Advokatråd: hva skal man gjøre hvis utbygger kommer for sent med å levere huset. Hvordan kan jeg få erstatning fra utbygger for mangler ved ny leilighet? Hvordan finne ut av kontrakten når overføringen av objektet forfaller

Artikkel 200.3 i den russiske føderasjonens straffelov, som gir utviklerens straffeansvar. Denis Artemov, en ledende advokat ved advokatfirmaet Via lege, hjalp nettsideportalen til å forstå hvor mye innovasjonene virkelig vil hjelpe aksjonæren i det til tider komplekse og lange forholdet til utvikleren.

Forbrytelsens sammensetning

Den objektive siden av forbrytelsen er å tiltrekke midler fra borgere for bygging, og bryter med kravene i lovgivningen i Den russiske føderasjonen om deltakelse i delt bygging av leilighetsbygg og (eller) annen eiendom, i stor eller spesielt stor skala.

I dette tilfellet anses en forbrytelse som begått i stor skala hvis mengden innsamlede midler overstiger 3 millioner rubler, og i spesielt stor skala - 5 millioner rubler. Åpenbart snakker vi spesifikt om det totale beløpet som er samlet inn fra innbyggerne, og ikke om prisen på en spesifikk DDU, som kan være mindre enn 3 millioner rubler.

Hvis du strengt følger definisjonen av en forbrytelse, kan bare et brudd på en rekke vilkår som er obligatoriske for å inngå en DDU og tiltrekke midler fra borgere føre til straffeansvar. Så ifølge art. 3 i den føderale loven "Om deltakelse i delt konstruksjon ..." for å tiltrekke seg midler, må utbygger få en byggetillatelse, utarbeide en leieavtale eller eiendomsrett og publisere en prosjekterklæring. Kunst. 15.1 og 15.2 i den føderale loven "Om deltakelse i delt konstruksjon ..." forplikter utvikleren til å sikre oppfyllelsen av forpliktelser overfor innbyggerne ved å garantere en bank eller forsikring - i et forsikringsselskap eller et gjensidig forsikringsselskap for sivilt ansvar for utviklere.

Andre mulige brudd fra utbyggers side - betydelig forsinkelse i byggingen, brudd på byggeforskrifter og forskrifter, til og med oppsigelse av bygging - faller ikke inn under art. 200.3 i den russiske føderasjonens straffelov i det hele tatt.

Vil en ny artikkel i straffeloven kunne forhindre skruppelløse utviklere?

I praksis er det ofte tilfeller der en skruppelløs utbygger på forhånd tenker gjennom prosessen med å tiltrekke midler fra innbyggerne og faktisk bestiller prosjektdokumentasjon, utarbeider en byggetillatelse og en tomteleieavtale. En bankgaranti eller ansvarsforsikring, spesielt i et gjensidig forsikringsselskap for utbyggere, er heller ingen garanti mot straffbare handlinger. Tross alt er betingelsene for en garanti eller en forsikringskontrakt ikke regulert noe sted og kan formuleres på en slik måte at innbyggerne i realiteten ikke kan få noe fra dem.

Samtidig anses økonomiske kostnader for alle handlinger etablert ved lov som uunngåelige tap når du driver en "virksomhet" - tross alt vil salget av de første leilighetene i en bygård under bygging mer enn erstatte disse utgiftene. Og den totale gevinsten ved salg av leiligheter i et flerleilig boligbygg, som kanskje ingen engang tenker på å fullføre, er absolutt verdt flere måneders forberedelse.

Etter innhenting av byggetillatelse og publisering av prosjekterklæring, betaler utbygger små månedlige tomteleie inntil alle leilighetene er solgt. Etter dette opphører den faktiske aktiviteten og utviklerens ledelse forsvinner i en ukjent retning. Det ser ut til at alt var i henhold til loven. Og til og med alle barnehager har bestått statlig registrering. Men til syvende og sist blir ikke bygging utført, og det er ingen å få penger fra.

Noen skruppelløse utviklere går så langt som å helle fundamentet, installere vegger i en eller to etasjer fra billige materialer og stoppe byggingen. Samtidig kan de ansvarlige personene til utvikleren ikke engang flykte fra rettferdighet og rolig begynne å bruke pengene mottatt fra innbyggerne. Rettshåndhevende byråer ser nesten alltid på en slik uheldig konstruksjon som en "mislykket virksomhet" som ikke inneholder noen kriminalitet, og de berørte innbyggerne blir henvist til sivile rettergang. Selv om du har en tvangsordre på hånden, vil det naturligvis ikke være noe å hente fra et slikt fly-by-night-selskap.

Det nødvendige gjenstand for bevis for forbrytelsen i henhold til art. 200.3 i den russiske føderasjonens straffelov er det faktum at en spesifikk juridisk enhet samler inn penger spesifikt for bygging, noe som ofte ganske enkelt er umulig.

For øyeblikket er det mange «grå» ordninger, inkludert veksler, foreløpige kjøps- og salgsavtaler, borettslag, som er basert på at selgerorganisasjonen og utbyggerorganisasjonen visstnok ikke har noe til felles. Ganske ofte består anleggsbedrifter av mange juridiske enheter. Samtidig bygger formelt ett selskap, et annet inngår kontrakter med entreprenører, og et tredje selger. Det vil si at formelt sett henter det selgende selskapet inn penger for videre oppgjør med utbygger ved ferdigstillelse av bygget.

I tillegg inkluderer mange anleggsbedrifter offshoreselskaper. Utenlandske stater på hvis territorium slike selskaper er registrert, selv på forespørsel fra påtalemyndigheten og innenriksdepartementet, er ikke alltid klare til å dele informasjon om pengestrømmen gjennom kontoene til offshoreorganisasjoner.

Til slutt er det en kategori mennesker som kalles "sideliners". Husker du at Ilf og Petrov i romanen "The Golden Calf" hadde en nestleder, Pound, hvis yrke siden førrevolusjonære tider var den nominelle ledelsen av fly-by-night-selskaper? Nesten hundre år har gått siden den gang, men dessverre, lite har endret seg. Det er tross alt ikke byggefirmaet som har ansvaret for straffbare forhold, men leder og regnskapsfører for utbygger. Som godt kan eksistere bare i form av et pass eller rett og slett ikke ta noen del i aktivitetene til utvikleren, bare signere visse papirer. Det er ingenting å ta fra slike mennesker, og deres tilstedeværelse på steder som ikke er så avsidesliggende vil ikke gjøre innbyggeren som ga penger og ikke fikk en leilighet i retur, noe bedre. Følgelig tillater metoder for å unndra straffeansvar, spesielt gitt det store antallet "grå ordninger" som formelt er i samsvar med gjeldende lovgivning, skruppelløse utviklere å fortsette å drive sin virksomhet uten frykt for straff.

Merknader til denne artikkelen

I samsvar med merknadene til art. 200.3 i den russiske føderasjonens straffelov frigjøres en person som har begått en forbrytelse fra straffeansvar hvis beløpet av innsamlede midler blir refundert i sin helhet og hvis den spesifiserte personen iverksetter tiltak som et resultat av at leilighetsbygningen settes inn i operasjon.

Opprinnelsen til denne betingelsen for fritak fra straffeansvar er klar - for flertallet av svindlede aksjonærer er det alltid å foretrekke å returnere pengene enn å vite om det faktum at utviklerens ledelse er dømt til fengsel. Det er imidlertid bemerkelsesverdig at for å bli løslatt fra straffeansvar, er det nok å kompensere mengden innsamlede midler (det vil si, i juridisk terminologi, for å kompensere for faktisk skade). Hva med tap? I sammenheng med avskrivningen av rubelen, er de betinget 3 millioner rubler som ble betalt for leiligheten for 2 år siden helt ulik dagens 3 millioner rubler. I tillegg øker vanligvis prisen på leiligheter under byggeprosessen. Etter å ha betalt for leiligheten, får deltakeren i delt bygging rettigheter til å kreve den, og dette er hans hovedmål. Prisen på leiligheter på stiftelsesstadiet er vesentlig lavere enn i hus med høy ferdigstillelsesgrad. Følgelig, hvis en utvikler tiltrakk midler fra innbyggere for bygging og halvparten bygde et hus med det, kan det til og med være lønnsomt for ham å bare returnere de tidligere mottatte pengene og selge leilighetene igjen, men til en høyere pris.

Det vil være mer hensiktsmessig å gi, som unntak fra straffansvar, erstatning til ofrene for tap (reell skade pluss tapt fortjeneste).

Det er også umulig å entydig tolke begrepet tiltak som utbygger har iverksatt for å fullføre oppføringen av et bolighus. Det er klart at slike tiltak kan varieres. Uten spesifikasjon kan imidlertid uklare definisjoner føre til at utbyggers ledelse fritas fra straffansvar på grunn av den enkle overføring av prosjektdokumentasjon til kommuneadministrasjonen eller ny utbygger.

Har den nye artikkelen skjerpet straffen for bedrageri av aksjonærer?

Ansvar etter art. 200.3 i den russiske føderasjonens straffelov avhenger av mengden innsamlede midler og organiseringen av deltakerne i forbrytelsen. Således, for en forbrytelse begått i stor skala (over 3 millioner rubler), gis en maksimalstraff på fengsel inntil 2 år med eller uten frihetsbegrensning i en periode på opptil 1 år. For en forbrytelse begått av en gruppe personer ved tidligere konspirasjon eller i spesielt stor skala (over 5 millioner rubler), er en maksimumsstraff på fengsel inntil 5 år med eller uten frihetsbegrensning i en periode på inntil 2 år. gitt.

Før fremkomsten av Art. 200.3 i den russiske føderasjonens straffelov ble handlinger som inneholder denne forbrytelsen kvalifisert i henhold til art. 159 i den russiske føderasjonens straffelov (svindel). Svindel i spesielt stor skala betyr her skade på over 1 million rubler.

Siden ofte svindel forbundet med å tiltrekke borgeres penger til bygging utføres av en gruppe personer ved tidligere konspirasjon og klart overstiger 1 million rubler, kom ansvaret til gjerningsmennene under del 4 av art. 159 i den russiske føderasjonens straffelov: fengsel i en periode på opptil 10 år med en bot på opptil 1 million rubler eller i mengden lønn eller annen inntekt til den domfelte i en periode på opptil 3 år eller uten og med frihetsbegrensning i en periode på inntil 2 år eller uten.

Dermed ble den maksimale fengselsstraffen for å skaffe midler i omgåelse av kravene i den føderale loven "Om deltakelse i delt egenkapitalkonstruksjon ..." redusert med det halve. Dette gjelder selvfølgelig ikke for kriminelle handlinger med borgernes penger som går utover normen i art. 200.3 i den russiske føderasjonens straffelov - de vil fortsette å bli sett på som svindel i spesielt stor skala. Det viser seg å være et paradoks - med tanke på alvorlighetsgraden av straffen er det bedre for en innbygger hvis rettshåndhevelsesbyråer ser på handlingene til en skruppelløs utvikler som svindel, og ikke som å skaffe midler til bygging i strid med lovens krav om deltagelse i delt bygging.

Når vil Art. 200.3 i den russiske føderasjonens straffelov

Et av straffelovens prinsipper er uunngåelig, obligatorisk straff for å begå en forbrytelse. Men tilstedeværelsen av mange såkalte "grå ordninger" for å skaffe midler til bygging forvirrer fortsatt domstolene. Formelt sett er slike transaksjoner ikke forbudt ved lov, men man må likevel prøve å bevise at de er falske.

Hvis lovgiveren er konsekvent i sin intensjon om å gjøre det delte byggemarkedet klart og gjennomsiktig, vil det snart på føderalt nivå bli gjort endringer i den føderale loven "Om deltakelse i delt konstruksjon ...", som til slutt forbyr bruk av grå ordninger . Bare i dette tilfellet Art. 200.3 i den russiske føderasjonens straffelov vil virkelig bli et overbevisende argument i forholdet mellom utvikleren og deltakeren i delt konstruksjon og vil kunne bidra til å beskytte borgernes juridiske rettigheter.

Publiseringsdato 30. mai 2016

Siden forvaltningsorganisasjonen er ansvarlig for vedlikehold av felleseiendommen til bygården, blir alle mangler i konstruksjonen gjort av utbygger en hodepine for forvaltningsorganisasjonen.

Når yttervegger fryser, brannalarm ikke virker, det ikke er brannhydranter eller leiligheter lekker på grunn av dårlig kvalitet på taktekking, oversvømmer eierne forvaltningsorganisasjonen med klager og kontakter boligtilsynet og beredskapsdepartementet.

I beste fall får forvaltningsorganisasjonen et pålegg som krever at manglene fjernes; i verste fall en bot for brudd på lisenskrav.

Bestemmelsene i den russiske føderasjonens sivilkode om byggekontrakter gjelder for det juridiske forholdet mellom utvikleren og eierne av en leilighetsbygning.

Samtidig, i henhold til etablert rettspraksis, opptrer forvaltningsorganisasjonen som en tredjepart i krav fra eiere eller lokale myndigheter mot utviklere for å eliminere mangler. Etter pålegg og på vegne av eierne sender forvaltningsorganisasjonen krav til utbygger og kan i fremtiden ved fullmektig representere eiernes interesser i retten.

Samtidig har HOA, i samsvar med del 8 av art. 138 i boligloven, har rett til å representere de legitime interessene til eierne av lokaler i en bygård knyttet til forvaltningen av felleseiendommen til denne bygningen, inkludert med tredjeparter.

Følgelig, hvis en huseierforening er organisert i en bygård, og et slikt hus har mangler knyttet til utbyggers feilaktige oppfyllelse av sine forpliktelser, har partnerskapet rett til å klage til en slik uaktsom utbygger med passende krav.

Eiernes interesser er beskyttet av lover som regulerer forholdet mellom utbyggere og kjøpere av nybygg. Spesielt er dette loven "Om beskyttelse av forbrukerrettigheter", bestemmelsene i den russiske føderasjonens sivilkodeks som sørger for prosedyren for å akseptere en leilighet, samt føderal lov datert 30. desember 2004 nr. 214-FZ "Om deltakelse i delt bygging av leilighetsbygg og annen fast eiendom og om endringer i visse rettsakter fra Den russiske føderasjonen" angående spørsmål om konstruksjon med egenkapital.

Utbygger er forpliktetoverføre til deltakeren i delt bygging et delt byggeprosjekt, hvis kvalitet samsvarer med vilkårene i kontrakten, kravene i tekniske forskrifter, designdokumentasjon og byplanbestemmelser, samt andre obligatoriske krav.

Dersom objektet bygges med avvik fra obligatoriske krav, eller med annetmanglergjør den uegnet for den bruken kontrakten forutsetter, har deltaker i delt bygging rett til å kreve frautvikler gratis eliminere mangler innen rimelig tid.

I samsvar med del 2 av artikkel 755 i den russiske føderasjonens sivilkode, er entreprenøren ansvarlig for mangler (defekter) oppdaget innenfor garantiperioden, med mindre han beviser at de oppsto på grunn av normal slitasje på gjenstanden eller dens deler , feil bruk eller feilaktige instruksjoner for driften utviklet av kunden selv eller tredjeparter involvert av ham, feilaktige reparasjoner av gjenstanden utført av kunden selv eller tredjeparter tiltrukket av ham.

I samsvar med del 5 av artikkel 7 i den føderale loven av 30. desember 2004 nr. 214-FZ "Om deltakelse i delt bygging av leilighetsbygg og andre eiendomsobjekter og om endringer i visse lovverk fra Den russiske føderasjonen", garantitid for et delt byggeprosjekt, for med unntak av teknologisk og teknisk utstyr som inngår i et slikt delt byggeprosjekt, er fastsatt etter avtale og kan ikke være kortere enn fem år. Den angitte garantiperioden regnes fra datoen for overføring av delt byggeobjekt, med unntak av teknologisk og teknisk utstyr som inngår i slik delt byggeobjekt, til deltaker i delt bygg, med mindre annet følger av kontrakten.

Dersom et felles byggeprosjekt ble bygget av utbygger med avvik fra kontraktsvilkårene og (eller) obligatoriske krav, som førte til kvalitetsforringelse av et slikt prosjekt, eller med andre mangler som gjør det uegnet for spesifisert bruk i kontrakten har deltaker i delt bygging, med mindre annet er avtalt, etter eget skjønn rett til å kreve fra utbygger:

eliminering av mangler gratis innen rimelig tid;

forholdsmessig reduksjon i kontraktsprisen;

refusjon av sine utgifter for å fjerne mangler.

Retten til å fremsette krav mot entreprenøren knyttet til dårlig utført arbeid i henhold til kontrakten, samt å velge dem fra den tidligere presenterte listen, ligger utelukkende hos kunden.

Rettspraksis går ut fra det faktum at ethvert brudd på kravene til SNiP, SP, GOSTs som er tillatt under bygging, gjør resultatet av arbeidet av dårlig kvalitet.

I samsvar med punkt 32, "Gjennomgang av praksisen med å løse tvister ved domstoler som oppstår i forbindelse med deltakelse av borgere i delt bygging av leilighetsbygg og annen fast eiendom" godkjent. Ved presidiet for Høyesterett i Den russiske føderasjonen 4. desember 2013 begynner foreldelsesfristen for krav fra en deltaker i delt bygging mot en utbygger i forbindelse med den utilstrekkelige kvaliteten på et delt byggeprosjekt identifisert i garantiperioden fra dag manglene meldes.

Den "rimelige tidsrammen" referert til i loven er et ganske løst konsept, så det er bedre å avklare datoen for korrigering av feil umiddelbart, på oppdagelsestidspunktet, og dokumentere det (signere en avtale med utvikleren om frivillig eliminering av defekter).

Det skal bemerkes at det innenfor garantiperioden foreligger en formodning om skyld hos entreprenøren for mangler ved utført arbeid. Dersom det som følge av dårlig utført arbeid av Utbygger påføres skade på eiendommen til eierne, plikter utbygger å erstatte skaden. Således antydet retten i ankedommen fra Omsk Regional Court datert 28. mai 2014 i sak nr. 33-3214/2014 at siden skaden var forårsaket på grunn av et dårlig utført varmesystem, som er under utbyggers garanti, utbygger plikter å kompensere for det.

Krav om å eliminere mangler fra utvikleren vinner frem;

Ved resolusjonen fra voldgiftsdomstolen i Volga-Vyatka-distriktet datert 11. oktober 2016 nr. F01-4206/2016 i sak nr. A28-2617/2015, tilfredsstilte domstolen kravene til HOA når det gjelder utbyggers plikt til å erstatte taktekking med påfølgende restaurering av gjerder, takrenner og gangveier, siden faktum av byggearbeid med mangler bekreftet.

Ved resolusjonen fra voldgiftsdomstolen i Moskva-distriktet datert 5. oktober 2017 nr. F05-14350/2017 i sak nr. A41-88581/2016, oppfylte retten kravene til HOA, siden det ble bekreftet at saksøkte feilaktig utførte funksjonene til utbygger i henhold til investeringskontrakten, som følge av at saksøker led de påståtte tap. Til støtte for påstanden viste saksøker til at det som følge av byggearbeider av dårlig kvalitet utført av saksøkte på grunnlag av en investeringskontrakt om montering av taktekkingen til det omstridte boligbygget, oppsto regelmessige vannlekkasjer inn i leilighetene. av beboerne.

Det er bemerkelsesverdig at når du går til retten på vegne av eierne (ved fullmektig), i tillegg til kravet om å eliminere mangler, kan du også kreve en bot.

I henhold til punkt 36, "Gjennomgang av praksisen med å løse tvister ved domstoler som oppstår i forbindelse med deltakelse av borgere i delt bygging av leilighetsbygg og annen fast eiendom" godkjent. Presidium for Høyesterett i Den russiske føderasjonen 04.12.2013, når man vurderer saker om krav om fri eliminering innen rimelig tid av mangler identifisert i garantiperioden i et delt byggeprosjekt, for refusjon av kostnader for eliminering, presentert av borgere - deltakere i delt konstruksjon, som inngikk en avtale utelukkende for personlig , familie og andre husholdningsbehov som ikke er relatert til gjennomføring av gründeraktiviteter, fastsettes størrelsen på den innkrevde straffen for brudd på de relevante fristene iht. Artikkel 28 (avsnitt 5) Den russiske føderasjonens lov "Om beskyttelse av forbrukerrettigheter".

I kraft av art. 22 Den russiske føderasjonens lov datert 02/07/1992 nr. 2300-1 "Om beskyttelse av forbrukerrettigheter" krever en forholdsmessig reduksjon i kjøpesummen for varer, refusjon av kostnader for korrigeringmanglervarer fra en forbruker eller en tredjepart, tilbakeføring av beløpet som er betalt for varene, samt krav om erstatning for tap påført forbrukeren som følge av salg av varer av utilstrekkelig kvalitet eller levering av utilstrekkelig informasjon om varene, er gjenstand for tilfredsstillelse av selgeren (produsent, autorisert organisasjon eller autorisert individuell gründer, importør) innen ti dager fra datoen for presentasjonen av den relevante etterspørselen.

På begynnelsen av 2000-tallet av dette århundret feide en bølge av bedrag av mennesker fra skruppelløse utviklere over Russland. Folk krevde at svindlerne som lurte dem ble straffet, men myndighetene trakk på skuldrene. Da svindelen til enkeltpersoner nådde et kritisk maksimum, vedtok lovgiverne en lov som beskytter aksjonærenes rettigheter - 214-FZ "Om deltakelse i delt bygging av leilighetsbygg ...". Loven forbyr direkte å skaffe midler fra innbyggerne hvis det ikke er byggetillatelse. Men svindlere finner nye måter å omgå loven på. En av alternativene er å inngå en intensjonsavtale om å inngå en egenandelsavtale (DPA). Samtidig er den potensielle aksjonæren forpliktet ved avtale til å sette inn penger, og utbyggeren plikter innen fastsatt frist å inngå en DDU.

La oss se på en historie om å inngå en foreløpig avtale med KROST-konsernet:

Forleden, i banken for tvangsfullbyrdelse til Federal Bailiff Service, dukket det opp en oversikt over beslag i forhold til PSF KROST LLC.

Arrestasjonen ble pålagt som en del av håndhevingsprosessen ved avgjørelse fra Oktyabrsky District Court of Belgorod. Rettsavgjørelsen undersøker en ordning for å skaffe midler i omgåelse av lov 214-FZ. I juli 2015 inngikk borgere en foreløpig avtale med KROST, ifølge hvilken KROST forpliktet seg til å inngå en DDU i november. Innbyggerne oppfylte sine forpliktelser til å overføre penger, men KROST hadde ikke hastverk med å oppfylle sine forpliktelser til å inngå en DDU. Ved å nekte å signere forlengelsen av den foreløpige avtalen, krevde de lurte personene tilbakebetalt pengene som ble betalt i henhold til avtalen. Men heller ikke dette kravet oppfylte utbyggeren. Deretter gikk folk til retten, hvor de krevde tilbakelevering av ikke bare de overførte pengene, men også, i samsvar med loven om beskyttelse av forbrukerrettigheter, en bot for å nekte å frivillig gjøre opp krav på et beløp på 50% av det tilkjente beløp og renter for bruk av andres midler. Retten i første instans, så vel som høyere rett, stilte seg på saksøkernes side - borgere lurt av utbyggeren - og påla dem å betale både det overførte beløpet i beløpet til kostnaden for leiligheten og 50 % av dette beløpet som en fin. I tillegg til faktisk avgjørelsen til fordel for saksøkerne, forklarte retten at:

— utbygger har rett til å skaffe midler deltakere i delt bygging for oppføring (oppretting) av en bygård bare etter forekomsten av en rekke forhold: innhente byggetillatelse på foreskrevet måte, publisere, legge ut og (eller) sende inn en prosjekterklæring, samt erverve eierskap til den aktuelle tomten eller bruksretten;

- i tilfelle å skaffe midler fra innbyggere for bygging av en person som ikke har enmed lov 214-FZ denne retten og (eller) tiltrekke midler fra borgere for bygging i strid med kravene fastsatt i del 2 av artikkel 1 i lov 214-FZ, en borger kan kreve fra denne personen umiddelbar tilbakebetaling av midler som er overført til ham, betaling med det dobbelte beløpet fastsatt i artikkel Civil Code of the Russian Federation for renter på mengden av disse midlene og kompensasjon utover rentebeløpet for tap forårsaket av borgeren.

Hva ville en samvittighetsfull utbygger gjort hvis han fikk et slikt «klikk på nesen» fra en potensiell leilighetskjøper? Etter vår mening ville jeg betale det tildelte beløpet og trekke konklusjoner for fremtiden. Men dette er ikke tilfelle med KROST-konsernet, som nektet å frivillig følge rettsavgjørelsen, og derfor fikk beslag i eiendelene. Og nå, i tillegg til de tilkjente betalingene til fordel for saksøkerne, vil det i tillegg betale gebyrer til namsmannen. Det er her ordtaket "glederen betaler to ganger" er sant - i stedet for frivillig å betale innbyggerne 3,5 millioner rubler, vil han nå, i tillegg til dette beløpet, betale nesten 2 millioner i bøter og straffer.

Men denne skruppelløse utvikleren trakk likevel konklusjoner, men ikke til fordel for potensielle kjøpere, men utelukkende i sin egen. For det første sluttet han aldri å skaffe midler ved å omgå loven - han inngår fortsatt foreløpige avtaler, og for det andre, i disse foreløpige avtalene dukket det opp en klausul om at hvis initiativtakeren til oppsigelsen av den foreløpige avtalen er en potensiell kjøper, så vil bidragene fra når avtalen sies opp forblir betalingene hos utbygger.

Likevel, kjære potensielle kjøpere av leiligheter i nye bygninger i KROST-bekymringen, lovene er på din side, og nå, takket være innbyggerne i Belgorod, er det rettspraksis til fordel for innbyggere som risikerte å stole på denne utvikleren.

I april i år vedtok den russiske føderasjonens statsduma i tredje lesing endringer i straffeloven, som etablerer straffeansvar for utviklere for brudd på rettighetene til aksjonærer.

Ved første øyekast bør denne innovasjonen bokstavelig talt berolige nåværende og potensielle leilighetskjøpere - de sier at utviklere vil oppfylle sine forpliktelser mer nøye. Men først må vi finne ut hva utvikleren kan holdes strafferettslig ansvarlig for. For det andre, svar på spørsmålene: gir denne normen mening, og hvordan kan den se ut i praksis? For det tredje, vil en slik trussel virkelig skremme utviklere?

La oss først se på hva og for hvilket ansvar kan utviklere holdes ansvarlige før innføringen av straffeansvar for dem?

Administrativt ansvar for utbygger

Det er verdt å si med en gang at å bringe utviklere til administrativt ansvar er usannsynlig å spille en betydelig rolle i deres aktiviteter - de lider bare tap av omdømme.

For eksempel skrev vi nylig om konflikten i Ulyanka, der et av bruddene fra utviklerens side var forsøk på å begrense rettighetene til aksjonærene. Utbygger inkluderte således klausuler i aksjeandelsavtalene som forbyr overdragelse av rettigheter til tredjepart uten samtykke fra utbygger selv, samt plikt for aksjonæren til å inngå avtale med et bestemt forvaltningsselskap etter å ha satt huset inn i operasjon. Begge kravene er helt ulovlige, siden de i alvorlig grad begrenser rettighetene til aksjonærene.

Som et resultat, en bot for utvikleren på 10 000 rubler. Står grovheten av lovbruddet i forhold til straffen? Selvfølgelig ikke. Ja, noen kan kontakte de aktuelle myndighetene og bringe byggefirmaet til administrativt ansvar. Men de aller fleste aksjonærer vil ikke gjøre dette – på grunn av uvitenhet, mangel på tid, og vil fortsatt være de facto begrenset i sine rettigheter. Vel, hva er 10 000 rubler for et byggefirma som håndterer millioner eller milliarder - vil det være redd for et slikt ansvar?

La oss ta et annet eksempel. I år åpnet påtalemyndigheten i Petrodvortsovo-distriktet, basert på resultatene av påtalemyndighetens inspeksjon, tre saker mot Admiral LLC angående administrative lovbrudd begått under gjennomføringen av delt konstruksjon.

Denne utvikleren ble til slutt brakt til administrativt ansvar for det faktum at han, i strid med bestemmelsene i 214-FZ, tiltrakk seg midler fra innbyggere ikke på grunnlag av en DDU registrert på den måten som er foreskrevet i loven, men på grunnlag av en avtale for å sikre oppfyllelse av forpliktelser i henhold til denne avtalen.

Faktisk er det direkte svindel uttrykt i intensjonen om å unndra ansvar. Men denne handlingen ser ut som svindel bare i hverdagslige termer, og ikke i juridiske termer. Som et resultat er boten større enn i forrige eksempel, men 500 000 rubler er ikke et stort tap for utvikleren. Men hvis ingen hadde lagt merke til forfalskningen av kontrakten, ville han ha "sparet" titalls millioner rubler, og unngått ansvaret gitt i lov 214-FZ.

Eller her er andre handlinger fra utvikleren som ser uredelige ut, men fra lovens synspunkt kan han bare bringes til administrativt ansvar, og selv det er ikke særlig viktig.

Vi snakker om annonsering av boligeiendommene dine. Loven slår derfor fast at informasjon om et byggeprosjekt publisert i media eller på internett skal være absolutt pålitelig. I tillegg må du ha byggetillatelse for å annonsere eiendommen din.

Hva i praksis? Er disse kravene oppfylt? Nei, selvfølgelig ikke – og informasjon om objekter samsvarer ofte ikke med virkeligheten, og byggetillatelser foreligger ofte ennå ikke. Hva er utviklerens ansvar for slike brudd? I det første tilfellet - en bot på opptil 400 000 rubler, i det andre - opptil 500 000 Så hva? Vel, jeg betalte en halv million, men tiltrakk meg en halv milliard i penger fra aksjonærene.

Beskytter slik lovgivning aksjonærer er utviklere redde for slikt ansvar? Ja, verken det ene eller det andre - bortsett fra en følelse av dyp moralsk tilfredsstillelse, vil dette ikke gi noe til aksjonærene, og utbyggerne bryr seg ikke - de vet utmerket godt hva de går inn i.

Hvordan reagerer lovgivere på dette? Ja, nesten ingenting, og hvis de reagerer, bærer det fortsatt ikke frukt. For eksempel foreslår varamedlemmer fra den lovgivende forsamlingen i St. Petersburg å øke bøtestørrelsen for byggefirmaer som utfører bygge- og laste- og lossearbeid i helger og helligdager fra 7.00 til 12.00: nå den maksimale boten for juridiske personer for slike handlinger er 15 000, og det er foreslått å øke til 500 000 rubler.

Hva vil skje i praksis? Hvor mange innbyggere vil skynde seg til noen institusjoner med klager? Hvor mange institusjoner er åpne i helgene? Og hvis de fungerer, hvor godt? Og hvorfor bare til 12.00 - helligdager er bare ferier, for å feire, og ikke for å høre på en hammer? Er det andre problemer med konstruksjonen?

Så det er ingen seriøs beskyttelse for å bringe utviklere til administrativt ansvar. Kanskje, med ett unntak, som vi vil diskutere nedenfor.

Sivilansvar for utviklere i form av straffer

Den vanligste situasjonen når en utbygger blir stilt for sivilt (økonomisk) ansvar er selvsagt en forsinkelse i å overføre en leilighet til aksjonæren. Forsinkelsesperioden begynner å løpe fra dagen etter overdragelsesdagen angitt i andelsavtalen. Hvis kontrakten plutselig spesifiserer et kvartal, så fra første dag i neste kvartal.

Aksjedeltakelsesavtalen må også angi straffbeløpet for sen overføring av leiligheten hvis det ikke er en slik indikasjon, innkreves straffen med det beløpet som er fastsatt i loven. La oss merke seg at kontrakten ikke kan angi straffbeløpet i tilfelle av sivilt ansvar for utviklerne mindre enn det som er foreskrevet i loven, er denne klausulen ugyldig, og en "lovlig" straffvilje bli samlet inn. Det beregnes som følger:

antall dager med forsinkelse x 11 % (refinansieringsrente til Bank of Russia) x 1/300 x kontraktspris x 2 = straff.

For eksempel indikerer kontrakten at prisen på en leilighet er 3 millioner rubler, forsinkelsen var nøyaktig et år, vi får: 365 x 0,11 x 1/300 x 3 000 000 x 2 = 803 001.

Det virker som et betydelig beløp, men hvis du tar i betraktning at hundrevis av aksjonærer kjøper leiligheter i mange bygninger, bør graden av sivilansvar for utviklere i form av bøter være svært høy - dette er en risiko for å tape titalls eller til og med hundrevis på millioner av rubler. Men hvorfor leveres de fleste boligkomplekser fortsatt med forsinkelser, ofte i mange år?

Det er to poeng her. For det første inaktiviteten til aksjonærer som venter i årevis, men ikke stiller krav om å returnere det de betalte for leiligheten og spesielt med en straff. Det er forresten ikke nødvendig å kombinere begge. Du kan vente på leiligheten, motta overtakelsesattest og med det kreve straff for ventetiden. Men få mennesker gjør dette, og utviklere søker selvfølgelig ikke å bære sivilt ansvar - noen forsikrer det ikke engang.

For det andre «tømmer» utviklere i slike kritiske situasjoner sine eiendeler og går konkurs. Men det er fortsatt en sjanse til å få din.

Straffansvar for utbygger

Det ble nevnt ovenfor at det kun er ett alternativ når utbygger kan bringes til administrativt ansvar "seriøst". Dette er å samle inn penger fra aksjonærer uten byggetillatelse. Det ser ut til at boten her ikke er veldig stor for et byggefirma - fra 500 000 til 1 million rubler. Men faktum er at denne boten kan ilegges for inngåelsen av hver aksjeavtale, og dersom det er hundrevis av leiligheter i bygget, så viser beløpet seg å være svært, svært alvorlig.

Men hvorfor er utviklerne fortsatt ikke redde for dette? Ja, årsakene er de samme: mangelen på vilje hos aksjonærene og muligheten til å "lekke" penger. Vel, hvordan kan du kreve inn boten hvis selskapet ikke har noe - ingen penger, ingen eiendom? Hva med å returnere aksjonærenes penger?

Derfor er det nødvendig å holde ansvarlig ikke byggefirmaet, som når som helst kan vise seg å være en "dummy", men dets ledelse - og ikke administrativt, men kriminelt. Personlig ansvar er alltid sterkere enn samfunnsansvar.

Dette åpenbare behovet begynte å bli realisert først i 2014, da stedfortreder Alexander Khinshtein, lederen av den parlamentariske gruppen for beskyttelse av aksjonærers rettigheter, ikke introduserte et tilsvarende lovforslag til statsdumaen, som ble vedtatt i tredje lesing 20. april , 2016.

Denne loven sørger for innføring av artikkel 200.3 i den russiske føderasjonens straffelov, som kalles: "Tiltrekke midler fra borgere i strid med kravene i loven om deltakelse i delt bygging av leilighetsbygg og (eller) annen eiendom ."

For en slik handling, hvis stor i størrelse, kan en tjenestemann i et byggefirma bli straffet:

obligatorisk arbeid i opptil 360 timer;
kriminalomsorg i opptil 1 år;
tvangsarbeid i opptil 2 år;
fengsel inntil 2 år med frihetsbegrensning inntil 1 år eller uten.

Hvis denne forbrytelsen er begått i spesielt stor skala eller av en gruppe personer ved tidligere konspirasjon, vil straffen være strengere:

obligatorisk arbeid i opptil 480 timer;
kriminalomsorg i opptil 2 år;
tvangsarbeid i opptil 5 år;
fengsel i samme periode med eller uten frihetsbegrensning i inntil 2 år.

Samtidig anses et stort beløp for å være tiltrekningen av midler på over 3 millioner rubler; spesielt store - mer enn 5 millioner rubler.

Men den store størrelsen her er ikke så stor - kostnaden for en gjennomsnittlig ett-roms leilighet i nye bygninger, spesielt stor - kostnaden for en gjennomsnittlig to-roms leilighet. Det vil si at selv én aksjonær kan kontakte myndighetene. Og hvis det er flere av dem, vil effektiviteten være mye høyere.

Men vi diskuterte ovenfor: om utvikleren holdes ansvarlig eller ikke - hvilken forskjell gjør det for aksjonæren om pengene aldri blir returnert til ham?

Men her, kan man si, er det ganske enkelt et unikt tilfelle. Den nye artikkelen i den russiske føderasjonens straffelov inneholder en veldig nyttig regel for aksjonærer om at en person som har begått en slik forbrytelse er unntatt fra straffansvar hvis han fullt ut tilbakebetaler innsamlede midler eller tar tiltak for å sette huset i drift.

Det vil si at loven gir sjefen for utviklingsselskapet mulighet til å "kjøpe seg" fra straff (selv om han ikke er fengslet, ingen ønsker å ha et strafferegister), men bare hvis han oppfyller sine forpliktelser overfor aksjonærene . Så han må gjøre motstand, men enten returnere pengene eller gjøre ferdig huset.

Her er det umulig å ikke være enig i Khinshteins utsagn om at dette er en svært viktig norm som vil beskytte aksjonærenes rettigheter mye mer pålitelig. Selvfølgelig uttrykkes oppfatningen om at artikkel 159 i straffeloven "Bedrageri" også beskytter dem, men sammenlignet med denne nyheten er den mye mer vag, og derfor er det mye lettere for utviklerens ledelse å unnslippe ansvar. Her er alt mer oversiktlig.

Det er imidlertid verdt å advare potensielle boligkjøpere om risikoen ved å inngå en kontraktsavtale med selskaper som ikke har minst den grunnleggende pakken med dokumenter, som inkluderer:

dokumenter for utviklingsstedet (eierskap eller leiekontrakt);
prosjekterklæring;
byggetillatelse.

Dessverre har i dag mange mangler som følge av bygging av hus på delt deltakelse blitt vanlig. Aksjonærer og lovgivere anstrenger seg mye for å eliminere hindringer og brudd på loven under konstruksjon med delt egenkapital. Det viser seg at i byggefasen tilbyr utbygger, entreprenør, underentreprenør mange betingelser for at aksjonæren kan inngå en avtale om delt deltakelse i byggingen av en bygård, men mange anstrengelser går rett og slett i vasken. Og dette skyldes ikke loven, men ikke utbyggers integritet.

I de fleste tilfeller, hvis husleveringsfristene overskrides, sender utbygger aksjonærene til entreprenøren for å frita seg fra lovens ansvar, og entreprenøren sender på sin side aksjonærene tilbake til utbygger, med henvisning til at det er utbygger som står for arbeid og bygging.

Du trenger bare å finne ut hvem, i henhold til sivilrettslige normer, er ansvarlig for et prosjekt som ikke er levert i tide, utvikleren eller entreprenøren, og hvem som vil være ansvarlig overfor forbrukeren (interesseinnehaveren).

Hvem har skylden ved overlevering av hus, entreprenør eller utbygger?

Når byggingen av en leilighetsbygning starter, inngås en avtale om deltagelse i delt bygging av en bygård mellom utbygger og aksjonær (forbruker), og følgelig inngår utbygger avtaler med entreprenører. Juridiske forhold mellom aksjonærer og utbyggere oppstår på grunnlag av føderal lov nr. 214 datert 1. april 2005. føderal lov nr. 214, artikkel 7, sier klart at utbygger er forpliktet til å overføre til deltakeren et delt byggeprosjekt som overholder med vilkårene i kontrakten og kravene i tekniske forskrifter og andre krav.

I samsvar med føderal lov nr. 214, hvis aksjonæren oppdager manglende overholdelse av objektet, mangler eller leveringsfrister, kan han stille krav til utvikleren:

gratis fjerning av mangler innen rimelig tid
Aksjonæren har rett til å inngå avtale med en annen entreprenør for å fjerne mangler på utbyggers bekostning
forholdsmessig verdireduksjon etter kontrakten og krav om betaling av bot

For å eliminere mangler kan aksjonærer kontakte utvikleren både på stadiet for å akseptere overføringen av objektet og etter å ha satt objektet i drift. Garantiperioden for et byggeprosjekt kan ikke være mindre enn fem år, hvor perioden begynner å regnes fra det øyeblikket gjenstanden overleveres. I samsvar med sivil lov er utviklerens ansvar overfor aksjonæren regulert ikke bare av føderal lov nr. 214, men også av den russiske føderasjonens sivile lov.

Civil Code of the Russian Federation, artikkel 754. Entreprenørens ansvar for kvaliteten på arbeidet

Entreprenøren er ansvarlig overfor oppdragsgiver for eventuelle avvik fra kravene fastsatt i den tekniske dokumentasjonen og i de for partene bindende byggeforskrifter og forskrifter, samt for manglende oppnåelse av de indikatorer for byggeprosjektet som er angitt i den tekniske dokumentasjonen, bl.a. for eksempel produksjonskapasiteten til bedriften.
Ved rekonstruksjon (oppdatering, ombygging, restaurering osv.) av en bygning eller konstruksjon er entreprenøren ansvarlig for reduksjon eller tap av styrke, stabilitet, pålitelighet av bygningen, konstruksjonen eller deler av denne.
Entreprenøren er ikke ansvarlig for mindre avvik fra teknisk dokumentasjon gjort uten kundens samtykke dersom han beviser at de ikke har påvirket kvaliteten på byggeprosjektet.

Civil Code of the Russian Federation Artikkel 755. Kvalitetsgarantier i en byggekontrakt

Entreprenøren garanterer, med mindre annet følger av byggekontrakten, at byggeprosjektet vil oppnå de indikatorer som er angitt i teknisk dokumentasjon og evne til å drifte anlegget i henhold til byggekontrakten i garantiperioden. Garantiperioden fastsatt ved lov kan økes etter avtale mellom partene.
Entreprenøren er ansvarlig for mangler (mangler) som oppdages innenfor garantiperioden, med mindre han beviser at de har oppstått på grunn av normal slitasje på gjenstanden eller dens deler, feil betjening eller feilaktige instruksjoner for dens drift utviklet av kunden selv eller tredjeparter. involvert av ham, feilaktig reparasjon av en gjenstand utført av kunden selv eller av tredjeparter tiltrukket av ham.
Garantiperioden er avbrutt for hele tiden anlegget ikke kunne driftes på grunn av mangler som entreprenøren er ansvarlig for.
Hvis mangler spesifisert i paragraf 1 i artikkel 754 i denne koden oppdages i løpet av garantiperioden, må kunden rapportere dem til entreprenøren innen rimelig tid etter oppdagelsen.

Civil Code of the Russian Federation, artikkel 756. Tidsfrister for å oppdage utilstrekkelig kvalitet på byggearbeid
Når påstander knyttet til utilstrekkelig kvalitet på arbeidsresultater presenteres, brukes reglene gitt i paragrafene 1 - 5 i artikkel 724 i denne koden.

I dette tilfellet er fristen for å oppdage mangler, i samsvar med paragraf 2 og 4 i artikkel 724 i Civil Code, fem år. Civil Code of the Russian Federation, artikkel 723. Entreprenørens ansvar for dårlig kvalitet på arbeidet

I tilfeller hvor arbeidet er utført av entreprenøren med avvik fra kontrakten som forverret resultatet av arbeidet, eller med andre mangler som gjør det uegnet for den bruken som er angitt i kontrakten, eller i mangel av tilsvarende vilkår i kontrakten. av uegnethet for normal bruk, har kunden rett, med mindre annet er fastsatt ved lov eller kontrakt, etter eget valg, kreve at entreprenøren:

eliminering av mangler gratis innen rimelig tid;
en forholdsmessig reduksjon i prisen fastsatt for arbeidet;
refusjon av deres utgifter for å eliminere mangler når kundens rett til å fjerne dem er fastsatt i arbeidskontrakten (artikkel 397).

Entreprenøren har rett til, i stedet for å fjerne de mangler han er ansvarlig for, å utføre arbeidet på nytt vederlagsfritt med erstatning til oppdragsgiver for tap som skyldes forsinkelsen i utførelsen. I dette tilfellet plikter kunden å returnere det tidligere overførte arbeidsresultatet til entreprenøren, dersom arbeidets art gjør en slik retur mulig.
Dersom avvik i arbeidet fra kontraktsvilkårene eller andre mangler ved resultatet av arbeidet ikke er fjernet innen rimelig tid fastsatt av kunden eller er vesentlige og uopprettelige, har kunden rett til å nekte å utføre kontrakten og kreve erstatning for påført tap.
Kontraktens vilkår om å frita entreprenøren fra ansvar for visse mangler fritar ham ikke for ansvar dersom det er bevist at slike mangler har oppstått som følge av entreprenørens skyldige handlinger eller passivitet.
Entreprenøren som har levert materialet for å utføre arbeidet er ansvarlig for kvaliteten i henhold til reglene om selgers ansvar for varer av mangelfull kvalitet (artikkel 475).

Med utgangspunkt i de ovennevnte normene i gjeldende lovverk, selv om utbygger ofte sender aksjonærer med krav til entreprenøren, må aksjonæren stille krav om utbedring av mangler, overholdelse av frister for levering av objekter, og oppfyllelse av vilkårene iht. kontrakten.
Disse konklusjonene gjenspeiles og bekreftes også av rettspraksis i Den russiske føderasjonen. Vedtak av FAS UO datert 14.04.2010 nr. F09-2482/10-S2, FAS SZO datert 29.04.2010 nr. A56-38441/2009, FAS VVO datert 20.11.2009 nr. A67-258 /2008, FAS ZSO datert 09.07.2010 nr. A03 -6458/2009.

Hva skal en aksjonær gjøre dersom utbygger ikke oppfyller kontrakten?

Dersom aksjonæren har oppdaget at utbygger ikke har oppfylt kontraktsmessige forpliktelser, har mangler ved den leverte eiendommen, eller brutt fristene for levering av eiendommen til aksjonæren, må han fremsette skriftlig anmodning (krav) til utbygger om å fjerne mangler, å redusere verdien i henhold til kontrakten forholdsmessig, og å betale boten. Du kan også ringe den juridiske hotline for aksjonærer på 8-800-777-32-63.