Conselho do advogado: o que fazer se o incorporador atrasar a entrega da casa. Como posso obter indenização do desenvolvedor por defeitos em um apartamento novo? Como saber no contrato quando é devida a transferência do objeto

Artigo 200.3 do Código Penal da Federação Russa, que prevê a responsabilidade criminal do desenvolvedor. Denis Artemov, advogado líder do escritório de advocacia Via lege, ajudou o portal do site a entender o quanto as inovações realmente ajudarão o acionista no relacionamento às vezes complexo e longo com o desenvolvedor.

Composição do crime

O lado objetivo do crime é atrair fundos de cidadãos para construção, violando os requisitos da legislação da Federação Russa sobre participação na construção compartilhada de prédios de apartamentos e (ou) outros imóveis, em grande ou especialmente grande escala.

Neste caso, um crime é considerado cometido em grande escala se o montante de fundos arrecadados exceder 3 milhões de rublos, e em uma escala especialmente grande - 5 milhões de rublos. Obviamente, estamos falando especificamente do valor total dos fundos arrecadados dos cidadãos, e não do preço de um DDU específico, que pode ser inferior a 3 milhões de rublos.

Se seguirmos rigorosamente a definição de crime, apenas a violação de uma série de condições obrigatórias para a celebração de um DDU e a captação de fundos dos cidadãos pode levar à responsabilidade criminal. Então, de acordo com o art. 3º da Lei Federal “Sobre a participação na construção compartilhada...” para captar recursos, o incorporador deve obter licença de construção, firmar contrato de arrendamento ou propriedade do terreno e publicar declaração de projeto. Arte. 15.1 e 15.2 da Lei Federal “Sobre a participação na construção compartilhada...” obrigam o incorporador a garantir o cumprimento das obrigações para com os cidadãos por meio de garantia bancária ou de seguro - em seguradora ou seguradora mútua de responsabilidade civil dos incorporadores.

Outras possíveis violações por parte do desenvolvedor - atrasos significativos na construção, violações dos códigos e regulamentos de construção, até mesmo encerramento da construção - não se enquadram no art. 200,3 do Código Penal da Federação Russa.

Um novo artigo do Código Penal poderá impedir desenvolvedores inescrupulosos?

Na prática, muitas vezes há casos em que um incorporador sem escrúpulos pensa antecipadamente no processo de captação de recursos dos cidadãos e realmente encomenda a documentação do projeto, elabora uma licença de construção e um contrato de arrendamento de terreno. Uma garantia bancária ou seguro de responsabilidade civil, especialmente numa companhia de seguros mútuos para promotores, também não é uma garantia contra actos criminosos. Afinal, as condições de uma garantia ou de um contrato de seguro não estão regulamentadas em lado nenhum e podem ser formuladas de tal forma que, na realidade, os cidadãos não possam obter nada delas.

Ao mesmo tempo, os custos financeiros para todas as ações previstas em lei são considerados perdas inevitáveis na gestão de um “negócio” - afinal, a venda dos primeiros apartamentos num prédio em construção mais do que substituirá essas despesas. E o lucro total da venda de apartamentos num edifício residencial de vários apartamentos, que talvez ninguém pense em concluir, vale certamente vários meses de preparação.

Depois de obter uma licença de construção e publicar uma declaração de projeto, o promotor paga pequenas mensalidades de aluguer do terreno até que todos os apartamentos sejam vendidos. Depois disso, a atividade real cessa e a gestão do desenvolvedor desaparece em uma direção desconhecida. Parece que tudo estava de acordo com a lei. E mesmo todos os jardins de infância foram aprovados no registro estadual. Mas no final a construção não é feita e não há de quem tirar dinheiro.

Alguns incorporadores inescrupulosos chegam ao ponto de lançar a fundação, instalar paredes de um ou dois andares com materiais baratos e interromper a construção. Ao mesmo tempo, os responsáveis do incorporador podem nem fugir da justiça e começar a gastar com calma o dinheiro recebido dos cidadãos. As agências responsáveis pela aplicação da lei quase sempre consideram esta construção infeliz como um “negócio falido” que não contém qualquer crime, e os cidadãos afectados são encaminhados para processos civis. Naturalmente, mesmo que você tenha um mandado de execução em mãos, não haverá nada a obter de uma empresa tão passageira.

O necessário objeto de prova do crime nos termos do art. 200.3 do Código Penal da Federação Russa é o fato de uma entidade legal específica arrecadar dinheiro especificamente para construção, o que muitas vezes é simplesmente impossível.

No momento, existem muitos esquemas “cinzentos”, incluindo letras de câmbio, contratos preliminares de compra e venda, cooperativas habitacionais, que se baseiam no fato de que a organização vendedora e a organização desenvolvedora supostamente não têm nada em comum. Muitas vezes, as participações de construção consistem em muitas pessoas jurídicas. Ao mesmo tempo, formalmente uma empresa constrói, outra celebra contratos com empreiteiros e uma terceira vende. Ou seja, formalmente, a empresa vendedora arrecada dinheiro para fins de posterior acerto com a incorporadora após a conclusão da construção.

Além disso, muitas holdings de construção incluem empresas offshore. Os estados estrangeiros em cujo território essas empresas estão registadas, mesmo a pedido do Ministério Público e do Ministério da Administração Interna, nem sempre estão dispostos a partilhar informações sobre o fluxo de fundos através das contas de organizações offshore.

Finalmente, existe uma categoria de pessoas chamadas “marginalistas”. Você se lembra que Ilf e Petrov no romance “O Bezerro de Ouro” tinham um vice-presidente, Pound, cuja profissão desde os tempos pré-revolucionários era a gestão nominal de empresas fly-by-night? Quase cem anos se passaram desde então, mas, infelizmente, pouco mudou. Afinal, não é a construtora a responsável pelas infrações penais, mas sim o gestor e contador da incorporadora. Que pode muito bem existir apenas na forma de passaporte ou simplesmente não participar das atividades do incorporador, simplesmente assinando determinados papéis. Não há nada a tirar dessas pessoas, e sua presença em lugares não tão remotos não tornará melhor o cidadão que deu dinheiro e não recebeu um apartamento em troca. Consequentemente, os métodos de evasão à responsabilidade criminal, especialmente tendo em conta o grande número de “esquemas cinzentos” que cumprem formalmente a legislação em vigor, permitem completamente que promotores sem escrúpulos continuem a conduzir as suas actividades sem medo de punição.

Notas sobre este artigo

De acordo com as notas do art. 200.3 do Código Penal da Federação Russa, uma pessoa que cometeu um crime está isenta de responsabilidade criminal se o valor dos fundos arrecadados for reembolsado integralmente e se a pessoa especificada tomar medidas como resultado das quais o prédio de apartamentos for colocado em operação.

A origem de tal condição de isenção de responsabilidade criminal é clara - para a maioria dos acionistas fraudados é sempre preferível devolver o dinheiro do que saber que a direção do incorporador foi condenada à prisão. No entanto, vale ressaltar que, para ser isento de responsabilidade criminal, basta indenizar o valor dos recursos arrecadados (ou seja, na terminologia jurídica, para indenizar os danos reais). E quanto às perdas? No contexto da desvalorização do rublo, os 3 milhões de rublos condicionais que foram pagos pelo apartamento há 2 anos são completamente desiguais dos atuais 3 milhões de rublos. Além disso, durante o processo de construção o preço dos apartamentos costuma aumentar. Tendo pago o apartamento, o participante da construção partilhada recebe o direito de reivindicá-lo, sendo este o seu principal objetivo. O preço dos apartamentos em fase de fundação é significativamente inferior ao das casas com elevado grau de acabamento. Consequentemente, se um promotor atraiu fundos dos cidadãos para a construção e construiu metade de uma casa com eles, pode até ser lucrativo para ele simplesmente devolver o dinheiro recebido anteriormente e vender os apartamentos novamente, mas a um preço mais elevado.

Seria mais conveniente prever, como isenção de responsabilidade criminal, o fato da indenização às vítimas pelos prejuízos (danos reais mais lucros cessantes).

Também é impossível interpretar de forma inequívoca o conceito de medidas tomadas pelo promotor para concluir a construção de um edifício residencial. É claro que tais medidas podem ser variadas. Porém, na ausência de especificação, definições pouco claras podem levar à isenção de responsabilidade criminal pela gestão do desenvolvedor pelo simples fato de transferir a documentação do projeto para a administração municipal ou para um novo desenvolvedor.

O novo artigo endureceu a punição por fraudar acionistas?

Responsabilidade nos termos do art. 200.3 do Código Penal da Federação Russa depende do montante dos fundos arrecadados e da organização dos participantes no crime. Assim, para um crime cometido em grande escala (mais de 3 milhões de rublos), é prevista uma pena máxima de prisão até 2 anos, com ou sem restrição de liberdade por um período de até 1 ano. Para um crime cometido por um grupo de pessoas por conspiração prévia ou em grande escala (mais de 5 milhões de rublos), uma pena máxima de prisão de até 5 anos com ou sem restrição de liberdade por um período de até 2 anos é oferecido.

Antes do advento do art. 200.3 do Código Penal da Federação Russa, os atos que contêm este crime foram qualificados nos termos do art. 159 do Código Penal da Federação Russa (fraude). A fraude em grande escala aqui significa danos superiores a 1 milhão de rublos.

Uma vez que muitas vezes as fraudes associadas à captação de dinheiro dos cidadãos para a construção são realizadas por um grupo de pessoas mediante conspiração prévia e excedem claramente 1 milhão de rublos, a responsabilidade dos perpetradores recaiu sobre a Parte 4 do art. 159 do Código Penal da Federação Russa: prisão por um período de até 10 anos com multa de até 1 milhão de rublos ou no valor do salário ou outros rendimentos da pessoa condenada por um período de até 3 anos ou sem ele e com restrição de liberdade por um período de até 2 anos ou sem ele.

Assim, a pena máxima de reclusão para captação de recursos em descumprimento das exigências da Lei Federal “Sobre participação em construção de capital compartilhado...” foi reduzida pela metade. É claro que isso não se aplica a ações criminosas com dinheiro dos cidadãos que ultrapassem a norma do art. 200.3 do Código Penal da Federação Russa - continuarão a ser considerados fraude em grande escala. Acontece que é um paradoxo - do ponto de vista da severidade da punição, é melhor para um cidadão que as agências de aplicação da lei considerem as ações de um desenvolvedor sem escrúpulos como fraude, e não como arrecadação de fundos para construção em violação de os requisitos da lei sobre participação na construção compartilhada.

Quando será o art. 200,3 do Código Penal da Federação Russa

Um dos princípios do direito penal é a inevitabilidade, punição obrigatória pela prática de um crime. Contudo, a presença de muitos dos chamados “esquemas cinzentos” para angariar fundos para a construção ainda confunde os tribunais. Formalmente, tais transações não são proibidas por lei, mas ainda devem ser feitos esforços para provar que são fraudulentas.

Se o legislador for consistente em sua intenção de tornar claro e transparente o mercado de construção compartilhada, então em breve, no nível federal, serão feitas alterações na Lei Federal “Sobre a Participação na Construção Compartilhada...”, proibindo finalmente o uso de esquemas cinzentos. . Somente neste caso o art. 200.3 do Código Penal da Federação Russa se tornará de fato um argumento convincente na relação entre o desenvolvedor e o participante na construção compartilhada e será capaz de ajudar a proteger os direitos legais dos cidadãos.

Data de publicação 30 de maio de 2016

Uma vez que a entidade gestora é responsável pela manutenção do património comum do edifício de apartamentos, todas as deficiências de construção cometidas pelo promotor tornam-se uma dor de cabeça para a entidade gestora.

Quando as paredes externas congelam, os alarmes de incêndio não funcionam, não há hidrantes ou os apartamentos vazam devido a coberturas de má qualidade, os proprietários inundam a entidade gestora com reclamações e contactam as autoridades de fiscalização habitacional e o Ministério de Situações de Emergência.

Na melhor das hipóteses, a organização gestora recebe uma ordem exigindo a eliminação das deficiências; na pior das hipóteses, uma multa por violação dos requisitos de licenciamento.

As disposições do Código Civil da Federação Russa sobre contratos de construção aplicam-se à relação jurídica entre o desenvolvedor e os proprietários de um prédio de apartamentos.

Ao mesmo tempo, de acordo com a prática judicial estabelecida, a organização gestora atua como terceiro nas reivindicações dos proprietários ou governos locais contra os incorporadores para eliminar deficiências. Por ordem e em nome dos proprietários, a entidade gestora envia reclamações ao promotor e, no futuro, por procuração, pode representar os interesses dos proprietários em tribunal.

Ao mesmo tempo, o HOA, de acordo com a Parte 8 do art. 138 do Código da Habitação, tem o direito de representar os legítimos interesses dos proprietários de imóveis em edifício de apartamentos relacionados com a gestão do património comum deste edifício, inclusive junto de terceiros.

Consequentemente, se uma associação de proprietários for organizada em um prédio de apartamentos e tal casa apresentar deficiências associadas ao cumprimento indevido de suas obrigações por parte do desenvolvedor, a parceria terá o direito de apelar a esse desenvolvedor negligente com as devidas reclamações.

Os interesses dos proprietários são protegidos por leis que regulam as relações entre incorporadores e compradores de novos edifícios. Em particular, esta é a lei “Sobre a Proteção dos Direitos do Consumidor”, as disposições do Código Civil da Federação Russa que dispõem sobre o procedimento de aceitação de um apartamento, bem como a lei federal datado de 30 de dezembro de 2004 No. 214-FZ "Sobre a participação na construção compartilhada de prédios de apartamentos e outros imóveis e sobre alterações a certos atos legislativos da Federação Russa" sobre questões de construção de capital compartilhado.

O desenvolvedor é obrigadotransferir ao participante da construção partilhada um projecto de construção partilhada, cuja qualidade respeite os termos do contrato, os requisitos dos regulamentos técnicos, a documentação de projecto e os regulamentos urbanísticos, bem como outros requisitos obrigatórios.

Se o objeto for construído com desvios dos requisitos obrigatórios, ou com outrosdeficiênciastornando-o impróprio para o uso previsto no contrato, o participante da construção compartilhada tem o direito de exigir dedesenvolvedor gratuito eliminando deficiências dentro de um prazo razoável.

De acordo com a Parte 2 do Artigo 755 do Código Civil da Federação Russa, o contratante é responsável pelas deficiências (defeitos) descobertas dentro do período de garantia, a menos que prove que ocorreram devido ao desgaste normal do objeto ou de suas peças , operação inadequada ou instruções incorretas para o seu funcionamento desenvolvidas pelo próprio cliente ou por terceiros por ele envolvidos, reparação indevida do objeto realizada pelo próprio cliente ou por terceiros por ele atraídos.

De acordo com a Parte 5 do Artigo 7 da Lei Federal de 30 de dezembro de 2004 No. 214-FZ “Sobre a participação na construção compartilhada de prédios de apartamentos e outros objetos imobiliários e sobre alterações a certos atos legislativos da Federação Russa”, o período de garantia para projeto de construção compartilhada, com exceção dos equipamentos tecnológicos e de engenharia incluídos em tal projeto de construção compartilhada, é estabelecido por contrato e não pode ser inferior a cinco anos. O período de garantia especificado é calculado a partir da data de transferência do objeto de construção compartilhada, com exceção dos equipamentos tecnológicos e de engenharia incluídos nesse objeto de construção compartilhada, ao participante da construção compartilhada, salvo disposição em contrário do contrato.

Se um projeto de construção compartilhada foi construído pelo desenvolvedor com desvios dos termos do contrato e (ou) requisitos obrigatórios, o que levou a uma deterioração na qualidade de tal projeto, ou com outras deficiências que o tornem inadequado para o uso especificado no contrato, o participante da construção compartilhada, salvo acordo em contrário, a seu critério, tem o direito de exigir do incorporador:

eliminação de deficiências gratuitamente dentro de um prazo razoável;

redução proporcional no preço do contrato;

reembolso de suas despesas para eliminação de deficiências.

O direito de apresentar reclamações contra o empreiteiro relacionadas com trabalhos mal executados nos termos do contrato, bem como de selecioná-los na lista anteriormente apresentada, cabe exclusivamente ao cliente.

A prática judicial decorre do fato de que qualquer violação dos requisitos do SNiP, SP, GOSTs permitidos durante a construção torna o resultado da obra de má qualidade.

De acordo com o n.º 32, foi aprovada a “Revisão da prática de resolução de litígios pelos tribunais decorrentes da participação de cidadãos na construção partilhada de edifícios de apartamentos e outros imóveis”. Pelo Presidium do Supremo Tribunal da Federação Russa em 4 de dezembro de 2013, o prazo de prescrição para reclamações de um participante na construção compartilhada contra um desenvolvedor em conexão com a qualidade inadequada de um projeto de construção compartilhada identificado durante o período de garantia começa a partir do dia em que os defeitos são relatados.

O “prazo razoável” referido na lei é um conceito bastante vago, por isso é melhor esclarecer a data de correção dos defeitos imediatamente, no momento da descoberta, e documentá-la (assinar um acordo com o Desenvolvedor sobre eliminação voluntária de defeitos).

Ressalta-se que dentro do prazo de garantia existe a presunção de culpa do contratante por deficiências na obra executada. Se, em decorrência de trabalho mal executado pelo Incorporador, forem causados danos à propriedade dos proprietários, o incorporador é obrigado a indenizar os danos. Assim, na decisão de recurso do Tribunal Regional de Omsk datada de 28 de maio de 2014 no processo nº 33-3214/2014, o tribunal indicou que uma vez que o dano foi causado devido a um sistema de aquecimento mal executado, que está sob a garantia do promotor, o desenvolvedor é obrigado a compensar isso.

As reivindicações para eliminar deficiências por parte do desenvolvedor são vencedoras; o principal é não perder tempo antes que o desenvolvedor consiga falir ou liquidar.

Pela Resolução do Tribunal Arbitral do Distrito de Volga-Vyatka de 11 de outubro de 2016 nº F01-4206/2016 no processo nº A28-2617/2015, o tribunal atendeu aos requisitos do HOA em termos da obrigação do desenvolvedor de substituição da cobertura com posterior recuperação de cercas, calhas e passarelas, desde que comprovado o fato de obras com deficiências.

Pela Resolução do Tribunal Arbitral do Distrito de Moscou de 5 de outubro de 2017 nº F05-14350/2017 no processo nº A41-88581/2016, o tribunal atendeu aos requisitos do HOA, uma vez que foi confirmado que o réu indevidamente desempenhou as funções de promotor ao abrigo do contrato de investimento, pelo que o autor sofreu os prejuízos alegados. Em apoio da sua alegação, o Autor referiu-se ao facto de que, em resultado de trabalhos de construção de má qualidade realizados pelo réu com base num contrato de investimento para instalar a cobertura do edifício residencial contestado, ocorreram fugas regulares de água nos apartamentos dos moradores.

Vale ressaltar que ao recorrer à Justiça em nome dos proprietários (por procuração), além da exigência de eliminação de deficiências, também é possível cobrar multa.

De acordo com o n.º 36, foi aprovada “Revisão da prática de resolução de litígios pelos tribunais decorrentes da participação de cidadãos na construção partilhada de edifícios de apartamentos e outros imóveis”. Presidium do Supremo Tribunal da Federação Russa 04.12.2013, na apreciação de casos de reclamações de eliminação gratuita em prazo razoável de deficiências identificadas durante o período de garantia em obra partilhada, para reembolso de despesas para a sua eliminação, apresentadas por cidadãos - participantes na construção partilhada, que celebraram contrato exclusivamente para uso pessoal , familiares e outras necessidades domésticas não relacionadas com a implementação de atividades empresariais, o valor da multa cobrada por violação dos prazos pertinentes é determinado de acordo com Artigo 28.º (n.º 5) Lei da Federação Russa "Sobre a Proteção dos Direitos do Consumidor".

Em virtude do art. 22 Lei da Federação Russa de 07/02/1992 nº 2300-1 “Sobre a proteção dos direitos do consumidor” demandas do consumidor por uma redução proporcional no preço de compra dos bens, reembolso dos custos de correçãodeficiênciasbens por consumidor ou terceiro, a devolução do valor pago pela mercadoria, bem como a exigência de indenização por prejuízos causados ao consumidor em decorrência da venda de bens de qualidade inadequada ou do fornecimento de bens inadequados informações sobre a mercadoria, estão sujeitas à satisfação do vendedor (fabricante, entidade autorizada ou empresário individual autorizado, importador) no prazo de dez dias a contar da data de apresentação do respectivo pedido.

No início dos anos 2000 deste século, uma onda de engano das pessoas por parte de desenvolvedores inescrupulosos varreu a Rússia. As pessoas exigiram que os golpistas que as enganaram fossem punidos, mas as autoridades encolheram os ombros. Quando a fraude de indivíduos atingiu um máximo crítico, os legisladores adotaram uma lei que protege os direitos dos acionistas - 214-FZ “Sobre a participação na construção partilhada de edifícios de apartamentos...”. A lei proíbe diretamente a angariação de fundos junto dos cidadãos se não houver licença de construção. Mas os golpistas estão encontrando novas maneiras de contornar a lei. Uma das opções é celebrar um acordo de intenções para celebrar um acordo de participação societária (DPA). Ao mesmo tempo, o potencial acionista é obrigado por acordo a depositar dinheiro, e o desenvolvedor, dentro do prazo prescrito, é obrigado a celebrar um DDU.

Vejamos uma história de conclusão de um acordo preliminar com a preocupação KROST:

Outro dia, no banco de processos executivos do Serviço de Oficial de Justiça Federal, apareceu registro de apreensão em relação à PSF KROST LLC.

A prisão foi imposta como parte do processo de execução por decisão do Tribunal Distrital de Oktyabrsky de Belgorod. A decisão judicial examina um esquema de captação de recursos que contorna a Lei 214-FZ. Em julho de 2015, os cidadãos celebraram um acordo preliminar com a KROST, segundo o qual a KROST se comprometeu a concluir um DDU em novembro. Os cidadãos cumpriram as suas obrigações de transferência de dinheiro, mas a KROST não teve pressa em cumprir as suas obrigações de celebração de um DDU. Recusando-se a assinar a prorrogação do acordo preliminar, os enganados exigiram a devolução do dinheiro pago no âmbito do acordo. Mas o desenvolvedor também não cumpriu esse requisito. Em seguida, as pessoas recorreram à Justiça, onde exigiram a devolução não só do dinheiro transferido, mas também, de acordo com a lei de proteção dos direitos do consumidor, multa por recusa de liquidação voluntária de sinistros no valor de 50% do valor concedido valor e juros pela utilização de fundos de terceiros. O tribunal de primeira instância, bem como o tribunal superior, ficaram do lado dos demandantes - cidadãos enganados pelo promotor - e condenou-os a pagar tanto o valor transferido no valor do custo do apartamento como 50% deste valor como um multar. Além, de fato, da decisão favorável aos demandantes, o tribunal explicou que:

— o desenvolvedor tem o direito de arrecadar fundos participantes em construção compartilhada para construção (criação) de prédio de apartamentos somente após a ocorrência de uma série de condições: obtenção de licença de construção na forma prescrita, publicação, publicação e (ou) apresentação de declaração de projeto, bem como aquisição da propriedade do respectivo terreno ou do direito de uso;

- no caso de captação de recursos de cidadãos para construção por pessoa que não possuacom a Lei 214-FZ este direito e (ou) captação de recursos dos cidadãos para construção em violação aos requisitos estabelecidos pela Parte 2 do Artigo 1 da Lei 214-FZ, o cidadão pode exigir desta pessoa a devolução imediata dos fundos que lhe foram transferidos, pagamento em dobro do valor previsto no artigo Código Civil da Federação Russa sobre juros sobre o valor desses fundos e compensação superior ao valor dos juros por perdas causadas ao cidadão.

O que um desenvolvedor zeloso faria se recebesse um “clique no nariz” de um potencial comprador de apartamento? Na nossa opinião, pagaria o valor atribuído e tiraria conclusões para o futuro. Mas este não é o caso da preocupação KROST, que se recusou a cumprir voluntariamente a decisão judicial e, portanto, recebeu a apreensão dos seus bens. E agora, além dos pagamentos concedidos a favor dos demandantes, pagará adicionalmente honorários ao serviço de oficial de justiça. É aqui que o ditado “o avarento paga duas vezes” é verdadeiro - em vez de pagar voluntariamente aos cidadãos 3,5 milhões de rublos, agora, além desse valor, ele pagará quase 2 milhões em multas e penalidades.

Mas este desenvolvedor inescrupuloso, no entanto, tirou conclusões, mas não a favor dos potenciais compradores, mas exclusivamente a seu favor. Em primeiro lugar, nunca deixou de angariar fundos contornando a lei - ainda celebra acordos preliminares e, em segundo lugar, nesses acordos preliminares apareceu uma cláusula segundo a qual se o iniciador da rescisão do acordo preliminar for um potencial comprador, então as contribuições feitas por no momento em que o contrato é rescindido, os pagamentos permanecem com o desenvolvedor.

No entanto, queridos potenciais compradores de apartamentos em novos edifícios da preocupação KROST, as leis estão do seu lado e agora, graças aos residentes de Belgorod, existe uma prática judicial a favor dos cidadãos que arriscaram confiar neste promotor.

Em abril deste ano, a Duma Estatal da Federação Russa adotou em terceira leitura alterações ao Código Penal, que estabelecem a responsabilidade criminal dos desenvolvedores por violação dos direitos dos acionistas.

À primeira vista, esta inovação deveria literalmente tranquilizar os atuais e potenciais compradores de apartamentos - eles dizem que os incorporadores cumprirão suas obrigações com mais cuidado. Mas, primeiro, precisamos descobrir pelo que o desenvolvedor pode ser responsabilizado criminalmente. Em segundo lugar, responda às questões: esta norma faz sentido e como poderá ser na prática? Em terceiro lugar, tal ameaça realmente assustará os desenvolvedores?

Primeiro, vamos ver qual e por que responsabilidade os desenvolvedores poderiam ser responsabilizados antes da introdução da responsabilidade criminal para eles?

Responsabilidade administrativa do desenvolvedor

Vale a pena dizer imediatamente que é improvável que a responsabilização administrativa dos desenvolvedores desempenhe um papel significativo em suas atividades - eles apenas sofrem perdas de reputação.

Por exemplo, escrevemos recentemente sobre o conflito em Ulyanka, onde uma das violações por parte do desenvolvedor foram as tentativas de limitar os direitos dos acionistas. Assim, o incorporador incluiu cláusulas nos contratos de participação societária proibindo a cessão de direitos a terceiros sem o consentimento do próprio incorporador, bem como a obrigação do acionista de celebrar contrato com determinada sociedade gestora após colocar a casa em operação. Ambas as exigências são absolutamente ilegais, uma vez que limitam seriamente os direitos dos acionistas.

Como resultado, uma multa para o desenvolvedor é de 10.000 rublos. A gravidade da ofensa é compatível com a punição? Claro que não. Sim, alguém pode entrar em contato com as autoridades competentes e responsabilizar administrativamente a construtora. Mas a grande maioria dos acionistas não o fará - por desconhecimento, falta de tempo, e ainda estará de facto limitado nos seus direitos. Bem, quanto são 10.000 rublos para uma construtora que movimenta milhões ou bilhões - ela terá medo de tal responsabilidade?

Vejamos outro exemplo. Este ano, o Ministério Público do distrito de Petrodvortsovo, com base nos resultados da fiscalização do Ministério Público, abriu três processos contra a Admiral LLC relativos a infracções administrativas cometidas durante a condução de construção partilhada.

Este promotor acabou por ser responsabilizado administrativamente pelo facto de, em violação do disposto no 214-FZ, ter captado fundos de cidadãos não com base num DDU registado nos termos da lei, mas com base num acordo para garantir o cumprimento das obrigações decorrentes deste acordo.

Na verdade, há fraude direta expressa na intenção de fugir à responsabilidade. Mas este acto parece fraude apenas em termos quotidianos e não em termos jurídicos. Como resultado, a multa é maior do que no exemplo anterior, mas 500.000 rublos não são uma grande perda para o desenvolvedor. Mas se ninguém tivesse notado a falsificação do contrato, ele teria “economizado” dezenas de milhões de rublos, evitando a responsabilidade prevista na Lei 214-FZ.

Ou aqui estão outras ações do desenvolvedor que parecem fraudulentas, mas do ponto de vista da lei só podem ser responsabilizadas administrativamente, e mesmo isso não é muito significativo.

Estamos falando de anunciar seus imóveis residenciais. Assim, a lei estipula que as informações sobre uma obra publicadas na mídia ou na Internet devem ser absolutamente confiáveis. Além disso, para anunciar o seu imóvel é necessário ter licença de construção.

O que na prática? Esses requisitos são atendidos? Não, claro que não - e as informações sobre os objetos muitas vezes não correspondem à realidade e muitas vezes as licenças de construção ainda não estão disponíveis. Qual é a responsabilidade do desenvolvedor por tais violações? No primeiro caso - multa de até 400.000 rublos, no segundo - até 500.000. Bem, paguei meio milhão, mas atraiu meio bilhão em dinheiro dos acionistas.

Essa legislação protege os acionistas? Os promotores têm medo de tal responsabilidade? Sim, nem um nem outro - exceto por um sentimento de profunda satisfação moral, isso não dará nada aos acionistas, e os construtores não se importam - eles sabem perfeitamente no que estão se metendo.

Como os legisladores reagem a isso? Sim, quase nada, e se reagirem, ainda assim não dá frutos. Por exemplo, os deputados da Assembleia Legislativa de São Petersburgo propõem aumentar o valor das multas para as construtoras que realizam trabalhos de construção e carga e descarga nos fins de semana e feriados não laborais das 7h00 às 12h00: agora a multa máxima para pessoas colectivas para tais atos é de 15.000, e propõe-se aumentar para 500.000 rublos.

O que acontecerá na prática? Quantos cidadãos correrão para algumas instituições com reclamações? Quantas instituições estão abertas nos finais de semana? E se eles funcionam, quão bem? E por que só até as 12h00 - feriados são só feriados, para comemorar, e não para ouvir britadeira? Existem outros problemas com a construção?

Portanto, não há proteção séria para levar os desenvolvedores à responsabilidade administrativa. Talvez com uma exceção, que discutiremos a seguir.

Responsabilidade civil dos incorporadores na forma de penalidades

A situação mais comum quando um incorporador é responsabilizado civil (financeira) é, obviamente, o atraso na transferência de um apartamento para o acionista. O prazo de atraso começa a correr a partir do dia seguinte ao dia da transferência especificado no contrato de participação acionária. Se o contrato especificar repentinamente um trimestre, então a partir do primeiro dia do trimestre seguinte.

O contrato de participação acionária deve indicar também o valor da multa por transferência tardia do apartamento, caso não haja tal indicação, a multa é cobrada no valor previsto em lei; Notemos que o contrato não pode indicar o valor da multa em caso de responsabilidade civil dos incorporadores inferior ao previsto em lei; se for ainda menor, então esta cláusula é nula e a penalidade “legal” será; ser coletado. É calculado da seguinte forma:

número de dias de atraso x 11% (taxa de refinanciamento do Banco da Rússia) x 1/300 x preço do contrato x 2 = multa.

Por exemplo, o contrato indica que o preço de um apartamento é de 3 milhões de rublos, o atraso foi de exatamente um ano, obtemos: 365 x 0,11 x 1/300 x 3.000.000 x 2 = 803.001.

Parece uma quantia substancial, mas se considerarmos que centenas de acionistas compram apartamentos em muitos edifícios, então o grau de responsabilidade civil dos incorporadores na forma de penalidades deve ser muito alto - é um risco de perder dezenas, ou mesmo centenas de milhões de rublos. Mas por que a maioria dos complexos residenciais ainda são entregues com atrasos, muitas vezes de muitos anos?

Existem dois pontos aqui. Em primeiro lugar, a inatividade dos acionistas que esperam anos, mas não exigem a devolução do que pagaram pelo apartamento e, principalmente, com multa. Aliás, não é necessário combinar os dois. Você pode aguardar o apartamento, receber o certificado de aceitação e com ele exigir multa pela espera. Mas poucas pessoas fazem isso, e os desenvolvedores, é claro, não procuram arcar com a responsabilidade civil - alguns nem mesmo a asseguram.

Em segundo lugar, os promotores em situações tão críticas por vezes simplesmente “esgotam” os seus activos e vão à falência. Mas ainda há uma chance de conseguir o seu.

Responsabilidade criminal do desenvolvedor

Foi mencionado acima que só existe uma opção quando o desenvolvedor pode ser responsabilizado administrativamente “a sério”. Isso é arrecadar dinheiro dos acionistas sem licença de construção. Parece que a multa aqui não é muito grande para uma construtora - de 500.000 a 1 milhão de rublos. Mas o fato é que essa multa pode ser aplicada pela celebração de cada acordo de participação acionária, e se houver centenas de apartamentos no prédio, o valor acaba sendo muito, muito grave.

Mas por que os desenvolvedores ainda não têm medo disso? Sim, as razões são as mesmas: a falta de vontade dos acionistas e a oportunidade de “vazar” dinheiro. Bem, como você pode cobrar o valor da multa se a empresa não tem nada - nem dinheiro, nem bens? Que tal devolver o dinheiro dos acionistas?

Portanto, é preciso responsabilizar não a construtora, que a qualquer momento pode se tornar um “manequim”, mas a sua gestão – e não administrativamente, mas criminalmente. A responsabilidade pessoal é sempre mais forte que a responsabilidade corporativa.

Esta necessidade óbvia começou a ser concretizada apenas em 2014, quando o deputado Alexander Khinshtein, chefe do grupo parlamentar para a protecção dos direitos dos accionistas, não apresentou um projecto de lei correspondente à Duma do Estado, que foi aprovado em terceira leitura em 20 de abril. , 2016.

Esta lei prevê a introdução do Artigo 200.3 no Código Penal da Federação Russa, que é denominado: “Atrair fundos de cidadãos em violação dos requisitos da lei sobre participação na construção compartilhada de prédios de apartamentos e (ou) outros imóveis .”

Por tal ato, se de grande porte, o funcionário de uma construtora poderá ser punido:

trabalho obrigatório por até 360 horas;
trabalho correcional por até 1 ano;
trabalho forçado por até 2 anos;
pena de prisão até 2 anos com restrição da liberdade até 1 ano ou sem ela.

Se este crime for cometido em grande escala ou por um grupo de pessoas por conspiração prévia, a punição será mais severa:

trabalho obrigatório por até 480 horas;
trabalho correcional por até 2 anos;
trabalho forçado por até 5 anos;
pena de prisão pelo mesmo período, com ou sem restrição da liberdade, até 2 anos.

Ao mesmo tempo, uma grande quantia é considerada a atração de fundos num valor superior a 3 milhões de rublos; especialmente os grandes – mais de 5 milhões de rublos.

Mas o tamanho grande aqui não é tão grande - o custo de um apartamento médio de um quarto em edifícios novos, especialmente os grandes - o custo de um apartamento médio de dois quartos. Ou seja, até mesmo um acionista pode entrar em contato com as autoridades. E se houver vários deles, a eficiência será muito maior.

Mas discutimos acima: se o desenvolvedor é responsabilizado ou não - que diferença faz para o acionista se o dinheiro nunca lhe for devolvido?

No entanto, aqui, pode-se dizer, é simplesmente um caso único. O novo artigo do Código Penal da Federação Russa contém uma regra muito útil para os acionistas de que uma pessoa que cometeu tal crime está isenta de responsabilidade criminal se reembolsar integralmente os fundos arrecadados ou tomar medidas para colocar a casa em funcionamento.

Ou seja, a lei dá oportunidade ao chefe da incorporadora de “comprar” a punição (mesmo que não esteja preso, ninguém quer ter antecedentes criminais), mas somente se ele cumprir suas obrigações para com os acionistas . Então ele terá que resistir, mas ou devolve o dinheiro ou acaba com a casa.

Aqui é impossível não concordar com a afirmação de Khinshtein de que esta é uma norma muito importante que protegerá de forma muito mais confiável os direitos dos acionistas. Claro que existe a opinião de que o artigo 159.º do Código Penal “Fraude” também os protege, mas comparado com esta novidade é muito mais vago e, portanto, é muito mais fácil para a gestão do promotor fugir à responsabilidade. Aqui tudo fica mais claro.

No entanto, vale alertar os potenciais compradores de casas sobre os riscos de celebrar um acordo contratual com empresas que não possuem pelo menos o pacote básico de documentos, que inclui:

documentos do local de desenvolvimento (propriedade ou arrendamento);
declaração do projeto;
licença de construção.

Infelizmente, hoje muitas deficiências resultantes da construção de casas com participação compartilhada tornaram-se comuns. Acionistas e legisladores estão envidando muitos esforços para eliminar obstáculos e violações da lei durante a construção de ações compartilhadas. Acontece que na fase de construção, o incorporador, empreiteiro, subempreiteiro oferecem muitas condições para que o acionista celebre um acordo de participação compartilhada na construção de um prédio de apartamentos, mas muitos esforços simplesmente vão por água abaixo. E isso não se deve à lei, mas não à integridade do desenvolvedor.

Na maioria dos casos, se os prazos de entrega da casa não forem cumpridos, o incorporador envia os acionistas ao empreiteiro para se exonerar de responsabilidade legal, e o empreiteiro, por sua vez, envia os acionistas de volta ao incorporador, citando o fato de que é o desenvolvedor o responsável pela obra e construção.

Basta saber quem, segundo as normas do direito civil, é o responsável por uma obra não entregue no prazo, o incorporador ou empreiteiro, e quem será o responsável perante o consumidor (participante).

Quem é o culpado na entrega de uma casa, o empreiteiro ou o incorporador?

Quando se inicia a construção de um prédio de apartamentos, é celebrado um acordo de participação na construção partilhada de um prédio de apartamentos entre o promotor e o acionista (consumidor), podendo o promotor celebrar acordos com os empreiteiros, podendo haver um ou mais empreiteiros; As relações jurídicas entre acionistas e incorporadores surgem com base na Lei Federal nº 214, de 1º de abril de 2005. A Lei Federal nº 214, artigo 7º, afirma claramente que o incorporador é obrigado a transferir ao participante um projeto de construção compartilhada que cumpra com os termos do contrato e os requisitos dos regulamentos técnicos e outros requisitos.

De acordo com a Lei Federal nº 214, caso o acionista descubra descumprimento do objeto, deficiências ou prazos de entrega, poderá fazer exigências ao incorporador:

eliminação gratuita de defeitos dentro de um prazo razoável
o acionista tem o direito de celebrar um acordo com outro empreiteiro para eliminar deficiências às custas do desenvolvedor
redução proporcional do valor do contrato e exigência de pagamento de multa

Para eliminar deficiências, os acionistas podem entrar em contato com o desenvolvedor tanto na fase de aceitação da transferência do objeto quanto após a colocação do objeto em operação. O prazo de garantia de uma obra não pode ser inferior a cinco anos, cujo prazo começa a ser calculado a partir do momento da entrega do objeto. De acordo com o direito civil, a responsabilidade do desenvolvedor para com o acionista é regulada não apenas pela Lei Federal nº 214, mas também pelo Código Civil da Federação Russa.

Código Civil da Federação Russa, Artigo 754. Responsabilidade do contratante pela qualidade do trabalho

O empreiteiro é responsável perante o cliente por quaisquer desvios aos requisitos estipulados na documentação técnica e nos códigos e regulamentos de construção vinculativos para as partes, bem como pelo não cumprimento dos indicadores do projecto de construção especificados na documentação técnica, incluindo como a capacidade de produção da empresa.
Ao reconstruir (atualizar, reconstruir, restaurar, etc.) um edifício ou estrutura, o empreiteiro é responsável pela redução ou perda de resistência, estabilidade, confiabilidade do edifício, estrutura ou parte dele.
O empreiteiro não se responsabiliza por pequenos desvios da documentação técnica efetuados sem o consentimento do cliente, se provar que os mesmos não afetaram a qualidade do projeto de construção.

Código Civil da Federação Russa Artigo 755. Garantias de qualidade em um contrato de construção

O empreiteiro, salvo disposição em contrário do contrato de construção, garante que o projeto de construção atingirá os indicadores especificados na documentação técnica e a capacidade de operar a instalação de acordo com o contrato de construção durante o período de garantia. O período de garantia estabelecido por lei poderá ser aumentado mediante acordo entre as partes.
O contratante é responsável pelas deficiências (defeitos) descobertas dentro do período de garantia, a menos que prove que elas ocorreram devido ao desgaste normal do objeto ou de suas peças, operação inadequada ou instruções incorretas para sua operação desenvolvidas pelo próprio cliente ou por terceiros por ele envolvido, reparo indevido de objeto realizado pelo próprio cliente ou por terceiros por ele atraídos.
O período de garantia é interrompido durante todo o tempo em que a instalação não pôde ser operada devido a defeitos de responsabilidade do contratante.
Se os defeitos especificados no parágrafo 1 do artigo 754 deste Código forem descobertos durante o período de garantia, o cliente deverá comunicá-los ao contratante dentro de um prazo razoável após a sua descoberta.

Código Civil da Federação Russa, Artigo 756. Prazos para detectar qualidade inadequada das obras
Quando sejam apresentadas reclamações relacionadas com a qualidade inadequada dos resultados do trabalho, aplicam-se as regras previstas nos n.ºs 1 a 5 do artigo 724.º deste Código.

Neste caso, o prazo para descoberta de deficiências, nos termos dos n.ºs 2 e 4 do artigo 724.º do Código Civil, é de cinco anos. Código Civil da Federação Russa, Artigo 723. Responsabilidade do empreiteiro pela má qualidade do trabalho

Nos casos em que a obra tenha sido executada pelo empreiteiro com desvios ao contrato que agravaram o resultado da obra, ou com outras deficiências que a tornem inadequada para a utilização prevista no contrato, ou na ausência de condição correspondente no contrato de inadequação para uso normal, o cliente tem o direito, salvo disposição em contrário por lei ou contrato, a seu critério, exigir que o contratante:

eliminação de deficiências gratuitamente dentro de um prazo razoável;
redução proporcional do preço fixado para a obra;
reembolso das suas despesas de eliminação de defeitos quando o direito do cliente à sua eliminação estiver previsto no contrato de trabalho (artigo 397.º).

O empreiteiro tem o direito, em vez de eliminar as deficiências de sua responsabilidade, de executar novamente a obra gratuitamente com indenização ao cliente pelos prejuízos causados pelo atraso na execução. Neste caso, o cliente é obrigado a devolver ao empreiteiro o resultado da obra anteriormente transferido, se a natureza da obra permitir tal devolução.
Se os desvios no trabalho dos termos do contrato ou outras deficiências no resultado do trabalho não tiverem sido eliminados dentro de um prazo razoável estabelecido pelo cliente ou forem significativos e irreparáveis, o cliente tem o direito de recusar a execução do contrato e exigir indenização pelos prejuízos causados.
A condição do contrato de isentar o contratante da responsabilidade por certos defeitos não o isenta de responsabilidade se for provado que tais defeitos surgiram como resultado de ações ou omissões culpadas do contratante.
O empreiteiro que forneceu o material para a execução da obra é responsável pela sua qualidade de acordo com as regras sobre a responsabilidade do vendedor por bens de qualidade inadequada (artigo 475.º).

Com base nas normas da legislação vigente acima citadas, embora muitas vezes o incorporador envie aos acionistas demandas ao contratante, o acionista deverá fazer exigências sobre a eliminação de deficiências, o cumprimento dos prazos de entrega dos objetos e o cumprimento dos prazos de o contrato.
Estas conclusões também são refletidas e confirmadas pela prática judicial na Federação Russa. Resoluções da FAS UO de 14/04/2010 nº F09-2482/10-S2, FAS SZO de 29/04/2010 nº A56-38441/2009, FAS VVO de 20/11/2009 nº A17-2586 /2008, FAS ZSO datado de 07/09/2010 nº A03 -6458/2009.

O que um acionista deve fazer se o desenvolvedor não cumprir o contrato?

Caso o acionista descubra que o incorporador não cumpriu as obrigações contratuais, apresenta deficiências no imóvel entregue ou violou os prazos de entrega do imóvel ao acionista, deverá apresentar solicitação (reclamação) por escrito ao incorporador para eliminação as deficiências, reduzir proporcionalmente o valor do contrato e pagar a multa. Você também pode ligar para a linha direta jurídica para acionistas em 8-800-777-32-63.