Forkjøpsrett til å forlenge leieavtalen. Vas RF om leietakers forkjøpsrett til å inngå leieavtale for ny periode
Leietaker har forkjøpsrettå inngå ny leieavtale. Mange oppfatter denne retten som en imperativ gitt, som lar dem kreve av utleier en forlengelse av leieavtalen for nytt begrep samtidig som de samme forholdene opprettholdes. En lignende situasjon ble vurdert i resolusjonen fra den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol datert 19. mai 2009 N 17476/08 i sak N A40-30560/08-25-257. Om hva domstolen bestemte og hva det generelle voldgiftspraksis- kan utleier bli gissel i en slik situasjon og hva har leietaker egentlig rett til å kreve - les artikkelen.
Hvordan konflikten startet
Kjeden supermarked leide i ti år kommersielle lokaler. Leieavtalen gikk ut, og supermarkedet ba om å forlenge avtalen for en ny periode. Riktignok ønsket jeg å bevare ikke bare begrepet, men også vilkårene i den forrige kontrakten, inkludert størrelsen leie, som ble avtalt for ti år siden og ikke samsvarte med dagens nivå på markedspriser. Huseieren takket selvfølgelig nei.
Supermarkedet gikk til ICAC (International Commercial Arbitration Court) ved Chamber of Commerce and Industry i den russiske føderasjonen (siden grunnleggeren er en utenlandsk organisasjon) med et krav om å anerkjenne sin rett til å forlenge leieavtalen for en ny periode og samtidig opprettholde de tidligere forholdene. Og denne retten ble anerkjent ved vedtak 24. april 2008 i sak nr. 23/2007.
Huseieren hadde ikke noe annet valg enn å søke beskyttelse gjennom tradisjonelle midler, og han gikk til voldgiftsretten.
I mellomtiden...
Hvor vokser jussen fra?
Spørsmålet reiser seg: på hvilket grunnlag stiller leietakere slike krav?
Faktum er at i paragraf 1 i art. 621 i den russiske føderasjonens sivilkode fastslår følgende. Med mindre annet er bestemt ved lov eller leieavtale, har en leietaker som på forsvarlig måte har oppfylt sine plikter ved kontraktens utløp, alt annet likt, fortrinnsrett fremfor andre personer til å inngå leiekontrakt for en ny periode.
Og denne tilsynelatende enkle og korte normen forårsaker misforståelser selv på terminologinivå. Noen leietakere mener at de har rett til å forlenge kontrakten (Resolusjon fra Federal Antimonopoly Service of the Far Eastern District datert 6. mars 2007 N F03-A51/07-1/395). Andre tror at vi snakker om å fornye kontrakten for en ny periode (Resolusjon fra den føderale antimonopoltjenesten i Moskva-distriktet datert 6. oktober 2006 N KG-A40/9332-06). Atter andre krever inngåelse av en ny avtale (Resolusjon fra Federal Antimonopoly Service of the Volga-Vyatka District datert 23. juni 2005 N A11-4568/2004-K1-9/148).
Bak hver av disse begrepene er det forskjellige juridiske konsekvenser. Hva kan du gjøre med leieavtalen?
Fra konklusjonen...
I henhold til denne regelen har leietaker fortrinnsrett til å «inngå avtale om ny termin». Det er "konklusjonen". En på denne måten inngått leieavtale for en ny periode anses i dette tilfellet av domstolene som ny avtale leieavtale (for eksempel resolusjoner fra den føderale antimonopoltjenesten i Moskva-distriktet datert 6. oktober 2006 N KG-A40/9332-06, den føderale antimonopoltjenesten i det nordvestlige distriktet datert 2. april 2009 N A52-2078/2008).
Ingen kontraktsforlengelse inn i dette tilfellet det er ingen spørsmål. Fornyelsen av leieavtalen er bare nevnt i paragraf 2 i art. 621 i den russiske føderasjonens sivilkode: ved utløpet av leieperioden, i mangel av innvendinger fra utleier, anses kontrakten fornyet på samme vilkår på ubestemt tid.
Leietaker har altså forkjøpsrett til å inngå ny kontrakt.
Til tvang
Ofte oppfatter leietakere denne retten som utleiers plikt til å leie ut eiendommen for en ny periode, uavhengig av om han i det hele tatt ønsker å fortsette å leie ut denne eiendommen til en annen person. Og dersom utleier nekter, går leietakerne til retten med krav om å tvinge ham til å inngå en leieavtale for en ny periode. Men denne oppfatningen er feil.
Dersom utleier ikke lenger ønsker å leie ut eiendommen sin, kan ingen tvinge ham til det. Domstolene tyr til ulike argumenter. For eksempel indikerte Federal Antimonopoly Service of the Far Eastern District, i resolusjon datert 22. juni 2005 N F03-A73/05-1/1028, at normene i art. 621 i den russiske føderasjonens sivile lov fastslår ikke partenes forpliktelse til å inngå en avtale for en ny periode, men gir bare leietakers fortrinnsrett til å leie fremfor andre personer.
I resolusjonene til FAS for Volga-Vyatka-distriktet datert 20. januar 2005 N A11-3943/2004-K1-13/137 og FAS for det sentrale distriktet datert 13. november 2007 N A54-470/2006-C5, leietaker ble også nektet tvang til å inngå avtale. Retten bemerket at i henhold til paragraf 1 i art. 421 i den russiske føderasjonens sivilkode, borgere og juridiske personer står fritt til å inngå en avtale. Tvang til å inngå en avtale er ikke tillatt, med unntak av strengt definerte tilfeller - når forpliktelsen til å inngå en avtale er gitt av den russiske føderasjonens sivilkode, loven eller en frivillig akseptert forpliktelse. Tilfeller hvor en slik forpliktelse er hjemlet i en akseptert forpliktelse, menes konklusjonen foreløpige avtaler, et offentlig løfte om en belønning og en offentlig konkurranse.
Retten som gis leieren, er etter rettens oppfatning gjenstand for gjennomføring pr generelle prinsipper tar hensyn til dette prinsippet sivil lovgivning, som anerkjennelse av borgere og juridiske personer som frie til å inngå kontrakter.
Ny kontrakt - nye betingelser
Ved inngåelse av leieavtale for ny periode, må partene beholde alle tidligere vilkår?
I paragraf 1 i art. 621 Civil Code Den russiske føderasjonen har bare rett til å endre vilkårene i avtalen ved avtale mellom partene når de utarbeider en leieavtale for en ny periode.
Men domstolene tar bestemt det standpunkt at det ikke er noen plikt til å opprettholde de tidligere forholdene.
For eksempel avviste Federal Antimonopoly Service of the West Siberian District, i resolusjon datert 13. november 2001 N F04/3500-1093/A27-2001, leietakers anmodning om å utarbeide en leieavtale på vilkårene i en tidligere inngått avtale, siden det er i strid med paragraf 1 i art. 621 i den russiske føderasjonens sivilkode, som fastslår partenes rett til å endre vilkårene når de inngår en leieavtale for en ny periode.
Resolusjonene fra FAS for det nordvestlige distriktet datert 04/02/2009 N A52-2078/2008 og FAS for Moskva-distriktet datert 10/06/2006 N KG-A40/9332-06 indikerer at siden konklusjonen av en leieavtale for en ny periode er i hovedsak inngåelsen av en ny avtale, partene er ikke bundet av vilkårene i den tidligere gyldige leieavtalen.
Leietaker har altså rett til å inngå en leieavtale for en ny periode, men kun på de vilkår som passer utleier. Tidligere leietaker oppnår ingen tilleggsfordeler enn de som utleier bestemmer seg for.
For eksempel avviste Federal Antimonopoly Service of the North-Western District i resolusjon nr. A56-5285/2007 av 30. april 2008 et krav angående utleiers plikt til å inngå avtaler med tidligere leietakere for å skaffe plass til å selge blomster på markedsterritoriet. Tross alt, det faktum at saksøkerne okkuperte handelsplasser på dette markedets territorium på grunnlag av kontrakter i flere år, gir ikke opphav til saksøktes forpliktelse til å inngå nye kontrakter med saksøkerne etter deres utløp.
Men i dette tilfellet oppstår spørsmålet...
Hva er da fordelen med å være tidligere leietaker?
Den eneste fordelen med å være tidligere leietaker er at dersom utleier bestemmer seg for å fortsette å leie ut eiendommen sin, må han først tilby den til den tidligere leietakeren.
Hovedfordelen er etablert i paragraf 1 i art. 621 i den russiske føderasjonens sivilkode: hvis utleier nektet å inngå en avtale for en ny periode, men innen et år fra utløpsdatoen for den forrige leieavtalen inngikk en leieavtale med en annen person, har den tidligere leietakeren rett til etter eget skjønn for retten å kreve overdragelse av rettigheter og plikter etter inngått avtale og erstatning for tap forårsaket av nektet å fornye leieavtalen med ham, eller kun erstatning for slike tap.
Dette følger den generelle tilnærmingen til rettspraksis: leietakers fortrinnsrett til å inngå en leieavtale for en ny periode kan utøves av ham bare ved inngåelse av en avtale og overføring av den omstridte eiendommen til en tredjepart av utleier for leie (f. eksempel, resolusjon fra Federal Antimonopoly Service of the Far Eastern District datert 6. mars 2007 N F03-A51 /07-1/395, FAS Moskva-distriktet datert 6. oktober 2006 N KG-A40/9332-06, FAS West Siberian District datert 12. januar 2005 N F04-9265/2004(7557-A45-12)).
I alle andre tilfeller har ikke tidligere leietaker rett til å kreve noe fra utleier.
Denne tilnærmingen er også nedfelt i paragraf 35 i informasjonsbrevet fra presidiet til Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol datert 11. januar 2002 N 66 "Gjennomgang av praksisen for å løse tvister knyttet til husleie."
Blir du ikke dømt for tankene dine?
Det er nødvendig å skille klart mellom utleiers intensjon om å inngå en avtale med en tredjepart og dens faktiske inngåelse.
Det er en oppfatning om at leietaker har rett til å reise søksmål for å tvinge utleier til å inngå avtale om ny termin dersom det er kjent at han har til hensikt å leie ut denne eiendommen i fremtiden, men til en annen person. En slik rett ble for eksempel angitt i brevet fra den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol datert 10. september 1993 N C-13/OP-276 "Om visse anbefalinger vedtatt på møter om rettslig voldgiftspraksis."
I mellomtiden, moderne rettspraksis tar en annen tilnærming. FAS i Far Eastern District, i resolusjon nr. F03-A51/05-1/1572 av 28. juni 2005, anerkjente således ikke byadministrasjonens beslutning om foreløpig godkjenning av lokasjonen med en tredjepartsorganisasjon som en krenkelse av retten til fortrinnsinngåelse av leieavtale kapitalfasilitet- bensinstasjon. Faktum er at det ikke følger av dette vedtaket når og på grunnlag av hvilken rett tomten skal gis.
Federal Antimonopoly Service of the Far Eastern District anerkjente i resolusjon nr. F03-A51/07-1/395 datert 6. mars 2007 leieavtalen med en tredjepart som ugyldig og nektet på dette grunnlag å utøve den tidligere leietakers forkjøpsrett. høyre.
Uten en gyldig kontrakt med en tredjepart er dermed eventuelle krav fra den tidligere leietakeren grunnløse.
Ytterligere vilkår
For å utøve fortrinnsretten til å inngå leieavtale for en ny periode, må følgende vilkår være oppfylt (se tabell).
Vilkår for inngåelse av leieavtale for ny periode
|
Normen for den russiske føderasjonens sivilkode | ||
|
Huseier |
Leietaker er forpliktet |
|
|
Kontraktsperiode |
Leietaker, |
Krav om ugyldighet av avslag |
|
Leietaker må |
Leietaker, |
Krav om inngåelse av leieavtale for |
|
Leieavtale |
Med mindre annet |
Retten nektet den tidligere leietakeren |
|
Leietaker er ikke det |
I et krav om utleiers forpliktelse |
Hvem har rett?
En tredjepart – en fremleietaker – kan også være til stede i leieforholdet. Reglene om leieavtaler gjelder for fremleieavtaler, med mindre annet følger av lov eller annet rettshandlinger(Klausul 2 i artikkel 615 i den russiske føderasjonens sivilkode). Betyr dette at fremleietaker også har fortrinnsrett til å inngå leieavtale?
Dessverre, presidiet til den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol i avsnitt 34 i informasjonsbrev nr. 66 datert 11. januar 2002 "Gjennomgang av praksisen med å løse tvister knyttet til husleie" indikerte at forkjøpsretten til å inngå en leieavtale for en ny termin tilhører bare leieren har ikke en slik rett. Og det den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsrett sa blir flittig implementert i praksis. FAS Central District i resolusjon datert 07/14/2003 N A48-647/03-13 og FAS Volga-Vyatka District i resolusjon datert 03/06/2009 N A28-5926/2008-172/28 bemerket at fremleietaker ikke har retten til fortrinnsinngåelse av en leieavtale fastsatt i art. 621 Civil Code of the Russian Federation.
Konkurranse versus forkjøpsrett ikke sant?
Føderal eiendom leies på konkurransedyktig basis. Hvordan er denne prosedyren forenlig med leietakers fortrinnsrett til å inngå avtale for en ny periode?
For eksempel deltar den tidligere leietakeren i auksjonen etter kontraktens utløp. Imidlertid, i henhold til paragraf 9.6 i ordren fra Russlands departementet for statseiendom datert 28. juli 1998 N 774-r "Ved godkjenning av forskriften om budgivning for retten til å inngå en leieavtale for fast eiendom lokalisert i føderal eiendom«Hvis to eller flere budgivere sender inn identiske forslag som er anerkjent som de beste, blir budgiveren hvis bud er akseptert og registrert av budarrangøren før andre anerkjent som vinner av budet.
I en slik situasjon kan tidligere leietaker fratas retten til å inngå ny leieavtale.
Men dette strider mot lovens bokstav, siden «et identisk konkurransetilbud» i ordlyden i art. 621 i den russiske føderasjonens sivilkode tilsvarer et slikt obligatorisk kriterium for fortrinnsrett til å inngå en leieavtale som "annet annet like". Det vil si at i dette tilfellet bør den tidligere leietakeren foretrekkes.
Således, i resolusjonen fra Federal Antimonopoly Service of the Far Eastern District datert 31. mai 2005 N F03-A04/05-1/1309, antydet retten at en leietaker som har forkjøpsrett til å inngå en avtale for en ny termin, dersom utleier nekter å fornye avtalen på vilkårene foreslått av den vinnende budgiver, har rett til å kreve overføring av rettigheter og plikter i henhold til en avtale inngått med en annen person.
Følgelig tar retten i slike situasjoner de tidligere leietakernes parti. Dessuten kan det hevdes at dersom den tidligere leietakeren ga et annet konkurransedyktig tilbud og tapte, har han fortsatt rett til å kreve at alle rettighetene og pliktene til den vinnende budgiveren overføres til ham selv. Men for dette er den tidligere leietakeren forpliktet til å delta i auksjonen. For eksempel nektet Federal Antimonopoly Service of the North-Western District i resolusjon nr. A13-10858/2007 av 10. juli 2008 å anerkjenne den tidligere leietakerens fortrinnsrett til å inngå en leieavtale for en ny periode, siden i løpet av periode under gjennomgang av leieavtalene føderal eiendom ble avsluttet utelukkende på konkurransegrunnlag, og leietaker deltok ikke i konkurransen.
I mellomtiden...
Hva skjedde i løpet av denne tiden med utleieren vår, som ble "fornærmet" av supermarkedet?
Basert på de vurderte trendene i rettspraksis er det ikke vanskelig å gjette.
Voldgiftsretten i Moskva i resolusjonen av 14. august 2008 N A40-30560/08-25-257, FAS Moscow District i resolusjonen av 13. oktober 2008 N KG-A40/9254-08 i sak nr. A40-30560/ 08-25- 257 og den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol i resolusjon nr. 17476/08 datert 19. mai 2009 i sak nr. A40-30560/08-25-257 anerkjente enstemmig avgjørelsen fra ICAC ved det russiske kammeret of Commerce and Industry å tildele den tidligere leietakeren rett til å forlenge leieavtalen for en ny periode samtidig som alle tidligere forhold opprettholdes ulovlig.
Domstolene indikerte at avgjørelsen fra ICAC ved det russiske handels- og industrikammeret ignorerer en av grunnleggende prinsipper russisk lov- prinsippet om likestilling for deltakerne sivile rettsforhold, som ikke bare er nedfelt i del 1 av art. 1 i den russiske føderasjonens sivilkode, men også i art. 34 i den russiske føderasjonens grunnlov.
Under gründervirksomhet forstås som uavhengig aktivitet utført på egen risiko, rettet mot systematisk å oppnå profitt (artikkel 2 i den russiske føderasjonens sivilkode).
Anerkjenner supermarkedets rett til å forlenge eksisterende avtale med bevaring av de tidligere betingelsene, bekreftet ICAC ved det russiske handels- og industrikammeret utleierens forpliktelse, knyttet til leietakers rett, til å gi saksøker leie av lokaler i ti år til en pris betydelig lavere enn markedet pris, det vil si på forhold som åpenbart er i strid med målene for næringsvirksomhet.
I tillegg vil oppfyllelsen av utleiers forpliktelse som følger av avgjørelsen fra ICAC ved det russiske handels- og industrikammeret, nemlig inngåelsen av en avtale til en pris som er betydelig lavere enn markedsprisen, innebære en skatteforseelse: Kunst. 40 i den russiske føderasjonens skattekode, som bestemmer skattyters ansvar for salg av varer til en pris som avviker oppover eller nedover med mer enn 20% av markedsprisen.
Slik beskytter domstolene huseieren. Men utleier kan beskytte seg selv ved å forstå vanskelighetene ved å bruke Art. 621 Civil Code of the Russian Federation. Eller du kan rett og slett utelukke leietakers fortrinnsrett til å inngå en leieavtale for en ny periode i selve avtalen.
1. Dersom ikke annet følger av lov eller leieavtale, har en leietaker som forsvarlig har oppfylt sine plikter, ved avtalens utløp, alt annet likt fortrinnsrett fremfor andre til å inngå leieavtale for ny periode. Leietaker plikter å gi utleier skriftlig melding om sitt ønske om å inngå slik avtale innen den frist som er angitt i leieavtalen, og dersom en slik frist ikke er spesifisert i avtalen, rimelig tid til utløpet av kontrakten.
Ved inngåelse av leieavtale for ny periode kan avtalevilkårene endres etter avtale mellom partene.
Dersom utleier nekter å inngå avtale med leietaker for en ny periode, men innen ett år fra utløpsdatoen for avtalen med ham har inngått leieavtale med en annen person, har leietaker rett etter eget skjønn , for retten å kreve overføring av rettigheter og plikter etter inngått avtale og erstatning for tap, forårsaket av nektet å fornye leieavtalen med ham, eller kun erstatning for slike tap.
2. Dersom leietaker fortsetter å bruke eiendommen etter kontraktens utløp i mangel av innsigelser fra utleier, anses kontrakten fornyet på samme vilkår på ubestemt tid ().
Gå tilbake til dokumentets innholdsfortegnelse: Den russiske føderasjonens sivile lov del 2 i gjeldende versjon
Kommentarer til artikkel 621 i den russiske føderasjonens sivilkode, rettspraksis for anvendelse
Leietaker etter en leieavtale som sies opp innen ett år har også fortrinnsrett til å inngå leieavtale.
I henhold til første ledd i paragraf 1 i artikkel 621 i den russiske føderasjonens sivilkodeks, med mindre annet er bestemt i loven eller leieavtalen, har en leietaker som har utført sine plikter på riktig måte ved utløpet av kontrakten, alt annet like , en fortrinnsrett fremfor andre personer til å inngå en leieavtale for en ny periode.
Domstoler bør ta i betraktning at i betydningen av del tre av paragraf 1 i artikkel 621 i den russiske føderasjonens sivilkodeks, har forkjøpsretten til å inngå en leieavtale ikke bare leietakeren i henhold til gjeldende leieavtale, men også leietaker under avtalen som ble sagt opp innen et år før inngåelsen av leieavtalen med en annen person eller som har et tilbud om å inngå en slik avtale, med forbehold om skriftlig melding til utleier på den måten som er fastsatt i paragraf 1 i artikkel 621. av den russiske føderasjonens sivilkode om ønsket om å inngå en ny leieavtale (klausul 2 i resolusjonen).
Hvis leieavtalen med den vinnende budgiveren ikke inngås i forbindelse med leietakers utøvelse av forkjøpsretten, vil reglene i paragraf 5 i artikkel 448 i Civil Code of the Russian Federation om konsekvensene av å unngå inngåelsen av avtalen. gjelder ikke. Innskuddet betalt av den vinnende budgiveren er gjenstand for retur (klausul 1 i artikkel 1102 i den russiske føderasjonens sivile lov).
I dette tilfellet, samt dersom retten tilfredsstiller leietakers krav om overføring av rettigheter og plikter etter avtalen som er inngått på auksjonen, har vinneren av auksjonen rett til å kreve erstatning for tap knyttet til deltakelse i auksjonen, dersom informasjon om tilstedeværelsen av en person med fortrinnsrett til å inngå en leieavtale er ikke inkludert i varselet om deres oppførsel. Samtidig bør domstolene ta hensyn til at fravær av slik informasjon i tilbudskunngjøringen ikke er grunnlag for å erklære tilbudet ugyldig (vedtakets punkt 4).
I avsnitt 20, 31-35 i informasjonsbrevet fra presidiet til Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol datert 11. januar 2002 N 66 "Gjennomgang av praksisen for å løse tvister knyttet til husleie" inneholder følgende forklaringer:
Bestemmelsene i paragraf 2 i artikkel 621 i den russiske føderasjonens sivile lov om fornyelse av en leieavtale på ubestemt tid brukes på fremleieavtalen, under hensyntagen til reglene i paragraf to i paragraf 2 i artikkel 615. Kode, i den betydningen begrepet i fremleieavtalen uansett er begrenset til leieperioden.
I henhold til paragraf 2 i paragraf 2 i artikkel 615 i koden kan en fremleieavtale ikke inngås for en periode som overstiger leieavtalens løpetid.
Avtalen hvorved saksøker fikk utlevert lokalene til leie, ble sagt opp på grunn av utløpet av dens løpetid.
Følgelig opphørte også fremleieavtalen, som er avledet av leieavtalen, til tross for at den ble fornyet på ubestemt tid, å være gyldig.
Under slike omstendigheter var det ikke nødvendig å sende en advarsel om avslag på fremleieavtalen i samsvar med artikkel 610 i koden (for flere detaljer, se avsnitt 20 i informasjonsbrevet til Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol nr. 66 ).
En leieavtale inngått i samsvar med paragraf 1 i artikkel 621 i den russiske føderasjonens sivilkode for en ny periode er en ny leieavtale.
Utleier varslet leietaker om leieavtalens utløp og om behovet for, dersom saksøkte har til hensikt å bruke eiendommen videre, å inngå en leieavtale for en ny periode, som indikerer oppsigelse av den tidligere gyldige leieavtalen pga. utløpet av dens periode.
I henhold til artikkel 621 i den russiske føderasjonens sivilkode, er inngåelsen av en leieavtale for en ny periode inngåelsen av en ny avtale.
Kravet ble fremmet i forbindelse med at saksøkte nektet å signere en leieavtale for en ny periode på grunn av endringer foretatt av utleier når det gjelder leiebeløpet.
Dermed oppsto det en pre-kontraktuell tvist mellom partene (se for flere detaljer klausul 31 i informasjonsbrevet til Høyeste Voldgiftsdomstol i Den Russiske Føderasjon nr. 66).
Når man inngår en leieavtale for en ny periode i samsvar med paragraf 1 i artikkel 621 i den russiske føderasjonens sivilkode, er partene ikke bundet av betingelsene i den tidligere gyldige avtalen.
Normen i punkt 3 i artikkel 614 i den russiske føderasjonens sivilkode regulerer prosedyren for å revidere leie i løpet av leieavtalens gyldighetsperiode, og er derfor ikke gjenstand for søknad når man inngår en avtale for en ny periode.
I henhold til paragraf to i paragraf 1 i artikkel 621 i den russiske føderasjonens sivilkodeks, når man inngår en leieavtale for en ny periode, kan vilkårene i avtalen endres etter avtale mellom partene.
Utkastet til leieavtale som utleier har foreslått for en ny periode med forhøyet husleie, ble signert av leietaker uten merknader.
Under hensyntagen til ovenstående anerkjente retten saksøkers krav om inkasso, beregnet på grunnlag av leiebeløpet fastsatt i den nye leieavtalen, som lovlig (for flere detaljer, se avsnitt 32 i informasjonsbrevet fra Høyeste Voldgift Den russiske føderasjonens domstol nr. 66).
Å varsle leietaker før utløpet av leieavtalen om dennes oppsigelse og utleiers avslag på å fornye leieforholdet fratar ikke i seg selv leietaker muligheten til å benytte fortrinnsretten til å inngå en leieavtale for en ny periode.
I leieavtalen mellom eiendomsforvaltningsutvalget og aksjeselskap Det ble slått fast at leietaker skal varsle utleier om sin intensjon om å inngå leieavtale for ny periode minst en måned før leieperiodens utløp.
Siden bevis for saksøkers overholdelse av kravene i artikkel 621 i koden og avtalen om skriftlig melding til utleier om intensjonen om å inngå en leieavtale for en ny periode, kom retten til den konklusjon at saksøker hadde mistet forkjøpsretten. rett til å inngå en leieavtale for en ny periode, og anerkjente derfor det uttalte kravet til overføring av rettigheter og plikter etter leieavtalen inngått av saksøkte er ikke gjenstand for tilfredsstillelse.
Ved å påklage avgjørelsen om realitetene i tvisten til ankeinstansen, viste saksøker til det faktum at han ble fratatt muligheten til å varsle utleier om sin intensjon om å inngå en avtale for en ny periode, siden sistnevnte før utløpet av avtalen, ble informert om avslaget på fornyelse av leiekontrakten.
Lagmannsretten fant dette argumentet til søkeren ugrunnet, og påpekte at varselet fra utleieren kun indikerer intensjonen om å si opp den tidligere leieavtalen på grunn av utløpet av perioden fastsatt i den. Denne omstendigheten forhindret ikke saksøkeren i å utøve retten til å inngå en leieavtale for en ny periode i samsvar med artikkel 621 i den russiske føderasjonens sivile lov (se for flere detaljer avsnitt 33 i informasjonsbrevet fra Høyeste voldgiftsdomstol av den russiske føderasjonen nr. 66).
Forkjøpsretten til å inngå leieavtale for en ny periode tilkommer kun leietaker etter avtalen.
Voldgiftsretten fant at utvalget hadde til hensikt å inngå en leieavtale med næringsdrivende og utarbeidet et avtaleutkast og beregning av husleien, men essensielle forhold avtalene ble ikke avtalt mellom partene.
Siden gründeren ikke var en part i leieavtalen, er argumentene om at han har fortrinnsrett til å fornye leieavtalen ubegrunnet (for flere detaljer, se avsnitt 34 i informasjonsbrevet fra Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsrett nr. 66).
Leietakers fortrinnsrett til å inngå leieavtale for en ny periode kan utøves av ham bare dersom utleier overdrar den omtvistede eiendommen til tredjemann for utleie.
i samsvar med paragraf 1 i artikkel 621 i koden, med mindre annet er bestemt i loven eller leieavtalen, har en leietaker som har utført sine plikter på riktig måte ved utløpet av kontrakten, alt annet likt, en fortrinnsrett over andre personer å inngå en leieavtale for en ny periode. Dersom utleier nekter å inngå avtale med leietaker for en ny periode, men innen ett år fra utløpsdatoen for avtalen med ham har inngått leieavtale med en annen person, har leietaker rett etter eget skjønn , for retten å kreve overføring av rettigheter og plikter etter inngått avtale og erstatning for tap, forårsaket av nektet å fornye leieavtalen med ham, eller kun erstatning for slike tap.
Ifølge bevisene som er fremlagt i saken, er de omstridte yrkeslokalene gjenstand for overføring av saksøkte til en tredjepart i gratis bruk i forbindelse med gjennomføringen av dem felles aktiviteter(se for flere detaljer avsnitt 35 i informasjonsbrevet fra Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol nr. 66).
Ny utgave av Art. 621 Civil Code of the Russian Federation
1. Dersom ikke annet følger av lov eller leieavtale, har en leietaker som forsvarlig har oppfylt sine plikter, ved avtalens utløp, alt annet likt fortrinnsrett fremfor andre til å inngå leieavtale for ny periode. Leietaker plikter å gi utleier skriftlig melding om sitt ønske om å inngå slik avtale innen den frist som er angitt i leieavtalen, og dersom slik frist ikke er angitt i avtalen, innen rimelig tid før avtalens utløp.
Ved inngåelse av leieavtale for ny periode kan avtalevilkårene endres etter avtale mellom partene.
Dersom utleier nekter å inngå avtale med leietaker for en ny periode, men innen ett år fra utløpsdatoen for avtalen med ham har inngått leieavtale med en annen person, har leietaker rett etter eget skjønn , for retten å kreve overføring av rettigheter og plikter etter inngått avtale og erstatning for tap, forårsaket av nektet å fornye leieavtalen med ham, eller kun erstatning for slike tap.
2. Dersom leietaker fortsetter å bruke eiendommen etter kontraktens utløp i mangel av innsigelser fra utleier, anses kontrakten fornyet på samme vilkår på ubestemt tid (artikkel 610).
Kommentar til Art. 621 Civil Code of the Russian Federation
Rettspraksis.
Å varsle leietaker før utløpet av leieavtalen om dennes oppsigelse og utleiers avslag på å fornye leieforholdet fratar ikke i seg selv leietaker muligheten til å benytte fortrinnsretten til å inngå en leieavtale for en ny periode.
Leietakers fortrinnsrett til å inngå en leieavtale for en ny periode kan utøves av ham bare hvis utleier overfører den omstridte eiendommen til en tredjepart for utleie (vedlegg til informasjonsbrevet fra presidiet til Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsrett datert 11. januar 2002 N 66).
En annen kommentar til Art. 621 Civil Code of the Russian Federation
1. Den kommenterte artikkelens punkt 1 skisserer vilkårene for at en leietaker som ønsker å inngå avtale for ny termin kan benytte fortrinnsretten til å inngå avtale for ny termin.
For det første anerkjennes denne retten kun for leietaker som har oppfylt forpliktelsene etter den tidligere inngåtte avtalen. (Om riktig utførelse av leietakers plikter, se kommentarer til artikkel 615, 616 i Civil Code.)
For det andre er leietakers beredskap til å inngå avtale, alt annet likt viktig, d.v.s. på vilkår lik (eller ikke dårligere enn) de som tilbys andre søkere for utleie. Å inngå en kontrakt for en ny termin er i hovedsak å inngå en ny leieavtale. Derfor er ikke partene bundet av vilkårene i den tidligere gyldige avtalen (se punkt 32 i gjennomgangen av presidiet til Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol datert 11. januar 2002 nr. 66).
Ved å knytte fortrinnsretten til å inngå en leieavtale på den ene side med forsvarlig oppfyllelse av forpliktelser etter en avtale som er utløpt, og på den annen side med friheten til å fastsette vilkårene i en fremtidig avtale, vil lov skaper et insentiv for leietaker til å oppfylle sine forpliktelser på en forsvarlig måte. Denne tilnærmingen gir partene muligheten til å justere vilkårene i kontrakten for fremtiden, under hensyntagen til erfaringene fra tidligere forhold og endrede forhold.
For det tredje plikter leietaker å gi utleier skriftlig melding om sitt ønske om å inngå avtale innen den frist som er angitt i avtalen, og dersom slik frist ikke er angitt i avtalen, innen rimelig tid før avtalens utløp. Begrepet "rimelig tid" bør tolkes som den tiden som er nødvendig for å inngå en avtale for en påfølgende periode.
Dersom leietaker overholder de angitte vilkår, kan ingen bli leietaker av den omtvistede eiendom i hans sted. Leietakers fortrinnsrett til å inngå avtale for ny periode gjelder i ett år fra avtalens utløpsdato.
2. Dersom utleier likevel nektet leietaker å inngå avtale om ny periode, men innen ett år fra avtalens utløpsdato har inngått leieavtale med annen person, har leietaker rett til å kreve i retten overføring av rettigheter og plikter etter den inngåtte avtalen og erstatning for tap forårsaket av nektet å fornye leieavtalen med ham, eller å kreve kun erstatning for tap (del 3, paragraf 1 i den kommenterte artikkelen). (For prosedyren for å overføre rettighetene og forpliktelsene i henhold til kontrakten til leietakeren, se kapittel 24 i Civil Code "Endring av personer i en forpliktelse.")
Det er viktig å merke seg at leietakers rett til å fortrinnsvis inngå en avtale for en ny periode anses krenket bare hvis eiendommen er leid ut til en annen person, og ikke en annen avhendelse av den omstridte eiendommen av utleier, for eksempel til fri bruk ( se avsnitt 35 i gjennomgangen av presidiet til Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol datert 11. januar 2002 N 66).
Regelen om leietakers forkjøpsrett til å inngå leieavtale for ny løpetid er dispositiv. Leietaker kan fratas det ved lov og etter avtale mellom partene. Dermed gjelder ikke denne regelen for en leieavtale, for en leieavtale for kjøretøy (klausul 2 i artikkel 627, artikkel 632, 642 i den russiske føderasjonens sivilkode).
3. Leietakers interesser ved avtaleinngåelse er ivaretatt av hans rett til å fornye avtalen. I henhold til paragraf 2 i den kommenterte artikkelen er dette mulig hvis han etter utløpet av kontrakten fortsetter å bruke eiendommen i mangel av innvendinger fra utleier.
Fravær av innsigelser fra utleiers side om fortsatt bruk av det leide fra leietakers side etter utløpet av leieperioden, utgjør utleiers stilltiende samtykke til den angitte fortsatt bruk av eiendommen. Dersom det foreligger slikt samtykke (ingen innvendinger), anses kontrakten fornyet på samme vilkår, men på ubestemt tid.
I samsvar med paragraf 1 i art. 621 i den russiske føderasjonens sivile lov, med mindre annet er bestemt ved lov eller leieavtalen, har en leietaker som har utført sine plikter på riktig måte, ved utløpet av kontrakten, alt annet likt, en fortrinnsrett over andre personer til å inngå en leieavtale for en ny periode. Leietaker plikter å gi utleier skriftlig melding om sitt ønske om å inngå slik avtale innen den frist som er angitt i leieavtalen, og dersom slik frist ikke er angitt i avtalen, innen rimelig tid før avtalens utløp.
Ved inngåelse av leieavtale for ny periode kan avtalevilkårene endres etter avtale mellom partene.
Dersom utleier nekter å inngå avtale med leietaker for en ny periode, men innen ett år fra utløpsdatoen for avtalen med ham har inngått leieavtale med en annen person, har leietaker rett etter eget skjønn , for retten å kreve overføring av rettigheter og plikter etter inngått avtale og erstatning for tap, forårsaket av nektet å fornye leieavtalen med ham, eller kun erstatning for slike tap.
Oppmerksomhet! Leietaker etter avtale som er sagt opp innen ett år før inngåelse av leieavtale med annen person eller avholdelse av tilbud om inngåelse av slik avtale har også fortrinnsrett, med forbehold om skriftlig melding til utleier om ønske om å inngå ny leieavtale. avtale (Resolusjon fra plenum for den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol datert 17. november 2011 N 73).
For at leietaker skal kunne benytte forkjøpsretten må den være etablert følgende forhold:
- riktig oppfyllelse av leietakeren sine forpliktelser i henhold til kontrakten;
- tilgjengelighet av skriftlig melding til utleier om intensjonen om å inngå en ny leieavtale innen rimelig tid før utløpet av leieavtalen;
- leietakers samtykke til å inngå en leieavtale for en ny periode på vilkårene som utleier hadde til hensikt å inngå en leieavtale med en annen leietaker på;
- Identitet av leieforhold (tilstedeværelsen av like betingelser for leie av eiendom).
Et krav om overføring av rettigheter og plikter etter en inngått leieavtale kan oppfylles dersom det er bevist at det foreligger forhold som tillater utøvelse av forkjøpsretten til å inngå en avtale; utleier nektet å signere leietaker i en kontrakt for en ny periode; utleier inngikk leieavtale med annen person innen ett år etter opphør av avtalen med tidligere leietaker.
Det er nødvendig å ta hensyn til følgende: forkjøpsretten kan utelukkes av selve leieavtalen eller begrenses i leieavtalen ved at leietaker må overholde en rekke vilkår (for eksempel leietakers plikt til å sende en intensjonserklæring om å bruke sin forkjøpsrett i lang tid før utløpet av kontrakten (4 måneder), kan det gis plikt for leietaker til å betale vederlag for utøvelse av forkjøpsretten mv.
Oppmerksomhet! Forkjøpsretten gjelder ikke leieavtalen (den russiske føderasjonens sivilkode), leieavtale kjøretøy med og uten mannskap (og den russiske føderasjonens sivilkode).
For at det skal oppstå forkjøpsrett, må leieavtalen som tilsier det være gyldig og inngått. For eksempel hvis langsiktig kontrakt leiekontrakten er ikke tinglyst (det er ingen statlig tinglysing), da har ikke leietaker forkjøpsrett.
Som allerede angitt, for å utøve forkjøpsretten, er det nødvendig at leietaker oppfyller sine forpliktelser gjennom hele løpetiden av den forrige leieavtalen, med mindre annet er uttrykkelig fastsatt i leieavtalen (det vil si at det er en bona fide leietaker). Dersom leietaker misligholder sine forpliktelser i leieavtalens løpetid, mister han fortrinnsretten. I dette tilfellet er utleier forpliktet til å bevise i retten bruddene begått av leietaker (for eksempel sen betaling av leiebetalinger, manglende aktuelle reparasjoner, som kan bekreftes ved rettslige handlinger, krav om betaling av gjeld, forsoningshandlinger, korrespondanse osv.).
Vær oppmerksom! Leietaker har forkjøpsrett bare dersom utleier leier ut eiendommen til en tredjepart, som leietaker har fortrinnsrett over (utleier kan tross alt ikke ønske å inngå ny kontrakt etter kontraktens utløp, og dette er hans høyre).
Temaer for spørsmål
OPPMERKSOMHET! MASSIVE ENDRINGER I PROSEDURELL LOVGIVNING! Militærtjeneste. Juridiske konsultasjoner Utdannelse Handler (auksjoner, konkurranser) Motta erstatning, refusjon av utgifter Forsikring. Juridiske konsultasjoner Fast eiendom. Generelle spørsmål Bedriftskonflikter Ordreproduksjon. Juridiske konsultasjoner Finansiell leasing (leasing). Juridiske konsultasjoner Statlige (kommunale) anskaffelser. Juridiske konsultasjoner Voldgiftsbehandling Saksomkostninger.Juridiske konsultasjoner Helse. Utbetaling av sykefravær. Juridiske konsultasjoner Strafferettssak. Juridiske konsultasjoner Statlig avgift, straff, renter, erstatningskalkulatorer Skatterevisjoner. Skatter og avgifter. Juridiske konsultasjoner Administrative tvister. Juridiske konsultasjoner Konstruksjon. Juridiske konsultasjoner Innkreving av erstatning, urettmessig berikelse. Erstatning for skade. Juridiske konsultasjoner Avtale: inngåelse, oppsigelse, endring, bestridelse. Juridiske konsultasjoner Pensjonslovgivningen. Juridiske konsultasjoner Eiendomsrett: anerkjennelse, beskyttelse, restaurering og oppsigelse. Juridiske konsultasjoner Opphavsrett. Juridiske konsultasjoner Forbrukerbeskyttelse. Juridiske konsultasjoner Administrativt ansvar. Juridiske konsultasjoner Deltakeravtale. Juridiske konsultasjoner Inspeksjoner av organisasjoner og enkeltentreprenører. Juridiske konsultasjoner Beskyttelse av ære, verdighet, forretningsomdømme. Juridiske konsultasjoner Tvangsfullbyrdelse. Juridiske konsultasjoner
Forkjøpsretten til å inngå en leieavtale for en ny periode er en av de sentrale rettighetene til en godtroende leietaker. Takket være denne retten får leietaker prioritet foran andre personer og kan trygt fortsette å bruke det leide dersom utleier har til hensikt å fortsette å leie ut.
Leietaker kan imidlertid bare utøve denne retten dersom følgende åtte vilkår er oppfylt samtidig:
- leietaker oppfylte sine forpliktelser i henhold til kontrakten på riktig måte;
- leieavtalen ble inngått for en viss periode;
- leieavtalen er registrert (hvis slik registrering er påkrevd ved lov);
- leieavtalen utløp ved utløpet av dens løpetid og ble ikke sagt opp;
- leietaker varslet utleier om sin intensjon om å fortsette leieforholdet i fremtiden;
- utleier har til hensikt å fortsette å leie ut eiendommen;
- leietaker har til hensikt å inngå en avtale på de vilkår som er foreslått av utleier;
- Leietakers fortrinnsrett til å inngå leieavtale er ikke utelukket ved lov eller leieavtalen.
Melding til utleier om intensjon om å utøve fortrinnsretten til å inngå en leieavtale for en ny periode
Dersom alle vilkår som er nødvendige for at leietaker skal ha forkjøpsrett til å inngå leieavtale for ny periode er oppfylt og leietaker ønsker å benytte forkjøpsretten til å inngå leieavtale for ny periode, skal han gi beskjed utleier om dette.
Hvis perioden og prosedyren for varsling er spesifisert i avtalen, er leietaker forpliktet til å varsle utleier på den måten som er fastsatt i avtalen mellom partene (punkt 1, punkt 1, artikkel 621 i den russiske føderasjonens sivilkodeks). ).
Oppmerksomhet!Oppsigelsen skal sendes på forhånd slik at utleier kan motta den innen den frist som er angitt i kontrakten. I noe annet leietaker vil anses å ha overskredet fristen for å varsle utleier om sin intensjon om å fortsette leieforholdet i fremtiden.
Dersom det for eksempel fremgår av avtalen at leietaker plikter å varsle utleier om sin intensjon om å benytte forkjøpsretten til å inngå en leieavtale for en ny periode senest en måned før utløpet av leieperioden, da i dette tilfellet, senest en måned før avtalens utløp, må tilsvarende melding fra leietaker allerede være mottatt av utleier. Selvfølgelig med mindre annet er angitt i selve kontrakten.
Denne konklusjonen kan trekkes fra paragraf 1 i artikkel 165.1 i den russiske føderasjonens sivilkode.
Spørsmål: Leietaker sendte utleier varsel om ønske om å fornye leieavtalen før utløpet av avtaleperioden, men utleier mottok slik melding etter utløpet av denne perioden. Vil fristen for å varsle utleier om ønske om å fornye kontrakten i dette tilfellet anses som oversett?
Svar: ja, det vil det. Forutsatt at leveringstiden for postkorrespondanse var i samsvar med normal forretningsskikk og ikke ble vesentlig overskredet på grunn av postkontoransattes skyld.
Tidligere handlet voldgiftsdomstolene annerledes i slike saker.
Enkelte domstoler mente at leietaker i dette tilfellet er fratatt forkjøpsretten til å inngå avtale for ny termin. Dette skyldes at utleier ikke har mottatt oppsigelse fra leietaker innen den frist som er angitt i kontrakten.
Kasusstudie : Kassasjonsretten ga uttrykk for at leietaker ikke vil kunne benytte forkjøpsretten til å fornye leieavtalen for en ny periode dersom tilsvarende varsel er mottatt av utleier etter oversittelse av fristen fastsatt i avtalen.
Partene inngikk leieavtale for næringslokaler med for en viss periode handlinger.
Melding om intensjon om å forlenge eller fornye leieavtalen skal etter avtalevilkårene skje av leietaker senest en måned før avtalens utløp.
Nøyaktig en måned før kontraktens utløp sendte leietaker et varsel til utleier med anmodning om å forlenge kontrakten for en ny periode.
Dette varselet mottok utleier seks dager senere, det vil si etter utløpet av kontraktsbestemt frist.
Utleieren svarte med å varsle leietaker om avslaget på å forlenge leieperioden, med henvisning til et brudd på prosedyren for å utøve forkjøpsretten til å fornye kontrakten fra sin motpart.
På grunn av utløpet av leieperioden sendte utleier leietaker fire kopier av akseptbeviset med en anmodning om å signere dem, forsegle dem, beholde ett eksemplar og sende de tre andre til utleier.
Leietaker nektet å undertegne de mottatte handlingene, som fungerte som grunnlag for at utleier søkte voldgiftsretten med krav om å kaste saksøkte (leietaker) ut av yrkeslokalene eid av saksøker i forbindelse med oppsigelsen av avtalen. leieavtale for de omtvistede lokalene.
Voldgiftsretten i første instans påstander fornøyd.
Saken ble ikke behandlet av lagmannsretten.
Tiltalte anket til voldgiftsretten med en klage hvor han ba om å oppheve førsteinstansrettens avgjørelse om å sende saken til ny behandling for samme domstol.
Dersom ikke annet følger av lov eller leieavtale, har leietaker som ved kontraktens utløp forskriftsmessig har utført sine plikter, alt annet likt, fortrinnsrett fremfor andre til å inngå leieavtale for ny periode. Leietaker plikter å gi utleier skriftlig melding om sitt ønske om å inngå slik avtale innen den frist som er angitt i leieavtalen, og dersom slik frist ikke er angitt i avtalen, innen rimelig tid før avtalens utløp. Slike regler er fastsatt i paragraf 1 i artikkel 621 i den russiske føderasjonens sivilkode.
I avtalen ble partene enige om en frist på én måned for leietaker til å varsle utleier om sin intensjon om å forlenge eller fornye leieavtalen.
Et brev der leietaker uttrykte ønske om å forlenge leieavtalen med ytterligere ett år kom til utleier mindre enn en måned før utløpet av kontrakten. Dette medfører at fristen for å benytte forkjøpsretten til å inngå leieavtale for ny termin ble overskredet, og selve leieavtalen opphørte å være gyldig ved utløpet av sin løpetid.
På bakgrunn av det ovenstående ga kassasjonsretten den anke medhold rettslige handlinger ingen endring, men kassasjonsanke– uten tilfredshet (vedtak fra Federal Antimonopoly Service of the North-Western District datert 27. februar 2007 i sak nr. A42-5343/2006).
Andre domstoler fant ikke i slike tilfeller mislighold fra leietakers side dersom denne sendte utleier et varsel, riktignok etter å ha overskredet den fristen som er angitt i avtalen, men før utløpet av dens gyldighet.
Kasusstudie : Kassasjonsretten antydet at leietakers melding om ønske om å inngå leieavtale for en ny periode, sendt etter å ha overskredet den fristen som er angitt i avtalen, men før utløpet av dens gyldighetsperiode, ikke kan være årsak til å nekte leietaker å inngå en slik avtale for en ny periode
Det ble inngått avtale mellom partene om å leie en tomt til bruk for bygging av kafé.
I henhold til avtalevilkårene hadde leietaker (LLC) rett ved utløpet av gyldighetsperioden til å prioritet før andre personer, inngå en leieavtale for en ny periode på de vilkår partene er enige om etter skriftlig søknad sendt til utleier tre måneder før avtalens utløp. Avtalen ble inngått for en periode frem til 9. mars 2011.
Ved brev av 28. januar og 1. februar 2011 varslet leietaker utleier (administrasjonen). kommune) om intensjonen om å benytte forkjøpsretten til å inngå en leieavtale for en ny periode. I brevet indikerte leietaker at det var i gang bygging av en eiendom på den leide tomten: kommunikasjon var installert og en grunngrop var gravd. Ved utløpet av leieperioden vil byggingen av anlegget ikke være ferdigstilt.
Utleier svarte med å orientere leietaker om nektet å fornye leieavtalen på grunn av overskredet frist for å sende utleier melding om ønske om å inngå slik avtale og manglende bevis tiltenkt bruk tomt. Leietaker søkte på sin side voldgiftsretten med en uttalelse om å erklære ulovlig avslaget fra utleier (kommunens administrasjon) om å forlenge leieavtalen for tomten.
Retten i første instans tok begjæringen til følge.
Lagmannsretten opphevet avgjørelsen fra førsteinstansretten og avslo søknaden.
Kassasjonsretten uttalte følgende.
En leietaker som har oppfylt sine plikter på forsvarlig måte, har ved kontraktens utløp, alt annet likt, fortrinnsrett fremfor andre til å inngå leiekontrakt for ny periode. Leietaker plikter å gi utleier skriftlig melding om sitt ønske om å inngå slik avtale innen den frist som er angitt i leieavtalen, og dersom slik frist ikke er angitt i avtalen, innen rimelig tid før avtalens utløp. Slike regler er fastsatt i paragraf 1 i artikkel 621 i den russiske føderasjonens sivilkode.
Denne bestemmelsen fastslår ikke plikten for utleier til å inngå en leieavtale med leietaker for en ny periode, men den gir leietaker fortrinnsrett fremfor andre personer til å inngå en slik avtale.
Denne retten er betinget av at leieren oppfyller plikten på en forsvarlig måte og at han ønsker å inngå avtale for en ny periode som utleier varsles om.
Leieavtalen legger opp til at skriftlig melding om intensjon om å benytte fortrinnsretten til å inngå avtale sendes utleier tre måneder før avtalens utløp. Samtidig inneholder verken leieavtalen eller loven konsekvensene av brudd på oppsigelsesfristen til utleier.
Derfor kan det ikke i seg selv være et ubetinget grunnlag for å nekte å forlenge leieavtalens løpetid å sende varsel fra leietaker i strid med den frist som er fastsatt i leieavtalen, men før utløpet av denne avtalens løpetid.
Henvisning fra lagmannsretten til misbruke tomtegrunn av leietaker er også ubegrunnet. Faktum er at bruk av tomt som ikke er i samsvar med formålet medfører heving av tomtefesteavtalen, og ikke avslag på å benytte forkjøpsretten til å inngå avtale for en ny termin.
Basert på det ovenstående opphevet kassasjonsretten avgjørelsen fra lagmannsretten og stadfestet avgjørelsen fra førsteinstansretten (avgjørelse fra Federal Antimonopoly Service of the East Siberian District datert 7. juni 2012 i sak nr. A19-14120/2011 ).
For øyeblikket, med tanke på artikkel 165.1 i den russiske føderasjonens sivilkode, virker det første synspunktet riktig. Derfor, under hensyntagen til bestemmelsene i denne regelen, dersom leietaker sender en melding til utleier om sitt ønske om å fornye leieavtalen før utløpet av perioden spesifisert i avtalen, men utleier mottar slik melding etter utløpet av denne. periode, så vil fristen for å varsle utleier i dette tilfellet anses som uteblitt.
Spørsmål: Frist for leietaker til å melde ønske om fornyelse av leieavtalen til utleier er ikke spesifisert i avtalen. Hvor lenge må varsling gis i dette tilfellet?
Dersom fristen for å sende melding ikke er spesifisert i avtalen, er leietaker forpliktet til å varsle utleier om ønsket om å fornye avtalen innen rimelig tid før utløpet av dens gyldighetsperiode (punkt 1, nr. 1, artikkel 621 av den russiske føderasjonens sivilkode).
Rimeligheten av perioden vil bli vurdert av voldgiftsdomstolen i hver sak basert på omstendighetene i den spesielle saken (Resolusjon fra presidiet til Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol datert 16. april 2013 nr. 2823/11).
Voldgiftsretten fant således i en av sakene at leietaker ikke bommet på fristen for å sende utleier melding om ønske om å benytte retten til forkjøpsavtale om ny termin i tilfelle utleier mottok slikt. et varsel senest syv dager før avtalens utløp (vedtak FAS Moskva-distriktet datert 21. juli 2011 i sak nr. A41-29496/10).
Spørsmål: Utleier har før leieavtalens utløp varslet leietaker om oppsigelse av avtalen og avslag på fornyelse av leieforholdet. Er leietaker i dette tilfellet fratatt retten til fortrinnsinngåelse av leieavtalen?
Svar: nei, det vil ikke gå tapt.
Faktum er at utleiers melding til leietaker om oppsigelse av avtalen og avslag på å fornye leieforholdet kun indikerer intensjonen om å si opp den tidligere leieavtalen på grunn av utløpet av perioden fastsatt i den.
Dette forhold er ikke til hinder for at leietaker kan benytte sin fortrinnsrett til å inngå en leieavtale for en ny periode. Selvfølgelig i tilfelle utleier har til hensikt å fortsette å leie ut eiendommen.
Slike regler er fastsatt i paragraf 33 nyhetsbrev Presidium for den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol datert 11. januar 2002 nr. 66 "Gjennomgang av praksisen for å løse tvister knyttet til husleie."
Bekreftelse av det faktum at utleier varslet om intensjonen om å utøve fortrinnsretten til å inngå en leieavtale for en ny periode
Leietaker trenger ikke bare å sende rettidig melding om sitt ønske om å inngå en avtale for en ny periode, men også for å sikre at han har bevis for å sende varselet til utleier og motta slik melding fra adressaten. Dette henger sammen med at når leietaker benytter sin rett til å inngå en leieavtale for en ny periode, oppstår det ofte tvister. I tillegg kan det ikke helt utelukkes at utleier bevisst unngår å motta slik melding.
I denne forbindelse må leietaker sende en melding til utleier på en måte som registrerer:
- det faktum at varselet ble sendt av leietaker;
- det faktum at mottakeren har mottatt meldingen.
Du kan for eksempel sende varselet med bekreftet post, returkvittering forespurt. I dette tilfellet vil det å sende varselet bli bekreftet av en postkvittering av brevet. Og faktumet med mottak er en returnert melding om levering av brevet til adressaten og informasjon fra nettstedet til Russian Post om bevegelse av registrert post. For å få denne informasjonen må du gå inn Russian Post nettsted 14 siffer identifikasjonskode brev spesifisert i fraktkvitteringen.
Det er ikke nødvendig å journalføre det faktum at varselet ble sendt til utleieren. For eksempel ved levering av varsel mot kvittering autorisert representant huseier. I andre tilfeller er det av største betydning å registrere at et varsel ble sendt, siden varselet i siste instans kanskje ikke mottas av adressaten.
Meldingen skal sendes til utleiers adresse angitt i kontrakten. Hvis adressen ikke er spesifisert i kontrakten, må meldingen sendes til den juridiske adressen til organisasjonen (borgerens bosted).
Begrunnelse.Sted juridisk enhet bestemt av plasseringen statlig registrering(klausul 2 i artikkel 54 i den russiske føderasjonens sivilkode). Unified State Register of Legal Entities inneholder informasjon om adressen (plasseringen) til en permanent utøvende organ juridisk enhet eller annen organ eller person som har rett til å handle på vegne av den juridiske enheten uten fullmakt, gjennom hvilken kommunikasjon med den juridiske enheten utføres (avsnitt "c", nr. 1, artikkel 5 Føderal lov datert 8. august 2001 nr. 129-FZ «Om statlig registrering av juridiske personer og individuelle gründere»).
Derfor må en melding adressert til en juridisk enhet sendes til stedet som er angitt i Unified State Register of Legal Entities. Og hvis varselet ble sendt til stedet for organisasjonen og returnert per post med meldingen "Adressaten er ikke oppført på den angitte adressen", vil utleieren i dette tilfellet fortsatt bli ansett som varslet.
Som plenumet til Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol har forklart, bærer en juridisk enhet risikoen for konsekvensene av unnlatelse av å motta juridisk viktige meldinger mottatt på adressen angitt i Unified State Register of Legal Entities, samt risikoen for fraværet av sin representant på denne adressen. En slik juridisk enhet, i forhold til personer som i god tro stolte på dataene fra Unified State Register of Legal Entities om adressen til den juridiske enheten, har ikke rett til å referere til data som ikke er inkludert i det spesifiserte registeret, som så vel som upåliteligheten til dataene i dem (inkludert upassende varsling under behandlingen av saken i retten, som en del av saksbehandlingen i tilfelle av administrativ lovbrudd osv.). Dette gjelder ikke tilfeller der de relevante dataene blir lagt inn i Unified State Register of Legal Entities som et resultat dårlig oppførsel tredjeparter eller på annen måte mot den juridiske enhetens vilje. Slike avklaringer er inneholdt i paragraf 2 i punkt 1 i resolusjonen fra plenum for den høyeste voldgiftsdomstolen i Den russiske føderasjonen datert 30. juli 2013 nr. 61 “Om noen spørsmål i praksisen med å løse tvister knyttet til nøyaktigheten av adressen av en juridisk enhet."
Angående enkeltpersoner(borgere, individuelle entreprenører) det er en regel om at en borger som har informert kreditorer og andre personer falsk informasjon om hans bosted, bærer risikoen for konsekvensene forårsaket av dette (klausul 1, artikkel 20 i den russiske føderasjonens sivilkode).
Hvis leietaker kjenner flere adresser til utleier, er det bedre å sende melding til alle kjente adresser. Dette vil bidra til å bevise leietakers gode tro i tilfelle en tvist i voldgiftsretten. I tillegg er det tilrådelig å samtidig med posten sende melding til utleier også på faks og (eller) adresse e-post, som samtidig indikerer at den opprinnelige meldingen ble sendt til adressen til utleierens sted (bosted).
Spørsmål: For å inngå en leiekontrakt for en ny periode må leietaker varsle utleier om dette ønsket. Hvordan hindre at utleier viser til at han ikke mottok varselet fordi han juridisk adresse endret (selv om leietaker ikke visste om det)?
I kontrakten oppgir partene vanligvis sine detaljer, inkludert juridisk adresse. Men i noen tilfeller, under kontraktens gyldighet, kan den juridiske adressen til utleier endres, og den andre parten kan ikke bli varslet om dette. Dersom det sendes varsel til den gamle adressen, er det derfor en risiko for at retten vil anse et slikt varsel fra utleier om ønske om å inngå avtale om ny termin som utilbørlig.
Det er to måter å forhindre slike situasjoner på:
1) kontrollere gjeldende informasjon om utleiers beliggenhet ved å skaffe et utdrag fra Unified State Register of Legal Entities eller et annet dokument som inneholder spesifisert informasjon;
2) inkludere følgende klausul i kontrakten: «Partene forplikter seg til å varsle hverandre i skriftlig om endring av opplysningene dine (navn, juridisk adresse, endring i juridisk form, postopplysninger, bankdetaljer osv.) senest 5 (fem) virkedager fra datoen for slike endringer. Ved brudd på denne forpliktelsen fra en av partene, anses den annen part, som har oppfylt sin forpliktelse i henhold til de opplysninger den kjenner til, å ha oppfylt sin forpliktelse i god tro."
Leietaker må være ekstremt forsiktig med når og nøyaktig hvordan han vil sende utleier et varsel om hans ønske om å forlenge kontraktsperioden for en ny periode. Faktum er at dersom leietaker ikke har bevis for forsvarlig varsling til utleier om ønsket om å utøve fortrinnsretten til å inngå en leieavtale for en ny periode, er det mest sannsynlig at leietaker i tilfelle tvist vil ikke være i stand til å beskytte sine rettigheter i retten.
Kasusstudie : Voldgiftsretten avviste leietakers krav om å forlenge leieavtalen for en ny periode, siden saksøker ikke beviste faktum om rettidig oppfyllelse av plikten fastsatt i avtalen til å sende den aktuelle meldingen til utleieren
Saksøker (leietaker) reiste søksmål mot saksøkte (huseier) for å forlenge leieavtalens løpetid, sikre adgang til de leide lokalene og ikke skape hindringer for næringsvirksomhet.
Førsteinstansretten avviste kravet.
Lagmannsretten stadfestet avgjørelsen.
Samtidig domstoler gikk ut fra at leieavtalen var utløpt, og saksøker ikke beviste faktum om rettidig melding til saksøkte om intensjonen om å forlenge leieavtalen.
Saksøker anket til kassasjonsretten med en klage, der han ba om å oppheve de vedtatte rettshandlingene og sende saken til ny behandling.
Kassasjonsretten uttalte følgende.
Partene inngikk en leieavtale for næringslokaler med gyldighet til 30. desember 2011. I henhold til leieavtalens vilkår har leietaker fortrinnsrett til å forlenge avtalen med forbehold om riktig utførelse av sine forpliktelser og ved melding til utleier en måned før utløpet av leieperioden.
Til støtte for det anførte kravet antydet saksøker at han omgående sendte en melding til saksøkte om å forlenge leieavtalen. Som bevis på rettidig sending av varselet, presenterte saksøker en postliste med vedlegg datert 29. november 2011.
Voldgiftsdomstolene i den første og klageinstans, ved å vurdere den fremlagte postvedleggslisten, som saksøker refererte til til støtte for sitt standpunkt i saken, tok det med rette utgangspunkt i at den fremlagte fortegnelsen over postvedlegg ikke kan være tilstrekkelig bevis på at saksøkte varslet riktig. intensjon om å fornye leieavtalen. Faktum er at saksøker ikke fremla kvittering for betaling for posttjenester for å bekrefte at meldingen ble sendt til saksøkte rettidig i saksmaterialet.
I saksmaterialet sendte saksøkte dessuten en konvolutt med et brev mottatt fra saksøker. Ifølge svaret fra posten er brevet med identifikasjonsnummer, som var angitt på konvolutten, ble sendt til postkontoret først 21. januar 2012.
I denne forbindelse ble argumentet i kassasjonsanken om at saksøker rettidig oppfylte forpliktelsen i kontrakten til å sende saksøkte en melding om fornyelse av leieavtalen, med henvisning til listen over investeringer presentert av saksøker, med rette avvist av underrettene som ubevist.
Saksøkers henvisning til feilaktig utførelse Postvesenets plikt til å levere postkorrespondanse ble heller ikke støttet av bevis. Ifølge svaret fra postkontoret ble saksøkers brev akseptert på postkontoret 21. januar 2012 og mottatt av saksøkte 26. januar 2012.
Basert på ovenstående lot kassasjonsdomstolen de ankede rettshandlingene uendret, og kassasjonsanken ble ikke tilfredsstilt (vedtak fra Federal Antimonopoly Service of the Moscow District datert 25. oktober 2012 i sak nr. A41-6159/12).