Jūnija sākumā māju pārdevējiem un pircējiem kārtējo reizi bija ātri jāiemācās veikt darījumus pēc jaunajiem noteikumiem. Spēkā stājušās izmaiņas likumdošanā, attīstot pagājušā gada decembrī aizsākto tendenci iekļaut notārus darījumos ar nekustamo īpašumu. Izmaiņas notika tikpat ātri un bija tikpat liels pārsteigums tirgum kā pagājušā gada nogalē pieņemtie noteikumi.

Vēl nesen notariāli apliecināti darījumi mājokļu tirgū bija drīzāk izņēmums nekā likums. 2015. gada 29. decembrī stājās spēkā likums Nr.391-FZ “Par grozījumiem atsevišķos Krievijas Federācijas likumdošanas aktos”, kas ievieš obligātu notāru līdzdalību, reģistrējot vairākus darījumus ar nekustamo īpašumu. Turpmāk pusēm darījuma apliecināšanai jāpiesaista notārs, pārdodot dzīvokli, kura īpašnieku vidū ir nepilngadīgi bērni, kā arī, ja tiek pārdota dzīvokļa īpašuma daļa nepiederošai personai.

Pēc 2016.gada 2.jūnija ir paplašinājies pie notāra reģistrējamo darījumu saraksts. Tajos tagad ietilpst pilnīgi visi darījumi ar nekustamā īpašuma daļām. Bez notāra līdzdalības tagad nav iespējams ne pārdot, ne dāvināt, ne apmainīt dzīvokļa daļu.

Darījums būs jāapliecina arī pie notāra, ja dzīvokļa īpašumā esošā daļa tiks pārdota citam kopīpašniekam. Un arī tad, kad dzīvoklis, kas ir visu ģimenes locekļu kopīpašumā, tiek pārdots kopumā. Piemēram, dzīvoklis vienādās daļās pieder diviem vecākiem un pieaugušajiem bērniem, to pārdodot, jāsazinās ar notāru. Ja tas nav izdarīts, tiesību nodošana Rosreestr nereģistrēs.

Turklāt nepilngadīgo dzīvokļu atsavināšana ir jāreģistrē pie notāra. Praksē tas nozīmē, ka bez notāra puses nevar ne tikai pārdot dzīvokli, bet arī noslēgt maiņas līgumu.

Sagatavojis notārs:

Bez notāra nevar ne tikai pārdot dzīvokli, bet arī noslēgt maiņas līgumu.

Vienlaikus no notariālo saraksta tika izslēgti darījumi, kas attiecas uz ieguldījumu fonda mantu vai to, ko iegādājas ieguldījumu fonds. Atbilstoši likumam šāds īpašums ir ieguldījumu fondu dalībnieku kopīpašumā, tos kontrolē Centrālā banka, tie nav papildus jāapliecina, esošā norma bija lieka, tāpēc tika atcelta šo darījumu notariālā apliecināšana.

"2. jūnijā stājās spēkā federālais likums 172-FZ, kas groza likumu "Par tiesību uz nekustamo īpašumu valsts reģistrāciju un darījumiem ar to," skaidro notāre un Notāru palātas valdes locekle Jeļena Abramova. Krasnojarskas apgabals. "Un no 2017. gada 1. janvāra stāsies spēkā tās pašas izmaiņas jaunajā nekustamā īpašuma valsts reģistrācijas likumā Nr. 218-FZ, kas aizstās esošo."

Kādu darbu veic notārs, apliecinot darījumu?

Notāriem uzticēts pārbaudīt dzīvokļa tā saukto juridisko tīrību: viņiem jāpārliecinās, vai darījuma veikšanai nav juridisku šķēršļu, un pārdošanas rezultātā netiks aizskartas trešo personu intereses. Lai par to pārliecinātos, notāram ir jāsavāc visi pārdošanai nepieciešamie dokumenti un jāpārbauda, ​​vai tajos nav kādas strīdīgas lietas, kas vēlāk varētu novest pie darījuma atzīšanas par spēkā neesošu.

“Darījuma notariālā apstiprināšana sniedz paaugstinātu garantiju,” skaidro Jeļena Abramova, “attiecībā uz faktiem, kas nodrošināti ar notariāli apliecinātiem dokumentiem, ir konstatēta paaugstināta pierādījuma vērtība. Ja tiks konstatēts, ka notāra kļūdas dēļ darījums tika atzīts par spēkā neesošu, pircējam tiks atlīdzināts materiālais kaitējums.

Tajā pašā laikā ir jāizdara atruna, ka runa ir par šo konkrēto, notāra apliecinātu darījumu. Ja iepriekšējā periodā darījumu laikā tika pieļauti pārkāpumi, kuru rezultātā darījums tiks apstrīdēts, neviens par to neatbild.

Kā pastāstīja Jeļena Abramova, notāre pieprasa arī darījumam trūkstošos dokumentus. “Iedzīvotājiem jāierodas pie notāra ar dzīvokļa īpašumtiesību dokumentiem, ja darījuma pabeigšanai trūkst kādu dokumentu, notārs pats pieprasīs šo informāciju,” stāsta Jeļena Abramova, “Pieprasām informāciju no Vienotā valsts reģistra, mēs; saņemt ne tikai publiski pieejamu informāciju. Ir ierobežotas izmantošanas reģistri, no kuriem saņemam informāciju par pilsoņu rīcībspējas atņemšanu, vai privātpersona ir bankrotējusi, par laulības līgumiem un pasu derīgumu.

Samazināts termiņš īpašuma tiesību reģistrēšanai, pamatojoties uz notariāli apstiprinātiem darījumiem. Ja reģistrācijas dokumentus pie notāra iesniedz elektroniski, reģistrācija aizņem vienu dienu. Ja pilsoņi dokumentus reģistrācijai iesniedz paši, tiesību reģistrācija notiek trīs darba dienu laikā. Reģistrācijas iestādē ar notariāli apliecinātu līgumu var vērsties tikai pircējs bez pārdevējiem.

Notāra pakalpojumu izmaksas mainās

Notāra pakalpojumu izmaksas nekustamā īpašuma darījumu reģistrācijai sastāv no divām daļām:

• valsts nodeva par notariālo darbību veikšanu
• un honorāri par juridisko un tehnisko darbu.

Valsts nodevas apmērs ir atkarīgs no darījuma summas. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Nodokļu kodeksa 333.24 pantu tas ir 0,5% no līguma summas, bet ne vairāk kā 20 tūkstoši rubļu. Tādējādi, pārdodot dzīvokli, kas piederējis nepilngadīgam bērnam 3 miljonu rubļu vērtībā, notāra maksa par darījuma apliecināšanu būs 15 tūkstoši rubļu.

Otro maksājuma daļu - juridiskā un tehniskā darba izmaksas - centralizēti nosaka notāru palāta katrā reģionā.

“Tas tika darīts, lai būtu vienota pieeja pakalpojumu maksas noteikšanai,” skaidro Jeļena Abramova. — Kā liecina prakse, iepriekš, kur šādu centralizēti noteiktu tarifu nebija, notāra pakalpojumu izmaksas bija augstākas nekā citos reģionos. Lai racionalizētu notāra pakalpojumu atlīdzības apmērus, Federālā notāru palāta šogad pieņēma visām federācijas veidojošo vienību palātām obligātu aktu, kas noteica maksimālo juridisko un tehnisko darbu tarifu apmēru. Tas atšķiras atkarībā no tēmas un ir vērsts uz dzīves dārdzības vērtību noteiktā reģionā.

Maksimālais atlīdzības slieksnis par notāra juridisko un tehnisko darbu, apliecinot līgumu, kuram likumā noteikta notariālā izpildes forma, Krasnojarskas apgabalā 2016. gadā bija 6835 rubļi.

“Praksē maksa, visticamāk, būs mazāka, pieci tūkstoši rubļu,” saka Jeļena Abramova. — Gadījumos, kad notariālai apliecināšanai līgums nav vajadzīgs, pilsoņi vēršas pie notāra pēc vēlēšanās, maksimālā honorāra maksa par juridisko darbu ir noteikta 13 671 rublis. Paredzams, ka tas būs ievērojami zemāks un sasniegs divus tūkstošus rubļu.

Ar to pašu Federālās notāru palātas lēmumu tika noteikti atvieglojumi nepilngadīgajiem, maksājot tarifus par juridisko un tehnisko darbu. Vienlaikus jāsaprot, ka, veicot darījumu, darījuma puses tiks atbrīvotas no samaksas tikai par to daļas daļu, kurā dzīvoklis pieder nepilngadīgajam. Piemēram, ja dzīvoklis ir vienam vecākam un vienam nepilngadīgam bērnam kopīpašumā un tiek pārdots vienam pircējam, juridisko un tehnisko darbu tarifs tiks samazināts par trešdaļu. Līdz šim maksa par juridisko un tehnisko darbu Krasnojarskas apgabalā šādos gadījumos bija 3000 rubļu. Šīs izmaiņas stāsies spēkā 2016. gada 1. jūlijā.

Nekustamā īpašuma tirgus profesionāļu viedoklis

Aleksejs Lagutins, Zinātņu akadēmijas "Krom" direktors

Gandrīz visi darījumi otrreizējā mājokļu tirgū tagad ir obligāti notariāli apliecināti. Tas attiecas uz visiem tiem objektiem, kur ir dalīts īpašums. Tie ir darījumi ar privatizētiem dzīvokļiem, ar dzīvokļiem, kas iegādāti ar mātes kapitāla līdzdalību. Viens no nosacījumiem maternitātes pabalstu izmantošanai ir īpašuma daļas piešķiršana bērniem īpašumā.

Iemesls inovācijām kopumā ir skaidrs: valstij naudas nepietiek, un šīs izmaiņas ir iespēja saņemt diezgan ievērojamus līdzekļus. Notāra atlīdzība nav tik liela kā 1998.gadā, kad notāra pakalpojumu izmaksas bija līdz 1,5 procentiem no darījuma summas. Tagad vidēji pušu izmaksas svārstās no 10 līdz 25 tūkstošiem rubļu. Par to, kam tieši jāmaksā par notāra darbu, pārdevējam vai mājokļa pircējam, jautājums šeit tiek risināts individuāli, pēc vienošanās. Vairumā gadījumu izmaksas tiek sadalītas vienādi starp mājas īpašnieku un pircēju. Izmaiņas tika ieviestas nesen; 

Jeļena Abramova, notāre, Krasnojarskas apgabala Notāru palātas valdes locekle

Federālais likums 172-FZ, kas stājās spēkā vasaras sākumā, precizē jautājumus, kas praksē radās pēc izmaiņu ieviešanas pagājušajā gadā. Tādējādi likumdevēji noteica, ka notariāli apliecināmi ir arī tie darījumi, kuros visi dalītā īpašuma dalībnieki pārdod savas daļas, tas ir, tiek pārdots viss kopīpašumā esošais dzīvoklis.

Elena Kats, Rosreestr biroja Juridiskā atbalsta nodaļas vadītāja Krasnojarskas apgabalā

Pēc vairāku nekustamo īpašumu darījumu obligātās notariālās apstiprināšanas ieviešanas juridiskā pārbaude, ko Rosreestr birojs veic Krasnojarskas apgabalā reģistrācijas laikā, ir ierobežota attiecībā uz notariāliem darījumiem. Šajā gadījumā par darījuma noteikumu likumības pārbaudi ir atbildīgs notārs.

Sagatavojis notārs:

• darījumi par kopīpašuma tiesību daļu atsavināšanu (pārdošana, maiņa, dāvināšana) jebkurai personai (arī vienam no kopīpašniekiem);
• dzīvokļa, kura īpašnieks ir nepilngadīgs bērns, atsavināšana (pārdošana, maiņa, dāvinājums);
• darījumi, kuros tiek pārdots ģimenes locekļu kopīpašumā esošais dzīvoklis (tiek noteiktas katra ģimenes locekļa daļas).

Nav nepieciešams notariāls apstiprinājums:

• pārdodot dzīvokli, kas ir laulāto kopīpašumā;
• pārdodot dzīvokli, kuram ir viens īpašnieks.

UZMANĪBU: saistībā ar izmaiņām likumdošanā 2017. gada 1. janvārī lasām aktuālos rakstus:

Kopš 2016. gada 1. janvāra notikušas būtiskas izmaiņas attiecībā uz nekustamā īpašuma reģistrācijas darījumiem. Izmaiņas tika ieviestas ar 2015. gada 29. decembra Federālo likumu Nr.391-FZ. Apskatīsim tos.

Darījuma un īpašuma tiesību valsts reģistrācija saskaņā ar nekustamā īpašuma daļas (izņemot zemes gabalus) pirkuma/dāvinājuma līgumu

Saskaņā ar jaunajiem noteikumiem (1997. gada 21. jūlija federālā likuma Nr. 122 24. pants) daļas (piemēram, dzīvokļa, mājas, nedzīvojamās telpas) pārdevējam ir pienākums paziņot pārējiem kopīpašniekiem ( akcionāri) rakstiski, ka pārdod savu daļu. Šajā paziņojumā akcijas pārdevējam jānorāda cena un citi nosacījumi, ar kādiem viņš plāno pārdot savu īpašumu.

Tādas darījums par daļas pārdošanu jebkurai nepiederošai personai ir apliecināms notariāli un var tikt pabeigts ne agrāk kā 1 mēnesi no dienas, kad paziņots par atlikušo dalītā īpašumā esošo dalībnieku pārdošanu.

Šo termiņu var samazināt, ja notāram iesniedzat rakstisku citu akcionāru atteikumu pirkt.

Svarīgi secinājumi un papildinājumi:

1. Ja daļa tiek pārdota nevis svešam, bet līdzīpašniekam (citam akcionāram), tad darījums nav jāreģistrē pie notāra .
2. Ja, piemēram, 2 kopīpašnieki (kuriem katram ir ½ daļa kopīpašuma tiesībās) vienlaikus kādam pārdod savas daļas, tad arī darījums nav jāreģistrē pie notāra. Jo galu galā tiek pārdots viss īpašums.
3. Ziedojuma darījumā (dāvinājuma līgumā) nav iekļautas akcijas nepieciešams notariāli apliecināt. Tas attiecas tikai uz nekustamā īpašuma pārdošanu .

IZMAIŅAS: No 06.02.2016. jebkuri darījumi par kopīpašumā esošo nekustamo īpašumu daļu atsavināšanu ir jāreģistrē pie notāra. Ieskaitot kad visi kopīpašuma dalībnieki viena darījuma ietvaros atsavina savas daļas.

Darījuma un īpašuma tiesību valsts reģistrācija saskaņā ar līgumu par zemes gabala daļas pirkšanu un pārdošanu

Tagad visi darījumi par zemes daļas pārdošanu ir jāapliecina notariāli (1997. gada 21. jūlija federālā likuma Nr. 122 24.1 panta 3. daļa). Nav svarīgi, kam jūs pārdodat savu daļu - citam līdzīpašniekam vai nepiederošam.

Zemes daļas dāvinājuma darījums (dāvinājuma līgums) nav jāreģistrē pie notāra.

IZMAIŅAS: darījums par zemes daļas pārdošanu nav notariāli apliecināms (2016. gada 3. jūlija federālais likums N 351-FZ).

Darījums par nekustamā īpašuma pārdošanu nepilngadīgai personai

Saskaņā ar jaunajiem noteikumiem darījumi par jebkura nekustamā īpašuma pārdošanu, kas pieder nepilngadīgai personai, ir apliecināmi notariāli (1997. gada 21. jūlija Federālā likuma Nr. 122 30. panta 2. daļa).

Līguma par laulāto kopīpašuma sadali valsts reģistrācija

Kā zināms, kopīgi iegūto mantu laulātie var sadalīt savā starpā bez tiesas procesa.

To var izdarīt 2 veidos:

• Noslēdz laulības līgumu(pirms laulības vai jebkurā laikā pirms oficiālās šķiršanās datuma). Laulības līgums ir obligāti notariāli apliecināms;
• Slēgt vienošanos par kopīpašuma sadali laulātie ieguvuši laulības laikā.

Iepriekš šāds līgums nebija jāapliecina pie notāra, bet no 01.01.2016 šāds līgums ir obligāts pakļauts notariālam apstiprinājumam(Krievijas Federācijas Ģimenes kodeksa 38. panta 2. daļa). Turklāt nav svarīgi, ko dalīt – kustamo vai nekustamo īpašumu.

Cik notāri iekasē par darījumu apliecināšanu par nekustamā īpašuma daļas pārdošanu (valsts nodeva, notāra nodeva)

(Krievijas Federācijas Nodokļu kodeksa 5. klauzula, 1. daļa, 333.24. pants)

Likums nosaka šādu valsts nodevas apmēru: 0,5 procenti no līguma summas, bet ne mazāk kā 300 rubļu un ne vairāk kā 20 000 rubļu.

Aprēķinam var ņemt vērā izmaksas tirgus vai kadastrs pēc jūsu izvēles. Turklāt notāram nav tiesību pašam noteikt, pēc kādas vērtības viņš vadīsies. Ja atnesat notāram 2 vērtējumus, viņam aprēķinam jāņem mazākā vērtība.

Papildus šai summai notārs ņems naudu arī par tehniskajiem un juridiskajiem pakalpojumiem (piemēram, par līguma sagatavošanu).

Zemāk publicējam 2 Federālā nodokļu dienesta vēstules, kas attiecas uz notāra honorāru par darījumu apliecināšanu saistībā ar nekustamo īpašumu.

VĒSTULE

PAR NOTĀRA LIKMĒM

APSTIPRINĀJOT AR PASŪTĪJUMIEM SAISTĪTOS DARĪJUMUS

NEKUSTAMAIS ĪPAŠUMS

(grozījumi izdarīti ar Federālā nodokļu dienesta 2016. gada 26. janvāra vēstuli N 168/03-16-3)

Saistībā ar 2015.gada 29.decembra federālā likuma Nr.391-FZ “Par grozījumiem atsevišķos Krievijas Federācijas tiesību aktos” (turpmāk – Federālais likums Nr.391-FZ) pieņemšanu paziņoju sekojošo.

Federālais likums N 391-FZ grozīja 1997. gada 21. jūlija federālo likumu N 122-FZ “Par tiesību uz nekustamo īpašumu un darījumiem ar to valsts reģistrāciju”, paredzot obligātu darījumu notariālu apstiprināšanu:

• par kopīpašuma tiesību daļas pārdošanu nepiederošai personai (Federālā likuma Nr. 391-FZ 3. panta 1. punkts);
• kas saistīti ar nekustamā īpašuma atsavināšanu uzticības vai aizgādnības kārtībā, kā arī darījumiem par nepilngadīgam pilsonim vai par ierobežotu rīcībspēju atzītam pilsonim piederoša nekustamā īpašuma pārdošanu (3.panta 3.punkta “b” apakšpunkts). Federālā likuma Nr. 391-FZ).

Saskaņā ar Krievijas Federācijas tiesību aktu par notāriem 22. pantu par notariālo darbību veikšanu, kurām Krievijas Federācijas tiesību aktos ir noteikta obligāta notariālā forma, notārs, kas veic privātpraksi, iekasē notariālu maksu. summa, kas atbilst valsts nodevas apmēram pēc likmēm, kas noteiktas Krievijas Federācijas tiesību aktos par nodokļiem un nodevām.

Krievijas Federācijas Nodokļu kodeksa 333.24 pants par to līgumu sertificēšanu, kuru priekšmets ir pakļauts novērtējumam, ja šāda apliecināšana ir obligāta saskaņā ar Krievijas Federācijas tiesību aktiem, nosaka valsts nodevu 0,5 procentu apmērā. no līguma summas, bet ne mazāk kā 300 rubļu un ne vairāk kā 20 000 rubļu ( 333.24.panta 1.daļas 5.apakšpunkts).

Ņemot vērā iepriekš minēto, apliecinot iepriekš minētos darījumus, notārs iekasē notariālo maksu saskaņā ar Krievijas Federācijas Nodokļu kodeksa 333.24.

Priekšsēdētājs

K.A.KORSIC

FEDERĀLĀ NOTĀRU PALĀTA

VĒSTULE

PAR PASŪTĪJUMU

NOTARIĀLO DARBĪBU VEIKŠANA DARĪJUMU APSTIPRINĀŠANAI,

SAISTĪTA AR NEKUSTAMĀ ĪPAŠUMA ATTIECĪBĀM

Papildus Federālās notāru palātas vēstulei (iz. N 43/03-16-3, datēta ar 2016. gada 13. janvāri) par notāra atlīdzības apmēru ar nekustamā īpašuma atsavināšanu saistīto darījumu apliecināšanai informēju par sekojot.

Aprēķinot valsts nodevas apmēru par notariālu apliecināšanu saskaņā ar 2015. gada 29. decembra federālo likumu N 391-FZ “Par grozījumiem atsevišķos Krievijas Federācijas tiesību aktos” (turpmāk – Federālais likums N 391-FZ) par darījumiem. par kopīpašuma daļas pārdošanu nepiederošai personai, darījumiem, kas saistīti ar nekustamā īpašuma atsavināšanu trasta pārvaldīšanas vai aizgādnības kārtībā, kā arī darījumiem par nepilngadīgam pilsonim vai pilsonim piederoša nekustamā īpašuma pārdošanu. atzīts par ierobežotu rīcībspēju, jāvadās pēc Krievijas Federācijas Nodokļu kodeksa 333.25. panta 1. punkta 5. apakšpunkta otrās daļas noteikumiem.

Saskaņā ar šiem noteikumiem notāri un amatpersonas, kas veic notariālās darbības, nosaka īpašuma vērtības veidu (vērtēšanas metodi) valsts nodevas aprēķināšanai, pamatojoties uz maksātāja iesniegtu dokumentu, kurā norādīta mantas vērtība, kas noteikta, ņemot vērā ņemiet vērā šādas funkcijas:

• nekustamā īpašuma vērtība, neskaitot zemes gabalus, var noteikt vērtētāji, juridiskas personas, kurām ir tiesības slēgt līgumu par novērtējuma veikšanu saskaņā ar Krievijas Federācijas tiesību aktiem par vērtēšanas darbībām, vai organizācijas (struktūras) nekustamā īpašuma objektu uzskaitei to atrašanās vietā;
• zemes izmaksas var noteikt vērtētāji, juridiskas personas, kurām ir tiesības slēgt līgumu par vērtēšanas veikšanu saskaņā ar Krievijas Federācijas tiesību aktiem par vērtēšanas darbībām, vai federālā iestāde, kas veic kadastrālo reģistrāciju, uzturot valsts nekustamā īpašuma kadastru. un tiesību uz nekustamo īpašumu un darījumu ar to valsts reģistrācija un tā teritoriālās nodaļas .

Tajā pašā laikā notāriem un amatpersonām, kas veic notariālās darbības, nav tiesību valsts nodevas aprēķināšanas nolūkā noteikt īpašuma vērtības veidu (vērtēšanas metodi) un prasīt maksātājam iesniegt šo īpašuma vērtības veidu (vērtējumu) apliecinošu dokumentu. metode). Ja tiek iesniegti vairāki dokumenti, kuros norādītas dažādas īpašuma vērtības, aprēķinot valsts nodevas apmēru, tiek pieņemta mazākā no norādītajām īpašuma vērtībām.

Apliecinot šos darījumus, notāram ir tiesības papildus notariālajai atlīdzībai valsts nodevas apmērā iekasēt arī nodevu par juridiskajiem un tehniskajiem pakalpojumiem. Tajā pašā laikā, ņemot vērā federālajā likumā N 391-FZ noteikto notāra lomu sociāli neaizsargātu pilsoņu kategoriju interešu aizsardzībā, šo darījumu sociālo nozīmi un to, ka ir ieteicams palielināt to notariālā apstiprinājuma pievilcību, es vērst uzmanību uz nepieciešamību ņemt vērā katru konkrēto gadījumu no sertificētā darījuma dalībnieku individuālajām iespējām.

Lūdzam pievērst šajā vēstulē ietverto informāciju notāriem un Krievijas Federācijas veidojošo vienību notāru palātu locekļiem.

Priekšsēdētājs

Federālā notāru palāta

Cik būs jāmaksā par kopīpašumā esošā dzīvokļa pārdošanu un kāpēc nekustamo īpašumu tirgotāji nolēma palielināt komisijas maksu pēc jaunā likuma stāšanās spēkā

Foto: TASS/ Staņislavs Krasiļņikovs

2016. gada jūnijā Krievijā, kas aizliedz dot, mainīt, pirkt un pārdot mājokli kopīpašumā bez notāra. Tas nozīmē, ka tagad katrs darījums ar dzīvokļu un māju akcijām. Bez šīs garantijas Rosreestr darījumu nereģistrēs.

Grozījumi skar darījumus ar veseliem dzīvokļiem un ar atsevišķām daļām - gadījumā, ja dzīvoklis kopīpašumā pieder vairākiem īpašniekiem. "Tagad darījumu par nekustamā īpašuma pārdošanu var noslēgt vienkāršā rakstiskā formā tikai ar nosacījumu, ka īpašums ir individuāls vai kopīgs - nenosakot daļas," skaidroja Irina Andreičenko, nekustamo īpašumu aģentūras Inkom-Nedvižimost juriskonsulte. Krievijā kopīpašums attiecas uz gadījumiem, kad par viena dzīvokļa vai mājas īpašniekiem tiek uzskatīti vairāki cilvēki un viņiem visiem ir viens īpašumtiesību sertifikāts. Federālās notāru palātas (FNP) juridiskās nodaļas vadītājs Aleksandrs Sagins apstiprināja, ka saskaņā ar jauno likumu šādiem darījumiem nav nepieciešama apliecināšana.

Jauninājumi nopietni mainīs tirgu, aģentūrai RBC Real Estate sacīja nekustamo īpašumu tirgotāji un notāri. “Agrāk notariālie darījumi bija izņēmums no noteikuma. Līgumi galvenokārt tika sastādīti vienkāršā rakstiskā formā,” stāstīja Andreičenko. “Šobrīd mūsu rīcībā nav statistikas par notariālo darījumu skaitu pēc jaunā likuma pieņemšanas, taču, ņemot vērā, ka kopīpašumā ir vismaz puse dzīvokļu, kļūst skaidrs, cik procentu darījumu dalībnieku vērsīsies notārs." “Iepriekš notariālā apliecināšana nebija obligāta, reti kurš izmantoja šo pakalpojumu – tikai aptuveni 5% pircēju,” piebilda Oksana Ivanova no nekustamo īpašumu aģentūras NDV-Real Estate.

Ziedošanas, maiņas un akciju pārdošanas aizliegums bez notāra ir visievērojamākais, taču ne vienīgais jauninājums, ko paredz jaunais likums. Tādējādi no 2016.gada 2.jūnija bez notariāla apliecinājuma nav iespējams veikt nevienu darījumu ar nepilngadīgam īpašniekam piederošu mājokli. “Šobrīd vienkāršā rakstiskā formā noformējami tikai 1-1,5% no kopējā darījumu skaita. Piemēram, tas ir pirkšanas un pārdošanas darījums, kad īpašuma īpašnieks ir viens pilngadīgs īpašnieks,” stāsta Marina Tolstika, aģentūras Miel-Network of Real Estate Offices vadošā partnere.

Likums jau darbojas praksē, nav iespējams apiet jaunās prasības un reģistrēt darījumu vienkāršā rakstiskā formā, aģentūrai RBC Real Estate norādīja aģentūras Miel, Inkom, Relight un NDV. “Kā vienmēr, likumā ir robs - pirkuma līgumā ieraksti datumu 2016.gada 1.jūniju un ietaupi naudu notāra darījumā. Jautājums ir, cik ilgi pilsoņi to varēs darīt,” savā slejā NGS-Real Estate vietnē rakstīja Novosibirskas nekustamo īpašumu asociācijas prezidents Aleksandrs Černokuļskis. "Veiksmīgu darījumu gadījumi bez notariāla apstiprinājuma Rosreestr, visticamāk, ir saistīti ar konkrētu valsts reģistratoru neuzmanību vai nezināšanu par jaunajiem akciju atsavināšanas noteikumiem," skaidroja nekustamo īpašumu aģentūras Miel-Novostroiki ģenerāldirektore Natālija Šataļina.

Kāpēc ir vajadzīgs likums?

Federālā notāru palāta ir pārliecināta, ka jaunais likums novērsīs nepilnības, kuras izmantoja krāpnieki. "Sekas noteikti ir pozitīvas," sacīja Sagins. “Un par pilsoņiem, kuru tiesības tiks droši aizsargātas, un par valsts reģistru informācijas ticamību, par ko joprojām bieži strīdas tiesā. Arī laika gaitā ir bijuši gadījumi, kad labticīgs pircējs atklājis, ka viņam piederošais nekustamais īpašums, kas iegūts saskaņā ar tobrīd spēkā esošo ierakstu Vienotajā valsts reģistrā, vairs nav viņa īpašums, jo iepriekšējie darījumi apstrīdēts tiesā. Un ja krāpnieki pazudīs, tad neviens zaudējumus neatlīdzinās. Atšķirībā no notāra, kurš vienmēr nes pilnu finansiālo atbildību par savu rīcību. Ja notāram radīsies šaubas par fiktīva darījuma pabeigšanu (piemēram, dāvanas aizstāšana ar pirkumu vai pārdošanu), viņš varēs atteikties to apliecināt.

Papildu aizsardzību darījumam nodrošinās notāra pienākums skaļi nolasīt dāvinājuma, maiņas vai pirkšanas un pārdošanas līgumu, norāda aģentūras Relight Real Estate ģenerāldirektors Konstantīns Barsukovs. "Notārs apliecina, ka parakstu saskaņā ar līgumu ir parakstījusi persona, kurai tas jāparaksta, kā arī to, ka darījuma puses ir prātīgas un saprot savas rīcības jēgu," skaidroja Barsukovs.

Taču daudzi nekustamo īpašumu tirgotāji, kā arī nekustamo īpašumu pircēji un pārdevēji bija neapmierināti ar jauninājumiem. “Pārdevēji ir neitrāli, jo viņi nesedz izmaksas par šo darbību veikšanu. Pircēji ir sašutuši, bet pacieš, jo viņiem nav izvēles,” sacīja Irina Andreičenko no Inkom-Real Estate. — Pastāv viedoklis, ka jaunais likums ir pret nekustamo īpašumu, ka dzīvojamo telpu pārdevēji un pircēji pārtrauks kontaktēties ar nekustamo īpašumu tirgotājiem, jo ​​"visu pārbaudīs un izdarīs notārs." Taču notāram nav tiesību iesaistīties uzņēmējdarbībā vai citās maksas darbībās. Nekustamo īpašumu tirgotāji turpinās izvēlēties dzīvojamās telpas, meklēt pircējus, kārtot darījumus un īpašuma nodošanu.

“Šis likums nav pret nekustamo īpašumu. "Manuprāt, viņš ir anticivils," atbildēja Konstantīns Barsukovs. — Visi nekustamā īpašuma tirgus dalībnieki lieliski saprot, ka nekustamo īpašumu tirgotāji ir vienīgie, kas reāli pārbauda dzīvokļa juridisko tīrību. Kurš vēl tirgū var to izdarīt? Notārs? Viņš dokumentus par dzīvokli saņem darījuma priekšvakarā un fiziski nevar pārbaudīt informāciju par iepriekšējiem darījumiem. Jā, viņam tas nav vajadzīgs. Notārs garantē, ka kārtējais darījums veikts, nepārkāpjot likumu un to personu puses, kuras ir iekļautas līgumā. Un tieši pēc šī konkrētā darījuma likumības notārs atbild ar savu mantu. Tas, kas notika pirms šī darījuma, uz kāda pamata radušās pārdevēja tiesības, notāru neinteresē un nav viņa atbildības jomā.

Galvenais jaunieveduma atbalstītāju arguments ir hipotētiska tiesvedības izskaušana par dzīvokļiem, kurus varētu pārdot nelegāli, kā izriet no notāru kopienas komentāriem. “Mērķis ir panākt valsts reģistru datu ticamību, kad ierakstu Vienotajā valsts reģistrā garantēs notāra atbildība. Vērts atzīmēt, ka pilsoņu izmaksas par tiesvedību ir daudzkārt lielākas nekā darījuma notariāla apliecināšanas izmaksas, kas garantē pilsoņiem viņu tiesību aizsardzību,” atzīmēja Sagins. "Pastāv skeptiski viedokļi, ka jaunā kārtība ir vērsta uz darījumu laika palielināšanu un notāru kopienas atbalstīšanu," notāriem atbildēja Natālija Šataļina no Miel-Novostrojekas. "Tajā pašā laikā jaunie noteikumi neizslēdz iespēju apstrīdēt darījumus par akciju atsavināšanu."

Saskaņā ar procesuālo likumdošanu, apstākļi, kurus notārs apstiprinājis, veicot notariālo darbību, neprasa pierādījumus, jautājuma juridisko pusi skaidroja Inkom-Real Estate juriskonsulte Irina Andreičenko. “Šāds likumdošanas pieņēmums liek aizdomāties: vai visi notāri ir tik bezkompromisa un likumpaklausīgi? Ņemot vērā deviņdesmito gadu bēdīgo praksi, ne vienmēr un ne visu,” sacīja Andreičenko. — Jo ilgāk notārs strādā, jo bezbailīgāks kļūst. Daudzi atceras, cik daudz notāru tika notiesāti saistībā ar varas ļaunprātīgu izmantošanu; notāriem uzbruka, viņu zīmogus nozaga, arhīvus nodedzināja... Un pazaudētās mantas pilsoņiem neatdeva. Praksē notāru atbildību ierobežo tikai apdrošināšanas atlīdzības apmērs. Nav noslēpums, ka pašiem notāriem īpašums pieder reti. "Varam apsveikt notāru lobiju," secināja Barsukovs.

Kā pārdot dzīvokļus un akcijas

Pateicoties mūsdienu likumdošanai, ikvienam, kurš vēlas pārdot savu dzīvokļa vai mājas daļu, ir pienākums paziņot pārējiem īpašuma īpašniekiem par visiem turpmākā darījuma nosacījumiem. Mēneša laikā esošie īpašnieki var pieprasīt pirmpirkuma tiesības: tādā gadījumā īpašums būs jāpārdod viņiem, nevis svešam cilvēkam, skaidroja nekustamo īpašumu tirgotāji. "Paziņojums jānosūta rakstiski," norādīja Šataļina. — Jāņem vērā, ka darījums par daļas pārdošanu var notikt ne agrāk kā mēnesi pēc oficiālā paziņojuma nosūtīšanas atlikušajiem dzīvokļa īpašniekiem. Tiesa, ja dalītā īpašuma dalībnieki uzraksta rakstisku atteikumu šīs daļas iegādei, tad darījumu var pabeigt īsākā laika periodā.

Līdz ar to samazinās iespējamība, ka krāpnieki akciju izpirks par zemu cenu – uzbrucējiem nav izdevīgi iegādāties akciju par tirgus vērtību, skaidroja nekustamo īpašumu aģentūras Bon Ton ģenerāldirektore Natālija Kuzņecova. “Bet pārdevējs var nodomāt pārdot savu daļu konkrētai personai, ar kuru viņš nav saistīts, piemēram, tuviem draugiem. Un viņš būs spiests sākotnēji piedāvāt savu daļu saviem kaimiņiem,” atzīmēja Kuzņecova.

Darījuma reģistrēšanas process prasīs ilgāku laiku, norādīja nekustamo īpašumu tirgotāji. "Iepriekš varējām veikt darījumu vienas dienas laikā: veikt skaidras vai bezskaidras naudas norēķinu starp pārdevēju un pircēju un uzreiz parakstīt vienkāršā rakstiskā formā sastādītu pirkuma-pārdošanas līgumu, tas prasīja vidēji vienu stundu," Oksana. Ivanova no NVD- sniedz aprēķinus. "Tagad pēc savstarpējo norēķinu pabeigšanas jāierodas pie notāra, jāsastāda pirkuma-pārdošanas līgums, jāparaksta un jānogādā reģistrācijai." “Tagad alternatīvajos darījumos Maskava - Maskavas apgabals (to nav tik maz) jums būs jādodas pie dažādiem notāriem. Tas ir, likumdevēji ne tikai sadārdzināja nekustamā īpašuma atsavināšanas izmaksas, bet arī sarežģīja procesu,” sacīja aģentūras Relight Real Estate direktore.

Ievērojama daļa darījumu, tostarp hipotēkas, tiek slēgti ar bankām, kuras patstāvīgi sastāda īpašniekiem pirkuma un pārdošanas līgumu, RBC Real Estate norādīja Maskavas nekustamo īpašumu tirgotāji. Šī iemesla dēļ darījuma pusēm ir jāatstāj banka, lai tiktu pie notāra un pēc tam jāatgriežas, lai saņemtu naudu. "Ņemot vērā, ka notāri vienmēr atrodas gandrīz pastaigas attālumā no banku birojiem, notāra klātbūtne bankas birojā nav nepieciešama," saka Maskavas notāre, Federālās notāru palātas ētikas, profesionālā goda un tēla komisijas locekle Jekaterina. Leksakova.

Kāda ir cena

Pirms likuma stāšanās spēkā patstāvīga darījuma noformēšana maskaviešiem izmaksāja 5 tūkstošus rubļu, kā aprēķinājis uzņēmums Miel-Network of Real Estate Offices. “Valsts nodeva par tiesību uz nekustamo īpašumu nodošanas reģistrēšanu ir 2 tūkstoši rubļu, vēl viena no 1,5 tūkstošiem līdz 3 tūkstošiem rubļu. tas bija pirkšanas un pārdošanas līguma projekta vērts,” skaidroja Marina Tolstika. — Ja darījuma puses nolēma izmantot starpnieku (reģistratoru) pakalpojumus, kas pārņēma visu procesu, tad izmaksas pieauga līdz 11-15 tūkstošiem rubļu. Tagad dzīvokļa reģistrācija maksās no 20 tūkstošiem rubļu; katrā gadījumā summa tiek aprēķināta individuāli. Turklāt notārs iekasēs no 5 līdz 15 tūkstošiem rubļu. par tehnisko darbu." “Skaidrs, ka ar dzīvokļa cenu Maskavā 15-20 miljoni rubļu. šie 15-20 tūkstoši rubļu. "Nenozīmīga daļa neko neizšķir, bet reģioniem šis skaitlis ir nozīmīgs," saka Aleksandrs Černokuļskis, Novosibirskas nekustamo īpašumu asociācijas prezidents.

Jo lētāks dzīvoklis, jo lētākas būs sertifikācijas izmaksas, norādīja notāri un nekustamo īpašumu tirgotāji. “Saskaņā ar Nodokļu kodeksu tarifs būs 0,5% no darījuma vērtības, bet ne vairāk kā 20 tūkstoši rubļu. Tas ir, pārdodot nekustamo īpašumu par cenu 1 miljons rubļu. tarifs būs 5 tūkstoši rubļu. Ja paskatās uz reģionālajiem vidējiem rādītājiem un ņem vērā, ka mēs runājam par akcijām nekustamajā īpašumā, tad mēs varam runāt par noteiktu akcijas vērtības nosacīto vērtību 500 tūkstošu rubļu apmērā. vai mazāk. Tādējādi tarifs būs 2,5 tūkstoši rubļu. vai mazāk,” Aleksandrs Sagins pastāstīja RBC Real Estate.

Joprojām nav skaidrs, kurš tieši maksās notāram. “Pēc neizteiktas paražas dokumentu sagatavošanas izmaksas vienmēr sedz pircējs,” stāsta Marina Tolstika. “Izmaksu daļa gulstas uz pārdevēju,” savas kolēģes argumentus apstrīdēja Oksana Ivanova no NDV-Real Estate. — Iepriekš tāda slodze neradās. Par šīm niansēm pārdevēji sūdzas, lai gan neviens darījums šādas situācijas dēļ nav traucēts. Mums vienmēr ir izdevies atrast kompromisu." "Domāju, ka, ja tiks dota izvēle starp dzīvokli ar šādiem izdevumiem un bez tiem, tad būs kaulēšanās," saka Konstantīns Barsukovs no Relight Real Estate. — Ja tirgū ir vairāk pārdevēju nekā pircēju, tad visticamāk izmaksas gulsies uz pārdevēju. Ja tas ir otrādi, tad tas ir pircēja ziņā. Tam nav nekāda sakara ar nekustamo īpašumu pakalpojumiem, tāpēc maz ticams, ka nekustamo īpašumu tirgotāji segs šādus izdevumus.

Kas notiks ar mākleriem

Mājokļa darījumu sadārdzinājumu obligātās notariālās apstiprināšanas dēļ varētu kompensēt citu izmaksu samazinājums. Acīmredzami izdevumi pircējam ir maksāšana par nekustamo īpašumu pakalpojumiem. Cīņas par klientiem kontekstā nekustamo īpašumu aģentūras varētu samazināt komisijas maksu, lai paturētu tos, kuri nevēlas tērēt papildus naudu pie notāra. Tomēr uz jautājumu, vai obligātās maksas par darījumu notariālo apliecināšanu ieviešana novedīs pie tā, ka mākleri samazinās komisijas maksu, visas RBC Real Estate aptaujātās aģentūras vienbalsīgi atbildēja ar “nē”. “Varam runāt nevis par komisijas maksas samazināšanu, bet gan palielināšanu,” saka uzņēmumu grupas “Miel” valdes priekšsēdētāja Oksana Vražnova. — Daļas pārdošana ir ļoti sarežģīts un darbietilpīgs process: tas aizņem daudz laika, turklāt komisijas maksa par daļas pārdošanu ir ievērojami zemāka nekā darījumam ar visu dzīvokli. Tāpēc mākleri cenšas pārliecināt klientus, ka darījums ir izdevīgs ar visiem kopīpašuma dalībniekiem, nevis tikai ar vienu no tiem. Ticu, ka pie tādas pašas nostājas pieturēsies arī citi tirgus dalībnieki.

Miela atklājumus apstiprināja aģentūra Inkom-Real Estate. “Mūsu uzņēmumā nav runas par nekustamā īpašuma komisijas maksas samazināšanu. Esmu pārliecināts, ka visas profesionālās sabiedrības nostāja būs tāda pati,” sacīja otrreizējā tirgus departamenta direktors Mihails Kuļikovs. “Profesionāla nekustamā īpašuma pakalpojuma saturs ir palīdzēt cilvēkam viņa problemātiskajā mājokļa situācijā: tā analīze , optimālo risinājuma variantu izvēle, sarunas ar iespējamā darījuma dalībniekiem, nekustamo īpašumu darījumu organizēšana un drošības nodrošināšana. Šis ir augsto tehnoloģiju process, kas cita starpā ietver obligātu darbu “laukā”. Notārs nevar aizstāt profesionālu nekustamā īpašuma speciālistu. Tas, cik lielā mērā notārs pircējam garantē īpašuma tiesību saglabāšanu, ir atklāts jautājums. Mūsuprāt, likumdevēji pircējiem ir sagādājuši galvassāpes un būtiski palielinājuši darījumu izmaksas. Notāri acīmredzami ir pateicīgi; nekustamo īpašumu tirgotāji neizpratnē rausta plecus, un pircēji ir spiesti maksāt jaunus rēķinus, kas būtībā viņiem tiek uzlikti. “Ja velkam analoģijas, tad šādas komercsabiedrības darbības būtu uzskatāmas par uzspiestu pakalpojumu. Bet mūsu likumdevēji acīmredzot domā savādāk,” kolēģus atbalstīja Barsukovs.

Darījumu ar nepilngadīgām personām notariāla apliecināšana

Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa (turpmāk – Krievijas Federācijas Civilkodekss) 21. panta 1. punktu pilsoņa spēja ar savām darbībām iegūt un īstenot civiltiesības, radīt civiltiesiskus pienākumus sev un tos pildīt (civilspēja) rodas pilnā apmērā, iestājoties pilngadībai, tas ir, sasniedzot astoņpadsmit gadu vecumu.

Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 26. panta 1. un 3. punktu nepilngadīgie vecumā no 14 līdz 18 gadiem veic darījumus ar savu likumisko pārstāvju - vecāku, adoptētāju vai aizbildņa - rakstisku piekrišanu (izņemot atsavināšanu ar saviem līdzekļiem). izpeļņa, stipendijas un citi ienākumi, izmantojot autora tiesības uz zinātnes, literatūras vai mākslas darbu, izgudrojumu vai citu ar likumu aizsargātu intelektuālās darbības rezultātu, veicot noguldījumus kredītorganizācijās un atsavinot tos nepilngadīgais ir derīgs arī ar vēlāku viņa vecāku, adoptētāju vai aizbildņa rakstisku apstiprinājumu. Tajā pašā laikā nepilngadīgie vecumā no 14 līdz 18 gadiem patstāvīgi uzņemas mantisko atbildību par darījumiem.

Krievijas Federācijas Civilkodeksa 28. panta 1., 3. punkts paredz, ka nepilngadīgajiem, kas jaunāki par četrpadsmit gadiem (nepilngadīgajiem), darījumus viņu vārdā var veikt tikai viņu vecāki, adoptētāji vai aizbildņi (izņemot mazus). mājsaimniecības darījumi, darījumi, kuru mērķis ir bezatlīdzības iegūšana, bez notariāla apstiprinājuma vai valsts reģistrācijas darījumiem ar likumiskā pārstāvja vai ar trešās personas piekrišanu noteiktam mērķim vai brīvai rīcībai; . Mantiskā atbildība par nepilngadīgā darījumiem ir viņa vecākiem, adoptētājiem vai aizbildņiem, ja vien viņi nepierāda, ka pienākums pārkāpts ne viņu vainas dēļ.

Jāņem vērā, ka Krievijas Federācijas Civilkodeksa 37. panta 2. un 3. punktā paredzētie noteikumi attiecas uz nepilngadīgā likumisko pārstāvju darījumiem ar viņa īpašumu:

Aizbildnim nav tiesību bez aizbildnības un aizgādnības institūcijas iepriekšējas atļaujas veikt, bet aizgādnim - dot piekrišanu darījumiem, kas saistīti ar aizbildnāmā mantas atsavināšanu, tai skaitā aizbildnāmā mantas maiņu vai dāvināšanu, iznomāšanu ( īrēšana), bezatlīdzības lietošanā vai kā ķīla, darījumi, kas saistīti ar atteikšanos no aizbilstamam piederošajām tiesībām, viņa mantas sadali vai daļu piešķiršanu no tā, kā arī citas darbības, kas saistītas ar aizbilstamā mantas samazināšanu; Aizbildnim, aizgādnim, viņu laulātajiem un tuviem radiniekiem nav tiesību slēgt darījumus ar aizbilstamo, izņemot mantas nodošanu aizbilstamajam dāvinājumā vai bezatlīdzības lietošanā, kā arī pārstāvēt aizbilstamo aizbildnībā. vai tiesvedības risināšanā starp aizbilstamo un aizbildņa vai aizgādņa laulāto un viņu tuviem radiniekiem.

Noteikumi par darījumu ar nepilngadīgām personām spēkā neesamību

Krievijas Federācijas Civilkodeksa 172. pantā ir paredzēts noteikums par darījuma spēkā neesamību, ko izdarījis nepilngadīgais, kas jaunāks par četrpadsmit gadiem - tas ir spēkā neesošs, noteikumi, kas paredzēti 171. panta 1. punkta 2. un 3. punktā. Tam tiek piemērots Krievijas Federācijas Civilkodekss, proti: katrai šāda darījuma pusei ir pienākums atdot otrai visu, kas saņemts natūrā, un, ja nav iespējams atdot natūrā saņemto, atlīdzināt tā izmaksas; rīcībspējīgajai pusei ir pienākums papildus atlīdzināt otrai pusei tai faktiski nodarītos zaudējumus, ja rīcībspējīgā puse zināja vai tai vajadzēja zināt par otras puses rīcībnespēju. Tomēr saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 171. panta 2. punktu nepilngadīgā interesēs viņa veikto darījumu pēc vecāku, adoptētāju vai aizbildņa lūguma tiesa var atzīt par tādu. derīgs, ja tas izgatavots nepilngadīgā labā.

2. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 175. pants paredz noteikumus par tāda darījuma spēkā neesamību, ko veicis nepilngadīgais vecumā no 14 līdz 18 gadiem:

- darījumu, ko izdarījis nepilngadīgais vecumā no 14 līdz 18 gadiem bez vecāku, adoptētāju vai aizbildņa piekrišanas gadījumos, kad šāda piekrišana ir nepieciešama, tiesa var atzīt par spēkā neesošu pēc vecāku, adoptētāju vai aizbildņa prasības ;

Ja šāds darījums tiek atzīts par spēkā neesošu, attiecīgi tiek piemēroti noteikumi, kas paredzēti Krievijas Federācijas Civilkodeksa 171. panta 1. punkta 2. un 3. punktā.

Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 175. panta 2. punktu iepriekš minētie noteikumi neattiecas uz darījumiem ar nepilngadīgajiem, kuri ir kļuvuši rīcībspējīgi.

Darījumu ar nepilngadīgām personām notariāla apliecināšana

Kopš 01.01.2016. ir veikti grozījumi Federālajā likumā - Federālajā likumā “Par tiesību uz nekustamo īpašumu un darījumu ar to valsts reģistrāciju”, saskaņā ar kuru darījumiem tiek noteikta obligātā notariālā veidlapa:

Saistīts ar nekustamā īpašuma atsavināšanu saskaņā ar aizbildnības noteikumiem;

Par nepilngadīgam pilsonim piederoša nekustamā īpašuma pārdošanu.

2017. gada 1. janvārī stājās spēkā Federālais likums “Par nekustamā īpašuma valsts reģistrāciju”, saskaņā ar 2. panta 2. punktu. 54 no kuriem notariāli apliecināmi darījumi, kas saistīti ar nekustamā īpašuma atsavināšanu aizbildnības apstākļos, kā arī darījumi par nepilngadīgai personai piederoša nekustamā īpašuma atsavināšanu.

Ar aizbildnības un aizgādnības iestāžu piekrišanu

Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 292. panta 4. punktu tādu dzīvojamo telpu atsavināšana, kurās bez vecāku gādības dzīvo nepilngadīgi īpašnieka ģimenes locekļi (kas ir zināms aizbildnības un aizgādnības iestādei), ja tas ietekmē šo personu tiesības vai ar likumu aizsargātās intereses, ir atļauta ar aizbildnības un aizgādnības iestādes piekrišanu.

Lēmumā apstiprināto Metodisko ieteikumu dalībnieka pirkuma pirmtiesību ievērošanas pārbaudei pie notāra, apliecinot nekustamā īpašuma kopīpašuma tiesību daļas pārdošanu nepiederošai personai līgumus, 4.4. Federālās notāru palātas (turpmāk – FNP) valdes (01.01.2001. protokols Nr. 03/16 ), ja nekustamā īpašuma dalītā īpašuma dalībnieks ir nepilngadīgs, viņš, tāpat kā citi īpašnieki, ja kāds no kopīpašniekiem atsavina daļu kopīpašuma tiesībās, ir pirmpirkuma tiesības iegādāties pārdodamo daļu. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Ģimenes kodeksa 60. panta 3. punkta 3. punktu, kad vecāki īsteno bērna īpašuma pārvaldīšanas pilnvaras, uz viņiem attiecas civillikumā noteiktie noteikumi par atsavināmo īpašumu (pants Krievijas Federācijas Civilkodeksa 37. pants).

Krievijas Federācijas Civilkodeksa 37. panta 2. punktā noteikts aizliegums aizbildnim bez iepriekšējas aizbildnības un aizgādnības iestādes atļaujas veikt un aizgādnim dot piekrišanu vairākām juridiski nozīmīgām darbībām, tostarp darījumiem. kas ietver atteikšanos no aizbilstamam piederošajām tiesībām, kā arī jebkuri citi darījumi, kas saistīti ar aizbilstamā īpašuma samazināšanos.

Tā kā pirmpirkuma tiesības ir pirmpirkuma tiesības, atteikšanās no tām samazina nepilngadīgajam piederošo tiesību apjomu. Līdz ar to aizbilstamā atteikums pirkt attiecas uz darījumiem, kuriem saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 37.panta 2.daļu ir nepieciešama iepriekšēja aizbildnības un aizgādnības iestādes atļauja. Šīs likuma prasības neievērošanas rezultātā var tikt pārkāptas viņam piederošās nepilngadīgā tiesības saistībā ar līdzdalību kopīpašumā.

Šādas atļaujas esamība gadījumos, kad likumiskais pārstāvis atsakās (likumiskā pārstāvja piekrišana nepilngadīgajam) no pirmpirkuma tiesībām iegādāties nekustamā īpašuma kopīpašuma tiesību daļu, ir jākonstatē notārs, kas apliecina atteikumu.

Nepilngadīgā emancipācijas gadījumā saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 27.pantā paredzētajiem nosacījumiem aizbildnības un aizgādnības iestādes piekrišana nav nepieciešama: Nepilngadīgais, kurš sasniedzis sešpadsmit gadu vecumu, var tikt apsūdzēts. atzīts par pilnībā rīcībspējīgu, ja viņš strādā saskaņā, tostarp saskaņā ar līgumu, vai ar vecāku vai adoptētāju piekrišanu, vai pilnvarotais ir pieņemts darbā; un arī Krievijas Federācijas Civilkodeksa 21.panta 2.punktā noteiktajā gadījumā - no laulības noslēgšanas brīža līdz astoņpadsmit gadu vecumam nepilngadīgais iegūst rīcībspēju pilnā apmērā no laulības noslēgšanas brīža, kamēr rīcībspēja iestājas. laulības rezultātā tiek saglabāta pilnā apmērā laulības šķiršanas gadījumā pirms astoņpadsmit gadu vecuma sasniegšanas, taču, ja laulība tiek atzīta par spēkā neesošu, tiesa var nolemt, ka nepilngadīgais laulātais zaudē pilnu rīcībspēju no tiesas noteiktā brīža. .

Apmaksa par notāra pakalpojumiem, veicot darījumus ar nepilngadīgām personām

Saskaņā ar Notariāta pamatnostādņu 22. pantu par notariālo darbību veikšanu, kurām ir paredzēta obligātā notariālā forma, notārs, kas nodarbojas ar privātpraksi, iekasē notariāta maksu tādā apmērā, kas atbilst Krievijas tiesību aktos noteiktajām likmēm. Nodokļu un nodevu federācija.

Krievijas Federācijas Nodokļu kodeksa, turpmāk tekstā – Krievijas Federācijas Nodokļu kodekss, 333.24. pantu, lai apstiprinātu līgumus, kuru priekšmets ir pakļauts novērtējumam, ja šāda apliecināšana ir obligāta saskaņā ar valsts tiesību aktiem. Krievijas Federācijā tiek noteikta valsts nodeva 0,5 procentu apmērā no līguma summas, bet ne mazāk kā 300 rubļu un ne vairāk kā 20 000 rubļu (Krievijas Federācijas Nodokļu kodeksa 333.24. panta 1. punkta 5. apakšpunkts).

Ņemot vērā iepriekš minēto, apliecinot iepriekš minētos darījumus, notārs iekasē notariālo maksu saskaņā ar Krievijas Federācijas Nodokļu kodeksa 333.24.

Saskaņā ar Federālā nodokļu dienesta valdes lēmumu (01.01.2001. protokols Nr. 03/16) apstiprināto Metodisko ieteikumu maksimālā apmēra noteikšanai par juridisko un tehnisko pakalpojumu sniegšanu pie notāra 27. punktu. ), nepilngadīgie ir atbrīvoti no maksas par juridisko un tehnisko pakalpojumu sniegšanu, apliecinot līgumus par viņu nekustamā īpašuma atsavināšanu. Turklāt šāds atbrīvojums no maksas iekasēšanas par juridisko un tehnisko pakalpojumu sniegšanu tiek veikts proporcionāli viņu dalībai līgumā.

Par papildu pasākumiem ģimeņu ar bērniem atbalstam

Saskaņā ar likumu dzīvojamās telpas, kas iegūtas, izmantojot mātes (ģimenes) kapitālu, tiek reģistrētas kā vecāku un bērnu kopīpašums ar vienošanos noteikto daļu lielumu. Krievijas Federācijas Augstākās tiesas Prezidija 2016. gada 22. jūnijā apstiprinātajā Tiesu prakses pārskatā lietās, kas saistītas ar tiesību uz maternitātes (ģimenes) kapitālu īstenošanu, teikts, ka dzīvojamās telpas kopīpašuma tiesības. telpas, kas iegādātas par mātes (ģimenes) kapitāla līdzekļiem, tiek noteiktas, pamatojoties uz vecāku un bērnu daļu vienlīdzību, izmantojot mātes (ģimenes) kapitālu, nevis uz visiem līdzekļiem, uz kuru rēķina dzīvojamās telpas iegādātas. Tādējādi vecāku un bērnu daļas īpašumā uz dzīvojamo telpu, kas iegūtas tikai no mātes (ģimenes) kapitāla, ir vienādas.

Krievijas Federācijas Civilkodeksā (turpmāk - Civilkodekss) nepilngadīgie tiek iedalīti divās kategorijās - nepilngadīgie līdz 14 gadu vecumam (nepilngadīgie) un nepilngadīgie vecumā no 14 līdz 18 gadiem. Otrā kategorija no pirmās atšķiras ar to, ka tai ir piešķirtas lielākas tiesības, slēdzot civiltiesiskus darījumus.

Nepilngadīgajiem vecumā no 14 līdz 18 gadiem jau ir pilnas tiesības piedalīties darījumos: viņi patstāvīgi slēdz līgumus, paraksta dokumentus utt. Tomēr visas viņu darbības notiek ar vecāku vai citu likumīgo pārstāvju rakstisku piekrišanu. Nepilngadīgajiem pilsoņiem šādu tiesību nav, viņu vietā darījumos piedalās viņu vecāki vai citi likumīgie pārstāvji.

Veicot darījumus, kur viena no pusēm ir bērns, pirmkārt, ir jāsaprot, kas ir viņa likumiskais pārstāvis, tas ir, kura līdzdalība darījumā ir nepieciešama un kādi dokumenti apliecina pārstāvību.

Tātad nepilngadīga bērna likumiskie pārstāvji ir viņa vecāki vai adoptētāji. Vecāku prombūtnē, adoptētājiem, kā arī gadījumos, kad nepilngadīgie ir atstāti bez vecāku gādības citu iemeslu dēļ, piemēram: kad tiesa vecākiem atņem vecāku tiesības vai ja vecāki izvairās no audzināšanas, likumiskie pārstāvji ir aizbildnis ( nepilngadīgajiem pilsoņiem) vai pilnvarnieks (bērniem no 14 līdz 18 gadiem) Šie pārstāvji veic visas juridiski nozīmīgās darbības nepilngadīgo vārdā un viņu interesēs.

Likumīgie pārstāvji savas pilnvaras apliecina ar atbilstošiem dokumentiem: vecāki - ar pasi un bērna dzimšanas apliecību, adoptētāji - ar adopcijas apliecību, aizbildņi un aizgādņi - ar pašvaldību iestāžu izsniegtiem dokumentiem. Ja bērns tiek audzināts audžuģimenē, tiek iesniegts aizbildnības un aizgādnības iestāžu izsniegts dokuments par bērna nodošanu audžuģimenei. Ja bērns atrodas valsts bāreņu un bez vecāku gādības palikušo bērnu institūcijā, tad šīs institūcijas vadītājs ir viņa aizbildnis, kurš darbojas bērna vārdā un interesēs, pamatojoties uz pilnvarotās institūcijas lēmumu par bērna ievietošanu. iestādē, un cita persona pārstāv pilnvaru, kas apliecina tās pilnvaras rīkoties iestādes vārdā (ja aizbildņa/aizgādņa funkcijas veic šāda institūcija).

Piesakoties valsts tiesību un darījumu ar nekustamā īpašuma objektiem reģistrācijai, nepilngadīgo, kas jaunāki par 14 gadiem, vārdā iesniegumu un citus nepieciešamos dokumentus iesniedz viņu likumiskie pārstāvji, kā arī slēdz līgumus. Ja bērns ir vecumā no 14 līdz 18 gadiem, viņš paraksta līgumu, iesniedz pieteikumu tiesību valsts reģistrācijai un dokumentus reģistrācijai - patstāvīgi.

Papildus pieteikumam un dokumentiem, kas nepieciešami tiesību uz nekustamo īpašumu valsts reģistrācijai un darījumiem ar to, kas paredzēti tiesību aktos par tiesību valsts reģistrāciju, valsts reģistrācijai tiek nodrošināti arī citi Krievijas Federācijas tiesību aktos noteiktie dokumenti. tiesības, tostarp:
- dokuments, kas apliecina nepilngadīgā likumisko pārstāvju pilnvaras,
- dokuments, kas apliecina nepilngadīgā vecumā no 14 līdz 18 gadiem tiesības rīkoties ar mantu patstāvīgi, bez likumisko pārstāvju piekrišanas: aizbildnības un aizgādnības iestādes vai tiesas lēmums, ar kuru nepilngadīgā persona, kura sasniegusi 16 gadu vecumu, tiek atzīta par pilntiesīgu. rīcībspējīga (emancipēta), nepilngadīgā laulības apliecība (Civilkodeksa 21. un 27. pantā noteiktajos gadījumos);
- likumisko pārstāvju rakstiska piekrišana veikt darījumu, ko veic nepilngadīgie vecumā no 14 līdz 18 gadiem (Civilkodeksa 26. pants, Krievijas Federācijas Ģimenes kodeksa 60. panta 3. punkts - turpmāk tekstā IC);
- aizbildnības un aizgādnības iestādes atļauja likumiskajiem pārstāvjiem rīkoties ar tādu personu mantu, kuras ir jaunākas par četrpadsmit gadiem (Civilkodeksa 28. panta 1. punkts, 37. panta 2. punkts, 60. panta 3. punkts) ;
- aizbildnības un aizgādnības iestādes atļauja likumiskajiem pārstāvjiem dot piekrišanu nepilngadīgām personām vecumā no 14 līdz 18 gadiem rīkoties ar mantu (Civillikuma 26. panta 1. punkts, 37. panta 2. punkts, 60. panta 3. punkts). Kods).

Ja iepriekš minētie dokumenti netiek iesniegti tiesību valsts reģistrācijai, darījuma valsts reģistrācija tiks atteikta.

Kādos gadījumos aizbildnības un aizgādnības iestādes atļauja (piekrišana) ir obligāta - tie ir:
- nepilngadīgai personai piederoša īpašuma izīrēšana;
- nepilngadīgai personai piederoša īpašuma atsavināšana;
- nepilngadīgā mantas nodošana bezatlīdzības lietošanā;
- nepilngadīgā mantas nodošana kā nodrošinājums;
- atteikšanās no nepilngadīgajam piederošajām tiesībām, tai skaitā atteikšanās no pirmpirkuma tiesībām iegādāties īpašuma tiesību daļu, atteikšanās piedalīties privatizācijā, atteikšanās no mantojuma;
- nepilngadīgā mantas sadale;
- darījumiem, kas saistīti ar nepilngadīgā mantas samazināšanu;
- tādas dzīvojamās telpas atsavināšana, kurā dzīvo šīs dzīvojamās telpas īpašnieka aizbildnībā vai aizgādnībā esošie ģimenes locekļi vai bez vecāku gādības palikuši nepilngadīgie īpašnieka ģimenes locekļi (kas ir zināms aizbildnības un aizgādnības iestādei), ja skar šo personu tiesības vai ar likumu aizsargātās intereses.

Jāpatur prātā, ka aizbildnības un aizgādnības iestādes atļauja (piekrišana) būs nepieciešama ne tikai atsavinot nepilngadīgā mantu. Piemēram: bērns var saņemt naudu mantojumā vai dāvinājumā un līdz ar to var segt ar nekustamā īpašuma iegādi uz viņa vārda saistītās izmaksas. Ja nekustamais īpašums tiek iegādāts par nepilngadīgā rēķina, un līdz ar to tiek samazināti viņa naudas līdzekļi kā īpašuma veidam, tad arī šajā gadījumā ir jāsaņem aizbildnības un aizgādnības iestādes atļauja (piekrišana) šāda darījuma veikšanai. .

Kas attiecas uz darījumu specifiku ar nepilngadīgajiem, Krievijas tiesību akti dažiem no tiem paredz aizliegumus. Saskaņā ar Art. Civilkodeksa 37.pantā aizbildnim, aizgādnim, viņu laulātajiem un tuviem radiniekiem nav tiesību slēgt darījumus ar aizbildnāmajiem, izņemot mantas nodošanu aizbilstamajam dāvinājumā vai bezatlīdzības lietošanā, kā arī pārstāvēt. aizbilstamais, slēdzot darījumus vai vedot juridiskas lietas starp aizbilstamo un aizbildņa vai aizgādņa laulāto un viņu tuviem radiniekiem. Ņemot vērā Art. 28 Civilkodekss, kā arī Art. Ģimenes kodeksa 60. pantu šī likuma prasība attiecas arī uz gadījumiem, kad nepilngadīgo bērnu vecāki piedalās darījumā kā viņu likumiskie pārstāvji.

Saskaņā ar šo normu nav iespējams, piemēram, pārdot dzīvokli, kas pieder nepilngadīgam pilsonim, kura labā rīkojas viņa māte, mātes vecākiem vai citiem tuviem radiniekiem. Tādējādi ir aizliegti darījumi par atlīdzību starp nepilngadīgajiem un viņu likumiskajiem pārstāvjiem neatkarīgi no tā, vai mantas ieguvēji vai atsavinātāji ir bērni. Līdz ar to likumiskie pārstāvji (vai viņu radinieki) var dot bērnam tikai savu nekustamo īpašumu (vai daļu kopīpašuma tiesībās), tas ir, viņi var slēgt bezatlīdzības līgumus, kas paredz nepilngadīgā īpašuma palielināšanu.

Vēl viens aizliegums ir saskaņā ar Art. Civilkodeksa 575. pantu, nav atļauti viņu likumīgo pārstāvju ziedojumi nepilngadīgo vārdā, kā arī ir aizliegta bezatlīdzības bērna īpašuma tiesību piešķiršana.

Slēdzot noteiktus līgumus, jāatceras, ka tiesību akti nosaka šādus pamatus darījumu ar nepilngadīgām personām atzīšanai par spēkā neesošiem:
nepilngadīgo, kas jaunāki par 14 gadiem, darījuma noformēšana;
darījuma izdarīšana, ko veic nepilngadīgais vecumā no 14 līdz 18 gadiem bez viņa vecāku vai adoptētāju rakstiskas piekrišanas.

Un nobeigumā vēlos atzīmēt, ka, veicot darījumus ar nekustamo īpašumu, ir maksimāli jāpasargā sevi no riskiem un rūpīgi jāpārbauda visi dokumenti. Darījumos ar nepilngadīgajiem ir noteikti ierobežojumi, tas vienmēr ir jāņem vērā. Ja saskaņā ar likumu darījuma pabeigšanai nepieciešama likumiskā pārstāvja rakstiska piekrišana vai aizbildnības un aizgādnības iestādes atļauja, tad pieprasiet šos dokumentus. Nepieciešamības gadījumā varat patstāvīgi apmeklēt aizbildnības un aizgādnības iestādi un uzzināt detalizētu informāciju par nepilngadīgā likumiskajiem pārstāvjiem, tādējādi pasargājot sevi no iespējamas dokumentu viltošanas.

Atcerieties, ka likuma prasībām neatbilstošs darījums ir spēkā neesošs un tā reģistrācija tiks atteikta.