임대차 계약에 따른 의무를 적절하게 이행한 임차인은 제3자보다 우선적으로 임대차 계약을 체결할 권리를 갖습니다. 새 학기(러시아 연방 민법 제621조 1항), 임대 계약에서 달리 규정하지 않는 한.

이 권리는 동일한 물건을 임대하는 경우에만 적용됩니다.

임차인은 다음 조건을 동시에 충족하는 경우에만 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

- 새로운 기간에 대한 계약을 체결하기 위한 우선권을 행사하려는 의사를 임대인에게 통지한 경우(사건 번호 A79-5631의 경우 2009년 3월 30일자 Volga-Vyatka 지역의 연방 독점 금지 서비스 결의안) /2008 (2009년 6월 24일자 러시아 연방 대법원의 결정 No. VAS-1683/09 이 사건을 러시아 연방 대법원 상임위원회로 이송하여 검토를 요청하는 것이 거부되었습니다. 감독));

- 계약에 따른 의무를 선의로 이행한 경우. 안에 그렇지 않으면임차인은 새로운 기간에 대한 계약을 체결할 우선권을 상실하며 위반의 중요성은 선의의 문제 해결에 영향을 미치지 않습니다.

임차인이 계약을 체결할 수 있는 우선권을 박탈하는 계약상의 의무를 부당하게 이행하는 것은 특히 지불 기한을 위반하는 것입니다. 임차료;

- 계약이 무기한 갱신되지 않은 경우. 그렇지 않으면 법원은 임차인이 새로운 기간에 대한 계약을 체결할 우선권을 상실한다고 판단할 수 있습니다. 동시에 임대 계약을 무기한 갱신하는 경우 임차인이 우선권을 박탈당하지 않는 반대 사법 관행이 있습니다.

- 임차인이 집주인에게 새로운 기간에 대한 계약 체결 신청서를 보낸 후 계약을 종료하기로 당사자 간의 합의가 없는 경우.

선매권이 있다고 해서 임차인이 집주인에게 동일한 조건으로 새로운 계약을 체결할 것을 요구할 수 있다는 의미는 아닙니다. 안에 이 경우임대인은 이전 계약 조건에 구속되지 않습니다. 그는 임차인 및 제3자에게 부동산 임대에 대한 기타 조건을 제공하거나 부동산 임대를 거부할 권리가 있습니다. 우선매수권은 간단히 말해, 동일한 부동산에 대해 임차인이 집주인과 임대차 계약을 우선적으로 체결할 수 있는 권리를 의미합니다.

동시에 집주인이 임차인의 우선권을 위반 한 결과는 집주인과 제 3 자간에 합의가 이루어진 경우에만 법원에서 적용될 수 있습니다. 그러나 사법 관행에는 선취권 보호를 청구 할 때 임차인이 동일한 부동산에 대해 제 3자와 동일한 부동산에 대한 임대 계약을 체결하려는 집주인의 의사를 입증하는 것으로 충분하다는 또 다른 입장이 있습니다. 파티.

당사자들은 임차인의 우선권을 제한하는 조건에 합의할 수 있습니다. 이를 통해 임대인은 제3자와 쉽게 계약을 체결할 수 있습니다.

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조건문의 예:

“임차인은 새로운 기간의 임대차 계약을 체결할 우선권이 없습니다.”

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국가의 임대 또는 시립 재산임차인이 새로운 기간에 대한 계약을 체결할 수 있는 우선권을 행사하는 특성과 관련이 있습니다.

임차인의 새로운 계약 체결 우선권을 배제하는 조건이 합의되지 않은 경우

이 경우 임차인은 우선권(러시아 연방 민법 제621조 1항)을 활용할 수 있습니다. 임대인이 새로운 기간에 대한 계약 체결을 거부하고 임대 계약 만료일로부터 1년 이내에 제3자와 계약을 체결한 경우 임차인은 제1조에 따라 처리됩니다. 러시아 연방 민법 621은 제3자와 체결한 계약에 따라 권리와 의무의 이전과 손실에 대한 보상 또는 손실에 대한 보상만을 요구할 권리를 갖습니다.

민법, N 14-FZ | 미술. 621 러시아 연방 민법

러시아 연방 민법 제 621조. 새로운 기간의 임대차 계약을 체결할 수 있는 임차인의 우선권(현재 버전)

1. 법률이나 임대 계약에서 달리 규정하지 않는 한, 자신의 의무를 적절하게 수행한 임차인은 계약 만료 시 다른 조건이 동등한 경우 다른 사람보다 새로운 기간의 임대 계약을 체결할 수 있는 우선권을 갖습니다. 임차인은 임대차 계약서에 명시된 기간 내에 계약을 체결하겠다는 의사를 임대인에게 서면으로 통지할 의무가 있으며, 계약서에 해당 기간이 명시되어 있지 않은 경우에는 합리적인 시간계약 종료시까지.

새로운 기간의 임대차 계약을 체결하는 경우, 당사자 간의 합의에 따라 계약 조건이 변경될 수 있습니다.

임대인이 임차인과 새로운 기간에 대한 계약 체결을 거부했지만 계약 만료일로부터 1년 이내에 다른 사람과 임대 계약을 체결한 경우 임차인은 자신의 재량에 따라 권리를 갖습니다. , 체결된 계약에 따른 권리와 의무의 양도 및 임대 계약 갱신 거부로 인한 손실 보상 또는 그러한 손실에 대한 보상만을 법원에 요구합니다.

2. 계약 만료 후에도 임차인이 임대인의 이의 없이 부동산을 계속 사용하는 경우, 계약은 무기한으로 동일한 조건으로 갱신된 것으로 간주됩니다(제610조).

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예술에 대한 해설. 621 러시아 연방 민법

러시아 연방 민법 제621조에 따른 사법 관행:

• 대법원 판결: N 305-ES17-5424 판결, 경제 분쟁 사법 대학, 파기

  이에 따라 2015년 7월 22일 회사가 임대한 건물에 대한 점검을 통해 규정 위반 여부를 확인하였습니다. 용도새로운 기간에 대한 계약 갱신 후 부서는 러시아 연방 민법 제 610 조, 621 조의 규칙에 따라 계약 취소와 동일한 작업을 법적으로 수행했습니다. 동시에 임대인은 회사가 환매신청서를 제출하기 두 달 전에 계약해지 통지서를 보냈다.

• 대법원 판결: N 305-ES17-2608 판결, 경제 분쟁 사법 대학, 파기

  유사한 규칙이 2015년 1월 1일 발효된 러시아 연방 민법 제450.1조에도 명시되어 있습니다. 러시아 연방 민법 621조 2항에 따르면 임대인의 이의가 없는 상태에서 계약 만료 후에도 임차인이 부동산을 계속 사용하는 경우 계약은 무기한 동일한 조건으로 갱신된 것으로 간주됩니다. 기간 (러시아 연방 민법 제 610 조). 이 경우 러시아 연방 민법 제610조 제2항에 따라 각 당사자는 1개월 전에 상대방에게 통지함으로써 언제든지 계약을 철회할 권리가 있습니다. 임차료 부동산 3개월 안에...

• 대법원 판결: N 308-КГ16-19850 판결, 경제 분쟁 사법 협의회, 파기

  법원은 2008년 6월 19일 계약이 만료된 후 해당 부서 또는 행정부가 해당 부지 사용에 대해 이의를 제기하지 않았으므로 임대 계약이 무기한 갱신된 것으로 간주된다는 사실을 확인했습니다(621조). 민법요청한 내용을 올바르게 사용 토지 계획케이스 자료로 확인되었습니다. 항소 법원과 사건 법원은 신청인이 제39.3조 2항 9호의 요구 사항을 충족한다고 올바르게 인정했습니다. 토지 코드법률 No. 101-FZ 제10조 4항, 부서가 지적 번호 23:09:0201001:11의 토지 지불에 대한 소유권을 농장장에게 제공하는 것을 거부했으며, 이는 3월 17일자 서한에 명시되어 있습니다. 2015 No. 52-4617/15-32.20은 불법이며 자신의 권리를 침해합니다...

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1. 법률이나 임대 계약에서 달리 규정하지 않는 한, 자신의 의무를 적절하게 수행한 임차인은 계약 만료 시 다른 조건이 동등한 경우 다른 사람보다 새로운 기간의 임대 계약을 체결할 수 있는 우선권을 갖습니다. 임차인은 임대차 계약에 명시된 기간 내에 계약을 체결하겠다는 뜻을 임대인에게 서면으로 통지할 의무가 있으며, 해당 기간이 계약에 명시되어 있지 않은 경우에는 계약 종료 전 합리적인 시간 내에 임대인에게 서면으로 통지해야 합니다.

새로운 기간의 임대차 계약을 체결하는 경우, 당사자 간의 합의에 따라 계약 조건이 변경될 수 있습니다.

임대인이 임차인과 새로운 기간에 대한 계약 체결을 거부했지만 계약 만료일로부터 1년 이내에 다른 사람과 임대 계약을 체결한 경우 임차인은 자신의 재량에 따라 권리를 갖습니다. , 체결된 계약에 따른 권리와 의무의 양도 및 임대 계약 갱신 거부로 인한 손실 보상 또는 그러한 손실에 대한 보상만을 법원에 요구합니다.

2. 계약 만료 후에도 임차인이 임대인의 이의 없이 부동산을 계속 사용하는 경우, 계약은 무기한으로 동일한 조건으로 갱신된 것으로 간주됩니다(제610조).

예술에 대한 해설. 621 러시아 연방 민법

1. 새로운 기간에 대한 임대 계약을 체결할 임차인의 우선권에 관한 논평 조항 1항의 규칙은 본질적으로 처분적입니다. 이는 임대 계약에 의해 제외될 수 있습니다. 어떤 경우에는 법이 이를 벗어나는 경우도 있습니다(예: 민법 제627조 2항, 민법 제632조 및 642조). 따라서, 바로 이거야임차인은 계약에 의해 제거될 수 없는 제한된 성격을 갖습니다.

2. 임차인의 계약체결 우선권은 타인의 물건, 즉 그 물건에 대한 권리이다. 이전 주제임차인이 재임대를 원하는 만료된 임대 계약. 따라서 이것이 실제로 및 (또는) 법적으로 존재하지 않는 경우 (예를 들어 자신에게 속한 토지의 소유자가 여러 개의 새로운 토지로 분할하여 폐지) 정해진 방법으로소매시장 내 소매 공간)에 해당하는 경우, 임차인의 새로운 임대차 계약 체결에 대한 우선권도 함께 종료됩니다.

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사건 번호 A05-8019/2006-3의 경우 2007년 2월 22일자, 사건 번호 A56-5285/2007의 경우 2008년 4월 30일자 북서부 연방 독점 금지국의 결의안.

3. 해당 조항의 1항에 따라 임차인이 새로운 기간의 임대 계약을 체결할 우선권을 가지려면 다음 세 가지 조건이 충족되어야 합니다. 1) 계약 만료; 2) 이전에 유효한 계약에 따른 임차인의 의무 이행; 3) 집주인이 세입자로서 다른 사람에게 제공하고자 하는 조건에 대한 세입자의 동의.

4. 연체료임대료 지불 및 임차인의 다른 계약 조건 위반은 그의 악의를 나타내며 새로운 기간에 대한 임대 계약을 체결할 우선권을 박탈합니다. 동시에, 계약 조건 위반의 중요성 또는 경미함은 자료를 통해 확인된 악의 문제의 해결에 영향을 미치지 않습니다. 사법 실무.

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사건 번호 KG-A40/2224-06의 경우 2006년 3월 24일자 FAS 모스크바 지역 결의안, 사건 번호 A56-8467/2006의 경우 2007년 11월 14일자 FAS 북서부 지역의 결의안.

5. 임차인이 임대료 지불 금액 및 절차, 안전 보장 조건을 포함하여 임대인이 타인에게 제안한 모든 조건에 동의하는 경우 임차인이 새로운 기간의 임대 계약을 체결할 수 있는 우선권이 발생할 수 있습니다. 임대 부동산의. 이것이 바로 Art 제1항의 규범 조항에 따른 것입니다. 러시아 연방 민법 621조 - "다른 모든 조건이 동일할 경우". 따라서 임차인의 우선매수권 행사에 따른 새로운 기간의 임대차계약이 체결되는 것은 본질적으로 새로운 계약이 체결되는 것과 같습니다. 따라서 당사자들은 이전에 유효한 계약 조건에 구속되지 않는 것으로 간주됩니다.

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참조: 2002년 1월 11일자 러시아 연방 대법원 상임위원회 정보 서한 32항(2002년 1월 11일자 66호).

6. 임차인이 새로운 기간의 임대 계약을 체결하기 위한 우선권을 행사하기 위한 예비 전제 조건은 임차인이 계약 체결 의사를 집주인에게 서면으로 의무적으로 통지하는 것입니다. 새로운 계약. 임차인이 새로운 계약을 체결하려는 의사를 임대인에게 통지해야 하는 기간은 계약서에 명시되어 있습니다. 그렇지 않은 경우 해당 통지는 계약 종료 전 합리적인 기간 내에 이루어져야 합니다. 규칙 조항 2 예술. 이 경우 의무 이행을 위한 합리적인 시간에 러시아 연방 민법 314는 적용되지 않습니다. 왜냐하면 새로운 임대 계약을 체결하겠다는 의사를 알리는 통지를 보내는 것은 임차인의 의무가 아닌 권리이기 때문입니다. 따라서 논평된 기사에 언급된 합리적인 기간의 기간은 의무의 조건과 본질, 당사자의 관계 및 기업 윤리 규칙을 고려하여 각 특정 사례에서 설정되어야 합니다. 그러나 어떤 경우에도 임차인은 임대 기간 만료 이전에 지정된 통지를 보내야 합니다.

문서 및 메시지 전송 절차가 임대 계약에 의해 규제되는 경우, 이 절차에 따라 새로운 계약을 체결하겠다는 의사를 서면으로 통지해야 합니다. 계약서에 이와 관련된 특별 조항이 포함되어 있지 않은 경우, 내용 목록과 우편 배달 영수증이 포함된 귀중한 편지를 통해 통지를 보내는 것이 임차인의 이익에 가장 부합합니다.

7. 임대인이 세입자에게 새로운 기간의 임대 계약 갱신을 거부하면서 동시에 계약 만료일로부터 1년 이내에 다른 사람과 임대 계약을 체결한 경우, 그는 임대 계약을 체결한 것으로 간주됩니다. 새로운 기간 동안 임대 계약을 체결할 수 있는 임차인의 우선권을 위반한 사람. 이 경우 피해자인 임차인은 자신의 선택에 따라 법원에서 다음을 요구할 권리가 있습니다. 1) 체결된 계약에 따른 권리와 의무의 양도 및 임대 계약 갱신 거부로 인한 손실에 대한 보상 그를; 2) 그러한 손실에 대해서만 보상합니다.

8. 임차인이 법정에서 체결된 계약에 따른 권리와 의무의 이전을 요구할 수 있는 권리는 임차인의 이익을 보호하기 위한 마지막 조치 이후 임대인이 새로운 기간에 대한 계약을 체결하도록 강요할 수 있는 권리와 동일하지 않습니다. 예를 들어 임대인이 예비 임대 계약을 기반으로 임대 계약 체결을 회피하는 경우와 같이 임차인은 다른 경우에 적용되어야합니다 (민법 제 429 조, 445 조).

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예를 들면 다음을 참조하십시오. 사건 번호 A57-7779/2008-132에 대한 2009년 11월 24일자 러시아 연방 대법원의 판결 번호 VAS-14788/09; 2009년 11월 23일자 FAS 극동 지역 N F03-6336/2009 및 2009년 11월 27일자 FAS 모스크바 지역 N KG-A40/12492-09 결의안.

9. 임대인이 제3자에게 부동산을 임대할 의도만 있고 계약 자체가 아직 체결되지 않은 경우에는 임차인의 새로운 임대차 계약 체결에 대한 우선권이 발생하지 않습니다. 사실 권리와 의무의 양도는 이미 체결된 임대 계약에 의해서만 가능하며, 논평된 기사의 단락 1의 규범은 침해된 임차인의 우선권을 보호할 수 있는 다른 방법을 제공하지 않습니다.

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동시에, 임대인이 부동산을 제3자에게 임대하려는 의도만 있었음에도 불구하고 판사가 그러한 우선권을 발견하는 경우가 사법 관행에 가득합니다. 예를 들면 다음을 참조하십시오. 2009년 8월 7일자 러시아 연방 대법원 판결 No. VAS-9974/09(사건 번호 A73-3713/2008-4 및 2009년 12월 25일자 VAS-17393/) 09 사건 번호 A40-89440/08-89-746 및 2009년 6월 23일자 극동 지역 연방 독점금지청 결의안 N F03-2498/2009, 2009년 6월 29일자 N F03-2360 /2009.

10. 논평된 기사의 단락 2의 규범은 필수적입니다. 따라서 임대차계약이 만료된 후 임차인이 임대주택을 실제로 계속 사용하는 경우 임대인의 이의가 없으면 임대차계약의 갱신을 금지하는 임대차계약의 조건은 무효로 보아야 한다.

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이 문제에 대한 사법 관행은 매우 모순적입니다. 한편, 2009년 3월 27일자 Volga-Vyatka 지역의 연방 독점 금지 서비스 결의안 N A79-3187/2008, FAS를 비교하십시오. 우랄 지구 2010년 1월 13일 N Ф09-1996/09-С6 및 한편, 2008년 4월 3일 N Ф09-1424/08-С6 우랄 지역의 연방 독점 금지 서비스 결의안.

11. Art 제2항의 명령적 순서의 효과. 러시아 연방 민법 622는 입법자가 특별 법안을 도입하는 경우까지 확장될 수 없습니다. 필수 규범임대 마감일에 대해 개별 종재산. 따라서 Art의 단락 7에 따르면. 러시아 연방 토지법 22조에 따라 토지를 국가 및 국가에 임대할 수 있습니다. 지방 자치 단체의 요구아니면 수행을 위해 측량 작업 1년이 넘지 않는 기간 동안. 임대일로부터 1년이 지난 후 그러한 부지를 실제로 사용하는 경우 임대인의 이의가 없더라도 임대 계약 갱신에 대해 이야기할 필요가 없다는 것이 분명합니다.

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현대 사법 관행도 비슷한 입장을 취하고 있습니다. 예를 들어, 사건 번호 A56-2308/2007의 경우 2008년 2월 12일자 북서부 연방 독점 금지 서비스 결의안, 사건 번호 A56-3642/2007의 경우 2008년 3월 11일자 결의안을 참조하십시오.

12. 계약 만료 후 임차인이 임대 부동산을 계속 사용하는 것에 대한 임대인의 이의가 있는지 여부만이 동일한 조건으로 계약 갱신 또는 비갱신 문제를 결정하는 데 법적으로 중요합니다. 무기한. 따라서 임대인이 임차인에게 동일한 조건으로 계약관계 연장을 거부한다는 내용의 통지를 발송하고, 임차인이 해당 통지를 수령하는 것은 계약관계의 종료를 의미합니다. 반대로, 임차인이 임대인에게 계약 취소를 통지하고 동시에 임대 부동산을 계속 사용하고 임대인이 그러한 사용에 반대하지 않는 경우 이는 동일한 계약의 갱신을 나타냅니다. 무기한 기간 동안.

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이 입장은 사법 관행에서도 지배적입니다. 예를 들면 다음을 참조하십시오: 사건 번호 KG-A41/7087-06-P의 경우 2006년 8월 4일자 FAS 모스크바 지역 결의안, 사건 번호 KG-A41/13060-09의 경우 2009년 12월 14일자, FAS Northwestern District 사건 번호 A56-47994/2008″의 경우 2010년 1월 15일자. 그러나 공정하게 말하면 반대 관점에 따른 결정도 있다고 해야 할 것이다. 예를 들어 사건 번호 F03-7359/2009의 2009년 12월 25일자 극동 지역 연방 독점 금지 서비스 결의안을 참조하십시오.

유사한 접근 방식은 사법 실무 자료에서도 볼 수 있습니다. 예를 들어 사건 번호 A56-26630/2006의 2007년 4월 6일자 북서부 연방 독점 금지 서비스 결의안을 참조하십시오.

임대 계약의 우선권에 관하여(Druzhinin A.)

기사 게시 날짜: 2015년 11월 11일

성실한 임차인은 새로운 기간 동안 임대 계약을 체결할 수 있는 권리가 있으며, 이는 다른 참가자보다 우선권을 부여합니다. 시민 이직률임대용 부동산을 받으십시오. 그 혜택은 이미 높이 평가되었습니다. 그러나 신매인권을 성공적으로 행사하기 위해서는 여러 가지 중요한 측면을 고려해야 합니다.

다른 모든 조건이 동일하다면...

법률이나 임대차 계약에서 달리 규정하지 않는 한, 자신의 의무를 적절하게 이행한 임차인은 계약 만료 시 다른 조건이 동등한 경우 다른 사람보다 새로운 기간의 임대차 계약을 체결할 수 있는 우선권을 갖습니다. 임차인은 임대 계약에 명시된 기간 내에 그러한 계약을 체결하고 싶다는 의사를 임대인에게 서면으로 통지할 의무가 있으며, 해당 기간이 계약에 명시되어 있지 않은 경우 계약 종료 전 합리적인 시간 내에 ( 러시아 연방 민법 제 621조 1항 1부).

우선매수권은 현재 임대차 계약에 따른 임차인뿐만 아니라 타인과의 임대차 계약 체결 또는 해당 계약 체결을 위한 입찰 전 1년 이내에 종료된 계약에 따른 임차인도 향유합니다. , 새로운 임대 계약을 체결하려는 의사를 임대인에게 서면으로 통지한 경우(2011년 11월 17일자 러시아 연방 대법원 총회 결의안 2항 N 73).

우선권은 합의에 따라 발생하지 않으며, 그 틀 내에서 재산을 사용할 기회가 제공되지만 동시에 그 성격상 법적 성격임대 계약과 다릅니다(예: 고객에게 토지의 일부를 사용할 권리를 부여하지만 임대 계약은 아닌 광고 공간 운영에 대한 계약)(5월 22일자 연방 독점 금지 서비스 결의안). 사례 번호 A55-24271/2012)).

우선권은 법으로 금지될 수 있습니다. 특히 임대 계약(러시아 연방 민법 627조 2항), 승무원 유무에 관계없이 차량 임대 계약(631조)에는 적용되지 않습니다. 및 러시아 연방 민법 642).

또한, 우선권은 임대 계약 자체 또는 당사자의 다른 계약(러시아 연방 민법 434조 2항)에 의해 제외되거나 당사자의 묵시적 조치 이행에서 명백할 수 있습니다. 임차인이 우선권 행사 거부 신청서를 발송하고, 임대인이 해당 부동산을 제3자에게 임대하는 경우.

우선매수권은 임차인이 여러 조건을 준수해야 하는 필요성에 따라 임대 계약에서 제한될 수 있습니다. 특히, 임대차 계약에는 임차인이 임대차 계약 종료일로부터 장기간(3~6개월) 전에 우선권을 행사하겠다는 의사표시서를 발송할 의무를 규정할 수 있고, 당사자들이 합의할 수 있는 기한을 명시할 수도 있습니다. 새로운 임대 계약 및 예술 조항과 모순되지 않는 선취권 이행에 대한 수수료를 지불해야 하는 임차인의 의무. 421 및 Art의 4 부. 러시아 연방 민법 454(사건 번호 A40-45014/13-127-444의 경우 2013년 12월 11일자 모스크바 지역 연방 독점 금지 서비스 결의안).

임대 계약 당사자는 우선권 행사 시 임차인이 임대인에게 명세서를 보내어 이행 과정을 단순화할 것을 요구하지 않는다는 점을 입증할 수 있습니다. 이 경우 집주인은 임차인에게 통지하여 임차인이 우선권을 행사할 의향이 있는지 여부를 확인하여야 합니다. 일반적으로 이러한 조건은 소매 체인, 지점 및 기타 소매 시설을 수용하기 위해 넓은 지역을 임대하는 회사에서 제시합니다.

집주인은 그들에게 관심이 있기 때문에 새로운 임대차 계약을 체결할 우선권뿐만 아니라 임대 부동산을 매매할 경우의 우선권, 의료 서비스 제공을 거부할 수 있는 우선권 등 많은 조건에 동의합니다. 교육 기관매매와 관련된 경우 임차인의 활동에 장애를 초래하는 경우 주류 제품, 등.

우선권이 발생하려면 이를 규정하는 임대차 계약이 유효하고 체결되어야 합니다. 응, 동의해 장기렌트등록하지 않은 경우에도 임대 의무로 당사자를 구속하지만 이 경우 임차인은 우선권을 갖지 않습니다.

이는 계약이 등록되지 않았으므로 임대차 계약이 체결된 사실과 임대차 계약이 체결된 사실을 알지 못한 제3자의 권익에 영향을 미칠 수 있는 결과가 발생하지 않기 때문입니다. 조건의 내용 (계약이 체결되지 않은 것으로 인정되는 것과 관련된 분쟁에 대한 사법 관행 검토 제 3 항), 승인되었습니다. 정보 편지 2014년 2월 25일자 러시아 연방 대법원 상임위원회 N 165).

새로운 임대차 계약을 체결할 수 있는 우선권은 임차인이 계약 이행을 거부하거나 당사자 중 일방 또는 그 당사자가 계약을 조기에 거부하는 경우 종료됩니다. 조기 종료당사자들의 합의에 의해. 이는 계약이 종료되면 선취권과 관련된 의무를 포함하여 당사자의 모든 의무가 Art 2부에 따라 종료되기 때문입니다. 러시아 연방 민법 453(사건 번호 A28-11166/2005-187/20의 경우 2006년 3월 13일자 동부 군사 지구 연방 독점 금지 서비스 결의안). 법률은 당사자들이 달리 합의하지 않는 한, 제공된 계약 종료 시 우선권의 보존을 규정하지 않습니다(사건 번호 A75-6230/2013에서 2014년 6월 26일자 연방 독점 금지 서비스 ZSO의 결의안). ).

성실한게 낫지

우선매수권은 임대차 계약에 명시적으로 규정하지 않는 한, 이전 임대차 계약 기간 전체에 걸쳐 의무를 적절하게 이행한 선의의 임차인에게만 발생합니다. 임차인이 임대차 계약 기간 동안 자신의 의무를 위반한 경우 우선권을 상실합니다.

임차인의 임대 계약에 따른 의무 위반은 매우 다를 수 있습니다. 임대 및 기타 지불 지연, 의무 이행 실패 현재 수리, 건물 상태 악화, 다른 임차인의 권리 침해, 심지어 임대 건물에서 상업 활동을 수행하지 못하는 경우도 있습니다.

임대인의 이익은 양도된 부동산에 대한 대금을 받는 것에만 있는 것이 아닙니다. 임대 건물이 다음 지역에 위치한 경우 쇼핑 센터, 집주인은 건물 전체의 소유자로서 센터의 참석률을 높이기 위해 모든 시설의 기능에 관심이 있으므로 임차인이 계획된 활동 수행을 거부하면 우선권을 박탈하거나 계약을 거부하고 벌금 지불을 요구하며 임대 계약에 그러한 결과를 제공합니다.

집주인은 채무 지불 요구, 화해 행위, 채무의 존재를 인정하는 세입자와의 서신 등 다양한 증거를 통해 세입자가 저지른 위반 사항을 확인할 수 있습니다. 법적 강제 사법 행위(사건번호 A79-156/2009의 경우 2010년 1월 11일자 동부군관구 연방독점청 결의안) 등

우선매수권 행사를 목적으로 임차인이 범한 위반은 임대주에 대한 채무를 재조정하더라도, 원금 상환 시 연기 또는 분할 계획을 제공하여 벌금의 전부 또는 일부를 면제함으로써 취소되지 않습니다. 추가 계약을 기반으로 합니다. 이러한 계약은 임차인에게 특정 선호 사항을 제공하고 부정적인 요소를 제거합니다. 재산상의 결과그를 위해 그러나 그 자체로 그의 의무 위반을 취소하지는 않습니다. 따라서 임대인이 위반한 경우 임대인은 임대인의 우선권을 박탈할 권리가 있습니다.

임대 계약은 임차인의 의무 위반뿐만 아니라 설문조사나 설문지를 통해 확인된 고객 또는 다른 임차인의 상업 활동에 대한 부정적인 평가의 결과로 인해 선취권 종료를 규정할 수 있습니다. (사건 번호 A40 -145830/13의 경우 2015년 5월 8일자 모스크바 지역 중재 재판소의 결의안).

또한, 임대차 계약 체결을 거부하고 경매에서 낙찰된 후 임대차 계약을 기다리는 등 임차인의 우선권을 남용한 임차인에 대해서도 새로운 기간의 임대차 계약 체결이 거부될 수 있습니다. 임대 계약에 따른 권리와 의무를 양도하기 위해 더 낮은 임대료로 새로운 경매를 진행합니다(사건 번호 A79-904/2014에 대한 2014년 11월 25일자 러시아 연방 대법원의 결의안).

세입자는 위반 사항이 없거나 중요하지 않다는 증거를 제공할 권리가 있습니다. 계약상 의무, 집주인의 모든 의견이 즉시 처리되고 모든 요구 사항이 충족되었다는 사실(2008년 11월 10일자 연방 독점 금지 서비스 VSO 결의안 N A19-291/08-58-F02-5437/08).

임차인은 어떻게 자신을 보호할 수 있나요?

법률에 특별한 보호 방법이 규정되어 있으므로 임차인은 임대인이 제3자와 체결한 임대 계약의 무효 또는 종료에 대해 문제를 제기할 권리가 없습니다.

임대인이 임차인과 새로운 기간에 대한 계약 체결을 거부했지만 계약 만료일로부터 1년 이내에 다른 사람과 임대 계약을 체결한 경우 임차인은 자신의 재량에 따라 권리를 갖습니다. , 체결된 계약에 따른 권리와 의무의 양도 및 임대 계약 갱신 거부로 인한 손실 보상 또는 그러한 손실에 대한 보상만을 법원에 요구합니다(민사법 제3조 1항 제621조). 러시아 연방 규정).

임차인이 우선권을 행사하려면 다음 조건이 충족되어야 합니다: 임차인이 계약에 따른 의무를 적절하게 이행합니다. 임대 계약이 종료되기 전 합리적인 시간 내에 새로운 임대 계약을 체결할 의사가 있음을 임대인에게 서면으로 통지할 수 있습니다. 임대인이 다른 임차인과 임대차 계약을 체결하려고 했던 조건에 따라 새로운 기간의 임대차 계약을 체결하는 데 임차인의 동의 임대 조건의 동일성(부동산 임대에 대한 동일한 조건의 존재)

체결된 임대차계약에 따른 권리와 의무의 이전청구권은 계약체결의 우선권을 행사할 수 있는 조건이 있음이 입증된 경우에 충족될 수 있습니다. 집주인이 임차인과 새로운 기간 계약에 서명하는 것을 거부했습니다. 임대인은 이전 임차인과의 계약 종료 후 1년 이내에 다른 사람과 임대 계약을 체결했습니다(사건 번호 A45-7739/2013의 경우 2013년 12월 6일자 연방 독점 금지 서비스 ZSO 결의안).

임차인이 새로운 기간의 임대차 계약을 체결할 수 있는 우선권이 있다고 해서 집주인이 계약을 체결할 의무가 있음을 의미하는 것은 아닙니다. 그는 자신의 재량에 따라 이 권리를 행사하며 임차인은 그와 임대 계약 체결을 요구할 권리가 없습니다. A13-8929/2011). 임차인은 집주인이 임차인에게 우선권이 있는 제3자에게 부동산을 임대하는 경우에만 선매권을 갖습니다(사건 번호 A31-6308/2006에서 2007년 9월 12일자 동부 군사 지구 연방 독점 금지 서비스 결의안). -18).

임대차 계약 갱신에 대한 임차인의 다른 사람보다 우선적인 권리는 다음과 같이 보호됩니다. 사법 절차, 임차인이 만료된 계약에 따라 이전에 임대했던 부동산을 다른 임차인에게 임대하거나 이 부동산을 임대용으로 다른 임차인에게 양도하려는 집주인의 의도를 확인하는 문서를 제출하는 경우(동부군 연방 독점 금지 서비스 결의안) 사건 번호 A28-5926/2008-172/28의 경우 2009년 3월 6일자 지역).

따라서 새로운 기간 동안 임차인과 임대 계약을 체결해야 하는 집주인의 의무는 분쟁 중인 부동산을 제3자에게 양도하는 것을 조건으로 합니다. 이러한 상황이 발생하기 전에 회사의 임대 기간 연장 요구는 유효하지 않습니다. 필수적인그리고 대상이 아닙니다 사법적 보호(사건 번호 A39-5086/2013의 경우 2014년 8월 5일자 동부 군사 지구 연방 독점 금지 서비스 결의안).

동시에 임대인은 부동산을 임대하지 않고 독립적으로 사용할 권리가 있으며 무료로 양도하고 기부금으로 기부할 수 있습니다. 승인된 자본 경제 회사또는 달리 폐기하십시오. 이 경우 임차인은 우선매수권을 행사할 근거가 없기 때문에 자신에게 재산의 양도를 요구할 권리가 없습니다.

또한 임차인이 예비 계약에 따라 부동산을 양도한 경우 임차인은 자신에게 권리와 의무를 양도할 수 없으며 이에 따라 향후 주 임대 계약이 체결될 것입니다. 예비 계약의 주제는 당사자들이 향후 계약을 체결해야 할 의무이며 재산 양도 의무는 아닙니다.

본 계약을 체결하려는 의사는 계약 체결을 위한 예비 조치의 완료를 의미할 뿐이며 체결 사실 자체를 확인하는 것은 아닙니다. 따라서 이 경우 임차인은 우선권을 가지지 않으며, 예비 임대 계약에 따른 권리와 의무의 이전을 요구할 권리가 있습니다(사건 번호 A41-51425/12의 경우 2013년 8월 28일자 FAS 결의안 MO).

물론 임대차 계약 당사자는 임차인의 우선권 범위를 다른 사람까지 포함하도록 확장할 수 있습니다. 민사 계약(합의 무료 이용, 예비 합의등) 그러나 그러한 경우 이를 위반하는 경우 임차인은 법에 그러한 가능성이 규정되어 있지 않기 때문에 권리와 의무 양도 문제를 제기할 권리가 없습니다. 임차인은 우선매수권 위반으로 인한 손실에 대한 배상을 요구할 권리와 계약서에 규정된 경우 위약금 징수를 요구할 권리만 갖습니다.

임대 계약에 따른 권리와 의무 양도에 대한 청구를 고려하는 과정에서 임대인은 계약을 종료하거나 임차인에게 더 나쁜 조건을 변경할 권리가 있습니다. 이 경우 임차인의 금액을 늘려야 합니다. 주장 Art와 관련하여 그러한 변경 사항이 무효라고 선언되도록 요구합니다. 러시아 연방 민법 10, 더 나아가 청구서를 제출하는 단계에서 임대 계약 당사자가 임대 계약을 변경하는 것을 금지하는 형태의 임시 조치를 신청하십시오.

집주인은 자신의 부동산을 누구에게 임대할지 신경 쓰지 않는 경우가 많습니다. 임대 기간이 만료된 후에도 이전 임차인에게 부동산을 계속 임대하려는 경우 일반적으로 문제가 없습니다. 집주인이 이전 임차인과 계약 갱신을 원하지 않을 때 어려움이 발생합니다.

문제는 전 임차인이 계약 갱신을 원할 경우 집주인이 단순히 다른 임차인에게 부동산을 임대할 수 있는 권리가 없다는 점이다. 이전 임차인은 새로운 기간의 임대 계약을 체결할 수 있는 우선권을 가질 수 있습니다. 이러한 우선권 덕분에 집주인이 해당 부동산을 계속 임대하려는 경우 임차인은 다른 사람보다 우선권을 받습니다.

따라서 집주인은 세입자가 새로운 기간에 대한 임대 계약 체결을 거부할 수 있는 경우와 거절할 수 없는 경우를 알아야 합니다. 즉, 집주인은 다음 8가지 경우 중 하나에 해당하면 이전 세입자를 거부할 수 있습니다.

1) 임차인이 계약에 따른 의무를 부적절하게 이행한 경우

2) 임대 계약은 무기한으로 체결되었습니다.

3) 임대 계약이 등록되지 않았습니다(법률에 따라 등록이 요구되는 경우).

4) 임대 계약이 만료되기 전에 조기 종료되었습니다.

5) 세입자가 향후 임대 관계를 계속하겠다는 의사를 집주인에게 알리지 않았거나 집주인에게 부적절하게 알린 경우

6) 임대인이 해당 부동산을 계속 임대할 의사가 없는 경우

7) 임차인은 집주인이 제안한 조건에 따라 새로운 계약을 체결하기를 원하지 않습니다.

8) 임대차 계약을 체결할 수 있는 임차인의 우선권은 법률이나 임대차 계약에 의해 배제됩니다.

임차인이 계약에 따른 의무를 부적절하게 이행했습니다.

새로운 임대차 계약을 체결할 수 있는 우선권은 임대차 계약에서 부여된 의무를 적절하게 이행한 임차인만이 행사할 수 있습니다. 임차인이 임대차 계약 기간 동안 계약상의 의무를 위반한 경우, 새로운 임대차 계약을 체결할 수 있는 우선권을 행사할 수 없습니다. 예를 들어, 세입자가 임대료를 연체하는 경우 집주인은 새로운 기간에 대한 임대 계약 서명을 거부할 권리가 있습니다. 이는 계속하기를 원하지 않는 집주인의 이익을 고려할 필요가 있기 때문입니다. 계약 관계계약에 따른 의무를 적절하게 이행하지 않는 상대방과.

사례 연구 : 파기법원은 직무를 부적절하게 수행한 임차인에게 새로운 임대차 계약을 체결할 우선권이 없다고 인정

파기법원은 원고(임차인)가 임대료 지불 의무를 부적절하게 이행했다고 지적했습니다. 사건 자료에 따르면 계약서에 명시된 조건을 위반하여 임대료가 제때에 지급되지 않았습니다. 또한, 계약 해지 당시 원고는 피고(집주인)에게 임대료를 체납한 상태였습니다.

이러한 근거는 원고(임차인)가 새로운 기간에 대한 임대 계약을 체결할 우선권이 없음을 나타냅니다(사건 번호 A47-6211/2010의 경우 2011년 6월 7일자 우랄 지구 연방 독점 금지 서비스 결의안). .

이 경우 임차인이 체결된 계약 조건을 심각하게 또는 경미하게 위반했는지 여부는 임대인에게 중요하지 않습니다. 중요한 것은 그러한 위반 사실입니다.

사례 연구 : 파기법원은 임차인이 계약 조건을 경미하게 위반한 경우에도 새로운 기간의 임대 계약을 체결할 수 있는 우선권을 상실한다고 지적했습니다.

OJSC(임대인)와 개인 사업자(임차인) 사이에 임대 계약이 체결되었습니다. 비거주 건물.

계약 만료 전 임차인은 집주인에게 접근해 계약 연장을 요청했다. 집주인은 임차인에게 임대 계약 종료와 점유 건물을 반환하고 양도 증서에 서명해야 함을 통지함으로써 대응했습니다.

계약 종료 후 임대인은 동일한 비거주 건물과 관련하여 다른 사람과 임대 계약을 체결했습니다.

세입자가 집주인에게 연락해서 서면 요청제3자와 체결한 계약에 따라 임차인의 권리와 의무를 그에게 양도합니다. 요구사항에 대한 응답을 받지 못하여 임차인이 연락을 했습니다. 중재 법원비주거용 건물에 대한 임대 계약에 따른 권리와 의무를 피고에게 양도할 의무와 권리 침해로 인한 손해 배상에 대해 피고를 상대로 청구 우선 결론합의.

청구를 뒷받침하기 위해 원고는 새로운 기간에 대한 임대 계약을 체결할 우선권이 있음을 명시했습니다.

1심 법원은 이 주장을 기각했다.

법원 항소 법원결정을 바꾸지 않았습니다.

원고는 채택 된 사법 행위를 취소하고 청구를 충족시키기위한 결정을 내릴 것을 요청하는 불만 사항으로 파기 법원에 항소했습니다. 파기법원은 다음과 같이 진술했다.

새로운 기간의 임대차 계약을 체결할 수 있는 우선권은 임대차 계약 기간 동안 직무를 적절하게 수행한 임차인에게 있습니다. 이것이 바로 러시아 연방 민법 621조 1항에 규정된 원칙입니다. 따라서 이 법치주의는 선의의 임차인만이 권리와 이익을 보호할 수 있는 방법이다.

임차인의 선의는 체결된 계약에 따라 부과된 모든 의무의 적절한 이행을 전제로 합니다. 이행 불이행 사실은 임차인이 새로운 기간에 대한 계약을 체결하는 것을 거부하기에 충분한 근거가 됩니다. 이 경우 위반의 중요성에 대한 징후의 유무를 고려해서는 안됩니다.

법원의 규정에 따르면 임차인은 집주인의 동의 없이 임대 건물을 전대했습니다. 이러한 상황에서 피고는 계약 조건 위반으로 인해 원고에 대한 새로운 기간의 임대 계약 체결을 정당하게 거부했습니다.

위 내용을 토대로 파기법원은 항소된 사법행위를 그대로 두고, 카세이션 어필- 불만족(사건 번호 A56-8467/2006의 경우 2007년 11월 14일자 북서부 연방 독점금지국 결의안).

무기한 임대차 계약이 체결되었습니다

임대차 계약 자체가 무기한으로 체결된 경우, 임대인은 임차인이 새로운 기간으로 임대차 계약을 체결하는 것을 거부할 수 있습니다. 사실은 일정 기간 동안 체결된 계약에 따른 임차인만이 우선권을 갖는다는 것입니다. 이는 임차인이 임대인에게 계약 연장 의사를 사전에(임대 기간 만료 전) 통보할 의무가 있다는 사실로 설명됩니다. 계약의 유효기간을 정하지 아니한 경우에는 새로운 기간의 계약을 우선적으로 체결할 권리를 행사할 수 없습니다.

임대 계약을 갱신하기로 결정한 당사자는 새로운 기간에 대한 계약을 체결하지 않고 단순히 임대 계약을 계속하는 경우가 많습니다. 실제 관계임대용. 이 상황은 다음과 같이 법으로 규제됩니다. 임차인이 계약 만료 후에도 부동산을 계속 사용하고 임대인이 이에 반대하지 않는 경우 임대 계약은 무기한 동일한 조건으로 갱신된 것으로 간주됩니다(2항). 러시아 연방 민법 제 621조). 이러한 상황은 집주인에게 유리합니다. 결국, 임대 계약이 무기한 갱신되는 경우, 이 경우 임차인은 새로운 기간에 대한 임대 계약을 체결할 우선권을 박탈당합니다. 그리고 집주인이 세입자에게 3개월 전에 통지하여 그러한 계약을 거부하는 경우(러시아 연방 민법 제610조 2항 2항), 세입자는 임대 계약 체결을 기대할 수 없습니다. 그와 함께 새로운 임기를 시작합니다.

사례 연구 : 무기한 임대차 계약을 체결(갱신)하면 임차인이 새로운 임대차 계약을 체결할 수 있는 우선권을 상실하므로 새로운 임대차 계약을 강제하라는 임차인의 청구를 법원이 기각

당사자 간에 임대 계약이 체결되었으며 만료 시 무기한 갱신되었습니다.

집주인은 임차인에게 무기한 갱신된 계약 이행을 일방적으로 거부하는 편지를 보냈습니다.

임차인은 새로운 기간의 임대차 계약을 다른 사람보다 우선적으로 체결할 권리가 있다고 판단하여 임대인에게 자신과 새로운 임대차 계약을 체결하도록 강요하는 소송을 제기했습니다.

파기 법원은 러시아 연방 민법 제 621 조의 의미 내에서 새로운 기간에 대한 임대 계약을 체결할 권리는 만료 시 종료된 임대 계약에 따라 선의의 임차인에게만 제공된다고 명시했습니다. 그 용어. 무기한 임대차 계약을 체결(갱신)하는 경우 임차인은 새로운 임대차 계약을 체결할 우선권을 상실합니다.

위의 사항을 고려하여 법원은 청구 충족을 거부했습니다(사건 번호 A79-156/2009에서 2010년 1월 11일자 Volga-Vyatka 지역의 연방 독점 금지 서비스 결의안).

임대차계약이 등록되지 않았습니다

부동산 임대차 계약을 등록했어야 하는데 당사자들이 이를 등록하지 않은 경우, 임차인은 새로운 임대차 계약을 체결할 수 있는 우선권을 행사할 수 없습니다(결의안 제5항 제14항). 2011년 11월 17일자 러시아 연방 대법원 총회 No. 73 “민법 규칙의 실제 적용과 관련된 특정 문제에 대해” 러시아 연방임대 계약에 대해"(2013년 1월 25일 제13호 러시아 연방 대법원 총회 결의로 개정됨).

임대차 계약이 만료일 이전에 조기 종료되었습니다.

임대차 계약 자체가 조기 종료된 경우, 집주인은 임차인이 새로운 기간으로 임대차 계약을 체결하는 것을 거부할 수 있습니다. 사실은 계약 기간이 만료된 임차인만이 새로운 기간에 대한 임대 계약을 체결할 수 있는 우선권을 갖습니다. 임대차 계약이 조기 해지된 경우 임차인은 새로운 기간에 대한 계약을 체결할 우선권을 받지 못합니다.

사례 연구 : 파기법원은 임차인이 임대차 계약을 해지하기 위해 임대인과 추가 계약을 체결하고 임대 부동산을 임대인에게 반환한 경우, 임차인은 더 이상 신규 임대차 계약을 체결할 수 있는 우선권을 행사할 수 없다고 지적했습니다. 용어

당사자들은 1년 미만의 기간 동안 비거주 건물에 대한 임대 계약을 체결했습니다.

계약 만료 한 달 전, 임차인은 집주인에게 연락해 임대 기간을 연장해 달라는 신청서를 냈다.

편지에서 집주인은 건물 재건축과 관련하여 기업가에게 임대 계약 연장을 거부하고 임대 기간이 끝나면 임대 건물을 비워달라고 요청했습니다.

집주인은 새로운 기간에 대한 계약 연장에 대한 세입자의 반복적인 편지에 응답하지 않은 채 남겨 두었습니다.

임대 기간이 끝나면 당사자들은 임대 계약을 종료하고 부동산 인수 및 양도 행위를 종료하는 추가 계약을 체결했습니다.

계약이 종료된 지 한 달 반 만에 집주인은 제3자와 임대차 계약을 체결했다.

임차인은 집주인이 새로운 임대차 계약을 체결할 수 있는 우선권을 침해해 손해를 입었다고 믿고 중재법원에 소송을 제기했습니다.

원고(임차인)는 피고(임대인)를 상대로 임대차계약 해지로 인한 손해배상을 청구하여 중재법원에 소송을 제기하였습니다.

1심 중재법원은 이 주장을 기각했다.

중재 항소 법원은 결정을 변경하지 않았습니다.

청구 충족을 거부하면서 법원은 임대 계약 종료 합의에 서명함으로써 원고가 임대 관계 종료에 자발적으로 동의했다는 사실에서 진행되었습니다. 원고는 사건 자료에서 피고 측의 권리 남용에 대한 증거를 제공하지 않았습니다.

원고는 채택 된 사법 행위를 취소하고 청구를 충족시키기위한 결정을 내릴 것을 요청하는 불만 사항으로 파기 법원에 항소했습니다.

파기법원은 하급법원의 판결을 지지했다. 파기법원은 “당사자들이 자발적으로 계약을 해지한 것이므로 임차인이 임대차계약 체결의 우선권을 행사할 근거가 없다”고 판단했다. 추가 계약, 그리고 세입자가 법원에 갔을 때 그는 임대 건물을 집주인에게 반환했습니다.

위의 내용을 바탕으로 파기 법원은 항소된 사법 행위를 변경하지 않고 그대로 두었으며 파기 항소는 만족되지 않았습니다(사건 번호 A47-6211/2010에서 2011년 6월 7일자 우랄 지역 연방 독점 금지 서비스의 결의안).

임차인의 새로운 임대차 계약 체결에 대한 우선권은 다음 사항으로 인해 계약이 종료되는 경우에는 적용되지 않습니다. 일방적인 거절임대인의 집행 (러시아 연방 민법 제 450 조 3 항, 제 610 조 2 항). 이 경우 임차인은 러시아 연방 민법 621조 1항에 따라 계약 거부를 불법으로 인정하도록 요구하거나 임대인에게 결론을 내리도록 청구할 권리가 없습니다. 합의. 따라서, 합의 및 계약 체결 단계에서 임대인이 언제든지 계약을 거부할 수 있다는 조건을 계약서에 포함시키는 것이 임대인에게 유리합니다. 일방적으로. 집주인이 추가 조건에 관계없이 언제든지 이 권리를 행사할 수 있음을 표시하는 것이 좋습니다(즉, 임차인의 위반의 경우뿐만 아니라 - 자세한 내용은 다음을 참조하십시오. 조기 종료법원 밖 임대 계약). 이렇게 하면 집주인이 이전 세입자와의 임대 계약 갱신을 꺼리는 것과 관련된 어려움을 피할 수 있습니다.

조언:이자형 집주인이 한 임차인과 계약관계를 종료하고 다른 임차인과 임대차계약을 체결하고자 하는 경우, 전 상대방이 새로운 기간의 임대차계약을 체결할 우선권을 침해한다고 주장할 우려가 있는 경우 다음을 수행하는 것이 합리적입니다.

임대차 계약이 만료될 때까지 기다리는 대신, 집주인은 종료 계약을 통해 이를 공식화하여 임차인에게 임대차 계약을 조기 종료하도록 제안할 수 있습니다. 또는 임대인은 법정 밖에서 계약을 거부할 수도 있습니다(계약서에 명시적으로 규정된 경우).

임대차계약이 중도해지되는 경우 임차인은 새로운 임대차계약을 체결할 수 있는 우선권을 행사할 수 없습니다.

임차인이 향후 임대관계를 지속하겠다는 의사를 집주인에게 통지하지 않았거나, 임대인에게 부당하게 통지한 경우

임차인이 새로운 기간 동안 임대차 계약을 체결할 우선권을 행사하려면 이를 집주인에게 알려야 합니다. 임차인이 적시에 이를 이행하지 않는 경우, 집주인은 임차인이 새로운 기간의 임대 계약에 서명하는 것을 거부할 수 있습니다.

통지 기간과 절차가 계약에 명시되어 있는 경우, 임차인은 당사자들의 합의에 규정된 방식으로 임대인에게 통지할 의무가 있습니다(러시아 연방 민법 제1항, 제1항, 제621조). ). 임대인은 계약서에 명시된 시간까지 임차인으로부터 해당 통지를 받아야 한다는 점을 명심해야 합니다. 임대인이 계약서에 명시된 기간 내에 임차인으로부터 통지를 받지 못한 경우, 임차인이 향후 임대관계를 지속하겠다는 의사를 임대인에게 통지해야 할 기한을 놓친 것으로 간주됩니다.

예를 들어, 계약서에 임차인이 임대 기간이 끝나기 1개월 이내에 새로운 기간에 대한 임대 계약을 체결할 수 있는 우선권을 행사하겠다는 의사를 임대인에게 통지할 의무가 있다고 명시되어 있는 경우, 이 경우, 계약 만료 1개월 이내에 임차인으로부터 해당 통지를 집주인이 이미 수령해야 합니다. 물론, 계약 자체에 달리 명시되지 않는 한.

이 결론은 러시아 연방 민법 제 165.1조 1항에서 도출할 수 있습니다.

임차인이 계약서에 명시된 기간이 만료되기 전에 임대인에게 임대차 계약을 갱신하겠다는 통지를 보냈으나, 해당 기간이 만료된 후에 임대인이 그러한 통지를 받은 경우, 이 경우 임대인에게 통지해야 하는 기한은 다음과 같습니다. 세입자가 우편물을 놓친 것으로 간주됩니다(단, 일반적인 비즈니스 관행에 부합하고 우체국 직원의 잘못으로 인해 우편 서신 배달 기한을 크게 초과하지 않은 경우).

이전에는 이러한 상황이 법률로 규제되지 않았으며 이러한 경우 중재 법원은 다음과 같이 행동했습니다.

일부 법원은 이 경우 임차인이 새로운 기간에 대한 계약을 체결할 우선권을 박탈당한다고 믿고 임대인의 편을 들었습니다. 이는 집주인이 계약서에 명시된 기간 내에 임차인으로부터 통지를 받지 못했기 때문에 임대 부동산의 향후 운명을 자신의 재량으로 결정할 수 있었기 때문입니다.

사례 연구 : 파기법원은 계약에서 정한 기한을 경과한 후 임대인이 해당 통지를 받은 경우 임차인이 임대차 계약을 새로운 기간으로 갱신할 수 있는 우선권을 행사할 수 없다고 지적했습니다.

당사자들은 비거주 건물에 대한 임대 계약을 체결했습니다. 특정 기간 동안행위.

계약 조건에 따르면 임대차 계약을 연장하거나 갱신하려는 의사는 임차인이 계약 만료 1개월 전까지 통지해야 합니다.

계약 만료를 정확히 한 달 앞두고 임차인은 집주인에게 계약 기간을 연장해 달라는 통지문을 보냈다.

집주인은 6일 후, 즉 계약서에 명시된 기간이 만료된 후 이 통지를 받았습니다.

이에 집주인은 상대방이 계약갱신 우선권 행사 절차를 위반했다는 이유로 임대기간 연장 거부 의사를 임차인에게 통보하는 것으로 대응했다.

임대기간이 만료됨에 따라 임대인은 임차인에게 양도인수증명서 4통을 보내 서명하고 봉인한 후 1통은 보관하고 나머지 3통은 임대인에게 보내달라는 요청을 하였습니다.

임차인은 임대 계약 종료로 인해 원고가 소유한 비거주 건물에서 피고(임차인)를 퇴거시키라는 청구와 함께 집주인이 중재 법원에 신청할 수 있는 근거가 된 수령 행위에 서명하는 것을 거부했습니다. 분쟁 지역에 대한 합의.

1심 중재법원은 주장을 만족시켰다.

이 사건은 항소 법원에서 고려되지 않았습니다.

피고인은 사건을 같은 법원에 다시 심리하라는 1심 판결을 취소해 달라는 항소장을 가지고 중재법원에 항소했다. 파기법원은 다음과 같이 진술했다.

법률이나 임대차 계약에서 달리 규정하지 않는 한, 자신의 의무를 적절하게 수행한 임차인은 계약 만료 시 다른 조건이 동등한 경우 다른 사람보다 새로운 기간의 임대차 계약을 체결할 수 있는 우선권을 갖습니다. 임차인은 임대차 계약에 명시된 기간 내에 계약을 체결하겠다는 뜻을 임대인에게 서면으로 통지할 의무가 있으며, 해당 기간이 계약에 명시되어 있지 않은 경우에는 계약 종료 전 합리적인 시간 내에 임대인에게 서면으로 통지해야 합니다. 이러한 규칙은 러시아 연방 민법 제 621조 1항에 명시되어 있습니다.

계약서에서 당사자들은 임차인이 임대 계약을 연장하거나 갱신하겠다는 의사를 집주인에게 통보하기 위해 한 달 동안 합의했습니다.

세입자가 임대 계약을 1년 더 연장하고 싶다는 의사를 표현한 편지는 계약 종료를 한 달도 채 앞두고 집주인에게 접수되었습니다. 이는 새로운 임대차 계약을 체결할 수 있는 우선권의 행사 기한을 놓쳤고, 임대차 계약 자체도 계약 기간 만료로 효력이 상실된 것을 의미한다.

위의 내용을 토대로 파기 법원은 항소된 사법 행위를 변경하지 않고 그대로 두었으며 파기 항소는 만족되지 않았습니다(사건 번호 A42-5343/2006에서 2007년 2월 27일자 북서부 연방 독점 금지 서비스 결의) .

비슷한 사건의 다른 법원은 임차인이 계약에 명시된 기간을 놓쳤지만 유효 기간이 끝나기 전에 임대인에게 통지를 보낸 경우 임차인 측의 위반 ​​사항을 발견하지 못한 채 임차인의 편을 들었습니다.

사례 연구 : 파기법원은 계약서에 명시된 기간을 경과한 후 유효기간이 끝나기 전에 임차인이 새로운 기간의 임대차 계약을 체결하고 싶다는 의사를 통지한 것은 임차인이 임대 계약을 거부하는 이유가 될 수 없다고 지적했습니다. 새로운 기간에 대한 계약을 체결하다

카페 건설에 사용할 토지를 임대하기로 당사자간에 합의가 체결되었습니다.

계약 조건에 따라 임차인(LLC)은 유효 기간 만료 시 다음과 같은 권리를 가졌습니다. 우선 사항다른 사람보다 먼저 계약 만료 3개월 전에 임대인에게 서면 신청서를 보내 당사자가 합의한 조건에 따라 새로운 기간의 임대 계약을 체결합니다. 이번 협약은 2011년 3월 9일까지 체결됐다.

2011년 1월 28일과 2월 1일자 편지를 통해 세입자는 집주인에게 알렸습니다(행정부 지방 자치체) 새로운 기간의 임대차 계약을 체결할 우선권을 행사하려는 의사에 대해 편지에서 임차인은 임대 토지에서 부동산 건설이 진행 중임을 나타냈습니다. 통신이 설치되고 기초 구덩이가 파졌습니다. 임대 기간이 끝나면 시설 건설이 완료되지 않습니다.

집주인은 임대인에게 그러한 계약을 체결하려는 의사를 알리는 통지를 보내는 기한을 놓치고 토지 계획의 의도된 용도에 대한 증거가 부족하여 임대 갱신을 거부했음을 임차인에게 알렸습니다. 이에 따라 임차인은 임대인(지자체 행정부)이 토지 임대 계약 연장을 거부한 것을 불법으로 선언하는 진술서를 가지고 중재 법원에 신청했습니다.

1심 법원은 신청을 받아들였다.

항소법원은 1심 법원의 결정을 뒤집고 신청을 기각했다.

파기법원은 다음과 같이 진술했다.

자신의 의무를 적절하게 수행한 임차인은 계약 만료 시 다른 조건이 동일할 경우 다른 사람보다 새로운 기간 동안 임대 계약을 체결할 수 있는 우선권을 갖습니다. 임차인은 임대차 계약에 명시된 기간 내에 계약을 체결하겠다는 뜻을 임대인에게 서면으로 통지할 의무가 있으며, 해당 기간이 계약에 명시되어 있지 않은 경우에는 계약 종료 전 합리적인 시간 내에 임대인에게 서면으로 통지해야 합니다. 이러한 규칙은 러시아 연방 민법 제 621조 1항에 명시되어 있습니다.

이 조항은 임대인이 임차인과 새로운 기간 동안 임대차 계약을 체결할 의무를 규정하는 것이 아니라 임차인에게 그러한 계약을 체결할 수 있는 다른 사람보다 우선적인 권리를 부여합니다.

이 권리는 조건부로 정해져 있습니다 적절한 실행임차인의 의무와 새로운 기간에 대한 계약을 체결하려는 욕구, 이에 대해 임대인에게 통보됩니다.

임대차계약에는 계약만료 3개월 전에 임대인에게 계약의 우선권을 행사하겠다는 의사표시를 서면으로 통지하도록 규정되어 있습니다. 그러나 임대차 계약이나 법률에는 임대인의 통지 기간을 위반한 결과가 포함되어 있지 않습니다.

따라서 임차인이 임대차 계약에서 정한 기간을 위반하여 본 계약 기간이 만료되기 전에 통지를 보낸 것 자체가 임대 계약 기간 연장을 거부하는 무조건적인 근거가 될 수는 없습니다. .

항소법원에 대한 언급 오용임차인의 토지 계획도 근거가 없습니다. 사실 의도한 목적에 부합하지 않는 토지 계획의 사용은 토지 임대 계약의 종료를 수반하며 새로운 기간에 대한 계약을 체결할 우선권 행사를 거부하는 것이 아닙니다.

위 내용에 근거하여 파기법원은 항소법원의 결정을 뒤집고 1심 법원의 결정(사건번호 A19-14120/2011에 대한 2012년 6월 7일자 동시베리아 지방 독점금지국의 결정)을 유지했습니다. ).

현재 러시아 연방 민법 제165.1조를 고려하면 첫 번째 관점이 맞는 것 같습니다. 따라서 이 규칙의 규정을 고려하여 임차인이 임대차 계약에서 정한 기간이 만료되기 전에 임대인에게 임대차 계약을 갱신하겠다는 통지를 보냈으나 임대인이 이 기간이 만료된 후에 그러한 통지를 받은 경우에는 이 경우 임대인에게 통지하는 기간은 누락된 것으로 간주됩니다.

통지 발송 기한이 계약서에 명시되어 있지 않은 경우, 임차인은 유효 기간이 끝나기 전 합리적인 시간 내에 계약 갱신 의사를 임대인에게 통지해야 합니다(1항 1항, 621조). 러시아 연방 민법). 기간의 합리성은 특정 사건의 상황에 따라 각 사건의 중재 법원에서 평가됩니다(2013년 4월 16일자 러시아 연방 대법원 상임위원회 결의안 No. 2823/11). 따라서, 중재법원은 임대인이 임대차 계약을 선제적으로 체결할 수 있는 권리를 행사하겠다는 의사를 집주인에게 통지한 날을 임차인이 송달한 기한을 놓치지 않았다고 판단한 사건 중 하나입니다. 계약 만료 7일 전까지 통지(사건 번호 A41-29496/10의 경우 2011년 7월 21일자 FAS 모스크바 지역 결의안).

임차인은 계약서에 명시된 집주인의 주소로 통지서를 보내야 합니다. 계약서에 주소가 명시되지 않은 경우 임차인은 다음 주소로 통지를 보내야 합니다. 법적 주소임대인 조직 (임대인 시민의 거주지).

위치 법인위치에 따라 결정됨 주정부 등록(러시아 연방 민법 제54조 2항). 통합 주 법인 등록부에는 영구 주소 (위치)에 대한 정보가 포함되어 있습니다. 집행 기관법인 또는 법인과의 의사소통이 수행되는 위임장 없이 법인을 대신하여 행동할 권리가 있는 기타 기관 또는 개인(“c”호, 1항, 5조) 연방법 2001년 8월 8일자 No. 129-FZ “법인의 주 등록 및 개인 기업가»).

따라서 법인에 대한 통지는 통합 주 법인 등록부에 표시된 위치로 전송되어야 합니다.

러시아 연방 대법원 총회에서 설명했듯이 법인은 통합 국가 법인 등록부에 표시된 주소에서 수신된 법적으로 중요한 메시지를 받지 못한 결과에 따른 위험과 다음과 같은 위험을 부담합니다. 이 주소에 대표자가 없습니다. 그러한 법인은 법인의 주소에 대한 통합 국가 등록 법인의 데이터에 선의로 의존하는 사람과 관련하여 다음과 같이 지정된 등록에 포함되지 않은 데이터를 참조할 권리가 없습니다. 또한 여기에 포함된 데이터의 신뢰성이 낮습니다(법원에서 사건을 고려하는 동안 절차의 일부로 부적절한 통지 포함). 행정 위반등.). 결과적으로 관련 데이터가 통합 국가 법인 등록부에 입력되는 경우에는 적용되지 않습니다. 비행제3자 또는 기타 법인의 의지에 반하는 행위. 이러한 설명은 2013년 7월 30일자 러시아 연방 대법원 총회 결의안 1항 2항에 포함되어 있습니다. 61호 "주소의 정확성과 관련된 분쟁 해결 관행의 일부 문제에 대해" 법인체의.”

에 관하여 개인(시민, 개인 사업자) 채권자 및 기타 사람에게 이를 알린 시민이 허위 정보그의 거주지에 대해 이로 인해 발생하는 결과의 위험이 있습니다 (러시아 연방 민법 제 20 조 1 항).

임대인이 실제로 그의 법적 주소에 소재하지 않는 경우, 임대인은 등록된 주소로 발송된 서신을 받을 수 있는 기회를 제공받아야 합니다. 사실, 임차인이 집주인의 위치로 통지서를 보내고 "지정된 주소에 수취인이 기재되어 있지 않습니다"라는 메모와 함께 우편으로 반송된 경우에도 이 경우 집주인은 통지를 받은 것으로 간주됩니다.

임차인이 새로운 기간에 대한 임대 계약을 체결할 의사를 집주인에게 통지하는 것과 관련된 문제의 불확실성을 없애기 위해 집주인은 계약서에 다음을 표시하는 것이 좋습니다.

• 임차인이 새로운 기간 동안 임대 계약을 체결하기 위해 우선권을 행사하려는 의사를 집주인에게 통지해야 하는 기간

• 임차인이 새로운 기간 동안 임대 계약을 체결하기 위한 우선권을 행사하려는 의사를 집주인에게 통지해야 하는 주소

• 새로운 기간 동안 임대 계약을 체결하기 위한 우선권을 행사하려는 임차인의 의사를 임대인에게 통지한 것으로 간주되는 시점을 결정하는 절차

• 임차인이 새로운 기간 동안 임대 계약을 체결하기 위해 선점권을 행사하려는 의사를 집주인에게 통지하는 기한을 놓친 결과.

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임차인이 집주인에게 새로운 기간에 대한 계약을 체결하겠다는 의사를 알리는 임대 계약 조항의 예

“임차인은 임대기간 종료 1개월 전까지 새로운 기간의 임대차계약을 체결할 수 있는 우선권을 행사하겠다는 뜻을 임대인에게 통지할 의무가 있습니다. 임대인은 임차인으로부터 적절한 서면 통지를 받은 즉시 통지를 받은 것으로 간주됩니다. 임차인이 임대차 기간이 종료되기 1개월 전까지 새로운 기간의 임대차 계약을 체결할 우선권을 행사하겠다는 의사를 임대인에게 통지하지 않는 경우, 이 경우 임차인은 다음과 같은 권리를 박탈당합니다. 새로운 기간의 임대차 계약을 체결할 수 있는 우선권.”

집주인은 해당 부동산을 계속 임대할 의사가 없습니다.

임대인이 더 이상 부동산 임대를 원하지 않는 경우(예: 임대인이 자신의 필요에 따라 임대물을 사용하기를 원하는 경우), 임차인은 계약 체결 우선권을 행사할 수 없습니다. 새로운 임기를 위해. 사실은 임차인이 임대인이 분쟁 중인 임대 부동산을 제3자에게 양도하는 경우에만 새로운 기간에 대한 계약을 우선적으로 체결할 수 있는 세입자의 권리를 행사할 수 있다는 것입니다. 임차인의 우선권은 임대인이 더 이상 부동산 임대를 원하지 않는 경우 임대인이 계약을 체결해야 하는 해당 의무를 제공하지 않습니다(7월 19일자 러시아 연방 대법원 상임위원회 결의안, 2005년 3440/05호 및 2012년 6월 5일자 17540/11호).

임차인은 집주인이 제안한 조건으로 새로운 계약을 체결하기를 원하지 않습니다.

임차인이 다른 사람보다 새로운 기간에 대한 계약을 체결할 우선권을 갖는다고 해서 임차인이 더 많은 권리를 갖는다는 의미는 아닙니다. 우대 조건임차료. 반대로, 임차인이 제안한 조건에 따라 정확하게 계약을 체결하는 데 있어 임차인은 다른 사람보다 우선권을 갖습니다. 임차인이 집주인이 제안한 조건에 동의하지 않는 경우 집주인은 임대 물건과 관련하여 새로운 상대방을 찾을 권리가 있습니다.

그러나 집주인은 임차인에게 다른 잠재적 거래상대방에 비해 더 나쁜 조건을 제공할 수 없습니다. 예를 들어 집주인이 임차인에게 150,000 루블의 임대료로 계약을 체결하도록 제안한 경우. 한 달에, 그리고 다른 사람의 경우 - 140,000 루블. 이 경우 임차인의 새로운 계약 체결에 대한 우선권이 침해됩니다.

임차인과 제3자가 임대인이 제안한 조건에 대한 계약 체결을 거부하는 경우에도 상황이 발생할 수 있습니다. 이 경우 집주인은 계약체결 요건을 완화할 수 있습니다(예: 원하는 임대료를 낮추는 등). 이러한 경우, 집주인이 새로운 계약 체결 요건을 축소할 경우, 임대인은 먼저 그러한 계약을 체결할 우선권을 가진 임차인에게 새로운 조건으로 계약을 체결할 것을 제안해야 할 의무가 있다는 점을 명심해야 합니다. . 그렇지 않은 경우, 임차인은 새로운 임차인과 체결할 계약에 따른 권리와 의무의 이전 및 이로 인한 손해배상을 요구할 수 있습니다.

임대차 계약을 체결할 수 있는 임차인의 우선권은 법률이나 임대차 계약에 의해 배제됩니다.

임대차계약을 체결할 수 있는 우선권은 법률이나 계약에 의해 제한될 수 있습니다.

법은 계약과 관련하여 새로운 임대 계약을 체결할 수 있는 임차인의 우선권을 제한합니다.

• 임대(러시아 연방 민법 제627조 2항)

• 임대 차량승무원이 있는 경우(러시아 연방 민법 632조 2항) 및 승무원이 없는 경우(러시아 연방 민법 642조 2항)

• 임대 토지 계획(러시아 연방 토지법 제22조 3항)

• 물 사용(러시아 연방 수자원법 제15조 3항)

• 플롯 임대 산림 기금(2006년 12월 4일자 연방법 No. 201-FZ "러시아 연방 산림법 발효에 관한" 연방법 제4조 5항).

계약서에는 임대 기간 종료 시 임차인이 새로운 기간에 대한 계약을 체결할 우선권이 없음을 명시할 수 있습니다.

이러한 경우 임차인은 주로 제3자 앞에서 새로운 기간에 대한 계약을 체결할 수 있는 기회를 이용할 수 없습니다.

임대인이 임대 기간 종료 시 어떤 경우에도 임차인과의 계약 관계를 지속할 의사가 없지만 부동산을 다른 사람에게 임대하려는 경우, 임대인이 유사한 문구를 포함하는 것이 좋습니다. 임차인의 우선권을 제외한 계약. 그러나 임차인이 그러한 초안 계약서 서명을 거부할 위험이 있습니다. 이 경우 임차인은 중요한 이점 중 하나를 박탈당하게 되기 때문입니다.