შეთანხმება საბინაო მშენებლობაში ერთობლივი მონაწილეობის შესახებ. რა არის დდუ მშენებლობაში

მშენებარე კორპუსში ბინის ყიდვა შეიძლება იყოს მომგებიანი ინვესტიცია ან გამოიწვიოს დაბანდებული სახსრების სრული დაკარგვა. საერთო მშენებლობაში მონაწილეობისას მოქალაქეებისთვის უამრავი რისკია. თუმცა, ამის მიუხედავად, ბევრი გადაწყვეტს ყიდვას, რადგან მშენებლობის ეტაპზე საცხოვრებლის ღირებულება უფრო იაფია, ვიდრე მზა საცხოვრებლის ღირებულება საშუალოდ 30% -ით.

გვერდის შინაარსი

საერთო მშენებლობა ფართოდ არის გავრცელებული რუსეთში და საშუალებას გაძლევთ ან იყიდოთ ბინა უფრო იაფად, ან ჩადოთ ფინანსები და მიიღოთ კარგი მოგება, რადგან ბიზნესი საკმაოდ მომგებიანია.

მრავალბინიანი შენობების მშენებლობაში მოქალაქეთა ერთობლივი მონაწილეობის პროცესი რეგულირდება ფედერალური კანონით. დეველოპერსა და აქციონერს შორის ურთიერთობა ყველაზე ხშირად უზრუნველყოფილია DDU ხელშეკრულებით.

სკოლამდელი განათლების კონცეფცია

ცნების გაშიფვრა ნაკლებად სავარაუდოა, რომ ვინმეს რაიმე სირთულე შეუქმნას. DDU ნიშნავს "მშენებლობაში თანამონაწილეობის ხელშეკრულებას". კონცეფცია გულისხმობს მოქალაქეთა თანხის ლეგალურად მოზიდვას საცხოვრებელი კორპუსების მშენებლობისა და მშენებლობისთვის. ფაქტობრივად, ეს არის ერთადერთი ტიპის ხელშეკრულება, რომლის საფუძველზეც მოქალაქეებს (ფიზიკურ პირებს) აქვთ უფლება მონაწილეობა მიიღონ დაფინანსებაში, ხოლო მთავრობა საშუალებას აძლევს ფიზიკური პირებისგან ფინანსების მოზიდვას იურიდიული პირის საქმიანობის განსახორციელებლად. ფაქტობრივად, ფიზიკური პირი, რომელიც მშენებლობის მონაწილეა, არის ინვესტორი.

ზოგს ბოლომდე არ ესმის, რა არის ბინების საერთო მშენებლობა. საერთო მშენებლობაში მონაწილეობის პროცესი შემდეგია:

1. იქმნება გარკვეული სამშენებლო კომპანია, რომელიც იღებს მიწის ნაკვეთის ფლობის ნებართვას (იძენს საკუთრებას ან იჯარით).
2. ამ მიწაზე კომპანია გადაწყვეტს აშენდეს საცხოვრებელი კორპუსი ან საცხოვრებელი კომპლექსი ბინებით.
3. დეველოპერი ავრცელებს შეთავაზებას უძრავი ქონების ბაზარზე და მსურველებს შეუძლიათ ბინის შეძენა სახლის მშენებლობის ეტაპზე.
4. გაფორმებულია დავალება ან სამშენებლო ხელშეკრულებაში მონაწილეობა, აქციონერები ფულს აძლევენ კომპანიას და ამ თანხით იგი იწყებს სახლის აშენებას ნულიდან.
5. როდესაც მშენებლობა დასრულდა, სახლი ექსპლუატაციაში შევიდა, ყველა საინჟინრო საკომუნიკაციო სისტემა იწყებს ფუნქციონირებას, დეველოპერი გადასცემს ბინას მყიდველს (აქციონერს, რომელმაც დიდი ხნის წინ გადაიხადა საცხოვრებლის ფული): პირველი, მიღება გაფორმებულია ბინის სერთიფიკატი, შემდეგ ხდება გასაღების გადაცემა და ახალი მფლობელის საკუთრების რეგისტრაცია.

თანამშრომლობის ყველა პირობა, მხარეთა უფლებები და ვალდებულებები გათვალისწინებულია DDU-ში. ამიტომ, ხელმოწერამდე საჭიროა ყურადღებით შეისწავლოთ იგი. თუ შესაძლებელია, მიეცით იგი ადვოკატს ან სპეციალისტს განსახილველად.

მნიშვნელოვანი! DDU შეიძლება დაიდოს მშენებლობის ნებისმიერ ეტაპზე, სანამ საერთო სამშენებლო პროექტი ამოქმედდება. რაც უფრო ახლოვდება მშენებლობის დასრულების თარიღი, მით ნაკლებია მოქალაქის რისკი და უფრო მაღალია კვადრატული მეტრის ღირებულება.

კანონი საერთო მშენებლობის შესახებ

ერთობლივი მშენებლობის პროცესი სრულად რეგულირდება ფედერალური კანონით FZ-214 "ბინის შენობების მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ ...". იურიდიული თვალსაზრისით, საერთო მშენებლობა არის ურბანული საცხოვრებლის მშენებლობა ფიზიკური და იურიდიული პირების (და არა თავად დეველოპერის) ფულით. მაშასადამე, მოქალაქე, რომელიც ყიდულობს ბინას მშენებლობის ეტაპზე, რეალურად ყიდულობს არა კვადრატულ მეტრს, არამედ სახლის მშენებლობის დასრულების და ექსპლუატაციაში შესვლისას ბინაზე მოთხოვნის უფლებას.

214 ფედერალურ კანონში წილობრივი მონაწილეობის ხელშეკრულება გათვალისწინებულია მე-4 ცალკე მუხლით, რომელიც შედგება 11 პუნქტისგან და არეგულირებს დეველოპერსა და აქციონერს შორის სამართლებრივ ურთიერთობებთან დაკავშირებულ ზოგიერთ საკითხს. მაგალითად, 1-ლ პუნქტში ნათქვამია, რომ დეველოპერი ვალდებულია განსაზღვრულ ვადაში ააშენოს საცხოვრებელი კორპუსი და სახლის ექსპლუატაციაში გაშვების შემდეგ მყიდველს გადასცეს საცხოვრებელი. მეწილემ უნდა შეასრულოს თავისი ვალდებულებები, დროულად და დადგენილი ოდენობით გადაიხადოს ბინაში თანხა და შემდეგ მიიღოს ბინა. მე-4 მუხლის მე-3 პუნქტი ხაზს უსვამს ძალიან მნიშვნელოვან პუნქტს: DDU უნდა დარეგისტრირდეს Rosreestr-ის ხელისუფლებაში.

ხოლო მე-4 პუნქტში ნათქვამია, რომ ხელშეკრულება უნდა შეიცავდეს ხელშეკრულების საგნის აღწერას, აქციონერზე საცხოვრებლის გადაცემის ვადას, DDU-ს ღირებულებას, აგრეთვე აშენებული ობიექტის საგარანტიო პერიოდს.

დდუ-ის ერთობლივი მშენებლობისა და ექსპლუატაციის პროცესის რეგულირების საკითხები განხილულია ამ კანონის კიდევ რამდენიმე მუხლში:

1. 214 ფედერალური კანონის მე-5 მუხლი არეგულირებს გარიგების ღირებულებასთან დაკავშირებულ ყველა საკითხს. მასში ნათქვამია, რომ დადებული ხელშეკრულების ფასი არ შეიძლება შეიცვალოს მომავალში, განურჩევლად არსებული ვითარებისა. სხვა მუხლი არეგულირებს ხარჯებს, გადახდის წესს და ვალდებულებების დარღვევისთვის პასუხისმგებლობას.
2. მე-6 მუხლი მკაცრად ავალდებულებს სამშენებლო კომპანიას, მიუთითოს მყიდველისთვის საცხოვრებელი ფართის გადაცემის კონკრეტული ვადები და არ დაარღვიოს ეს ვადები.
3. მე-8 მუხლი აღწერს მყიდველზე საცხოვრებლის გადაცემის ალგორითმს.
4. მე-7 მუხლი არეგულირებს დეველოპერის მიერ საგარანტიო ვალდებულებების შესრულებასთან დაკავშირებულ საკითხებს. თუ მშენებლობის ხარისხი არ შეესაბამება სახელმწიფო სტანდარტებს, თანხა აქციონერს უნდა დაუბრუნდეს. საერთო სამშენებლო პროექტის მიწოდების შემდეგაც კი, დეველოპერს შეიძლება ჰქონდეს პასუხისმგებლობა დასრულებული სახლის შენარჩუნებაზე გარკვეული პერიოდის განმავლობაში.
5. მე-9 მუხლი განიხილავს DDU-ს შეწყვეტასთან დაკავშირებულ საკითხებს.
6. მე-11 მუხლი ეხება უფლებების მინიჭების საკითხებს, თუ გადაწყვეტთ დაუმთავრებელი ბინის გაყიდვას (ეს ხშირად ხდება პროექტებში ინვესტირებისას, რათა მიიღოთ წილი ბინების ხელახალი გაყიდვიდან მშენებლობის ფაზაში).

DDU-ს ქვეშ ბინის ყიდვის დადებითი და უარყოფითი მხარეები

თითოეულ ტიპის ხელშეკრულებას ან შეთანხმებას აქვს როგორც დადებითი, ასევე უარყოფითი მხარეები. იგივე ეხება საერთო სამშენებლო ხელშეკრულებას. ერთის მხრივ, DDU-ს დადება ზრდის აქციონერს გარიგების უსაფრთხოებას, მაგრამ არ იძლევა 100%-იან გარანტიას, რომ ის მიიღებს წინასწარ გადახდილ ბინას. აქედან გამომდინარე, ქვემოთ განვიხილავთ, რა არის კარგი საერთო სამშენებლო ხელშეკრულებაში და რა უარყოფითი ასპექტები ჩნდება მისი დადებისას.

სკოლამდელი განათლების დადების უპირატესობები:

1. უძრავი ქონების შეძენა. კანონმდებლობა ადგენს, რომ DDU უნდა შეიცავდეს ყიდვა-გაყიდვის ობიექტისა და თავად სამშენებლო ობიექტის დეტალურ აღწერას.
2. თაღლითობის რისკის შემცირება. აქციების მონაწილეობის ხელშეკრულება რეგისტრირებულია Rosreestr–თან უშეცდომოდ, კანონის შესაბამისად, ანუ თქვენ ყიდულობთ იმას, რაც რეალურად შენდება ან იწყებს მშენებლობას.
3. ხელშეკრულების ფასი უცვლელი რჩება. ხელშეკრულების გაფორმების მომენტიდან არცერთ მხარეს არ აქვს ბინის ფასის შემცირების ან გაზრდის უფლება. თუ ხელშეკრულების გაფორმების შემდეგ სამშენებლო მასალებზე ფასები მკვეთრად გაიზარდა, მყიდველი შეიძლება იყოს დარწმუნებული, რომ ეს პრობლემა მასზე არ იმოქმედებს.
4. მკაცრი მოთხოვნების ხელმისაწვდომობა. წილობრივი მონაწილეობის ხელშეკრულება გარანტიას გაძლევთ, რომ მიიღებთ ზუსტად იმას, რაც გადაიხადეთ. დეველოპერის უფლებები დიდწილად შემოიფარგლება აქციონერისგან თანხმობის მიღების მოთხოვნით, როდესაც აპირებთ პროექტში ცვლილებების შეტანას ან ხელშეკრულების პირობებს. ეს ნიშნავს, რომ ცვლილებები არ მოხდება თქვენი თანხმობის გარეშე. და თუ მოხდება, მშენებელი კომპანია კანონის მიხედვით უპასუხებს.
5. გარანტიების ხელმისაწვდომობა. სამშენებლო კომპანიის საგარანტიო ვალდებულებები მკაფიოდ და სრულად უნდა იყოს მითითებული საბინაო მშენებლობაში ერთობლივი მონაწილეობის შესახებ ხელშეკრულებაში. თუ პრობლემები წარმოიქმნება და სამართალწარმოება დაიწყება, აქციონერს შეუძლია მიმართოს ხელშეკრულებას, სადაც ყველაფერი წერია.
6. ჯარიმების შეგროვების შესაძლებლობა. აქციონერისთვის პლიუსი იქნება, რომ სახლის მიწოდების შეფერხების ან დეველოპერის მიერ ხელშეკრულების დარღვევის სხვა ფორმების გამოვლენის შემთხვევაში, მყიდველს შეუძლია სარჩელი უჩივლოს ჯარიმის ასანაზღაურებლად. ეს პუნქტი მოქმედებს აქციონერთა უფლებების დაცვის მიზნით არსებულ კანონში შეტანილ ცვლილებებთან დაკავშირებით.
7. ხელშეკრულების შეწყვეტის შესაძლებლობა როგორც ცალმხრივად, ასევე ორმხრივად ნებისმიერ დროს. ასეთი უფლებები წინასწარ არის დადგენილი.

მნიშვნელოვანი! ზოგჯერ სამშენებლო კომპანია გთავაზობთ წინასწარი ხელშეკრულების დადებას მშენებლობაში ერთობლივი მონაწილეობის შესახებ. PDDU და DDU არ არის ერთი და იგივე, ისინი ძირეულად განსხვავდებიან ერთმანეთისგან. წინასწარი შეთანხმება არ არის რეგისტრირებული სახელმწიფო უწყებებში და არ გააჩნია იურიდიული ძალა.

სკოლამდელი განათლების დადების უარყოფითი მხარეები:

1. დეველოპერის გაკოტრების რისკი სამშენებლო მასალებზე გაზრდილი ფასების გამო, რადგან ეს საკითხი არ ეხება მყიდველს და იზრდება დეველოპერის ხარჯები. ასეთი ცვლილებებითა და გაძვირებით სამშენებლო კომპანიები ხშირად გაკოტრდებიან, რადგან არ არის საკმარისი თანხა, აქციონერები კი არაფრის გარეშე რჩებიან. ეს მყიდველისთვის სასიამოვნო არაფერი გამოდის.
2. გაზრდილი დამუშავების დრო. ბინის შეძენისა და მასთან დაკავშირებული დოკუმენტების შევსების ვადა იზრდება, რადგან DDU უნდა დარეგისტრირდეს Rosreestr-ში.
3. ბინის ფასის მოკლე დროში გადახდის აუცილებლობა. DDU-ს გაფორმებისას თქვენ ვერ მიიღებთ განვადებით 5 ან 10 წლის განმავლობაში. მაქსიმალური, რასაც სამშენებლო კომპანიები ჩვეულებრივ აწვდიან კაპიტალის მფლობელებს, არის 6 თვე, ზოგჯერ 5 წლამდე. ამიტომ, თქვენ უნდა გადაიხადოთ მთელი თანხა ერთდროულად ან აიღოთ იპოთეკა ბანკში პროცენტით.
4. საკონტრაქტო ხელშეკრულების ხარვეზებში შედის ის ფაქტი, რომ ხელშეკრულების ნაადრევად შეწყვეტა ადვილი არ არის. საერთო მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ კანონის თანახმად, ხელშეკრულება შეიძლება შეწყდეს, თუ არსებობს ამის დამაჯერებელი მიზეზები და წარმოქმნილი სიტუაციის უტყუარი მტკიცებულება. მაგრამ რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი და კანონი მომხმარებელთა უფლებების დაცვის შესახებ საშუალებას აძლევს მყიდველს შეწყვიტოს DDU ხელშეკრულება მყარი მიზეზების გარეშე.

DDU ხელშეკრულების დადება

მშენებარე სახლში ბინების შეძენა და DDU ხელშეკრულებით მშენებლობაში მონაწილეობა ერთადერთი შემთხვევაა რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობაში, როდესაც მყიდველი არ არის აღიარებული დეველოპერის კომერციულ პარტნიორად (რადგან ის რეალურად აფინანსებს მის საქმიანობას). , მაგრამ აღიარებულია როგორც მომხმარებელი. ამრიგად, არა მხოლოდ DDU და კანონი საერთო მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ, არამედ რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი და კანონი მომხმარებელთა უფლებების დაცვის შესახებ დგას აქციონერთა უფლებების დასაცავად. ზედმეტია იმის თქმა, რომ საერთო სამშენებლო ხელშეკრულების გაფორმება მშენებარე საკუთრებაში საცხოვრებლის შესაძენად ყველაზე საიმედო გზაა, თუმცა ეს არ იძლევა სრულ გარანტიას.

ეს სტატია საუბრობს იურიდიული საკითხების გადაჭრის ტიპურ გზებზე, მაგრამ თითოეული შემთხვევა ინდივიდუალურია. თუ გსურთ გაიგოთ, როგორ მოაგვაროთ თქვენი კონკრეტული პრობლემა, დაუკავშირდით ჩვენს კონსულტანტს სრულიად უფასოდ!

რა უფლებებს ანიჭებს DDU აქციონერს?

ამ ხელშეკრულების გაფორმებისას აქციონერები იძენენ ბევრ უფლებას, რომელთა დაცვაც შეუძლიათ სასამართლოში, თუ მოულოდნელი გარემოებები წარმოიქმნება:

1. აკონტროლეთ თქვენი ხარჯები 2018 წლის დასაწყისში ძალაში შესული ცვლილებების ან დასამტკიცებლად მომზადებული ცვლილებების წყალობით. ახალი კანონმდებლობის მიხედვით, დეველოპერმა უნდა შეინახოს გარკვეული ანგარიშები კომპანიის მიმდინარე ფინანსური მდგომარეობის შესახებ და წარუდგინოს უფლებამოსილ ორგანოს.
2. დოკუმენტაციაზე წვდომის ხელმისაწვდომობა. კანონით, დეველოპერი ვალდებულია აქციონერს მიაწოდოს დოკუმენტები უფრო დეტალური შესწავლისთვის. ეს შეიძლება იყოს პროექტის დეკლარაცია ან სხვა სერიოზული დოკუმენტი.
3. ბინის მიღების უფლება. სამშენებლო კომპანია ვალდებულია სახლი დაასრულოს ნებისმიერი მეთოდით, იქნება ეს მოზიდული ინვესტორების თანხით, თუ საკუთარი სახსრებით თუ ბანკებიდან ნასესხები ფინანსებით.
4. მშენებლობის დასრულების შესახებ 14 დღით შეტყობინების მიღების უფლება.
5. სახლების მიწოდების დაგვიანებისთვის ფულადი ჯარიმებისა და ჯარიმების შეგროვების შესაძლებლობა.

რას მივაქციოთ ყურადღება DDU ხელშეკრულების შედგენისას

DDU-ს ხელშეკრულება ძალიან მნიშვნელოვანი დოკუმენტია. ხელმოწერამდე ის გულდასმით უნდა შეისწავლოს. თუ შესაძლებელია, გადახედეთ მას პროფესიონალ იურისტს. ბევრი ადამიანი ქაღალდებზე ხელმოწერით უყურებს და გაუგებრად აყენებს თავს სახიფათო მდგომარეობაში, რადგან თუ დეველოპერმა მოატყუა, ვერ შეძლებს სრულად დაამტკიცოს თავისი საქმე.

მნიშვნელოვანი! DDU-ში მხარეთა ყველა პირობა, უფლება და ვალდებულება უნდა იყოს გაწერილი რაც შეიძლება ზუსტად და გამჭვირვალედ. არ უნდა არსებობდეს ორაზროვანი ენა ან პუნქტები, რომლებიც ერთმანეთს ეწინააღმდეგება.

ხელშეკრულების წაკითხვისას გთხოვთ გაითვალისწინოთ შემდეგი:

1. სამშენებლო კომპანიის მონაცემები (იურიდიული პირის დასახელება, დეტალები, კონტაქტები, იურიდიული მისამართის ჩათვლით) უნდა შეესაბამებოდეს სანებართვო დოკუმენტებში მითითებულ მონაცემებს. ასევე უნდა იყოს წარმოდგენილი დირექტორის დეტალები და კომპანიის დამფუძნებელი წესდების ბმული.
2. ყურადღება მიაქციეთ, ვისთან დებთ ხელშეკრულებას: თავად დეველოპერთან, რომელიც ფიგურირებს სხვა დოკუმენტებში, ან შპს-სთან და სხვა იურიდიულ პირთან. ფრთხილად იყავით, თუ იძულებული ხართ დადოთ ხელშეკრულება სხვა ორგანიზაციასთან, გარდა დეველოპერისა. მოტყუების და თაღლითობის შემთხვევაში შპს ადვილად ლიკვიდაცია ხდება, ვალები ჩამოიწერება, დეველოპერი მშვიდად აგრძელებს მუშაობას, აქციონერს არაფერი რჩება, რადგან კომპანია, რომელთანაც მან გააფორმა ხელშეკრულება, უბრალოდ არ არსებობს.
3. DDU არ უნდა შეიცავდეს პუნქტებს, რომლებიც დეველოპერს აძლევს უფლებას შეცვალოს ნებისმიერი დოკუმენტაცია ცალმხრივად.
4. თუ კომპანიის წარმომადგენელი მონაწილეობს რუსეთის რეესტრში რეგისტრაციისთვის დოკუმენტების წარდგენაში, შეამოწმეთ, რომ მას აქვს ნოტარიულად დამოწმებული მინდობილობა და უფლება ჩაერთოს ასეთ საქმიანობაში.
5. სტრიქონში „ხელშეკრულების საგანი“ მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ ეს არის მითითებული დეველოპერი, რომელიც ვალდებულია გადმოგცეთ ბინა პროცედურის კანონიერების დაცვით 214 ფედერალური კანონის შესაბამისად.
6. მშენებარე ობიექტის შესახებ ინფორმაციაში მითითებული უნდა იყოს კონკრეტული სახლის, ახალი კორპუსის მონაცემები, რომელშიც ყიდულობთ ბინას: სართულების რაოდენობა, ლოჯიები, ბინები, მათი ფართობი, სახლის მისამართი და ა.შ. ეს უზრუნველყოფს, რომ გექნებათ უფლება მოითხოვოთ ბინა ზუსტად იქ, სადაც თავდაპირველად შეთანხმდით.
7. ასევე დეტალურად უნდა იყოს აღწერილი თქვენი ბინა, რომლისთვისაც გადარიცხავთ ფულს. მასში უნდა გამოიკვეთოს გამორჩეული თვისებები, რაც კიდევ უფრო განასხვავებს მას იმავე კორპუსის სხვა ბინებისგან. მითითებული უნდა იყოს ბინის ფართობი, ოთახების რაოდენობა, სართული, შესასვლელი, განლაგება. ეს მიდგომა იძლევა გარანტიას, რომ შუა სადარბაზოში ბინის ნაცვლად არ მიიღებთ კუთხის ბინას და თუ რაიმე უზუსტობა გამოვლინდება, შეძლებთ დეველოპერთან განიხილოთ ჯარიმა ან ხარვეზების გამოსწორება.
8. ხელშეკრულებაში ფასი უნდა იყოს მითითებული როგორც ბინაზე, ასევე კვადრატულ მეტრზე. ბინის ჩაბარების შემდეგ BTI-ის თანამშრომლები აზომებენ ტერიტორიას, რათა შეადგინონ ობიექტის ტექნიკური პასპორტი, რომელიც ყოველთვის განსხვავდება 1-2 კვადრატული მეტრით თავდაპირველ რეგისტრირებულისგან. თუ მეტი კვადრატია, აქციონერი იხდის დამატებით ფულს, თუ ნაკლებია, დეველოპერი აბრუნებს განსხვავებას.
9. კონკრეტულად უნდა იყოს მითითებული ბინის გასაღების გადაცემის ვადა. ხშირად ხდება, რომ ხელშეკრულებაში მითითებულია მშენებლობის დასრულების თარიღი და არა ბინების აქციონერებისთვის გადაცემა. სახლის აშენების შემდეგ, დეველოპერს შეუძლია დიდი ხნით გადადოს დაკავების დრო სხვადასხვა მიზეზის გამო. ამიტომ, შეამოწმეთ ქონების გასაღების გადაცემის ზუსტი თარიღი. და რიცხვები უნდა ჩაიწეროს თარიღში, მაგალითად, 01/01/2019, და არა ფრაზები „წლის პირველი ნახევარი“, „წლის ბოლო კვარტალი“ და ა.შ.
10. ვადის გასვლის თარიღი უნდა მიეთითოს სიტყვებით „ვადის ვადა“ და არა „სავარაუდო ვადა“.
11. შეამოწმეთ როგორ არის მითითებული გარანტია. ობიექტზე გარანტია უნდა იყოს არანაკლებ 5 წელი, ხოლო საკომუნიკაციო სისტემების მუშაობისთვის - მინიმუმ 3 წელი.
12. შეამოწმეთ ობიექტის მშენებლობის გარანტიები. დეველოპერმა უნდა გაჩვენოთ დოკუმენტები, რომლებიც ადასტურებენ, რომ თქვენი ფული მიდის თქვენი სახლის მშენებლობაზე და არა სხვა მიზნებისთვის (ისინი უნდა გადაირიცხოს კაპიტალის კომპენსაციის ფონდში), ასევე სადაზღვევო დოკუმენტები, რომლებიც ადასტურებენ დაზღვევის ხელმისაწვდომობას.
13. ბინის გადახდა იწყება Rosreestr-ში DDU-ს რეგისტრაციის მომენტიდან და არა ადრე. გადახდის პროცედურა მითითებულია ხელშეკრულებაში. თუ დეველოპერმა მოითხოვა თანხის ნაწილის შეტანა DDU-ს დარეგისტრირებამდე, სავარაუდოდ, თქვენი გადახდისუნარიანობის დასადასტურებლად, უარი თქვით და მიაწოდეთ მას მტკიცებულებები სხვა ფორმით, მაგალითად, მიიღეთ საბანკო ანგარიშის ამონაწერი.
14. DDU აღიარებულია, როგორც მოქმედი ხელშეკრულების ორივე მხარის მიერ ვალდებულებების სრულ შესრულებამდე. ობიექტი აღიარებული იქნება მაღალი ხარისხის მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ის ექსპლუატაციაში შევიდა.
15. გთხოვთ, გაითვალისწინოთ ფორსმაჟორული სიტუაციების სია დეველოპერის მიერ მისი ვალდებულებების შესრულების შეწყვეტისთვის. ეს არ უნდა იყოს ძალიან გრძელი. ნებადართულია ისეთი გარემოებები, როგორიცაა ბუნებრივი კატასტროფები, საგანგებო სიტუაციები ხანძრის, აფეთქების, ომის გამო.
16. DDU აუცილებლად უნდა შეიცავდეს პუნქტებს ხელშეკრულების შეწყვეტის პროცედურასთან, ასევე ჯარიმებისა და ჯარიმების ოდენობასთან დაკავშირებით. ახალ შენობაში მნიშვნელოვანი ხარვეზების აღმოჩენის შემთხვევაში ასევე უნდა იყოს გაწერილი აქციონერთა ხარჯების ანაზღაურების პირობები და პროცედურა.

ხელშეკრულების სავალდებულო პირობები

იურისპრუდენციაში არსებობს ხელშეკრულების არსებითი პირობები. ეს ის პირობებია, რომელთა გარეშეც ხელშეკრულება დადებულად ითვლება და არ აქვს იურიდიული ძალა.

ბინის შენობის მშენებლობაში წილის მონაწილეობის ხელშეკრულებაში არსებითი პირობებია:

1. ობიექტის განმასხვავებელი მახასიათებლების აღწერის ხელმისაწვდომობა: ფართობი, იატაკი, ოთახების რაოდენობა, განლაგება, მდებარეობა იატაკზე და ა.შ., რომლებიც შეესაბამება საპროექტო დოკუმენტაციაში მითითებულ მახასიათებლებს და საშუალებას გაძლევთ ამოიცნოთ თქვენი ბინა მიღებისას და გადაცემა.
2. მიწოდების ვადები. ხელშეკრულება შეიძლება შეიცავდეს ორ თარიღს, რომლებიც კონკრეტულად არის განსაზღვრული: საერთო სამშენებლო პროექტის ექსპლუატაციაში გაშვების თარიღი და ბინის აქციონერისთვის გადაცემის თარიღი. აღსანიშნავია, რომ ვადების დარღვევის შემთხვევაში მშენებელი კომპანია კანონით ვალდებულია აქციონერს გადაუხადოს ჯარიმა ყოველი დაგვიანების დღისთვის.
3. DDU-ს ღირებულება. იწერება ხელშეკრულების სრული ღირებულება, კვადრატულ მეტრზე ფასის მითითებით, ასევე გადახდის პირობებით (დროულად ან განვადებით, საკრედიტო სახსრების, სამშობიარო კაპიტალის ან საკუთარი დანაზოგის გამოყენებით). აღსანიშნავია, რომ ხელშეკრულების ფასის შეცვლა შეუძლებელია. შეგიძლიათ ჩამოწეროთ პუნქტი, რომ ურთიერთშეთანხმებით, თუ გარკვეული გარემოებები წარმოიქმნება, ფასი შეიძლება შეიცვალოს.
4. საგარანტიო პერიოდი. მითითებული უნდა იყოს აშენებული ობიექტის საგარანტიო ვადა. სტანდარტული გარანტია ახალ მშენებლობაზე არის 5 წელი. გარანტიების ხელმისაწვდომობის მითითება გულისხმობს, რომ მიღებულ ბინაში დეფექტების აღმოჩენის შემთხვევაში, დეველოპერი ვალდებულია აღმოფხვრას ისინი საკუთარი ხარჯებით ან აანაზღაუროს ბინის მფლობელის ხარჯები დამოუკიდებელი სარემონტო სამუშაოებისთვის, ხარვეზებისგან თავის დასაღწევად.
5. დეველოპერის მიერ ნაკისრი ვალდებულებების შესრულების დაზღვევა. კონტრაქტში უნდა იყოს მითითებული გარანტიების მეთოდი, რომელსაც სამშენებლო კომპანია აძლევს აქციონერს იმის თაობაზე, რომ მისი ფული მოხმარდება მისი სახლის მშენებლობას (ინვესტიციების გადარიცხვა კომპენსაციის ფონდში, ESCROW ანგარიშების გამოყენება, სადაზღვევო ხელშეკრულების გაფორმება). .

ხელშეკრულების სხვა პირობები

მხარეთა შეთანხმებით, ხელშეკრულებაში შეიძლება შევიდეს დამატებითი პირობები საერთო მშენებლობისთვის, რომლებიც არ არის სავალდებულო, მაგრამ შეიძლება არსებობდეს.

სხვა პირობები შეიძლება იყოს მითითებული DDU-ში:

1. ბინის გადაცემის აქტის ხელმოწერის პროცედურა (რა პირობებით და გარემოებებით შეიძლება მიიღოს აქციონერი და რა პირობებში უარი თქვას მიწოდებულ ობიექტზე).
2. სხვა მყიდველზე მოთხოვნის უფლებების მინიჭების შესაძლებლობა (ფაქტობრივად, აქციონერს შეუძლია გაყიდოს დაუმთავრებელი ბინა, რომელიც მან უკვე გადაიხადა).
3. აქციონერის მიერ DDU-ს ცალმხრივი შეწყვეტის პირობები და გარემოებები.
4. საერთო სამშენებლო პროექტთან დაკავშირებული მოთხოვნების განხილვის პროცედურა, ხელშეკრულების პირობების დაცვა და ა.შ.

ხშირად DDU-ში, დეველოპერი მიუთითებს სხვადასხვა საკანონმდებლო აქტებზე. მაგრამ საერთო მშენებლობაში მონაწილეობა რეგულირდება ცალკე ფედერალური კანონით No214, რომელიც დომინანტური მნიშვნელობის იქნება სხვადასხვა სიტუაციებში. შესაბამისად, დარჩენილი პირობები ჩაითვლება ბათილად. მაგალითად, თუ დეველოპერი ხელშეკრულებაში განსაზღვრავს ახალ შენობას 3 წლიან საგარანტიო ვადას, ზოგიერთი რეგულაციების მითითებით, ამ პუნქტს იურიდიული ძალა არ ექნება, რადგან დავის წარმოშობის შემთხვევაში მხარეები მიმართავენ კანონს საერთო მშენებლობის შესახებ, რომელიც აცხადებს, რომ საგარანტიო ვადაა - 5 წელი.

DDU ხელშეკრულების ნიმუში

DDU არის კანონით მკაცრად რეგულირებული დოკუმენტი. მაგრამ დეველოპერები მის დიზაინსა და მომზადებას განსხვავებულად უახლოვდებიან, რაც კანონით არ არის აკრძალული. თითოეულ იურიდიულ პირს შეიძლება ჰქონდეს საკუთარი პირობები, ფორმულირება და ა.შ. დოკუმენტი ექვემდებარება ხელშეკრულების სავალდებულო რეგისტრაციას სახელმწიფო რეესტრის ორგანოებთან, ასე რომ, თუ რაიმე შეცდომა დაშვებულია ან არ არსებობს არსებითი პირობები, შეთანხმება უბრალოდ ვერ გაივლის გამოცდას და არ დარეგისტრირდება. ამიტომ, DDU-ში რაიმე უკანონობის არსებობა გამორიცხულია.

დასკვნა

ამრიგად, ახალ კორპუსში ბინის შეძენისას, DDU უფრო მომგებიანია აქციონერისთვის, ვიდრე საბინაო კოოპერატივში გაწევრიანება ან სამშენებლო კომპანიასთან სხვა სახის კონსოლიდაციური ურთიერთობები. ეს დოკუმენტი იცავს აქციონერის უფლებებს და ანიჭებს მას უამრავ უფლებამოსილებას. 214 ფედერალური კანონის ბოლო ცვლილებები აძლიერებს საერთო მშენებლობაში მონაწილეთა უფლებების დაცვას. კანონში შეტანილი ცვლილებების მიხედვით, საერთო მშენებლობის მონაწილეს ახლა უფლება აქვს, დეველოპერისგან ჯარიმა მოითხოვოს სახლის დაგვიანებით მიწოდებისთვის ან ხელშეკრულების სხვა პირობების დარღვევისთვის. აქციონერებს შეუძლიათ გააკონტროლონ და იცოდნენ სად იხარჯება მათი ფული. მნიშვნელოვანი პუნქტია DDU-ს ცალმხრივად ადრეული შეწყვეტის შესაძლებლობა, რომლის დროსაც დეველოპერმა უნდა დაუბრუნოს მყიდველს თანხები თანხის გამოყენების პროცენტთან ერთად. DDU-ში მეწილე აღიარებულია თანაინვესტორად, მაგრამ აქვს ბევრად მეტი შესაძლებლობა დაიცვას თავისი უფლებები, ვიდრე სამშენებლო კომპანიის კომერციული პარტნიორები, რადგან მოქალაქეები, საერთო მშენებლობაში მონაწილეობისას, დამატებით არიან დაცული კანონით, როგორც მომხმარებლები.

კითხვა - პასუხი

კითხვა: რა მომენტიდან აქვს დეველოპერს უფლება დადოს სახელშეკრულებო ხელშეკრულება?

პასუხი: სამშენებლო ნებართვის მიღების შემდეგ, სამშენებლო კომპანიას შეუძლია დაიწყოს DDU-ს შედგენა, იმ პირობით, რომ არსებობს კანონით მოთხოვნილი სხვა დოკუმენტები ბიზნესის წარმოებისთვის.

კითხვა: შესაძლებელია თუ არა სამშობიარო კაპიტალის ინვესტიცია?

პასუხი: დიახ, ეს კანონით არ არის აკრძალული.

კითხვა: რა არის წინასწარი შეთანხმება წილში მონაწილეობის შესახებ?

პასუხი: წინასწარი შეთანხმება ძალიან ჰგავს DDU-ს, მაგრამ განსხვავებული სამართლებრივი შედეგებით. ის არ არის რეგისტრირებული სამთავრობო უწყებებში. მასში ნათქვამია, რომ მომავალში მხარეები დადებენ რეალურ შეთანხმებას და ამ დროისთვის ისინი ხელს აწერენ დოკუმენტებს ამის ვალდებულების შესახებ.

ჯერ კიდევ გაქვთ შეკითხვები? ჰკითხეთ ისინი ჩვენს ადვოკატს უფასოდ!

მას შემდეგ რაც გაკეთდა დეველოპერის არჩევანი, განსაზღვრულ ფასად შეირჩა კონკრეტული ბინა გარკვეული განლაგებით, დროა გაფორმდეს ხელშეკრულება მშენებლობაში ერთობლივი მონაწილეობის შესახებ 13 დეკემბრის 214 ფედერალური კანონის შესაბამისად. 2004 წ.

როგორ ვიყიდოთ ახალი შენობა?

სრულიად დასრულებული და უკვე გამოყენებული ბინის ჩვეულებრივი შეძენისგან, ახალი კორპუსის შეძენას მნიშვნელოვანი განსხვავებები აქვს. მყიდველი არ დებს ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებას, ვინაიდან რეალიზაციის ობიექტი, როგორც ასეთი, ჯერ არ არსებობს. ბინის შენობის ექსპლუატაციაში ამოქმედებამდე დეველოპერს უფლება აქვს მხოლოდ დადოს მშენებლობაში წილობრივი მონაწილეობის ხელშეკრულებები პოტენციურ მყიდველებთან.

ფაქტობრივად, მყიდველი იქცევა სამშენებლო ინვესტორად (აქციონერად). ის თავის ფულს სხვა აქციონერებთან ერთად დებს ისე, რომ სახლი პროექტის ვადებში დასრულდეს. მაგრამ მეორე ვარიანტიც შესაძლებელია, როდესაც ბინა იყიდა გათხრების ეტაპზე და შემდეგ ისევ, სახლის ექსპლუატაციაში ჩართვამდე, უფრო ხელსაყრელ ფასად, გაიყიდა ახალ მყიდველზე - აქ ისინი ხელს აწერენ არა წილის მონაწილეობას. ხელშეკრულება (იგი უკვე გაფორმებულია პირველ მყიდველთან), მაგრამ წილის მონაწილეობის ხელშეკრულებით დაკისრებული ხელშეკრულების მოთხოვნაა. ორივე ვარიანტი შეესაბამება ფედერალურ კანონს No214.

ახალ შენობასთან ტრანზაქციის დასასრულებლად საქმიანობის სფერო მოიცავს:

აქციონერის რეალური მესაკუთრე ხდება ბინის საკუთრების საბოლოო რეგისტრაციის შემდეგ ერთიან სახელმწიფო რეესტრში და ამ მომენტამდე ის არის დოკუმენტის მფლობელი, რომელიც იძლევა უფლებას მოითხოვოს DDU-ს პირობების დაცვა. მხოლოდ ერთიან სახელმწიფო რეესტრში საკუთრების უფლების დარეგისტრირების შემდეგ, მესაკუთრეს შეეძლება მიიღოს მუდმივი რეგისტრაცია თავის ბინაში, გაყიდოს, გაქირავდეს, სურვილის შემთხვევაში ჩაერთოს ხელახალი განვითარებაში და ა.შ.

მხოლოდ პირველი ორი პუნქტი ეხება DDU-ს რეგისტრაციას - დოკუმენტების მომზადებას და ხელშეკრულების ფაქტობრივ ხელმოწერას. მოდით განვიხილოთ, როგორ სწორად განვახორციელოთ ორივე ეტაპი, რათა საბოლოოდ მივიღოთ DDU, რომელშიც თითოეული ქულა 100%-ით უხდება აქციონერს.

მყიდველის მიერ საბუთების მომზადება

ზუსტად რა დოკუმენტები იქნება საჭირო DDU-ს შედგენისთვის პირდაპირ დამოკიდებულია იმაზე, თუ ვისთვის არის შედგენილი ხელშეკრულება და ვინ გადაიხდის მის ღირებულებას.

უმარტივესი შემთხვევაა როცა მარტოხელა მყიდველი ყიდულობს ბინასოჯახისა და ბავშვების გარეშე. ხელშეკრულება შეიძლება დაიდოს ახალი შენობის შესყიდვაზე წინასწარ ან განვადებით. ხელშეკრულების გასაფორმებლად საჭიროა მხოლოდ მყიდველის პასპორტი. ოჯახის აქციონერისთვისთქვენ უნდა მიუთითოთ თქვენი მეუღლის თანხმობა გარიგებაზე. ეს დოკუმენტი დგება წერილობით და ნოტარიულად დამოწმებული თანხმობის მიმცემის თანდასწრებით. გარიგებაზე მეუღლის თანხმობის გარეშე შეგიძლიათ გააკეთოთ მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ საქორწინო ხელშეკრულების პირობები განსაზღვრავს თქვენს სახელზე უძრავი ქონების ყიდვის უფლებას. ამ შემთხვევაში საჭიროა მხოლოდ პასპორტი და საქორწინო კონტრაქტი.

შეიძლება იყოს ორი მყიდველიროდესაც დაქორწინებული წყვილი ყიდულობს ახალ შენობას. ასეთი გარიგებისთვის დაგჭირდებათ ორივე მეუღლის პასპორტი და ქორწინების მოწმობა. მეორე მეუღლე შეიძლება პირადად არ დაესწროს ხელშეკრულების ხელმოწერას, შემდეგ დოკუმენტების პაკეტი გაფართოვდება ნოტარიულად დამოწმებული მინდობილობით. და მაინც, ადვოკატები კატეგორიულად გირჩევენ არა საბუთების გამრავლებას, არამედ ორივე მეუღლეს ესწრებოდნენ გარიგებას, რათა მომავალში ეს გარემოება არ გახდეს კამათის და უთანხმოების მიზეზი.

ნასესხები სახსრების გამოყენებით DDU-ს გაფორმებისას საჭირო იქნება დოკუმენტების უდიდესი პაკეტი - იპოთეკაზე. თითოეული ბანკი თავის კლიენტებს მოითხოვს, რომ მიაწოდოს დოკუმენტების საკუთარი სია. მსხვილ სამშენებლო კომპანიებში ტრანზაქციებს კაპიტალის მფლობელებთან ახორციელებენ სპეციალისტები - იპოთეკური ბროკერები. ისინი დაგეხმარებათ შეაგროვოთ დოკუმენტების საჭირო პაკეტი კონკრეტული ბანკისთვის. გარდა ამისა, ბროკერი ყველაფერს გააკეთებს იმისათვის, რომ ბანკმა დაამტკიცოს იპოთეკური სესხის განაცხადი.

იმისდა მიუხედავად, რომელ ბანკს მიმართავს ინვესტორი იპოთეკური სესხის მისაღებად, მას დასჭირდება შემდეგი დოკუმენტები:

1. განაცხადის ფორმა ბანკიდან იპოთეკური სესხისთვის.
2. პასპორტის ასლი.
3. ქორწინების ან/და განქორწინების მოწმობის ასლები (ასეთის არსებობის შემთხვევაში).
4. ბავშვების დაბადების მოწმობების ან მათი პასპორტების ასლები.
5. სამუშაო წიგნის ასლი.
6. სერთიფიკატის ფორმის ასლი 2-NDFL.

თუ მსესხებელს არ აქვს ოფიციალური სამუშაო ადგილი, ან მისი ოფიციალური ხელფასი არ არის საკმარისი იპოთეკური სესხის მისაღებად, ამის შესახებ დაუყოვნებლივ უნდა ეცნობოს ბანკს. ზოგიერთ შემთხვევაში, ბანკები სთავაზობენ საკუთარი ფორმის შევსებას, სადაც მსესხებელი შეაქვს ინფორმაციას მისი რეალური შემოსავლის შესახებ.

განაცხადის შევსებით და 2-NDFL სერთიფიკატის მიმაგრებით, მსესხებელს უფლება აქვს დაეყრდნოს ხელსაყრელ სესხის პირობებს. უფრო მეტიც, ბანკს შეუძლია, კონკრეტული მსესხებლის სამუშაო გამოცდილებიდან, პროფესიიდან და სხვა მონაცემებიდან გამომდინარე, შესთავაზოს მონაწილეობა ამა თუ იმ მიზნობრივ პროგრამაში. ახლა არსებობს დაბალი იპოთეკური განაკვეთების სუბსიდირების სახელმწიფო პროგრამა, ასევე არის მიზნობრივი პროგრამები სამხედრო მოსამსახურეებისთვის, მედიცინის მუშაკებისთვის, მასწავლებლებისთვის და ა.შ.

ბანკის სახით სერტიფიკატის მიწოდებით მიღებული სესხი კლიენტზეც ინდივიდუალური პირობებით გაიცემა, მაგრამ საპროცენტო განაკვეთი არ იქნება ისეთი ხელსაყრელი.

DDU-ზე ხელმოწერა

DDU-ზე ხელმოწერის პროცესში განსაკუთრებული ყურადღებაა საჭირო აქციონერის მხრიდან, ვინაიდან ეს დოკუმენტი სავსეა საკმაოდ ბევრი ხარვეზებით. არავითარ შემთხვევაში არ უნდა იჩქაროთ ხელშეკრულების ხელმოწერა. ის გულდასმით უნდა იყოს შესწავლილი, ან კიდევ უკეთესი, ადვოკატს აჩვენოს. აქედან უნდა დაიწყო.

ეტაპი 1. აჩვენეთ კონტრაქტი ადვოკატს

სანამ საქმე ეხება DDU-ს ხელმოწერას, აქციონერს ეძლევა მომავალი სახლისა და მისი ბინის დიზაინი. DDU-ს ასლის მიღების შემდეგ, თქვენ უნდა შეადაროთ იგი პროექტს და, თუ ეს შესაძლებელია, იპოვოთ განსხვავებები. ისინი არ უნდა იყვნენ, მაგრამ ეს ხშირად არ ხდება. ადვოკატისთვის DDU-ს ჩვენებით, აქციონერი დგამს სწორ ნაბიჯს, ვინაიდან სპეციალისტი დაუყოვნებლივ ამოიცნობს ყველა სარისკო პუნქტს. ვინაიდან ჩვენ ჩვეულებრივ ვსაუბრობთ რამდენიმე მილიონზე, ძალიან მნიშვნელოვანია დოკუმენტში ყველა მძიმე ზედმიწევნით შემოწმება. ადვოკატზე დაზოგვა ამ შემთხვევაში ძალიან ძვირია.

სანდო დეველოპერის DDU აუცილებლად მიუთითებს:

• ბინის ფასი. ცხადია, კონკრეტულ თანხაში, ყოველგვარი „თუ-ების“ გარეშე.
• სახლის ექსპლუატაციაში მიღების თარიღი.
• მომავალი სახლის მისამართი.
• იმ ადგილის საკადასტრო ნომერი, სადაც მშენებლობა მიმდინარეობს.
• სართული და ბინის ნომერი.
• ბინის განლაგება, მისი ფართობი, ჭერის სიმაღლე.
• გარანტია: 5 წელი ბინაზე, 3 წელი კომუნალური.
• სამშენებლო კომპანიის პასუხისმგებლობის დაზღვევა.
• მხარეების დეტალები.

ადვოკატი აქციონერის ყურადღებას გაამახვილებს ხელშეკრულების ყველა ნიუანსზე და მინიმუმამდე დააყენებს ფინანსური ზარალის რისკს. ბევრი სამშენებლო კომპანია ბოროტად იყენებს აქციონერთა ნდობას DDU-ში დებულებების შეტანით, რომლებიც აშკარად წამგებიანია კლიენტებისთვის. მხოლოდ ადვოკატის გამოცდილ თვალს, რომელიც ხედავს ხელშეკრულების პუნქტების ნამდვილ მნიშვნელობას მიზანმიმართულად ბიუროკრატიული ენის მიღმა, შეუძლია დაიჭიროს ასეთი "ბინძური ხრიკი".

შემდეგი სამი ეტაპი ეხება სწორედ იმ „ეკლიან“ პუნქტებს, რომლებიც ადვოკატმა და თავად კაპიტალის მფლობელმა უნდა შეისწავლონ ყველაზე ფრთხილად, რათა თავიდან აიცილონ უხეში შეცდომები. ამ პუნქტების უგულებელყოფამ საბოლოოდ შეიძლება გამოიწვიოს მყიდველის დიდი ზარალი.

ეტაპი 2: შეამოწმეთ გასაღების გადაცემის პერიოდი

ხდება ისე, რომ საპროექტო დოკუმენტაციაში სამშენებლო კომპანია მიუთითებს ბინის შენობის ექსპლუატაციაში გაშვების ძალიან მოკლე ვადაზე. მაგრამ ეს არის რეკლამა, მას არ აქვს იურიდიული დოკუმენტის ძალა. DDU შეიცავს აქციონერს გასაღებების გადაცემის ნამდვილ ვადას და ის შეიძლება ძალიან განსხვავდებოდეს რეკლამისგან.

სინამდვილეში, აქციონერი ბინის მიღებას მხოლოდ ორი მოვლენის შემდეგ შეძლებს:

1. ის სამშენებლო კომპანიის ვალს სრულად დაფარავს.
2. საცხოვრებელი კორპუსის ექსპლუატაციაში გაშვების ნებართვას სამშენებლო კომპანია მუნიციპალიტეტისგან მიიღებს.

გასაღების გადაცემის პერიოდი იწყება ორივე მოვლენის დაწყებიდან 30 დღის შემდეგ.

ნაბიჯი 3: შეამოწმეთ ფართობის კომპენსაციის პუნქტი

ეს ხდება, რომ მშენებლობის პროცესში, ამა თუ იმ მიზეზით, ბინის ფართობი იცვლება საპროექტო ღირებულებიდან. ამ შემთხვევაში წარმოიქმნება წინააღმდეგობა. ხელშეკრულების მიხედვით, ბინას აქვს ერთი ფართი, მაგრამ შესარჩევი კომისიის მიერ ჩატარებული გაზომვების შედეგებით, ფართი გამოდის განსხვავებული - საპროექტოზე მეტ-ნაკლებად.

შესაძლოა, დეველოპერისთვის უკიდურესად წამგებიანი იყოს აქციონერებისთვის დამატებით გადახდა ფართობის სხვაობისთვის, ასე რომ, მას შეუძლია „გამოტოვოს“ ასეთი პუნქტი. მაგრამ შემდეგ „მომხმარებელთა უფლებების დაცვის შესახებ“ კანონის თანახმად, აქციონერი არ არის ვალდებული გადაუხადოს სამშენებლო კომპანიას „ზედმეტ“ კვადრატულ მეტრში. შედეგად, კომპანიები ცდილობენ ეს პუნქტი ისე ჭკვიანურად ჩამოაყალიბონ, რომ მყიდველი ვალდებულია გადაიხადოს ჭარბი ფართი, მაგრამ დეველოპერი არ არის ვალდებული გადაიხადოს დაკარგული ფართის კომპენსაცია.

გასათვალისწინებელია, რომ კანონი იძლევა კომპენსაციის გადახდის საკმაოდ მოკლე ვადას. იმ გარემოებების დადგენის მომენტიდან, რის გამოც გაჩნდა კომპენსაციის გადახდის საფუძველი, მის დასრულებას მხოლოდ 10 დღე ეთმობა. ეს ნიშნავს, რომ მას შემდეგ რაც კომისია გაზომვებს და დაადგენს, რომ ბინის ფართობი არ შეესაბამება პროექტს, დეველოპერს აქვს მხოლოდ 10 დღე, რათა დაუბრუნოს თანხა აქციონერს, მაგრამ აქციონერს, თუ ფართობი აღემატება დეკლარირებულს. პროექტისთვის, ასევე აქვს მხოლოდ 10 დღე სამშენებლო კომპანიისთვის კომპენსაციის გადასახდელად.

რა არის კომპენსაციის ოდენობა?, საკმაოდ მარტივია გამოთვლა, რადგან კვადრატულ მეტრზე ფასი ცნობილია მედიაში მომავალი მშენებლობის რეკლამირების ეტაპზეც კი. ვთქვათ ღირებულება არის 1 კვ.მ. უდრის 20 ათას რუბლს, ხოლო შეუსაბამობა დაფიქსირდა 2 კვ.მ. ეს ნიშნავს, რომ 40 ათასი რუბლი უნდა გადაიხადოთ გაზომვების შემდეგ 10 დღის განმავლობაში. გადახდის ვადების დარღვევა იწვევს კანონით გათვალისწინებულ შედეგებს.

ეტაპი 4: შეამოწმეთ ვინ აწერს ხელს კონტრაქტს დეველოპერის მხრიდან.

კანონის მიხედვით, მინდობილობის გარეშე დდუ-ზე ხელმოწერის უფლება აქვს მხოლოდ გენერალურ დირექტორს სამშენებლო კომპანიის სახელით. პრაქტიკაში, ეს ხდება ძალიან იშვიათად, რაც გასაკვირი არ არის. სამშენებლო კომპანიას შეუძლია ათასობით ბინა გაყიდოს, გენერალურ დირექტორს უბრალოდ არ შეუძლია ხელი მოაწეროს ყველა ასეთ ხელშეკრულებას. როგორც წესი, ხელმოწერას ყველგან თავისებურად დებს კომერციული დირექტორი, გაყიდვების განყოფილების უფროსი.

აქციონერის და მისი ადვოკატის ამოცანაა გადახედონ DDU-ს და გაარკვიონ, თუ ვინ დადებს მასზე ხელმოწერას. თუ გენერალური დირექტორი არ აწერს ხელს (და სწორედ ასე მოხდება), მაშინ აუცილებელია მოითხოვოთ ხელმოწერის უფლების ორიგინალური მინდობილობის და მისი ნოტარიულად დამოწმებული ასლის ნახვა. როგორც ბოლო საშუალება, მინდობილობის ასლი შეიძლება დამოწმდეს გენერალურ დირექტორს ხელმოწერითა და ბეჭდით. მხოლოდ ამ გზით, სასამართლო პროცესის შემთხვევაში, მეწილე შეძლებს დაამტკიცოს, რომ ხელშეკრულების მის ასლს აქვს სამშენებლო კომპანიის ჭეშმარიტად უფლებამოსილი პირის ხელმოწერა.

ყველა შემოწმების არსი ე.წ დეფექტური სიის შედგენაზე მოდის. აქციონერი ადვოკატთან ერთად დებს მასში ხელშეკრულების ყველა საკამათო პუნქტს. ამავე დროს, მნიშვნელოვანია გვესმოდეს, რა არ არის კმაყოფილი მყიდველი და რატომ. ყველა ეს პუნქტი უნდა განიხილებოდეს სამშენებლო კომპანიის მენეჯერთან, რათა ხელშეკრულებაში შესაბამისი ცვლილებები შევიდეს. შეიძლება გარკვეული დრო დასჭირდეს საკამათო საკითხებზე შეთანხმებას, მაგრამ ღირს. დაჩქარება ამ შემთხვევაში მთლიანად არ შედის აქციონერის ინტერესებში.

დეველოპერის უარი აქციონერისთვის ხელშეკრულების რედაქტირებაზე მხოლოდ ერთ რამეს ნიშნავს: ამ კომპანიასთან საქმე არ ღირს. რა თქმა უნდა, მოთხოვნები უნდა იყოს გონივრული და შეესაბამებოდეს საკანონმდებლო მოთხოვნებს. თქვენ არ უნდა მიჰყვეთ გამყიდველის დარწმუნებას და დაეთანხმოთ თქვენთვის არახელსაყრელ პირობებს. თუ აქციონერი არ არის დარწმუნებული თავის ფსიქიკურ სტაბილურობაში და ეშინია დამორჩილდეს დაჟინებულ შეგონებებს, ამ შემთხვევაში ღირს მისი ადვოკატის მიყვანა სამშენებლო კომპანიის ოფისში სხდომაზე, რომელიც ოპონენტისთვის გასაგებ ენაზე აუხსნის: რის საფუძველზე წარმოიშვა უთანხმოება და ზუსტად როგორ უნდა აღმოიფხვრას ისინი.

როგორ შევამოწმოთ დეველოპერი

სწორი დეველოპერის არჩევა წარმატების 90%-ია. ეს ძალიან მნიშვნელოვანია - არ დაიზაროთ ცოტა დრო დახარჯოთ და შეამოწმოთ თქვენს მიერ არჩეული დეველოპერის რეპუტაცია. უფრო მეტიც, ეს ძალიან მარტივია. არსებობს ორი ძირითადი სერვისი, რომელიც შეგვიძლია გირჩიოთ, რათა დაგეხმაროთ შეამოწმოთ ინფორმაცია თქვენი მომავალი ბინის გამყიდველის შესახებ - ეს არის "ჩემი არბიტრი" და "". სამსახური "ჩემი არბიტრი" აერთიანებს რუსეთის ფედერაციის ფედერალურ საარბიტრაჟო სასამართლოებს. ის დაგეხმარებათ გაიგოთ, ასრულებს თუ არა დეველოპერი კონტრაქტით ნაკისრ ვალდებულებებს და რამდენად. თქვენ გექნებათ წვდომა ყველა სასამართლო საქმეზე, რომელშიც დეველოპერი მონაწილეობს როგორც საქმის ნებისმიერი მხარე: მოსარჩელე, მესამე მხარე და რაც ყველაზე საინტერესოა მოპასუხე. იქვე მითითებული იქნება სადავო თანხები და საქმის ყველა გარემოება. დარეგისტრირდით „ჩემი არბიტრი“ სისტემაში, გადადით საქმის მასალებში და შეიყვანეთ დეველოპერის სახელი. სერვისი „სააღსრულებო წარმოებათა მონაცემთა ბაზა“ საშუალებას მოგცემთ გავიგოთ, რეალურად იხდის თუ არა დეველოპერი წარმოშობილ დავალიანებებს. გარდა ამისა, მხოლოდ დეველოპერებს, რომლებიც შედის დეველოპერთა ერთიან რეესტრში, აქვს უფლება მოიზიდოს სახსრები DDU-ის ფარგლებში. აქ ასევე შეგიძლიათ იპოვოთ საინტერესო ინფორმაცია.

DDU-ს ძირითადი დებულებები, რომლებზეც ყურადღების მიქცევა ღირს

დეველოპერის მიერ წარმოდგენილი DDU პროექტის შესწავლის ეტაპზე, გირჩევთ ყურადღება მიაქციოთ შემდეგ პუნქტებს:

1. სანებართვო დოკუმენტაცია. DDU უნდა შეიცავდეს საბაზისო დოკუმენტებს, რომლებიც დეველოპერს საშუალებას აძლევს განახორციელოს სამშენებლო სამუშაოები ამ ადგილზე. განსაკუთრებული ყურადღება უნდა მიექცეს მშენებლობის ნებართვას და შექმნილი ობიექტის გეგმას. ყურადღებით შეისწავლეთ ხელმისაწვდომი დოკუმენტები დეველოპერის ვებსაიტზე. თქვენ ასევე შეგიძლიათ მოითხოვოთ მათი გაგზავნა ფოსტით. უარი ფიქრის მიზეზია.
2. ობიექტის მახასიათებლები. კვადრატი. DDU უნდა შეიცავდეს იმ ქონების დეტალურ და დეტალურ მახასიათებლებს, რომლებსაც ყიდულობთ: დროებითი მისამართი, შენობა, სართული, ნომერი გეგმაზე და, რაც მთავარია, ფართობი. ყურადღებით შეისწავლეთ პროექტის დეკლარაცია. კონტრაქტს თან უნდა ახლდეს საერთო სამშენებლო პროექტის აღწერა, რომელიც უნდა იყოს დამოწმებული როგორც დეველოპერის, ასევე თქვენ მიერ. შეძენილი ობიექტის ღირებულება ეფუძნება შეძენილი კვადრატული მეტრის რაოდენობას. სახლის ექსპლუატაციაში გაშვებისას ფართობი ზუსტდება ტექნიკური ინვენტარიზაციის მონაცემების მიხედვით. ეს მიუთითებს DDU-ს ქვეშ შეძენილი ობიექტის საბოლოო ფართობზე. თუ ხელშეკრულების გაფორმების დროს შენს მიერ შეძენილი ქონების ფართობი უფრო მცირე იყო, დიდი ალბათობით დეველოპერი შემოგთავაზებთ დამატებით გადაიხადოთ დამატებითი მრიცხველები - ეს ნორმალური პრაქტიკაა. თუ პირიქით, ფართობი შემცირდა, მაგრამ რეალურად გადაიხადეთ უფრო დიდი ფართობის მქონე ობიექტში, დეველოპერი ვალდებულია დააბრუნოს ფასში სხვაობა.
3. ობიექტის ღირებულება.მიუხედავად იმისა, იხდით DDU-ის ღირებულებას ერთი ოდენობით თუ ფიქსირებული გადახდებით, გადახდის პირობები უნდა იყოს მკაფიო, გასაგები და გამჭვირვალე. თქვენ მიერ გადახდილი ფაქტობრივი თანხები უნდა ემთხვეოდეს DDU-ში მითითებულ თანხებს. ეს მნიშვნელოვანი პირობაა, თუ უძრავ ქონებას შუამავლის მეშვეობით ყიდულობთ. თუ შუამავლისთვის განკუთვნილი ე.წ. თანხა არ არის მითითებული DDU-ში, ტრანზაქციის რაიმე მიზეზით შეწყვეტის შემთხვევაში, ის უბრალოდ ჯიბეში აღმოჩნდება.
4. ობიექტის დასრულების თარიღი.ერთ-ერთი მთავარი პუნქტია ქონების ექსპლუატაციაში გაშვების ვადა (სახლის ექსპლუატაციაში გაშვების ნებართვა) და თქვენ მიერ შეძენილი ქონების გადაცემის პირობები. ეს ვადები უნდა იყოს გამოხატული კონკრეტული კალენდარული თარიღით. სახლის მიწოდების დაგვიანების შემთხვევაში, ვადა გავლენას ახდენს კომპენსაციის ოდენობაზე, რომელიც დეველოპერი ვალდებული იქნება აგინაზღაუროს. ის ითვლება DDU-ში დადგენილი თარიღიდან. გარდა დროისა, შესაძლო კომპენსაციის ოდენობაზე ასევე გავლენას მოახდენს თქვენს მიერ შეძენილი უძრავი ქონების ღირებულება, რომელიც მითითებულია DDU-ში, როგორც აღნიშნულია მე-3 პარაგრაფში ზემოთ. სახლის ექსპლუატაციაში გაშვების შემდეგ უძრავი ქონების მიღებისა და გადაცემის ვადა ჩვეულებრივ ითვლება ერთ თვედ. ამ პერიოდის განმავლობაში, თქვენ უნდა მიიღოთ თქვენი ქონება დეველოპერისგან გადაცემის და მიღების მოწმობის ქვეშ და შეავსოთ საჭირო დოკუმენტები. გადარიცხვისა და მიღება-ჩაბარების მოწმობის ხელმოწერის მომენტიდან, დეველოპერის ვალდებულებები თქვენს მიმართ შესრულებულად ითვლება. შეიძლება შეიქმნას სიტუაცია, როდესაც გადარიცხვის დროს მოგიწევთ გადაიხადოთ ნებისმიერი კომუნალური გადასახადი, რომელიც წარმოიშვა. ეს ასევე უნდა იყოს მითითებული DDU-ში. არავითარ შემთხვევაში არ გააფორმებთ რაიმე დამატებით შეთანხმებას დეველოპერთან, რადგან ხშირად დეველოპერები, თუ ხვდებიან, რომ დრო არ აქვთ პროექტის დროულად მიწოდებისთვის, ცდილობენ გამოიყენონ ხრიკი და გთხოვონ ხელი მოაწერონ დამატებით ხელშეკრულებას პროექტის მიწოდების თარიღის გადადებაზე. თუ ამას ყურადღებას არ მიაქცევთ და ასეთ დამატებით ხელშეკრულებას მოაწერთ ხელს, მაშინ დაგვიანებისთვის სასამართლოში ჯარიმას ვეღარ მოითხოვთ.
5. ხარისხის გარანტიის ხანგრძლივობა. DDU-ში ცალკე პუნქტში უნდა იყოს მითითებული ობიექტის ხარისხის საგარანტიო პერიოდი. ობიექტის გადაცემის მიღების აქტის ხელმოწერის დღიდან მას არ შეუძლია დატოვოს ხუთ წელზე ნაკლები.
6. დეველოპერის პასუხისმგებლობა.აუცილებელია, რომ დეველოპერის პასუხისმგებლობა DDU-ის პირობების დარღვევაზე მკაფიოდ იყოს მითითებული. ვადები, თანხები და პერიოდები - ყველაფერი უნდა იყოს „ხელმისაწვდომი“.
7. საჯარო საკადასტრო რუკა.ასევე, უნდა იცოდეთ, რომ დეველოპერს, რომელიც ფლობს მიწის ნაკვეთს მუდმივი (მუდმივი) სარგებლობის უფლებით და რომელსაც მიწის ნაკვეთი გაქირავებულია ერთ წელზე ნაკლები ვადით, არ აქვს სახსრების მოზიდვის უფლება. მშენებლობაში წილობრივი მონაწილეობის ხელშეკრულებებით. თქვენ შეგიძლიათ შეამოწმოთ დეველოპერის მიერ მიწის ნაკვეთის საკუთრების საფუძველი საჯარო საკადასტრო რუქის გამოყენებით. თქვენ უბრალოდ უნდა შეიყვანოთ საძიებო ზოლში მიწის ნაკვეთის საკადასტრო ნომერი, რომელზეც შენდება მომავალი შენობა და ნახოთ შედეგები.
8. გადახდა მხოლოდ ნაღდი ანგარიშსწორებით.მშენებლობისთვის დეველოპერს შეუძლია მხოლოდ თანხების მოზიდვა.
9. სავალდებულო სახელმწიფო რეგისტრაცია. DDU დადებულად ითვლება სახელმწიფო რეგისტრაციის მომენტიდან. ადრე გავრცელებული იყო ბინების "ორმაგი" გაყიდვის შემთხვევები - როდესაც იგივე ბინა რამდენჯერმე გაიყიდა, სანამ DDU არ დარეგისტრირდა Rosreestr-ში. ახლა, ტოტალური კომპიუტერიზაციის წყალობით, მსგავსი შემთხვევები პრაქტიკულად გამორიცხულია. თუ ჯერ კიდევ გსურთ საკუთარი თავის დაზღვევა, შეგიძლიათ Rosreestr-ს შეუკვეთოთ ამონაწერი უძრავი ქონების ერთიანი სახელმწიფო რეესტრიდან (USRN), რომელშიც მითითებული იქნება ვინ არის DDU-ს ქვეშ არსებული ქონების მფლობელი. არ დათანხმდეთ რაიმე ხელშეკრულების და/ან კონტრაქტების დადებაზე, რომლებიც, დეველოპერის თქმით, კანონით არ არის საჭირო დარეგისტრირება - DDU რეგისტრირებულია, ყველაფერი დანარჩენი არის ქაღალდი, რომელიც დამატებით რისკებს შეიცავს - ასეთი ვარიანტები უნდა იყოს მიტოვებული.
10. ძალაუფლება.DDU-ზე ხელმოწერამდე გვსთხოვეთ წარმომადგენელს წარმოადგინოს ორიგინალური მინდობილობა (დარწმუნდით, რომ ვადაგასული არ არის) და ორიგინალური პასპორტი. DDU-ში ხელმოწერა და ბეჭედი უნდა დაისვას თქვენი თანდასწრებით და არა „უკვე დგომა“ ხელშეკრულებაზე, რომელიც ამოიღეს თქვენს წინ მდებარე მაგიდის ქვეშ. ეს დებულებები არ არის კრიტიკული, თუმცა ისინი დაგეხმარებათ კიდევ ერთხელ დარწმუნდეთ დეველოპერის მთლიანობაში.

როგორც ხედავთ, DDU-ს ქვეშ ბინის შეძენის პროცესი საკმაოდ მარტივია, თუ თქვენ გაქვთ წარმოდგენა იმ საკითხებზე, რომლებიც შეიძლება შეგხვდეთ პროცესში და მზად ხართ მათთვის.