Determinação do status da área local de um edifício residencial individual. Limites da área local de um prédio de apartamentos: quadro legislativo
Muitas vezes nós próprios somos testemunhas de que no lugar de um parque, de um parque infantil e de outras estruturas úteis aos cidadãos, surge um parque de estacionamento ou espaço comercial que paga regularmente renda a entidades gestoras.
Portanto, seria útil que os próprios residentes descobrissem o que está incluído, como é realizado o cálculo do território adjacente de um prédio de apartamentos na Federação Russa, como eles podem dispor dele e também quais direitos as organizações gestoras tenho que acessar este site.
Você pode se familiarizar com o plano de layout da área local especificamente para sua casa, obtendo um plano de construção da organização gestora ou da empresa desenvolvedora.
Deve ser realizado um levantamento da área construída. Somente após esse procedimento poderemos falar sobre qual território é reconhecido como casa comum.
Quantos metros da casa são considerados área local?
Da cerca.
Freqüentemente, os desenvolvedores instalam uma cerca especial, graças à qual protegem os moradores de um prédio de apartamentos de estranhos.
Às vezes, ninguém tem permissão para entrar nos corredores da cerca, exceto os proprietários diretos das instalações do prédio.
Esta medida permite proteger o território de olhares indiscretos e, consequentemente, de detritos, prolongando assim o seu estado de conforto por muito tempo.
Para mais informações sobre quem é o responsável pela limpeza da área local (pátios) de um prédio de apartamentos, leia
Quantos metros da cerca são considerados uma área de casa e quantos metros de área de casa podem ser alocados da casa até a cerca imediata? Para responder a esta pergunta, é necessário consultar o passaporte do prédio de apartamentos, que é mantido pela entidade gestora ou pela empresa incorporadora.
Este documento indica o tamanho da área local diretamente do edifício residencial até a cerca instalada.
A que distância da cerca é considerada uma área local?
Via de regra, o comprimento da distância da casa até a cerca não deve ultrapassar 15 m.
De casa.
A quantos metros da casa é considerado o território adjacente de um prédio de apartamentos?
Muitos residentes desejam estabelecer a extensão da área local desde a residência imediata até as restrições estabelecidas. Muitas pessoas acreditam que a área local deve ser limitada a alguns metros da parede da casa. Isso está errado.
Dependendo de qual território pertencia originalmente à empresa do desenvolvedor, o tamanho total do terreno é determinado. É impossível dizer de forma inequívoca quais molduras uma determinada área localizada perto da casa deve conter.
Junto a um edifício, a área do território adjacente de um edifício de apartamentos não pode exceder vários metros quadrados, enquanto junto a outro edifício pode exceder dezenas ou centenas de metros quadrados e acomodar muitas instalações de infraestrutura de um edifício de apartamentos.
Para formar uma opinião sobre qual o local, ou melhor, qual a sua dimensão, que pertence diretamente à sua casa, é necessário familiarizar-se com os documentos topográficos, bem como com o passaporte cadastral do edifício.
Tamanho máximo e mínimo
O Código de Urbanismo não indica claramente quais parâmetros um terreno na área local deve ter. Não há dados rigorosos sobre qual deve ser o formato do enredo e qual deve ser sua filmagem.
Mas o código de urbanismo nos dá o conceito de tamanho máximo e mínimo de um terreno pertencente a um prédio de apartamentos.
Os edifícios de vários andares são construídos em diferentes condições, diferentes áreas e, consequentemente, em diferentes locais. Nem sempre é possível para uma incorporadora adquirir um terreno que atenda a todas as necessidades dos futuros moradores. É daí que vem o conceito de tamanho mínimo da área local de um prédio de apartamentos. Às vezes, uma incorporadora adquire um terreno do tamanho de uma casa.
Assim, ao sair pela entrada, você se encontra imediatamente em um território que não pertence mais ao seu prédio. Aquilo é, O tamanho mínimo da área de construção é igual aos parâmetros de um prédio de apartamentos.
Quanto ao tamanho máximo da área local, pode variar do mínimo ao máximo. Pode ser limitado apenas a outras edificações que não estejam incluídas na infraestrutura da casa e no plano de levantamento topográfico. Infelizmente, o legislador não deixou mais detalhes sobre esta questão.
É possível e como aumentá-lo?
Muitas vezes acontece que os moradores não têm área local suficiente.
Aí surge a ideia de expandir a área local. Este plano pode ser implementado entrando em contato com a organização gestora.
Existem duas opções para aumentar a área. A primeira opção envolve alugar um determinado terreno. Os moradores pagam aluguel mensal pelo terreno e o utilizam mediante contrato.
O segundo método é a compra de um terreno. Os residentes tornam-se proprietários plenos de um determinado terreno e dispõem dele a seu critério.
O legislador prevê essas opções para a expansão da área local e incentiva de todas as formas possíveis os residentes a realizarem essas ações de forma independente, como parte da proteção dos seus direitos.
E se eles limitarem arbitrariamente o tamanho da área local de um prédio de apartamentos?
Se um terreno estiver realmente sendo usado para outros fins e os moradores não forem informados sobre isso, os proprietários das instalações têm todo o direito de entrar com uma ação judicial.
Para isso, os moradores devem registrar adequadamente o fato da infração. A fotografia será adequada, bem como um link para a planta do desenvolvedor onde você poderá observar as dimensões reais do local.
Depois disso, o grupo de iniciativa de residentes deve elaborar uma declaração e submetê-la à autoridade competente, ou seja, ao tribunal. Não se esqueça de obter assinaturas de todos os residentes.
O tribunal irá considerar o seu pedido e, se forem visíveis sinais de infração, será marcada uma audiência.
Durante a audiência, o cidadão pode recuperar da entidade gestora ou da incorporadora os danos morais, bem como os benefícios não recebidos pelo uso do terreno. Além disso, será aplicada multa administrativa.
O tribunal decidirá eliminar a injustiça e devolver aos residentes o uso do território ilegalmente limitado. O cumprimento deste requisito será monitorizado de perto pelos oficiais de justiça e pela Inspecção da Habitação.
A fiscalização da habitação pode estar envolvida neste caso, o que multará o infrator em uma quantia impressionante e, a partir de agora, manterá esta organização sob controle.
Conclusão
Poucos proprietários de imóveis em um prédio de apartamentos pensam na questão do que está incluído na área local de um determinado edifício.
Enquanto isso, cada metro quadrado de terreno escondido de você pode trazer benefícios significativos.
Não permita que os seus direitos no domínio da legislação habitacional sejam violados.
Afinal, apenas os proprietários das instalações de um prédio de apartamentos podem dispor legitimamente de todos os terrenos que, com base num passaporte cadastral, são atribuídos a um determinado prédio de apartamentos.
As áreas adjacentes dos edifícios altos são utilizadas para resolver as necessidades domésticas e garantir a vida de um edifício de apartamentos. Eles são usados tanto pelos serviços públicos quanto pelos próprios moradores do prédio. Na maioria dos casos, são também ilhas verdes entre asfalto e concreto, necessárias para organizar o lazer e uma vida confortável.
O conhecimento das garantias legais e uma delimitação clara do local em relação aos usuários do terreno adjacente ajudarão a proteger a oportunidade de usar o terreno no pátio de um edifício alto. A propriedade dos proprietários de apartamentos pertencentes a uma associação de proprietários é protegida por lei. Esta propriedade não pode ser distribuída. Eles não têm o direito de dispor dele com base em decisões da administração local ou do comerciante inquilino.
Detenhamo-nos primeiro na compreensão precisa da terminologia legislativa. O que significa a frase “área residencial”? Como esse conceito é utilizado na jurisprudência para a implementação prática dos direitos dos moradores de um prédio de apartamentos? Sobre isso e muito mais em nossa publicação.
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Pontos gerais
Tudo dentro do quintal, atrás da cerca, é a área do pátio do prédio. Determinar os limites de um terreno nesta versão não é totalmente preciso. Os lotes pertencentes ao HOA são, na verdade, muito maiores do que o limite visual convencional, mas familiar para nós, da cerca no pátio de um prédio alto.
Os terrenos destinados ao acesso de veículos, bem como o território adjacente onde se situam as instalações tecnológicas de fornecimento de calor e eletricidade, também estão incluídos no terreno utilizado legalmente pelos residentes do edifício.
Mas mesmo depois de alugada, todos os moradores da casa poderão utilizá-la para viagens ou lazer. Um pouco mais adiante explicaremos porque é que este terreno tem um estatuto tão invulgar e o que o causa.
Qual é a área local de um prédio de apartamentos?
Estudando os textos das normas legislativas, chegamos à conclusão de que elas designam o território local. A definição de tal terreno está consagrada no texto do Código de Habitação da Federação Russa. Este território inclui terras para desempenhar quatro funções importantes:
- recreação, isto é, descanso, restauração, comunicação;
- colocação de comunicações, instalações de infraestrutura pública;
- colocação de mecanismos de reparo;
- para a circulação de transporte pessoal e público (emergência).
O território adjacente do MKD e sua finalidade
Quantos metros as áreas circundantes recuam do contorno da casa? Não existe um parâmetro absoluto que defina a área ou uma distância estritamente estabelecida entre a soleira de um edifício e o limite da casa.
Existem vários SNiPs e padrões atuais que dão uma ideia geral de quais áreas pertencem ao terreno utilizado para manutenção e vida confortável em um prédio alto. Estas mesmas normas indicam para que fins específicos podem ser utilizadas as terras pertencentes aos residentes.
Para calcular a área do terreno adjacente à casa, utiliza-se uma fórmula simples de dois fatores. A área é igual ao produto de dois indicadores: o tamanho dos apartamentos (em metros quadrados) multiplicado pelo indicador específico de parcela de apartamentos. A participação é determinada individualmente.
Para calcular essa participação pessoal, são usados dados tabulares de padrões estaduais e disposições da lei habitacional da Federação Russa. Os cálculos têm em conta o ano de construção e o número de pisos do edifício, bem como a densidade populacional.
Qual é a finalidade principal do terreno adjacente diretamente à casa? De acordo com os requisitos da legislação federal e municipal da Federação Russa, uma associação de proprietários pode elaborar um pacote completo de documentação fundiária para desempenhar as três funções principais mencionadas acima. Estão principalmente relacionados ao suporte normal de vida dos moradores da casa.
A documentação do terreno indicará claramente o terreno dentro do edifício e localizado nas proximidades do prédio de apartamentos. Com a ajuda desses documentos, os coproprietários da casa - proprietários dos apartamentos - recebem plenos direitos de disposição do terreno.
Caso o terreno associado à casa necessite ser parcialmente transferido para localização temporária de estabelecimento comercial ou permanente de instalação tecnológica, será necessária a anuência dos moradores. A decisão é tomada pela assembleia geral e deve ser documentada. Somente após a confirmação de tal procedimento com as assinaturas dos participantes da reunião é possível alterar a finalidade do terreno.
Fundamentos jurídicos
No início dos anos 2000, os legisladores definiram o que significa o território adjacente de um prédio de apartamentos. Os regulamentos, leis e normas de 2019 em vigor neste ano não alteram o estatuto jurídico deste tipo de imóveis.
O Código da Habitação diz que este terreno é utilizado exclusivamente para o funcionamento eficiente de serviços públicos. Ao mesmo tempo, é usado para criar condições de vida confortáveis. Além dos textos de códigos e leis, o código de regras de planejamento urbano da Federação Russa fala brevemente sobre a área local.
Notas específicas estão contidas em regulamentos municipais que detalham como os edifícios no setor residencial da cidade devem ser paisagísticos e mantidos. Também é importante conhecê-los porque podem alargar o âmbito das restrições legais e afectar certas questões de uso da terra.
Se a densidade de construção na cidade for muito elevada e for necessária uma abordagem racional para determinar os limites do local utilizado pelos residentes, poderão ser estabelecidas restrições locais. Também serão legais, uma vez que tais restrições serão aplicadas de acordo com decisões do município, levando em consideração os limites dos bairros e áreas residenciais.
É importante conhecer os limites e “linhas vermelhas” indicados na documentação de planejamento urbano municipal e nos projetos de planos diretores e planos de desenvolvimento aprovados.
Em alguns casos, as decisões judiciais regulam parcialmente a localização de um terreno. Normalmente é assim que se resolve o litígio sobre o direito de alienar ou de qualquer forma utilizar, nos termos contratuais, o terreno próximo de um edifício de vários pisos. Via de regra, tais disputas jurídicas surgem devido à falta de documentação fundiária aprovada. Um passaporte técnico padrão é usado para descartar terras. Nesse documento, os limites do site são indicados com um alto grau de erro.
No sistema de registo predial cadastral, são atribuídos números únicos aos terrenos atribuídos à propriedade privada. Eles têm alta precisão de discriminação. As linhas divisórias entre as parcelas poderão ser colocadas no terreno.
O que é considerado a área local de um prédio de apartamentos?
A área comum destina-se à manutenção do edifício e à criação das condições mais cómodas à vida e lazer dos residentes.
O tamanho da área local de um prédio de apartamentos é calculado para cada casa individualmente, mas de acordo com uma fórmula geral. Ao mesmo tempo, são levadas em consideração as restrições da legislação fundiária e das regras e restrições de planejamento urbano, decisões das autoridades municipais.
A lei atribuiu a cada um dos proprietários de apartamentos uma parte condicional do terreno abaixo e perto da casa. É impossível identificar este imóvel “virtual” na sua forma física. E você não poderá vendê-lo ou herdá-lo. Esta é uma propriedade comum. É utilizado pelos moradores do prédio que adquiriram um apartamento.
Um recém-chegado que acaba de adquirir um apartamento tem os mesmos direitos sobre o terreno próximo a um edifício de vários andares que os proprietários que possuem apartamentos desde a entrada em funcionamento do edifício. O prazo de titularidade, neste caso, não prejudica o direito de alienação do imóvel através de votação em assembleia geral e tendo em conta a opinião do proprietário do apartamento.
Como descobrir os limites da área local
Onde posso descobrir os limites do site? O cadastro estadual indica os limites das áreas adjacentes dos prédios de apartamentos. Estes documentos estão à disposição de todos os residentes da casa e estão abertos à apreciação dos cidadãos. Você pode estudá-los detalhadamente online em seu computador doméstico.
Para se familiarizar detalhadamente com a planta e conhecer os limites do território adjacente de um prédio de apartamentos, não há necessidade de escrever pedidos. Basta mostrar seus documentos e fazer um simples cadastro para receber um extrato ou cópia.
A área do local de acordo com as normas e padrões adotados em nível estadual é calculada como a soma das áreas se estiverem localizadas diretamente:
- por baixo da casa (ao longo do contorno da fachada do edifício);
- como parte de pátios, vias de acesso, parques infantis, locais para caminhadas e lazer;
- sob estruturas de utilidade para redes de aquecimento, energia e algumas outras instalações que servem um edifício residencial.
Ao calcular a área, os incorporadores são obrigados a levar em consideração o número de pessoas que moram na casa. Eles são obrigados a fornecer o tamanho máximo do terreno para a vida confortável dos proprietários de apartamentos no prédio.
A quem pertence?
Quem é o proprietário das áreas circundantes e quem é responsável pela sua utilização? Para dar uma resposta detalhada, lembremos os direitos do proprietário. Juntamente com a aquisição do imóvel, o proprietário dos metros quadrados passa simultaneamente a ser proprietário de parte do bem comum. Mas o território adjacente a um prédio de apartamentos não pode ser dividido em pedaços e distribuído a todos. Por exemplo, você não pode dividir a estrada de entrada ou o terreno sob o porão.
O passaporte terrestre mostra os limites de cada área de lazer ou serviço. Mas a documentação do terreno não o delimita para todos os proprietários separadamente.
Quem deve limpar
A área que os moradores são obrigados a limpar ou contratar prestadores desses serviços é calculada em todo o território. A parte do terreno localizada não muito longe da casa é considerada área local. Inclui também áreas separadas e isoladas: recanto infantil, local para prática de esportes e outras instalações necessárias à recreação e suporte à vida.
No cálculo do pagamento é considerada a inclusão do terreno na área atendida, distante da casa em metragem.
Os moradores são obrigados a manter todo esse terreno ao redor da casa, limpando-o de entulhos, monitorando seu estado, inclusive seguindo as instruções dos serviços reguladores e fiscais municipais.
A função de limpeza é realizada por sociedades gestoras ou funcionários contratados pelos proprietários mediante pagamento de uma taxa. Os moradores da própria casa também podem realizar serviços de limpeza.
A privatização é possível?
O terreno próximo ao edifício está sob gestão comum. Se todos os documentos de propriedade estiverem lavrados, a assembleia geral de moradores poderá determinar a parte do pátio que será transferida para outra pessoa jurídica ou física.
O Código da Habitação não proíbe tal ação, pois contém regras que permitem a “transferência para uso” de parte do território próximo a um edifício residencial.
É impossível privatizar o terreno próximo à casa. Isso não está previsto no Código de Habitação e outros códigos da federação. Mas pode ser dado para uso por um determinado período, que pode ser de dezenas de anos.
paisagismo
Você pode ver quanto do terreno próximo a um prédio de apartamentos é destinado a recreação e espaços verdes por meio de um plano cadastral.
A quantidade de espaço necessária para o paisagismo é determinada pelo número de moradores e pelas características do layout local.
Asfaltamento
Uma determinada parte da área interna do pátio é destinada à construção e manutenção de comunicações de transporte. Estamos falando de uma calçada asfaltada até a entrada, de uma estrada interna de ligação com as ruas da cidade ou de uma área asfaltada para eventos públicos.
Instalação de uma barreira
A necessidade de restringir a entrada é determinada pela decisão da maioria dos proprietários de apartamentos em prédio de apartamentos.
Via de regra, o procedimento de instalação de barreira ou outro objeto no interior do quintal deve começar com o projeto da área abaixo e próxima à casa. Os coproprietários, por meio de pessoa jurídica – sociedade anônima – recebem a documentação. Uma vez registrado oficialmente, surge uma base legal para construção ou transferência temporária de terreno para uso.
Caso haja necessidade de instalação de barreira ou construção de outra estrutura, é necessária a decisão da assembleia geral de moradores. Tal decisão é obrigatória, uma vez que o gestor do HOA, assim como o conselho da sociedade, não tem competência para tomar tais decisões de forma independente. É na assembleia geral que se determina:
- onde colocar a barreira;
- qual será o mecanismo de controle (mecânico ou eletrônico);
- quanto custará para mantê-lo e quem irá instalá-lo.
Vídeo: área local
Quantos metros da casa são considerados área local? O que precisa ser feito para registrar um terreno para um HOA? Quais etapas de registro são necessárias para isso? Você pode ver este e outros detalhes sobre o uso de um terreno para construção de vários andares com mais detalhes no vídeo:
Conclusão
A peculiaridade de um terreno próximo a um prédio de vários andares é que ninguém pode vendê-lo ou torná-lo propriedade privada. Essa área adjacente atende a todos juntos e ao mesmo tempo a todos.
Via de regra, apenas a parte cercada do quintal está incluída na área atendida pelos moradores da casa. Mas a lei também indica a necessidade de manter as áreas onde estão localizadas as instalações comunitárias para criar condições de vida confortáveis: utilização de gás, água, calor, electricidade.
Os proprietários de imóveis em prédios de apartamentos devem pagar pela limpeza e arrumação de todos os terrenos utilizados pelos moradores. Estes também incluem proprietários de instalações alugadas. A tarifação dos serviços é determinada pelo preço de mercado. O paisagismo, a colocação de canteiros de flores, a instalação de um recanto infantil e outras características do uso do terreno próximo a um prédio alto são regulamentados pela assembleia geral.
Resumindo, a área adjacente é muito maior do que o limite da casa marcado no diagrama e delimitado por uma cerca. Este território pode ser utilizado tanto para trabalho como para relaxamento e suporte eficaz de vida em casa.
A Seção V foi complementada pelo Artigo 69.1 de 4 de agosto de 2018 - Lei da Região de Moscou de 18 de julho de 2018 N 127/2018-OZ
Artigo 69.1.
Determinar o tamanho dos territórios adjacentes a edifícios, estruturas, estruturas, terrenos
1. Em relação aos edifícios, estruturas, estruturas, terrenos, as dimensões dos territórios adjacentes são estabelecidas pelas regras de melhoria do território do município na forma estabelecida por esta Lei, e demais atos normativos que regulam questões de melhoria e manutenção de territórios.
2. Os limites dos territórios adjacentes constam do plano de limpeza do município e do plano cadastral dos territórios do município.
3. As dimensões do território adjacente aos edifícios de apartamentos sob os quais se formam os terrenos não podem exceder 5 metros.
4. Em relação aos edifícios de apartamentos, cujos terrenos não se constituem ou se formam ao longo do limite desses edifícios, a dimensão do território adjacente é determinada pelos esquemas de limpeza dos territórios municipais.
5. Em relação aos edifícios e estruturas não permanentes de comércio ambulante temporário, pequenos estabelecimentos de comércio a retalho (pavilhões de comércio, tendas, quiosques), serviços ao consumidor e restauração pública, as dimensões do território adjacente podem ser estabelecidas em pelo menos 10 metros da instalação e não mais que 20 metros da instalação.
6. Em relação aos bens capitais, as dimensões do território adjacente são estabelecidas a pelo menos 15 metros do objeto e não mais de 30 metros do objeto.
7. Em relação aos terrenos e territórios dos agregados familiares individuais, a dimensão do território adjacente é estabelecida a não mais de 5 metros dos terrenos e territórios dos agregados familiares individuais.
8. Em relação às parcerias hortícolas sem fins lucrativos e às cooperativas de consumo-garagem, as dimensões do território adjacente aos limites do terreno são fixadas em não menos de 5 metros e não mais de 30 metros do objeto.
10. Em caso de intersecção do território adjacente com via pública, a dimensão do território adjacente é estabelecida antes da intersecção com o meio-fio ou meio-fio da calçada. Na ausência de meio-fio, a dimensão do território adjacente é determinada antes do cruzamento direto com a via pública. Ao cruzar territórios adjacentes de dois ou mais objetos, cujas dimensões sejam efetivamente inferiores às estabelecidas pelas Normas para a melhoria de uma entidade municipal nos termos desta Lei, as suas dimensões são determinadas pela metade da distância entre os objetos.