Sistemas de relações contratuais na construção de capital. Características das relações contratuais na construção

A construção de capital pode ser realizada por métodos contratuais, econômicos ou mistos (contratual e econômico), determinados principalmente pelo procedimento de financiamento dos custos e pela relação das partes no processo de construção.

Predomina a construção de instalações e a execução de obras por empreitada.

No método de construção por empreitada, os trabalhos de construção e instalação são executados por entidades especializadas titulares de licença para a execução dos respectivos tipos de obras, com base num contrato de construção com o cliente. O contrato de construção é o principal documento legal que regula a relação entre os participantes da construção. O método de contratação para a realização dos trabalhos apresenta uma série de vantagens. Proporciona condições para a intensificação da construção baseada na utilização máxima de estruturas, peças, componentes fabricados em fábrica, equipamentos de construção de última geração e métodos de trabalho avançados. As organizações contratantes contam com uma força de trabalho permanente de trabalhadores da construção, ativos de produção e realizam trabalhos utilizando métodos industriais. Este método de trabalho permite-nos reduzir o tempo de construção, melhorar a qualidade, reduzir o custo de construção e garantir um aumento da poupança.

O objeto do contrato é:

construção, reconstrução de empreendimento, edifício, estrutura ou outra instalação;

realizando construção e outros trabalhos especiais de instalação.

As regras para celebração e execução de acordos (contratos) também se aplicam a grandes reparações de instalações.

Clientes e contratantes (empreiteiros gerais, subcontratantes) podem ser pessoas jurídicas e físicas da República da Bielorrússia e de outros estados.

No método contratual de execução do trabalho, o cliente é: a gestão de uma empresa operacional, organizações e cidadãos individuais. A função de cliente em novos edifícios estatais para fins industriais, bem como em grandes instalações não industriais construídas de acordo com projetos individuais, pode ser desempenhada por uma direção especialmente organizada da empresa em construção.

Durante a construção de edifícios residenciais para equipamentos sociais e culturais e serviços públicos em regiões, cidades, distritos, é criado um único serviço de atendimento ao cliente, que implementa programas de investimento à custa dos orçamentos republicano e local, bem como fundos de pessoas colectivas e indivíduos que os contribuem sob a forma de participação no capital.

Na construção de instalações para necessidades públicas, o cliente estatal é determinado entre os órgãos governamentais que dispõem dos recursos de investimento necessários, ou organizações com direito de dispor desses recursos.

A Direcção ou, consequentemente, outros órgãos são os gestores de todos os fundos destinados ao financiamento de projectos e custos de investimento. Eles celebram contratos com organizações de projeto e construção, fornecedores de equipamentos, para realizar trabalhos de projeto, construção e instalação, e para fornecer equipamentos.

A seleção de um contratante é realizada:

para os objetos para os quais são realizadas licitações - de acordo com seus resultados;

para objetos para os quais não são realizadas licitações - a critério do cliente.

O cliente pode delegar parte das responsabilidades, bem como a autoridade para tomar decisões em seu nome nas relações com o empreiteiro, ao engenheiro (organização de engenharia). A relação entre eles é regida por um contrato de prestação de serviços. Neste caso, é necessário o consentimento do contratante para celebrar tal acordo.

O contratante tem o direito de atrair, com base em acordos de subcontratação, inclusive em condições competitivas, subcontratantes para a execução de determinados tipos de trabalho. O cumprimento das responsabilidades do cliente pelos trabalhos para os quais o empreiteiro geral celebrou um acordo de subcontratação é atribuído ao empreiteiro geral, e as responsabilidades do empreiteiro são atribuídas ao subcontratado. O empreiteiro geral é responsável perante o cliente por todos os trabalhos executados por ele e pelo subcontratado.

É estabelecido um período de garantia de dois anos para os objetos aceitos para operação e obras executadas.

O contrato de construção é celebrado se o cliente possuir: documento relevante que comprove os direitos sobre o terreno, decisão dos órgãos executivos e administrativos locais para a construção do objeto; projetar e estimar documentação aprovada em exame não departamental estadual, acordado e aprovado na forma prescrita, caso a responsabilidade pelo seu desenvolvimento não seja atribuída ao contratante; protocolo sobre licitação de contratos; protocolo sobre os resultados das licitações e a seleção do vencedor.

O empreiteiro possui uma licença para realizar os tipos relevantes de obras de construção, válida no território da República da Bielorrússia.

O contrato poderá ser assinado pelas partes no prazo máximo de 20 dias após a conclusão da licitação do contrato e da assinatura do protocolo. Se uma das partes se esquivar à celebração do contrato, a outra parte tem o direito de requerer ao tribunal económico a obrigação de celebrar o contrato, bem como a indemnização pelos prejuízos causados pela evasão à sua celebração.

Se a realização de propostas contratuais não for obrigatória, o contrato é celebrado com base em negociações e acordo entre as partes e pode ser elaborado pelo cliente ou contratante ou em conjunto pelas partes; Antes de celebrar um contrato, o cliente e o empreiteiro podem celebrar um acordo preliminar que define a relação entre as partes na fase de preparação para a construção da instalação.

Ao elaborar um contrato de trabalho por parte do empreiteiro, o cliente submete-lhe, no prazo acordado, os documentos acima especificados, bem como:

propostas sobre preço e prazo de construção de um objeto ou tipo de obra;

cronograma de pagamento;

cronograma de entrega de estruturas, materiais, produtos, equipamentos e estoques, se sua entrega for confiada ao cliente por acordo das partes;

cronograma de comissionamento quando a instalação for colocada em operação no ano planejado;

um cronograma de combinação dos tipos de obras e processos produtivos nas instalações existentes, indicando, se necessário, possíveis datas para a interrupção temporária da produção, bem como a exclusão de terrenos da circulação agrícola, de forma a criar condições adequadas à execução das obras; e outra documentação.

O prazo para apreciação pelo contratante dos documentos especificados, elaboração e assinatura do contrato é determinado por acordo das partes, mas não deve exceder 30 dias.

Dentro do prazo determinado, o empreiteiro desenvolve um cronograma de obra, bem como um cronograma de entrega de estruturas, materiais, produtos, equipamentos e estoques, cuja execução ele se compromete. Esses cronogramas estão anexados à minuta do acordo contratual.

O contratante, ao enviar a minuta de contrato assinada ao cliente, determina o prazo normalmente exigido (pelo menos 20 dias) durante o qual o cliente é obrigado a analisar esta minuta e fornecer uma resposta. Se a celebração de um contrato for obrigatória, o cliente deverá responder no prazo de 30 dias a contar da data de recepção do seu projecto. Se o cliente não concordar com determinados termos da minuta de contrato recebida, tem o direito de elaborar um protocolo de divergências e anexá-lo ao contrato.

O contrato contém os seguintes dados e condições obrigatórias:

nomes das partes e detalhes necessários;

objeto do contrato (nome e localização da obra, tipos de obras);

prazos (mês e ano) de início e conclusão da construção da instalação, execução das obras;

o preço negociado (contratual) de um objeto, tipo de obra, estabelecido com base no resultado da licitação, e para os objetos para os quais a licitação não é obrigatória, o preço é determinado por acordo das partes;

o procedimento de pagamento pelo trabalho executado;

fontes de financiamento;

distribuição de funções entre o cliente e o empreiteiro para fornecer estruturas, materiais e equipamentos à instalação;

responsabilidades do cliente e do contratante na execução do contrato;

o procedimento para o cliente controlar a qualidade dos trabalhos executados pela contratada e as estruturas, materiais, produtos, equipamentos e estoques fornecidos;

condições de pagamento e valor dos bônus pelo comissionamento oportuno da instalação;

responsabilidade das partes em caso de incumprimento das obrigações contratuais;

características de aceitação de obras concluídas, comissionamento da instalação;

relação entre as partes em caso de força maior e outras condições.

As pessoas colectivas e os empresários individuais que efectuem a construção e reconstrução de imóveis residenciais para cidadãos devem definir nos contratos, juntamente com o anterior, as seguintes condições essenciais:

O montante e o procedimento de depósito de fundos pelos cidadãos;

Motivos de rescisão do contrato antes do prazo estabelecido;

O procedimento de devolução de fundos aos cidadãos em caso de incumprimento de obrigação ou rescisão de contrato antes do prazo estabelecido;

Responsabilidade pelo incumprimento de obrigações.

Os anexos obrigatórios de um contrato de construção são um cronograma de trabalho e um cronograma de pagamento.

Um acordo de subcontratação é celebrado com base nos resultados da licitação anunciada pelo empreiteiro geral ou por meio de negociações diretas com os subcontratados. O acordo de subcontratação inclui as mesmas condições obrigatórias que o acordo contratual. Além disso, o contrato de subcontratação determina as listas de serviços prestados pelo empreiteiro geral, bem como o valor e as modalidades de pagamento pelo subcontratado por esses serviços.

O contrato pode prever a obrigação da parte que assume o risco de perda acidental ou dano acidental aos projetos de construção, materiais e equipamentos de segurar os riscos correspondentes.

Ao construir instalações para necessidades públicas, financiadas pelos orçamentos republicano e local, fundos extra-orçamentais, empréstimos bancários, o cliente estatal celebra um contrato estatal com o empreiteiro para a execução da empreitada em conformidade com os requisitos do Regulamento. Ao mesmo tempo, o cliente estatal cumpre as obrigações e tem os direitos estabelecidos pelo Regulamento para os clientes, com exceção do direito de tomar decisões de forma independente sobre o volume de alocação de investimentos e as direções de sua utilização; na transferência de seus poderes a terceiros; sobre a conservação ou encerramento da construção da instalação.

O cliente é responsável pelo incumprimento ou cumprimento indevido das obrigações estipuladas no contrato e paga ao contratante uma multa nos seguintes valores:

por evasão injustificada de aceitação de obras concluídas e emissão de documentos comprovativos de sua conclusão - 0,1% do custo dessas obras por cada dia de atraso, mas não superior a 10% do custo da obra (instalação);

por transferência intempestiva de adiantamento de obras concluídas e aceitas - 0,15% do valor não transferido por cada dia de atraso;

por violação dos prazos de entrega de estruturas, materiais, equipamentos - 0,15% do seu custo por cada dia de atraso, mas não superior ao custo de estruturas, materiais, produtos, equipamentos, estoques não entregues.

O contratante é responsável pelo incumprimento ou cumprimento indevido das obrigações estipuladas no contrato e paga ao cliente multa a preços correntes nos seguintes casos e valores:

por entrega intempestiva de prontidão para construção, inclusive por não apresentação do escopo da obra - 0,1% do seu custo por cada dia de atraso;

por violação dos prazos de conclusão das obras objeto de contrato de comissionamento de instalação - 0,15% do custo dessas obras por cada dia de atraso, mas não superior a 10% do custo das obras (instalação );

pela eliminação intempestiva de defeitos identificados durante o período de garantia de funcionamento da instalação - 0,15% do custo da obra para eliminação de defeitos por cada dia de atraso.

O Empreiteiro é responsável por trabalhos mal executados descobertos dentro do período de garantia.

Além das sanções previstas nestas regras pelo descumprimento das obrigações decorrentes do contrato de trabalho, a parte que violou o contrato deverá indenizar a outra parte pelos prejuízos em valor não coberto pela penalidade (multa, multa).

O culpado de ultrapassar os prazos de construção de um objeto (obra) estabelecidos no contrato deverá indenizar a outra parte pelos prejuízos por isso causados.

O procedimento de financiamento dos custos de construção de capital depende das fontes de financiamento e do procedimento de pagamento das obras executadas entre o cliente e o empreiteiro estabelecido no contrato de construção. O financiamento dos custos do cliente para construção de capital pode ser realizado com atual conta (corrente) (quando financiada por fundos do orçamento do Estado e fundos próprios do investidor) ou da conta para contabilização de dívidas sobre empréstimos(para empréstimos para construção).

Da conta que financia a construção são pagos: equipamentos e materiais, obras executadas e serviços prestados, empreendimentos concluídos, complexos de start-up, fases e instalações de construção, documentação de projeto e estimativa, custos de manutenção da diretoria do empreendimento em construção e outros custos.

Os trabalhos executados por subcontratados podem ser pagos a partir da conta corrente (de liquidação) do empreiteiro geral ou diretamente da conta do cliente (de acordo com os acordos celebrados). Os trabalhos de construção e instalação executados por empreiteiros sob contratos diretos com os clientes são pagos por conta do cliente com base nos certificados de aceitação dos trabalhos executados.

O financiamento da construção é efectuado a um preço negociado (contratual) estabelecido no contrato de construção.

O preço negociado (contrato) na realização de encomendas de construção através de licitação é estabelecido no momento da celebração de um contrato de construção entre o cliente e o empreiteiro. Na realização de licitações contratuais, são aplicados os seguintes tipos de preços:

O preço do cliente (investidor), que é o preço inicial da obra ou empreitada, por ele proposto na data da decisão de execução da empreitada.

O preço da proposta do empreiteiro, que é determinado pelas entidades empreiteiras requerentes de uma encomenda de construção e serve para a apresentação de uma proposta competitiva no momento da participação no leilão.

Na celebração de um contrato de construção (contrato), aplica-se o preço negociado (contrato), que está fixado no contrato de construção (contrato) e é determinado com base no resultado do leilão com base no preço da proposta do empreiteiro vencedor.

O preço do cliente (investidor) e o preço da proposta do contratante são determinados nos preços na data da decisão de realizar a licitação do contrato, levando em consideração impostos, taxas (impostos) e outras deduções às receitas dos orçamentos relevantes em acordo com a legislação vigente. Para determinar o preço do cliente, é utilizado o método do índice base, no qual são aplicados ao custo base estimado os índices de variação do custo das obras de construção e instalação por elementos de custo, aprovados na forma prescrita pelos órgãos governamentais republicanos. de trabalho contratado. O preço da proposta do empreiteiro pode ser determinado pelo método do índice base ou pelo método dos recursos, que envolve a aplicação de preços e tarifas médias ponderadas e atuais (atuais) aos padrões de consumo de recursos aprovados por organizações de construção ou órgãos governamentais republicanos, incluindo padrões de estimativa de recursos. Em alguns casos, para formular o preço da proposta do empreiteiro, pode ser utilizado o método do índice de recursos, combinando o método dos recursos com um sistema de índices de preços dos recursos utilizados na construção.

Para a realização dos cálculos é determinado um prazo de liquidação, que pode ser um mês ou outro período de tempo necessário para a conclusão de uma etapa da obra ou de todo o volume de obra previsto em contrato de construção.

A base de pagamento das obras executadas, complexos (etapas) de obras (serviços) são certificados assinados por representantes do empreiteiro e do cliente sobre o custo das obras executadas, elaborados com base em certificados de obras (etapas) concluídas. Os pagamentos pelos trabalhos executados podem ser feitos com o cliente pagando adiantamentos ao empreiteiro ou sem pagar adiantamentos. O procedimento e as condições de pagamento antecipado estão estipulados no contrato de construção.

O Banco concede financiamento e crédito contínuo a projectos de construção de acordo com contratos de construção - dentro dos limites do seu custo estimado com base numa cópia da estimativa consolidada, cronogramas de trabalho e pagamentos desenvolvidos com base em projectos, estimativas e padrões de duração de construção. A instituição bancária, na qual o financiamento é aberto à custa de fundos orçamentais e empréstimos bancários, exerce o controlo preliminar e subsequente sobre os dispêndios direcionados de fundos, o cumprimento pelas empresas da disciplina estatal, financeira, de projeto, estimativa e liquidação na construção, também como obrigações contratuais.

Algumas empresas realizam obras de construção utilizando métodos econômicos; o volume dessas obras na república é de 4-5%.

Com o método econômico, o trabalho é realizado utilizando os esforços e recursos do cliente. Durante o período de construção, as empresas organizam organizações de construção, equipes, departamentos de construção de capital e criam uma base de produção.

O papel do cliente é desempenhado pela administração do empreendimento, e as responsabilidades do empreiteiro são geralmente departamentos ou departamentos de construção de capital que realizam trabalhos de construção e instalação.

O método económico de construção generalizou-se na realização de trabalhos de reequipamento da produção contínua. É também aconselhável para pequenos volumes de trabalho, nos casos em que a sua implementação por terceiros em ambiente de produção crie inconvenientes tanto para o empreiteiro como para o cliente.

Também é utilizado na realização de reequipamento técnico e reconstrução de instalações de produção existentes. Esses trabalhos também podem ser realizados de forma mista (contratual e econômica).

Havendo um grande número de obras realizadas de forma económica, as empresas podem organizar a produção auxiliar à produção de materiais, estruturas e produtos para esses fins, se a necessidade dos mesmos não puder ser satisfeita pelas empresas da indústria da construção e da construção indústria de materiais.

Na construção realizada de forma económica, são utilizados dois métodos de financiamento - em função do volume de obra concluída e de acordo com os elementos de custo.

No primeiro método, a obra é aceita e paga à medida que as obras de construção e instalação são concluídas. Nesse caso, o gestor de todos os recursos destinados à construção de capital é a administração do empreendimento. A obra é executada pelo departamento (departamento) de construção de capital. A relação entre a gestão da empresa e o departamento (gestão) de construção de capital é organizada aproximadamente na mesma ordem que o método contratual de execução dos trabalhos. A gestão do empreendimento é totalmente responsável pela qualidade, prazo e custo da construção. Neste caso, o gestor da obra, subordinado à gestão do empreendimento e responsável pelos resultados das suas atividades financeiras e económicas, está diretamente envolvido na execução da obra. Em vez de um contrato, é elaborada uma lista de projetos de construção, que é assinada pelas partes e entregue ao gestor da obra. Indica o volume de trabalho ao custo estimado de cada objeto. Para cada ano são determinadas tarefas trimestrais para etapas tecnológicas e pacotes de trabalho.

O departamento de construção de capital, assim como a empreiteira, necessita de capital de giro para a aquisição de materiais de construção, estruturas, peças e demais custos associados à obra. O pagamento das obras executadas é normalmente feito mensalmente com base em atos de custo das obras executadas, que são assinados pelo gestor da obra e pelo diretor do empreendimento. No entanto, se o cliente pagar ao empreiteiro pelos trabalhos de construção e instalação concluídos pelo custo total (preço contratual), então, ao pagar pelos trabalhos executados de forma económica, são feitas uma série de deduções - poupanças planeadas, deduções de depreciação para ativos fixos de construção . Estes valores são retidos por se destinarem a ser fontes de financiamento de investimentos de capital na modalidade económica de construção.

Pequenos projetos de construção podem ser financiados pelo banco com base em elementos de custo. Neste caso, o canteiro de obras abre uma conta a partir da qual são pagos todos os custos associados à construção (produção de orçamentos de projeto, compra de equipamentos, materiais, estruturas, peças, componentes, salários, etc.).

“Auditoria e Fiscalidade”, 2012, N 6

A escolha da estrutura jurídica de um contrato de construção depende de muitos fatores. Os determinantes são o número de participantes nas atividades de investimento, os seus objetivos finais relacionados com o projeto de construção, bem como os princípios de geração de rendimentos da construção para cada participante nas atividades de investimento. Falaremos sobre as opções de celebração de relações contratuais do ponto de vista do beneficiário da renda neste artigo.

O procedimento para realizar investimentos de capital na forma de investimentos é regulamentado pela Lei Federal nº 39-FZ de 25 de fevereiro de 1999 “Sobre atividades de investimento na Federação Russa realizadas na forma de investimentos de capital” (doravante denominada Lei nº 39-FZ). A lei estabelece as disposições básicas para a realização de investimentos, os direitos e obrigações das entidades de investimento, e regula também as disposições básicas relativas à interação jurídica dessas entidades.

De acordo com a Lei nº 39-FZ, os principais sujeitos da atividade de investimento são o investidor, o cliente, os contratantes e os usuários de objetos de investimento de capital. A variedade de formas jurídicas de interação no processo das atividades de construção leva a uma ampliação do leque de temas da atividade de investimento.

Os investidores, de acordo com a legislação da Federação Russa, são pessoas que realizam investimentos da maneira prescrita. Segundo os especialistas, uma atividade pode ser reconhecida como atividade de investimento nos termos da Lei n.º 39-FZ se for realizada no âmbito da atividade empresarial e tiver como objetivo a geração de lucro comercial ou a obtenção de outros resultados úteis.

A este respeito, surge a questão: é possível a realização de contribuições dos participantes na construção partilhada de acordo com a Lei Federal de 30 de dezembro de 2004 N 214-FZ “Sobre a participação na construção partilhada de edifícios de apartamentos e outros imóveis e sobre alterações a determinados atos legislativos da Federação Russa” devem ser reconhecidos como investimento?

Na minha opinião, a participação partilhada na construção também é um investimento, independentemente de quais entidades atuem como investidores (participantes na construção partilhada) - organizações ou indivíduos.

Clientes de acordo com a cláusula 3 do art. 4º da Lei nº 39-FZ são pessoas autorizadas pelo investidor (investidores) a implementar o projeto de investimento. Via de regra, são organizações envolvidas em processos organizacionais e técnicos de construção.

Se o cliente realizar a construção, ele atua como empreiteiro geral, mas caso contrário, os empreiteiros especiais são convidados a realizar diretamente as obras previstas na documentação técnica.

A Lei nº 39-FZ não proíbe os sujeitos de atividades de investimento de combinarem diversas funções. Dependendo das funções que o participante da construção compartilhada reúne e dos objetivos que persegue ao participar da construção, os critérios para a escolha de uma estrutura jurídica serão diferentes.

O próprio investidor atua como iniciador da construção. É através dos seus recursos financeiros que se realiza a construção direta da instalação.

Se na construção de investimento houver apenas um investidor que realiza a construção com o objetivo de utilizar ainda mais a instalação construída na sua atividade empresarial, então a escolha da concepção do contrato será determinada pela capacidade do investidor de participar de forma independente no processo de construção e pelo valor do financiamento que pretende atribuir à implementação do projecto de investimento.

Se o investidor não tiver um montante suficiente de cada vez para investir dinheiro na construção, o contrato de construção pode prever o financiamento faseado do projeto. Neste caso, todo o processo de construção é dividido em etapas distintas, para as quais é desenvolvido um cronograma de financiamento individual.

Se os fundos emprestados forem captados para construção (empréstimos de instituições bancárias ou empréstimos de outras organizações comerciais), então, ao celebrar um contrato de construção, deverá ser fornecido um cronograma para o recebimento dos fundos emprestados na conta corrente do investidor, se os fundos emprestados não forem tomada de cada vez, mas por etapas (ou seja, é aberta uma linha de crédito para o investidor).

A estrutura jurídica do contrato, neste caso, dependerá da finalidade final da utilização da instalação construída.

Caso o objeto seja inicialmente destinado à venda e o investidor espere uma rápida movimentação dos recursos investidos, o contrato deverá prever a possibilidade de transferência de direitos sobre o objeto em construção.

Observo que tais transações levantam muitas questões em relação à contabilidade tributária. As operações de cessão de direitos exigem registro legal claro, bem como o cumprimento de toda a legislação tributária. O paradoxo é que neste caso não existe procedimento de tributação da construção não residencial, pelo que o contribuinte, ao realizar tais operações, muito provavelmente terá de enfrentar reclamações do fisco. Além disso, ao escolher esta opção de organização da construção e sua posterior implantação, devem-se levar em consideração os possíveis prejuízos que possam surgir em decorrência da resolução desfavorável de litígios com o fisco.

Para o cliente, o procedimento de celebração do contrato de construção determinará o procedimento de tributação do seu rendimento em relação ao IVA. A legislação atual permite a conclusão de duas estruturas jurídicas fundamentalmente diferentes em relação ao cliente.

Caso o cliente não exerça atividades de construção independentes e atue como uma espécie de intermediário entre investidores e empreiteiros, que, de acordo com os acordos entre empreiteiros e o cliente, são responsáveis pela construção do projeto de construção, então a remuneração do cliente será será semelhante à taxa intermediária paga no âmbito da mediação de contratos.

Na maioria das vezes, este tipo de relação entre sujeitos da atividade de investimento manifesta-se no âmbito de um contrato de comissão, uma vez que o cliente atua por conta própria, mas à custa dos fundos dos investidores.

O sujeito da atividade de investimento é também o promotor, que, em princípio, atua como iniciador da construção, mas não dispõe dos recursos financeiros necessários, pelo que outros participantes nas atividades de construção estão envolvidos na construção.

O principal objetivo do incorporador é obter um resultado financeiro, que é formado pela diferença entre as contribuições de investimento para a construção e os custos reais de sua implantação (se a construção for realizada pelo próprio incorporador) ou o valor dos custos incorridos em conexão com o envolvimento de empreiteiros para a construção.

O que separa o desenvolvedor do cliente é que o desenvolvedor tem o direito de propriedade ou o direito de posse e uso temporário do terreno onde será realizada a construção da instalação. O desenvolvedor também é responsável pela obtenção de licenças de construção, bem como pela colocação em operação da instalação construída após a conclusão das obras.

Assim, quando o cliente atua como intermediário para efeitos de tributação do IVA, apenas o valor da remuneração do cliente é tido em conta no cálculo da base tributável.

Os fundos transferidos pelos investidores não são incluídos no cálculo da base tributável do cliente.

No entanto, esta afirmação é verdadeira se o cliente não realizar as obras de forma independente.

Se as obras forem executadas pelo cliente, a sua base tributável é determinada como a soma de todos os rendimentos do investidor. Além disso, tais valores são considerados pelo fisco como valores de adiantamento, uma vez que no momento da transferência dos recursos pelo investidor não há momento de realização.

Assim, a remuneração do cliente pode ser definida como intermediária. Ao mesmo tempo, independentemente do procedimento de financiamento do projeto, é aconselhável estabelecer no contrato de construção o procedimento de determinação da remuneração. Normalmente, essa remuneração é determinada como um percentual do custo estimado de construção. Então, ao transferir recursos para o investidor, você pode facilmente destinar ao cliente aquela parte dos recursos que recai sobre a remuneração.

Para uma organização contratante, os critérios de escolha da estrutura jurídica do contrato são diferentes.

Um contrato de construção é celebrado entre o cliente e os empreiteiros.

Via de regra, o contrato é executado pelos dependentes do contratante. Isto significa que o empreiteiro deve realizar as obras à custa dos seus recursos financeiros e materiais.

Neste caso, a remuneração do contratante é determinada separadamente e especificada no contrato com o cliente.

No entanto, um contrato de construção nem sempre é executado a expensas do empreiteiro.

O cliente, nos termos do contrato de construção, pode transferir para os empreiteiros os materiais do investidor, que este último efetuou como contribuição de investimento, ou o contrato pode prever a compra e venda de materiais de construção se, por exemplo, o cliente tiver o recursos necessários.

Se o cliente, de acordo com o acordo com o investidor, apenas realizar a supervisão técnica do andamento da construção, o contrato de obra específica poderá ser celebrado diretamente entre o investidor e o empreiteiro. Neste caso, o investidor evita custos desnecessários associados ao pagamento dos serviços de intermediação do cliente.

Acontece também que o próprio investidor é uma construtora capaz de realizar parte das obras de construção e instalação do projeto. O custo desse trabalho pode ser contabilizado como uma contribuição de investimento.

O mesmo se aplica à prestação de diversos tipos de serviços, desde a concepção (na fase de planeamento da construção) até aos serviços imobiliários relacionados com a posterior implantação do bem construído. É preciso dizer que esta prática de celebração de contratos de construção ganhou recentemente especial popularidade.

E com o crescimento da atividade de investimento surgem novos mecanismos, estruturas jurídicas e empresariais para a participação dos interessados nas atividades de investimento e construção.

Actualmente, vários programas de desenvolvimento de complexos habitacionais, comunitários e de infra-estruturas foram desenvolvidos e estão a ser implementados. Para o efeito, foi elaborado e implementado a nível estadual um novo regime de documentos jurídicos, organizacionais e económicos destinados a regular as atividades nos setores da construção e da habitação e dos serviços comunitários.

Apesar da simplicidade e do conhecido desenho das relações contratuais utilizadas nesta área das relações jurídicas, os participantes diretos nas atividades de construção e investimento têm inúmeras dificuldades tanto com a aplicação prática de determinadas normas de relações contratuais, como com a qualificação dos participantes diretos. nesta atividade de acordo com os tipos de trabalho, serviços, etc. a possibilidade de combinar funções individuais. Além disso, o sistema existente de documentos e normas regulamentares não garante a aplicação e interpretação uniformes de muitas disposições legislativas importantes na prática.

A confusão é causada pelas diferenças nos mecanismos aplicados para celebração e execução de contratos de construção: acordo de investimento (contrato), contrato governamental, acordos de participação compartilhada na construção, concessões, acordo com empresa gestora (gerente de projeto), com engenharia empresa, acordo para a execução de funções de supervisão técnica, supervisão de projetista, contrato geral, contrato com o cliente, etc. Esta não é uma lista completa de contratos e estruturas contratuais utilizadas no domínio das atividades de construção e investimento. Todos esses documentos diferem tanto no assunto quanto no círculo de pessoas que participam de tais relações jurídicas.

Às vezes, uma empresa ou empresário, ao adquirir direitos sobre um terreno ou ter a oportunidade de investir recursos financeiros significativos, não sabe quais licenças, documentos e contratos são necessários para realizar a construção do objeto. Em outras palavras, como estruturar as relações entre todos os participantes. A confusão surge mesmo na definição de conceitos-chave como “investidor”, “cliente”, “cliente-desenvolvedor”, “cliente técnico”, “empreiteiro” (“empreiteiro geral”, “subempreiteiro”), “designer”, “gestão ou empresa de engenharia."

É claro que todos os participantes acima no processo de investimento e construção têm funções estritamente reguladas, implementadas através de certos direitos e obrigações consagrados nas estruturas contratuais relevantes.
A questão mais frequente surge em relação às qualificações do desenvolvedor, do cliente e do cliente-desenvolvedor. Esses conceitos são idênticos ou existem diferenças entre eles?

Se considerarmos o conceito de “cliente” de acordo com a legislação de investimentos, então ele pode ser definido como a pessoa que organiza a construção de um imóvel. Regra geral, o cliente é atraído pelo investidor com base num contrato de direito civil adequado. As principais funções do cliente são organizar o processo de construção, atraindo os empreiteiros necessários - projetista geral, empreiteiro geral, etc. O cliente desempenha efetivamente funções de agência em relação ao investidor, dispensando-o da obrigação de coordenar o processo de construção. O cliente tem o direito de possuir, utilizar e alienar investimentos de capital durante o período de construção e dentro dos limites de autoridade que lhe sejam estabelecidos no contrato com ele celebrado.

Um requisito adicional e essencial para a empresa do cliente é que ela possua licença estadual de construção. O cliente pode ser um investidor ao mesmo tempo, mas também pode simplesmente atuar como um cliente que desempenha as funções de organizador. Além disso, o cliente também pode se qualificar como cliente-desenvolvedor. Isso acontece nos casos em que ele realiza a construção de forma independente ou a construção de um empreendimento imobiliário é realizada com o envolvimento de outros investidores que recebem a propriedade de determinadas partes do objeto durante o processo de construção, por exemplo, apartamentos em um prédio de vários andares prédio.

Ao estruturar relacionamentos relacionados à construção, é importante compreender as funções inerentes ao investidor e ao desenvolvedor. Devem atuar como entidades de construção independentes ou existem requisitos ou restrições especiais?

Normalmente, o investidor financia a construção. Além das aplicações financeiras, também realiza ações práticas para a implementação de investimentos relevantes, tais como: controle sobre sua utilização direcionada e oportuna, tomando decisões sobre a adequação dos investimentos ou a necessidade de investimentos adicionais. Recorde-se que este conceito, com a consolidação das correspondentes funções nas estruturas contratuais, surge apenas no caso de estabelecimento de relações jurídicas no âmbito da legislação de investimentos (Lei Federal de 25 de fevereiro de 1999 nº 39-FZ “Sobre investimentos atividades na Federação Russa, realizadas na forma de investimentos de capital” ).

O conceito de “incorporador” surge em bloco legislativo relacionado que regulamenta as relações jurídicas de captação de recursos de participantes de construção compartilhada (Lei nº 214-FZ), bem como na legislação urbanística. Assim, o promotor é uma pessoa colectiva, independentemente da sua forma organizacional e jurídica, que possui ou arrenda um terreno e pretende realizar construção com base na licença recebida. Se o desenvolvedor realizar a construção da instalação de forma independente, ele deverá possuir a licença de construção adequada para desempenhar as funções do cliente. Na verdade, estamos falando de combinar as funções do cliente e do desenvolvedor.

A utilização dos conceitos “desenvolvedor” e “cliente-desenvolvedor” nas estruturas contratuais significará que a pessoa especificada combina as funções do cliente e do desenvolvedor: de acordo com a legislação de investimento - em relação aos empreiteiros; para construção compartilhada - em relação aos participantes atraídos para construção compartilhada. Ao mesmo tempo, o promotor, agindo como parte do contrato de construção partilhada e realizando a construção de toda a instalação, é o cliente-promotor das entidades contratantes (construção e instalação) que atrai.

Resumindo o que foi dito, podemos afirmar que todas ou parte das funções acima inerentes a um ou outro participante do processo de investimento e construção (investidor, cliente, desenvolvedor) podem ser desempenhadas por um participante determinado de forma independente ou combinadas em uma pessoa quando dotado das funções e disponibilidade exigidas, tem a autoridade adequada para desempenhar tais funções. Ao mesmo tempo, a atribuição de determinadas funções a um determinado participante reflete-se não só em determinadas relações contratuais, mas também na formação de mercadorias e fluxos de caixa, na contabilização dos fundos de investimento recebidos e na otimização dos mecanismos fiscais.

Para alcançar o resultado esperado é necessária uma estruturação adequada de relacionamentos para eliminar a duplicação de funções e a gestão ineficaz dos investimentos. A estruturação das relações jurídicas entre os participantes nas atividades de investimento e construção é determinada não só pelas funções específicas que lhes são estabelecidas pela legislação em vigor, mas também pelos objetivos que pretendem alcançar, pelo resultado patrimonial ou financeiro que protegerá os seus interesses no fase de entrada, implementação e saída do projeto.

Predomina a construção de instalações e a execução de obras por empreitada.

A celebração de contratos de construção é efectuada de acordo com as regras para a celebração e execução de contratos de construção (contratos), aprovadas pela Resolução do Conselho de Ministros da República da Bielorrússia de 15 de Setembro de 1998 n.º 1450 (conforme alterada e complementado).