A lakásjogviszonyok tartalma. A lakásjogviszonyok fogalma, jellemzői, szerkezete és típusai

A lakásjog nem határozza meg a „lakásviszonyok” fogalmát. A lakásjogviszonyok fogalma, szerkezete, típusai meglehetősen összetett téma. Amíg el nem fogadták Lakáskód RSFSR, ez a fogalom általában a lakóhelyiségek használatával kapcsolatos polgári jogviszonyokat jelentette. Ezeket a kapcsolatokat szabályozták polgári jog. A lakásügyi törvénykönyv elfogadása után a „lakásviszonyok” kifejezést tágabb értelemben kezdték használni.

Tekintsük a lakásjogviszonyok típusait, mik azok.

Mik azok a lakásviszonyok?

Lakásjogviszonyok felmerülnek a tulajdonjogi kérdések, valamint az állami, önkormányzati vagy magánrendeletben lévő lakóhelyiségek használatának, megváltoztatásának és megszüntetésének, elidegenítésének kérdése. Ide tartozik még a lakóhelyiség-átalakítás, a lakásszövetkezetek és társas vállalkozások tevékenysége, valamint a lakás- és kommunális szolgáltatások kifizetése, valamint a lakásállomány megőrzése.

Vagyis a lakásállomány tulajdonlása, használata, selejtezése és kezelése tekintetében felmerülő kapcsolatokat reprezentálják.

A lakásjogviszonyok felépítése

Fedezzük fel a lakásjogviszonyok fogalmát és típusait.

Bármely jogviszony szerkezete három elem kombinációja. Ez a jogviszonyok alanya, tárgya és tartalma. A bekerült tárgyakhoz ebben az esetben ide tartoznak a lakhatási jogviszonyokban részt vevő személyek, ideértve a jogi személyeket is. Ráadásul ezek állampolgárok is lehetnek külföldi országokban, külföldi jogi személyek és hontalan személyek. E jogviszonyok fő alanyai a lakóhelyiségek tulajdonosai vagy bérlői. Ráadásul csak az állampolgároknak van joguk arra, hogy munkáltatók legyenek. Ha egy jogi személy helyiségbérleti szerződést köt, akkor a bérleti szerződés szerződő fele, de nem rendelkezik lakhatási joggal. A jogi személynek joga van lakásállományt csak állampolgárok tartózkodási céljára használni. A lakásjogi viszonyok tárgya mindig egy élettér.

Ami e jogviszonyok tartalmi kérdését illeti, annak sokrétűsége nem teszi lehetővé, hogy ebben a cikkben teljes körűen megvizsgáljuk. Tegyük fel, hogy a lakásjogviszony jogi tartalma alatt azokat a jogokat és kötelezettségeket értjük, amelyek e jogviszonyok alanyait kötik. A jogviszonyok jogi tartalma mellett különbséget tesznek anyagi és ideológiai között. Az anyagtartalom az nyilvános hozzáállás mögöttes jogviszonyés biztosítottak vele. Az ideológiai tartalom feltételezi az állam akaratát, mint szükséges fogaskereket az anyagi és jogi tartalom kapcsolatához.

Lakásjogviszonyok fajtái

A lakásjogviszonyokkal kapcsolatos kérdések sokfélék, de a jogtudósoknak sikerült ezeket két csoportra osztani.

Az első csoportba azok a szervezeti jogviszonyok tartoznak, amelyek hatalmi alapon alakulnak ki a kormánytisztviselőkkel. A második csoportba azok a vagyoni jogviszonyok tartoznak, amelyek résztvevőik között paritásos alapon jönnek létre. Ide tartoznak az alanyok közötti kapcsolatok is a lakásállomány használati és tulajdonjogi kérdéseiben. Az ilyen kapcsolatok alapulhatnak társadalmi ill kereskedelmi bérbeadás helyiségek.

Ezen kívül ebbe a csoportba sorolhatók a speciális lakásállomány lakóhelyiségeire vonatkozó bérleti szerződések, valamint a lakóhelyiségekre vonatkozó albérleti szerződések résztvevői is. Ebben az esetben ez csak egy példa, a lakhatási jogviszonyok résztvevői között más típusú kapcsolatok is léteznek. A lakásállomány tulajdonosa lehet jogi személy, állam, szövetségi alanyok vagy önkormányzatok. Ebben az esetben a tulajdonos a lakásállományt lakás- és kommunális gazdálkodási szerveken keresztül kezeli. A lakásállomány gazdálkodásában felmerülő kapcsolatok nem a szervezeti kapcsolatokhoz kapcsolódnak, ezek tisztán gazdálkodási kérdések. Teljesen ellentétes helyzet áll elő a lakásfenntartó társaságok és a lakáshasználók viszonyában. Általános szabály, hogy ez egy bérleti szerződésből eredő jogviszony.

A lakásjogi viszonyok fogalma, tárgytípusai sokakat érdekelnek.

A lakáspiac kialakulásával szinte minden lakóhelyiség érintett (kivéve a szociális célú helyiségeket, amelyek átadásra kerülnek a rászorulóknak). díjmentesen). A piaci viszonyok általában kereskedelmi bérleti szerződés, albérleti szerződés és egyéb, a legtöbb esetben térítés ellenében megkötött szerződések alapján jönnek létre, és polgári jogi szabályozással rendelkeznek.

Más típusú lakásviszonyok

A Lakáskódex szabályozza azokat a kapcsolatokat, amelyek az alábbiakkal kapcsolatban merülnek fel:

Az állami és önkormányzati tulajdonú lakóhelyiségek keletkezése, megvalósítása, megváltoztatása, tulajdonjogának megszűnése, használatba vétele, elidegenítése.
Magántulajdonosok tulajdonában lévő lakóhelyiségek használata.
Használata közös tulajdon helyiségek tulajdonosai.
A helyiségek lakásként való elismerése és kizárása a lakásállományból.
Lakásállomány elszámolása.
Lakás karbantartása, javítása.
Lakóhelyiségek rekonstrukciója, átépítése.
Lakóépületek kezelése.
Azáltal, hogy közművek.
Lakás és rezsi fizetés.

Az ilyen típusú lakásjogviszonyok elég gyakran előfordulnak.

A lakásviszonyok altípusai

A lehetséges lakásjogviszonyok ezen listáját a jogalkotó rögzíti. A fenti típusok altípusokra oszlanak, például ebben a helyzetben lehetnek elsődleges és származékos jogviszonyok. Elsődleges jogviszonynak minősülnek azok a jogviszonyok, amelyek maguk a tulajdonosok lakáshasználatával és birtoklásával kapcsolatban keletkeznek, és ha a lakás bérlőjével jönnek létre, akkor származékosnak minősülnek.

A fent említett jogviszonyok közül részletesebben szükséges szólni a lakóépületek kezelésével kapcsolatban felmerülő kapcsolatokról. A javítással, felújítással, lakóhelyiségek rekonstrukciójával, valamint a közművek üzemeltetésével járó minden lakásjogi kapcsolat polgári jogi szabályozással szabályozható, de a lakástörvény előírásait figyelembe véve.

A lakásjogviszonyok jellemzői

Milyen különbségek vannak a lakásjogviszony típusai között (az ábrát az alábbiakban mutatjuk be)?

Az ilyen jogviszonyok tárgya mindig a lakóhelyiség.
A lakásjogi viszonyok szerkezetileg összetettek, mivel mindegyik alany jogosult követelést a másik résztvevővel szemben, és egyúttal kötelessége a második alany jogkörének megfelelő cselekmények végrehajtása.

A lakásjogi viszonyok létrejöttének alapvető előfeltételei azok a sajátos életkörülmények, amelyekhez a jogi normák a lakásjog alanyainak státuszának különböző változásait társítják.

A Lakáskódex azt mondja, hogy a jogviszonyok ebből a típusból a lakhatási jogszabályok, szövetségi törvények és egyéb jogi aktusok által előírt indokokból erednek. Ezen túlmenően ilyen okok a lakásjogi jogviszonyok alanyainak cselekményei, amelyek, ha az ilyen aktusok nem rendelkeznek, akkor a jogalkotás értelme és általános elvei alapján jogokat és kötelezettségeket eredményeznek.

Jogi alap

Ismételten jegyezzük meg, hogy a lakásjogviszonyt szabályozó szerződések alapvető típusai lehetnek:

A szövetségi törvény által előírt vagy azzal nem összeegyeztethető megállapodások.
A testek cselekedetei államhatalom, önkormányzatok stb., törvény rendelkezik.
Megoldások bírói, a lakhatási jogok és kötelezettségek keletkezését vagy megszűnését meghatározó.
Tagság bejegyzése különböző lakásszövetkezetekben és társas vállalkozásokban.
Bizonyos események, amelyekkel az Orosz Föderáció jogszabályai összekapcsolják a jogok és kötelezettségek megjelenését a lakhatási jogviszonyokban.

Áttekintettük a lakásjogviszonyokat, fogalmakat, jellemzőket és típusokat.

Általános rendelkezések. A lakásjogviszony jogi tartalmát annak résztvevőinek jogai és kötelezettségei alakítják ki. A tartalom feltárása meghatározott jogokatés felelősségi köröket, akkor magának a lakásjogviszonynak a tartalmát is feltárhatjuk majd. A probléma megoldásához néhány előzetes megjegyzést kell tenni. Először a lakásjogviszony fejlődési szakaszáról fogunk beszélni, amelyben a meghatalmazott már kapott lakóhelyiséget. Erre érdemes odafigyelni, hiszen a lakásjogviszony fogalma tágabb tartalmat is tartalmazhat. Másodszor, minden lakásjogviszonyban, mint általában a jogviszonyokban, a jog kötelezettségnek felel meg. A jogok tartalmának feltárásával tehát feltárjuk a lakásjogviszonyban velük szemben álló kötelezettségek tartalmát és fordítva. Harmadszor, a lakhatási jogviszony ezen szakaszában, tekintet nélkül annak keletkezésének okára, valamint függetlenül attól, hogy a lakásszükséglet kielégítésének joga kötelező vagy vagyoni jellegű, ennek kielégítésében a meghatalmazott saját intézkedése a meghatározó. igény.

Kezdjük most a lakásjogviszonyban megnyilvánuló egyéni jogok és kötelezettségek tartalmának feltárásával. A fennmaradó jogok és kötelezettségek tartalmát vagy már mérlegelték (például a lakóhelyiség albérletbe adásának vagy az ideiglenes lakók letelepedésének jogát), vagy figyelembe kell venni a fejezet azon kérdéseinek feltárásakor, amelyekhez a leginkább vonzódnak. .
Lakóhelyiség használati jog. Mivel a lakóhelyiségek beszerzésük alapjától függetlenül biztosítják az állampolgárok lakásigényének kielégítését, a lakásjogviszony tartalmában a használati jog az irányadó. Ha mondjuk egy állampolgár kollégiumban kap helyet, akkor sem tulajdonosi, sem rendelkezési joga nincs a lakótér felett, de mindenesetre használati joga van. A lakóhelyiség használati jogát, mint minden más jogot, rendeltetésének megfelelően kell gyakorolni. A használati jog gyakorlására azonban speciális követelmények vonatkoznak, amelyet társadalmi-gazdasági, egészségügyi-járványügyi, környezeti, erkölcsi és egyéb tényezők okoznak. Közülük továbbra is meghatározó jelentősége van annak, hogy a lakóhelyiségek szűkösek maradnak, ezért kiemelten fontos, hogy azokat okosan, takarékosan használják, ne engedjék, hogy rendeltetésükkel ellentétes célokat szolgáljanak.
A lakóhelyiségek használatának követelményeit az Art. 288, 678 Ptk. 7–10 ZhK, Az RSFSR Minisztertanácsának 1985. szeptember 25-i 415. sz. határozata „A lakóhelyiségek használatára és a lakóépületek karbantartására vonatkozó szabályok jóváhagyásáról és helyi terület az RSFSR-ben és az RSFSR-ben az állami, önkormányzati és állami lakáscélú lakások bérbeadásáról szóló mintaszerződésben" és más előírásokban.
A lakóhelyiségek polgárok tartózkodására szolgálnak. Ennek megfelelően lakóépületekben való elhelyezés ipari termelés nem megengedett. Vállalkozások, intézmények és szervezetek tulajdonosa által a hozzá tartozó lakóhelyiségekben csak azután engedélyezett, hogy az ilyen helyiségeket átkerült a nem lakás céljára. A helyiségek lakóépületből nem lakás céljára történő áthelyezése a lakásügyi jogszabályokban meghatározott módon történik. Ezek a követelmények a lakóhelyiségekre vonatkoznak, függetlenül attól, hogy melyik tulajdonoshoz tartoznak. Egyúttal a lakóhelyiség címe is feltüntethető jogi címérintett vállalkozás, intézmény, szervezet bankszámlanyitás, pénzügyi és nyilvántartásba vétel céljából adóhatóságok, levelezés fogadása stb.

Egy lakóhelyiség használatával egy polgár kapcsolatba kerül számos körülötte lévő emberrel. Ezek a családtagok és a szomszédok egy közösségi lakásban, és a lakók, és végül az, aki lakóhelyet biztosított neki. Mindezek a személyek abban érdekeltek, hogy a lakóhelyiségek használatára vonatkozó kapcsolatok civilizált jellegűek legyenek, és ne csak az előírásoknak megfeleljenek. jogi normák, hanem a kialakult erkölcsi normák és közösségi szabályok is, azaz nem lépték túl a tisztesség határait.
A polgárnak mindenekelőtt nem szabad megzavarnia mások nyugalmát. Ezt a követelményt rögzítve a Lakóhelyiségek használati szabályzatát a nyomtatvány tartalmazza kötelező norma hogy 23 órától reggel 7 óráig teljes csendnek kell lennie.
A lakáshasználat csak joga vagy kötelezettsége annak a polgárnak, akinek a lakást biztosítják? Természetesen ilyen kötelességet nem lehet állampolgárra róni. Ahogy mondani szokás, a szabadok számára van szabadság. Ha azonban egy állampolgár nem gyakorolja a lakóhelyiség használati jogát, ez kedvezőtlen következményekkel járhat számára. Különösen megtagadható tőle a szerződés meghosszabbítása, ha a szerződést határozott időre kötötték, és bizonyos körülmények között megfoszthatják a lakóhelyiség használati jogától (a lakásügyi törvénykönyv 61. cikke).
Lakás- és rezsifizetési kötelezettségek. A peresztrojka, pontosabban a „sokkterápia” évei alatt alapvető változásokon ment keresztül a jogalkotó lakás- és rezsifizetési szemlélete. A feladatot feljegyezték rövid távú annak biztosítása, hogy a polgárok befizetései teljes mértékben megtérítsék a lakások és a közművek fenntartásának és javításának költségeit. Eleinte 1998-ra számítottak a megoldásra, de aztán újabb öt évvel elhalasztották ezt a határidőt. Teljes bizalommal kijelenthetjük, hogy a termelés folyamatos csökkenése és a lakosság nagy rétegeinek további elszegényedése mellett a kitűzött feladat 2003-ra nem valósul meg. Ennek ellenére egyes területeken, különösen Szentpéterváron, a lakhatási és rezsi kifizetések már több százszorosára nőttek, és egyre ijesztőbbé válnak egy család költségvetése szempontjából. Ez különösen jelentős hatással van az alacsony jövedelmű családokra, akik már régóta képtelenek megélni, és a szegénységi küszöb alá szorulnak. Vigaszként a lakhatási és rezsi fizetési számlaértesítők nemcsak azt az összeget jelzik, amelyet az állampolgárnak fizetnie kell, hanem az átlagos standard költséget is, amely többszöröse a felhalmozott összegnek.
Fő normatív aktus Az Orosz Föderáció törvénye „A szövetségi lakáspolitika alapjairól” lett az alapja a lakhatási és közüzemi fizetés jelenlegi megközelítésének. Kidolgozása során az Orosz Föderáció elnökének számos rendeletét és az Orosz Föderáció kormányának határozatait fogadták el, amelyek közül az egyik az Orosz Föderáció kormányának 1999. augusztus 2-i 887. sz. a lakhatási és rezsi fizetési rendszer és a lakosság szociális védelmét szolgáló intézkedések.”
Szövetségi minisztériumokon és osztályokon keresztül (az Orosz Föderáció Építésügyi és Lakásügyi Állami Bizottsága, valamint a kommunális szektor minisztériuma gazdasági fejlődésés kereskedelem stb.) módszertani és egyéb oktatóanyagokat tesznek közzé a lakás- és kommunális szolgáltatások fogyasztási normáiról, a lakhatási és kommunális szolgáltatások díjszabásáról stb.
Számos rendeletet fogadnak el regionális szinten is.
Az Orosz Föderáció kormányának 1996. június 18-i rendelete szerint a lakosság által a tulajdonjog bármely formájával kapcsolatos lakáskifizetések szerkezete három kifizetésből áll. Az első kifizetés a karbantartásra és javításra vonatkozik (beleértve jelentős felújítás) helyeken közhasználatú lakóépületekben; a második - a közművekhez; A harmadik befizetést ingatlanadó formájában a lakóhelyiség tulajdonosa teljesíti magánszemélyek(ingatlanadó), a bérlő pedig - lakásbérlés fizetéseként (építési vagy rekonstrukciós költségeinek kompenzálására).
A lakás- és rezsifizetés összegének emelését intézkedések egyidejű alkalmazásával kell végrehajtani. szociális védelem a polgárok olyan kompenzáció (támogatások) formájában, amelyek a lakásterületre vonatkozó szociális normákon és a rezsifogyasztási normákon belül a lakhatás és a rezsi megfizetésére szolgálnak, figyelembe véve a megélhetési költségeket, a családi összjövedelmet és a meglévő juttatásokat.
Az 1999. augusztus 2-i határozat elfogadta az állampolgárok lakhatási és rezsi támogatásának rendjéről szóló szabályzatot.
Az ilyen kompenzáció (támogatások) nyújtásának joga az Orosz Föderációt alkotó szervezetek kormányzati szerveit és szerveit illeti meg. önkormányzat. Ugyanakkor azoknak a polgároknak a saját költségei, akiknek az egy családtagra jutó jövedelme nem haladja meg megélhetési bér, a lakhatás és a rezsi megfizetéséhez a szociális normán belül a lakásterület és a rezsifogyasztás nem haladhatja meg a 0,5-öt minimális méret bérek.
Például Szentpéterváron az állampolgárok lakhatási kompenzációjának kiszámításához használt lakásterület szociális normája a következő:
külön lakásban élő egyedülállóknak – 32 nm. m teljes terület; lakóközösségi lakások, kollégiumok, romos lakásállomány - 24 nm. m lakóterület;
két vagy több fős családok számára, akik külön lakásban élnek - 16 négyzetméter. m teljes terület egy főre; lakóközösségi lakásokban, kollégiumokban, romos lakásállományban - 12 nm. m lakóterület fejenként.
Számításkor bérlés a biztosított lakás minőségét veszik figyelembe (a lakásállomány kategóriája). Így Szentpéterváron a lakásállományt, figyelembe véve fogyasztói tulajdonságait, hét kategóriába sorolják. A fogyasztói minőség együtthatója a forradalom előtti, átfogó felújításon átesett házakban a legmagasabb (5,0), a legalacsonyabb az 1957–1970 között épült házakban. („Hruscsov-féle”) (1.0). 1931–1956 között épült házakhoz. („Sztálinista”) a 3.2.
Az emberek életszínvonalának csökkenése és a növekvő munkanélküliség miatt egyre gyakoribbak azok az esetek, amikor a polgárok vagy késve fizetik a lakhatást és a rezsit, vagy a pénz hiányára hivatkozva teljesen elkerülik a fizetést. Alkalmazhatók-e állami jogi és társadalmi befolyásolási intézkedések az ilyen állampolgárokra, és ha igen, milyenek és milyen alapon? Ami a társadalmi befolyásolás mértékét illeti, ezek alkalmazhatók (természetesen a törvény keretein belül), de általában nem adják meg a kívánt hatást, és gyakran csak megkeserítik az embereket. Az állami jogi befolyás intézkedései jelenleg korlátozottak, ráadásul gyakran nincs is okuk ezek alkalmazására.
Az Orosz Föderáció kormányának 1993. szeptember 22-i 935. sz. rendelete óta jelenleg nem lehet beszedni a lakhatási késedelmes fizetés miatti kötbért, amelyben ez a kötbér minden egyes késedelmi nap után 1% a késedelmes fizetésről rendelkeztek, az Orosz Föderáció kormányának 1996. június 18-i 707. számú rendelete törölte, és abban a késedelmi kötbért egyáltalán nem állapították meg. Nem az Orosz Föderáció Kormányának jelenlegi, 1999. augusztus 2-i 887. számú rendelete állapította meg. De még az 1993. szeptember 22-i 935. sz. rendelet hatálybalépése idején sem lehetett beszedni a bírságot, ha a nem -a fizetést alapos ok okozta (nem fizetés vagy fizetési késedelem). bérek, nyugdíjak, ösztöndíjak, a kifizető betegsége, családtag halála stb.). Természetesen ezeket a körülményeket igazolni kell (igazolás a munkahelyről vagy a képzés helyéről, a társadalombiztosítástól, a kórháztól stb.). A szankciók behajtása a polgári jogi felelősség olyan intézkedése, amely csak akkor alkalmazható az állampolgárra, ha vétkes (lásd a Polgári Törvénykönyv 330. cikkének (2) bekezdését, 401. cikkének (1) és (2) bekezdését). Éppen ezért nem fizetési kötbért nem lehet behajtani, ha a nemfizetésre alapos indok van. Szintén lehetetlen bírságot beszedni a közüzemi díjak fizetésének elmulasztása miatt, bár az Orosz Föderáció kormányának 1994. szeptember 26-i 1099. számú rendeletét hivatalosan nem helyezték hatályon kívül. Kétségtelen, hogy a kötbért nem lehet beszedni, ha alapos okai vannak a fizetés elmaradásának. Úgy tűnik azonban, hogy a rezsifizetés elmulasztása miatt ma már nem lehet bírságot beszedni, még akkor sem, ha a fizetés elmaradásának nincs alapos oka.
Az 1994. szeptember 26-i határozatot az 1993. szeptember 22-i határozat folytatásaként fogadták el, ezért az utóbbi hatályon kívül helyezésével (a késedelmi kötbér megállapítása szempontjából) szintén nem kell figyelembe venni erő. Ellenkező esetben nem lehet megmagyarázni, hogy miért nem számítható fel büntetés a lakhatási késedelmes fizetés miatt, de a rezsi késedelmes fizetése esetén lehetséges. Ugyanakkor a törvényben előírt intézkedések alkalmazhatók a lakás- és rezsifizetések tartós késedelmére, egészen a szerződés felbontásáig. lakásbérlet(lásd a Polgári Törvénykönyv 687. cikkének (2) bekezdését). De minden körülmények között teljesen elfogadhatatlan, hogy a mulasztók lakóhelyiségeit leválasztják az életfenntartó rendszerekről, behatoljanak lakásaikba, és erőszakkal és fenyegetéssel kényszerítsék őket adósságfizetésre. Az ilyen intézkedések súlyos jogsértésnek minősülnek alkotmányjog az otthon sérthetetlenségére, és súlyos, akár büntetőjogi felelősséget is von maga után az elkövetők számára.
Ami a lakóhelyiségek kereskedelmi bérbeadását illeti, a lakhatásért és a rezsiért fizetendő összeget a felek megállapodása alapján állapítják meg. Ha törvény állapítja meg mérethatár a bérelt helyiségek kifizetését, akkor a szerződésben megállapított fizetés nem haladhatja meg ezt az összeget. A fizetést a munkáltatónak kell teljesítenie a szerződésben rögzített határidőn belül. Ha a szerződés nem ír elő határidőket, akkor azt a bérlőnek havonta kell megfizetnie a Lakáskódexben előírt módon, azaz legkésőbb az előző hónapot követő hónap 10. napjáig (Laksz. 56. cikk). Ez a rendelkezés a szociális és kereskedelmi bérleti szerződésekre egyaránt vonatkozik.
A lakóhelyiségek megfelelő karbantartásáért és javításáért való felelősség. Azok a személyek, akik lakóhelyiséget kaptak, függetlenül az átvétel okaitól, felelősek a helyiség megfelelő karbantartásáért. E kötelezettség tartalmát az Art. 1. része tartalmazza. 678 Ptk.; 1. rész Art. 142 LCD; a Lakóhelyiség-használati, lakóépület- és helyiterület-fenntartási szabályzatban; V Szerződésminta lakóhelyiségek bérbeadása állami, önkormányzati és állami lakásállományban és számos más jogszabályban.
Hangsúlyozni kell, hogy a lakóhelyiség megfelelő karbantartási kötelezettségének tartalma nem korlátozódik e helyiség határaira, hanem kiterjed a házra és a környező területre is. Ha mondjuk egy állampolgár „nyalja” a lakását, és közben szemetet dob a lépcsősorokra, megrongálja a liftfülkéket és a ház körüli zöldterületeket, besétál rossz helyen kutyát stb., akkor megszegi a rá rótt, a lakóépület és a terület fenntartására vonatkozó szabályok betartására rótt kötelezettségét és ezért jogszabályban meghatározottak szerint felelősségre vonható.
Még tágabban fogalmazódik meg a lakásállomány biztonságának biztosításáért járó felelősség, amely annak tulajdonosára vagy más tulajdonosára hárul (lásd pl. Ptk. 676. § (2) bekezdés; Lakástörvénykönyv IV. lakóhelyiség használatára vonatkozó bérleti szerződés minta).

A lakásállomány megfelelő karbantartásával és biztonságának biztosításával kapcsolatos felelősség szorosan összefonódik a lakóépület felújításával, a lakóhelyiségek rekonstrukciójával, rekonstrukciójával és javításával (Ptk. 676. § 2. pont, 678. § 2. rész, 681. §). Lakásszabályzat IV. szakasza;
A bérelt lakóhelyiségeket tartalmazó lakóépület újbóli felszerelése, ha ez jelentősen megváltoztatja a lakóhelyiség használati feltételeit, a bérlő hozzájárulása nélkül nem megengedett. Másrészt a bérlőnek nincs joga a bérbeadó hozzájárulása nélkül lakóhelyiségek rekonstrukcióját és átépítését végrehajtani. Mindkét rendelkezés egyformán vonatkozik mind a kereskedelmi, mind a szociális bérbeadásra (lásd a Ptk. 672. § (3) bekezdését; 678. § (2) bekezdés; 681. § (3) bekezdés). A jövőre nézve megjegyezzük, hogy az ezen az alapon felmerülő vitákat bírósági úton is meg lehet oldani. Gyakran felmerülnek viták a lakóhelyiségek felújításával, felújításával és rekonstrukciójával kapcsolatban az egy házban élő polgárok között. Például egy polgár megvesz egy egész emeletet egy házban, és medencét szeretne építeni az egyik helyiségben, vagy olyan vízvezeték-berendezést szeretne felszerelni, amelyre a ház padlózati mennyezetét nem tervezték. Az alsóbb szinteken lakók ezt kifogásolják, nem ok nélkül attól tartva, hogy elönti őket a víz, vagy a beomlott mennyezet alá temetik (és sajnos vannak ilyen előzmények). Teljesen nyilvánvaló, hogy az ilyen újrafelszerelés általában elfogadhatatlan (például azért, mert a lakóhelyiség rendeltetésének megváltoztatásával jár), és ha elvileg megengedett, akkor csak a legszigorúbb betartással. minden építési, vízvezeték-szerelési, tűzbiztonsági és egyéb szabályt az illetékes hatóságok engedélye alapján. Az ezzel kapcsolatos vitákat a bíróság is megoldhatja, feltéve, hogy az érdekelt fél benyújtja a szükséges dokumentációt (különösen jóváhagyott átalakítási projektet), vitás esetekben vizsgálat kijelölésével, képviselők bevonásával. az illetékes hatóságok által az ügyben, és az összes költséget a félre kell hárítani, amely a házban lévő helyiségek átépítését és rekonstrukcióját igényli.
A bérbeadó köteles a lakóépület rendeltetésszerű üzemeltetését végezni, a közös ingatlan javításáról gondoskodni bérház valamint a lakóhelyiségben elhelyezett közüzemi szolgáltatások nyújtására szolgáló eszközök. Ami a bérelt lakóhelyiségek javításával kapcsolatos felelősséget illeti, az a következőképpen oszlik meg a bérlő és a bérbeadó között: aktuális javítások a bérlő, a nagyobb javítások pedig a bérbeadó feladata. Mindkét szabály, amely mind a kereskedelmi, mind a szociális bérbeadásra vonatkozik, diszpozitív, mivel egy záradékot tartalmaz: hacsak a lakásbérleti szerződés másként nem rendelkezik. A Lakóhelyiség Használati Szabályzata és a Lakóhelyiség Bérleti Szerződés mintája rögzíti, hogy mely munkatípusok vonatkoznak a rutinjavításra és melyek a nagyobb javításokra. Ugyanakkor különbség van a lakóépület jelenlegi javítása és a lakóhelyiségek lakáson belüli jelenlegi javítása között. A lakóépület jelenlegi és nagyjavításával kapcsolatos minden munkát a bérbeadó költségére hajtanak végre. A házon belüli rutinjavításokat a bérbeadó költségére csak abban az esetben hajtják végre, ha az ilyen javítások egy lakóépület vagy az abban lévő berendezés egyes szerkezeti elemeinek hibáinak kiküszöböléséhez vagy jelentős javítások elvégzéséhez kapcsolódnak. De ha a lakóhelyiségekben, szaniterekben és egyéb berendezésekben a bérlő vagy a vele együtt élő személyek hibájából keletkezett kár, akkor azokat a bérlő saját költségén vagy a bérbeadó, de ismét a bérlő költségére hárítja el. a bérlő.
Társadalmi bérleti szerződés alapján a bérlő és családtagjai egyetemlegesen felelősek a bérbeadóval szemben a bérleti szerződésben foglaltak megszegéséért, ideértve a lakóhelyiség javítására, a helyiségben vagy berendezésben keletkezett károk megszüntetésére vonatkozó kötelezettségek megszegését is, stb. Ha a helyiséget kereskedelmi célú bérbeadásra adják bérbe, akkor a bérlővel együtt állandóan ebben a helyiségben lakó polgárok, a bérleti szerződés feltételeit megsértő cselekedeteiért csak a bérlő tartozik felelősséggel a bérbeadó felé. Ezek az állampolgárok csak akkor tartoznak egyetemlegesen a bérbeadóval szemben, ha megfelelő megállapodást kötöttek a bérlővel, erről értesítették a bérbeadót. Ebben az esetben az ilyen állampolgárok bérlőtársak (lásd a Polgári Törvénykönyv 677. cikkének 3. és 4. bekezdését).
Ha a polgárok bérelt lakóhelyiségben nem állandóan, hanem ideiglenesen élnek (például ideiglenes lakosként vagy albérlőként), akkor a bérlő még nagyobb felelősséggel tartozik tetteikért a bérbeadó felé. Ez a rendelkezés egyaránt vonatkozik a kereskedelmi és szociális bérbeadásra (lásd a Polgári Törvénykönyv 672. cikkének (3) bekezdését, 680. cikkének 2. részét, 685. cikkének (1) bekezdését).

SP RF. 1986. 2. sz. 10.
Vajon Sztálin és Hruscsov azt gondolta, hogy néhány évtizeden belül a nevük emberek millióinak fejében elsősorban azokhoz a lakóépületekhez kötődik, amelyekben ezek az emberek élnek?
NW RF. 1996. 26. sz. 3139.
NW RF. 1994. 26. sz. 2795.
Lakóhelyiség cseréjének joga. Az elmúlt években leggyakrabban az állami és állami lakásállományban élő bérlők cseréltek lakást. A szövetkezeti lakásépítés terjeszkedésével összefüggésben a lakásépítési és lakásszövetkezeti tagok, illetve családtagjaik is egyre inkább bekapcsolódtak a cserébe. Ami a lakóépületeket és lakásokat illeti, polgárok tulajdonában tulajdonjogon viszonylag ritkán vettek részt csereügyletekben. A tulajdonos maga cserélte ki a helyiségét élettér A bérlőnek a jótállás alapján biztosított, nem tudta, és ahhoz, hogy a megadott helyiséget más, benne lakó személyekkel kicserélje, a tulajdonos hozzájárulása szükséges, ami elég problémás. A helyzet gyökeresen megváltozott a lakások tömeges privatizációja és a szövetkezeti lakást teljes körűen megvásárolt polgárok tulajdonosi jogainak elismerése miatt. Napjainkban a csereügyletek tárgya lehet az állampolgárok által különféle indokkal – elsősorban lakásbérleti szerződéssel – kapott és tulajdonba került lakóhelyiség. Ha az állampolgár a tulajdonjogán őt megillető lakást olyan lakóhelyiségre cseréli, amely szintén a cserében részt vevő másik fél tulajdonában van, és a lakáscsere eredményeként az a felek tulajdonában marad. ki cserélte őket, akkor van egy csereszerződés, amelyet a GK 31. fejezete szabályoz. Ez a megállapodás az ingatlan tulajdonba adása egyéb kötelezettségei között szerepel (lásd a tankönyv 30. fejezetének 10. §-át).
A legújabb lakhatási jogszabályokban az Orosz Föderáció „A szövetségi lakáspolitika alapjairól” szóló törvényének csak egy cikke (20. cikk) foglalkozik a lakóhelyiségek cseréjével. A cserére vonatkozó főbb rendelkezések a Lakáskódexben összpontosulnak (lásd 67–74. cikk, 2. rész, 98. cikk, 119. cikk). Továbbra is érvényben marad a lakóhelyiségek cseréjére vonatkozó eljárási utasítás (amelyet az RSFSR Közszolgáltatási Minisztériuma hagyott jóvá 1967. január 9-én). Végül a plénum határozata számos pontosítást tartalmaz a lakóhelyiségek cseréjével kapcsolatban. Legfelsőbb Bíróság Az RSFSR 1984. december 26-i 5. sz., valamint a Szovjetunió Legfelsőbb Bírósága Plénumának 1987. április 3-i 2. és 1991. október 11-i 11. számú határozataiban. Természetesen ezek a jogi aktusok csak olyan mértékben kérhető, amely nem mond ellent a legújabb lakásügyi és polgári jogszabályoknak.
A lakóhelyiségek cseréje általában bizonyos jogviszonyok megszűnésével és mások létrejöttével jár. Tehát ha a tulajdonos lakóhelyet cserél a bérlővel, akkor a csere eredményeként a cserében résztvevő felek egymás helyét foglalják el a vonatkozó jogviszonyokban. A korábbi tulajdonos lakásjogi jogviszonyban bérlővé, a bérlő pedig vagyoni jogviszonyban tulajdonossá válik. Ebben az esetben a csere bizonyos jogviszonyok megszüntetésére és mások létrehozására szolgál. De ez nem mindig történik meg. Az úgynevezett rokoni cserével (lakástörvény 79. cikkely) a másik lakóhelyiségbe költözõ felek számára ténylegesen egy lakásjogviszony megszûnik, és újak keletkeznek. Azon családtagok esetében, akik ugyanabban a lakókörnyezetben élnek, de a csere útján távozó helyére más családtagot fogadnak be, nem megszűnik, hanem megváltozik a lakásjogviszony. azért általános rendelkezéseket a cserét e fejezet lakásjogi viszonyok tartalmával foglalkozó 7. §-a tárgyalja. Nem vonhatók be teljes mértékben sem a lakásjogviszony változási, sem megszűnési esetei közé. Másrészt, ha a csere általános szabály, az abban részt vevő személyek akarata alapján kerül végrehajtásra, legyen szó munkáltatóról, tulajdonosról vagy más személyről, akkor lehetséges az úgynevezett kényszercsere is, amelyet a cserében résztvevők akarata ellenére hajtanak végre. Ezekben az esetekben a kényszercsere a lakásjogi viszonyok védelmének egyik módja, és egyéb meghatározott módszerek között szerepel.
Az Orosz Föderáció törvényének „A szövetségi lakáspolitika alapjairól” 20. cikke úgy van megfogalmazva, hogy úgy tűnik, hogy rendelkezései teljes mértékben vonatkoznak mind a lakóhelyiségek bérbeadására, mind a bérbeadás eseteire (a modern terminológiával - kereskedelmi bérbeadás). Úgy tűnik, ez nem teljesen igaz. Mivel az üzlethelyiség bérbeadása esetén a fizetés mértékét a felek megállapodása határozza meg, és a bérlő (bérlő) cseréjekor mind a követelési jog engedményezése, mind a tartozás átruházása következik be, a bérbeadó számára kereskedelmi lízing esetén korántsem közömbös, hogy a megállapodásban ki jár majd bérlőként. Ezért a lakóhelyiség kereskedelmi bérbeadásra történő cseréjekor szükséges a bérbeadó hozzájárulása a cseréhez.
Vállalkozások, intézmények, szervezetek épületében (ún. részlegépületekben) lakóhelyiségek cseréjéhez is szükséges a bérbeadó hozzájárulása. Ezzel egyidejűleg a bérbeadó megtagadta a cserét mind a kereskedelmi bérbeadás, mind a tanszéki lakóterület bérbeadása tekintetében (és az utóbbi eset nem számít, hogy a bérbeadás kereskedelmi vagy szociális jellegű) lehet fellebbezni bírósági eljárás. Szociális bérbeadás esetén, ha nem osztályterületről beszélünk, a cseréhez nem szükséges a bérbeadó hozzájárulása. A bérbeadó lakás cseréjéhez, amely a polgárok és a magántulajdonban van, a bérbeadó hozzájárulása szükséges. jogi személyek. De ha a tulajdonos-polgár ilyen hozzájárulásának megtagadása semmilyen módon nem támadható meg (beleértve a bíróságot is), akkor a tulajdonos - egy jogi személy - elutasítása bíróságon megtámadható.
A szövetkezeti tag által még meg nem vásárolt lakás cseréjéhez a szövetkezet hozzájárulása szükséges. Az ilyen hozzájárulás megtagadása bíróság előtt megtámadható.
Továbbá a bérlők (függetlenül attól, hogy milyen típusú bérletről beszélünk: szociális vagy kereskedelmi), valamint a még tulajdonossá nem vált szövetkezeti tagok lakóhelyiség-cseréjéhez a velük élő családtagjaik hozzájárulása szükséges. kívánt. Ha a családtagok cselekvőképtelen, részben vagy részben cselekvőképtelen, a csere lebonyolításához a gyámhatóság engedélye szükséges (lásd a Polgári Törvénykönyv 37. cikkének (2) bekezdését).
A törvény közvetlenül nem rendelkezik arról, hogy az állampolgárok tulajdonában lévő lakóhelyiségek cseréjéhez a velük együtt élő családtagjaik beleegyezése szükséges. Nyilvánvalóan nincs szükség ilyen hozzájárulásra, mivel a lakásügyi törvénykönyv 6. fejezete nem tartalmaz az Art.-hoz hasonló normát. 119 LC (lásd még az LC 492. cikkét).
Ugyanakkor az Art. 558. §-a alapján, a családtagok védelme érdekében a hozzá tartozó lakóhelyiség tulajdonosának cseréjekor. Ugyanakkor abból indulunk ki, hogy a vizsgált helyzetben nem közös tulajdon- sem megosztott, sem közös.
Ha a meghatározott helyiség használati jogával rendelkező kiskorúak privatizált lakóhelyiségben élnek, akkor a velük való tranzakciók lebonyolítása érdekében, függetlenül attól, hogy a kiskorúak tulajdonosai, közös tulajdonban lévők vagy családtagjai a tulajdonosoknak, beleértve a korábbit is. a gyámhatóság előzetes engedélye szükséges. Ilyen engedélyre akkor is szükség van, ha kiskorú nem lakik a meghatározott helyiségben, de a privatizáció időpontjában a tulajdonossal egyenlő jogokkal rendelkeztek. Ezek a kiskorúak lakhatási jogának védelmét szolgáló szabályok teljes mértékben vonatkoznak azokra az esetekre, amikor a tulajdonosok (társtulajdonosok) privatizált lakást kívánnak cserélni.
Másrészt az Art. 119. §-át kell alkalmazni annak figyelembevételével, hogy a szövetkezeti tag az általa vásárolt lakás tulajdonosává válik. Ha elismerik, hogy egy ilyen tulajdonos családtagja jogosult a részesedés felhalmozásának egy részére, akkor egy ilyen lakásra közös tulajdoni rendszer vonatkozhat: megosztott vagy közös, az ebből eredő összes következménnyel együtt. Ami a végrehajtó bizottság szövetkezeti lakásának cseréjének engedélyezését illeti helyi tanács(most - a megfelelő kerületi vagy városi igazgatás), akkor elvesztette korábbi értelmét, mivel az ilyen engedély megadásának az Art. (2) bekezdése szerint megtagadták. 11. §-a alapján bírósághoz lehet fellebbezni.
A családtagok cseréhez való hozzájárulásának megtagadása, ha ilyen beleegyezés szükséges, bíróságon is megtámadható (lásd például az LC 68. cikkét).
A törvény előírja azokat a feltételeket, amelyek mellett a lakóhelyiségek cseréje nem megengedett (a lakásügyi törvénykönyv 73. cikke), valamint a csere érvénytelenségének okait. A csere, ügylet lévén, érvénytelennek nyilvánítható mind a lakásjog, mind a polgári jogi szabályozás alapján. Ebben az esetben az ilyen cserét végrehajtó feleket át kell költöztetni egy korábban lakott helyiségbe. Ha a csere érvénytelenné nyilvánítása miatt helytelen magatartást az egyik fél, a vétkes fél köteles megtéríteni a másik fél veszteségeit.
A csere a regisztrációhoz kötött ügyletek egyike törvény által megállapított Rendben. Korábban, amikor főként állami vagy állami lakásállományban élő bérlők, vagy szövetkezeti tagok cseréltek helyiséget, akik a lakás megvásárlása után sem lettek tulajdonosai, a csere a tőzsdére adott úgynevezett cseremegbízások kibocsátásával történt. résztvevők. A megbízások kibocsátásának pillanatától a csereszerződés is hatályba lépett (Kbt. 71. cikk).
Talán a legnehezebb a csere hivatalos formája, ha olyan lakóhelyiségekről van szó, amelyekre különböző jogi szabályozások vonatkoznak. Például, privatizált lakás szociális bérleti szerződés alapján lakott lakásra cserélték. Vagy a szövetkezeti lakást be nem fizetett részarányos hozzájárulással privatizált lakásra vagy szociális bérbeadásra adott lakóhelyiségre kell cserélni. A helyzetet súlyosbítja, hogy a csereprogramban résztvevők legtöbbször nem bíznak egymásban, és ennek sokszor okai is vannak. Hogyan lehet megvédeni magát ezekben az esetekben, és leküzdeni azt a rengeteg bürokratikus csúzlit, amelyet a korrupt hivatalnokok ügyesen a csere résztvevőinek útjába állítanak?
A kiutat egy teljes körű megállapodás megkötésében látják, amelyben a felek finomkodás és titkolózás nélkül rögzítik a kölcsönös jogokat és kötelezettségeket, valamint rögzítik, hogy melyik fél és milyen sorrendben köt szerződéses kötelezettségek törvényben meghatározott eljárásnak megfelelően, hogyan oszlik meg az adó-, illeték- és illetékfizetési kötelezettség a felek között. A megállapodásnak meg kell határoznia azon személyek sorsát is, akik a cserélendő lakásban laknak, de maguk nem vesznek részt a megállapodás megkötésében. Ha privatizált lakást cserélnek, akkor a tulajdonos azon családtagjaitól kell beleegyezést kérni a cseréhez, akik a lakásban élnek, de maguk nem vettek részt a privatizációban (például beleegyeztek a privatizációba, de nem tulajdonos akar lenni, vagy a privatizációt követően letelepedett a lakásban). Ha a lakásban gondnokság vagy gondnokság alatt álló személyek (például kiskorú gyermekek) laknak, akkor a gyámhatóság és a gyámhatóság cseréjéhez engedélyt kell kérni, ha pedig részleges vagy korlátozottan cselekvőképes személyekről beszélünk, akkor az ő hozzájárulásukat. . A nagyobb jogbiztonság érdekében a megállapodást közjegyzővel kell megkötni. Ugyanakkor a szerződés megkötése nem zárja ki a csereügyletekből azokat a szerveket, amelyek hatáskörébe tartozik az ilyen műveletek elvégzése [városi (kerületi) lakáscsere. , ingatlan- és ingatlanügyletekre vonatkozó jogokat nyilvántartó igazságügyi intézmények, stb.] A végzés megtagadása ellen, ha a csere végzés (végzések) kiadásával történik, hat hónapon belül bírósághoz lehet fellebbezni (Kht. 71. cikk) . A csere útján kapott lakóhelyiségek tulajdonjogáról szóló igazolás kiadásának megtagadása az új tulajdonostól, valamint a megfelelő megállapodás érdekelt fél általi bejegyzése bíróságon fellebbezhető (lásd a szövetségi törvény 20. cikkének 2. bekezdését, 3. bekezdését). "On állami regisztráció jogok ingatlanés tranzakciók vele").
Jogok és kötelezettségek egyéb lakóhelyiség biztosításakor. A peresztrojka előtti időkben a lakásjogviszonyokban a kiegyenlítő elv érvényesült. Úgy gondolták, hogy egy lakótér elegendő egy család lakhatási szükségleteinek kielégítésére. Ezért azokban az esetekben, amikor egy állampolgár és családtagjai, annak érdekében, hogy javítsák életkörülmények egyéb lakóhelyiséget biztosítottak, ehhez sok formaság is társult. Közülük nagy jelentőséget tulajdonítottak annak, hogy a polgároktól mindenféle kötelezettséget szerezzenek korábbi lakóterületük elhagyására, kisebbre költözésre stb. Nem mondható el, hogy ez a gyakorlat nélkülözte volna minden jogi és erkölcsi alapját, hiszen az állampolgárok elsősorban olyan házzal látták el, amelyet centralizáltan építettek vagy újítottak fel tőkebefektetések. Ilyen körülmények között az államnak szigorú ellenőrzést kellett vennie a lakáselosztás felett, hogy megfeleljen a társadalmi igazságosság elvének, és lehetőség szerint elkerülje azt a helyzetet, amelyben egyeseknek bőven, másoknak üresen állnának.

Most, ahogy már említettük, ennek biztosítására tanfolyamot végeztek lakásszektor A lakások magántulajdona dominált. Ha egy állampolgár lakóhelyet vásárolt itt magántulajdon(vásárlás, építkezés vagy egyéb jogi ok miatt), akkor sem őt, sem családtagjait nem lehet kötelezni a korábban bérbe adott (ideértve a szociális bérbeadást is) lakóhelyiség elhagyására. Ez azonban nem jelenti azt, hogy a probléma lekerült a napirendről. Ha a szociális bérleti szerződés alapján területen elfoglaló állampolgárt javított lakáskörülményeket igénylőként tartanak nyilván, akkor a lakásügyi hatóságok kötelesek szigorú nyilvántartást vezetni a regisztráltakról, meg kell határozniuk a lakóhely biztosításának feltételeit, a terület sorsát várólistát foglal el pillanatnyilag, annak érdekében, hogy egy másik, ugyanolyan akut vagy még akutabb lakhatási szükségletet tapasztaló család számára kiszabadulás esetén biztosíthassuk. Ilyen feltételek mellett a polgárok megfelelő kötelezettségeinek megszerzése nem értelmetlen.
Kötelezettségek vannak jogi ereje, ha megfelelő formában vannak, és egyértelműen meghatározzák a felek felelősségét (különös tekintettel arra, hogy mely családtagok költöznek új területre, és kik maradnak ugyanazon a területen, vagy foglalnak el kisebbet, amelyet a neki). Leggyakrabban, mire új területet kapnak, a polgárok „elfelejtik” kötelezettségeiket, és kapkodva-akarattal arra törekednek, hogy új területet szerezzenek, és megvegyék a lábukat a régiben. Néha ezek az állítások nem alaptalanok (például mire új területet kaptak, a család a házasság és a gyermekek születése miatt gyarapodott). De gyakran alaptalanok.
A bírói gyakorlat a következő megközelítést dolgozta ki az ilyen esetek megoldására. Először is meg kell ismerkedni a polgároktól kapott kötelezettségek tartalmával; másodsorban azon személyek körének kialakítása, akik alapján más teret biztosítanak; harmadszor annak megállapítása, hogy milyen változások történtek a család összetételében, és mi okozta ezeket; vajon a téren élők valóban családot alkotnak-e, vagy csak azért kerültek a térre, hogy nagyobb területet szerezzenek és megtartsák a régit.
Kivételes esetekben megengedhető a polgárok kötelezettségeik teljesítésére kényszerítése akkor is, ha azokat nem formálták megfelelő formában. Ez csak akkor lehetséges, ha azoknak a családtagoknak biztosították az új helyet, akik most megtagadják a költözést, és megállapították, hogy ezek a családtagok az új hely biztosításának feltételeinek tudatában lényegében egyetértettek velük, és most motiválóak. annak elutasítása, hogy nem kaptak írásbeli kötelezettségvállalást

(lásd a Szovjetunió Legfelsőbb Bírósága Plénumának 1987. április 3-i 2. számú határozatának 17. bekezdését).
Mi a teendő, ha a családtagok „verekednek”, és nem akarnak új területre költözni, számolva azzal, hogy végül mindkettőt „kiütik”? Nagyon hatékony jogorvoslat ezekben az esetekben az életkörülmények javítása érdekében biztosított lakóhelyiség-rendelet érvénytelenítésének, valamint az összes családtagnak egy területre történő beköltöztetése.
________________________________________
NW RF. 1997. 30. sz. 3594.

A lakhatási jogviszonyok tartalma a résztvevők jogaiból és kötelezettségeiből tevődik össze.
Az Art. Az RF Lakáskódex 4. cikke szabályozza a következő viszonyokat:
1) az állami és önkormányzati lakásalapok lakóhelyiségeinek tulajdonjogának megjelenése, végrehajtása, megváltoztatása, megszűnése (az Orosz Föderáció lakásügyi törvénykönyvének 2. szakasza);
2) magánlakásállomány lakóhelyiségének használata;
3) a helyiségek tulajdonosai közös tulajdonának használata (az Orosz Föderáció Lakáskódexének 36-38. cikkével összhangban);
4) a helyiségek lakóhelyiségnek minősítése és a lakásállományból való kizárása (Az Orosz Föderáció lakásügyi törvénykönyvének 22–24. cikke);
5) lakásállomány elszámolása;
6) lakóhelyiségek karbantartása és javítása;
7) lakóhelyiségek rekonstrukciója és átépítése (Az Orosz Föderáció Lakáskódexének 25–29. cikke);
8) lakóházak kezelése (az Orosz Föderáció Lakáskódexének 161-165. cikke);
9) a lakás- és lakásépítő szövetkezetek, a lakástulajdonosi társulások létrehozása, tevékenysége, tagjaik jogai és kötelezettségei (a Kódex 5. és 6. §-a);
10) közszolgáltatások nyújtása (az Orosz Föderáció Lakáskódexének 153-160. cikke);
11) lakóhelyiségek és közművek fizetése (az Orosz Föderáció Lakáskódexének 155. cikke);
12) a lakásállomány használatának és biztonságának ellenőrzése, a lakóhelyiségeknek a megállapított egészségügyi és egészségügyi előírásoknak való megfelelése műszaki szabályokat valamint a normák és egyéb jogi követelmények (az RF Lakáskódex 20. cikke).
Számos konkrét példát kell figyelembe venni, amelyek meghatározzák a lakásjogviszony tartalmát az alábbiak tekintetében:
1) lakóhelyiség használata. Ezt a jogot cikkben foglaltak. 17 Az Orosz Föderáció Lakáskódexe. A lakóhelyiségek használata rendeltetésének megfelelően történik, figyelemmel a jogok betartására és jogos érdekei az ebben a lakóhelyiségben élő polgárok, szomszédok, követelmények tűzbiztonság, egészségügyi-higiéniai, környezetvédelmi és egyéb jogi követelményeknek, valamint az Orosz Föderáció kormánya által jóváhagyott, a lakóhelyiségek használatára vonatkozó szabályoknak megfelelően.
Attól függően, hogy ki a lakóhelyiség használója - a tulajdonos vagy a bérlő, a lakhatási jogviszonyok tartalmi fogalmának ezen összetevőjéhez kapcsolódó jogok és kötelezettségek eltérőek:
a) a lakóhelyiség tulajdonosa gyakorolja a tulajdonjoggal megillető lakóhelyiség tulajdonosi, használati és rendelkezési jogát. Ezenkívül ő viseli ennek a helyiségnek a fenntartásának terhét, és ha ez a helyiség lakás, akkor a megfelelő helyiség tulajdonosainak közös tulajdonát. bérház, és a közösségi lakásban lévő szoba tulajdonosa viseli az ilyen lakásban lévő szobák tulajdonosainak közös tulajdonának fenntartását is, hacsak a szövetségi törvény vagy megállapodás másként nem rendelkezik. A lakóhelyiség tulajdonosa köteles a helyiséget rendeltetésszerű állapotban fenntartani, megakadályozva a helytelen kezelést, betartani a szomszédok jogait és jogos érdekeit, a lakóhelyiség használatának szabályait, valamint a közös használat szabályait. bérházban lévő helyiségek tulajdonosainak tulajdona;
b) szociális bérleti szerződés alapján a bérbeadó átadja a lakóhelyiségeket a bérlőnek birtoklásra és használatra, az Orosz Föderáció Lakáskódexében meghatározott feltételek szerint. A társasházban lévő lakóhelyiség bérlője az erre a lakóhelyiségre vonatkozó szociális bérleti szerződés alapján megszerzi az ebben az épületben lévő közös ingatlan használati jogát.
Az Orosz Föderáció kormányának 2006. január 21-i N 25. számú rendeletével jóváhagyott, a lakóhelyiségek használatára vonatkozó szabályokkal összhangban a bérlő köteles:
a) a lakóhelyiséget rendeltetésszerűen és az Orosz Föderáció Lakáskódexében meghatározott korlátok között használja;
b) a lakóhelyiséget a lakóhelyiségben élő polgárok és szomszédok jogainak és jogos érdekeinek figyelembevételével használja;
c) gondoskodjon a lakóhelyiség biztonságáról, megakadályozza a lakóhelyiségben végzett munkavégzést, vagy egyéb, annak károsodásához vezető cselekményt;
d) a társasházban (lakásban) a lakóhelyiségek, valamint a közös helyiségek megfelelő állapotának megőrzése, a lakóhelyiségek, bejáratok, liftkabinok, lépcsőházak és egyéb közös helyiségek tisztaságának és rendjének fenntartása, a tisztálkodás biztonságának biztosítása és egyéb felszerelések;
e) haladéktalanul megtenni a lehetséges intézkedéseket a lakóhelyiségben, illetve az ott elhelyezett szaniter- és egyéb berendezésekben észlelt hibák kiküszöbölésére, és szükség esetén bejelenteni a bérbeadónak vagy az illetékes kezelő szervezetnek;
f) elvégezni a lakóhelyiségek rendszeres javítását;
g) időben fizesse meg a lakbért és a rezsit. A lakóhelyiségek és a rezsi fizetési kötelezettség a lakóhelyiségre vonatkozó szociális bérleti szerződés megkötésének pillanatától keletkezik;
h) a bérbeadót a szociális bérleti szerződésben megállapított határidőn belül tájékoztatni a lakáshasználatot érintő okok és feltételek változásáról;
i) előre egyeztetett időpontban beengedni a lakásba a bérbeadó alkalmazottait vagy meghatalmazottjait, hatósági képviselőit állami ellenőrzésés felügyelet a műszaki és egészségügyi állapot lakóhelyiségek, szaniterek és egyéb felszerelések, valamint a szükséges javítási munkák elvégzése;
j) a lakóhelyiségek rekonstrukcióját és (vagy) átépítését nem hajthatja végre kialakult rend;
k) a lakóhelyiség-használati jog megszűnésekor a bérbeadónak jó állapotban átadni a lakóhelyiséget, az abban található szaniter- és egyéb berendezéseket, megfizetni a lakásban található lakóhelyiség, szaniter-technikai és egyéb berendezések javítási költségét. azokat, amelyeket nem a bérlő hajtott végre, vagy saját költségén végezzen javításokat, valamint fizesse ki a lakás- és rezsifizetési tartozásokat.
Ebben az esetben a bérlőnek, mint lakóhelyiség használójának joga van:
a) más személyeket beköltöztetni a lakott lakóhelyiségbe. A beköltözés beleegyezéssel történik (be írásban) a bérlő családtagjai – ideértve az ideiglenesen távollévőket is – és a bérbeadó. Kiskorú gyermekeik szülői házba költöztetéséhez nem szükséges a többi családtag és a bérbeadó beleegyezése;
b) a bérbeadó és a bérlővel együtt élő családtagjainak – ideértve az átmenetileg távollévőket is – (írásos) hozzájárulásával a lakóhelyiség egy részét, ideiglenes távozás esetén az albérletbe adható összes lakóhelyiséget. az Orosz Föderáció Lakáskódexében meghatározott feltételek;
c) a bérlővel együtt élő családtagokkal közös megegyezéssel és a bérbeadó előzetes értesítésével lehetővé teszi az állampolgárok számára, mint ideiglenes lakosok ingyenes lakóhelyiségben való tartózkodását az Orosz Föderáció Lakáskódexében meghatározott feltételek szerint;
d) a bérbeadó és a bérlővel együtt élő családtagjainak – ideértve az átmenetileg távollévőket is – (írásos) hozzájárulásával a lakott lakóhelyiséget szociális bérleti szerződés alapján elfoglalt lakóhelyiségre más bérlő által lakóhelyiségre cserélheti;
e) követelni a bérbeadótól a lakóhelyiségek időben történő nagyobb javítását, a társasház közös tulajdonának karbantartásában való megfelelő részvételt, valamint a közművek biztosítását;
2) lakhatási és rezsi kifizetések. A lakás- és rezsifizetési kötelezettség abból ered, hogy:
a) szociális bérleti szerződés alapján lakóhelyiség bérlője a szerződés megkötésétől számítva;
b) az állami vagy önkormányzati lakásállomány lakóhelyiségének bérlője a vonatkozó bérleti szerződés megkötésétől számítva;
c) az állami vagy önkormányzati lakásállomány lakóhelyiségére vonatkozó bérleti szerződés alapján lakóhelyiség bérlője a szerződés megkötésének időpontjától;
d) a lakásszövetkezet tagja attól a pillanattól kezdve, amikor a lakásszövetkezet lakóhelyiséget biztosít;
e) a lakóhelyiség tulajdonosa a lakásra vonatkozó tulajdonjog keletkezésének pillanatától.
Azok a személyek, akik a közelmúltban és (vagy) nem fizettek teljes mértékben a lakhatásért és a rezsiért (adósok), kötelesek a hitelezőnek az Orosz Föderáció Központi Bankja mindenkor hatályos refinanszírozási kamatának egy háromszázadának megfelelő büntetést fizetni. fizetésétől számítva a nem időben kifizetett összegekből a késedelmet követő naptól kezdődően minden egyes nap után határidő fizetés a tényleges fizetés napjáig bezárólag. A megállapított büntetések összegének növelése nem megengedett;
3) társasházak kezelése. Biztosítania kell a kedvező és biztonságos körülmények között a polgárok tartózkodása, a társasházban lévő közös tulajdon megfelelő karbantartása, az említett ingatlan használatával kapcsolatos kérdések megoldása, valamint az ilyen épületben élő polgárok közüzemi ellátása.
Ha egy lakóházban vannak helyiségek tulajdonosai, akkor választaniuk kell a bérház kezelésének egyik módját:
a) bérházban lévő helyiségek tulajdonosainak közvetlen irányítása;
b) lakásszövetkezet, lakásszövetkezet vagy más szakosodott fogyasztói szövetkezet vezetése;
c) az irányító szervezet irányítása.
Ha egy bérház összes helyisége a tulajdonban van Orosz Föderáció, tárgya az Orosz Föderáció vagy község, az irányítási eljárást ennek megfelelően az Orosz Föderáció kormánya, az Orosz Föderációt alkotó jogalany állami hatósága és a helyi önkormányzati szerv állapítja meg.
Az Art. Az Orosz Föderáció Lakáskódexének 10. cikke meghatározza a lakhatási jogok és kötelezettségek keletkezésének indokait. Jogi tényeket (cselekményeket és eseményeket) képviselnek. A kódex lehetővé teszi a lakhatási jogok és kötelezettségek megnyilvánulását, amikor jogi tény törvény nem írja elő, ugyanakkor megfelel az általános elveknek és jelentésnek lakhatási jogszabályok. Ez a cikk biztosítja a következő okok miatt lakhatási jogok és kötelezettségek kialakulása:
1) a szövetségi törvény által előírt megállapodások és egyéb ügyletek, valamint, bár a szövetségi törvény nem írja elő, de nem ellentétes vele. Más szóval, az Orosz Föderáció Lakáskódexe alapként engedélyezi a kétoldalú, többoldalú ügyleteket (megállapodásokat), valamint az egyoldalú ügyleteket, amelyekhez elegendő az egyik fél akarata. Ez a jogi tény jelenleg a lakhatási jogok és kötelezettségek fő ténye;
2) az állami szervek és az önkormányzati szervek aktusai, amelyeket a lakásjog és -kötelezettségek keletkezésének alapjaként a lakhatási jogszabályok határoznak meg. Ez a jogi tény a hatalom kifejeződése;
3) bírósági határozatok, a lakhatási jogok és kötelezettségek megállapítása. Vagyis attól a pillanattól kezdve, amikor az említett határozat hatályba lép jogi ereje lakhatási jogok és kötelezettségek keletkeztek;
4) lakóhelyiség tulajdonjogának megszerzése a szövetségi törvény által megengedett indokok alapján. Ez a tény kötelező regisztrációhoz kötött a Szövetségi Regisztrációs Szolgálat (Rosregistration) megfelelő osztályán;
5) tagság lakás- vagy lakásépítő szövetkezetekben az Orosz Föderáció Lakáskódexének 5. szakasza és a 2004. december 30-i 215-FZ „A lakástakarékszövetkezetekről” szóló szövetségi törvény értelmében;
6) a résztvevők cselekvései (tétlenségei). lakásviszonyok vagy olyan események bekövetkezése, amelyekkel szövetségi törvény vagy más szabályozó jogi aktusösszekapcsolja a lakhatási jogok és kötelezettségek keletkezését.

A lakhatási jogviszony tartalma alanyi lakhatási jogokból és azokkal elválaszthatatlanul összefüggő jogokból áll lakhatási feladatok. Ezek jellegükben és terjedelmében ettől függően változnak jogi rezsim lakóhelyiség, tárgyi összetétel és lakásjogviszony típusa. A szervezeti kapcsolatokban az a polgár, aki a szociális hasznosítási alapból élettérre jogosult, igényjogosultságot szerez olyan szervekkel szemben, amelyek a jogszabályoknak megfelelően nyilvántartást vezetnek a lakáskörülmények javítására szoruló állampolgárokról. Ennek eredményeként bizonyos feltételek teljesülése esetén kötelesek az állampolgárt életkörülmények javítása céljából nyilvántartásba venni, és döntést hozni a számára meghatározott lakóhelyiség biztosításáról. Hasonló kapcsolatok alakulnak ki azzal kapcsolatban, hogy egy polgár belép egy lakásépítési vagy lakásszövetkezetbe, és abban lakóterületet kap. Az ilyen jogviszonyok sajátossága, hogy az egyik fél az állampolgár lakhatáshoz való alkotmányos jogának érvényesítését törvény által felhatalmazott szerv.

Lakásjogviszony a végzés kibocsátásával és a szociális bérleti szerződés megkötésével (illetve hivatalos lakóhelyiség, kollégiumi helyiség vagy egyéb helyiség használatára vonatkozó megállapodás megkötésével) keletkezik. szakosított alap), egyéb esetekben - a lakóhelyiség bérleti szerződésének megkötésétől (kereskedelmi bérleti szerződés, albérleti szerződés, ideiglenes lakosok beköltözése stb.). A lakásépítési szövetkezet (lakásszövetkezet), mint a lakásjog alanya abban különbözik a jogi személyektől és bérbeadóktól, jogállás. Nem a szövetkezeti lakások gazdája. Tulajdonosaként eljárva köteles csak a részvényesek és családtagjaik részére lakóhelyiséget biztosítani. A meghozott döntéssel közgyűlés lakásszövetkezeti tagnak lakóhelyiség biztosítása kapcsán lakásviták merülnek fel tulajdonviszonyok.

A vagyoni jogviszonyok sajátossága, hogy (jogviszonyban álló) feleik jogai és kötelezettségei elsősorban a lakóhelyiség-használathoz fűződő jogok (és így kötelezettségek), amelyek célja anyagi tárgy- élettér. Ebből következően a lakótér használói jogai dologi jog jellegűek (a kötelező jellemzőikkel együtt). Ezért nem véletlen, hogy a jogalkotásban nagyobb helyet foglalnak el alanyi jogok a lakóhelyiség használója, és nem az ő felelőssége. A bérlőnek a szerződés vagy más alapon biztosított lakóhelyiség használati és rendelkezési jogainak összességét néha lakóhelyi jognak nevezik, azaz különleges jog az általa elfoglalt lakóhelyiségekért

a) felhatalmazást saját, jogi jelentőségű pozitív cselekedeteinek megtételére;

b) bizonyos cselekmények követelésének joga a kötelezetttől;

c) a védelemhez való jog.

A szubjektív jog jellegzetessége, hogy valamilyen „jogi előnyt” biztosít hordozójának. Bizonyos cselekvések végrehajtásának képessége, más személyektől való követelés képessége magában foglalja a diszkréció pillanatát, amikor az alanyi jogok viselője számára rendelkezésre álló lehetőségek közül választhat a viselkedési lehetőségek közül. A szubjektív lakhatási jogok biztosításának fő eszköze a másik személyre vonatkozó jogi kötelezettség előírása. A jogi kötelesség a megfelelő magatartásnak a kötelezett (a kötelezett) számára előírt mértéke.

Lakástörvény egyszerűnek nevezzük azt a kapcsolatot, ha abban a meghatalmazott egy alanyi joga a kötelezett egy kötelességével szemben áll. Például a lakásra szorulók nyilvántartására irányuló szervezeti jogviszonyban a lakhatásra szoruló állampolgárnak joga van kérvényt benyújtani a melléklettel. szükséges dokumentumokat lakhatásra szorulóként nyilvántartásba venni, az önkormányzati szerv pedig köteles (jogos indok esetén) az állampolgárt lakhatásra szorulóként regisztrálni. Ingatlanlakásos jogviszonyokban mind az engedélyezett, mind köteles személy jogaik és kötelességeik vannak, és néha mindenkinek vannak jogai és kötelezettségei. Az ilyen jogviszonyokat szerkezetileg összetettnek nevezzük.

lakásjogviszony bérbeadása

A lakásjogi jogviszonyok tartalmát alanyai (résztvevői) kölcsönös jogai és kötelezettségei alakítják ki. A lakóhelyiség jogrendjétől, a tárgyi összetételtől és a lakásjogviszony típusától függően jellegükben és hatályukban különböznek. A szervezeti kapcsolatokban az a polgár, aki a szociális alapból lakóterületre jogosult, megszerzi azt a jogot, hogy a hatóságtól azt követelje, hogy a törvénynek megfelelően nyilvántartsa a lakhatási körülmények javítására szoruló állampolgárokat. amelyet bizonyos feltételek mellett kötelesek regisztrálni az állampolgár életkörülményeinek javítása érdekében, döntést hozni meghatározott lakóhelyiségek biztosításáról. Hasonló kapcsolatok alakulnak ki azzal kapcsolatban, hogy egy polgár belép egy lakásépítési vagy lakásszövetkezetbe, és abban lakóterületet kap. Az ilyen jogviszonyok sajátossága, hogy az egyik fél az állampolgár lakhatáshoz való alkotmányos jogának érvényesítését törvény által felhatalmazott szerv.

A lakástulajdoni jogviszonyok a végzés kibocsátásával és a szociális bérleti szerződés megkötésével (vagy a hivatali lakás, kollégiumi helyiség vagy más szakpénztári pénztár használatára vonatkozó megállapodás) megkötésével, egyéb esetekben a bérleti szerződés megkötésével keletkeznek. lakóhelyiségre vonatkozó szerződés (kereskedelmi bérleti szerződés, albérleti szerződés, beköltözési szerződés) ideiglenes lakosok stb.). A lakásépítési szövetkezet (lakásszövetkezet), mint a lakásjog alanya, sajátos jogállásában különbözik a jogi személyektől és bérbeadóktól. Nem a szövetkezeti lakások gazdája. Tulajdonosaként eljárva köteles csak a részvényesek és családtagjaik részére lakóhelyiséget biztosítani. A lakásszövetkezeti tagnak lakóhelyiség biztosítására vonatkozó közgyűlési határozat elfogadásával lakástulajdoni viszonyok keletkeznek.

A vagyoni jogviszonyok sajátossága, hogy (jogviszonyaik) feleinek jogai és kötelezettségei elsősorban a lakóhelyiség használatához fűződő jogok (és így kötelezettségek), amelyek az anyagi tárgyra - a lakóhelyiségre irányulnak. Ebből következően a lakótér használói jogai dologi jog jellegűek (a kötelező jellemzőikkel együtt). Ezért nem véletlen, hogy a jogszabályban nagyobb helyet foglalnak el a lakóhelyiség használójának alanyi jogai, nem pedig kötelességei. A bérlőnek a szerződés vagy más alapon biztosított lakóhelyiség használati és rendelkezési jogainak összességét néha lakóhelyi jognak nevezik, ami az általa használt lakóhelyiséghez fűződő különleges jogot jelenti. Például S.I. Asknaziy az élettérhez való jogot különlegesnek értette polgári jogi intézet tulajdonjogi természet (Asknaziy S.I., Braude I.L., Perchment A.I. Housing Law. M., 1956. P. 48); Igaz, álláspontját tisztázva azt javasolta, hogy a „lakáshoz való jogot” olyan kifejezésként értsék, amely kifejezi a bérlő azon jogainak komplexumát, hogy a számára szerződés vagy egyéb szerződés alapján biztosított lakóhelyiségekkel rendelkezzen és használjon. jogi alapja(Uo. 86., 87. o.). Yu.G. Basin, a „lakáshoz való jog” kifejezés sikertelen, mivel egybeesik a lakóhelyiség-használat alanyi jogával, ezért javasolta ennek az intézménynek a „lakástörvény” elnevezését (Basin Yu.G. Issues of Soviet house law. Alma-Ata, 1963. 18. o.). V.P. Gribanov úgy vélte, hogy az élettérhez való jog magában foglalja a lakhatáshoz való jogot is (V.P. Gribanov, A szovjet lakásjogszabályok alapjai. M., 1983, 25-27. o.).

Nyilvánvalóan a „lakáshoz való jog” kifejezést használják a szakirodalomban és a gyakorlatban is különböző jelentések, beleértve különlegességként is igazi jog alapján megszerzett, a lakóhelyiség használójának jogosítványainak összességére terjed ki jogi indokok. Úgy tűnik, hogy ezt a kifejezést az utóbbi értelemben vehetjük. A lakóhelyiséghez való jog tartalma magában foglalja a lakóhelyiség használati jogait (és kötelezettségeit), valamint bizonyos, a lakás feletti rendelkezési jogokat (csere, más személyek beköltözése, elválasztási jog stb.). Mivel azonban az állampolgár „valaki más” lakóhelyiségét használja (mint az tulajdonjog alapján más személyhez tartozik), ezeket a jogokat a tulajdonos vagy az általa meghatalmazott személy irányítása alatt gyakorolja (például lakásbérleti szerződés). csak a bérbeadó hozzájárulásával köthető meg). Ezen túlmenően a tulajdonos (vagy az általa meghatalmazott személy) köteles biztosítani a lakóhelyiség használó általi rendeltetésszerű használatát (épület nagyjavítását, berendezések rendszeres javítását, közműveket).

A lakásjogviszonyok fő alakja tehát az állampolgár, a lakóhelyiség használója, akit bizonyos jogok ruháznak fel az igénybe vett lakóhelyiség és a jogviszony másik oldala tekintetében. Ez utóbbi felelősséggel tartozik e jogok megfelelő érvényesülésének biztosításáért, és jogosult ellenőrizni azok érvényesülését. Ugyanakkor a lakásjogviszony kötelező, ezért a tulajdonost (az általa meghatalmazottat) bizonyos jogok illetik meg, de ezekből kevés van, és a lakásfenntartási és -gazdálkodási költségek megtérítésére irányulnak. készletről, valamint a felhasználó közüzemi szolgáltatásairól; jogosult a lakásállomány használói általi rendeltetésszerű használatának ellenőrzésére is.

A piaci átmenet során az állampolgárok közötti lakásviszonyok szabályozásának módszerei és alapelvei, ill kormányzati szervek lakóhelyiség biztosítása, bérleti szerződések megkötése, lakhatás és rezsi fizetése tekintetében.

A jogszabályok biztosították a polgárokat nagy jogok lakás magántulajdonba vételére, mennyiségének, méretének és értékének korlátozása nélkül (lakásprivatizáció, tulajdonosok ingyenes adásvétele, csere, végrendelet, adományozás eredményeként). Bővültek az egyéni lakásépítés, a fejlesztő társulások létrehozása, valamint a lakás- és lakásépítő szövetkezeti részvételi jogok.