Rescisão de contrato de locação entre particulares. Amostras de um acordo sobre rescisão antecipada de um contrato de locação
SOBRE rescisão antecipada contrato de locação assista ao vídeo:
Rescisão do contrato de locação por acordo das partes (amostra)
A rescisão do contrato de arrendamento por acordo das partes é uma das opções para a extinção das relações jurídicas entre elas (n.º 1 do artigo 450.º Código Civil RF, doravante denominado Código Civil da Federação Russa).
Prestar atenção! A legislação não propõe um modelo unificado desse acordo, por isso é elaborado em formato livre.
O acordo deve incluir todos os detalhes significativos característicos de qualquer contrato:
- nome e dados das partes;
- objeto do contrato - rescisão de contrato de locação específico (indicar o número e a data desse contrato) a partir de determinada data, procedimento de aceitação - transferência do objeto do contrato;
- outras disposições (incluindo procedimento de liquidação situações controversas, presença/ausência de reclamações, etc.);
- data de compilação;
- assinaturas dos participantes.
O acordo para rescindir o contrato de locação (amostra) está postado abaixo:
Sobre as peculiaridades de rescisão do tipo de contrato em questão, dependendo de quem inicia a rescisão, leia nossos artigos nos links: Rescisão do contrato de locação unilateralmente pelo locador, Rescisão antecipada do contrato de locação por iniciativa do locatário.
Acordo adicional sobre rescisão antecipada do contrato de arrendamento de imóveis e terrenos não residenciais
Essa documentação é preparada de acordo com regras gerais listado acima no artigo. Importante! É necessário indicar corretamente as características do objeto do contrato de locação, permitindo que ele seja individualizado de forma única.
- nome do imóvel;
- seu endereço completo;
- área do objeto;
- número cadastral;
- também para um lote de terreno: categoria de terreno e uso permitido, descrição dos limites, etc.
Prestar atenção! A indicação das características individuais do objeto do contrato é especialmente importante quando o arrendamento não é totalmente rescindido, mas apenas em relação a um dos vários objetos nele especificados.
Para informações sobre como redigir e enviar carta de rescisão de contrato de locação, leia nossos artigos nos links: Carta de rescisão de contrato de locação - modelo, Como enviar notificação de rescisão de contrato de locação?
Registro de um acordo adicional de rescisão do contrato de locação
O acordo adicional deve ser redigido da mesma forma que o contrato rescindido (cláusula 1 do artigo 452 do Código Civil da Federação Russa). O acordo adicional, sendo parte integrante do SIM:
- Não está sujeito a registro estadual se o DA, que não exige registro estadual, for extinto por meio de sua celebração. Por exemplo, celebrado por um período de até 1 ano SIM:
- edifícios ou estruturas - ver inciso 2º do art. 651 Código Civil da Federação Russa. As disposições desta norma com todas as consequências daí decorrentes aplicam-se ao DA de instalações não residenciais (cláusula 2 boletim informativo Presidium do Supremo Tribunal de Arbitragem da Federação Russa datado de 01/06/2000 nº 53);
- Lote de terreno (cláusula 2, artigo 26 do Código de Terras da Federação Russa de 25 de outubro de 2001, nº 136-FZ).
- Sujeito a registo estadual se, através da sua utilização, for rescindido um contrato sujeito a registo estadual.
Conclusão! O acordo de resolução do contrato de arrendamento é celebrado por escrito, assinado por ambas as partes, e está sujeito a registo estadual, se o contrato a ser rescindido exigir tal procedimento.
Certas nuances da rescisão de um contrato de locação
Na resolução de um contrato de arrendamento poderão surgir, designadamente, as seguintes questões:
- disputa sobre indenização por benfeitorias feitas pelo inquilino;
Importante! Arte. 623 do Código Civil da Federação Russa baseia-se em dois critérios para resolver esta questão: em primeiro lugar, se as benfeitorias são separáveis e, em segundo lugar, se foram acordadas com a pessoa que alugou o imóvel. Assim, o criador leva para si as benfeitorias separáveis e recebe uma compensação pelas inseparáveis. No entanto, a compensação é dada apenas aos inquilinos que tenham acordado melhorias indissociáveis com o proprietário.
- A DA pode ser extinta em relação a parte do imóvel locado; neste caso, do contrato adicional ao AD deve ficar claramente claro em relação a quais bens o contrato continua válido e em relação ao qual é rescindido;
- nos casos em que as partes não conseguiram resolver pacificamente a questão da cessação das relações de arrendamento, é utilizado o mecanismo judicial de resolução de litígios. Leia sobre a prática judiciária da SIM em nosso material no link: Prática judiciária em regime de locação.
Assim, neste artigo apresentamos um modelo de contrato de rescisão de um DA para download, e também descrevemos os principais pontos associados à rescisão deste tipo de contrato.
Os princípios gerais para alterar e rescindir contratos de arrendamento são especificados no Capítulo 29 do Código Civil da Federação Russa. O contrato é automaticamente considerado rescindido ao expirar o seu período de validade. No entanto, muitas vezes surgem situações em que é necessário encerrá-lo antecipadamente.
Fundamentos e razões para oficialização rescisão antecipada alugar (e alugar) um apartamento contém:
ATENÇÃO: Na prática, o motivo mais comum para a rescisão de um contrato de locação é a exigência de uma das partes da transação caso a outra parte viole os termos do contrato.
Por exemplo, o inquilino não paga o aluguel em dia ou o locador oferece um apartamento com condições de moradia inadequadas.
Como rescindir um contrato de aluguel de apartamento?
Rescisão antecipada
É regulamentada a rescisão antecipada do contrato de arrendamento de apartamento a pedido do proprietário, a pedido do inquilino -.
O registro é obrigatório?
Se o próprio contrato de arrendamento não tiver sido registrado (e para um arrendamento por um período inferior a 5 anos, o registro do documento não é necessário de acordo com o artigo 674 do Código Civil da Federação Russa), então o registro de rescisão de a transação também não é necessária (tudo sobre registro de contrato de locação entre indivíduos pode ser encontrado). Se o contrato foi objeto de registro, sua rescisão deverá ser confirmada de forma semelhante. Isso geralmente é necessário para imóveis para aluguel de longo prazo.
Artigo 674 do Código Civil da Federação Russa. Formulário de contrato de locação residencial
- O contrato de arrendamento de instalações residenciais é celebrado por escrito.
- A restrição (oneração) do direito de propriedade de imóveis residenciais decorrente de um contrato de arrendamento de tais imóveis residenciais celebrado por um período de pelo menos um ano está sujeita a registro estadual em ordem, estabelecido por lei sobre o registro de direitos de imobiliária e transações com ele.
Em que casos uma ação pode ir a tribunal?
O tribunal é a única autoridade a quem se deve recorrer se não houver acordo entre o inquilino e o senhorio. Uma parte, acreditando que os seus direitos foram gravemente violados, pode apelar para órgão judicial, registrando uma reclamação.
A declaração de reclamação é redigida na folha A4. Deve indicar o nome tribunal, informações sobre o autor e o réu - passaporte e informações de contato. O pedido deve indicar claramente a essência dos requisitos, se possível com referências a regulamentos e leis.
O requerimento deverá ser acompanhado do recibo de pagamento da taxa estadual e do contrato de locação. Se houver evidências materiais de violações, também vale a pena utilizá-las no caso.
Com base nos resultados julgamento pessoa autorizada anuncia uma decisão vinculativa. A parte vencida compromete-se a cumprir todos os requisitos.
Razões para ruptura unilateral
As regras de utilização da habitação arrendada e os motivos da rescisão da operação são normalmente registados no contrato de arrendamento no momento da sua celebração. No entanto, a legislação estabelece fundamentos específicos para que cada parte tenha o direito de rescindir o contrato de arrendamento.
Quando o proprietário tem o direito de fazer isso?
De acordo com o artigo 619 do Código Civil da Federação Russa, a rescisão antecipada do contrato de locação por iniciativa do locador é possível nos casos se o inquilino cometer as seguintes violações:
Direito do inquilino
Os motivos para a rescisão do contrato antes do período especificado por iniciativa do inquilino contêm. Esses motivos incluem vários casos:
- o proprietário não disponibilizou moradia para uso ou criou barreiras para morar nela (trocou fechaduras, transferiu outras pessoas, etc.);
- o proprietário do apartamento manteve silêncio sobre defeitos significativos no imóvel ou não avisou o inquilino sobre a sua presença, ou seja, o estado do apartamento como um todo não corresponde ao declarado;
- a habitação deixou de ser utilizável por motivos alheios à vontade do inquilino (inundações por vizinhos, incêndio criminoso por terceiros, etc.);
- o locador se recusa a realizar a obra nos prazos estabelecidos no contrato grande reforma propriedade, que é sua responsabilidade direta.
Quem não pode ser despejado após o término de um acordo?
Um caso especial na rescisão do contrato de locação é a presença de registro temporário junto aos inquilinos. Eles não podem ser despejados do apartamento mesmo que o contrato expire e o proprietário vá a tribunal. Nesta situação representantes do judiciário ficarão do lado dos moradores com registro temporário e os obrigará a procurar novas moradias no prazo de 30 dias.
ATENÇÃO: Além disso, o tribunal prevê diferimentos significativos para o despejo de uma família com filhos menores de 14 anos de um apartamento alugado após a rescisão do contrato. Além disso, não importa se os moradores possuem registro temporário ou não.
Em alguns casos, a rescisão do contrato pode ocorrer pelo fato de as partes na transação não terem levado em consideração todas as nuances da cooperação na elaboração do acordo. Em nossos artigos sobre a conclusão, falamos sobre o que precisa ser escrito no documento para proteger ambas as partes e salvá-las de possíveis problemas. Também será útil saber o que deve ser elaborado no contrato e como fazê-lo.
Rescisão de um contrato de locação - procedimento necessário, cuja implementação deve ser abordada com não menos responsabilidade do que a sua conclusão. Se as partes não conseguirem chegar a acordo entre si, é necessário agir em estrita conformidade com a lei, a fim de respeitar os seus próprios direitos e evitar a sua violação.
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Via de regra, o desejo de rescindir antecipadamente o contrato de locação surge nos casos em que uma das partes não tem mais interesse em este tipo relações neste objeto. Detalhes tais situações são consideradas no artigo 619 do Código Civil da Federação Russa. Ou seja, quando o senhorio ou inquilino já não tem condições ou vontade de alugar um apartamento.
Os motivos podem variar. Esta é a falta dinheiro o inquilino, e condições ou condições inadequadas do apartamento, e melhoria situação habitacional inquilino, por exemplo, adquirindo seus próprios metros quadrados.
Separam-se os casos de morte do proprietário e herança de apartamento ou destruição de imóvel. No entanto, casos deste tipo estão mais relacionados com casos de força maior e requerem consideração separada.
Para garantir que o desejo de um participante da transação não crie problemas para outras partes, ele foi desenvolvido e consagrado em Legislação russa o procedimento a seguir em tais situações.
Se o iniciador for o proprietário das instalações residenciais
Este lado da relação de arrendamento é regulamentado. Em primeiro lugar, você deve prestar atenção ao que exatamente proprietário ou seu representante legal pode declarar seu desejo de rescindir a relação de aluguel. O proprietário do imóvel residencial deverá possuir documentos que comprovem seus direitos, e quem o substituir deverá possuir procuração autenticada por notário.
Quando a conversa com o inquilino não implica uma alteração da situação e a decisão de rescindir o contrato é a única forma, o primeiro passo é notifique os residentes de sua decisão, de preferência em por escrito enviando uma notificação por correio. Se, neste caso, o inquilino se recusar a sair do apartamento, pode recorrer com segurança ao tribunal.
Quando o inquilino decide sair mais cedo
O inquilino também tem o direito de rescindir antecipadamente o contrato de locação, por motivos próprios. Isto é afirmado no artigo 620 do Código Civil da Federação Russa. Não há necessidade de explicá-los. Os termos de rescisão também estão refletidos no documento de locação e prevêem notificação prévia ao proprietário.
Nas formas comuns de acordo, o prazo de aviso prévio é de 1 mês. Se esta informação não estiver refletido nos papéis, você deve informar sua decisão com 3 meses de antecedência, de acordo com o artigo 687 do Código Civil da Federação Russa.
Os proprietários de apartamentos reagem a esta informação de diferentes maneiras, incluindo recusando-se a devolver o depósito ou exigindo o pagamento multas adicionais. Se tal desenvolvimento não estiver especificado no contrato, não há necessidade de pagar taxas adicionais. No entanto, tais situações não acontecem com tanta frequência.
É necessária a celebração de um acordo adicional?
Nas situações de resolução antecipada do contrato de arrendamento deveria ser emitido documento adicional– acordo de rescisão. A sua preparação é necessária nos casos em que uma das partes decide terminar a relação antes do previsto e é um reflexo da posição das partes.
Pode refletir o estado do apartamento e dos itens internos, se estiverem danificados, se o inquilino estiver em atraso ou se houver um possível pagamento a maior na forma de depósito. Mas isso faz sentido se houver questões controversas. EM de outra forma O acordo contém informações de que as partes não têm reivindicações entre si.
Acordos adicionais e condições especiais aluguel, como reparos, taxas pagas ao HOA, etc., também precisam ser refletidos no contrato.
A assinatura de tal acordo remove a responsabilidade do inquilino no momento da assinatura, e também permite ao proprietário ou seu representante garantir que não haja surpresas desagradáveis após o inquilino.
Quando e como você deve notificar sua intenção?
Conforme referido anteriormente, tanto o inquilino como o senhorio devem comunicar antecipadamente a sua decisão e notificar previamente a outra parte. prazos estabelecidos. Essas medidas permitem que o inquilino encontre um novo apartamento para alugar, e o proprietário possa se preparar para alugar o imóvel para novos moradores.
por lei é previsto um prazo de 3 meses ou 90 dias para notificação por escrito de uma das partes. Isto é afirmado no parágrafo 2 do artigo 610 do Código Civil da Federação Russa. A notificação é o mesmo documento que um inventário de bens ou um contrato de arrendamento e pode ser apresentada em tribunal como prova se as circunstâncias o exigirem.
Uma carta informando sobre sua decisão pode ser entregue pessoalmente, se possível. Certifique-se de que o destinatário ou seu representante assine o documento. Auto a presença de assinatura comprova o recebimento da notificação. Além disso, na maioria dos casos, tal ação terá efeito disciplinar e evitará atrasos nos prazos de uma das partes.
Rescisão do contrato por acordo das partes
O caso mais comum e desejável de rescisão de um contrato de arrendamento é a rescisão do contrato por acordo das partes. Se ambas as partes da transação não tiverem reivindicações financeiras ou outras entre si, o processo de rescisão do relacionamento não causará consequências desagradáveis a ninguém.
No entanto elaborar e assinar um acordo para rescindir o contrato de locação não será supérfluo. Por mais que você confie no proprietário ou inquilino, é melhor formalizar todos os detalhes no no papel e sele-o com assinaturas.
Atenção! Há casos em que o proprietário de um apartamento percebe danos não identificados ou falta de móveis e tenta recuperá-los do inquilino.
Resultados
Como você pode perceber, a rescisão antecipada de um contrato de locação é um processo simples e, ainda por cima, regulamentado por lei. Se você seguir algumas recomendações, poderá evitar erros desnecessários e encerrar o negócio sem consequências perigosas.
ACORDO Nº ___
na rescisão do Contrato de Arrendamento Residencial
de "___" _________ 20__
Cidade de Moscou "___"___________ 20__
Ivanov Ivan Ivanovich, nascido em 02/02/1983, passaporte 1234 567890, emitido pelo Departamento de Assuntos Internos do distrito de Oktyabrsky de Moscou em 22/09/2003, doravante denominado “Locador”, por um lado, e Petrov Petr Petrovich, nascido em 01/01/1975, passaporte 0987 654321, emitido pelo Serviço Federal de Migração da Rússia para a Região de Moscou no Distrito Industrial da cidade de Balashikha em 23 de março de 2005, doravante denominado “Inquilino” , por outro lado, coletivamente denominadas “Partes”, celebraram este Contrato da seguinte forma:
1. Rescindir o Contrato de Locação Residencial nº ____ datado de “___”_________ 20__ (doravante denominado “Contrato de Locação”) em prédio de apartamentos, localizado no endereço: Moscou, rua Moskovskaya, prédio 1, apartamento 2, no 5º andar do prédio e incluindo 2 salas área total 50 m² m, a partir do momento da assinatura deste Contrato. Desocupe as instalações dentro de 2 dias corridos a partir do momento da assinatura deste acordo.
2. Todas as obrigações das Partes no âmbito do Contrato de Locação, incluindo atrasos nos pagamentos, extinguem-se a partir do momento da sua rescisão e da devolução do imóvel alugado ao Locador ao abrigo do Certificado de Devolução de Imóveis Residenciais, que é parte integrante deste Acordo.
3. Condição técnica as instalações residenciais no momento da devolução são satisfatórias, a composição e o estado do imóvel de propriedade da Locadora no momento da devolução são satisfatórios e cumprem os termos do Contrato de Locação.
4. O ato de devolução do imóvel residencial deverá ser lavrado e assinado pelas partes no prazo de 2 dias corridos a partir da data de assinatura do presente Contrato.
5. Este Acordo entra em vigor a partir do momento em que as Partes assinam o Certificado de Devolução das Instalações Residenciais.
6. Este Acordo é redigido em duas vias, cada uma com o mesmo força legal, uma via para cada uma das Partes.
7. Aplicações:
— Certificado de aceitação e transferência de propriedade em duas vias.
A rescisão de um contrato por vontade mútua das partes ou por tribunal antes da sua efetiva execução ou durante a execução de um contrato continuado é um fenómeno comum na prática. Tal decisão é formalizada por um acordo de rescisão do contrato.
Elaboração de um acordo para rescindir o contrato de aluguel de apartamento
O acordo é redigido de forma semelhante à forma do contrato, ou seja, por escrito, se o arrendamento for:
- do ano;
- com a organização.
A rescisão do contrato deve ser registrada como fato jurídico rescindir o direito do inquilino de usar o apartamento.
A rescisão antecipada do contrato só é possível se existirem os fundamentos previstos na lei:
1. as partes concordaram com o cancelamento antecipado do contrato de locação;
2. rescisão do contrato por iniciativa expressa por uma das partes, homologada pelo tribunal:
- o senhorio, quando a outra parte não faz grandes reparações, o inquilino não pagou duas vezes, piorou significativamente o estado do apartamento ou violou repetidamente os termos do contrato.
- o locatário, quando o imóvel não for cedido, estiver impróprio para uso, ou o locador impedir o uso, quando a outra parte não fizer reparos, se esta for sua obrigação contratual.
Não é proibido estabelecer outros motivos de rescisão por acordo das partes.
O acordo de rescisão antecipada do contrato também deve prever, entre outras coisas:
- conexão com o contrato rescindido;
- procedimento e condições de devolução do apartamento;
- procedimento, prazo de pagamento do restante pagamentos de aluguel, se houver;
- no momento em que o acordo de rescisão entrar em vigor.
Consequências da rescisão antecipada do contrato de arrendamento de um apartamento
A rescisão do acordo implica uma ruptura relações jurídicas no que diz respeito ao arrendamento de imóveis e à sua devolução ao estado que existia antes da celebração do contrato, ou seja, a principal consequência é a transmissão do imóvel - um apartamento, em nesse caso, ao locador.
A devolução da propriedade envolve a sua transferência de devolução. O estado do imóvel é importante: não deve estar significativamente deteriorado, mas é permitida a deterioração devido ao desgaste normal do apartamento.
O reembolso é efectuado nos termos estipulados no contrato de resolução do contrato de arrendamento do apartamento ou no próprio contrato. Nesse caso, o retorno tardio é a base para a cobrança do aluguel desse período.
Todas as benfeitorias feitas pelo inquilino pertencem a ele. Mas as consequências da realização de melhorias separáveis e inseparáveis são diferentes.
O inquilino pode levar consigo benfeitorias separáveis, mas com as indissociáveis, devido às suas propriedades físicas, isso é impossível.
O legislador resolve esta questão da seguinte forma: se as benfeitorias foram feitas com a aprovação do senhorio, ele paga, e quando o inquilino as fez sem autorização, perde o direito à indemnização pelos fundos gastos nas benfeitorias.
Abaixo está localizado formulário padrão e um modelo de contrato para rescindir um contrato de aluguel de apartamento, cuja versão pode ser baixada gratuitamente.