Iepirkšanās un biroju centra vietējā tāme. Komerciālā nekustamā īpašuma būvniecība
Vietnē Yudu varat pasūtīt profesionālus pakalpojumus tāmes dokumentācijas sastādīšanai. YouDo izpildītājiem ir specializēta izglītība un liela darba pieredze, kas ļauj garantēt budžeta sastādīšanas pareizību, kā arī visu spēkā esošo normatīvo aktu normu un prasību ievērošanu, veicot aprēķinus.
Kāpēc jums ir nepieciešama tāmes dokumentācija?
Jebkuras ēkas, arī tirdzniecības nama, celtniecība ir sarežģīts process, kas aizņem daudz laika un prasa milzīgus izdevumus no topošā īpašnieka. Un, lai šie izdevumi nepārsniegtu šiem mērķiem atvēlēto budžetu, pirms būvniecības uzsākšanas jāpasūta tāme tirdzniecības centra būvniecībai. Tāmes dokumentācija, ņemot vērā to, ka tā ir sastādīta profesionāli, ir ļoti svarīga, jo ļauj:
- Uzraudzīt plānoto darbību atbilstību faktiski veiktajam darbam
- Kontrolēt būvniecības izmaksas
- Izvairieties no darbuzņēmēja krāpšanas
Turklāt tirdzniecības centra tāmē būs iespēja redzēt pilnu “bildi” par gaidāmajām izmaksām un to iespējamību.
Tāmju dokumentācijas veidi
- Tirdzniecības centra būvniecības tāme, sastādīta darbietilpīgi. Šo metodi izmanto neliela apjoma būvniecības darbiem. Tiek saprasts, ka klients maksā tikai par būvniecības organizācijas pakalpojumiem un patstāvīgi piegādā būvmateriālus uz objektu
- Universāla tāme būvniecībai. Tas ir dokuments, kurā norādīti ne tikai darba veidi, bet arī visi izmantotie materiāli. Materiālu kopējās izmaksas ir norādītas tāmes dokumentācijas pielikumā
- Detalizēta tāme. Aprēķināt šāda veida iepirkšanās kompleksa tāmi var tikai speciālisti, kuriem ir pieredze aprēķinu sagatavošanā tieši šādai dokumentācijai. Šeit speciālisti tāmes dokumentāciju sastāda tikai saskaņā ar aktuālo informāciju par būvmateriālu cenām un veikto darbu cenām
Kur un kā pasūtīt lētu tāmes dokumentāciju?
Vietnē Yudu varat pasūtīt profesionāļu pakalpojumus tirdzniecības kompleksa būvniecības tāmes sastādīšanai. Šeit pakalpojumus sniedz speciālisti, kuru prasmju līmenis ir apstiprināts ar iepriekšēju pārbaudi.
Lai veiktu Yuda pasūtījumu, jums ir:
- Vietnes galvenajā lapā aizpildiet pieteikumu
- Pieteikumā norādīt darba veidu, papildus prasības, termiņus un vēlamās izmaksas
- Uzgaidiet dažas minūtes, līdz būvuzņēmēji atbildēs uz jūsu pieteikumu un varēs pareizi aprēķināt visas būvniecības izmaksas
- Izvēlieties speciālistu, kura darbs vislabāk atbilst prasībām
Yudu būvuzņēmēji varēs aprēķināt būvniecības tāmes pilnībā atbilstoši noteiktajām normām un standartiem. Šāda līmeņa speciālistu sastādītā tāmes dokumentācija turpmāk ļaus pilnībā kontrolēt būvniecības procesu.
Mūsu darbā komerciālo nekustamo īpašumu būvniecībā svarīgākais ir izprast klienta mērķus. Pārējais ir tehnoloģiju un mūsu komandas profesionalitātes jautājums.
Uzņēmums DOMAKS lepojas ar saviem augsti kvalificētajiem speciālistiem, kuri viegli tiek galā ar jebkuru sev uzticēto uzdevumu. Piedāvājam Jums ātru un uzticamu komerciālo nekustamo īpašumu ēku būvniecību.
Precīzāk sakot, mēs ar prieku uzņemsimies pārsteidzošu iepirkšanās centru, biznesa centru, viesnīcu, angāru, viesnīcu, autostāvvietu un citu industriālu ēku celtniecību, kas veidotas pēc unikāliem dizainiem. DOMAKS sniegtie pakalpojumi ir maksimāli ideāli Jums kā klientiem, jo mums rūp Jūsu intereses, liekot tās pāri visam!!! Pilnīgi unikālas izstrādes, kuras mūsu darbinieki var uzbūvēt pēc iespējas īsākā laikā un tajā pašā laikā ļoti kvalitatīvi, neapšaubāmi kļūs par jūsu vērtību!
Diez vai jūs atradīsiet analogus DOMAKS speciālistu būvētajiem projektiem tādās vietās kā mūsējais, jo mēs izmantojam vismodernākās tehnoloģijas un labākos būvmateriālus komerciālo nekustamo īpašumu celtniecībai Sanktpēterburgā, Maskavā, kā arī daudzās citās vietās. Krievijas pilsētas. Mūsu klientiem nekas nav neiespējams! Vai jums ir nepieciešams izcils būvniecības uzņēmums ar labākajiem speciālistiem, lai īstenotu vēlamo viesnīcu kompleksa projektu? Vēlies realizēt autostāvvietas vai degvielas uzpildes stacijas projektu par iespējami zemāku cenu? Pie mums tādu kompleksu celtniecība ir vairāk kā reāla un racionāla!!!
Garantijas komerciālā nekustamā īpašuma būvniecībai
Garantējam, ka, sazinoties ar DOMAKS, Jūs būsiet pieredzējušu būvniecības nozares speciālistu rokās! Gadu gaitā esam spējuši sasniegt vēl nebijušus rezultātus un tagad ar prieku varam piedāvāt saviem klientiem labākos darījumu nosacījumus. Esiet drošs, lēmums vērsties pie labākajiem DOMAKS speciālistiem apdrošinās jūs pret daudzām ražošanas problēmām un starpgadījumiem, kā arī neparedzētiem materiāliem izdevumiem. Mūsu kvalificēto speciālistu kompetenti ieteikumi un padomi palīdzēs viegli orientēties un izdarīt pareizo izvēli par labu piemērotākajiem būvmateriāliem, kā arī apdares materiāliem un apdares elementiem. Turklāt, lūdzu, ņemiet vērā, ka mūsu cenas ir pat vairāk nekā pieņemamas.
Darba kvalitāte
Par mūsu darba kvalitāti un izcilu līguma nosacījumu izpildi varat uzzināt no pirmavotiem. Mēs neslēpjam savus sasniegumus un nebaidāmies teikt, ka mūsu uzņēmums ir viens no labākajiem Sanktpēterburgā tieši komerciāliem mērķiem paredzētu ēku celtniecībā. Varat arī apskatīties mūsu klientu atsauksmes, kas ievietotas DOMAKS mājaslapā un pārliecināties, ka mūsu vārdi ir pareizi!!!
Cenas
|
ĒKAS MĒRĶIS |
Apbūves platība, kv.m. (Cena ₽/m2) |
||||
|
līdz 5000 |
5 000 - 10 000 |
10 000 - 20 000 |
20 000 - 40 000 |
no 40 000 |
|
|
Daudzstāvu dzīvojamā ēka |
1200 |
||||
|
Noliktava |
|||||
|
Birojs |
|||||
|
Iepirkšanās centrs |
1100 |
||||
|
Āra daudzlīmeņu autostāvvieta |
|||||
Ēkas ar platību līdz 1000 m2 – 1,5-2 miljoni rubļu
Komerciālā nekustamā īpašuma būvniecības izmaksas
Atkarībā no platības, apstākļiem, parametriem, iekšējām inženiertehniskajām sistēmām, apdares prasībām būvniecības izmaksas (ēkas karkass, iekšējā inženierija, apdare) būs aptuveni:
Biroja nekustamais īpašums (biznesa centri) - cena: 20 -28 tūkst ₽/m2
Nekustamais īpašums noliktavas vajadzībām
Aukstā noliktava: 8-12 tūkstoši ₽/m2
Rūpnieciskais ledusskapis: 15-22 tūkstoši ₽/m2
Tirdzniecības centri - cena: 24-36 tūkstoši ₽/m2
Atklātas daudzlīmeņu autostāvvietas - cena: 8-12 tūkstoši ₽/m2
Daudzfunkcionālas ēkas ar platību līdz 1000 m2 - cena: 20-35 tūkstoši ₽/m2
- Ģenerāluzņēmēja funkciju veikšana - 5-7% no būvniecības un uzstādīšanas darbu izmaksām
- Tehniskā pasūtītāja funkcijas veikšana – 1-2% no būvniecības un montāžas darbu izmaksām
Projekts ir objekta (domājams, tirdzniecības un izklaides centra) būvniecība. Iestāde atrodas Mitiščos, Maskavas reģionā pēc adreses: st. Letnaya, 26. Paredzamais objekta nodošanas ekspluatācijā datums ir 2019. gads.
Objektu pārklājuma zonas
Izstrādājot biznesa centra būvniecības koncepciju, ir jānosaka apgabala apkalpes zonas robežas.
Parasti teritoriju ap objektu var iedalīt trīs zonās (atkarībā no atrašanās vietas tuvuma):
- 1. ielenkuma gredzens: ierobežo Yubileinaya, Mira ielas un Yauza upe.
- 2. ielenkuma loks: aptver lielāko pilsētas daļu, izņemot attālos apgabalus - Stroitel, Čeļuskinska, Stroiplastmasas rajons, Austrumperlovka un Družba.
- 3. ielenkuma gredzens: aptver visu Mitišču pilsētu, ieskaitot Stroitelas, Čeļuskinskas, Stroiplastmasas, Austrumperlovkas un Družbas rajonus.
Projekta veiksmes iekšējie un ārējie faktori
Ārējie faktori ir ārpus investora kontroles, taču to ietekmei uz turpmāko projekta attīstību ir fundamentāla nozīme, realizējot biznesa centra būvniecības projektu.
Ārējo un iekšējo attīstības faktoru salīdzinājums ir parādīts tabulā zemāk.
Balstoties uz analīzi, varam secināt, ka, pieņemot lēmumu par biznesa centra būvniecību, jāņem vērā vairāki parametri:
- Reģiona ekonomiskās, sociālās un demogrāfiskās attīstības perspektīvas.
- Konkurences līmenis teritorijā, kurā atrodas objekts.
- Teritorijā dzīvojošo iedzīvotāju sociāli demogrāfiskie raksturojumi.
- Paša objekta iezīmes.
- Projekta īstenošanas investīciju rādītāji.
Jāatzīmē, ka biznesa centru būvniecības izmaksas Sanktpēterburgā ir vidēji 450 miljoni rubļu ar platību 40 000 kv.m. m Tomēr šis skaitlis nedaudz atšķiras no Maskavas.
Jāatzīmē, ka biznesa centru būvniecības izmaksas Maskavā ir aptuveni 600 miljoni rubļu ar kvadrātveida platību virs 40 000 kvadrātmetru. m.
Objekta SVID analīze
Tālāk ir sniegta būvniecībai ierosinātā objekta SVID analīzes beigu tabula.
| S – stiprās puses | W - vājās puses |
|
|
| O - Iespējas | T - draudi |
|
|
Izanalizējot objekta stiprās un vājās puses, tā attīstību un draudus, varam apsvērt iespēju īstenot divas dažādas telpas izmantošanas iespējas:
- Iepirkšanās centrs.
- Iepirkšanās un izklaides centrs.
Iepirkšanās centrs
Šajā gadījumā varat koncentrēties uz iepirkšanās galeriju. Lielāks iepirkšanās zonas izmērs palielinās piedāvāto preču daudzveidību. Tirdzniecības telpu nomas cenas ir ievērojami augstākas nekā izklaides telpām. Šajā gadījumā tirdzniecības centra pārklājuma zona būs tikai pirmais vides gredzens.
Šis biznesa centra būvniecības biznesa plāns ir visoptimālākais, ja tiek uzbūvēts divstāvu objekts.
Iepirkšanās un izklaides centrs
Otrajā gadījumā varat koncentrēties uz izklaides komponentu. Šī priekšlikuma galvenā priekšrocība ir fakts, ka pilsētas tirgū akūti trūkst brīvā laika pavadīšanas iespēju bērniem. Izklaides zonas klātbūtne palielina laiku, ko pircēji pavada telpās. Jaunajos tirdzniecības centros tirdzniecības un izklaides platību attiecība ir 50% pret 50%.
Pirmajā stāvā paredzēts izvietot pārtikas lielveikalu.
Ja būs liels izklaides operatoru skaits, iepirkšanās un izklaides komplekss spēs piesaistīt apmeklētājus pirmajam un daļēji arī otrajam pilsētu ieskaujošajam lokam, jo pilsētā nav pietiekami daudz izklaides vietu. Jāņem vērā, ka šāda veida pakalpojuma nomas likmes ir zemākas nekā tirdzniecības platībām, kas galu galā novedīs pie projekta atmaksāšanās perioda palielināšanās.
Ārvalstu pieredze liecina, ka optimālākā projekta realizācija būtu iepirkšanās un izklaides kompleksa izveide, jo šāda iespēja samazina komerciālos riskus.
Plānotais biznesa centrs pieder A klasei. Tas ir augstākais no tiem, ko var piešķirt. A klases vērtējums norāda uz visu ēkas telpu prestižu, modernu dzīvības uzturēšanas sistēmu klātbūtni un paša centra darbu.
Tālāk ir norādītas A klases biznesa centra būvniecības izmaksas, izmantojot konkrētu piemēru. Nedrīkst aizmirst, ka tirdzniecības centra celtniecība citā pilsētā var būt saistīta ar pavisam citiem finanšu ieguldījumiem.
Projekta naudas plūsmu apkopošana
Domājams, ka tirdzniecības centram, saņemot būvatļauju, būs šādi parametri:
- Tirdzniecības centra kopējā platība ir 9672 kv. m.
- Ieskaitot 1.stāvu - 4847 kv. m.
- Ieskaitot 2.stāvu - 4825 kv. m.
- Noslogojums pirmajā gadā ir 70%.
- Noslogojums turpmākajos gados ir 95%.
- Nemaksāšanas risks - 0%.
- Ieņēmumu pieaugums gadā ir 5%.
Tā kā nomas līgumā ir noteikts soda apmērs par kavējumiem, kas pārsniedz 30 dienas, tad darījumu centra būvniecības laikā nemaksāšanas riski ir vienādi ar nulli. Ikgadējais īres cenu pieaugums būs 5%.
Zemāk redzamā tabula to parāda skaidrāk.
Investīcijas biznesa centra celtniecībā (RUB)
| Virziens | Investīcijas | ||||
| 1. Izmaksas | Celtniecības un uzstādīšanas darbi | ||||
| Citi izdevumi | |||||
| Daļējs kopsavilkums: | |||||
| 2. Savienojumi | Ūdens apgāde | ||||
| Kanalizācija | |||||
| Siltuma padeve | |||||
| Elektrības padeve | |||||
| Par elektroenerģijas limita piešķiršanu | |||||
| Daļējs kopsavilkums: | |||||
Vissvarīgākais ir izpētīt kapitālieguldījumu finansēšanas jautājumus. Šim nolūkam var izmantot gan uzņēmuma pašu, gan aizņemtos līdzekļus. Zemāk ir detalizētāki būvprojektu finansēšanas dati.
Projekta finansējums:
- Kopējās investīcijas - 13 439 642 ASV dolāri.
- Ieskaitot 1. gadu - 10 939 642 USD.
- Tostarp 2. gads - 2 500 000 USD.
- Kopējais aizņemtais kapitāls - 13 439 642 USD, tai skaitā 1. gadā: 10 939 642 USD, 2. gadā: 2 500 000 USD.
- Kredīta atmaksas termiņš ir 10 gadi.
- Aizdevuma procentu likme ir 18%.
Projekta finanšu rezultātu izpētes procesā svarīgs punkts ir nodokļu sloga apmēra un apmēra izpēte uzņēmumā atbilstoši biznesa plānam.
Tālāk ir sniegti projektam plānoto nodokļu atskaitījumu rezultāti.
Projekta darbības laikā samaksātie nodokļi:
- Īpašumam - 2,2%.
- No peļņas - 20%.
- PVN - 18%.
Lai veidotu naudas plūsmu, mums ir jānosaka aptuvenais ieņēmumu apjoms no telpu iznomāšanas, kam nepieciešams zonēt tirdzniecības centra teritoriju. Zonēšanas elementi ir parādīti zemāk esošajā tabulā.
Zonēšana
Ieņēmumu aprēķināšana no telpu nomas plānotajam biznesa centram ir centrālais punkts, jo tas ir saistīts ar tā efektivitāti. Šādu ienākumu gūšanai ir dažādi prognožu varianti: optimistisks, vidējs un pesimistisks. Tālāk esošajā tabulā ir skaidrāk parādītas katras opcijas īpašības.
Pirmajā tabulā ir sniegta pesimistiska prognoze ienākumu gūšanas iespējai.
Nomas ienākumu aprēķini. Īres cenas – pesimistiska prognoze
Tabulas dati ļauj secināt, ka projekta īstenošanas rezultātā pesimistiskais ienākumu apjoms, kas saņemts no telpu izīrēšanas tirdzniecības centrā, būs 3 909 468 USD.
Zemāk esošajā tabulā sniegti dati par ienākumu aprēķinu no tirdzniecības centra telpu nomas, izmantojot vidējo opciju.
Nomas ienākumu aprēķini. Īres cenas - vidēji
Šīs tabulas ļauj secināt, ka projekta īstenošanas rezultātā vidējais ienākumu apjoms, kas saņemts no telpu izīrēšanas tirdzniecības centrā, būs 4 429 399 USD.
Tāpat jāprognozē optimistiska prognoze par iespējamo ienākumu gūšanu no īpašuma no telpu iznomāšanas, kas atspoguļota tabulā zemāk.
Nomas ienākumu aprēķini. Īres cenas - optimistiska prognoze
Tabulas dati ļauj secināt, ka projekta īstenošanas rezultātā optimistiskais ieņēmumu apjoms, kas saņemts no telpu iznomāšanas tirdzniecības centrā, būs 4 776 385 USD.
Aprēķināsim aizņemto līdzekļu izmaksas un to atmaksas grafiku zemāk esošajā tabulā.
| Maksājuma atlikums | % no pašreizējā maksājuma | Pamatsumma no kārtējiem maksājumiem | Ikmēneša maksājums |
|
Piezīme. 3. mēnesī ikmēneša maksājums ietvers divu gadu labvēlības periodu un procentu kapitalizāciju USD 5 143 445 apmērā.
Tabulas dati liecina, ka ikmēneša maksājums par projektu būs 3 214 579 USD mēnesī.
Citi izdevumi
Apsvērsim un aprēķināsim visa veida darbības izdevumus biznesa centra būvniecības laikā:
- Pirmos divus gadus apsardzes darbi aptvers pusi no pastāvīgā apjoma.
- Uzkopšanas pakalpojumu aprēķinā ir iekļauta visu platību un teritoriju uzkopšana.
- Darba algas izmaksa tiek ņemta vērā pilnā apmērā, ņemot vērā visus nodokļus un PVN.
- Gada algas pieaugums 5% gadā.
- Visi ekspluatācijas izdevumi tiek nodoti īrniekiem (izņemot 1.gadu un pusi no 2.gada izdevumiem).
Lai apkopotu naudas plūsmu, mēs aprēķinājām šādus datus:
- Aptuvenie vidējie ienākumi no nomas telpām par 10 projekta īstenošanas gadiem ar nosacījumu, ka pirmajā gadā nomātā platība ir 70%, bet turpmākajos gados - 95%.
- Īpašuma nolietojums būs 3,33% gadā.
Aprēķinos finansēšanas aktivitāšu ietvaros ir iekļauti nodokļu likuma virsprocenti, jo priekšfinansējuma un pēcfinansējuma formāts netiks noformēts.
Tā kā būvniecība tiek pieņemta “pa darbu posmiem”, un naudas plūsma veidojas, sākot ar pirmo gadu, kas tiek skaitīta no brīža, kad projekts gūst pirmo rubli ienākumu, uzņēmums zaudē tiesības uz PVN atmaksu pirmajā gadā. pēc būvniecības pabeigšanas.
Tā kā projekta bilance ir pozitīva vērtība, objektam sasniedzot 100% jaudu, citi un ārkārtas izdevumi aprēķinos netika ņemti vērā.
Pamatojoties uz pieejamajiem datiem, ir iespējams attēlot plānotās projekta radītās naudas plūsmas.
Zemāk esošajā tabulā parādītas projekta darbības izmaksas.
Ekspluatācijas izdevumi
| Ekspluatācijas izdevumi | ||||||||||
| Administrācija | ||||||||||
| personāls | ||||||||||
| palīgmateriāli | ||||||||||
| iekārtas | ||||||||||
| personāls | ||||||||||
| palīgmateriāli | ||||||||||
| iekārtas | ||||||||||
| Tie. pakalpojumu | ||||||||||
| personāls | ||||||||||
| palīgmateriāli, tostarp darba apģērbi | ||||||||||
| licences | ||||||||||
| personāls | ||||||||||
| palīgmateriāli, tostarp darba apģērbi un aprīkojums | ||||||||||
| Apdrošināšana | ||||||||||
| atbildību | ||||||||||
| Komunālie maksājumi | ||||||||||
| Vidējais svērtais patēriņš uz kv. m/gadā | ||||||||||
| Kopā gadā | ||||||||||
| Ekspluatācijas izdevumus sedz īpašnieks |
Prezentētajā tabulā redzams, ka darbības izdevumu apjoms pirmajā gadā būs 271 707 USD, pēc tam gadu gaitā tas palielinās un 10. gadā sasniedz 740 157 USD.
Turpmākajā projekta efektivitātes analīzē turpmākajā tabulā tiks aplūkota projekta ienākumu dinamika pirmajos 10 gados.
Projekta ienākumi
Tabulas dati ļauj secināt, ka ienākumu apjoms no projekta pirmajā gadā būs $2 717 987, pēc tam ienākumi pieaugs, un līdz 10. gadam tie būs $ 39 702 947.
Izpētot projektu, ir svarīgi aprēķināt nolietojuma izmaksas, kas ir norādītas zemāk esošajā tabulā.
Nolietojums pēc projekta
Kā redzams tabulā, amortizācijas izmaksu summa trešajā gadā būs 262 153 USD, bet pēdējā, 10. gadā, 227 582 USD. Kopējā nolietojuma maksu summa par visiem projekta īstenošanas gadiem būs 1 956 147 USD.
Zemāk esošajā tabulā ir parādīta projekta naudas plūsma.
Naudas plūsma
| NAUDAS PLŪSMA | |||||||||||
| Galvenā darbība | |||||||||||
| Bruto ienākumi | |||||||||||
| Ekspluatācijas izmaksas | |||||||||||
| jāmaksā PVN | |||||||||||
| Operācijas | |||||||||||
| 11% Kt - NB samazinājums | |||||||||||
| Īpašuma nodoklis | |||||||||||
| Ienākuma nodoklis | |||||||||||
| KOPĀ pamatdarbībai | |||||||||||
| Finanšu darbība | |||||||||||
| 7% virs standarta | |||||||||||
| Kredīta struktūra | |||||||||||
| Maksājums dibinātājiem | |||||||||||
| KOPĀ finanšu darbībām | |||||||||||
| Investīciju darbības | |||||||||||
| PVN atmaksa | |||||||||||
| KOPĀ investīciju darbībām | |||||||||||
| KOPĀ kopumā |
Tabulā redzams, ka projekta kopējā naudas plūsma būs 1 300 415 USD.
Diskonta likmes novērtējums
To izmanto, lai pārvērstu nākotnes ienākumu plūsmas vienā pašreizējā vērtībā. Diskonta likme (r) tiks aprēķināta kumulatīvi, izmantojot formulu:
α ir perioda vidējā inflācija.
MRR (Minimum Risk of Return) – minimālā reālā riska likme, kas saistīta ar projekta funkcionēšanu.
RI (Investment Risk) - projekta dalībnieku vidējās nepieciešamās atdeves (riska) līmenis.
Minimālā reālā riska likme MRR šajā gadījumā būs vienāda ar aizņemto līdzekļu izmaksām, proti, 18%, tas ir, bankas aizdevuma likmi.
Saskaņā ar investīciju līgumu projekta dalībnieku vidējā nepieciešamā atdeve no RI noteikta 2% apmērā.
Tādējādi diskonta likme būs vienāda ar:
r = (0,13+0,18*1,02)*100% = 30%
Secinājumi
Sastādot biznesa plānu biznesa centra būvniecībai, projekts tika izskatīts un izdarīti optimistiski secinājumi.
Nākamajos trīs gados Mitišču rajons piedzīvos mērenu ekonomisko izaugsmi, taču rajona vidējie rādītāji atpaliek no Maskavas apgabala vidējiem rādītājiem. Vadošās nozares paliks mašīnbūve, instrumentu izgatavošana un būvniecības nozare.
Līdz 2018. gada beigām plānots par 40% palielināt mazumtirdzniecības apgrozījuma pieauguma tempu un par 35% palielināt ikgadējo mājsaimniecības pakalpojumu apjomu iedzīvotājiem. Tirdzniecības apgrozījuma pieaugumu nodrošinās vidusšķiras un tās ienākumu pieaugums.
Pastāv akūts starptautiskajiem standartiem atbilstošu telpu trūkums, pieprasījums pēc kvalitatīvām tirdzniecības platībām pārsniedz piedāvājumu. Tas ļaus uzlabot tirdzniecības centru izveides un pārvaldības kvalitāti.
Mūsdienās galvenie pieprasījuma avoti ir apģērbu veikali. Tie aizņem aptuveni 50% no tirdzniecības centru platības. Vakanču īpatsvars 2018. gadā būs 10-15%. Paredzētais mazumtirdzniecības nekustamo īpašumu apjoma pieaugums būs aptuveni 75 000 kv. m Patlaban vidējā tirdzniecības telpu nomas maksa pilsētā ir aptuveni 405 USD/kv. m gadā (ieskaitot PVN un ekspluatācijas izdevumus).
Pirmā aplenkuma zonā ir liels skaits objektu, kas konkurē gan pārtikas, gan rūpniecības preču sektorā.
Aprēķinot naudas plūsmas, tika ņemta vērā vidējā nomas likme, vakanču likme 5%, kā arī visas ekspluatācijas izmaksas un kredītmaksājumi. Naudas plūsma projektam izrādījās pozitīva, taču joprojām nav pietiekami liela.
Diskonta likme, kas ietver vidējo inflācijas līmeni, projekta radīto risku un vidējo nepieciešamo atdevi, bija 30%.
Tādējādi iesniegto projektu var pieņemt izskatīšanai, jo aprēķini parāda tā rentabilitāti un efektivitāti.
Būvdarbu tāmes sastādīšana ir obligāta, jo gandrīz katram projektam ir budžets, kas jāapstiprina. Rakstā mēs runāsim par būvniecības tāmju izstrādes pamatprincipiem un to, kā Business.Ru pakalpojums palīdzēs tāmes sastādīšanā.
Par ko jūs uzzināsiet:
Budžeta veidošanas pamatprincipi
Jebkura tāme tiek sastādīta, lai būtu plāns konkrēta projekta pabeigšanai, bet atrisina arī citas problēmas. Piemēram, būvniecības un citu remontdarbu tāmes sastādīšana ir nepieciešama, lai:
- atdalīt naudu, kas nepieciešama dažādiem materiāliem, procedūrām un darbiem;
- saprast un pateikt pasūtītājam, cik maksās būvniecība;
- pārvaldīt naudas plūsmas vienmērīgi un pareizi, atbilstoši laikam un prasībām;
- pārbaudiet konkrēta dizaina finansiālās iespējas.
Būvniecības tāmē uzrādītas materiālu un darbu izmaksas, kas nepieciešamas katram no procesiem atsevišķi.
Tradicionāli tāme ir pielikums līgumam par būvpakalpojumu sniegšanu.
Aprēķinu sagatavošanas funkcionalitāte ir viens no jaunajiem pakalpojuma Business.Ru produktiem. Tas ir noderīgi uzņēmējiem un sistēmas lietotājiem, kuri profesionāli nodarbojas ar būvniecības vai apdares darbiem. Tāpat iespēja sastādīt būvniecības tāmes atvieglos saziņu ar darbuzņēmējiem veikalu īpašniekiem, kuri iedziļinās savu objektu remontdarbu procesā.
Tāmju sastādīšanas principi ir noteikti speciālajā rokasgrāmatā “Būvizstrādājumu izmaksu noteikšanas metodika Krievijas Federācijas teritorijā” MDS 81-35-2004.
Pēc viņa teiktā, ir vairāku veidu tāmes. Būtībā dokumentā ir noteiktas aplēses, strādājot ar valdības pasūtījumiem un oficiālajām struktūrām.
Būvniecības tāmju veidi
MDS 81-35-2004 identificē šādus būvniecības tāmju veidus:
- lokālās tāmes (primārie dokumenti lielu objektu un būvju būvniecībai: ēkas, ceļi u.c. bāzes cenu līmenī un ar prognozi);
- objektu tāmes (dokumenti ar skaitļiem no vietējām tāmēm, sastādīti ar kārtējā gada cenām);
- kopsavilkuma tāmes (veidotas, pamatojoties uz iepriekšējiem dokumentiem, kā arī pamatojoties uz paredzamajām administratīvā aparāta darbības izmaksām). Tie nosaka galīgo līdzekļu limitu, kas būs nepieciešams objektu celtniecībai.
Svarīgi! Metodiskie ieteikumi ir nepieciešami profesionāliem tāmētājiem lieliem valsts pasūtījumiem vai būvniecības uzņēmumiem. Sagatavojot šādas aplēses, viņi parasti izmanto direktorijus ar cenām 2000, un pēc tam maina tos, izmantojot koeficientu.
Ja mēs runājam par maziem uzņēmumiem, strādājot ar privātiem uzņēmumiem vai privātpersonām, tad tiek sastādīta vienkāršāka tāmes versija. Šāda dokumenta veids atšķiras atkarībā no būvniecības jomām: vispārējā būvdarbu tāme, kā arī apdares, elektrības, projektēšanas, santehnikas, jumta seguma, uzstādīšanas un cita veida darbu tāme.
Būvdarbu tāme nepieciešama, ja priekšā ir globāls projekts: no jaunas ēkas būvniecības līdz jaunu telpu pievienošanai.
Būvdarbu tāmes paraugs daudzās pozīcijās atšķiras no citām tāmēm. Piemēram, tas var norādīt ne tikai uzstādīšanas, bet arī demontāžas darbu sarakstu.
Celtniecības darbu tāmes paraugs izskatās šādi:
Būvdarbu tāmes paraugu varat izveidot pats Excel izklājlapā vai izmantot speciālos pakalpojumus tāmju sagatavošanai. Piemēram, šī funkcionalitāte ir pieejama mākoņa grāmatvedības sistēmā Business.Ru.
Pamatojoties uz darba rezultātiem servisā, gatavā tāme tiek augšupielādēta arī programmā Excel, kur to var tālāk labot.
Elektroinstalācijas darbi ir viss ar elektroinstalāciju saistīto remontdarbu klāsts. Tie ietver pilnīgu un daļēju elektroinstalācijas nomaiņu, elektroinstalāciju jaunbūvē un pat elektrības paneļa, rozetes un lampu uzstādīšanu.
Šāda dokumenta īpatnība ir tāda, ka tāmes pamatā ir darbu saraksts ar izmaksām. Elektromontāžas darbu tāmi varat sastādīt, izmantojot Business.Ru servisu.
Elektroinstalācijas darbu tāmes piemērs:
Pēc līguma noslēgšanas starp darbuzņēmēju un pasūtītāju tiek izvēlēts veikals ar elektroiekārtām, kurā tiks veikts pirkums (vai iekārtu iegādājas pats klients ar interneta veikala starpniecību).
Projektēšanas darbi ir pirmais posms ēkas celtniecībā. Projektējot būvi, tāmē ņemts vērā speciālistu atalgojums. Parasti projektēšanas darbu aplēses tiek sastādītas, izmantojot īpašas uzziņu grāmatas, kurās aprēķina algas un koeficientus. Šādā dokumentā ir neliels skaits kolonnu.
Projektēšanas darbu tāmes piemērs:
Remontdarbu tāme var būt ļoti dažāda. Tajā iekļautas sadaļas, kas saistītas ar apdari vai nelieliem remontdarbiem.
Remontdarbu tāmes piemērs, lai izlīdzinātu sienas telpā, kurā jau bija uzstādīti radiatori:
Santehnikas darbi ir darbu grupa, kas saistīta ar ūdens un kanalizācijas cauruļu uzstādīšanu un nomaiņu, kā arī izlietņu, tualetes, krānu, radiatoru u.c. uzstādīšanu un demontāžu.
Mazie privātie uzņēmumi un individuālie uzņēmēji veic tāmes santehnikas darbiem, neņemot vērā atalgojuma vadlīnijas.
Santehnikas darbu tāmes paraugs ir parādīts zemāk:
Tāpat kā būvdarbu vispārējās tāmes gadījumā, jumta seguma darbu tāmē parasti tiek iekļauti ne tikai uzstādīšanas, bet arī demontāžas darbi.
Attēlā redzama paraugtāme administratīvās ēkas jumta seguma darbiem:
Metināšanas darbus kā atsevišķu tāmi parasti sagatavo tikai profesionāli tāmētāji lielajos būvniecības uzņēmumos, ņemot vērā metodiskos ieteikumus.
Taču, ja tiek veikti nelieli metināšanas darbi, tad metināšanas darbu tāmi var veikt vienkāršākās dokumentu sagatavošanas programmās. Piemēram, mākoņpakalpojumā “Business.Ru”.
Metināšanas darbu tāmes fragmenta paraugs:
Ja darbs tiek veikts ar augsnes rakšanu vai, gluži pretēji, tās aizbēršanu (caurumos), šādu darbu sauc par zemes darbu.
Rakšanas darbu tāmē parasti tiek iekļautas pašu darbu izmaksas (strādnieku un brigadieru darba samaksa), kā arī palīgmateriāli: lāpstas, somas utt.
Šādi izskatās zemes darbu parauga tāmes fragments, kas izgatavots pēc metodiskajiem ieteikumiem:
Demontāžas darbi ir darbu kopums, kas saistīts ar ēkas vai tās daļas (piemēram, sienu, logu, durvju u.c.) iznīcināšanu.
Parasti šādā dokumentā papildus demontāžas darbu izmaksām ir norādīta maksa par atkritumu izvešanu no grīdas, atkritumu savākšanu un izvešanu uz poligonu.
Demontāžas darbu tāmes paraugs:
Uzstādīšanas darbi ir darbu kopums, kas saistīts ar kaut kā uzstādīšanu. Uzstādīšanas darbu tāmē ir iekļauts iekārtas cenas aprēķins, kā arī tās uzstādīšanas izmaksas.
Programmā Business.Ru varat izveidot līdzīgu tāmi, kas palīdzēs pārdot preču komplektu tehniski sarežģītu produktu uzstādīšanai. Piemēram, ieviešot viedās mājas sistēmas vai elektronisko barjeru.
Starp citu, zemāk ir parādīts barjeru uzstādīšanas darbu tāmes paraugs, ko veikals varētu izdrukāt klientam:
Nodošanas darbi - darbu kopums pēc iekārtu uzstādīšanas: visu procesu pārbaude un regulēšana. Parasti aplēses par nodošanu ekspluatācijā tiek sastādītas lielos būvniecības uzņēmumos, ņemot vērā īpašos atsauces grāmatās norādītos standartu kodus un pozīcijas.
Nodošanas ekspluatācijā tāmes paraugs:
Apdares darbi ir pēdējais remonta posms. Piemēram, darbs pie tapsēšanas, lamināta grīdas ieklāšanas, durvju uzstādīšanas utt.
Apdares darbu tāmes paraugs vienā no biroja telpām ir parādīts zemāk. Tas ietver griestu, sienu un grīdas apdari.
Tāme par darbu un materiāliem
Darba un materiālu tāme ir vienkāršots tāmes veids, ko izmanto sīkiem remontdarbiem. Piemēram, ja jūsu veikalam tikai jākrāso sienas, darba un materiālu parauga tāmē tiks iekļautas tikai krāsas un apdares izmaksas.
Aptaujas darba tāme
Uzmērīšanas darbs ir būvlaukuma izpētei nepieciešamo darbu saraksts. Apsekojuma tāmē iekļauts gan saimnieciskais, gan tehniskais darbs.
Ekonomiskie aprēķini ietver pētījumus, kas pamato ieguvumus no ēkas būvniecības šajā konkrētajā vietā. Tehniskais ir lietu kopums ģeoloģijas un ģeodēzijas jomā, kas tiek veiktas arī pirms būvniecības.
Apsekojuma darbu tāmē galvenokārt ir iekļautas izmaksas par algām, kā arī par speciālistu piegādi paredzētās būvniecības vietā (benzīns, automašīnu noma utt.).
Paredzamo izmaksu jēdziens būvniecībā
Paredzamo izmaksu noteikšanu izmanto ne tikai tāmētāji, bet arī visi meistari, kuri sastāda tāmes, neņemot vērā standartus. Vispārīgākajā nozīmē paredzamās izmaksas ir būvniecībai paredzētā naudas summa. Tā ir galīgā summa, uz kuru paļaujas darbuzņēmējs un klients, lai noteiktu finansējuma summu.
Aprēķinot paredzamās izmaksas, tiek ņemtas vērā būvpreču cenas, aprīkojuma (īre, iegāde), izvešanas un piegādes izmaksas, kā arī darba samaksas izmaksas darbiniekiem un viņu vadītājam.
Paredzamās izmaksas nosaka tiešās un pieskaitāmās izmaksas, kā arī organizācijas paredzamā peļņa.
Tiešās izmaksas ietver materiālu izmaksas, mašīnu un mehānismu ekspluatāciju, kā arī darbinieku algas.
Pieskaitāmās izmaksas būvniecības tāmēs ir netiešās naudas izmaksas, kas saistītas ar darba organizāciju. Tie ietver, piemēram, atlīdzību par administratīvo aparātu, samaksu par tāmju un citas dokumentācijas sastādīšanas programmu izmantošanu, mobilo sakaru izmantošanu, administratīvo telpu nomu u.c.
Paredzamā peļņa ir nauda, lai segtu darbuzņēmēju izmaksas un stimulētu strādnieku darbu (piemēram, piemaksas par virsstundām).
5 galvenās kļūdas, sastādot tāmes
Sagatavojot būvniecības tāmes, periodiski rodas kļūdas. Šeit ir 5 visbiežāk pieļautās kļūdas.
- Nav budžeta vispār. Pasūtītājs tiekas ar meistaru un vārdos uzzina darbu cenas. Būvuzņēmēju ieteicis draugs, tāpēc topošais pasūtītājs nešaubās par savu godīgumu un vienkārši interesējas par cenām, lai varētu novērtēt izmaksas.
Rezultātā būvniecības vai remonta izmaksu apjoms pārsniedz visas pieļaujamās robežas. Galu galā, ja nav konkrētas vienošanās par materiāliem, darbuzņēmējs iegādāsies vairāk būvmateriālu nekā nepieciešams.
- Nav darba apjoma. Būvniecības tāmē var vienkārši norādīt izmaksu apmēru konkrētai darbībai (piemēram, saimniecības telpas remontam), bet nav norādīts darba apjoms.
Rezultātā izrādās, ka, sastādot tāmi, darbuzņēmējs norādīja tikai galvenos darbus šajā objektā un aizmirsa papildu, mazākus (ar nolūku vai nejauši - šajā gadījumā tam nav nozīmes). Klientam ir jāmaksā papildus.
Piemēram, veikalā griesti tiek izlīdzināti. Būvuzņēmējs nolēma izmantot sietu un minimālu apmetuma slāni. Bet vecā pārklājuma noņemšanas laikā starp plāksnēm tiek atklātas ļoti lielas šuves, kas prasa 5 reizes lielāku apmetuma patēriņu. Klienta remonta izmaksas aug.
- Papildus darbs tāmē. Šī kļūda var būt nejauša vai īpaša. Dažreiz neprofesionāli celtnieki nezina par vienkāršāku tehnoloģiju un uzņemas sarežģītāku darbu kopumu. Tāmē var tīši parādīties papildu darbs, lai palielinātu darbaspēka izmaksas.
- Materiālu daudzuma pārsniegšana tāmē. Materiālu daudzuma pārvērtēšana par vairāk nekā 15% no nepieciešamā nav līgumslēdzēja apdrošināšana, bet gan kļūda. Galu galā, lai veiktu labu būvniecības tāmi, piemēram, veikala remontam, ir jāizmēra visas sienas, logi, durvju ailes, jāpārbauda virsmu nelīdzenumi utt. Tomēr reti kurš darbuzņēmējs pieiet aprēķiniem tik rūpīgi.
- Ne visi darbi ir iekļauti tāmē. Negodīgs darbuzņēmējs lielāko tāmes daļu var veltīt sagatavošanas darbiem. Pasūtītājs, līdz galam neizskatot tāmi, bet tikai redzot gala summu, redz, ka cena viņam atbilst, un paraksta līgumu.
Rezultātā darbuzņēmējs veic rupjo darbu un pazūd. Pasūtītājs, rūpīgi apskatījis tāmi, redz, ka viņš tiešām maksājis tikai par sagatavošanas daļu. Rezultātā šāda “kļūda” būvniecības tāmē noved pie pārmaksas.