROMNE PROMJENE PROCESNOG ZAKONODAVSTVA! Vojna služba. Pravne konzultacije Obrazovanje Trgovanje (aukcije, natjecanja) Primanje naknade, naknada troškova Osiguranje. Pravne konzultacije Nekretnina. Opća pitanja Korporacijski sporovi Naručite proizvodnju. Pravne konzultacije Financijski najam (leasing). Pravne konzultacije Državna (općinska) nabava. Pravne konzultacije Arbitražni postupci. Pravne konzultacije Pravni troškovi. Pravne konzultacije Zdravlje. Plaćanje bolovanja. Pravne konzultacije Kazneni proces. Pravne konzultacije Kalkulatori državne pristojbe, kazne, kamata, naknade Porezne kontrole. Porezi i naknade. Pravne konzultacije Upravni sporovi. Pravne konzultacije Izgradnja. Pravne konzultacije Naknada štete, neosnovano bogaćenje. Naknada štete. Pravne konzultacije Ugovor: sklapanje, raskid, izmjena, osporavanje. Pravne konzultacije Mirovinsko zakonodavstvo. Pravne konzultacije Pravo vlasništva: priznanje, zaštita, vraćanje i prestanak. Pravne konzultacije Autorska prava. Pravne konzultacije Zaštita potrošača. Pravne konzultacije Administrativna odgovornost. Pravne konzultacije Ugovor o sudjelovanju. Pravne konzultacije Inspekcije organizacija i samostalnih poduzetnika. Pravne konzultacije Zaštita časti, dostojanstva, poslovnog ugleda. Pravne konzultacije Ovršni postupak. Pravne konzultacije

O pravu prvenstva u ugovoru o najmu (Druzhinin A.)

Datum objave članka: 11.11.2015

Savjesni najmoprimci imaju pravo računati na sklapanje ugovora o najmu s njima na novi rok, što im omogućuje prednost u odnosu na ostale sudionike građanski promet dobiti imovinu za iznajmljivanje, čije su prednosti već cijenili. Međutim, da bi uspješno ostvarili svoje pravo prvenstva, moraju voditi računa o nizu važnih aspekata.

Sve ostale stvari su jednake...

Ako zakonom ili ugovorom o najmu nije drukčije određeno, najmoprimac koji je uredno ispunjavao svoje obveze, po isteku ugovora ima, pod ostalim jednakim uvjetima, prednost u odnosu na druge osobe na sklapanje ugovora o najmu za novi rok. Najmoprimac je dužan pisanim putem obavijestiti najmodavca o želji za sklapanjem takvog ugovora u roku određenom ugovorom o najmu, a ako takav rok nije određen ugovorom - u primjerenom roku prije isteka ugovora ( stavak 1. dio 1. članak 621. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Pravo prvenstva ima ne samo najmoprimac po važećem ugovoru o zakupu, već i zakupnik po ugovoru koji je raskinut u roku od godinu dana prije sklapanja ugovora o zakupu s drugom osobom ili održavanja natječaja za sklapanje takvog ugovora, uz pisanu obavijest o zakupodavac o želji da sklopi novi ugovor o najmu (točka 2. Rezolucije Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 17. studenog 2011. N 73).

Pravo prvenstva ne proizlazi iz ugovora, u okviru kojeg, iako je omogućena mogućnost korištenja nekretnine, ali u isto vrijeme, pravne prirode razlikuje se od ugovora o zakupu (na primjer, ugovor o radu oglasnog prostora, koji kupcu daje pravo korištenja dijela zemljišne čestice, ali nije ugovor o zakupu (Rezolucija Federalne antimonopolske službe od 22. svibnja, 2013. u predmetu br. A55-24271/2012)).

Pravo prvenstva može biti zabranjeno zakonom: posebno se ne odnosi na ugovor o najmu (2. dio članka 627. Građanskog zakonika Ruske Federacije), ugovor o najmu vozila sa ili bez posade (članci 631. i 642 Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Osim toga, pravo prvenstva može biti isključeno samim ugovorom o najmu ili drugim sporazumom stranaka (2. dio članka 434. Građanskog zakonika Ruske Federacije) ili može biti vidljivo iz provedbe implicitnih radnji stranaka - najmoprimac koji šalje zahtjev za odbijanje ostvarivanja prava prvenstva i najmodavac daje nekretninu u najam trećoj osobi .

Pravo prvokupa može biti ograničeno ugovorom o najmu zbog potrebe da najmoprimac ispunjava niz uvjeta. Konkretno, ugovorom o najmu može se utvrditi obveza najmoprimca da pošalje izjavu o namjeri za ostvarivanje prava prvokupa dulje vrijeme prije isteka ugovora (3-6 mjeseci), može se odrediti rok u kojem se strane moraju dogovoriti o novom ugovoru o zakupu, kao i obvezu najmoprimca na plaćanje naknade za ostvarivanje prava prvokupa, što nije u suprotnosti s odredbama čl. 421. i dio 4. čl. 454 Građanskog zakonika Ruske Federacije (Rezolucija Federalne antimonopolske službe Moskovske regije od 11. prosinca 2013. u predmetu br. A40-45014/13-127-444).

Ugovorne strane u ugovoru o najmu mogu utvrditi da za ostvarivanje prava prvenstva najmoprimac ne mora slati bilo kakve izjave najmodavcu radi pojednostavljenja postupka njegove provedbe. U tom slučaju najmodavac će morati obavijestiti najmoprimca da sazna namjerava li koristiti svoje pravo prvenstva ili ne. Takve uvjete u pravilu postavljaju tvrtke koje iznajmljuju velike površine za smještaj svojih trgovačkih lanaca, poslovnica i drugih maloprodajnih objekata.

Budući da su iznajmljivači zainteresirani za njih, oni pristaju na mnoge uvjete, ne samo na pravo prvenstva za sklapanje novog ugovora o najmu, već i na pravo prvenstva u slučaju prodaje zakupljene nekretnine, odbiti postavljanje medicinskih i obrazovne organizacije, koji stvaraju prepreke aktivnostima zakupaca ako su povezani s prodajom alkoholnih proizvoda itd.

Za nastanak prava prvokupa mora biti valjan i sklopljen ugovor o najmu koji ga predviđa. Da, dogovor dugoročni najam u nedostatku upisa i dalje obvezuje stranke obvezom najma, ali u tom slučaju najmoprimac nema pravo prvenstva.

Ovo iz razloga što s obzirom na to da ugovor nije registriran, ne nastaju one posljedice koje bi mogle utjecati na prava i interese trećih osoba koje nisu bile upoznate s činjenicom sklapanja ugovora o najmu i sadržaj njegovih uvjeta (točka 3 Pregleda sudske prakse o sporovima u vezi s priznavanjem ugovora kao nesklopljenih, odobreno. informativno pismo Prezidij Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 25. veljače 2014. N 165).

Pravo prvenstva na sklapanje novog ugovora o najmu prestaje ako najmoprimac odbije izvršiti isti, kao iu slučaju prijevremenog odbijanja ugovora od strane jedne od strana ili njegovih prijevremeni prekid sporazumom stranaka. To je zbog činjenice da raskidom ugovora sve obveze stranaka, uključujući one koje se odnose na pravo prvenstva, prestaju na temelju 2. dijela čl. 453 Građanskog zakonika Ruske Federacije (Rezolucija Savezne antimonopolske službe Istočnog vojnog okruga od 13. ožujka 2006. u predmetu br. A28-11166/2005-187/20). Zakon ne predviđa očuvanje prava prvenstva nakon raskida ugovora kojim je ono predviđeno, osim ako se strane drugačije ne dogovore (Rješenje Federalne antimonopolske službe ZSO od 26. lipnja 2014. u predmetu br. A75-6230/2013 ).

Bolje je biti savjestan

Pravo prvenstva imaju samo savjesni najmoprimci koji su uredno ispunjavali svoje obveze za cijelo vrijeme trajanja prethodnog ugovora o najmu, osim ako ugovorom o najmu nije drukčije izričito određeno. Ako najmoprimac za vrijeme trajanja ugovora o najmu prekrši svoje obveze, gubi pravo prvenstva.

Povrede obveza iz ugovora o najmu od strane najmoprimca mogu biti vrlo različite: kašnjenje u plaćanju najamnine i drugih plaćanja, neispunjavanje obveze obavljanja rutinskih popravaka, pogoršanje stanja prostora, kršenje prava drugih najmoprimaca i čak i neobavljanje komercijalne djelatnosti u zakupljenom prostoru.

Interes zakupodavca nije samo primanje plaćanja za prenesenu imovinu: ako se zakupljeni prostori nalaze u trgovački centar, najmodavac, kao vlasnik cijele zgrade, zainteresiran je za funkcioniranje svih sadržaja kako bi se povećala posjećenost centra, stoga, za odbijanje najmoprimca da provede planirane aktivnosti, može mu oduzeti pravo prvokupa ili odbiti ugovor, zahtijevati plaćanje kazne, predviđajući takve posljedice u ugovoru o najmu.

Najmodavac može potvrditi prekršaje koje je počinio najmoprimac različitim dokazima: zahtjevima za isplatu duga, aktima mirenja, korespondencijom sa najmoprimcem u kojoj priznaje postojanje unesenog duga. pravnu snagu sudski akti(Rezolucija Savezne antimonopolske službe Istočnog vojnog okruga od 11. siječnja 2010. u predmetu br. A79-156/2009) itd.

Prekršaji koje je najmoprimac počinio u svrhu ostvarivanja prava prvokupa ne poništavaju se restrukturiranjem njegova duga prema najmodavcu oprostom kazne u cijelosti ili djelomičnim davanjem odgode ili obročne otplate glavnog duga na osnovu sporazuma dodatni dogovor. Takav ugovor daje najmoprimcu određene preferencije i uklanja negativne imovinske posljedice za njega, ali samo po sebi ne poništava njegove povrede njegovih obveza. Stoga, ako je došlo do kršenja s njegove strane, najmodavac ima pravo oduzeti mu pravo prvenstva.

Ugovorom o zakupu može se predvidjeti raskid prava prvenstva ne samo kao rezultat kršenja obveza od strane najmoprimca, već i zbog negativne ocjene njegovih poslovnih aktivnosti od strane klijenata ili drugih najmoprimaca, utvrđenih njihovom anketom ili upitnikom. (Rezolucija Arbitražnog suda Moskovske regije od 05.08.2015. u predmetu br. A40 -145830/13).

Osim toga, sklapanje ugovora o najmu na novi rok može se uskratiti i najmoprimcu koji zlouporabi pravo prvenstva, primjerice odbije sklopiti ugovor o najmu, nakon što je postao pobjednik na dražbi, i čeka nova dražba s nižom zakupninom radi prijenosa prava i obveza iz ugovora o zakupu (Rješenje Vrhovnog suda Ruske Federacije od 25. studenog 2014. u predmetu br. A79-904/2014).

Stanar ima pravo pružiti dokaze o nepostojanju ili beznačajnosti počinjenih povreda ugovorne obveze, činjenica da su svi komentari stanodavca bili promptno riješeni i da su svi zahtjevi ispunjeni (Rezolucija Savezne antimonopolske službe VSO od 10. studenog 2008. N A19-291/08-58-F02-5437/08).

Kako se stanar može zaštititi?

Najmoprimac nema pravo postavljati pitanje ništetnosti ili otkaza ugovora o najmu koji je najmodavac sklopio s trećom osobom, jer je zakonom predviđen poseban način zaštite.

Ako najmodavac odbije sklopiti ugovor s najmoprimcem na novi rok, ali je u roku od godinu dana od dana isteka ugovora s njim sklopio ugovor o najmu s drugom osobom, najmoprimac ima pravo prema vlastitom nahođenju , zahtijevati na sudu prijenos prava i obveza prema sklopljenom ugovoru i naknadu za gubitke nastale zbog odbijanja da se obnovi ugovor o najmu s njim, ili samo naknadu za takve gubitke (stavak 3. dio 1. članak 621. Građanskog Kodeks Ruske Federacije).

Da bi najmoprimac ostvario pravo prvokupa, moraju biti utvrđeni sljedeći uvjeti: uredno izvršavanje obveza najmoprimca iz ugovora; dostupnost pisane obavijesti najmodavcu o namjeri sklapanja novog ugovora o najmu u razumnom roku prije isteka ugovora o najmu; suglasnost najmoprimca za sklapanje ugovora o najmu na novo razdoblje pod uvjetima pod kojima je najmodavac namjeravao sklopiti ugovor o najmu s drugim najmoprimcem; Identitet uvjeta najma (prisutnost jednakih uvjeta za najam imovine).

Postojanje najmoprimčevog prava prvenstva na sklapanje ugovora o najmu na novi rok ne ukazuje na obvezu najmodavca da ga sklopi. On to pravo ostvaruje prema vlastitom nahođenju, a stanar nema pravo zahtijevati sklapanje ugovora o najmu s njim (Rješenje Federalne antimonopolske službe Sjeverozapadnog okruga od 06.07.2012. u predmetu br. A13-8929/2011). Najmoprimac ima pravo prvenstva samo ako najmodavac iznajmljuje nekretninu trećoj strani, nad kojom stanar ima prednost (Rezolucija Savezne antimonopolske službe Istočnog vojnog okruga od 12. rujna 2007. u predmetu br. A31-6308/2006 -18).

Pravo prvenstva najmoprimca u odnosu na druge osobe na produljenje ugovora o najmu zaštićeno je u sudski postupak, ako najmoprimac podnese dokumente koji potvrđuju namjeru stanodavca da iznajmi drugom zakupcu nekretninu koja je prethodno bila iznajmljena prema ugovoru koji je istekao ili da tu nekretninu prenese na najam drugom zakupcu (Rezolucija Savezne antimonopolske službe Istočne vojske Okružnog od 6. ožujka 2009. u predmetu broj: A28-5926/ 2008-172/28).

Dakle, obveza najmodavca da s najmoprimcem sklopi ugovor o najmu na novi rok uvjetovana je prijenosom sporne nekretnine na treću osobu. Prije nastupa ove okolnosti, zahtjevi tvrtke za produljenjem razdoblja najma nisu valjani. obavezna i ne podliježu sudska zaštita(Rezolucija Savezne antimonopolske službe Istočnog vojnog okruga od 08.05.2014. u predmetu br. A39-5086/2013).

Istodobno, najmodavac ima pravo ne iznajmljivati nekretninu, već je koristiti samostalno; može je prenijeti na besplatno korištenje, pridonijeti kao doprinos ovlašteni kapital gospodarsko društvo ili odložiti na drugi način. U tim slučajevima najmoprimac nema pravo zahtijevati prijenos vlasništva na njega, jer nema osnove za ostvarivanje prava prvenstva.

Najmoprimac također neće moći tražiti prijenos prava i obveza na sebe ako je najmodavac prenio nekretninu temeljem predugovora, prema kojemu će glavni ugovor o najmu on sklapati tek ubuduće. Predmet predugovora je obveza stranaka na sklapanje budućeg ugovora, a ne obveza prijenosa imovine.

Namjera sklapanja glavnog ugovora može samo podrazumijevati izvršenje prethodnih radnji za sklapanje ugovora, ali ne i potvrditi samu činjenicu njegovog sklapanja, stoga u ovom slučaju najmoprimac nema pravo prvenstva i ne imaju pravo zahtijevati prijenos prava i obveza iz predugovora o najmu na njega (FAS Rješenje MO od 28. kolovoza 2013. u predmetu br. A41-51425/12).

Ugovorne strane u ugovoru o najmu, naravno, mogu proširiti pravo prvenstva najmoprimca na druge građanskopravni ugovori(ugovor o besplatnom korištenju, predugovor i sl.), međutim, ako je u takvim slučajevima povrijeđen, najmoprimac neće imati pravo pokretati pitanje prijenosa prava i obveza na njega, budući da zakon ne predviđa takvu mogućnost. Najmoprimac će imati pravo zahtijevati samo naknadu štete nastale povredom prava prvenstva i naplatu penala ako je to predviđeno ugovorom.

U postupku razmatranja zahtjeva za prijenos prava i obveza iz ugovora o najmu, najmodavac ima pravo raskinuti isti ili promijeniti uvjete na gore za najmoprimca. U ovom slučaju, stanar bi trebao povećati potraživanja te zahtijevati da se takve izmjene proglase nevažećima s pozivom na čl. 10 Građanskog zakonika Ruske Federacije, a još bolje, u fazi podnošenja tužbe, podnesite zahtjev za privremene mjere u obliku zabrane stranama ugovora o najmu da ga mijenjaju.