Estimativa local para um centro comercial e de escritórios. Construção de imóveis comerciais
No site da Yudu você pode solicitar serviços profissionais para elaboração de documentação orçamentária. Os executores da YouDo possuem formação especializada e ampla experiência profissional, o que permite garantir a correção da elaboração do orçamento, bem como o cumprimento de todas as normas e requisitos da legislação vigente na realização dos cálculos.
Por que você precisa de documentação de estimativa?
A construção de qualquer edifício, incluindo uma casa comercial, é um processo complexo, demorado e que exige enormes gastos do futuro proprietário. E para garantir que essas despesas não ultrapassem o orçamento destinado para esses fins, é necessário solicitar um orçamento para a construção de um shopping center antes de iniciar a construção. A documentação orçamentária, tendo em conta o facto de ser elaborada de forma profissional, é muito importante, pois permite:
- Monitorar a conformidade das atividades planejadas com o trabalho de fato realizado
- Controle os custos de construção
- Evite fraudes por parte do contratante
Além disso, a estimativa do centro comercial proporcionará uma oportunidade de ver o “quadro” completo dos custos futuros e da sua viabilidade.
Tipos de documentação de estimativa
- Orçamento para construção de shopping center, elaborado com mão de obra intensiva. Este método é usado para pequenos volumes de obras. Entende-se que o cliente paga apenas pelos serviços da construtora e entrega os materiais de construção no local de forma independente
- Estimativa universal para construção. É um documento que indica não só os tipos de trabalho, mas também todos os materiais utilizados. O custo total dos materiais está indicado em anexo à documentação do orçamento
- Estimativa detalhada. Somente especialistas com experiência na preparação de cálculos para essa documentação podem calcular o orçamento de um complexo comercial desse tipo. Aqui, os especialistas elaboram a documentação orçamentária apenas de acordo com as informações atuais sobre preços de materiais de construção e preços de obras executadas.
Onde e como solicitar documentação de orçamento barata?
Você pode contratar os serviços de profissionais para elaboração de orçamento para construção de um complexo comercial no site da Yudu. Aqui os serviços são prestados por especialistas cujo nível de qualificação foi confirmado por testes preliminares.
Para fazer um pedido de Yuda, você deve:
- Preencha um requerimento na página principal do site
- Indicar na candidatura o tipo de obra, requisitos adicionais, prazos e custo pretendido
- Aguarde alguns minutos até que os empreiteiros respondam à sua candidatura e consigam calcular corretamente todos os custos de construção
- Escolha um especialista cujo trabalho melhor atenda aos requisitos
Os empreiteiros da Yudu poderão calcular estimativas de construção em total conformidade com as normas e padrões estabelecidos. A documentação orçamentária elaborada por especialistas deste nível permitirá no futuro exercer total controle sobre o processo construtivo.
No nosso trabalho na construção de imóveis comerciais, o mais importante é entender os objetivos do cliente. O resto é uma questão de tecnologia e profissionalismo da nossa equipe.
A empresa DOMAKS orgulha-se dos seus especialistas altamente qualificados, que podem facilmente realizar qualquer tarefa que lhes seja atribuída. Oferecemos construção rápida e confiável de edifícios imobiliários comerciais.
Para ser mais específico, teremos todo o prazer em assumir a construção de fantásticos centros comerciais, centros de negócios, hotéis, hangares, hotéis, parques de estacionamento e outros edifícios industriais criados de acordo com designs únicos. Os serviços prestados pela DOMAKS são os mais ideais possíveis para vocês clientes, pois nos preocupamos com os seus interesses, colocando-os acima de tudo!!! Empreendimentos totalmente únicos, que podem ser erguidos pelos nossos trabalhadores no menor tempo possível e ao mesmo tempo de altíssima qualidade, sem dúvida se tornarão o seu trunfo!
É improvável que você encontre análogos aos projetos construídos por especialistas da DOMAKS em locais como o nosso, porque utilizamos as mais modernas tecnologias e os melhores materiais de construção para a construção de imóveis comerciais em São Petersburgo, Moscou, bem como em muitos outros cidades da Rússia. Nada é impossível para nossos clientes! Precisa de uma excelente construtora com os melhores especialistas para dar vida ao projeto do seu complexo hoteleiro desejado? Quer implementar um projeto de estacionamento ou posto de gasolina pelo menor preço possível? Conosco, a construção de tais complexos é mais que realista e racional!!!
Garantias para construção de imóveis comerciais
Garantimos que ao contactar a DOMAKS estará nas mãos de especialistas experientes na indústria da construção! Ao longo dos anos, conseguimos resultados sem precedentes e agora podemos oferecer aos nossos clientes com prazer as melhores condições de transação. Fique tranquilo, a decisão de recorrer aos melhores especialistas DOMAKS irá protegê-lo contra muitos problemas e incidentes de produção, bem como despesas imprevistas de materiais. Recomendações competentes e conselhos de nossos especialistas qualificados irão ajudá-lo a navegar facilmente e fazer a escolha certa em favor dos materiais de construção mais adequados, bem como materiais de acabamento e elementos de acabamento. Além disso, observe que nossos preços são ainda mais do que acessíveis.
Qualidade de trabalho
Você poderá conhecer em primeira mão a qualidade do nosso trabalho e o excelente cumprimento dos termos do contrato. Não escondemos as nossas conquistas e não temos medo de dizer que a nossa empresa é uma das melhores de São Petersburgo na construção de edifícios destinados diretamente a fins comerciais. Você também pode consultar as avaliações de nossos clientes postadas no site da DOMAKS e ter certeza de que nossas palavras estão corretas!!!
Preços
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OBJETIVO DO EDIFÍCIO |
Área de construção, m2. (Preço em ₽/m2) |
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até 5.000 |
5 000 - 10 000 |
10 000 - 20 000 |
20 000 - 40 000 |
de 40.000 |
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Edifício residencial de vários andares |
1200 |
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Armazém |
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Escritório |
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Shopping |
1100 |
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Estacionamento externo de vários níveis |
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Edifícios com área de até 1.000 m2 – 1,5-2 milhões de rublos
Custo de construção de imóveis comerciais
Dependendo da área, condições, parâmetros, sistemas de engenharia interna, requisitos de acabamento, o custo de construção (estrutura do edifício, engenharia interna, acabamento) será aproximadamente:
Imóveis de escritórios (centros de negócios) - preço: 20 -28 mil ₽/m2
Imóveis para fins de armazém
Armazém frio: 8-12 mil ₽/m2
Geladeira industrial: 15-22 mil ₽/m2
Centros comerciais - preço: 24-36 mil ₽/m2
Estacionamentos abertos de vários níveis - preço: 8-12 mil ₽/m2
Edifícios multifuncionais com área até 1000 m2 - preço: 20-35 mil ₽/m2
- Desempenho das funções de empreiteiro geral - 5-7% do custo das obras de construção e instalação
- Desempenhando a Função de Cliente Técnico – 1-2% do custo dos trabalhos de construção e instalação
O projeto consiste na construção de uma instalação (presumivelmente um centro comercial e de entretenimento). A instalação está localizada em Mytishchi, região de Moscou, no endereço: st. Letnaya, 26. A data estimada de comissionamento da instalação é 2019.
Áreas de cobertura de objetos
Ao desenvolver um conceito de construção de um centro de negócios, é necessário determinar os limites da área de serviço que circunda o local.
Convencionalmente, a área ao redor do objeto pode ser dividida em três zonas (dependendo da proximidade do local):
- 1º anel de cerco: limitado pelas ruas Yubileinaya, Mira e rio Yauza.
- 2º anel de cerco: cobre a maior parte da cidade, com exceção de áreas remotas - Stroitel, Chelyuskinskaya, distrito de Stroyplastmass, Eastern Perlovka e Druzhba.
- 3º anel de cerco: cobre toda a cidade de Mytishchi, incluindo os distritos de Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroyplastmass, Eastern Perlovka e Druzhba.
Fatores internos e externos de sucesso do projeto
Os factores externos estão fora do controlo do investidor, mas a sua influência no posterior desenvolvimento do projecto é de fundamental importância na implementação de um projecto de construção de um centro de negócios.
Uma comparação dos fatores de desenvolvimento externos e internos é apresentada na tabela abaixo.
Com base na análise, podemos chegar à conclusão que na hora de decidir construir um centro de negócios, vários parâmetros devem ser levados em consideração:
- Perspectivas de desenvolvimento económico, social e demográfico da região.
- O nível de competição na área onde a instalação está localizada.
- Características sociodemográficas da população residente na área.
- Características do próprio objeto.
- Indicadores de investimento da implementação do projeto.
Deve-se notar que o custo médio de construção de centros de negócios em São Petersburgo é de 450 milhões de rublos com uma área de 40.000 m². m. No entanto, este número difere ligeiramente daquele de Moscou.
Deve-se notar que o custo de construção de centros de negócios em Moscou é de cerca de 600 milhões de rublos com uma área quadrada de mais de 40.000 metros quadrados. m.
Análise SWOT do objeto
Abaixo segue a tabela final da análise SWOT da instalação proposta para construção.
| S - Pontos Fortes | W - Fraquezas |
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| Ó - Oportunidades | T - Ameaças |
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Tendo analisado os pontos fortes e fracos do objeto, o seu desenvolvimento e ameaças, podemos considerar a possibilidade de implementar duas opções diferentes de utilização do espaço:
- Shopping.
- Centro comercial e de entretenimento.
Shopping
Nesse caso, você pode focar na galeria comercial. O tamanho maior da área comercial aumentará a variedade de produtos oferecidos. As taxas de aluguel de espaços de varejo são significativamente mais altas do que as de espaços de entretenimento. Neste caso, a área de cobertura do shopping será apenas o primeiro anel do ambiente.
Este plano de negócios para a construção de um centro de negócios é o mais adequado, sujeito à construção de um edifício de dois pisos.
Centro comercial e de entretenimento
No segundo caso, você pode focar no componente de entretenimento. A principal vantagem desta proposta é o facto de existir uma grande escassez de espaços de lazer para crianças no mercado municipal. A presença de uma área de entretenimento aumenta o tempo que os compradores passam no local. Nos novos shopping centers, a proporção de espaço comercial e de entretenimento é de 50% a 50%.
Propõe-se a colocação de uma mercearia no rés-do-chão.
Se houver um grande número de operadores de entretenimento, o complexo comercial e de entretenimento poderá atrair visitantes para o primeiro e parcialmente segundo anel que circunda a cidade, uma vez que não existem locais de entretenimento suficientes na cidade. Deve-se ter em mente que as taxas de aluguel para este tipo de serviço são inferiores às dos espaços comerciais, o que acabará por levar a um aumento no período de retorno do projeto.
A experiência estrangeira sugere que a melhor implementação do projeto seria a criação de um complexo comercial e de entretenimento, uma vez que esta opção reduz os riscos comerciais.
O centro de negócios planejado pertence à classe A. É o mais alto entre os que podem ser atribuídos. A classificação classe A indica o prestígio de todas as instalações do edifício, a presença de modernos sistemas de suporte à vida e o trabalho do próprio centro.
O custo de construção de um centro de negócios classe A é apresentado a seguir usando um exemplo específico. Não podemos esquecer que a construção de um centro comercial noutra cidade pode envolver investimentos financeiros completamente diferentes.
Compilação dos fluxos de caixa do projeto
Presumivelmente, o shopping terá os seguintes parâmetros na obtenção da licença de construção:
- A área total do shopping é de 9.672 m². m.
- Incluindo o 1º andar - 4.847 m2. m.
- Incluindo o 2º andar - 4.825 m². m.
- A taxa de ocupação no primeiro ano é de 70%.
- A taxa de ocupação nos anos subsequentes é de 95%.
- Risco de não pagamento - 0%.
- O crescimento da renda ao ano é de 5%.
Como o contrato de locação estipula o valor da multa para atrasos superiores a 30 dias, os riscos de não pagamento durante a construção de um centro de negócios são iguais a zero. O aumento anual dos preços dos aluguéis será de 5%.
A tabela abaixo mostra isso mais claramente.
Investimentos na construção de um centro de negócios (RUB)
| Direção | Investimentos | ||||
| 1. Custos | Obras de construção e instalação | ||||
| Outras despesas | |||||
| Resumo parcial: | |||||
| 2. Conexões | Fornecimento de água | ||||
| Esgoto | |||||
| Fornecimento de calor | |||||
| Fornecimento de eletricidade | |||||
| Para a atribuição de um limite de eletricidade | |||||
| Resumo parcial: | |||||
O ponto mais importante é estudar as questões de financiamento dos investimentos de capital. Para tanto, podem ser utilizados recursos próprios e emprestados da empresa. Abaixo estão os dados de financiamento de projetos de construção com mais detalhes.
Financiamento do projeto:
- Investimentos totais - $ 13.439.642.
- Incluindo o 1º ano – $ 10.939.642.
- Incluindo o 2º ano - $ 2.500.000.
- Capital total emprestado - $ 13.439.642, incluindo 1º ano: $ 10.939.642, 2º ano: $ 2.500.000.
- O período de reembolso do empréstimo é de 10 anos.
- A taxa de juros do empréstimo é de 18%.
No processo de estudo dos resultados financeiros de um projeto, um ponto importante é o estudo do valor e do valor da carga tributária da empresa de acordo com o plano de negócios.
Os resultados das deduções fiscais planejadas para o projeto são apresentados abaixo.
Impostos pagos durante a operação do projeto:
- Para imóveis - 2,2%.
- Sobre o lucro - 20%.
- IVA - 18%.
Para construir o fluxo de caixa, precisamos determinar o valor aproximado da receita de aluguel de espaço, para o qual precisamos zonear a área do shopping. Os elementos de zoneamento são apresentados na tabela abaixo.
Zoneamento
O cálculo da receita proveniente do aluguel de instalações para um centro de negócios planejado é um ponto central, pois está relacionado à sua eficiência. Existem várias opções de previsão para a obtenção desses rendimentos: otimistas, médias e pessimistas. A tabela abaixo apresenta de forma mais clara as características de cada opção.
A primeira tabela apresenta uma previsão pessimista para a opção de geração de renda.
Cálculos de renda de aluguel. Taxas de aluguel - previsão pessimista
Os dados da tabela permitem-nos concluir que, como resultado da implementação do projecto, o valor pessimista das receitas recebidas com o aluguer de espaços no centro comercial será de $ 3.909.468.
A tabela abaixo apresenta dados sobre o cálculo da receita de locação de espaço em shopping center pela opção média.
Cálculos de renda de aluguel. Tarifas de aluguel - média
Os dados da tabela permitem-nos concluir que com a implementação do projecto, o valor médio da receita auferida com o aluguer de espaços no centro comercial será de $ 4.429.399.
Também é necessário prever uma previsão otimista para o possível recebimento de receitas do imóvel com o aluguel do espaço, que é apresentada na tabela abaixo.
Cálculos de renda de aluguel. Taxas de aluguel - previsão otimista
Os dados da tabela permitem-nos concluir que com a implementação do projecto, o valor optimista da receita recebida com o aluguer de espaços no centro comercial será de $ 4.776.385.
Vamos calcular o custo dos fundos emprestados e seu cronograma de reembolso na tabela abaixo.
| Saldo devedor | % do pagamento atual | Valor principal dos pagamentos correntes | Pagamento mensal |
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Observação: No mês 3, o pagamento mensal incluirá um período de carência de dois anos e capitalização de juros de US$ 5.143.445.
Os dados da tabela indicam que o pagamento mensal do projeto será de US$ 3.214.579 por mês.
Outras despesas
Vamos considerar e calcular todos os tipos de despesas operacionais durante a construção de um centro de negócios:
- Nos primeiros dois anos, o trabalho de segurança cobrirá metade do volume permanente.
- O cálculo dos serviços de limpeza inclui a limpeza de todas as áreas e territórios.
- O pagamento dos salários é contabilizado na íntegra, tendo em conta todos os impostos e IVA.
- Aumento salarial anual de 5% ao ano.
- Todas as despesas operacionais são repassadas aos lojistas (exceto as despesas do 1º ano e metade das despesas do 2º ano).
Para compilar o fluxo de caixa, calculamos os seguintes dados:
- Rendimento médio aproximado do arrendamento para 10 anos de implementação do projecto, desde que no primeiro ano a área arrendada seja de 70%, e nos anos seguintes - 95%.
- A depreciação do imóvel será de 3,33% ao ano.
Os cálculos no âmbito das atividades de financiamento incluem juros excedentários nos termos da legislação fiscal, uma vez que não será elaborado o formato de pré e pós-financiamento.
Como a construção é aceita “por etapas de obra” e o fluxo de caixa é gerado a partir do primeiro ano, que é contado a partir do momento em que o projeto gera o primeiro rublo de receita, a empresa perde o direito ao reembolso do IVA no primeiro ano após a conclusão da construção.
Como o saldo do projeto é um valor positivo quando a instalação atinge 100% da capacidade, outras despesas e despesas emergenciais não foram consideradas nos cálculos.
Com base nos dados disponíveis, parece possível visualizar os fluxos de caixa planejados gerados pelo projeto.
A tabela abaixo mostra os custos operacionais do projeto.
Despesas operacionais
| Despesas operacionais | ||||||||||
| Administração | ||||||||||
| funcionários | ||||||||||
| consumíveis | ||||||||||
| equipamento | ||||||||||
| funcionários | ||||||||||
| consumíveis | ||||||||||
| equipamento | ||||||||||
| Aqueles. serviço | ||||||||||
| funcionários | ||||||||||
| consumíveis, incluindo roupas de trabalho | ||||||||||
| licenças | ||||||||||
| funcionários | ||||||||||
| consumíveis, incluindo roupas de trabalho e equipamentos | ||||||||||
| Seguro | ||||||||||
| responsabilidade | ||||||||||
| Pagamentos de serviços públicos | ||||||||||
| Consumo médio ponderado por metro quadrado m/ano | ||||||||||
| Total por ano | ||||||||||
| Despesas operacionais cobertas pelo proprietário |
A tabela apresentada mostra que o valor das despesas operacionais no primeiro ano será de $ 271.707, depois aumenta ao longo dos anos e chega a $ 740.157 no 10º ano.
Na análise subsequente da eficácia do projecto, a dinâmica das receitas do projecto durante os primeiros 10 anos será considerada na tabela abaixo.
Renda do projeto
Os dados da tabela permitem-nos concluir que o valor da receita do projeto no primeiro ano será de US$ 2.717.987, depois a receita aumentará e no 10º ano será de US$ 39.702.947.
Ao estudar um projeto, é importante calcular as depreciações, que são apresentadas na tabela a seguir.
Depreciação por projeto
Como pode ser visto na tabela, o valor dos encargos de depreciação no terceiro ano será de $ 262.153, e no último, 10º ano, de $ 227.582. O valor total dos encargos de depreciação para todos os anos de implementação do projeto será de US$ 1.956.147.
A tabela abaixo mostra o fluxo de caixa do projeto.
Fluxo de caixa
| FLUXO DE CAIXA | |||||||||||
| Atividade principal | |||||||||||
| Renda bruta | |||||||||||
| Custos operacionais | |||||||||||
| IVA a pagar | |||||||||||
| Operações | |||||||||||
| 11% Kt - redução de NB | |||||||||||
| Imposto sobre a propriedade | |||||||||||
| Imposto de renda | |||||||||||
| TOTAL para atividades principais | |||||||||||
| Atividades financeiras | |||||||||||
| 7% acima do padrão | |||||||||||
| Organismo de crédito | |||||||||||
| Pagamento aos fundadores | |||||||||||
| TOTAL para atividades financeiras | |||||||||||
| Atividades de investimento | |||||||||||
| Reembolso de IVA | |||||||||||
| TOTAL para atividades de investimento | |||||||||||
| TOTAL geral |
A tabela mostra que o fluxo de caixa total do projeto será de US$ 1.300.415.
Estimativa de taxa de desconto
É usado para converter fluxos de receitas futuras em um único valor atual. A taxa de desconto (r) será calculada cumulativamente através da fórmula:
α é a taxa média de inflação do período.
MRR (Risco Mínimo de Retorno) - taxa mínima de risco real associada à operação do projeto.
RI (Risco de Investimento) - o nível de retorno (risco) médio exigido pelos participantes do projeto.
A taxa de risco real mínima MRR para este caso será igual ao custo dos fundos emprestados, nomeadamente 18%, ou seja, a taxa de um empréstimo bancário.
De acordo com o acordo de investimento, o retorno médio exigido do RI pelos participantes do projeto é fixado em 2%.
Assim, a taxa de desconto será igual a:
r = (0,13+0,18*1,02)*100% = 30%
Conclusões
Na elaboração do plano de negócios para a construção de um centro de negócios, o projeto foi revisto e foram tiradas conclusões otimistas.
Nos próximos três anos, será observado um crescimento económico moderado no distrito de Mytishchi, mas os indicadores médios do distrito ficam atrás dos indicadores médios da região de Moscovo. As principais indústrias continuarão sendo a engenharia mecânica, a fabricação de instrumentos e a indústria da construção.
Até ao final de 2018, está previsto aumentar a taxa de crescimento do volume de negócios do comércio a retalho em 40% e aumentar o volume anual de serviços domésticos à população em 35%. O crescimento do volume de negócios do comércio será assegurado pelo crescimento da classe média e dos seus rendimentos.
Existe uma escassez aguda de espaço que cumpra os padrões internacionais; a procura de espaços comerciais de alta qualidade excede a oferta; Isto levará a uma melhoria na qualidade de criação e gestão de centros comerciais.
As principais fontes de demanda hoje são as lojas de roupas. Eles representam cerca de 50% do espaço dos shopping centers. A taxa de vacância em 2018 será de 10-15%. O aumento esperado no volume de imóveis de varejo será de cerca de 75 mil m². m. Atualmente, a taxa média de aluguel de lojas na cidade é de cerca de US$ 405/m². m por ano (incluindo IVA e despesas operacionais).
Na área do primeiro anel de cerco existe um grande número de objetos que competem tanto no setor de alimentos quanto no setor de bens industriais.
No cálculo dos fluxos de caixa foram considerados a taxa média de aluguel, a taxa de vacância de 5%, bem como todos os custos operacionais e pagamentos de empréstimos. O fluxo de caixa do projeto revelou-se positivo, mas ainda não suficientemente grande.
A taxa de desconto, que inclui a taxa média de inflação, o risco gerado pelo projeto e o retorno médio exigido, foi de 30%.
Assim, o projeto apresentado pode ser aceito para apreciação, pois os cálculos mostram sua rentabilidade e eficiência.
A elaboração de orçamentos para obras é obrigatória, pois quase todos os projetos possuem orçamento que necessita de aprovação. No artigo falaremos sobre os princípios básicos do desenvolvimento de orçamentos de construção e como o serviço Business.Ru ajudará na elaboração de orçamentos.
O que você aprenderá sobre:
Princípios básicos de orçamento
Qualquer orçamento é feito para ter um plano de conclusão de um projeto específico, mas também resolve outros problemas. Por exemplo, a elaboração de orçamentos para construção e outros trabalhos de reparação é necessária para:
- separar o dinheiro necessário para diversos materiais, procedimentos e obras;
- entender e informar ao cliente quanto custará a construção;
- administrar os fluxos de caixa de maneira uniforme e correta, de acordo com o tempo e as necessidades;
- verificar a viabilidade financeira de um projeto específico.
A estimativa de construção mostra o custo dos materiais e obras necessárias para cada um dos processos separadamente.
Tradicionalmente, o orçamento é um anexo ao contrato de prestação de serviços de construção.
A funcionalidade de preparação de orçamentos é uma das novidades do serviço Business.Ru. Isso é útil para empreendedores e usuários do sistema que estão envolvidos profissionalmente em trabalhos de construção ou acabamento. Além disso, a capacidade de elaborar estimativas de construção simplificará a comunicação com os empreiteiros para os lojistas que se aprofundam no processo de reparação de suas instalações.
Os princípios para a elaboração de estimativas estão prescritos no guia especial “Metodologia para determinar o custo dos produtos de construção no território da Federação Russa” MDS 81-35-2004.
Segundo ele, existem vários tipos de estimativas. Basicamente, o documento define estimativas ao trabalhar com ordens governamentais e órgãos oficiais.
Tipos de estimativas de construção
O MDS 81-35-2004 identifica os seguintes tipos de estimativas de construção:
- estimativas locais (documentos primários para a construção de grandes objetos e estruturas: edifícios, estradas, etc. a um nível de preço básico e com previsão);
- estimativas de objetos (documentos com números de estimativas locais, compilados com preços do ano corrente);
- estimativas resumidas (criadas com base em documentos anteriores, bem como com base nos custos esperados de funcionamento do aparelho administrativo). Eles determinam o limite final de recursos que serão necessários para a construção dos objetos.
Importante! Recomendações metodológicas são necessárias para estimadores profissionais de grandes encomendas governamentais ou empresas de construção. Na preparação dessas estimativas, costumam usar diretórios com preços de 2000 e depois alterá-los por meio de um coeficiente.
Se se trata de pequenas empresas, quando se trabalha com empresas privadas ou particulares, elabora-se uma versão mais simples da estimativa. A tipologia deste documento difere consoante as áreas de construção: orçamento geral de obras, bem como orçamento de acabamentos, electricidade, design, canalização, coberturas, instalação e outros tipos de obras.
Um orçamento de obras é necessário se houver um projeto global pela frente: desde a construção de um novo edifício até a adição de novas instalações.
A estimativa amostral para obras difere de outras estimativas em um grande número de posições. Por exemplo, pode indicar não apenas uma lista de trabalhos de instalação, mas também de desmontagem.
Um exemplo de estimativa para obras de construção é assim:
Você mesmo pode criar um orçamento de amostra para obras em uma planilha Excel ou pode usar serviços especiais para preparação de orçamentos. Por exemplo, esta funcionalidade está disponível no sistema de contabilidade em nuvem Business.Ru.
Com base nos resultados do trabalho no serviço, o orçamento finalizado também é carregado no Excel, onde pode ser posteriormente corrigido.
O trabalho de instalação elétrica é toda a gama de trabalhos de reparo relacionados à fiação elétrica. Isso inclui a substituição total e parcial da fiação elétrica, fiação elétrica em um novo prédio e até instalação de quadro elétrico, tomadas e lâmpadas.
A peculiaridade de tal documento é que a base do orçamento é uma lista de obras com custos. Você pode fazer um orçamento de obras de instalação elétrica utilizando o serviço Business.Ru.
Exemplo de orçamento para obra de instalação elétrica:
Após a contratação entre o contratante e o cliente, é selecionada uma loja com equipamentos elétricos onde será efetuada a compra (ou o equipamento é adquirido pelo próprio cliente através da loja online).
O trabalho de design é a primeira etapa da construção de um edifício. Ao projetar uma estrutura, o orçamento leva em consideração a remuneração dos especialistas. Normalmente, as estimativas para o trabalho de design são elaboradas usando livros de referência especiais onde os salários e os coeficientes são calculados. Esse documento possui um pequeno número de colunas.
Exemplo de estimativa para trabalho de design:
A estimativa para trabalhos de reparação pode ser muito variada. Inclui seções relacionadas a acabamentos ou pequenos reparos.
Um exemplo de orçamento para reparos de nivelamento de paredes de uma sala onde já estavam instalados radiadores:
Os trabalhos de canalização são um conjunto de trabalhos relacionados com a instalação e substituição de canalizações de água e esgoto, bem como a instalação e desmontagem de lavatórios, sanitas, torneiras, radiadores, etc.
Pequenas empresas privadas e empreendedores individuais fazem estimativas para trabalhos de encanamento sem levar em conta as diretrizes de remuneração.
Um exemplo de estimativa para trabalho de encanamento é apresentado abaixo:
Tal como acontece com o orçamento geral das obras, o orçamento das obras de cobertura normalmente inclui não só a instalação, mas também a desmontagem.
A imagem mostra um exemplo de estimativa para trabalhos de cobertura em um prédio administrativo:
Os trabalhos de soldagem são normalmente elaborados como orçamento separado apenas por estimadores profissionais em grandes construtoras, levando em consideração as recomendações metodológicas.
Porém, se forem realizados pequenos trabalhos de soldagem, o orçamento dos trabalhos de soldagem poderá ser realizado em programas mais simples de preparação de documentos. Por exemplo, no serviço de nuvem “Business.Ru”.
Fragmento de amostra de orçamento para trabalhos de soldagem:
Se o trabalho for realizado com escavação de solo ou, inversamente, aterro (em buracos), esse trabalho é denominado terraplenagem.
O orçamento para trabalhos de escavação normalmente inclui o custo da obra em si (salários dos operários e do capataz), bem como os consumíveis: pás, sacos, etc.
Assim se parece um fragmento de uma estimativa amostral de terraplenagem, feita de acordo com recomendações metodológicas:
O trabalho de desmantelamento é um conjunto de trabalhos associados à destruição de um edifício ou de parte dele (por exemplo, paredes, janelas, portas, etc.).
Normalmente, nesse documento, além do custo da obra de desmontagem, está indicada a taxa de retirada do lixo do chão, coleta e remoção do lixo para aterro.
Estimativa de amostra para trabalho de desmontagem:
O trabalho de instalação é um conjunto de trabalhos relacionados com a instalação de algo. O orçamento das obras de instalação inclui o cálculo do preço do equipamento, bem como o custo da sua instalação.
No programa Business.Ru, você pode criar um orçamento semelhante que o ajudará a vender um conjunto de mercadorias para a instalação de produtos tecnicamente complexos. Por exemplo, ao implementar sistemas domésticos inteligentes ou uma barreira eletrónica.
A propósito, um exemplo de orçamento para trabalho de instalação de barreira, que uma loja poderia imprimir para um cliente, é apresentado a seguir:
Trabalhos de comissionamento - conjunto de trabalhos após instalação dos equipamentos: verificação e ajuste de todos os processos. Normalmente, as estimativas de comissionamento são elaboradas em grandes construtoras, levando em consideração os códigos e posições das normas especificadas em livros de referência especiais.
Estimativa de amostra para trabalho de comissionamento:
O trabalho de acabamento é a etapa final do reparo. Por exemplo, trabalhe no papel de parede, na colocação de pisos laminados, na instalação de portas, etc.
Um exemplo de orçamento para acabamento de obras em uma das salas do escritório é apresentado a seguir. Inclui acabamento de teto, paredes e piso.
Orçamento de obra e materiais
Uma estimativa de obra e materiais é um tipo simplificado de estimativa usada para pequenos reparos. Por exemplo, se sua loja precisa apenas pintar as paredes, a amostra de estimativa de mão de obra e materiais incluirá apenas o custo de pintura e retoque.
Estimativa para trabalho de pesquisa
O trabalho de levantamento é uma lista de obras necessárias para explorar o canteiro de obras. A estimativa da pesquisa inclui trabalho econômico e técnico.
Os cálculos econômicos incluem estudos que comprovam os benefícios da construção de um edifício neste local específico. Técnico é um conjunto de assuntos da área de geologia e geodésia, que também são realizados antes da construção.
A estimativa amostral para trabalhos de levantamento inclui principalmente custos com salários, bem como com a entrega de especialistas ao local da construção proposta (gasolina, aluguel de carro, etc.).
O conceito de custo estimado na construção
A determinação do custo estimado é utilizada não só pelos estimadores, mas também por todos os encarregados que elaboram orçamentos sem levar em conta os padrões. No sentido mais geral, o custo estimado é a quantidade de dinheiro destinada à construção. Representa o valor final com o qual o contratante e o cliente dependem para determinar o valor do financiamento.
Na determinação do custo estimado são considerados os preços dos bens de construção, os custos dos equipamentos (aluguel, compra), remoção e entrega e os custos salariais dos trabalhadores e seus supervisores.
O custo estimado é determinado pelos custos diretos e indiretos, bem como pelo lucro estimado da organização.
Os custos diretos incluem o custo de materiais, operação de máquinas e mecanismos, bem como salários dos funcionários.
Os custos indiretos nas estimativas de construção são custos indiretos de caixa associados à organização da obra. Incluem, por exemplo, remuneração do aparelho administrativo, pagamento pela utilização de programas de elaboração de orçamentos e outra documentação, utilização de comunicações móveis, aluguer de instalações administrativas, etc.
O lucro estimado é dinheiro para cobrir os custos dos empreiteiros e estimular o trabalho dos trabalhadores (por exemplo, bônus por horas extras).
Os 5 principais erros ao fazer estimativas
Ao preparar estimativas de construção, ocorrem erros periodicamente. Aqui estão os 5 erros mais comuns.
- Sem orçamento algum. O cliente se reúne com o capataz e sabe por extenso os preços da obra. O empreiteiro foi recomendado por um amigo, por isso o futuro cliente não duvida da sua honestidade e simplesmente pergunta sobre os preços para estimar os custos.
Como resultado, o valor dos custos de construção ou reparo excede todos os limites permitidos. Afinal, se não houver acordo específico sobre materiais, o empreiteiro comprará mais materiais de construção do que o necessário.
- Não há escopo de trabalho. O orçamento de construção pode simplesmente indicar o valor dos custos para uma determinada ação (por exemplo, reparar uma despensa), mas não indica o volume da obra.
Com isso, verifica-se que, ao fazer o orçamento, o empreiteiro indicou apenas as obras principais deste objeto, esquecendo-se das adicionais, menores (propositalmente ou por acidente - não importa neste caso). O cliente tem que pagar a mais.
Por exemplo, numa loja o teto está sendo nivelado. A empreiteira optou por utilizar tela e uma camada mínima de gesso. Mas durante a remoção do revestimento antigo, são descobertas juntas muito grandes entre as lajes, o que exige 5 vezes mais consumo de gesso. Os custos de reparo do cliente estão aumentando.
- Trabalho adicional na estimativa. Este erro pode ser acidental ou especial. Às vezes, construtores não profissionais não conhecem tecnologias mais simples e assumem um conjunto de obras mais complexo. Trabalho adicional pode aparecer na estimativa intencionalmente para aumentar o custo da mão de obra.
- Exceder a quantidade de materiais na estimativa. Superestimar a quantidade de materiais em mais de 15% do necessário não é um seguro do contratante, mas um erro. Afinal, para fazer um bom orçamento de construção, por exemplo, para a reforma de uma loja, é preciso medir todas as paredes, janelas, portas, verificar os desníveis das superfícies, etc. No entanto, raramente um empreiteiro aborda os cálculos de forma tão completa.
- Nem todo o trabalho está incluído no orçamento. Um empreiteiro sem escrúpulos pode dedicar a maior parte do orçamento ao trabalho preparatório. O cliente, sem considerar totalmente o orçamento, mas apenas vendo o valor final, vê que o preço lhe convém e assina o contrato.
Como resultado, o empreiteiro faz o trabalho pesado e desaparece. O cliente, depois de olhar atentamente o orçamento, vê que na verdade pagou apenas a parte preparatória. Como resultado, tal “erro” na estimativa de construção leva ao pagamento indevido.