რა ღირს ბინა ახალ კორპუსში? როგორ გამოვთვალოთ ღირებულება აშენებული შენობის კვადრატულ მეტრზე

მოსკოვისა და მოსკოვის უახლოესი რეგიონის მასობრივ სეგმენტებში ახალ შენობებში ერთი კვადრატული მეტრის მშენებლობისთვის, კონტრაქტორები ხარჯავენ 60 ათას რუბლს.

მასობრივ სეგმენტში, საბინაო მშენებლობის ღირებულება მოსკოვსა და რეგიონში მერყეობს 28 ათასიდან 35 ათას რუბლამდე. 1 კვ. მ და ბოლო ერთი წლის განმავლობაში 5-7%-ით გაიზარდა სამშენებლო კომპანია RD Construction-ის კვლევის მიხედვით. RBC Real Estate-ის მსგავსი მაჩვენებლები ასევე დაფიქსირდა კომპანიებმა MITs-მა და Granel-მა. შედარებისთვის, ახალი შენობების მაღალბიუჯეტიან სეგმენტებში, სადაც იმპორტირებული მასალების წილი მაღალია, 1 კვ. მ ახლა შეადგენს 45-65 ათას რუბლს, რაც 10-20%-ით მეტია 2014 წელთან შედარებით.

ამ შემთხვევაში საუბარია მხოლოდ თვითღირებულებაზე, სამშენებლო-სამონტაჟო სამუშაოების (CEM) და მასალების გათვალისწინებით. თუ ამას დავამატებთ დეველოპერის ხარჯებს პროექტის მენეჯმენტზე, ქსელის ინსტალაციაზე და მთელ სოციალურ ინფრასტრუქტურაზე, ღირებულება გაორმაგდება და შეადგენს დაახლოებით 55 ათას რუბლს, თქვა დარომირ ობუხანიჩმა, MIC-ის განვითარების ჯგუფის გენერალური დირექტორის პირველმა მოადგილემ. 2014 წელს მისი თქმით, ფასი 7-10%-ით დაბალი იყო. „ღირებულების მატება მასალებზე გაძვირებით იყო განპირობებული. რუსმა მწარმოებლებმაც კი გაზარდეს ფასები ვალუტის ცვალებადობისა და იმპორტის გარკვეულწილად გამოყენების აუცილებლობის გამო“, - განმარტა ობუხანიჩმა.

კაპიტალური მშენებლობის სრული ღირებულება (RUB 1 კვ.მ, მინ-მაქს)

დეველოპერები აწვდიან ანალოგიურ მაჩვენებლებს მოსკოვის უახლოეს რეგიონში. ღირებულება 1 კვ. მ 2015 წლის აგვისტოში მოსკოვის რეგიონში ყოვლისმომცველი განვითარების პროექტის განხორციელების დროს შეადგენდა 57,5 ​​ათასი რუბლი, აღნიშნავს Granel განვითარების ჯგუფის წარმომადგენელი. ”წინა წელთან შედარებით, მოსკოვის რეგიონში მიწის ნაკვეთების ყოვლისმომცველი განვითარების ღირებულება გაიზარდა 21,8%-ით (ინფლაციის გათვალისწინების გარეშე),” - განუცხადა RBC Real Estate-ს კომპანიის წარმომადგენელმა. გამოთვლებში გრანელის შემფასებლებმა მხედველობაში მიიღეს მიწის ნაკვეთის ღირებულება, განაშენიანების ზონაში გადაუდებელი საცხოვრებლის გადატანის, სამშენებლო-სამონტაჟო სამუშაოების და გამწვანების, კომუნალური ქსელების, სოციალური ობიექტების და პარკინგის ხარჯები. აღმოჩნდა, რომ წლის განმავლობაში განსაკუთრებით მკვეთრად გაიზარდა სოციალური ინფრასტრუქტურის ობიექტების და ავტოსადგომების წილი ხარჯთა სტრუქტურაში - მათი წილი ახლა ხარჯების 18.5% და 11.7% შეადგენს (ერთი წლით ადრე 11.1% და 4.8%). ეს გამოწვეულია რეგიონული ურბანული დაგეგმარების რეგულაციებში საცხოვრებელი ფართების პარკირების, სკოლების, საბავშვო ბაღებისა და კლინიკებით უზრუნველყოფის მოთხოვნების გამკაცრებით.

მრავალსართულიანი საცხოვრებელი კორპუსის მშენებლობის პროექტის ყველა ეტაპზე განხორციელებული ყველა ფინანსური ინვესტიციის ჯამი წარმოადგენს ბინის შენობის ღირებულებას. უძრავი ქონების ფასების ფორმირება დაყოფილია სამ ეტაპად:

1. მოსამზადებელი.
2. ძირითადი.
3. საბოლოო.

ხარჯების ფორმირების ამ სამი ეტაპის გარდა, საბოლოო ღირებულებაზე გავლენას ახდენს მთელი რიგი დაკავშირებული ხარჯები, რომლებიც წარმოიქმნება საბოლოო შედეგისკენ პროგრესის თითოეულ ეტაპზე.

მოსამზადებელი

ეს ეტაპი მოიცავს მოქმედების ოთხ მიმართულებას, რომელთა შესრულება შესაძლებელია გარკვეული თანმიმდევრობით ან ერთდროულად. ძირითადი მიმართულებები ამ ეტაპზე:

1. მიწის ნაკვეთზე უფლებების შერჩევა და შეძენა.
2. ტექნიკური და ეკონომიკური მაჩვენებლების განსაზღვრა.
3. საჭირო ნებართვებისა და ტექნიკური პირობების მოპოვება.
4. დოკუმენტაციის შემუშავება, მათ შორის კომუნალური და დამხმარე ნაგებობები.

მიწის ნაკვეთის არჩევისას დეველოპერი ყურადღებას ამახვილებს მის გეოგრაფიულ მდებარეობაზე, ტერიტორიის საქმიანი და კულტურული საქმიანობის ცენტრებთან, ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობაზე და საინჟინრო ინფრასტრუქტურის უზრუნველყოფაზე. ეს ფაქტორები დადებითად აისახება საბოლოო პროდუქტზე მოთხოვნაზე და შესაბამისად გასაყიდ ფასზე. მაგრამ ასეთ ადგილებში მიწის ქირაც უფრო მაღალი იქნება.

თითოეულ რაიონში ყველა დონის მუნიციპალიტეტები გამოყოფენ ტერიტორიას მრავალსართულიანი საცხოვრებელი სახლების განსაშენებლად და ატარებენ კონკურენტულ პროცედურებს მოიჯარეების იდენტიფიცირებისთვის. ამ პროცედურების შედეგებიდან გამომდინარე, პოტენციური დეველოპერი ფასიანი (გაქირავების) საფუძველზე იღებს ტერიტორიის განაშენიანების უფლებას. ბინის შენობის მშენებლობისთვის მიწის იჯარით გაცემის უფლების მინიჭების გარდა, ხელისუფლებას შეუძლია მოაწყოს ტენდერები შესაბამისი ადგილების გასაყიდად.

ნებისმიერ შემთხვევაში, მიწის შეძენის ან მისი გამოყენების უფლების ყველა ხარჯის ოდენობა მთლიანად შედის მშენებლობის ღირებულებაში.

საცხოვრებელი კორპუსის ტექნიკური და ეკონომიკური მაჩვენებლები (TEI) განისაზღვრება ნაკვეთის ზომის მიხედვით მისი ადგილმდებარეობის მიხედვით და შეიცავს შემდეგ მონაცემებს:

• შენობის ზომა;
• მისი სართულების რაოდენობა, შესასვლელების რაოდენობა, საერთო ფართი;
• ბინების, დამხმარე და კომუნალური ოთახების რაოდენობა;
• საცხოვრებელი და დამხმარე ფართის თანაფარდობა;
• კომუნალური რესურსებით უზრუნველყოფა.

TEP-ის დადგენისას, მთავარი ამოცანაა განთავსდეს შენობის კონკრეტულ ტერიტორიაზე საცხოვრებელი ფართის მაქსიმალური ფართობი და სხვა კომერციული ფართები. ეს განსაზღვრავს რამდენ კვადრატულ მეტრზე საცხოვრებელ და არასაცხოვრებელ ფართზე გადანაწილდება მთლიანი ფასი. მიღებული ტექნიკური მახასიათებლების საფუძველზე შედგენილია წინასწარი პროექტი.

საპროექტო სამუშაოების დასაწყებად აუცილებელია სამშენებლო ნებართვის მოპოვება და შენობის ცენტრალიზებულ ელექტრომომარაგებასთან, წყალმომარაგებასთან და გათბობის ქსელებთან დაკავშირების ტექნიკური პირობები. თითოეული ეს საქმიანობა გულისხმობს გარკვეულ ფინანსურ ინვესტიციებს. ეს ინვესტიციები შეიძლება იყოს საკომისიოს სახით სპეციფიკაციების მომზადებისა და გაცემისთვის და სამომავლო ხარჯებისთვის. მაგალითად, ორგანიზაცია, რომელიც ამარაგებს რესურსებს, ობიექტის შეერთების ტექნიკურ პირობებში, შეიძლება შეიცავდეს მოთხოვნას მოცემული ტერიტორიისთვის საინჟინრო ინფრასტრუქტურის ობიექტის (ელექტრო ქვესადგური, სატუმბი სადგური) აშენების ან მოდერნიზაციის შესახებ.


ზოგიერთ რეგიონში დაკანონდა ინფრასტრუქტურის განვითარებისთვის საინვესტიციო გადასახადი, რომელიც დეველოპერს ეკისრება მშენებლობისთვის შემოთავაზებული საცხოვრებლის თითოეულ კვადრატულ მეტრზე.

ამ ხარჯების ნაწილი საბოლოოდ ასევე წარმოდგენილია თითოეულ კვადრატულ მეტრზე.

დიზაინისთვის გადახდის ოდენობა დამოკიდებულია არჩეულ ვარიანტზე:

• ინდივიდუალური პროექტი;
• სტანდარტული განვითარება.

ინდივიდუალური შენობის პროექტის შემუშავება უფრო ტევადი ვარიანტია, როგორც ფასის, ასევე დოკუმენტაციის მომზადების დროის თვალსაზრისით, ხოლო სტანდარტული გულისხმობს მზა დიზაინის გადაწყვეტის დაკავშირებას არსებული საიტის პირობებთან.

დიზაინის ეტაპზე დგინდება ღირებულების უპირატესი კომპონენტი. პროექტში მიღებული საპროექტო გადაწყვეტილებები და გამოყენებული მასალები პირდაპირ განსაზღვრავს რამდენი დაჯდება მრავალსართულიანი შენობა.

საპროექტო სამუშაოების შედეგია მომხმარებლისთვის დასამტკიცებლად გადაცემა სამუშაო დოკუმენტაციის ასლები, რომლებმაც გაიარეს სახელმწიფო ექსპერტიზა. სამუშაო დოკუმენტაციის ერთ-ერთი განყოფილებაა შეფასების დოკუმენტაცია.

ძირითადი

ხარჯების ფორმირების მთავარი კომპონენტია შენობის ფაქტობრივი მშენებლობა. შეფასების დოკუმენტაციის ხელთ, დეველოპერს აქვს ინფორმაცია სამშენებლო სამუშაოების მაქსიმალური ღირებულების შესახებ. სავარაუდო ღირებულების განმსაზღვრელი ძირითადი დოკუმენტი არის კონსოლიდირებული ხარჯთაღრიცხვა (SSR შაბლონი). შემაჯამებელი ხარჯთაღრიცხვა მომზადებულია ათასი რუბლით. SSR მიუთითებს რა ღირს ათასი რუბლი, მშენებლობის ძირითადი ეტაპები და მათი კომპონენტები, წარმოდგენილი თავების სახით.

1-დან 7 თავებში ჩამოთვლილია ღირებულება (ათასი რუბლი):

• მოსამზადებელი სამუშაოები;
• მთავარი შენობა;
• ენერგიის მართვა;
• გარე საინჟინრო ქსელები;
• სატრანსპორტო გადასასვლელები;
• გამწვანება და გამწვანება და ა.შ.

თითოეული ამ სფეროს შეფასების დოკუმენტაცია მოიცავს ადგილობრივ შეფასებებს, რომლებიც განსაზღვრავს ამ სამუშაოების განხორციელების მაქსიმალურ ღირებულებას.

მე-8-დან მე-12 თავებში მითითებულია ხარჯები, რომლებიც გამოითვლება მთლიანი ღირებულების პროცენტულად და მიიღება სტანდარტების შესაბამისად.

სსრ-ის შედეგებში მარეგულირებელი გაუთვალისწინებელი ხარჯები ტრადიციულად შედის მთლიანი 2%-ის ოდენობით, ხოლო დღგ - 18%.

შენობის მშენებლობის ხარჯების შემცირების მიზნით, დეველოპერი ახორციელებს კონტრაქტორის შერჩევის კონკურენტულ პროცედურებს. სამშენებლო კომპანიების შერჩევის კრიტერიუმები ძირითადად არის შესრულებული სამუშაოს ფასის შემცირების დონე მაქსიმუმთან და მათი დასრულების დრო.

ბინის შენობის ღირებულების ძირითადი კომპონენტი დამოკიდებულია დეველოპერის მიდგომის სიზუსტეზე კონტრაქტორის დადგენისა და ხელშეკრულების პირობებზე.

ფინალი

ფინალურ ეტაპზე:

• კავშირი ცენტრალიზებულ კომუნალურ ქსელებთან;
• აშენებული გარე საინჟინრო ქსელების მიმწოდებელი ორგანიზაციების ბალანსზე გადატანა;
• საცხოვრებლის ექსპლუატაციაში გაშვება;
• მზა ბინების გაყიდვა.

დაკავშირებული ხარჯები

ასოცირებული ხარჯები გაგებულია, როგორც ხარჯები, რომლებიც თან ახლავს პროექტის განხორციელების მთელ პროცესს ან წარმოიქმნება მისი გარკვეული პერიოდის განმავლობაში.

პირობითად ფიქსირებული ხარჯები შეიძლება იყოს:

• მიწის ნაკვეთის ქირა, რომელიც გადაიხდება ყოველთვიურად ექსპლუატაციაში შესვლისა და ამ ნაკვეთზე საკუთრების უფლების ბინების და სხვა შენობების მფლობელების ერთობლივ საკუთრებაში გადაცემამდე;
• სამშენებლო მიზნობრივი სესხების გადახდა;
• დეველოპერის აპარატის მოვლა-პატრონობა;
• მარკეტინგული ხარჯები, რომლებიც დაკავშირებულია მზა ფართის გაყიდვასთან.

სამუშაოს მსვლელობისას შეიძლება წარმოიშვას სხვადასხვა ხასიათის გარემოებები, რომელთა გადაჭრა მოითხოვს საპროექტო დოკუმენტაციის ცვლილებას და, შესაბამისად, დამატებით ხარჯებს.

მრავალსართულიანი შენობის ღირებულებაზე გავლენას ახდენს მრავალი ფაქტორი. ყველა ამ კომპონენტს აქვს თავისი წილი უძრავი ქონების ყოველი კვადრატული მეტრის ფასში. ამ წილის ზომას აქვს საკუთარი რუბლი და პროცენტული გამოხატულება. მრავალბინიანი საცხოვრებელი კორპუსების მშენებლობის ორგანიზების სფეროს ექსპერტებისა და პრაქტიკოსების აზრით, ცალკეული ეტაპების წილი და გარკვეული თანმდევი ხარჯები 1 მ2 უძრავი ქონების ღირებულებაში ნაწილდება შემდეგნაირად:

• მიწის ქირა 6% - 15%;
• დიზაინი, შემოწმებისა და მოწონების ჩათვლით 3% - 7%;
• შენობის მშენებლობა 40% - 60%;
• გარე საინჟინრო ქსელების შეერთება და მშენებლობა 8% -10%;
• აპარატის შემცველობა 2,5%;
• მარკეტინგული ღირებულება 3%.

ზოგადად უძრავი ქონების ერთი კვადრატული მეტრის ღირებულება და კერძოდ საცხოვრებლის ღირებულება მრავალი კომპონენტისგან შედგება. ზოგ შემთხვევაში ეს არის ბიუროკრატიული პროცედურების გადახდა, რომელიც ერთი შეხედვით არასაჭირო მოგეჩვენებათ, ზოგ შემთხვევაში ეს არის გადახდა სხვისი შეცდომებისა და არასწორი გათვლებისთვის. მაგრამ საბოლოო ჯამში, ამ ღირებულების უმეტესი ნაწილი შედგება იმ ადამიანების ხელფასებისგან, რომლებიც მონაწილეობენ თითოეული ქონების შექმნაში.

ჩვენი სამშენებლო ჰოლდინგის განკარგულებაშია, რომელიც წარმატებულია ნოვოსიბირსკის სამშენებლო ბაზარზე 15 წელზე მეტი ხნის განმავლობაში, არის ადგილი, რომელიც, მერის მიერ დამტკიცებული ნოვოსიბირსკის გენერალური განვითარების გეგმის მიხედვით, განკუთვნილია მშენებლობისთვის. მრავალსართულიანი საცხოვრებელი კორპუსის, სადაც ჩვენი ჰოლდინგი აპროექტებს 19 სართულიან საცხოვრებელ კორპუსს (1 სართული მაღაზია, 1 ტექნიკური სართული) და ორდონიანი ავტოსადგომი 74 მანქანა/ფართით. მშენებლობის დაწყება არაუგვიანეს 2015 წლის 1 ივნისისა, დასრულება - 2017 წლის ნოემბერი-დეკემბერი. პროექტი უკვე არის ეტაპი "P"

0,6 ჰექტარი ფართობი მდებარეობს საცხოვრებელ უბანში ქუჩის კვეთაზე. Sacco and Vanzetti and Belinsky, შევჩენკოვსკის საცხოვრებელ ზონასთან, 7 წუთის სავალზე ოქტიაბრსკაიას მეტროდან. ახლოს არის სამი უმაღლესი საგანმანათლებლო დაწესებულება, ორი საშუალო ტექნიკური დაწესებულება; მაღაზიები, აფთიაქები, საბავშვო ბაღები, სკოლები, ოქტომბრის ბაზრობა.

ფართი: 436,85 მ2

ბინების საერთო ფართი სართულზე არის 404.9 მ2, მთელ კორპუსში - 6883.3 მ2.

საცალო და საოფისე ფართები 1 სართული - 408.0

აივნების ფართობი იატაკზე (0.5 ოთახიდან) არის 117.95 მ2, სახლში - 2005.15 მ2.

სახლის სტრუქტურა: რკინაბეტონის კარკასი, აგური, ვენტილირებადი ფასადები.

სახლის ეზოს მოწყობა იგეგმება საქალაქო პარკის ფორმატში: კასკადური შადრევანი, სათამაშო მოედნები და დასასვენებელი ადგილები მოზრდილთათვის.

საცხოვრებელი კორპუსის მშენებლობის ღირებულება იქნება 285,8 მილიონი რუბლი.

საბინაო და საცალო შენობების 1 მ2 ღირებულება იქნება 39,2 ათასი რუბლი.

დასრულებული საცხოვრებლის საბაზრო ღირებულება უახლოეს ახალ შენობებში ან მსგავსი მდებარეობით არის დაახლოებით 63,0 ათასი რუბლი. გაყიდული საცხოვრებელი ფართის კვადრატულ მეტრზე.

ბინების გაყიდვიდან მოსალოდნელი შემოსავალი, შესაბამისად (პესიმისტური ვარიანტის მიხედვით) იქნება 459,35 მილიონი რუბლი;

დამატებით აივნები - 17,0 მილიონი რუბლი.

1 სართულის საცალო ფართი - 25,7 მილიონი რუბლი. სულ: 502,05 მილიონი რუბლი.

მოგება სახლის ყველა ფართის გაყიდვიდან - 216,25

74 მანქანის/ადგილზე პარკირების ღირებულება 29,7 მილიონი რუბლია.

1 მანქანის/ფართის მშენებლობის ღირებულება 401,05 ათასი რუბლია.

1 მანქანის/ადგილის გაყიდვის ღირებულება 700 ათასი რუბლია. (მინიმალური)

მთელი პარკინგის გაყიდვის ღირებულება 51,8 მილიონი რუბლია. (მინიმალური)

ავტოსადგომების გაყიდვიდან მოსალოდნელი მოგება 22,1 მილიონი რუბლია.

მთელი პროექტის ღირებულება (შემოსავალი) არის 553,85 მილიონი რუბლი.

მთლიანი პროექტის ღირებულება 315.5 ლარია

მთლიანი პროექტიდან მოსალოდნელი მოგებაა 238,35 მილიონი რუბლი.

მშენებლობის დაწყებამდე მიზანშეწონილია ინვესტიციების მოზიდვა 30 მილიონი რუბლის ოდენობით. ორ ტრანშად: 15 მილიონი რუბლი. 8 მარტამდე და 15 მილიონი რუბლი - 31 მარტამდე დანგრეული შენობების სამი სახლის განსახლება. შესაძლებელია გირაოს ვარიანტები. პირველ ინვესტორს სთავაზობენ კვადრატულ მეტრ მშენებლობას 39,2 რუბლი/მ2 ღირებულებით

ინვესტორს შეუძლია გაზარდოს საინვესტიციო მოცულობა 100 მილიონ რუბლამდე და შევიდეს ამ პროექტში კაპიტალის მონაწილეობით მთელი სახლის გაყიდვიდან მოგების განაწილებით ინვესტირებული აქციების შესაბამისად.

შესაძლებელია პარტნიორობის სხვა ვარიანტებიც.

2016 წელს მოსკოვში მასობრივი სეგმენტის საცხოვრებელი კორპუსის მშენებლობის ღირებულება 28-დან 35 ათას რუბლამდე მერყეობს. კვადრატულ მეტრზე, გამომდინარეობს კომპანია RD Construction-ის მონაცემებიდან.

ჩვენ ვსაუბრობთ კონკრეტულად სამშენებლო სამუშაოების ღირებულებაზე - არ არის გათვალისწინებული დეველოპერის ხარჯები საიტის შეძენის, პროექტის შემუშავებისთვის, მისი განხორციელებისა და მარკეტინგისთვის.

კვლევა განმარტავს, რომ საყოფაცხოვრებო სამშენებლო მასალების გამოყენება მასობრივი სეგმენტის პროექტებში დღეს შეიძლება 100%-მდე მიაღწიოს. ობიექტები ძირითადად შექმნილია და დანერგილია დამტკიცებული SNIP-ების მიხედვით, რაც მოითხოვს მინიმალურ ხარჯებს.

ამავდროულად, მაღალბიუჯეტიან სეგმენტში ინდივიდუალური ტექნოლოგიური საცხოვრებელი კომპლექსების მშენებლობაში გამოიყენება თანამედროვე და ძირითადად იმპორტირებული მასალები. ამასთან დაკავშირებით, მშენებლობის ღირებულება მერყეობს 45-დან 65 ათას რუბლამდე. კვ. მ და ფასს არ აქვს ზედა ზღვარი. საბოლოო ღირებულება დამოკიდებულია მთელ რიგ ფაქტორებზე: მთლიანი ფართობი, ობიექტის სირთულე, მიწისქვეშა პარკინგის არსებობა და მოცულობა, საინჟინრო სისტემების დონე და დასრულების მასალები. ეს იყო ბოლო ორი პროდუქტი, რომელიც განსაკუთრებით გაძვირდა 2015 წელს რუბლის გაუფასურების გამო.

„საყოველთაოდ მიღებულია, რომ „ყუთის აწევა“ ყოველთვის ერთნაირად ხდება. პრაქტიკაში ეს ასე არ არის. ბიზნეს, პრემიუმ და ელიტარული კლასის პროექტები ყოველთვის მოიცავს მიწისქვეშა პარკირებას. კლასიდან გამომდინარე, ბინების თანაფარდობა პარკინგის ადგილებთან 1-დან 4-მდე იზრდება. მიწისქვეშა პარკინგის ერთი დონის მშენებლობა 2-2,5-ჯერ ძვირი ჯდება მიწის დონეზე და მნიშვნელოვნად ზრდის სამშენებლო-სამონტაჟო სამუშაოების ღირებულებას“, - აღნიშნულია ანგარიშში.

აღსანიშნავია, რომ იატაკის ჭერის სიმაღლეში განსხვავება შეიძლება მიაღწიოს 0,5-დან 1 მ-მდე, რაც კიდევ უფრო ზრდის მონოლითური სამუშაოების ღირებულებას ფუფუნების პროექტებში. მნიშვნელოვნად ზრდის ობიექტის ღირებულებას და კომპლექსური ფასადი ძვირადღირებული და ხშირად იმპორტირებული დასრულების მასალების გამოყენებით. მათი ფასი შიდა წარმოების მასალებთან შედარებით შეიძლება 3-4-ჯერ მაღალი იყოს. და რთული საინჟინრო აღჭურვილობის ფასი ელიტური კლასის ობიექტისთვის 1 კვ. m შეიძლება შედარდეს ყველა სამშენებლო და სამონტაჟო სამუშაოების ხარჯებს ტიპიური ეკონომიკის კლასის პროექტში.

RD Construction-ის ინფორმაციით, 2015 წლის განმავლობაში მცირედი კლება დაფიქსირდა ძირითად სამშენებლო მასალებზე - ბეტონსა და არმატურაზე. ამასთან, შეუძლებელია იმის თქმა, რომ მშენებლობა შესამჩნევად იაფი გახდა, რადგან სხვა მასალებისა და მომსახურების ფასები ერთდროულად გაიზარდა: ქვიშის ღირებულება, ტრანსპორტირების ხარჯები, საინჟინრო აღჭურვილობისა და დასრულების მასალების ფასები.

უცხოური საინჟინრო და დასრულების მასალების ფასები გაიზარდა 2015 წლის დასაწყისში. წლის განმავლობაში მათი ფასი მერყეობდა პლიუს-მინუს 20-30%-ის ფარგლებში, რაც დამოკიდებულია რუბლის კურსზე: წლის პირველ ნახევარში ფასები მცირდებოდა, მეორეში კი გაიზარდა.

სრული ღირებულება. სამშენებლო რუბლი/კვ.მ (MIN-MAX)
სეგმენტი	2014	2015
ეკონომიკა	22 000 – 25 000	24 000 – 27 000
კომფორტი	25 000 – 29 000	26 000 – 30 000
ბიზნესი	32 000 – 45 000	35 000 – 50 000
პრემიუმი	45 000 – 65 000	56 000 – 70 000
ელიტა	56 000 – 100 000	62 000 – 120 000

რა ღირს კვადრატული მეტრი და კონკრეტულად რა თანხას იხდის თითოეული მშენებელი? სახლის ყველა მყიდველს, ალბათ, სურს ამ კითხვაზე პასუხის მოსმენა. ამ კითხვებს უპასუხა შეფასების ინჟინერთა კავშირის პრეზიდენტმა პაველ გორიაჩკინმა, სპეციალურად BN-სთვის სრულიად რუსეთის საბინაო კონგრესის ფარგლებში.

– ახლა რა არის მშენებლობის რეალური ღირებულება?

– ფასი იწყება დაახლოებით 14 ათასი რუბლიდან კვადრატულ მეტრზე. მაგალითად, პროექტებისთვის, სადაც ძირითადი კედლის ელემენტები იწარმოება ქარხანაში და შემდეგ დამონტაჟებულია, მე არ მინახავს ფასი 14 ათას რუბლზე დაბალი ერთ კომპლექტში. არ უნდა იყოს ილუზიები 8 ათასზე ჩვენ არ მივიღებთ საცხოვრებელს.

ჩვენ უნდა განვასხვავოთ ცნებები. უძრავი ქონების პირველად ბაზარზე არის ფასი - ეს არის ფასი, რომელსაც ჩვენ ვიხდით როგორც სახლის მყიდველები. არსებობს თვითღირებულების ფასი, რომელიც იყოფა მშენებლობასა და ინვესტიციაზე.

- რას მოიცავს ეს ფასები?

– მშენებლობის ღირებულება მოიცავს სამშენებლო-სამონტაჟო სამუშაოებს და ხარჯებს, რომლებიც ყალიბდება შემაჯამებელი ხარჯთაღრიცხვის მიხედვით. საინვესტიციო ღირებულება არის სრული ღირებულება დეველოპერისთვის, ყველა იმ ტვირთის გათვალისწინებით, რაც არსებობს, მიწის ღირებულების, დამტკიცებების და ა.შ.

თუ ვსაუბრობთ მშენებლობის ხარჯებზე, მაშინ საშუალოდ რუსეთში ეს დერეფანი შეიძლება დაინიშნოს 15-დან 25 ათასამდე დიაპაზონში, თუ ვსაუბრობთ ეკონომიკის კლასის კორპუსებზე პანელის ელემენტების ან მონოლითური სისტემების გამოყენებით უმარტივესი დიზაინის გადაწყვეტილებებით. პრინციპში, ეს რეალურია.

პლუს მიწის ღირებულება - აქ, რა თქმა უნდა, რიცხვები განსხვავებულია. მოსკოვი, პეტერბურგი ცალკე ელემენტია, მაგრამ საშუალოდ რუსეთში, 500 ათასზე მეტი მოსახლეობის დიდ ქალაქებში საშუალო ფასი 60-70 დოლარია, რაც საკმაოდ საყურადღებოა.

ხარჯების დიდ წილს ასევე საინჟინრო ინფრასტრუქტურა უკავია. მათ შორის ადგილზე. მე არ ვსაუბრობ ზურგის ქსელებზე - ეს არის ის გარე ქსელები „წითელ ხაზებამდე“, საყრდენ ქსელებთან შეერთების ზონებამდე, რომლებიც, ჩვენი კანონმდებლობით, შედის ქონების ფასში, ოდენობით. ღირებულების მინიმუმ 12%.

გარდა ამისა, არის მრავალი რეგიონი, სადაც პრობლემებია მუდმივ ელექტრომომარაგებასთან დაკავშირებით. მიუხედავად იმისა, რომ ეს ახლა რეგულირდება, ტარიფებში განსხვავება ძალიან დიდია. მოსკოვი, პეტერბურგი ერთია, მაგრამ რეგიონებში 1 კვტ კავშირისთვის ფასები 6-დან 16 ათას რუბლამდე მერყეობს. ეს საშუალო მაჩვენებელია რუსეთისთვის. შეგიძლიათ შეაფასოთ რამდენი გამოდის ბინა 54 კვ.მ. მეტრი 8-12 კვტ-ზე დაფუძნებული. ვერ ვხვდები სად შეიძლება ფულის დაზოგვა.

– ბევრს საუბრობენ მშენებლობაში ახალ ტექნოლოგიებზე, რომლებსაც შეუძლიათ ხარჯების შემცირება...

– ჩვენ ძირითადად ხმაურობთ, როცა ახალ ტექნოლოგიებზე ვსაუბრობთ. დიახ, ეს ტექნოლოგიები არსებობს, ისინი ცნობილია, მაგრამ ახალი ტექნოლოგიები ყოველთვის არ იწვევს ხარჯების მნიშვნელოვან დაზოგვას. პირიქით, ხშირად შენობების ენერგოეფექტურობასთან დაკავშირებული ეს გაუმჯობესება მხოლოდ ხარჯების გაზრდას იწვევს.

– მაგრამ შეიძლება ითქვას, რომ სამშენებლო მასალებზე ფასები შემცირდა, რამაც თავის მხრივ შეამცირა ხარჯები...

– დიახ, კრიზისის პერიოდში მოხდა კორექტირება. ისეთ პროდუქტებზე, როგორიცაა ბეტონი, ნაღმტყორცნები, ფასების ვარდნა 50%-ს აღწევს, მაგრამ 2010 წლის 9 თვის მონაცემები, რაც გვაქვს, აჩვენებს, რომ სამშენებლო მასალებზე ფასების ვარდნა შეჩერებულია და რიგ პროდუქტებზე გვაქვს სპეკულაციური ტენდენციები. ამის მაგალითია ის, რაც მოხდა გამაგრებასთან დაკავშირებით, რომელიც სამშენებლო ხარჯების მნიშვნელოვანი ნაწილია. იყიდება 1 კვ. პირობითი ფიტინგების საცხოვრებელი მეტრი უნდა იყოს 38-დან 65 კგ-მდე. იყიდება 1 კვ. მეტრი მსხვილპანელური, მონოლითური კონსტრუქცია - დაახლოებით 500 კგ სტანდარტული ცემენტი. ფიტინგებზე მაისში და ივნისის დასაწყისში გვქონდა ფასების მნიშვნელოვანი ზრდა, რომელმაც ზოგიერთ პროდუქტზე 30%-ს მიაღწია. ახლა ფასები მეტ-ნაკლებად დასტაბილურდა, მაგრამ შეიძლება ითქვას, რომ მნიშვნელოვანი კორექტირება მოხდა. ცემენტი გაძვირდა კრიზისის დროს, მაგრამ თქვენ უნდა გესმოდეთ რა რიცხვებით.

2006 წლიდან 2008 წლის პირველ ნახევრამდე პერიოდში ცემენტის ცალკეული ბრენდების ზრდამ შეადგინა 106%. თქვენ თვითონ გახსოვთ მთელი ეს საუბარი ცემენტზე, მაგრამ ის უფრო მცირე რაოდენობით შემცირდა. უფრო მეტიც, აგვისტოსა და სექტემბრის მიმდინარე მონაცემები მიუთითებს, რომ შემდგომი დაღმავალი კორექტირება არ არის მოსალოდნელი და ფასები მხოლოდ გაიზრდება. ასევე ვერ ვიტყვით, რომ სამშენებლო მასალებზე ფასები მკვეთრად გაიზრდება. მიმაჩნია, რომ ეს ზრდა საკმაოდ პროგნოზირებადი იქნება, სადღაც ინფლაციის ფარგლებში. გარდა ისეთი ნივთებისა, როგორიცაა, ვთქვათ, ფიტინგები, სადაც მოხმარება მიდის არა მხოლოდ მშენებლობისთვის. ეს არის მეტალი, გლობალური ტენდენცია და აქ მშენებლები ამ სიტუაციის მძევლები არიან. ასაწყობი რკინაბეტონის კონსტრუქციები - ზაფხულის განმავლობაში სანქტ-პეტერბურგისა და რეგიონალური ორგანიზაციების მიხედვით აქ სერიოზული შესწორებები არ ყოფილა. ასევე ვერ ვიტყვით, რომ მათ ფასები მნიშვნელოვნად შეამცირეს. დაახლოებით ეს სიტუაციაა ახლა.

– რა გავლენას ახდენს სამშენებლო და სამრეწველო მასალები საცხოვრებლის გასაყიდ ფასზე?

- ამ საკითხზე განსხვავებული მოსაზრებები არსებობს. შეგვიძლია ვთქვათ, რომ პირველად ბაზარზე ფასი ყალიბდება არა იმდენად თვითღირებულებით, არამედ მიწოდებისა და მოთხოვნის ფასით. ჩვენ გვაქვს უფსკრული, თუ ვსაუბრობთ საშუალო ფასზე პირველადი ბაზარზე ქალაქში 65-68 ათასი რუბლი, სრული საინვესტიციო ღირებულება დეველოპერისთვის არის დაახლოებით 42 ათასი რუბლი კვ.მ. მეტრი. მე არ ვსაუბრობ ქალაქის ცენტრზე, არამედ ეკონომ კლასის საცხოვრებლებზე. მოსკოვში ეს სხვაობა კიდევ უფრო დიდია და რიგ რეგიონებში ეს განსხვავება ძალიან უმნიშვნელოა. მაგალითად, ორენბურგის რეგიონში პირველადი ბაზარი 32 ათასი რუბლია, მაგრამ ღირებულება დაახლოებით 27 ათასია.

შორეული აღმოსავლეთის რეგიონი, ციმბირის რაიონი, ქალაქ ომსკში, ზოგადად, შეიძლება ითქვას, რომ უფსკრული არ არის. ფასი პირველად ბაზარზე ოდნავ აღემატება ღირებულებას. დღეს იმის თქმა, რომ რეგიონული მშენებლები "გასუქებულები არიან", - ასეთი ბრალდებები არ უნდა იყოს. რაც შეეხება გონივრული ფასის დელტას, ინფლაციის გათვალისწინებით, მიგვაჩნია, რომ თუ დეველოპერებისთვის გასაყიდ ფასსა და სრულ ღირებულებას შორის არის 12-18%, ეს ნორმალურია. რა თქმა უნდა, ევროპაში ნაკლებია, მაგრამ ინფლაციაც ნაკლებია. მაშასადამე, 12-18% არის გონივრული სხვაობა დეველოპერისთვის, ხოლო 8-12% არის, დღევანდელ ვითარებაში, გონივრული მოგება სამშენებლო ორგანიზაციისთვის.