Kai kurie būdai apsaugoti nuomininkų teises nuo vienašališkų nuomos kainos pasikeitimų. Nuomotojas vienašališkai padidina nuomos mokestį

Nuomos sutartis buvo sudaryta tarp Crane LLC (nuomotojas) ir Magazin LLC (nuomininkas). nekilnojamasis turtas. 5.2.2 punktas. sutartyje numatyta: „Nuomos mokesčio dydis gali keistis m vienašališkai Nuomotojui pranešus Nuomininkui, bet ne dažniau kaip kartą per metus, SVKI koeficientu - sudėtiniu indeksu vartotojų kainos visoms prekėms ir paslaugoms Permės regionas, nustatyta pagal duomenis Teritorinis organas Federalinė tarnyba Permės regiono (Permštato) valstybinė statistika. Pirmasis nuomos mokesčio dydžio pakeitimas, esant šiame punkte nurodytoms aplinkybėms, atliekamas ne anksčiau kaip po 12 kalendorinių mėnesių nuo patalpų priėmimo akto (priedas Nr. 2) pasirašymo dienos, vėliau ta pačia tvarka. Nuomos mokesčio dydžio pakeitimai dėl šiame punkte nurodytų aplinkybių atliekami per 60 (šešiasdešimt) kalendorinių dienų nuo Šalies kreipimosi į susitarimą su pasiūlymu pakeisti nuomos mokestį pagal šią sutartį kitai Šaliai dienos, inicijavusiai Šaliai pateikus šiame punkte nurodytus patvirtinamuosius dokumentus, ranka arba paštu. 17 d., Nuomotojas pranešė Nuomininkui apie nuo 2018-01-17 padidintą nuomos mokestį 5 % Tačiau Nuomininkas nesutinka su nuomos mokesčio padidinimu, motyvuodamas parduotuvės pelningumu.

1 klausimas. Ar tokiomis aplinkybėmis būtina daryti išvadą papildomas susitarimas prie nuomos sutarties dėl nuomos mokesčio padidinimo? O gal užtenka nuo 2018 m. sausio 17 d. įspėti ir apmokestinti nuomininką 5 proc.

Klausimas 2. Atitinkamai, nuomininkui atsisakius pasirašyti papildomą sutartį ir sumokėti nuoma 5% daugiau – ar Lizingo davėjas turi pagrindą skolą išieškoti per teismą?

Atsakymas

1. Ne, papildomos sutarties sudaryti nereikia, pakanka pranešimo su sutartyje nurodytais patvirtinamaisiais dokumentais.

Šios pozicijos pagrindimas pateiktas toliau „Advokatų sistemos“ medžiagoje. .

„Kaip galima nustatyti nuomos dydį?

Nuomos sutarties sąlygų keitimo mechanizmas tiesiogiai priklauso nuo to, koks nuomos mokesčio dydžio nustatymo būdas yra nustatytas sutartyje.

1. Nuomos dydis yra fiksuotas pinigine suma.

Tokiu atveju nustatoma tiksli pinigų suma, kurią nuomininkas perveda nuomotojui sutartyje nustatytais terminais.

Fiksuotos formos nuomos sutarties pavyzdys

„Nuomininkas kas mėnesį, ne vėliau kaip iki einamojo (sumokėto) mėnesio 5 dienos, perveda į nuomotojo banko sąskaitą 100 000 rublių nuomos mokestį. (šimtas tūkstančių rublių), įskaitant PVM.

2. Nuomos mokesčio dydis nustatomas taikant sutartyje nustatytą jo apskaičiavimo tvarką (mechanizmą).

Šiuo atveju nuomos mokestis nustatomas naudojant įvairias formules, koeficientus, tarifus ar kitus duomenis, kurie sudaro nuomos dydžio nustatymo mechanizmą.

Nuomos mokesčio dydžio nustatymo sutartyje mechanizmo pavyzdys

„Nuomininkas kas mėnesį, ne vėliau kaip iki einamojo (sumokėto) mėnesio 5 dienos, perveda į nuomotojo sąskaitą nuomos mokestį, nustatytą po 100 JAV dolerių (vieno šimto JAV dolerių) už 1 kvadratinis metras per metus rubliais pagal Rusijos Federacijos centrinio banko kursą mokėjimo dieną, įskaitant PVM.

Nuomos keitimo apribojimai

Nuomos mokesčio dydžio keitimo ypatumai, atsižvelgiant į kiekvieną nuomos mokesčio dydžio nustatymo būdą. Tačiau, nepaisant nuomos mokesčio dydžio nustatymo tvarkos, reikia atsižvelgti į šiuos dalykus. Sutarties šalių susitarimu ši suma gali keistis bet kuriuo dažnumu. Bet vienašališkai, nuomotojo prašymu, nuomos mokesčio dydis bet kuriuo atveju gali būti keičiamas ne dažniau kaip kartą per metus. Tokie teisinę padėtį esančiame Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo plenumo 2011 m. lapkričio 17 d. nutarime Nr. 73 „Dėl tam tikrų taisyklių taikymo praktikos klausimų Civilinis kodeksas Rusijos Federacija dėl nuomos sutarties“ (su pakeitimais).*

Loginis pagrindas

Anksčiau nuomos dydis bet kuriuo atveju galėjo keistis ne dažniau kaip kartą per metus. Kitaip tariant, egzistavo imperatyvi taisyklė, kad sutarties sąlygos, numatančios fiksuotą nuomos mokesčio dydį ar jo apskaičiavimo tvarka (mechanizmas) turi likti nepakitusios ištisus metus („Ginčų, susijusių su nuoma, sprendimo praktikos apžvalga“) toliau – informacinis raštas Nr. 66).

Be to, kai kuriais atvejais nuomos mokestis sutartyje nustatomas kombinuotu būdu. Tai reiškia, kad viena nuomos mokesčio dalis nustatoma kaip fiksuota suma, o kita – nustatant jos apskaičiavimo tvarką. Tokiu atveju reikia nepamiršti, kad keičiant kiekvieną nuomos mokesčio dalį galioja bendrosios jos didinimo taisyklės, o keičiant vieną ar abi dalis (fiksuotas dydis ir (ar) nuomos mokesčio nustatymo tvarka) negali vykti dažniau kaip kartą per metus, išskyrus sutarties šalių susitarimą. Kitaip tariant, tokia nuomos sutarties sąlyga taip pat gali būti keičiama ne dažniau kaip kartą per metus; šiuo atveju galite pakeisti kaip vieną iš komponentai nuoma arba abu. Tačiau nuomotojas vienašališkai negalės iš pradžių pakeisti vienos nuomos mokesčio dalies fiksuoto dydžio, o po šešių mėnesių – kitos dalies nustatymo tvarkos.

Praktikoje draudimas nuomotojui vienašališkai didinti nuomos sumą daugiau nei kartą per metus gali būti apeinamas tokiu būdu. Nuomotojas, turintis teisę vienašališkai padidinti nuomos mokestį, gali pasiūlyti nuomininkui tokį padidinimą įforminti papildomo susitarimo forma. Taip yra dėl to, kad sutarties šalių susitarimu nuomos mokesčio dydis gali keistis bet kuriuo dažnumu, taip pat ir dažniau nei kartą per metus (ši teisinė padėtis išdėstyta Aukščiausiojo arbitražo plenumo nutarime). Rusijos Federacijos teismas 2011 m. lapkričio 17 d. Nr. 73 „Dėl tam tikrų Rusijos Federacijos civilinio kodekso taisyklių dėl nuomos sutarties taikymo praktikos klausimų“ (su pakeitimais). Todėl nuomininkui sutikus pasirašyti tokią sutartį, vėliau nuomotojas galės vėl padidinti nuomos mokestį, pasinaudodamas teise vienašališkai padidinti nuomos mokestį. O kilus ginčui nuomotojas gali remtis tuo, kad pirmą kartą nuomos mokestis buvo pakeistas šalių susitarimu, tai yra šiuo atveju apribojimas netaikomas.

Kaip nuomotojas gali padidinti nuomos mokestį, kuris yra nustatytas fiksuota suma?

Jei nuomos mokestis išreiškiamas fiksuota suma, tai yra trys būdai, kaip padidinti jos dydį per sutarties galiojimo laikotarpį.

1. Susitarti su nuomininku dėl nuomos mokesčio padidinimo ir šią sutartį įforminti papildomo susitarimo forma.

Autorius bendroji taisyklė nuomos mokesčio dydis, išreikštas fiksuotu dydžiu, turi išlikti nepakitęs per visą nuomos laikotarpį. Jeigu įstatyme ar sutartyje nenurodyta kitaip, nuomos mokesčio dydis gali būti keičiamas tik šalių susitarimu (). Taigi, pagal bendrą taisyklę, jeigu nuomininkas nesutiks didinti nuomos mokesčio, nuomotojas nuomos mokesčio padidinti negalės.

Tiesa, įstatymas numato galimybę vienašališkai pakeisti sutartį tuo atveju, kai iš esmės pasikeičia aplinkybės, iš kurių šalys vadovavosi sudarydamos sutartį (). Tačiau nuomotojas turi mažai galimybių pasinaudoti šia galimybe. Dar reikia įrodyti aplinkybių reikšmingumą, o tai dažniausiai pasirodo kaip nelengva užduotis. Be to, aplinkybės paprastai gali labai pasikeisti tik nuomininko atžvilgiu. Nuomotojo atžvilgiu daug sunkiau įrodyti aplinkybių pasikeitimo reikšmę teisme.

Pagrindinis dalykas, kurio nuomotojas tikisi sudarydamas sutartį, yra gauti nuomos mokestį. Tuo remdamiesi, ekonominio nestabilumo laikotarpiais nuomotojai dažnai ėmė kreiptis į teismus su reikalavimais nutraukti nuomos sutartis. Kaip reikšmingos aplinkybės jie nurodė tuo metu šalyje vykstančius infliacinius procesus. Tačiau teismai atsisakė tenkinti tokius nuomotojų reikalavimus, nurodydami, kad reikšmingas infliacijos lygio padidėjimas nėra aplinkybė, su kuria įstatymas sieja nuomotojo teisės pakeisti ar nutraukti nuomos sutartį atsiradimą 2012 m. teisminė procedūra(toliau – Nutarimas Nr. 1074/10).

Tuo pačiu, net ir nuomininkui sutikus su nuomos mokesčio padidinimu, tokiam padidinimui nepakaks jo rašytinio sutikimo ir (ar) tokį sutikimą patvirtinančių veiksmų (pavyzdžiui, įnešti didesnę pinigų sumą). Tam šalys turės pasirašyti dokumentą (sutartį) dėl nuomos mokesčio pakeitimo. Faktas yra tas, kad nekilnojamojo turto nuomos sutartis sudaroma surašant vieną šalių pasirašytą dokumentą (), o susitarimas dėl sutarties sąlygų pakeitimo turi būti surašytas tokios pat formos kaip ir pati sutartis ().

Tačiau jei sutartyje nėra numatyta galimybė nuomotojui vienašališkai padidinti nuomos mokestį, o nuomininkas nenori pasirašyti papildomo susitarimo dėl nuomos mokesčio pakeitimo, tai nuomotojas negalės didinti mokesčio. už naudojimąsi išnuomotu turtu.

Todėl vienintelis patikimas būdas nuomotojui vienašališkai padidinti nuomos mokestį – šią galimybę tiesiogiai numatyti sutartyje.

2. Sutartyje numatyti, kad nuo tokios ir tokios datos (arba tokiomis ir tokiomis sąlygomis) nuomotojas gali vienašališkai, tai yra be nuomininko sutikimo, padidinti nuomos mokesčio dydį.*

Sutarties sąlygos dėl galimybės vienašališkai padidinti nuomos mokestį pavyzdys

„Nuomotojas turi teisę vienašališkai, nesikreipiant į teismą, keisti nuomos mokesčio dydį ne dažniau kaip kartą per metus, apie tai raštu įspėjęs nuomininką ne vėliau kaip prieš 30 (trisdešimt) kalendorinių dienų.

Kartu nuomotojas turi atsižvelgti į tai, kad nuomininkas gali nesutikti, kad tokia sąlyga būtų įtraukta į nuomos sutartį, nes tai akivaizdžiai neatitinka nuomininko interesų. Tokiais atvejais galima rekomenduoti nuomotojui pasiūlyti savo sandorio šaliai švelnesnę nuomos kainos didinimo sąlygų versiją. Pavyzdžiui, sutarties sąlyga dėl galimybės nuomotojui vienašališkai padidinti nuomos mokestį gali būti papildyta sąlyga, kad nuomos mokesčio dydis gali būti keičiamas atsižvelgiant į infliacijos indeksą arba ne daugiau kaip tam tikra suma procentais. : „... bet ne daugiau kaip 5 %“. Tokiu atveju tikimybė sudaryti susitarimą su sandorio šalimi bus žymiai didesnė, nes šalių santykiai taps labiau apibrėžti.

3. Iš anksto sutartyje parašykite, kad nuo tokios ir tokios datos nuomos kaina padidės tiek be jokio nuomotojo pranešimo nuomininkui.

Sutarties sąlygos dėl „automatinio“ nuomos padidinimo be jokio nuomotojo įspėjimo nuomininkui pavyzdys

„Pirmaisiais metais po šios Sutarties sudarymo nuomos mokestis yra 50 000 rublių. Pasibaigus pirmiesiems kalendoriniams Sutarties metams nuomos mokestis padidėja iki 70 000 rublių.

Dėmesio! Sąlyga dėl nuomotojo teisės vienašališkai padidinti nuomos mokestį turi būti suformuluota kuo aiškiau ir išsamiau.

Tarkime, kad šalys sutartyje nurodė, kad nuomos mokesčio dydis ateityje gali būti šalių patikslintas. Pavyzdžiui: „Nuomos suma gali būti peržiūrėta remiantis oficialus lygis infliaciją, bet ne dažniau kaip kartą per metus“. Tai reikš, kad šalys dėl tokios peržiūros turi susitarti iš anksto ir dokumentuoti ją papildomu susitarimu. Vien tai, kad į nuomos sutartį įtraukta sąlyga, kad nuomos mokestis šalių susitarimu gali būti keičiamas ne dažniau kaip kartą per metus dėl tam tikrų aplinkybių (didėjančios infliacijos ir pan.), nereiškia, kad sutarties šalys prisiėmė prielaidą įsipareigojimą ateityje sudaryti susitarimą dėl sutarties pakeitimo šioje dalyje ().

Atvejo analizė: teismas atmetė nuomotojo ieškinį dėl skolos išieškojimo, nurodydamas, kad nebuvo susitarta dėl nuomos mokesčio padidinimo tvarkos

Nuomotojas kreipėsi į teismą, prašydamas išieškoti nuomos įsiskolinimą iš nuomininko. Kaip matyti iš bylos aplinkybių, tarp nuomotojo ir nuomininko buvo sudaryta nuomos sutartis, kurios 3.1 punkte nurodyta, kad nuomos mokesčio dydis nustatomas fiksuotu, remiantis vertintojo ataskaita. Pagal nuomos sutarties 3.4 punktą mokėjimo už naudojimąsi turtu dydis nuomotojo galėjo būti tikslinamas neginčijamai ir vienašališkai, bet ne dažniau kaip kartą per metus. Sutarties 5.1 punkto pagrindu buvo leista keisti sutarties sąlygas šalių susitarimu, o padarytus papildymus ir pakeitimus šalys turėjo apsvarstyti per mėnesį ir įforminti papildomose sutartyse.

Nuomotojas raštu informavo nuomininką apie nuomos mokesčio padidinimą, pridėdamas naują vertintojo ataskaitą, tačiau nuomininkas toliau mokėjo nuomos mokestį ta pačia suma, nesutikdamas su nuomos mokesčio padidinimu ir laikė patį padidinimą neteisėtu.

Kaip nurodė teismas, iš nuomos sutarties išplaukia, kad sandorio šalys, susitarusios dėl galimybės vienašalis pasikeitimas nuomos mokesčio dydžio, nenumatė tokių pakeitimų registravimo tvarkos. Sutarties šalys nustatė fiksuotą nuomos mokesčio dydį, nustatytą pagal konkrečią vertintojo išvadą, o kitokios vertintojo išvados pateikimas nėra įvardytas kaip pagrindas vienašališkai keisti nuomos mokesčio dydį. Taigi, išsiųsdamas atsakovui pranešimą apie mokėjimų pagal sutartį dydžio pasikeitimus, nuomotojas savarankiškai pakeitė nuomos mokesčio apskaičiavimo tvarką.

Remdamasis sutarties 5.1 ir 3.4 punktų išaiškinimu, teismas padarė išvadą, kad tikroji sutarties šalių valia buvo nukreipta į poreikį sudaryti papildomą susitarimą dėl nuomos mokesčio dydžio pakeitimo. Nustačius, kad susitarimas dėl nuomos mokesčio dydžio pakeitimo į nustatyta įstatymu nutartis tarp šalių nepriimta, o atsakovas prieštarauja jos pakeitimui, teismas ieškovo reikalavimą laikė nepagrįstu ir jo ieškinį atsisakė tenkinti ().

Šiuo atveju teismas nepasisakė nuomotojo pusėje iš esmės dėl šių priežasčių:

sutartyje, nustačius nuomotojo teisę vienašališkai keisti nuomos mokesčio dydį, šalys nenumatė šios teisės įgyvendinimo mechanizmo;
sutartyje buvo nurodyta, kad visi sutarties pakeitimai įforminami papildomais susitarimais arba, kitaip tariant, pakeitimai galimi tik šalių susitarimu.

Todėl tam, kad nuomotojas užsitikrintų teisę vienašališkai didinti nuomos mokestį, sutartyje turi būti numatyta:

1. Kokiais atvejais galimas toks nuomos mokesčio keitimas (pvz., praėjus metams po perdavimo-priėmimo akto pasirašymo su metine infliacija 7% ir daugiau).

2. Nuomotojo naudojimosi teise didinti nuomos mokestį tvarka (pavyzdžiui, nuomotojas nuomininkui siunčia pranešimą, kuriame nurodoma informacija apie nuomos mokesčio padidinimą ir kokio dydžio).

3. Nuomininko informavimo apie tai tvarka (pavyzdžiui, registruotu paštu su prašomu grąžinimo kvitu arba asmeniškai nuomininko darbuotojui pasirašytinai nuomininko biure).

4. Nuo kurio momento nuomos mokėjimo sąlyga bus laikoma pakeista (pvz., praėjus mėnesiui nuo nuomininko pranešimo gavimo)*.

Profesionali pagalbos sistema teisininkams, kurioje rasite atsakymą į bet kurį, net ir patį sudėtingiausią, klausimą.

Jūsų kolegos susiduria su nuomos mokesčio padidėjimas. Tačiau jie sugebėjo įrodyti nuomotojų veiksmų neteisėtumą ir pasilikti savo pinigus. Jų argumentai padės apsaugoti jūsų verslą.

1. Sužinokite, kas turi įtakos nuomos įmokų dydžiams

Nuomos dydis gali būti keičiamas ne dažniau kaip kartą per metus (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 614 straipsnio 3 punktas). Todėl pirmiausia reikia pasidomėti, ar nepasikeitė 12 mėnesių nuomos įmokų dydžiai. Tada paprašykite teisininkų peržiūrėti nuomos sutartį. Jame gali būti numatyta, kad nuomotojas turi teisę vienašališkai pakeisti sutarties sąlygas, įvykus, pavyzdžiui, šiems įvykiams:

žemės mokesčio tarifo padidinimas;
keisti savivaldybės institucijų nustatytą nuomos mokesčio apskaičiavimo metodiką;
keičiantis įmonės veiklos pobūdžiui nuomojamų patalpų ar žemės teritorijoje (pavyzdžiui, patalpos naudojamos ne kaip sandėlis, o kaip gamybos cechas);
didinant nekilnojamojo turto kadastrinę vertę arba rinkos kainų lygį.

Po to reikia palyginti dokumente įrašytas sąlygas ir pagrindus, kuriais remdamasis nuomotojas padidina kainą.

Pavyzdys (nuomininkas laimi)

Nižnevartovsko miesto administracija sudarė sutartį su įmone „Stroitel-88“. Pastarasis kas ketvirtį privalėjo mokėti apie 24 tūkst. už žemės ir joje esančių sandėlių nuomą. Tačiau skyriaus darbuotojai savivaldybės nuosavybė ir žemės išteklius, apžiūrėjus teritoriją nustatyta, kad organizacija turtą naudojo sandėlio parduotuvei, parodų salei ir biurui. Jų nuomone, šis faktas keičia žemės savybes, jos kadastrinę vertę, didina įmokos dydį. Nuomotojas, atsižvelgdamas į naujas aplinkybes, perskaičiavo sumą ir pareikalavo papildomai sumokėti apie 345 tūkst. (įskaitant delspinigius). Bendrovė su tuo nesutiko ir kreipėsi į teismą. Pagrindinis argumentas jos naudai buvo tai, kad nuomotojas turėjo teisę vienašališkai padidinti nuomos mokestį tik padidinus žemės mokesčio tarifą (kito pagrindo sutartyje nebuvo). Kadangi tarifas nepasikeitė, nuomotojo reikalavimas yra neteisėtas (Federalinės antimonopolinės tarnybos Vakarų Sibiro apygardos 2013 m. rugpjūčio 2 d. nutarimas byloje Nr. A75-8877/2012). Panašus argumentas padėjo bendrovei „On Clinic Irkutsk“ išvengti metinės nuomos mokesčio padidinimo daugiau nei 1 mln. (dėl rinkos kainų pokyčių). Čia padėjo toks faktas: sutartyje nebuvo punkto, kad nuomotojas gali vienašališkai pakeisti nuomos sumą, jei rinkos kainos padidėtų (Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumo 2011 m. lapkričio 15 d. nutarimas byloje Nr. A19-15038/09-7-4).

Prieš pasirašydami sutartį, paprašykite ekonomistų paskaičiuoti, ar nuoma bus pelninga per metus, jei jos dydis priklausys, pavyzdžiui, nuo mokesčio tarifo ar nuo infliacijos. Be to, pasistenkite susitarti su nuomotoju dėl aiškių ir nedviprasmiškų sąlygų, kurios leistų jums vienašališkai pakeisti sandorio sąlygas.

2. Išsiųskite nuomotojui raštišką atsisakymą

Jei sutartyje nenumatėte galimybės vienašališkai peržiūrėti nuomos mokestį arba nurodėte draudimą, tai nuomotojas galės padidinti nuomos mokestį tik jūsų sutikimu. Jei nenorite keisti sandorio sąlygų, parašykite atsisakymą ir nepasirašykite papildomos sutarties. Tokiu atveju, net jei nuomotojas kreipsis į teismą dėl įsiskolinimo išieškojimo, įstatymas bus jūsų pusėje.

Pavyzdys (nuomininkas laimi)

Įmonė Borkhleb (nuomotojas) išnuomojo Torgsin (nuomininkui) septynias patalpas parduotuvei. Mėnesio nuoma - 160 tūkstančių rublių. Po to nuomotojas atliko nepriklausoma ekspertizė, kuris parodė, kad vidutinė nuomos kaina rinkoje yra didesnė. Vadovaudamasis šiuo argumentu, jis išsiuntė prekybos bendrovei papildomą susitarimą dėl mokesčio padidinimo iki 320 tūkst. Nuomininkas atsisakė pasirašyti dokumentą. Tada Borkhlebo įmonė kreipėsi į teismą su reikalavimu iš nuomininko išieškoti daugiau nei 1,5 milijono rublių sumą. - nuomos įsiskolinimas ir palūkanos už naudojimąsi kitiems grynaisiais. Teismas stojo į Torgsin kompanijos pusę. Pirmas argumentas – sutartyje numatyta, kad nuomos mokesčio dydis gali būti keičiamas tik šalių susitarimu, jeigu kainos rinkoje didėja. Antra, nuomotojas nepateikė įrodymų apie realų kainos padidėjimą. Trečia, įmonė nepasirašė papildomo susitarimo, rodančio savo nesutikimą su naujomis sąlygomis (Volgos-Vjatkos rajono federalinės antimonopolinės tarnybos 2014 m. balandžio 10 d. nutarimas byloje Nr. A43-15549/2013).

Jei byla pateks į teismą, pasitelkite dar vieną argumentą – priversti nuomininką sudaryti sutartį yra neteisėta, nes tai prieštarauja jo laisvės principui pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso 421 straipsnį.

3. Informuoti, kad nuomos sutarties keitimas pirmaisiais metais yra neteisėtas.

Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumo informaciniame rašte 2002 m. sausio 11 d. Nr. 66 (nurodyta, kad per metus nuomos sutarties sąlygos turi likti nepakitusios. Tai reiškia, kad nuomotojas neturi teisės didinti nuomos mokesčio pirmaisiais bendradarbiavimo su Jūsų įmone metais. Ši taisyklė galioja ir toms organizacijoms, kurios patalpas nuomoja metų ar trumpesniam laikotarpiui. Tokią pačią poziciją palaiko ir teismai.

Pavyzdys (nuomininkas laimi)

Bendrovė „Kedr“ (nuomotojas) ir „Credit Europe Bank“ (nuomininkas) sudarė negyvenamųjų patalpų subnuomos sutartį su sąlyga, kad nuomotojas turi teisę vieną kartą per metus vienašališkai peržiūrėti įmokų dydį. Kartu jis įsipareigoja informuoti nuomininką apie pakeitimus likus 30 dienų iki jų įsigaliojimo. Po šešių mėnesių bankas gavo raštišką pranešimą apie mėnesinio mokesčio padidinimą nuo 181 tūkst. iki 273 tūkstančių rublių. Bet bankas sumokėjo tą sumą, kuri buvo nurodyta sutartyje. Tada nuomotojas kreipėsi į teismą dėl skolos išieškojimo, tačiau tai padarė veltui. Teisėjai manė, kad staigus sandorio sąlygų pasikeitimas pažeidė 11 punktą naujienlaiškis Rusijos Federacijos Aukščiausiasis arbitražo teismas Nr. 66, taip pat Rusijos Federacijos civilinio kodekso 614 straipsnio 3 dalis, draudžianti didinti nuomą dažniau nei kartą per metus (Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo birželio mėn. 8, 2009 Nr.7103/09 byloje Nr.A03-7687/2008-11).

Naudokite tai teismų praktika kaip papildomus argumentus teisme arba nurodyti nuomotojui. Gali būti, kad jis nenorės perduoti bylos į teismą.

Viena vertus, Civilinis kodeksas nurodo taisyklę: nuomos mokesčio dydis negali keistis dažniau nei kartą per metus, tačiau, kita vertus, jis netaikomas nuomai, kuri priklauso nuo valiutos kurso arba yra susieta su konkrečiais koeficientais, pavyzdžiui, infliacija arba kainų padidėjimas. Tačiau net ir šiuo atveju tai įmanoma užginčyti nuomos padidinimą, svarbiausia įrodyti, kad nuomotojo priežastys yra perdėtos arba nereikšmingos ir negali pakeisti sandorio sąlygų.

Pavyzdys (nuomininkas laimi)

Bendrovė „Gazpromneft“ iš „InvestKinoProekt“ organizacijos išsinuomojo negyvenamąsias patalpas su sąlyga, kad oficialiai pasikeitus infliacijos lygiui, nuomos kaina šalių susitarimu galėtų būti tikslinama. Nuomos mokesčiai susidėjo iš dviejų dalių: fiksuotos (156,38 USD per metus už kv. m) ir kintamos (faktinių energijos sąnaudų dydžiu). Po metų nuomotojas dėl augančių vartotojų kainų pasiūlė bazinį tarifą padidinti 15 proc. Nuomininkas atsisakė, tada bendrovė „InvestKinoProekt“ kreipėsi į teismą, kurį pralaimėjo. Pagrindiniai argumentai atsakovo naudai buvo šie. Sutartyje nebuvo numatyta, kad nuomos tarifo pokyčiai būtų susieti su vartotojų kainų didėjimu. Be to, nebuvo punkto, numatančio, kad, šalims nesusitarus, būtų galima per teismą atlikti atitinkamus sutarties pakeitimus (Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumo balandžio mėn. 13, 2010 Nr.1074/10 byloje Nr.A40-90259/ 08-28-767).

Pasakykite savo savininkui, kad nuomos sutartyje esanti pakartotinių derybų sąlyga negarantuoja, kad tai iš tikrųjų įvyks.

Vadovaudamasi straipsnio 2 dalimi. 424 ir 1, 3 str. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 450 straipsniu, šalys gali sutartyje numatyti teisę vienašališkai pakeisti nuomos dydį. Šiuo atveju pakeitimo pagrindas yra šalies, kuriai suteikta tokia teisė, sprendimas pakeisti sutarties sąlygas priėmimas.

Dėl patvirtinimo ši sąlyga sutartyje būtina nurodyti šalį, kuri turi teisę vienašališkai pakeisti sutarties sąlygas.

———————————

Sąlygų formulavimo pavyzdžiai:

Nuomotojas turi teisę vienašališkai keisti nuomos dydį.

„Pakeisti sutarties sąlygas dėl nuomos mokesčio dydžio nustatymo nuomotojas gali vienašališkai.

„Kiekviena šalis turi teisę vienašališkai pakeisti nuomos mokesčio dydį apie tai pranešdama kitai šaliai šios sutarties ____ punkte nustatyta tvarka.

———————————

Susitardamos dėl nuomininko teisės vienašališkai keisti nuomos mokesčio dydį sąlygų, šalys turi atsižvelgti į tai. Tokios teisės suteikimo nuomininkui sąlyga neatitinka nusistovėjusios verslo praktikos. Paprastai šią teisę turi tik nuomotojas, kaip turtu disponuojantis asmuo. Todėl sąlyga dėl galimybės nuomininkui pakeisti įmokos dydį turėtų būti atspindėta kuo konkrečiau, išsamiau ir nedviprasmiškiau. IN kitaip Nagrinėdamas ginčą teismas gali nuspręsti, kad sutartyje yra nurodyta techninė klaida ir nuomininkas neturi teisės vienašališkai keisti nuomos mokesčio dydžio.

———————————

Sąlygos teiginio pavyzdys:

„Nuomininkas turi teisę vienašališkai keisti nuomos mokesčio dydį. Nuomos įkainis nustatomas remiantis _________________________ (nurodyti vertintojo pavardę) parengta nuomojamo turto rinkos vertės vertinimo ataskaita. Pranešimą apie nuomos mokesčio pasikeitimą kartu su vertinimo ataskaitos kopija nuomininkas išsiunčia nuomotojui vertingu laišku su priedų sąrašu ir pranešimu apie pristatymą arba persiunčia kurjerį prieš parašas ant gavimo. Naujas nuomos dydis nustatomas nuo pirmos mėnesio dienos, einančio po to mėnesio, kai nuomotojas gauna pranešimą apie atitinkamus sutarties pakeitimus.

———————————

Sutartyje taip pat turi būti nustatyta nuomos mokesčio dydžio pakeitimo vienos iš šalių valia tvarka ir momentas.

Taip pat rekomenduojama numatyti sąlygas keisti nuomos dydį. Pavyzdžiui, šalys gali nustatyti, kad nuomotojas turi teisę vienašališkai padidinti nuomos mokesčio dydį pasikeitus baziniams nuomos įkainiams, ekonominei situacijai nuomotojo veiklos srityje ir kitais atvejais.

Svarbu! 2011 m. lapkričio 17 d. Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo plenarinio posėdžio nutarimo N 73 „Dėl tam tikrų Rusijos Federacijos civilinio kodekso taisyklių taikymo nuomos sutarčiai klausimų“ 21 punkte. teismas paaiškino, kad BPK 3 d. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 614 straipsnis yra dispozityvus ir šalys turi teisę keisti nuomos dydį šalių susitarimu dažniau nei kartą per metus.

Tačiau jeigu nuomotojui įstatymai ar susitarimas suteikia teisę vienašališkai keisti nuomos mokesčio dydį, juo naudotis jis gali ne dažniau kaip kartą per metus.

Jeigu nėra vienašališkai susitarta dėl nuomos mokesčio dydžio keitimo sąlygos

Nė viena šalis neturi teisės vienašališkai keisti sutarties (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 310 straipsnis). Šiuo atveju nuomos mokesčio dydžio keitimas galimas tik šalių susitarimu (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 450 straipsnio 1 dalis).

1. Sužinokite, kas turi įtakos nuomos įmokų dydžiams

žemės mokesčio tarifo padidinimas;
keisti savivaldybės institucijų nustatytą nuomos mokesčio apskaičiavimo metodiką;
keičiantis įmonės veiklos pobūdžiui nuomojamų patalpų ar žemės teritorijoje (pavyzdžiui, patalpos naudojamos ne kaip sandėlis, o kaip gamybos cechas);
didinant nekilnojamojo turto kadastrinę vertę arba rinkos kainų lygį.

Po to reikia palyginti dokumente įrašytas sąlygas ir pagrindus, kuriais remdamasis nuomotojas padidina kainą.

Pavyzdys (nuomininkas laimi)

Nižnevartovsko miesto administracija sudarė sutartį su įmone „Stroitel-88“. Pastarasis kas ketvirtį privalėjo mokėti apie 24 tūkst. už žemės ir joje esančių sandėlių nuomą. Tačiau Savivaldybės turto ir žemės išteklių skyriaus darbuotojai, apžiūrėdami teritoriją, nustatė, kad organizacija turtą naudojo sandėlio parduotuvei, salonui ir biurui. Jų nuomone, šis faktas keičia žemės savybes, jos kadastrinę vertę, didina įmokos dydį. Nuomotojas, atsižvelgdamas į naujas aplinkybes, perskaičiavo sumą ir pareikalavo papildomai sumokėti apie 345 tūkst. (įskaitant delspinigius). Bendrovė su tuo nesutiko ir kreipėsi į teismą. Pagrindinis argumentas jos naudai buvo tai, kad nuomotojas turėjo teisę vienašališkai padidinti nuomos mokestį tik padidinus žemės mokesčio tarifą (kito pagrindo sutartyje nebuvo). Kadangi tarifas nepasikeitė, nuomotojo reikalavimas yra neteisėtas (Federalinės antimonopolinės tarnybos Vakarų Sibiro apygardos 2013 m. rugpjūčio 2 d. nutarimas byloje Nr. A75-8877/2012). Panašus argumentas padėjo bendrovei „On Clinic Irkutsk“ išvengti metinės nuomos mokesčio padidinimo daugiau nei 1 mln. (dėl rinkos kainų pokyčių). Čia padėjo toks faktas: sutartyje nebuvo punkto, kad nuomotojas gali vienašališkai pakeisti nuomos sumą, jei rinkos kainos padidėtų (Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumo 2011 m. lapkričio 15 d. nutarimas byloje Nr. A19-15038/09-7-4).

2. Išsiųskite nuomotojui raštišką atsisakymą

Pavyzdys (nuomininkas laimi)

Įmonė Borkhleb (nuomotojas) išnuomojo Torgsin (nuomininkui) septynias patalpas parduotuvei. Mėnesio nuoma - 160 tūkstančių rublių. Po to nuomotojas atliko nepriklausomą ekspertizę, kuri parodė, kad vidutinė nuomos kaina rinkoje yra didesnė. Vadovaudamasis šiuo argumentu, jis išsiuntė prekybos bendrovei papildomą susitarimą dėl mokesčio padidinimo iki 320 tūkst. Nuomininkas atsisakė pasirašyti dokumentą. Tada Borkhlebo įmonė kreipėsi į teismą su reikalavimu iš nuomininko išieškoti daugiau nei 1,5 milijono rublių sumą. – nuomos įsiskolinimas ir palūkanos už naudojimąsi svetimais pinigais. Teismas stojo į Torgsin kompanijos pusę. Pirmas argumentas – sutartyje numatyta, kad nuomos mokesčio dydis gali būti keičiamas tik šalių susitarimu, jeigu kainos rinkoje didėja. Antra, nuomotojas nepateikė įrodymų apie realų kainos padidėjimą. Trečia, įmonė nepasirašė papildomo susitarimo, rodančio savo nesutikimą su naujomis sąlygomis (Volgos-Vjatkos rajono federalinės antimonopolinės tarnybos 2014 m. balandžio 10 d. nutarimas byloje Nr. A43-15549/2013).

3. Informuoti, kad nuomos sutarties keitimas pirmaisiais metais yra neteisėtas.

Pavyzdys (nuomininkas laimi)

Bendrovė „Kedr“ (nuomotojas) ir „Credit Europe Bank“ (nuomininkas) sudarė negyvenamųjų patalpų subnuomos sutartį su sąlyga, kad nuomotojas turi teisę vieną kartą per metus vienašališkai peržiūrėti įmokų dydį. Kartu jis įsipareigoja informuoti nuomininką apie pakeitimus likus 30 dienų iki jų įsigaliojimo. Po šešių mėnesių bankas gavo raštišką pranešimą apie mėnesinio mokesčio padidinimą nuo 181 tūkst. iki 273 tūkstančių rublių. Bet bankas sumokėjo tą sumą, kuri buvo nurodyta sutartyje. Tada nuomotojas kreipėsi į teismą dėl skolos išieškojimo, tačiau tai padarė veltui. Teisėjai manė, kad staigus sandorio sąlygų pasikeitimas pažeidė Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo informacinio rašto Nr. 66 11 punktą, taip pat Rusijos Federacijos civilinio kodekso 614 straipsnio 3 dalį. kuris draudžia didinti nuomos mokestį dažniau nei kartą per metus (Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo 2009 m. birželio 8 d. nutartis Nr. 7103/09 byloje Nr. A03 -7687/2008-11).

Naudokite šią teismų praktiką kaip papildomus argumentus teisme arba nurodykite nuomotojui. Gali būti, kad jis nenorės perduoti bylos į teismą.

Pavyzdys (nuomininkas laimi)

Pasakykite savo savininkui, kad nuomos sutartyje esanti pakartotinių derybų sąlyga negarantuoja, kad tai iš tikrųjų įvyks.

KLAUSIMAS: Tarp šalių buvo sudaryta nuomos sutartis negyvenamoms patalpoms(nekilnojamojo turto) vienerių metų laikotarpiui. Sutartis numato nuomotojo teisę du kartus per metus didinti nuomos mokestį. Kiek kartų per tokios sutarties galiojimo laikotarpį nuomotojas gali padidinti nuomos mokestį?

ATSAKYMAS: Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 614 straipsnio 3 dalimi, jeigu sutartyje nenumatyta kitaip, nuomos mokesčio dydis gali būti keičiamas šalių susitarimu per sutartyje numatytus terminus, bet ne daugiau kaip vieną kartą. metus. Įstatyme gali būti numatyti ir kiti minimalūs nuomos mokesčio dydžio peržiūros terminai atskiros rūšys nuoma, taip pat tam tikros rūšies turto nuomai.
21 punkte „Dėl tam tikrų Rusijos Federacijos civilinio kodekso taisyklių taikymo nuomos sutarčiai praktikos klausimų“ paaiškinama, kad ši norma yra dispozityvi ir leidžia šalių susitarimu keisti sutarties sąlygas. nuomos sutartis dėl nuomos mokesčio dydžio dažniau nei kartą per metus, taip pat ir tuo atveju, kai tokio pakeitimo galimybės nėra nurodytos pačioje nuomos sutartyje.
Tačiau jeigu pagal įstatymą ar susitarimą nuomotojas turi teisę vienašališkai pakeisti nuomos mokesčio dydį (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 310 straipsnis), tada, kaip apibrėžta 614 straipsnio 3 dalyje, nuomotojas Rusijos Federacijos civilinio kodekso, tokį pakeitimą jis gali atlikti ne dažniau kaip kartą per metus.
Taigi, jeigu negyvenamųjų patalpų (nekilnojamojo turto) nuomos sutartyje yra numatyta nuomotojo teisė vienašališkai padidinti nuomos mokestį, tai šią teisę nuomotojas gali įgyvendinti ne dažniau kaip kartą per metus. Jeigu sutartyje nurodyta, kad nuomotojas turi teisę keisti nuomos mokesčio dydį dažniau nei kartą per metus, tai tokia sąlyga prieštarauja įstatymo reikalavimams, nes nuomotojas gali keisti nuomos mokesčio dydį dažniau nei kartą per metus. jeigu nuomininkas sutinka su tokiu pakeitimu. Jeigu nuomotojas padidina nuomos mokestį dažniau nei kartą per metus, nuomininkas turi teisę tokį nuomos mokesčio padidinimą (sutarties terminą) ginčyti teisme.

Be to, būtina atsižvelgti į tai, kad nuomos įkainis nuomos sutartyje gali būti nustatytas ne tik fiksuota pinigų suma, bet ir lygiavertis, pavyzdžiui, tam tikrai sumai užsienio valiuta (doleriu ar euru). . Šis nuomos dydžio nustatymas dažniausiai praktikuojamas ilgalaikes sutartis negyvenamųjų patalpų (nekilnojamojo turto) nuoma ir siekiama pašalinti neigiamą infliacijos poveikį. IN šiuo atveju tokia sąlyga reikš nuomos mokesčio apskaičiavimo mechanizmo sukūrimą, taigi užsienio valiutos (dolerio ar euro) kurso pasikeitimas nereikš negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties nuomos mokesčio pasikeitimo (padidėjimo). patalpos (nekilnojamasis turtas) Rusijos Federacijos civilinio kodekso 614 straipsnio 3 punkto prasme.

TAIP PAT SKAITYKITE NT TEISĖJO KONSULTACIJAS: