계약서가 등록되지 않은 경우에도 임대료 인식이 가능한가요? 미등록 계약에 따른 장기 임대의 위험 임대 계약 결과에 대한 국가 등록 부족

주정부 등록에 따른 임대 계약이 등록되지 않은 경우가 종종 있습니다. 예술에 따라. 러시아 연방 민법 165, 공증 양식을 준수하지 않고 법으로 정한 경우 거래의 국가 등록 요구 사항이 무효화됩니다. 그러한 거래는 무효로 간주됩니다. 그러나 그렇지 않습니다. 2 큰술. 러시아 연방 민법 651은 최소 1년 동안 체결된 건물 또는 구조물에 대한 임대 계약이 국가 등록 대상이며 등록 순간부터 체결된 것으로 간주한다고 규정합니다. 따라서 Art에 따라 국가 등록 대상 임대 계약 등록이 부족합니다. 러시아 연방 민법 651조는 계약의 유효성이 아닌 계약 체결에 영향을 미칩니다. 또한, 체결되지 않은 계약은 무효가 될 수 없다는 점을 고려해야 합니다. 2013년 5월 7일자 연방법 No. 100-FZ에 따른 러시아 연방 민법의 변경 사항과 관련하여 예술. 러시아 연방 민법 165는 필수 국가 등록을 거치지 않은 거래의 무효(무효)에 대한 조항을 제외합니다. 따라서 임대 계약의 비 결론과 무효 사이의 관계에 대한 문제는 다음과 같이 해결됩니다. 입법 수준. 이러한 변경 사항은 2013년 9월 1일부터 발효되었습니다.

임대인이 임대 부동산을 계약서에 서명한 후 국가 등록 전에 제3자에게 양도할 가능성에 대해서는 Art 자료의 2항을 참조하십시오. 607 러시아 연방 민법.

2015년 6월 1일 Art 제3항으로 변경되었습니다. 433 러시아 연방 민법. 이에 따라 국가 등록에 따른 계약은 법률에서 달리 규정하지 않는 한 등록 시점부터 제3자에 대해 체결된 것으로 간주됩니다. 위의 결론과 사법 관행은 유사한 내용의 규칙이 없는 러시아 연방 민법의 이전 판을 기반으로 합니다.

12.1. 사법 관행의 결론:당사자가 작성했지만 등록되지 않은 필수 양식으로 체결된 임대 계약의 당사자는 허용된 모든 의무를 이행할 의무가 있으며 계약을 임의로 변경하고 부당한 이익의 반환을 요구할 권리가 없습니다.

메모:국가 등록 대상이지만 등록되지 않은 임대 계약이 임대 부동산의 소유권 이전 후에도 유효한지 여부에 대한 질문에, 새 소유자가 부동산을 구매할 때 그러한 임대 계약의 존재를 알고 있었던 경우 계약 (2014년 2월 25일자 러시아 연방 대법원 상임위원회 정보 서신 N 165), 단락 참조 예술 자료의 4.1. 617 러시아 연방 민법.

사법 관행:

해당 합의서가 재산 이용 조건 위반에 대한 처벌을 규정하는 경우 채무자로부터 회복을 받아야합니다…

12.2. 사법 관행의 결론:임대 계약이 주정부 등록을 통과하지 못한 경우, 그러한 계약에 기초하여 부동산을 사용하는 사람은 제3자의 권리에 반할 수 있는 권리(예: 계약 체결을 위한 선매권)를 갖지 않습니다. 에 대한 합의 새 학기, 임대인 변경 시 계약의 효력을 유지하기 위해).

메모:국가 등록 대상이지만 등록되지 않은 임대 계약이 임대 부동산의 소유권 이전 후에도 유효한지 여부에 대한 질문에, 새 소유자가 부동산을 구매할 때 그러한 임대 계약의 존재를 알고 있었던 경우 합의, 단락 참조. 예술 자료의 4.1. 617 러시아 연방 민법.

사법 관행:

2011년 11월 17일자 러시아 연방 대법원 총회 결의안 N 73(2013년 1월 25일 개정) “규칙 적용 실무의 특정 문제에 대해 민법 러시아 연방임대차 계약에 대해"

"...14. 러시아 연방 민법 609조 2항에 따르면 임대 계약은 부동산법률에 달리 규정되지 않는 한 국가 등록이 적용됩니다.

당사자가 해당 조항에 따라 국가 등록 대상이지만 등록되지 않은 임대 계약의 모든 필수 조건에 대해 필요한 형식으로 합의에 도달한 경우, 그들 간의 분쟁을 고려할 때 법원은 다음과 같이 진행해야 합니다.

법원에서 소유자가 재산을 사용하기 위해 양도했고 다른 사람이 아무런 의견 없이 이를 수락했다고 확인한 경우, 재산 사용에 대한 지불 금액 및 기타 사용 조건에 대한 합의가 당사자들에 의해 달성되어 이행되었습니다. 이 경우 당사자 중 일방이 임의로 변경할 수 없는 의무로 그들을 구속하고(러시아 연방 민법 제310조) 법원이 다음을 수행할 근거가 없다는 점을 명심해야 합니다. 본 법 제1102.1105조의 규정을 적용합니다. 러시아 연방 민법 제309조에 따라 재산의 사용은 해당 계약 당사자가 부담한 의무에 따라 수행되고 지불되어야 합니다.

해당 합의에 따라 재산 이용 조건 위반에 대한 처벌이 규정된 경우 채무자로부터 회복될 수 있습니다.

동시에, 러시아 연방 민법 제 308조에 따라 통과되지 않은 임대 계약에 따라 재산을 사용하는 사람에게 부여된 권리는 다음과 같습니다. 주정부 등록, 제3자에게 반대할 수 없습니다. 특히, 그러한 사람은 새로운 기간에 대한 계약을 체결할 우선권이 없습니다(러시아 연방 민법 621조 1항) 및 러시아 연방 민법 617조 1항 이용자와 계약에 따라 사용을 위해 양도된 부동산을 취득한 제3자 사이의 관계에는 적용되지 않습니다..."

안내 사법 실무. 임차료. 일반 조항(ConsultantPlus)

12.3. 사법 관행의 결론:국가 등록이 없는 임대 계약은 체결되지 않습니다.

메모:특검팀에 따르면. 8 큰술. 2 연방법 2012년 12월 30일 N 302-FZ "러시아 연방 민법 첫 번째 부분의 1장, 2장, 3장 및 4장에 대한 개정"(이하 법률 N 302-FZ라고 함)이 발효되었습니다. 2013년 3월 1일, 예술에 포함된 부동산 거래의 국가 등록에 관한 규칙. 미술. 러시아 연방 민법 609조와 651조는 2013년 3월 1일 이후 체결된 계약에는 적용되지 않습니다.

그러나 예술. 32013년 3월 4일 연방법 N 21-FZ "특정 개정에 관한 것" 입법 행위러시아 연방의 규정 및 러시아 연방 입법 행위의 특정 조항이 무효하다는 인정으로 인해 법률 N 302-FZ 제2조 8항에 명시된 목록에서 러시아 연방 민법 제609.651조가 제외되었습니다. 이와 관련하여 1년 이상의 기간 동안 체결된 부동산 임대 계약의 국가 등록에 따라 해당 법률은 2013년 3월 4일에 발효되었습니다.

2013년 3월 2일과 3일에 체결된 계약의 국가 등록 부족으로 인한 결과에 대한 의문이 제기됩니다. 이는 11월 러시아 연방 대법원 전체회의 결의안 27항에서 해결되었습니다. 2011 년 17 월 17 일 N 73 "임대 계약에 대한 러시아 연방 민법 규칙을 적용하는 관행의 특정 문제에 대해" . 여기에 명시된 입장에 따라, 이러한 계약과 관련된 법원은 단락 1에 포함된 설명을 적용해야 합니다. 이 결의안의 14. 특히 임차인은 새로운 기간에 대한 계약을 체결할 우선권이 없다고 명시되어 있습니다(러시아 연방 민법 제621조 1항). 또한 p. 1 큰술. 617 러시아 연방 민법.

해당 등록이 적용되는 임대 계약의 국가 등록 부족으로 인한 법적 결과 문제에 대해서는 Art 자료의 12.1 항을 참조하십시오. 609 러시아 연방 민법.

법원은 등록되지 않은 임대 계약이 당사자에게 의무를 구속한다는 점을 지적하면서 그 결론을 나타낼 수 있습니다.

사법 관행:

2001년 2월 16일자 러시아 연방 대법원 상임위원회 정보 서신 N 59

"...7. 국가 등록이 없는 경우 부동산 임대 계약은 체결되지 않습니다. 해당 계약 당사자 중 일방이 국가 등록을 회피하는 경우 다른 당사자는 3항에 따라 권리를 갖습니다. 민법 제165조에 따라 계약등록의무를 청구할 수 있다."

사법 실무를 안내합니다. 임차료. 일반 조항(ConsultantPlus)

12.4. 사법 관행의 결론:국가 등록을 거치지 않은 1년 이상의 임대 계약이 이후에 추가 계약에 의해 임대 계약 기간을 수정하여 1년 미만으로 설정한 경우 체결된 것으로 간주되는지 여부에 대한 질문 1년에 법원에는 두 가지 직위가 있습니다.

위치 1. 1년 이상의 임대 계약이 국가 등록을 통과하지 못한 후 당사자들이 추가 계약을 통해 임대 계약 기간을 변경하여 1년 미만으로 설정한 경우 해당 계약은 다음과 같습니다. 아직 결론이 나지 않은 것으로 간주됩니다.

메모:

사법 관행:

2010년 3월 23일자 우랄 지역의 연방 독점 금지 서비스 결의안 N F09-1742/10-C3 사례 N A50-23758/2009

"...파산항소에서 기업가는 항소법원의 결론과 사건의 실제 상황이 다르다는 점을 들어 항소법원의 결정을 취소해 달라고 요청한다. 원고에 따르면 법원의 결론은 다음과 같다. 항소 법원원고와 유한 책임 회사 "신데렐라"(이하 제3자 "신데렐라" 회사) 사이에 체결된 2008년 4월 1일자 임대 계약의 미체결에 대한 내용은 오류가 있으며 현행법을 준수하지 않습니다. 기업가는 Art의 조항을 나타냅니다. 러시아 연방 민법 450, 451, 452, 453은 계약의 새로운 유효 기간을 설정하는 변경을 포함하여 당사자의 합의에 따라 국가 등록 전에 계약을 변경하는 것을 금지하지 않습니다. 등록이 필요하지 않습니다.

사건자료에 따르면, 2008년 4월 1일에 신데렐라 회사(집주인)와 기업가(임차인) 사이에 집주인이 제공한 조건에 따라 부동산 임대차 계약이 체결되었고, 임차인은 이에 동의했습니다. 임시 사용을 위해 총 면적이 165 평방 미터인 건물. m, 주소: Berezniki, st. 가가리나, 1.

Art의 단락 2에 따르면. 러시아 연방 민법 651에 따라 최소 1년 동안 체결된 건물 또는 구조물에 대한 임대 계약은 국가 등록 대상이며 해당 등록 시점부터 체결된 것으로 간주됩니다.

2008년 4월 1일자 임대 계약의 유효 기간이 2008년 4월 1일부터 2009년 3월 31일까지 당사자들에 의해 결정되었음을 확인한 후, 이 계약은 법에 규정된 방식으로 등록되지 않았으며 법원은 올바르게 인정했습니다. 해당 계약은 체결되지 않은 것으로 간주됩니다.

동시에, 파기법원은 Art 제1항에 따라 다음과 같이 지적합니다. 러시아 연방 민법 651에 따라 건물 또는 구조물에 대한 임대 계약은 당사자가 서명한 하나의 문서를 작성하여 서면으로 체결됩니다(러시아 연방 민법 434조 2항).

따라서 법률의 명시적인 지침에 따라 건물 임대 계약은 당사자가 서명한 단일 문서 형식으로 작성되어야 합니다.

이러한 상황에서 항소법원은 기업가와 신데렐라 회사가 서명한 임대 계약 기간을 수정하는 2008년 4월 17일자 추가 계약을 정당하게 고려하지 않았습니다..."

위치 2. 1년 이상의 임대 계약이 국가 등록을 통과하지 못한 후 당사자들이 추가 계약을 통해 계약 기간을 변경하여 1년 미만으로 설정한 경우 계약이 체결된 것으로 간주됩니다. 추가 계약에 명시된 기간 동안.

메모:예술의 단락 8에 따라. 2012년 12월 30일자 연방법 No. 302-FZ 2 "러시아 연방 민법 제1부의 1장, 2장, 3장 및 4장의 수정 사항"(이하 법률 No. 302-FZ) , 2013년 3월 1일에 발효되었습니다. , Art에 포함된 부동산 거래의 국가 등록에 관한 규칙. 미술. 러시아 연방 민법 609조와 651조는 2013년 3월 1일 이후 체결된 계약에는 적용되지 않습니다.

그러나 예술. 2013년 3월 4일자 연방법 No. 21-FZ 3항 "러시아 연방의 특정 입법법 개정 및 러시아 연방 입법법의 특정 조항을 무효로 인정"에서는 예술이 제외되었습니다. 미술. Art 8 항에 명시된 목록에서 러시아 연방 민법 609, 651. 법률 번호 302-FZ의 2항. 이에 따라 1년 이상 체결된 부동산 임대차 계약의 국가등록이 재개된다. 이 법은 2013년 3월 4일부터 시행되었다.

2013년 3월 2일과 3일에 체결된 계약의 국가 등록 부족으로 인한 결과에 대한 의문이 제기됩니다. 이는 11월 러시아 연방 대법원 전체회의 결의안 27항에서 해결되었습니다. 2011 년 17 월 17 일 N 73 "임대 계약에 대한 러시아 연방 민법 규칙을 적용하는 관행의 특정 문제에 대해 ". 여기에 명시된 입장에 따라, 이러한 계약과 관련된 법원은 본 결의안 제14항에 포함된 설명을 적용해야 합니다. 특히 임차인은 새로운 기간에 대한 계약을 체결할 우선권이 없다고 명시되어 있습니다(러시아 연방 민법 제621조 1항). 또한 Art의 단락 1. 617 러시아 연방 민법.

사법 관행:

2010년 10월 25일자 우랄 지역의 연방 독점 금지 서비스 결의안 N F09-8797/10-C6 사례 N A50-6727/2010

"...동시에 임대 계약 거부에 대한 경고 시점으로부터 3개월이 경과하기 전에 동일한 당사자는 2007년 1월 10일 N 1825-07 일자로 임대 계약을 체결했으며 유효합니다. 2006년 12월 1일부터 2009년 12월 1일까지 수락 인증서에 서명했으며 전송 날짜는 2006년 1월 12일입니다.

동시에, 1심 법원이 정한 바에 따라, 신청인은 2007년 6월 6일에 당사자들이 서명한 자료 수정안 1호와 2007년 1월 10일자 개체에 대한 임대 계약 N 1825-07I를 제출했습니다. , 해당 계약의 1.3항에 따라 물건의 임대 기간을 2006년 12월 1일부터 2007년 11월 28일까지, 즉 1년 미만으로 설정하도록 개정되었습니다.

1년 미만의 기간 동안 체결된 해당 계약의 의무적인 국가 등록이 필요하지 않다는 점을 고려하여 1심 법원은 다음과 같은 결론을 내렸습니다. 상기 계약논란의 여지가 있는 기간 동안 포로였으며 관계를 규제했습니다.

1심 법원의 결정을 뒤집고 명시된 요구 사항 충족을 거부하면서 항소 법원은 기업가 Kalashnikov Yu.V. 연방법 N 159-FZ의 조항에 따라, 선취권임대 부동산 취득에 대해 해당 법률의 발효일 이전 2년 미만 동안 신청인이 일시적으로 사용했기 때문에 2007년 1월 10일 N 1825-07I 임대 계약이 체결되지 않았습니다. 국가 등록이 부족하여 유효 기간에 관한 미결 계약에 대한 2007년 6월 6일자 수정안 N 1에는 법적 강제법적 결과를 수반하지 않습니다.

그러나 항소법원은 계약 미체결에 대한 이러한 결론을 내릴 때, 임대차 계약의 유효기간에 따라 수정하겠다는 당사자들의 의지가 어떤 법규범에 어긋나는지는 밝히지 않았다.

예술에 따라. 러시아 연방 민법 609, 651에 따라 최소 1년 동안 체결된 부동산 임대 계약은 국가 등록 대상입니다.

1997년 7월 21일 연방법 N 122-FZ "부동산에 대한 권리 및 부동산 거래에 대한 국가 등록"과 임대 관계에 관한 민법 규범이 기간을 설정하지 않는다는 사실을 고려하여 임대 계약은 등록 대상이며, 또한 당사자가 등록 전 기간에 계약 조건을 변경하는 것을 금지하고, 항소 법원의 결론에 따라 2007년 6월 6일자 계약서 1호의 변경 사항을 인정합니다. .2007 N 1825-07I의 유효 기간은 올바른 것으로 간주될 수 없습니다.

따라서 특정 임대 계약은 개정 사항을 고려하여 1년 미만의 기간 동안 체결되었으며 의무적인 국가 등록을 요구하지 않았으며 유효 기간 동안 임대 부동산에 관한 당사자 간의 관계를 규제했습니다. .

위 사항을 고려하여 제17차 중재항소법원의 결정은 취소되어야 하며(러시아 연방 중재 절차법 제288조 2항), 1심 법원의 결정은 유지됩니다..."

12.5. 사법 관행의 결론: 1년 이상의 임대 계약이 국가 등록을 통과하지 못한 후 당사자들이 추가 계약을 통해 임대 계약 기간을 수정하여 무기한 기간 동안 체결되었음을 표시하는 경우 해당 계약은 다음과 같습니다. 아직 결론이 나지 않은 것으로 간주됩니다.

사법 관행:

사건 번호 A43-19065/2010에 대한 2011년 3월 18일자 Volga-Vyatka 지역의 연방 독점 금지 서비스 결의안

"...지역 행정부(임대인)와 회사(임차인)는 지방자치단체 단일 기업 "니즈니노브고로드 지역 단일 고객 부서"(잔액 보유자)의 참여로 2004년 8월 4일자 임대 계약을 체결했습니다. 면적이 114.2인 명명된 건물의 N 01-01/0186 평방미터허브 스튜디오와 꽃집으로 사용됩니다.

계약의 1.2항에서 유효 기간은 2004년 6월 1일부터 2008년 7월 16일까지로 정의됩니다.

2004년 8월 4일자 임대 계약에 대한 2008년 4월 25일자 추가 계약에 따르면 해당 계약은 무기한으로 체결되었습니다.

러시아 연방 민법 651조 2항에 따르면, 최소 1년 동안 체결된 건물 또는 구조물에 대한 임대 계약은 국가 등록 대상이며 등록 시점부터 체결된 것으로 간주됩니다.

법원은 2004년 8월 4일 N 01-01/0186 날짜의 임대 계약이 1년 이상 법에 규정된 방식으로 주정부 등록을 거치지 않았으므로 체결되지 않았다는 사실을 발견하고 피고는 이의를 제기하지 않습니다. .

2004년 8월 4일자 임대차 계약에 대한 추가 계약이 체결된 후 상대방이 2008년 4월 25일부터 해당 부동산 임대에 대한 계약 관계를 맺었다는 1심 법원의 결론은 잘못된 것입니다. 러시아 연방 민법 제453조(2항), 433(3항) 및 651(2항)의 규칙에 따라 계약은 국가 등록에 대한 요구 사항(충족되지 않음)을 준수해야 합니다. 이것은 법적 강제입니다. 이러한 상황이 위의 이유로 이번 사건에서 잘못된 결정을 채택하게 된 것은 아닙니다..."

12.6. 사법 관행의 결론:임대인의 과실로 인해 국가 등록이 부족하여 임대 계약이 체결되지 않은 것으로 인정하는 것은 계약에 명시된 임대 기간이 만료되지 않은 경우 임차인이 부동산을 해제할 수 있는 근거가 되지 않습니다.

사법 관행:

사건 번호 A01-776/2009에 대한 2010년 3월 15일자 북코카서스 지방의 연방 독점 금지 서비스 결의안

"...2005년 5월 12일 행정청장의 결의안 제669호(이하 의결 제669호)에 따라 피고를 49년간 임대하기로 결정하였습니다. 토지 계획, 물로 덮여 있으며 면적은 2.4 헥타르이며 양어업을 위한 "농경지"로 분류됩니다. 이 결의안의 3항에 따르면, 피고는 임대 계약에 서명한 후 2005년 8월 15일 이전에 Takhtamukaysky에 있는 Adygea 공화국 연방 등록 서비스 사무소 부서에서 국가 등록을 수행할 의무가 있습니다. 구역.

원고와 피고는 2005년 7월 14일 114호 토지에 대한 임대차계약(이하 임대차계약)을 49년간 체결하였다. 해당 계약의 조항 4.4.5는 계약 및 수정 사항에 서명한 후 기업가가 국가 등록을 수행할 의무가 있음을 규정합니다. 정해진 기간 내에 국가 등록이 없으면 계약이 체결되지 않은 것으로 간주되어 양도된 토지가 압류되었습니다.

만족스럽다 주장임대 계약이 체결되지 않은 것으로 인정하고 분쟁 토지의 공개 요구를 거부하기 위해 법원은 법 제 34 장의 규범이 적용되는 당사자간에 발전된 임대 관계에서 진행되었습니다.

법 제 609 조 2 항에 따르면, 법률에서 달리 규정하지 않는 한 부동산 임대 계약은 국가 등록의 대상입니다. 제25조 토지 코드토지법 제3장과 4장에 규정된 토지 계획에 대한 권리는 민법, 연방법에 의해 확립된 근거에 따라 발생하며 1997년 7월 21일자 연방법 N 122-에 따라 주 등록의 대상이 됩니다. FZ "부동산에 대한 국가 권리 등록 및 거래에 관한 것"(이하 법률 No. 122-FZ라고 함).

사건 자료에는 임대 계약의 국가 등록에 대한 증거가 포함되어 있지 않기 때문에 법원은 그것이 체결되지 않았다는 올바른 결론에 도달했습니다.

법원은 2005년 7월 14일자 양도인수증명서에 근거하여 토지가 피고에게 양도되었다고 판단했습니다. 지정된 토지에 대한 임대료는 계약에서 정한 기간 내에 기업가가 전액 지불합니다. 피고의 설명에 따르면 원고의 결의안 제669호 취소로 인해 임대 계약을 등록할 수 없습니다. 피고는 법원에서 행정부의 조치에 대해 항소했습니다.

법률 N 122-FZ의 26조는 계약 당사자 중 일방이 국가 등록을 회피하는 경우 다른 당사자는 법 제165조 3항에 따라 의무에 대한 청구를 제기할 권리가 있다고 규정합니다. 계약을 등록합니다.

안에 이 경우분쟁 계약의 당사자는 만료일 이전에 분쟁 계약을 등록하기 위해 등록 기관에 항소할 권리가 있으며 국가 등록 거부, 임대인 또는 임차인의 토지 임대 등록 기피에 대해 항소할 권리가 있습니다. 합의.

임대기간을 고려하여 임대차계약 등록의 가능성이 없어지지 않으므로, 법원기업가로부터 그에게 양도된 토지를 행정부가 조기에 회수했다는 합리적인 결론에 도달했습니다..."

12.7. 사법 관행의 결론: 1년 미만의 임대차계약을 변경하고 1년을 초과하는 계약기간을 성립한 후 해당 계약이 등록되지 않은 경우에는 새로운 계약은 체결되지 않은 것으로 간주되며 이전 계약( 버전)은 무기한 갱신됩니다.

사법 관행:

사건 번호 A55-31126/2009에 대한 2010년 6월 16일자 볼가 지역 연방 독점 금지 서비스 결의안

“... 1996년부터 매년 피고는 2007년 11월 30일까지 체결된 2007년 1월 1일 N 00968 계약을 포함하여 Gogol Street, 34의 Syzran에 위치한 건물에 대해 원고와 임대 계약을 체결했습니다.

사건 번호 A55-2325/2008에 대한 2008년 7월 1일 법원 판결에 따라 2007년 1월 1일자 00968일자 임대 계약 체결 중에 발생한 당사자 간의 계약 전 분쟁이 당사자 간에 해결되었습니다. 다른 의견 불일치로 인해 법원은 원고가 수정한 유효 기간(2007년 2월 12일부터 2011년 7월 1일까지)에 관한 계약 조항을 승인했습니다.

러시아 연방 민법 제609조에 따르면, 최소 1년 동안 체결된 부동산 임대 계약은 국가 등록 대상입니다.

원고와 피고가 체결한 2007년 1월 1일자 임대차계약의 유효기간은 1년 이상이나 당사자들이 법이 정한 절차에 따라 등기하지 아니하여 임대차계약이 인정된 것으로 본다. 법원은 결론이 나지 않은 것으로 간주됩니다.

전술한 내용을 바탕으로 법원은 2007년 1월 1일자 계약 N 00968이 당사자 간에 계속 유효하며 러시아 연방 민법 제621조에 따라 다음 기간 동안 갱신되었다는 결론을 내렸습니다. 무기한.

2009년 12월 29일 사마라 지역 중재 재판소의 결정, 사건 번호 A55-31126/2009에 대한 2010년 4월 12일 제11차 중재 항소 재판소의 결정은 변경되지 않았습니다. 카세이션 어필- 만족스럽지 못한데..."

12.8. 사법 관행의 결론:최소 1년 동안 체결된 건물 또는 구조물에 대한 임대 계약이 등록되지 않은 경우, 이는 임차인의 권리를 박탈하지 않습니다. 법적 보호.

사법 관행:

정의 헌법재판소 RF 날짜: 2001년 7월 5일 N 154-O

"...최소 1년 동안 체결된 건물 또는 구조물에 대한 임대 계약의 국가 등록이 의무적이라는 사실에도 불구하고, 이러한 법적 조항의 의미 내에서 등록이 없다고 해서 그 자체로 신청자의 권리가 박탈되는 것은 아닙니다. 사법 보호에 대한 권리: 주장을 뒷받침하기 위해 JSC SEVENT "는 계약의 국가 등록을 수행할 수 없음을 나타내는 증거와 이러한 목적을 위해 그가 취한 조치 또는 부정직한 행동을 나타내는 증거를 제공할 수 있습니다. 고소장에 첨부된 법원 판결에 의해 확인된 소유자 등.."

사법 실무를 안내합니다. 임차료. 일반 조항(ConsultantPlus)

우리 주에서 가장 일반적이고 자주 체결되는 계약 중 하나는 임대 계약입니다. 계약을 체결하고 실행할 때 향후 계약에 대한 양 당사자의 입장을 올바르게 구축할 수 있도록 많은 세부 사항을 고려할 필요가 있습니다.

법적 규제 이 계약의러시아 연방 민법 34장이 헌정되었습니다. 임대 계약은 소유자의 변경을 수반하지 않으며 단지 사용 목적으로만 사용하거나 동시에 사용 및 소유하기 위해 임대인이 임차인에게 부동산을 양도하는 것만 규정합니다. 소유자만이 부동산을 임대할 수 있습니다. 다만, 계약서에 서명하는 사람은 소유자가 아닐 수 있으며, 그 위임을 받은 사람(대리인, 부동산 중개인 등)이 될 수 있습니다.

아파트 임대와 임대의 차이점.

임대차 계약과 함께 주거용 임대차 계약도 체결될 수 있는데, 이 두 가지 유형의 계약이 혼합되어 있는 경우가 많습니다. 차이점과 특징이 무엇인지 고려해 봅시다. 두 계약 모두 부동산 임대 계약 유형입니다. 주거용 건물 임대 계약은 러시아 연방 민법 35장에 규정되어 있으며, 러시아 연방 민법 34장은 임대 계약에 관한 것입니다. 주거용 건물을 유료로 임대하여 거주하는 경우 주거용 임대차 계약이 체결됩니다. 그 밖에 주거용 건물(사무실, 건물 등) 이외의 부동산을 임대하는 경우 또는 주거용 건물을 법인에 임대하는 경우에는 임대차계약을 체결합니다. 따라서 사용되는 계약 유형은 계약 당사자(개인 또는 법인)와 계약 대상(주거 건물 또는 기타 부동산)에 따라 달라집니다.

임대와 고용의 가장 중요한 실제 차이점 중 하나는 아파트 임대 계약은 주 등록 대상이 아닙니다, 유효기간에 관계없이. 즉, 5년이라도 아파트 임대계약을 체결하는 경우에는 계약서에 서명만 하면 되며, 별도의 조치 없이 본 계약은 유효하게 됩니다. 반면, 1년 이상 체결된 임대 계약은 국가 등록을 거쳐야 합니다. 심각한 결함. 이에 대해서는 나중에 더 자세히 이야기하겠지만, 이제 임대 계약으로 돌아가 보겠습니다.

임대 계약의 필수 조건임대물에 관한 조건과 임대료에 관한 조건이 있습니다. 러시아 연방 민법 제 609조에 따르면 서면 양식임대차 계약은 계약 당사자 중 적어도 한 명이 법인인 경우와 계약 기간이 1년 이상인 경우에 필요합니다.

필수조건에는 임대계약이 체결된 기간은 포함되지 않지만, 그럼에도 불구하고 계약기간은 국가등록절차와 직접적으로 연관되어 있기 때문에 중요한 사항이다.

최소 1년 이상 계약을 체결한 경우에는 임대차 계약 등록이 필요합니다..

세입자는 다음 두 가지 경우에 등록 절차가 면제됩니다.

임대차계약을 1년 미만으로 체결한 경우.
당사자들은 임대 기간 종료 후 당사자들의 이의가 없을 경우 계약이 동일한 조건으로 연장되는 것으로 간주되는 조건을 임대 계약에 제공할 권리가 있습니다. 이 경우 최초 임대차계약을 체결한 기간이 1년 미만인 경우에는 동일한 기간으로 연장하는 경우에는 계약등록을 할 필요가 없습니다. 법은 이러한 방식으로 부동산 임대 계약을 반복적으로 갱신하는 것을 금지하지 않습니다. 그 자체로 그러한 연장이 1년 미만의 기간 동안 수행되는 경우 계약을 등록할 필요가 없으며 1년을 초과하는 기간 동안 체결된 계약을 고려하는 근거가 되지 않습니다. .
임대차계약을 무기한으로 체결한 경우.
임대 계약은 무기한으로 체결되었으며 추가로 유효하다고 직접 명시할 수 있습니다. 2 큰술. 러시아 연방 민법 610에 따라 계약서에 임대 기간이 명시되어 있지 않은 경우 (의도적 또는 우발적으로) 계약이 무기한 체결된 것으로 간주됩니다.

예술에 따라. 러시아 연방 민법 621에 따라 새로운 기간의 임대 계약을 체결할 때 당사자 간의 합의에 따라 계약 조건이 변경될 수 있습니다. 새로운 기간의 임대 계약의 체결은 새로운 계약의 체결로 간주됩니다. 이는 단락에 표시되어 있습니다. 2002년 1월 11일자 러시아 연방 최고 중재 재판소 상임위원회의 정보 서신 No. 66에 의해 승인된 임대료 관련 분쟁 해결 관행 검토 31-32. 따라서 그러한 기간이 새로운 임대 계약은 1년 미만이며 주정부 등록 대상이 아닙니다.

임대 계약이 주정부 등록을 통과하지 못한 경우 유효합니까?

예. 그러나 본 계약의 당사자에 대해서만 해당되며 제3자에 대해서는 법적 효력이 없습니다. 즉, 집주인이 점유 중인 건물에서 임차인을 임의로 퇴거시킬 수 없듯이, 임차인은 계약서가 등록되지 않았다는 사실을 이유로 임대료 지급을 거부할 수 없습니다.

그러나 임차인은 새로운 기간의 임대차 계약을 제3자보다 우선적으로 체결할 수 있는 권리가 없으며, 부동산의 소유권이 타인에게 이전된 경우 등에는 임대차권을 보유하지 않습니다. 즉, 임차인과 집주인을 제외한 모든 사람에 대해서는 임대차 계약이 존재하지 않습니다. 이는 또한 집주인이 동일한 부동산에 대해 제3자와 임대차 계약을 체결하고 이를 등록할 수 있으며, 그러면 등록되지 않은 계약에 따라 건물을 점유한 이전 임차인보다 새 임차인이 우선권을 갖게 된다는 것을 가정합니다.

2013년 3월 2일, 3일 체결된 임대차계약 등록에 문제가 있습니다.

2012년 말에 부동산 임대 계약의 주 등록 규칙이 2013년 3월 1일 이후 체결된 계약에 적용되지 않는다는 연방법이 채택되었다는 점을 기억해 보십시오. 그러나 이 법이 시행되자 마자 새로운 법이 등장하여 폐지되었습니다. 이 규칙그리고 2013년 3월 4일에 부동산 임대 계약의 국가 등록이 재개되었습니다. 이미 변경한 이유 통과된 법의원은 논평하지 않았다. 그러나 부동산 임대 계약의 국가 등록에 관한 규칙의 폐지와 그에 따른 복원은 2013년 3월 2일과 3일에 체결된 계약의 결과에 대한 불확실성을 야기했습니다. 유효한 주정부 등록을 거치지 않았습니까?

2013년 12월 25일 전체회의 결의안 No. 98에서 러시아 연방 대법원은 부동산 임대 계약이 2013년 3월 2일과 3일에 최소 1년 동안 체결되었으며 아직 체결되지 않았다고 설명했습니다. 통과된 주정부 등록은 당사자들에게만 구속력을 가지며 임차인이 제3자에 대한 권리에 반대하는 것을 허용하지 않습니다. 즉, 이러한 계약은 당사자에게는 유효하지만 제3자에게는 존재하지 않습니다. 법적 제도주정부 등록을 통과하지 못한 계약에 대해 앞서 논의한 내용과 완전히 일치합니다.

해당 기사의 관련성과 법률 준수 여부는 2017년 1월 1일 기준으로 확인되었습니다.

엄마. 클리모바

예술의 단락 3에 따라. 433, 예술. 최소 1년 동안 체결된 부동산(건물, 그 안의 개별 건물, 구조물)에 대한 임대 계약인 러시아 연방 민법(러시아 연방 민법) 609 및 651에는 다음이 적용됩니다. 주정부 등록은 등록 순간부터 완료된 것으로 간주됩니다.

Art 제 6 항의 두 번째 단락에 따르면. 1997년 7월 21일 연방법 12 N 122-FZ "부동산에 대한 권리 및 부동산 거래에 대한 주 등록" 건물(주거용 및 비거주용)은 건물 및 구조물의 일부인 대상입니다. 결과적으로 최소 1년 동안 체결된 건물에 대한 임대 계약도 국가 등록의 대상이 됩니다. /2001 N 59 "부동산에 대한 국가의 권리 등록 및 부동산 거래에 관한 연방법 적용과 관련된 분쟁 해결 관행에 대한 검토."

해당 계약에 대한 변경 사항과 계약 종료 및 종료도 유사한 방식으로 등록됩니다.

임대 계약을 등록하는 절차는 상당히 길며 임차인이 항상 영향을 미칠 수는 없는 임대인에 따라 다릅니다.

임대 계약에 따라 거래를 등록할 때 회계사는 계약이 체결되는 순간에 특별한 주의를 기울여야 합니다. 이는 서명 날짜나 물건 양도일이 아니라 이 문서의 국가 등록 날짜입니다. . 사실상 이는 계약이 발효되기 전에 임차인의 임대료, 공과금, 임대시설의 유지관리, 보험, 보안, 수리 등 정당화되지 않습니다.

Art의 단락 1에 따르면. 252 세금 코드러시아 연방(TC RF) 납세자는 문서화된 비용만큼 수령한 소득을 줄일 수 있습니다. 이는 무엇보다도 러시아 연방 법률에 따라 작성된 문서로 확인된 비용을 의미합니다. Art 제2항에 규정되어 있습니다. 1996년 11월 21일자 연방법 N 129-FZ "회계에 관한" 9차 회계 문서 준비 절차는 당사자 간에 체결된 계약 조건에 따라 결정되는 비즈니스 거래 내용을 표시합니다. 따라서 미결된 비용은 정해진 방법으로계약은 감소로 간주될 수 없습니다. 과세표준 Art 제1항에 의해 설정된 조건을 충족하지 않는 소득세. 러시아 연방 세금 코드 252.

최소 1년 동안 부동산 임대 계약을 기반으로 지급된 임대료는 Art 1항 10항에 따라 기타 비용에 포함됩니다. 러시아 연방 세금 코드 264(관련 당사자의 유효성 및 확인에 따라 다름) 기본 문서임대 계약의 주 등록 이후에만.

이 날짜 이전 임대료 지불계정 97 "이연 비용"에서 이연 비용으로 간주되어야 하며 이 기간 동안 세무 회계에 반영되어서는 안 됩니다.

주정부 등록을 통과하지 못한 임대 계약과 관련된 모든 거래에 대해 VAT를 공제하는 것도 부당합니다.

등록 요건에도 동일하게 적용됩니다. 추가 계약그러한 계약에 동의합니다 (2005년 12월 30일 N 03-03-04/1/471, 2005년 8월 5일 N 03-03-04/4/34 날짜의 러시아 재무부 서한 참조).

임대 계약이 주 등록을 통과한 경우 조직의 임대료 지불 비용은 등록 시점부터 고려됩니다. 동시에 Art 2 항에 따른 경우. 러시아 연방 민법 425에 따라 계약 조건은 임대 대상이 잠재적 임차인에게 양도되는 순간까지 연장됩니다(당사자는 자신이 체결한 계약 조건이 적용되도록 설정할 권리가 있습니다) 계약 체결 이전에 발생한 관계), 이미 등록된 계약에 따른 임대료는 해당 물건을 사용하기 위해 수령한 순간부터 지난 기간 동안의 이익세에 대한 과세표준 감면으로 허용됩니다. 수락 및 양도 증명서(2005년 11월 1일자 러시아 재무부 서한 N 03-03-04/1/325).

계약 이행의 복잡성으로 인해 일부 조직에서는 부동산 임대 계약의 주정부 등록을 피하려고 합니다.

***

위에서 설명한 것처럼 최소 1년 이상 체결된 임대차 계약은 등록 대상입니다. 1년을 초과하는 기간 동안 서명했다면 의심의 여지가 없습니다. 주정부 등록이 필요합니다. 정확히 1년 동안 체결된 계약에도 동일하게 적용됩니다. 임대차계약은 당해 연도의 어느 달 1일부터 다음 연도 전월 30일(31)일까지 체결된 경우에는 1년 이상 체결된 것으로 간주됩니다. 마찬가지로, 2006년 5월 15일부터 2007년 5월 14일까지 등 1년간 유효한 계약이 체결된 것으로 간주됩니다. (2002년 1월 11일자 러시아 연방 대법원 상임위원회 정보 서한 N 66 "임대료 관련 분쟁 해결 관행 검토"의 3항).

이러한 임대 계약은 주정부 등록의 대상입니다.

Art에 따라 계약 기간은 1년 미만입니다. 러시아 연방 민법 433 및 651은 등록할 필요가 없으며 계약 자체에서 달리 규정하지 않는 한 서명한 순간부터 발효됩니다. 동시에, 러시아 연방의 구성 주체는 러시아 연방 민법(러시아 연방 대법원 상임위원회 정보 서한 1항)에 의해 확립된 것과 다른 자체 등록 규칙을 설정할 수 없습니다. 2001년 2월 16일 N 59).

러시아 연방 대법원의 결정에 따라 1년 미만의 기간 동안 체결된 계약이 최초 임대 기간 종료 후 동일한 기간 동안 연장되는 경우 당사자 관계는 새로운 임대 계약의 적용을 받습니다. 이는 또한 국가 등록 대상이 아닌 계약입니다 (2001년 2월 16일 N 59 일자 러시아 연방 대법원 상임위원회 정보 편지 10 항).

예

건물 임대 계약은 11개월 동안 체결되었습니다. 계약 조건 중 하나에 따르면, 임대 기간이 종료되면 임대 기간이 종료되기 전에 어느 쪽도 갱신 거부를 선언하지 않는 한 계약은 자동으로 동일한 기간 및 동일한 조건으로 연장된 것으로 간주됩니다. 계약.

실제로 최초 계약 기간이 만료되면 만료된 계약 조건과 동일한 조건의 당사자 간에 새로운 임대 계약이 체결되기 시작합니다. 새로운 조약임대 연장시 연장 기간 (새 계약에 따른 임대 기간)이 1 년 미만이므로 국가 등록 대상이 아닙니다.

세금 목적상 그러한 계약에 따른 임대료는 Art 1항 10항에 따라 인식됩니다. 기타 비용의 일부로 러시아 연방 세금 코드 264를 적용하고 계약을 등록하지 않고 소득세에 대한 과세 기준을 줄입니다(2003년 4월 18일자 모스크바에 대한 러시아 세무국 서한 N 11-14/21323 참조). ).

유효기간이 종료된 후 원래 계약을 1년 이상 연장하는 경우에는 새로운 계약을 등록해야 합니다.

***

또 다른 옵션은 무기한 임대 계약을 체결하는 것입니다. 실제 유효 기간에 관계없이 그러한 계약은 등록할 필요가 없습니다. 결국 체결 당시에는 기간이 명시되지 않았고, 최소 1년이라고는 할 수 없다.

Art의 단락 2에 따르면. 러시아 연방 민법 610조에 따르면, 부동산 임대 계약이 무기한 체결된 경우 각 당사자는 3개월 전에 상대방에게 통지하여 계약을 철회할 권리가 있습니다. 따라서 임대 계약은 당사자 중 일방의 요청에 따라 언제든지 종료될 수 있습니다.

이러한 계약에는 무기한 계약을 체결한다는 규정이 없는 등 일반적으로 유효기간이 전혀 명시되어 있지 않습니다.

러시아 연방 민법 제610조는 법적 강제에 의한 계약의 필수 조건 중 임대 기간을 포함하지 않으며 유효 기간을 결정하지 않고 계약 체결을 허용합니다.

2001년 2월 16일 N 59자 러시아 연방 대법원 상임위원회 서신 11항에서 무기한 임대 계약에는 국가 등록이 필요하지 않다고 설명되어 있습니다.

결과적으로 법에 규정된 방식에 따라 무기한 체결된 부동산 임대 계약에 따른 조직의 비용은 주정부 등록 없이 이윤세 목적으로 고려될 수 있습니다(6월 29일자 모스크바에 대한 러시아 연방세 서비스 서한 참조). 2005 N 20-12/46413, 2006년 3월 22일자 N 20-12/22181).

임차인은 일반적으로 확립된 방식으로 지체 없이 임대료에 대한 부가가치세(VAT)를 공제할 수 있습니다.

***

무기한 체결된 부동산 임대 계약은 시간(역일 기준)으로 미리 결정되지 않은 사건이 발생하기 전에 체결된 계약과 동일합니다(1월 러시아 연방 대법원 상임위원회 정보 서한 4항). 2002년 11월 11일 N 66). 이러한 계약에는 주정부 등록도 필요하지 않습니다.

예

임대차 계약에는 임대 부동산의 재건축이 시작될 때까지 유효하다고 명시되어 있습니다.

이 경우 임대 계약 기간은 당사자가 결정하지 않습니다. 임대 건물이 위치한 건물의 재건축 시작 전 임대 계약의 유효성에 대한 조건은 기간 조건으로 적용될 수 없습니다.

시행중미술. 190 러시아 연방 민법 그 기간은 당사자의 의사나 행위에 좌우되지 않는, 필연적으로 발생하여야 하는 사건만을 기재함으로써 정할 수 있다.

따라서 임대 계약이 무기한 체결되었다고 결론을 내릴 수 있으므로 임대인은 다음을 기준으로 할 수 있습니다.조항 2 예술. 610 러시아 연방 민법 임차인에게 3개월 전에 통지하여 언제든지 계약을 취소할 수 있습니다.

임대 계약은 실제로 1년 이상 유효하더라도 주 등록 대상이 아닙니다.

처음에 부동산 임대 계약이 단기간 체결되었고 주정부 등록이 필요하지 않은 후 무기한 갱신된 경우, 이 경우 등록 대상이 아니지만 전체적으로 두 계약 모두 유효 기간 이상 1년(2001년 2월 16일자 러시아 연방 대법원 상임위원회 정보 서신 N 59의 11항).

***

미래의 임대 부동산이 아직 완성되지 않았고, 주 위원회에 넘겨지지 않았으며, 임대인이 이에 대한 소유권을 갖고 있지 않은 경우가 많습니다. 이 경우 물건 자체가 없어 임대차 계약을 체결하는 것이 불가능합니다.

그러나 실제로 건설 중인 사무실과 상가 단지의 공간은 건설 단계에서 임대됩니다.

임차인은 해당 지역을 점유하고 생산 및 경제 활동에 사용할 수 있기 오래 전에 해당 지역에 대한 비용을 지불하기 시작합니다.

건설 중인 건물의 공간을 임대하는 관행은 이러한 상황에서 최적의 옵션은 미래 임차인이 미래 집주인으로부터 임대 계약을 체결할 수 있는 옵션을 구매하는 것임을 보여줍니다. 많은 지역에서 이러한 관행은 다음과 같은 주도로 발전했습니다. 지방 당국, 경매에서 지방자치단체 부동산 임대 옵션을 판매합니다.

예를 들어, 1996년 8월 13일자 모스크바 정부 법령에 의해 승인된 모스크바의 비주거 시설(건물, 구조물, 비거주 건물)에 대한 권리의 회계 및 등록 절차에 관한 규정의 5.1항에 따르면 N 689, 환승 비거주 건물원칙적으로 경매 또는 경쟁 결과에 따라 법인 또는 개인에게 임대됩니다.

비주거용 임대권 옵션에 대한 매매 계약의 변형 상업 시설 1998년 10월 21일 N 1072-RM 모스크바 시장 명령의 부록에 나와 있습니다.

이 옵션은 임차인에게 미리 정해진 조건에 따라 임대 계약이 체결되도록 보장합니다.

러시아 재무부는 Art 2항 12항을 참조하여 임대 옵션을 선물 거래의 수단으로 해석합니다. 러시아 연방 세금 코드 149는 고정 임대 계약을 체결할 권리에 대한 옵션 구현을 위한 거래가 있다고 믿습니다. 임차료 VAT는 부과되지 않습니다(2005년 12월 29일자 러시아 재무부 서신 N 03-04-11/336).

그러나 옵션을 선물 거래의 도구이자 이윤세 목적으로 고려한다면 Art. 러시아 연방 세금 코드 301에 따라 금액을 계산할 수 있습니다. 현금이러한 거래에서 임대인에게 지불할 금액은 소득세 과세표준 감소로 상각되지 않을 가능성이 높습니다(러시아 연방 세법 제304조 제303조 3항).

이행이 연기된 계약 대상의 공급을 위한 거래로 해당 계약의 자격을 갖추기 위해 옵션을 선도거래 수단으로 해석하는 것을 포기함으로써 납세자는 정기적으로 납부하는 금액(또는 일회성 납부금)에 대해 VAT를 납부합니다. 지불) 옵션에 따라 임대 계약 유효 기간 동안 해당 금액을 비용으로 상각할 권리를 갖습니다.

이는 이 경우 소득 창출을 목표로 하는 조직의 활동에 사용하기 위한 비주거용 건물에 대한 임대 계약을 체결할 목적으로 위 비용이 발생한 것으로 간주되므로 경제적으로 정당한 비용이 될 것이라는 사실로 설명됩니다. Art에 따라 조직의 과세 대상 이익을 결정할 때 고려되는 현재 성격의 것입니다. 러시아 연방 세금 코드 264는 임대 계약의 전체 기간 동안 균일하게 시행 사실에 대한 문서 확인을 조건으로 합니다.

이것이 바로 모스크바의 러시아 세무청이 2003년 1월 22일 N 26-12/4751 및 2003년 12월 16일 N 26-12/70411 편지에서 지방 부동산 임대 옵션과 관련하여 그러한 지불을 고려하는 방법입니다. .

러시아 재무부는 임대 옵션에 관해 다른 관점을 표명했습니다. 러시아 연방 법률은 임대 계약 체결 권리 획득에 대한 수수료를 규정하지 않습니다. 결과적으로 부동산(건물)에 대한 장기 임대 계약을 체결할 권리에 대한 비용 지불과 관련된 비용은 경제적으로 타당하지 않으며 소득세 계산 시 납세자의 소득을 줄일 수 없습니다(러시아 재무부 서한 일자). 2004년 4월 12일 N 04-02-05/2 /13). 그러나 현재 러시아 재무부의 입장은 정반대입니다 (2006 년 4 월 7 일자 편지 N 03-03-02/80 참조). 추가 비용을 지불하고 잠재적 임차인이 권리를 획득하는 경우 기부금을받은 후 임대 관계를 체결해야 할 건물 소유자의 의무로 표현되는 임대 관계를 체결하려면 소득세 목적으로 위 조건에 따른 자금 이체를 고려해야합니다. 소득 창출을 목표로 하는 활동을 수행하는 데 사용되는 권리 취득에 대한 대가로 지급됩니다. 이 경우 다른 모든 작업을 수행할 때 필요한 조건소득세 과세표준을 경감하기 위한 비용을 인식하는 경우, 과세표준을 형성할 때 그러한 비용의 고려를 거부할 근거가 없습니다.

비거주 건물에 대한 임대 계약은 당사자들에 의해 체결될 수 있습니다.

a) 무기한;

b) 1년 미만의 계약서에 명시된 기간 동안;

c) 계약에 명시된 1년 이상의 기간 동안.

구체적인 사항을 고려해 봅시다 법적 규제비거주 건물에 대한 임대 계약의 특정 조건.

무기한.

Art의 단락 2에 따르면. 610 러시아 연방 민법 임대차 계약에 임대 기간이 명시되지 않은 경우 임대차 계약은 무기한 체결된 것으로 간주됩니다.

이 경우 비주거용 건물 임대차 계약의 당사자는 언제든지 계약을 취소하고 3개월 전에 상대방에게 통지하여 계약을 취소할 수 있습니다.

무기한으로 체결된 비거주 건물에 대한 임대 계약은 국가 등록 대상이 아닙니다(해당 계약의 실제 유효 기간이 1년을 초과할 수 있음에도 불구하고). 이 입장은 Art의 단락 2를 문자 그대로 해석한 것입니다. 러시아 연방 민법 651(필수 국가 등록만 제공) 기간제 계약최소 1년 동안 체결되었으며) 중재 관행에 의해 확인되었습니다(사건 번호 A79-146-2001-SK2-170의 경우 2002년 2월 8일자 FAS Volga-Vyatka 지역 결의안, FAS 모스크바 지역 결의안). 사건 번호 KG-A40/6418-00의 경우 2001년 1월 23일, 2008년 1월 25일 사건 번호 A56-27225/03의 경우 2004년 5월 13일자 북서부 연방 독점금지국 결의안 경우 번호 A26-394/2007).

주 등록 대상이 아님또한 Art 제2항에 따라 갱신된 임대 계약. 당사자들의 이의가없는 경우 주요 기간이 끝난 후 무기한 동안 러시아 연방 민법 621 (상위 상임위원회 정보 서한의 단락 11 참조) 중재 법원 2001년 2월 16일자 RF N 59 "부동산에 대한 국가의 권리 등록 및 부동산 거래에 관한 연방법 적용과 관련된 분쟁 해결 관행에 대한 검토", 이하 상임위원회의 정보 서신이라고 함 러시아 연방 대법원 N 59).

계약에 의해 정의됨 1년 미만의 기간.

비주거용 건물 임대차 계약 체결 1년 미만의 기간 동안은 주정부 등록 대상이 아닙니다.

1년 미만의 기간으로 체결된 임대차 계약을 최초 임대 기간 종료 후 같은 기간 동안 연장하는 경우에도 해당 계약은 국가 등록 대상에서 제외됩니다. 마찬가지로, 1년 미만의 기간 동안 체결된 임대 계약은 국가 등록 대상이 아니며, 당사자는 동일한 임대 기간이 끝난 후 계약의 자동 연장(연장) 조건을 제공했습니다. 당사자들의 이의가없는 기간 (러시아 연방 대법원 N 59 상임위원회 정보 편지 단락 10 참조).

계약서에 명시된 기간은 1년 이상입니다.

비주거용 건물(비주거용 건물의 일부) 임대차 계약 체결 1년 이상의 기간 동안(국가 등록에 따라)그러한 등록이 이루어진 순간부터 체결된 것으로 간주됩니다(러시아 연방 민법 651조 2항, 2000년 6월 1일자 러시아 연방 대법원 상임위원회의 정보 서신 N 53). 주정부 등록이 없으면 비거주 건물에 대한 임대 계약은 체결되지 않습니다. 그러나 그러한 계약 당사자 중 일방이 국가 등록을 회피하는 경우 다른 당사자는 Art 3항에 따라 권리를 갖습니다. 러시아 연방 민법 165에 따라 계약 등록 의무에 대한 청구를 제기합니다(러시아 연방 대법원 상임위원회 정보 서한 59번 단락 7 참조).

Art 제2항을 적용할 목적으로. 러시아 연방 민법 651조에 따라 올해 매월 1일부터 다음 해 전월 30일(31일)까지 결정된 임대 계약의 유효 기간은 다음과 같이 간주됩니다. 최대 1년(러시아 연방 대법원 상임위원회 정보 서한 제66호 3항) . 따라서 그러한 임대 계약은 주정부 등록의 대상입니다.

부동산 임대에 대한 주 등록은 해당 부동산에 대한 임대 계약의 주 등록을 통해 수행됩니다. 부동산 임대 계약의 국가 등록 신청서는 부동산 임대 계약 당사자 중 한 명이 제출할 수 있습니다(법률 No. 122-FZ 제26조 1항).

비거주 건물에 대한 임대 계약의 주 등록이 주 등록, 지적 및 지도 제작을 위한 연방 서비스(Rosreestr)의 영토 기관에 제출되면 다음이 제출됩니다.

A) 주정부 등록 신청서 (원칙적으로 직접 작성됨) 영토 기관 연방 서비스주 등록, 지적 및 지도 제작);

B) 현행법에 따라 작성 및 실행된 임대 계약서, 원본 2개 이상(그 중 하나는 국가에서 권리를 등록한 후 저작권 소유자에게 반환해야 하고, 두 번째는 파일에 보관해야 함) 제목 문서). 일반적으로 임대 계약은 주정부 등록을 위해 3개의 원본으로 제출됩니다. 각 당사자에 대해 1부, 1부 - 등록 기관(소유 문서 파일용)에 제출됩니다.

B) 임대 면적의 크기를 나타내는 건물의 지적 여권;

라) 확인서류 법적 지위집주인과 임차인:

- 을 위한 개인— 신분 증명서( 러시아 시민— 러시아 시민의 여권)

- 개인 기업가의 경우 - 신분증 및 국가 등록 증명서 개인 기업가;

— 법인의 경우 — 구성 문서, 국가 등록 증명서, 단독 선거에 관한 문서 집행 기관 법인(참가자의 결정, 프로토콜 총회참가자 (주주)) 및 단독 집행 기관의 취임 명령;

E) 임대 계약 체결 및 주 등록 과정에서 집주인 또는 임차인의 이익을 대표하는 사람의 권한을 확인하는 문서(집주인 또는 임차인이 대리인을 통해 행동하는 경우)

E) Art 3항에 따라 작성된 임대 계약 체결에 대한 배우자의 공증된 동의. 35 가족 코드러시아 연방 또는 결혼 관계 부재에 대한 진술(집주인 또는 임차인이 개인 기업가를 포함한 개인인 경우)

G) 국가 소유자의 동의 또는 시립 재산기업이 비주거용 건물에 대한 임대 계약을 체결하는 경우(비주거용 건물에 대한 임대 계약이 해당 부동산이 권리로 양도된 단일 기업 또는 국유 기업에 의해 체결된 경우) 경제 관리또는 운영 관리)

H) 주정부 관세 납부를 확인하는 서류.

부동산 임대 계약의 국가 등록은 임대인이 임대 대상에 대해 이전에 발생한 권리(소유권, 경제 관리 또는 운영 관리)에 대한 국가 등록이 있는 경우에만 가능합니다. 예를 들어, 건설되었지만 (통신에 연결될 수도 있음) 건물에 위치한 비거주 건물에 대한 장기 임대 계약의 주 등록을 수행하는 것은 불가능하지만 다음에 따라 운영이 허용되지 않았습니다. 정해진 절차에 따라, 이와 관련하여 이 건물의 집주인 소유권 등록 문서가 등록 기관으로 이전되지 않았습니다.

실제로 과목 간 기업가 활동종종 또한 포함 예비 합의당사자들이 장래에 마스터 임대 계약을 체결하기로 약속하는 임대입니다. 이러한 예비 임대 계약은 주 임대 계약이 체결될 것으로 예상되는 기간에 관계없이 국가 등록의 대상이 되지 않습니다(러시아 연방 대법원 상임위원회 정보 서한 제 59조 14항).

Art의 단락 1에 따르면. 법률이나 임대 계약에 달리 규정되지 않는 한, 러시아 연방 민법 621조에 따라 임대 계약이 만료되면 임차인은 다른 조건 하에 다른 사람보다 새로운 임대 계약을 체결할 수 있는 우선권을 갖습니다. 용어. 임차인이 우선매수권을 행사할 수 있는 조건은 다음과 같습니다.

A) 우선매수권은 임대차 계약에 따른 의무를 적절하게 이행한 선의의 임차인만이 행사할 수 있습니다. 따라서 예를 들어 임차인이 임대료를 기한 내에 지불하지 않거나, 임대물을 다른 목적으로 사용하거나, 계약 조건을 위반하여 임대물 관리 의무를 부적절하게 이행한 경우 등, 임차인은 우선권이 없습니다.

B) 임차인은 새로운 기간에 대한 임대 계약을 체결하겠다는 의사를 집주인에게 서면으로 통지할 의무가 있습니다. 그러한 통지는 임대차 계약서에 명시된 기간 내에 임차인이 해야 하며, 계약서에 그 기간이 명시되지 않은 경우에는 합리적인 시간계약이 끝날 때까지;

C) 임차인은 다른 잠재적 임차인에게 제공되는 새로운 기간의 임대 계약을 체결할 수 있는 우선권을 행사할 권리가 있습니다. 이에 따라 임대료 금액, 임대물 사용 절차 및 목적 등에 관한 조건(원래 임대차 계약서와 비교)이 다를 수 있습니다. 새로운 기간에 대한 임대 계약을 체결할 때 임차인은 임대인에게 원래 임대 계약 조건을 강요할 권리가 없다는 점을 명심해야 합니다. 러시아 연방 대법원 상임위원회 정보 서한 제 66 호의 31, 32 항에 설명된 바와 같이, 임대 계약은 Art 1 항에 따라 체결되었습니다. 새로운 기간에 대한 러시아 연방 민법 621은 새로운 임대 계약입니다. 새로운 기간의 임대 계약을 체결할 때 당사자는 이전에 유효한 계약 조건에 구속되지 않습니다. 이 결론은 단락에서 간접적으로 따릅니다. 2p.1 예술. 러시아 연방 민법 621에 따라 새로운 기간의 임대 계약을 체결할 때 당사자 간의 합의에 따라 계약 조건이 변경될 수 있습니다.

단락 3, 단락 1, 예술. 러시아 연방 민법 621은 다음과 같이 규정합니다. 법적 결과임대인이 새로운 기간의 임대차 계약을 체결할 임차인의 우선권을 위반한 경우: 임대인이 새로운 기간의 임대차 계약 체결을 거부했으나 그와의 계약이 만료된 날로부터 1년 이내에 있는 경우 다른 사람과 임대 계약을 체결한 경우 임차인은 자신의 선택에 따라 체결된 계약에 따른 권리와 의무를 자신에게 양도하고 임대 계약 갱신을 거부하여 발생한 손실에 대한 보상을 법원에서 요구할 권리가 있습니다. 그러한 손실에 대해서만 보상합니다. 이 경우 이 규범의 의미 내에서 임대인이 이전 임대 계약 만료 당시 즉시 다른 사람과 임대 계약을 체결할 의도가 있었는지 또는 나중에 임대인 측에서 그러한 의도가 나타났는지 여부는 중요하지 않습니다. (1년 이내).

Art의 1 항을 참고하십시오. 러시아 연방 민법 621조는 본질적으로 처분적입니다. 따라서 임대차 계약 당사자는 임차인의 새로운 임대차 계약 체결에 대한 우선권을 배제할 권리가 있습니다.

예술의 단락 2에 따라. 러시아 연방 민법 621에 따라 임차인이 계약 만료 후에도 임대인의 이의 없이 부동산을 계속 사용하는 경우 계약은 무기한 동일한 조건으로 갱신된 것으로 간주됩니다.

본 강령은 당사자들이 계약이 유효한 기간을 독립적으로 결정할 수 있다고 결정합니다. 그러한 기간이 전혀 지정되지 않은 경우 임대는 무기한 유효한 것으로 간주됩니다.

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특징

단기, 중기, 장기 임대료 등 중요한 개념은 법에 명시되어 있지 않기 때문에 당사자들의 안내가 필요합니다. 일반 조항임대기간에 대한 코드를 작성하고 이를 토대로 계약등록 여부를 결정합니다.

본 규정에서 정한 기본 규칙에 따라 주거용 또는 비주거용 건물 임대 계약은 임대 기간이 12개월을 초과하는 경우 Rosreestr 또는 가장 가까운 MFC를 통해 등록되어야 합니다. 다른 경우에는 등록 없이도 할 수 있습니다.

또한 계약은 구두로도 체결될 수 있지만 다음과 같은 경우에만 가능합니다.

국가 등록 없이도 가능한 다른 경우에는 불특정 기간 동안 임대 계약을 체결하는 것도 포함됩니다. 이 규정에 따르면 무기한 임대 계약을 체결하기 위해 당사자는 계약서에 임대 기간을 명시할 필요가 없습니다.

이 경우, 법률관계는 당사자 일방이 계약해지 3개월 전에 상대방에게 서면으로 계약해지 통지를 발송하여 종료를 결정할 때까지 계속됩니다.

따라서 장기 임대 계약에는 다음이 포함됩니다.

1년 이상의 기간 동안 체결되었으며 국가 등록 대상인 계약;
무기한으로 체결되었으며 국가 등록 대상이 아닌 계약.

임대 기간이 확정인지 무기한인지에 따라 문서의 내용에 따라 Rosreestr에 연락해야 하는지 여부가 결정됩니다.

과정의 시작과 끝인 1년의 기간을 결정하는 문제도 고려해야 합니다. 그래서 3항에서 정보 편지 2002년 1월 11일자 제66호 대법원 상임위원회는 이 문제에 대해 설명했습니다. 해당 연도의 어느 달 1일부터 다음 연도 전월 말일까지 계산된 기간은 다음과 같이 인정됩니다. 주정부 등록을 위한 기간은 1년과 동일합니다.

예:

등록 절차

본 강령에는 단기 및 장기 임대와 같은 개념이 정의되어 있지 않으므로 장기 임대 계약 등록 프로세스는 표준 방식으로 수행됩니다.

부동산의 주 등록 절차는 2015년 7월 13일 "부동산의 주 등록에 관한"(이하 218-FZ, 연방법 No. 218, 법률)로 규제됩니다.

필요한 경우 신청자의 절차는 장기 임대 계약을 등록하고 통합 부동산 등록부에 적절하게 등록하는 것입니다.

1 단계.부동산의 국가 등록을 수행하는 기관의 결정.

주 등록이 수행됩니다.

~에 개인 방문 Rosreestr 지원자;
MFC를 통해;
또는 State Services 포털을 통해.

법률에 따라 다음 서류를 제출할 수 있습니다.

종이 형태로;
전자 형태로.

현재 전송 방법에 대해서는 다음과 같습니다.

내용물 목록과 신고 가격이 포함된 등기 우편을 통해 러시아 우편으로 발송됩니다.
신청자 또는 그의 권한을 위임받은 대리인이 Rosreestr을 직접 방문하는 경우
MFC에서(직접 또는 대리인을 통해)
Rosreestr 웹사이트 또는 주정부 서비스를 통해(문서의 스캔 사본을 만들고 적격한 디지털 서명으로 인증해야 함)

2단계.장기 임대 계약을 작성합니다.

계약서에 12개월을 초과하는 특정 기간이 명시되어 있는 경우 주정부 등록이 허용됩니다.

기간이 지정되지 않은 경우 임대가 무기한인 것으로 간주되어 거래에 대한 국가 등록이 거부됩니다(무기한 기간 임대 계약은 국가 등록 대상이 아님).

시행 기한 외에도 국정회계부동산에 대한 계약은 법 제34장의 요구 사항에 따라 올바르게 작성되어야 합니다.

단 한 명도 없는 상황에서 필수 조건위반 사항이 제거될 때까지 주정부 등록이 정지/종료됩니다.

3단계.신청서와 함께 제공되는 문서 패키지를 제출합니다.

Art의 2 부에 따르면. 법 18에 따라 임대 부동산의 위치에 관계없이 Rosreestr 당국 또는 MFC에 신청서를 제출할 수 있습니다.

이 법에 따라 임대 관계 당사자 중 한 명이 신청서와 서류를 제출할 수 있습니다. 거래를 국가에 등록하는 동안 두 상대방이 모두 존재하는 것이 바람직하지만 필수는 아닙니다.

4단계.주정부 관세 지불.

임대료 형태의 저당권을 주정부에 등록하려면 다음을 지불해야 합니다. 주정부 수수료. 주정부 관세 금액은 거래에 관련된 당사자에 따라 다릅니다. 계약 당사자가 동일한 유형에 속하는 경우(즉, 두 상대방이 모두 개인 또는 법인인 경우) 주정부 의무는 동일한 비율로 분배됩니다.

5단계.공공 서비스 제공 결과를 얻습니다.

주정부 등록 결과에 따라 어느 당사자든 통합 주 등록부에서 임대 형태의 저당권 존재를 나타내는 발췌문을 받을 수 있습니다.

렌탈 기간이 끝나면 등록 기록상환해야 함 - 이를 위해 임차인 또는 집주인은 해당 신청서와 함께 주정부 권리 등록을 수행한 기관에 연락해야 합니다.

필수서류

주 등록 문서 목록은 Art에 의해 규제됩니다. 18 연방법 제 218호:

프로세스에 참여하는 당사자 또는 상대방 중 하나의 공동 진술;
대리인의 권한을 확인하는 문서 - 위임장을 통해 신청자의 이익을 대표하는 사람이 권한에 접근하는 경우 필요합니다.
등록을 위한 기본 문서(주거용 또는 비거주용 건물, 건물 또는 구조물에 대한 임대 계약)
Rosreestr 또는 MFC의 승인된 직원의 요청에 따라 제공되는 기타 문서.

요청 시 제공되는 기타 문서에는 다음이 포함될 수 있습니다.

임대 물건에 대한 소유권 문서 - 일반적으로 이는 소유권 증명서 또는 상속권 취득을 증명하는 문서입니다.

프로세스 참가자의 시민 여권(개인의 경우) 또는 구성 문서(법인의 경우)

주정부 관세 납부를 확인하는 영수증(각 당사자는 해당 주정부 관세 납부에 대해 별도의 영수증을 제공해야 함)

그런데 서류를 우편이나 우편으로 보내면 전자 양식, Art의 Part 12 조항에 따라. 법 18조 공증대상:

신청서에 있는 신청자의 서명;
주거용 또는 비주거용 건물에 대한 임대 계약;
위임장(위임장에 따라 행동하는 대리인이 문서를 제공한 경우)

용어

주정부 등록 마감일은 법에 명시되어 있으며 신청자 또는 그의 권한을 위임받은 대리인으로부터 문서를 접수한 기관에 따라 다릅니다.

오르간	규제기간
로즈리스터	영업일 기준 7일
MFC	영업일 기준 9일

지정된 마감일은 신청서와 모든 첨부 서류를 제출한 순간부터 계산됩니다. 당국 직원이 불완전성을 발견한 경우 위반 사항이 제거될 때까지 절차가 중단됩니다.

고의로 허위 서류를 제출한 경우에도 주정부 등록이 정지되거나 완전히 거부될 수 있습니다.

주정부 관세 금액

러시아 연방 조세법은 부동산에 대한 권리 또는 부담을 등록하는 데 드는 수수료 금액을 규정합니다.

관세 금액:

지적 할당을 통한 장기 임대 계약 등록

2017년 1월 1일에 입사했습니다. 법적 강제 218-FZ. 1997년 7월 21일자 문서는 2020년 1월 1일부로 법적 의미를 잃습니다. 이제 국가의 부동산 등록 절차는 새로운 법률에 의해 규제됩니다.

합병과 관련하여 주 지적부동산(GKN) 및 통합 주 등록부, 주 등록 절차를 위한 지적 여권이 더 이상 필요하지 않습니다. 이제 담보물에 대한 정보가 통합 부동산 등록부에 포함되어 있으면 충분합니다.