Hva koster en leilighet i et nytt bygg? Hvordan beregne kostnaden per kvadratmeter av konstruerte lokaler

For bygging av en kvadratmeter i nye bygninger i massesegmentene i Moskva og den nærmeste Moskva-regionen, bruker entreprenører opptil 60 tusen rubler.

I massesegmentet varierer kostnadene for boligbygging i Moskva og regionen fra 28 tusen til 35 tusen rubler. for 1 kvm. m og i løpet av det siste året har vokst med 5-7%, ifølge en studie fra byggefirmaet RD Construction. Lignende tall for RBC Real Estate ble også rapportert av selskapene MITs og Granel. Til sammenligning, i høybudsjettsegmenter av nye bygninger, der andelen importerte materialer er høy, koster 1 kvm. m utgjør nå 45-65 tusen rubler, som er 10-20% mer enn i 2014.

I dette tilfellet snakker vi bare om kostprisen, tatt i betraktning konstruksjons- og installasjonsarbeider (CEM) og materialer. Hvis vi legger til dette utviklerens utgifter til prosjektledelse, nettverksinstallasjon og all sosial infrastruktur, vil kostnadene dobles og beløpe seg til rundt 55 tusen rubler, sa Daromir Obukhanich, første viseadministrerende direktør for utviklingsgruppen av selskaper "MIC". I 2014, sa han, var prisen 7-10 % lavere. – Økningen i kostnadene skyldtes økningen i materialpriser. Selv russiske produsenter har hevet prisene på grunn av valutavolatilitet og behovet for å bruke import til en viss grad," forklarte Obukhanich.

Full byggekostnad (RUB per 1 kvm, min-maks)

Utviklere gir lignende tall for den nærmeste Moskva-regionen. Kostnad på 1 kvm. m under gjennomføringen av et omfattende utviklingsprosjekt i august 2015 i Moskva-regionen utgjorde 57,5 tusen rubler, bemerker en representant for Granel-utviklingsgruppen. "Sammenlignet med året før økte kostnadene for omfattende utvikling av tomter i Moskva-regionen med 21,8 % (ikke tatt i betraktning inflasjon)," sa en representant for selskapet til RBC Real Estate. I beregningene tok Granels estimatorer hensyn til kostnaden for tomten, kostnadene ved flytting av beredskapsboliger i utbyggingsområdet, bygge- og installasjonsarbeid og landskapsarbeid, bruksnett, sosiale fasiliteter og parkering. Det viste seg at i løpet av året har andelen sosiale infrastrukturanlegg og parkeringsplasser i kostnadsstrukturen økt spesielt kraftig - deres andel utgjør nå henholdsvis 18,5 % og 11,7 % av kostnadene (et år tidligere 11,1 % og 4,8 %). Dette skyldes innskjerpingen i regionale byplanbestemmelser av kravene til å gi boligområder parkeringsplasser, skoler, barnehager og klinikker.

Summen av alle økonomiske investeringer som er gjort i alle stadier av prosjektet for bygging av et fleretasjes boligbygg er kostnaden for leilighetsbygget. Dannelsen av eiendomspriser er delt inn i tre stadier:

Forberedende.
Grunnleggende.
Finale.

I tillegg til disse tre stadiene i kostnadsdannelsen, påvirkes sluttverdien av en rekke tilhørende kostnader som oppstår på hvert trinn i fremdriften mot det endelige resultatet.

Forberedende

Dette stadiet inkluderer fire handlingsretninger, som kan følges enten i en bestemt sekvens eller samtidig. De viktigste retningene på dette stadiet:

Valg og erverv av rettigheter til en tomt.
Fastsettelse av tekniske og økonomiske indikatorer.
Innhenting av nødvendige tillatelser og tekniske betingelser.
Utvikling av dokumentasjon, inkludert bruks- og hjelpekonstruksjoner.

Når du velger en tomt, fokuserer utvikleren på dens geografiske plassering i forhold til sentrene for næringsvirksomhet og kulturell aktivitet i lokaliteten, transporttilgjengelighet og tilbud om teknisk infrastruktur. Disse faktorene vil ha en positiv innvirkning på etterspørselen etter sluttproduktet og følgelig på salgsprisen. Men husleien for tomt i slike områder vil også bli høyere.

I hver lokalitet tildeler kommuner på alle nivåer territorium for fleretasjes boligutvikling og gjennomfører konkurranseprosedyrer for å identifisere leietakere. Basert på resultatene av disse prosedyrene, får den potensielle utvikleren, på betalt (leie) basis, retten til å utvikle territoriet. I tillegg til å gi rett til å leie tomt for oppføring av bygård, kan myndighetene organisere anbud på salg av aktuelle tomter.

I alle fall er mengden av alle utgifter for erverv av land eller rett til å bruke den fullt inkludert i byggekostnadene.

Tekniske og økonomiske indikatorer (TEI) for en boligbygning bestemmes i samsvar med størrelsen på tomten for beliggenheten og inneholder følgende data:

størrelsen på bygningen;
dets antall etasjer, antall innganger, totalt areal;
antall leiligheter, hjelpe- og bruksrom;
forholdet mellom bolig og ekstra plass;
tilveiebringelse av fellesressurser.

Når du bestemmer TEP, er hovedoppgaven å lokalisere, på et spesifikt territorium, en bygning med størst mulig boligareal og andre kommersielle lokaler. Dette avgjør hvor mange kvadratmeter bolig- og næringslokaler totalprisen skal fordeles på. Basert på aksepterte tekniske spesifikasjoner utarbeides et foreløpig design.

For å begynne designarbeid er det nødvendig å få byggetillatelse og få tekniske betingelser for å koble bygningen til sentralisert strømforsyning, vannforsyning og varmenettverk. Hver av disse aktivitetene medfører visse finansielle investeringer. Disse investeringene kan komme i form av gebyrer for å utarbeide og utstede spesifikasjoner og fremtidige utgifter. For eksempel kan en organisasjon som leverer ressurser, i de tekniske betingelsene for å koble et objekt, inkludere et krav om å bygge eller modernisere et teknisk infrastrukturanlegg for et gitt territorium (elektrisk transformatorstasjon, pumpestasjon).

I noen regioner er investeringsgebyrer for utbygging av infrastruktur blitt legalisert, pålagt utbygger for hver kvadratmeter bolig som foreslås bygget.

En del av disse kostnadene finnes til syvende og sist også i hver kvadratmeter.

Betalingsbeløpet for design avhenger av det valgte alternativet:

individuelt prosjekt;
standard utvikling.

Utviklingen av et individuelt byggeprosjekt er et mer romslig alternativ, både når det gjelder pris og tid for utarbeidelse av dokumentasjon, og en standard innebærer å koble en ferdig designløsning til forholdene på den eksisterende tomten.

På prosjekteringsstadiet er den overveiende komponenten av kostnaden fastsatt. Designløsningene som er tatt i bruk i prosjektet og materialene som brukes, bestemmer direkte hvor mye en fleretasjes bygning vil koste.

Resultatet av designarbeidet er overføring for godkjenning til kunden av kopier av arbeidsdokumentasjon som har bestått statseksamen. En av delene av arbeidsdokumentasjonen er estimatdokumentasjon.

Grunnleggende

Hovedkomponenten i kostnadsdannelsen er selve konstruksjonen av bygget. Med overslagsdokumentasjonen i hånden har utbygger informasjon om maksimal kostnad for byggearbeid. Hoveddokumentet som bestemmer den estimerte kostnaden er det konsoliderte estimatet (SSR-mal). Oppsummeringsanslaget er utarbeidet i tusen rubler. SSR indikerer hvor mye det koster i tusen rubler, hovedstadiene av konstruksjonen og deres komponenter, presentert i form av kapitler.

Kapittel 1 til 7 viser kostnadene (i tusen rubler):

forberedende arbeid;
hovedbygningen;
energiledelse;
eksterne ingeniørnettverk;
transport utvekslinger;
landskapsarbeid og landskapsarbeid m.m.

Estimatdokumentasjonen for hvert av disse områdene inkluderer lokale estimater som bestemmer maksimal kostnad ved å utføre disse arbeidene.

Kapittel 8 til 12 angir kostnader beregnet i prosent av totalkostnaden og akseptert i henhold til standarder.

I resultatene av SSR er regulatoriske beredskaper tradisjonelt inkludert i mengden 2% av totalen og merverdiavgift - 18%.

For å redusere kostnadene ved byggekonstruksjon, gjennomfører utbygger konkurranseprosedyrer for valg av entreprenør. Kriteriene for valg av byggefirmaer er hovedsakelig nivået på reduksjon i prisen på utført arbeid i forhold til maksimum og tidspunktet for fullføringen.

Hovedkomponenten i kostnadene for en leilighetsbygning avhenger av grundigheten i utviklerens tilnærming til å bestemme entreprenøren og vilkårene i kontrakten.

Finale

På sluttfasen:

tilkobling til sentraliserte forsyningsnettverk;
overføring av konstruerte eksterne ingeniørnettverk til balansen mellom leverandørorganisasjoner;
igangkjøring av boliger;
salg av ferdige leiligheter.

Relaterte kostnader

Tilknyttede kostnader forstås som utgifter som følger hele prosessen med prosjektgjennomføring eller som oppstår i løpet av en viss periode av den.

Betinget faste utgifter kan være:

leie for en tomt, som betales månedlig inntil tidspunktet for idriftsettelse og overføring av eierrettigheter til denne tomten til felleseie av eierne av leiligheter og andre lokaler;
betalinger på målrettede lån til bygging;
vedlikehold av utviklerens apparat;
markedsføringskostnader knyttet til salg av ferdig plass.

I løpet av arbeidet kan det oppstå omstendigheter av ulik karakter, hvis løsning vil kreve endringer i designdokumentasjonen og følgelig ekstra kostnader.

Kostnaden for en bygning med flere etasjer påvirkes av mange faktorer. Alle disse komponentene har sin andel i prisen på hver kvadratmeter eiendom. Størrelsen på denne andelen har sitt eget rubel- og prosentuttrykk. I følge eksperter og utøvere innen organisering av bygging av boligbygg med flere leiligheter, fordeles andelene av individuelle stadier og noen tilhørende kostnader i prisen på 1 m2 eiendom som følger:

jordleie 6% - 15%;
design, inkludert undersøkelse og godkjenninger 3% - 7%;
bygging av bygningen 40% - 60%;
tilkobling og bygging av eksterne ingeniørnettverk 8% -10%;
apparatinnhold 2,5%;
markedsføring koster 3 %.

Kostnaden for én kvadratmeter eiendom generelt, og bolig spesielt, består av mange komponenter. I noen tilfeller er det betaling for byråkratiske prosedyrer som virker unødvendige ved første øyekast, i andre er det betaling for noens feil og feilberegninger. Men til syvende og sist består det meste av denne verdien av lønningene til de menneskene som deltar i etableringen av hver eiendom.

Til disposisjon for byggebedriften vår, som har vært vellykket i byggemarkedet i Novosibirsk i mer enn 15 år, er det en tomt som i henhold til Novosibirsks generelle utviklingsplan, godkjent av ordførerens kontor, er beregnet på byggingen. av et fleretasjes boligbygg, hvor vår beholdning prosjekterer et bolighus på 19 etasjer (1. etasje butikk, 1. teknisk etasje) og en toplans parkeringsplass for 74 biler/plasser. Byggestart senest 1. juni 2015, ferdigstillelse - november-desember 2017. Prosjektet er nå trinn "P"

Tomten på 0,6 hektar ligger i et boligområde i skjæringspunktet mellom gaten. Sacco og Vanzetti og Belinsky, nær Shevchenkovsky boligområde, en 7-minutters spasertur fra Oktyabrskaya metrostasjon. I nærheten er det tre høyere utdanningsinstitusjoner, to videregående tekniske institusjoner; butikker, apotek, barnehager, skoler, oktobermarked.

Grunnflate: 436,85 m2

Det totale arealet av leilighetene i etasjen er 404,9 m2, i hele bygget - 6883,3 m2.

Butikk- og kontorlokaler 1. etasje - 408,0

Arealet av balkonger på gulvet (fra rom 0,5) er 117,95 m2, i huset - 2005,15 m2

Husstruktur: armert betongramme, murstein, ventilerte fasader.

Gårdsplassen til huset er planlagt tilrettelagt i form av en bypark: en brusende fontene, lekeplasser og rekreasjonsområder for voksne.

Kostnaden for bygging av et boligbygg vil være 285,8 millioner rubler.

Kostnaden for 1 m2 boliger og butikklokaler vil være 39,2 tusen rubler.

Markedsverdien av ferdige boliger i de nærmeste nye bygningene eller med en lignende beliggenhet er omtrent 63,0 tusen rubler. per kvadratmeter solgt bolig.

Den forventede inntekten fra salg av leiligheter vil følgelig (i henhold til det pessimistiske alternativet) være 459,35 millioner rubler;

i tillegg balkonger - 17,0 millioner rubler.

Butikklokaler i 1. etasje - 25,7 millioner rubler. Totalt: 502,05 millioner rubler.

Gevinst ved salg av alle arealer i huset - 216,25

Kostnaden for parkering for 74 biler/plasser er 29,7 millioner rubler.

Kostnaden for bygging av 1 kjøretøy/plass er 401,05 tusen rubler.

Kostnaden for å selge 1 kjøretøy/sete er 700 tusen rubler. (minimum)

Kostnaden for å selge hele parkeringsplassen er 51,8 millioner rubler. (minimum)

Forventet fortjeneste fra salg av parkeringsplasser er 22,1 millioner rubler.

Kostnaden for hele prosjektet (inntekt) er 553,85 millioner rubler.

Kostnaden for hele prosjektet er 315,5

Det forventede overskuddet fra hele prosjektet er 238,35 millioner rubler.

Før byggingen begynner, er det tilrådelig å tiltrekke seg investeringer i mengden 30 millioner rubler. i to transjer: 15 millioner rubler. til 8. mars og 15 millioner rubler - til 31. mars for å gjenbosette tre hus med falleferdige bygninger. Opsjoner med sikkerhet er mulig. Den første investoren tilbys kvadratmeter konstruksjon til en pris av 39,2 rubler/m2

Investoren kan øke investeringsvolumet til 100 millioner rubler og delta i egenkapital i dette prosjektet med fordeling av overskudd fra salget av hele huset i samsvar med de investerte aksjene.

Andre partnerskapsalternativer er mulige.

Kostnaden for bygging av en boligblokk i massesegmentet i Moskva i 2016 varierer fra 28 til 35 tusen rubler. per kvadratmeter, følger av dataene til selskapet RD Construction.

Vi snakker spesifikt om kostnadene for byggearbeid - utviklerens kostnader for å anskaffe nettstedet, utvikle prosjektet, dets implementering og markedsføring tas ikke i betraktning.

Studien klargjør at bruken av innenlandske byggematerialer i massesegmentprosjekter i dag kan nå 100 %. Objekter er stort sett designet og implementert i henhold til godkjente SNIP-er, som krever minimale kostnader.

Samtidig, i byggingen av individuelle teknologiske boligkomplekser i høybudsjettsegmentet, brukes moderne og hovedsakelig importerte materialer. I denne forbindelse varierer byggekostnadene fra 45 til 65 tusen rubler. per kvm. m, og prisen har ingen øvre grense. Den endelige kostnaden avhenger av en rekke faktorer: totalt areal, kompleksiteten til anlegget, tilstedeværelsen og volumet av underjordisk parkering, nivået på tekniske systemer og etterbehandlingsmaterialer. Det var de to siste varene som spesielt ble dyrere i 2015 på grunn av svekkelsen av rubelen.

"Det er generelt akseptert at "løfting av boksen" alltid går på samme måte. I praksis er dette ikke tilfelle. Forretnings-, premium- og eliteprosjekter inkluderer alltid underjordisk parkering. Avhengig av klasse øker forholdet mellom leiligheter og parkeringsplasser fra 1 til 4. Bygging av ett underjordisk parkeringsplan koster 2-2,5 ganger mer enn et bakkenivå og øker kostnadene for bygge- og installasjonsarbeid betydelig», står det i rapporten.

Det bemerkes at forskjellen i høyden på gulvtak kan nå fra 0,5 til 1 m, noe som ytterligere øker kostnadene for monolitisk arbeid i luksusprosjekter. Øker kostnadene for anlegget og en kompleks fasade betydelig ved bruk av dyre og ofte importerte etterbehandlingsmaterialer. Prisen deres sammenlignet med innenlandsk produserte materialer kan være 3-4 ganger høyere. Og prisen på komplekst ingeniørutstyr for et eliteklasseanlegg i form av 1 kvm. m kan sammenlignes med kostnadene for alt bygge- og installasjonsarbeid i et typisk økonomiklasseprosjekt.

Ifølge RD Construction har det i løpet av 2015 vært en liten nedgang i prisene på grunnleggende byggematerialer – betong og armering. Det er imidlertid umulig å si at konstruksjonen har blitt merkbart billigere, siden prisene på andre materialer og tjenester har økt samtidig: kostnadene for sand, transportkostnader, priser på ingeniørutstyr og etterbehandlingsmaterialer.

Prisene på utenlandske ingeniør- og etterbehandlingsmaterialer økte i begynnelsen av 2015. I løpet av året svingte prisene deres i området pluss eller minus 20-30%, avhengig av rubelkursen: i løpet av første halvdel av året falt prisene, i andre økte de.

Full kostnadsbegrensning. konstruksjonsmasse/kvm (MIN-MAX)
Segment	2014	2015
Økonomi	22 000 – 25 000	24 000 – 27 000
Komfort	25 000 – 29 000	26 000 – 30 000
Business	32 000 – 45 000	35 000 – 50 000
Premium	45 000 – 65 000	56 000 – 70 000
Elite	56 000 – 100 000	62 000 – 120 000

Hvor mye koster en kvadratmeter og nøyaktig hvor mye tar hver byggherre for den? Enhver boligkjøper ønsker sannsynligvis å høre svaret på dette spørsmålet. Pavel Goryachkin, president for Union of Estimating Engineers, svarte på disse spørsmålene spesielt for BN innenfor rammen av den all-russiske boligkongressen.

– Så hva er de reelle byggekostnadene nå?

– Prislappen starter på rundt 14 tusen rubler per kvadratmeter. For eksempel, for prosjekter der hovedveggelementene produseres på fabrikken og deretter installeres, har jeg ikke sett en pris lavere enn 14 tusen rubler per sett. Det skal ikke være noen illusjoner for 8 tusen får vi ingen bolig.

Vi må skille mellom begreper. Det er en pris på det primære eiendomsmarkedet - dette er prisen vi betaler som boligkjøpere. Det er en kostpris, som er delt inn i bygging og investering.

– Hva inkluderer disse prisene?

– Byggekostnad inkluderer bygge- og installasjonsarbeid og kostnader, som er dannet etter det oppsummerende overslaget. Investeringskostnad er hele kostnaden for utbygger, tatt i betraktning alle heftelser som eksisterer, tatt i betraktning tomtekostnader, godkjenninger og så videre.

Hvis vi snakker om byggekostnader, kan i gjennomsnitt denne korridoren i Russland utpekes i området fra 15 til 25 tusen, hvis vi snakker om leilighetsbygg i økonomiklasse som bruker panelelementer eller monolitiske systemer med de enkleste designløsningene. I prinsippet er dette ekte.

Pluss kostnadene for land - her er tallene selvfølgelig forskjellige. Moskva, St. Petersburg er et eget element, men i gjennomsnitt i Russland, i store byer med en befolkning på over 500 tusen, er gjennomsnittsprisen $60-70, noe som er ganske betydelig.

En stor del av kostnadene er også teknisk infrastruktur. Inkludert på stedet. Jeg snakker ikke om ryggradsnettverk - dette er de eksterne nettverkene opp til de "røde linjene", opp til sonene for tilkobling til ryggradsnettverk, som i henhold til vår lovgivning er inkludert i prisen på eiendommen, som utgjør ca. minst 12 % av kostnadene.

I tillegg er det mange regioner der det er problemer med å koble til permanente strømforsyninger. Selv om dette nå er regulert, er forskjellen i tariffer veldig stor. Moskva, St. Petersburg er en ting, men i regionene for 1 kW-tilkobling varierer prisene fra 6 til 16 tusen rubler. Dette er gjennomsnittet for Russland. Du kan anslå hvor mye det blir for en leilighet på 54 kvadratmeter. meter basert på 8-12 kW. Jeg ser ikke hvor du kan spare penger.

– Det er mye snakk om nye teknologier i bygg, som kan redusere kostnadene...

– Vi lager mest støy når vi snakker om noen nye teknologier. Ja, disse teknologiene finnes, de er kjente, men nye teknologier fører ikke alltid til betydelige kostnadsbesparelser. Tvert imot, ofte fører disse forbedringene knyttet til energieffektiviteten til bygninger bare til økte kostnader.

– Men vi kan si at prisene på byggevarer har gått ned, noe som igjen har redusert kostnadene...

– Ja, det skjedde en korreksjon i kriseperioden. For varer som betong, mørtel når prisfallet 50 %, men dataene vi har for 9 måneder i 2010 viser at prisfallet på byggevarer har stoppet opp, og for en rekke varer har vi spekulative trender. Et eksempel på dette er det som skjedde med armering, som utgjør en betydelig del av byggekostnadene. For 1 kvm. meter hus av betingede beslag bør gå fra 38 til 65 kg. For 1 kvm. meter med storpanel, monolittisk konstruksjon - ca 500 kg standard sement. For beslag i mai og begynnelsen av juni hadde vi en betydelig prisøkning, som for enkelte varer nådde 30 %. Nå har prisene mer eller mindre stabilisert seg, men vi kan si at det har skjedd en betydelig korreksjon. Sement ble billigere under krisen, men du må forstå i hvilke tall.

I perioden fra 2006 til første halvår 2008 var veksten for individuelle sementmerker 106 %. Du husker selv alt dette snakket om sement, men det har gått ned med en mindre mengde. I tillegg indikerer nåværende data for august og september at det ikke bør forventes ytterligere nedjusteringer, og prisene vil bare stige. Vi kan heller ikke si at prisene på byggevarer vil stige kraftig. Jeg tror at denne veksten vil være ganske forutsigbar, et sted innenfor inflasjonsområdet. Med unntak av elementer som for eksempel beslag, hvor forbruket ikke bare går til bygging. Dette er metall, en global trend, og her blir utbyggere holdt som gisler av denne situasjonen. Prefabrikkerte armerte betongkonstruksjoner - det var ingen alvorlige korreksjoner her ifølge St. Petersburg og regionale organisasjoner i løpet av sommeren. Vi kan heller ikke si at de har redusert prisene betydelig. Dette er omtrent situasjonen nå.

– Hva er effekten av bygge- og industrimaterialer på salgsprisen på boliger?

– Det er ulike meninger om dette. Vi kan si at prisen på primærmarkedet ikke dannes så mye av kostnadene, men av prisen på tilbud og etterspørsel. Vi har et gap hvis vi snakker om gjennomsnittsprisen på det primære markedet i byen på 65-68 tusen rubler, med full investeringskostnad for utvikleren på omtrent 42 tusen rubler per kvm. måler. Jeg snakker ikke om sentrum, men om boliger i økonomiklasse. I Moskva er denne forskjellen enda større, og i en rekke regioner er denne forskjellen svært ubetydelig. For eksempel, i Orenburg-regionen er det primære markedet 32 tusen rubler, men kostnaden er omtrent 27 tusen.

Den fjerne østlige regionen, det sibirske distriktet, i byen Omsk, generelt, kan vi si at det ikke er noe gap. Prisen på primærmarkedet er litt høyere enn kostnaden. I dag, for å si at regionale byggherrer er "feite" - slike anklager burde ikke eksistere. Når det gjelder et rimelig prisdelta, tatt i betraktning inflasjon, tror vi at hvis for utviklere mellom salgspris og full kostnad er det 12-18%, er dette normalt. Selvfølgelig er det mindre i Europa, men det er også mindre inflasjon. Derfor er 12-18 % en rimelig forskjell for en utbygger, og 8-12 % er i dagens situasjon et rimelig overskudd for en byggeorganisasjon.