Preureditev stanovanjske stavbe v nestanovanjsko sodna praksa. Kasacijska opredelitev

Danes je veliko povpraševanje po komercialnih števcih. To povpraševanje je še posebej izrazito na področju ulične trgovine. Tako se stanovanjska stanovanja v prvih nadstropjih odkupijo in prenesejo v nestanovanjski sklad, da se kasneje uporabijo v komercialne namene. Toda ta operacija je povezana z nekaterimi težavami in odtenki, o katerih bomo razpravljali v tem članku.

Kaj pravi zakon

Stanovanjski zakonik Ruska federacija 17. člen »Namen stanovanjskih prostorov in omejitve njegove uporabe« določa, da se stanovanjski prostori lahko uporabljajo samo za poklicna dejavnost ali posameznika podjetniško dejavnostživeti naprej zakonito v bivalnih prostorih občanov. Tako stanovanjskih prostorov ni mogoče uporabiti za namestitev pisarn, trgovin, maloprodajnih mest, skladišč itd. To dejavnost je mogoče izvajati šele po prenosu stanovanjskih prostorov v nestanovanjske prostore.

Pri preoblikovanju prostorov in stanovanj v nestanovanjske obstaja določen postopek, ki ga je treba upoštevati. Tako je možnost priznanja stanovanjskega prostora kot nestanovanjskega dejansko izključena, tj. v primeru, da se tam nahaja podjetje ali podjetnik.

Danes je vprašanje prenosa prostorov v nestanovanjske zelo pereče. Na to vpliva predvsem dejstvo, da so najemnine poslovni prostori veliko višja od stanovanjske. In poleg tega podjetnik, ki je svoje podjetje začel voditi na ulicah mesta, preprosto nima druge izbire. Danes urbanistični predpisi dovoljujejo gradnjo podjetij in nakupovalnih središč le v določenih javnih in poslovnih conah. Če se torej omenjeni podjetnik odloči odpreti na primer trgovino na območju, kjer predpisi ne dovoljujejo komercialne rabe, potem mu ne preostane drugega, kot da stanovanje odkupi in ga preuredi v nestanovanjsko.

Postopek za prenos stanovanjskih prostorov v nestanovanjske prostore je določen v odstavkih 22. Stanovanjski zakonik Ruska federacija. In preden se tega lotite, je vredno preveriti, ali so izpolnjene naslednje zahteve:

Ali je mogoče opremiti ločen vhod v prostore? Navsezadnje zakon prepoveduje uporabo vhoda na dovoz za te namene.

Prostor ne sme biti del stanovanjskega prostora.

Prostori ne bi smeli biti kraj stalno prebivališče.

Prostori ne smejo biti zarubljeni, zastavljeni ali kako drugače odvisni od tretjih oseb.

Prostor se mora nahajati v pritličju, če pa se nahaja zgoraj, morajo biti tudi prostori pod njim nestanovanjski.

Če so vse zgornje zahteve izpolnjene, je naslednji korak, da se obrnete na upravo želenega mestnega okrožja. Oni pa bodo zahtevali naslednje dokumente:

Vloga za prenos prostorov v nestanovanjski sklad.

Lastniški dokumenti za prostore (izvirniki ali kopije, overjene pri notarju).

Tehnični potni list prostorov.

Tloris objekta.

Projekt prenove (če je potrebno prostore uporabljati kot nestanovanjske)

Projekt prenove je potreben, čeprav člen 23 Stanovanjskega zakonika dovoljuje njegovo odsotnost, vendar je v praksi pri preoblikovanju prostorov v nestanovanjske skoraj vedno potrebno opremiti ločen vhod, kar je v bistvu operacija prenove prostore.

Postopek prenosa prostorov iz stanovanjskih v nestanovanjske zahteva nekaj časa. Torej, v obvezno Ker so od uprave prejeli potrdilo, da so prejeli zgoraj naštete dokumente, bodo morali počakati na odločitev občine. Ta pa ga je dolžan izdati najpozneje v 45 dneh od datuma vloge. Odločitev mora občina v roku treh delovnih dni poslati vlagatelju. Nastali občinski akt je končna podlaga za uporabo prostorov v komercialne namene.

Zakon prepoveduje, da se od prosilca zahteva predložitev kakršnih koli drugih dokumentov razen zgoraj navedenih. Ampak, kot veste, živimo v Rusiji in imamo veliko nasprotij v obstoječi zakonodaji. Torej boste najverjetneje morali zagotoviti dovoljenja prometne policije, SES, Ministrstva za izredne razmere in drugih. In če nobene odobritve ni mogoče pridobiti, se možnost preoblikovanja prostorov v nestanovanjske prostore aktivno nagiba k ničli. Stanovanjski zakonik kot razloge za zavrnitev navaja naslednje:

Odsotnost katerega koli od zahtevanih dokumentov.

Predložitev dokumentov napačnemu organu.

Kršitev 22. člena Stanovanjskega zakonika Ruske federacije in njegovih predpisov.

Neskladnost projekta prenove prostorov z zakonskimi zahtevami.

In tukaj imamo izjemno neprijetno situacijo. Ugotovljena prepoved, da bi občina zahtevala dodatne dokumente Vlagatelj je očitno izhajal iz dejstva, da je zgoraj navedeni paket dokumentov povsem dovolj za razumevanje vseh podrobnosti operacije prenosa prostorov v nestanovanjske in za presojo njegove zakonitosti in izvedljivosti. Hkrati 22. člen Stanovanjskega zakonika Ruske federacije navaja, da je postopek prenosa prostorov v nestanovanjski sklad strogo v skladu s Stanovanjskim zakonikom, poleg tega pa v skladu z zakonodajo o urbanistične dejavnosti, ki pa je sestavljen tudi iz zemljiškega zakonika in številnih drugih podzakonskih aktov. Posledično imajo uradniki ob upoštevanju vse okrašenosti naše zakonodaje veliko razlogov, da prosilcu zavrnejo prenos prostorov v nestanovanjske.

Poleg tega lahko občina po istem 22. členu od prosilca zahteva, da pridobi soglasje k postopku prenosa prostorov od sosedov. Praksa kaže, da je lahko potrebno tako soglasje lastnikov sosednjih stanovanj kot lastnikov celotne hiše ali vhoda. Če je prosilec torej vendarle dobil soglasje sosedov, potem ni nobenega zagotovila, da ne bo moral pridobiti tudi soglasja celotne hiše.

Izkušnje "izkušenih"

V enem primeru se podjetnik odloči za prenos kupljenega stanovanja v nestanovanjski prostor. Torej se obrne na mestno upravo z ustrezno izjavo, potrebne dokumente, tudi s pridobljenimi soglasji lastnikov sosednjih stanovanj. Toda kljub temu je bila od uprave prejeta zavrnitev, ki temelji na dejstvu, da ni bilo pridobljeno soglasje vseh lastnikov hiše. Toda podjetnik se v prepričanju, da ima pripravljenih veliko več dokumentov, kot je zahtevano, obrne na sodišče. Ta pa tudi zavrača podjetnikovo zahtevo in svojo zavrnitev utemeljuje z dejstvom, da zemljišče, ki se nahaja pod hišo, katere del se bo vselil, ko bo stanovanje prešlo v nerezidenčno, je v lasti občine, ki je podjetnik ni zaprosil za soglasje. V takšnih situacijah sodišče izhaja iz dejstva, da se s pretvorbo prostorov v nestanovanjske zmanjša skupna lastnina, ki je last stanovalcev hiše.

Običajno se to nanaša na kos zemlje lokalno območje. Toda v primeru, da območje pod hišo ni bilo oblikovano pred uvedbo stanovanjskega kompleksa Ruske federacije, je to mesto lahko v lasti občine in prebivalcev hiše. V takih primerih je potrebno pridobiti soglasje županstva za postopek prenosa prostorov v nestanovanjsko uporabo.

Obstajajo tudi primeri, ko je občina dolžna sodni postopek sprejeti zahtevo za prenos prostorov v nestanovanjske, saj je bila zavrnitev uprave nezakonita. V tem primeru pozitivni zaključki nadzorni organi postopka prenosa ni bilo na seznamu dokumentov, ki jih je uprava zahtevala od prosilca.

Poleg tega so bile situacije, ko je uprava v postopku odločanja vlagatelja zavezala k plačilu investicijskega vložka v nerezidenčni sklad. Toda glede na davčni zakonik RF, oblasti državna oblast in lokalna vlada Prepovedano je samostojno določiti kakršne koli pristojbine in davke. Posledično je sodišče ugotovilo, da so vsi argumenti uprave neutemeljeni, takšen »investicijski vložek« nezakonit, posel pa ničen.

Pretvarjanje stanovanjskega v nestanovanjsko ni nekaj, kar lahko stori vsak

Postopek preoblikovanja prostorov v nestanovanjske prostore je precej zapleten in vključuje številne nianse in vprašanja vpliva od zgoraj. Torej ga vsi ne morejo uspešno dokončati. Sodišče lahko med postopkom pogosto sprejme radikalno drugačne odločitve. Na primer, na prvi stopnji prosilca zavrniti, na drugi njegovi zahtevi priznati zakonito in utemeljeno, na tretji pa ji celo odobriti. Zato, ko ste se odločili za prenos prostorov v nestanovanjsko nepremičnino, morate vsekakor iti do konca in braniti svoje pravice na sodišču.

Različni razlogi določajo potrebo po preoblikovanju stanovanjskih prostorov v nestanovanjske. Najpogosteje se stanovanja, ki se nahajajo v prvih nadstropjih hiš, prenesejo v nestanovanjski sklad. Uporabljajo se za izdelavo trgovin, lekarn, kozmetičnih salonov itd. Vendar pa obstajajo sporna vprašanja, ki se lahko pojavijo pri pridobivanju ustreznega dovoljenja. Kateri so ti trenutki, vam bomo povedali v tej analizi sodne prakse.

Sodno prakso v tem segmentu sestavljajo predvsem zavrnitve prenosa prostorov. Organi lokalne samouprave pogosto zavrnejo prenos zaradi pomanjkanja soglasja lastnikov stanovanj, ki se nahajajo v stavbi, kjer je prenos načrtovan.

Treba je strogo zapomniti, da se stanovanje lahko prenese v nestanovanjske prostore le v dveh primerih - če se nahaja v prvem nadstropju ali če se nahaja nad prvim nadstropjem, hkrati pa so nestanovanjski prostori nahajajo se tudi v spodnjih nadstropjih.

Iskanje bistva problemov

Vsi vedo, da je za premestitev potrebno pridobiti dovoljenje lokalne vlade (v Moskvi - MVK pod Ministrstvom za stanovanjsko politiko). Zavrnitve so pogosto motivirane z odsotnostjo soglasja drugih lastnikov stanovanj med dokumenti.

Kot kaže praksa, prihaja do nesporazumov, kdaj je soglasje potrebno in kdaj ga je mogoče opustiti. Glavni razlog za nastanek sporov je pomanjkanje jasne zakonodajne ureditve tega vprašanja. Člen 23 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije določa seznam dokumentov, ki jih mora lastnik prostorov predložiti organu, ki izdaja dovoljenja za prenos. Ta seznam vsebuje samo pet vrst dokumentov - vlogo, dokumente o lastništvu prostorov, tloris in njegov tehnični potni list, tloris hiše in projekt prenove. Najbolj zanimivo je, da zakon določa ta seznam kot izčrpen, saj je strogo navedeno, da niso potrebni nobeni drugi dokumenti. 24. člen Stanovanjskega zakonika Ruske federacije določa izčrpen seznam situacij, v katerih lahko sledi zavrnitev izdaje dovoljenja - dokumenti, določeni v čl. 23 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije so bili dokumenti predloženi napačnemu organu, pogoji za prevod niso bili izpolnjeni in projekt ni v skladu pravne zahteve. Kot lahko vidite, ni bilo nič omenjenega o potrebi po pridobitvi soglasja sosedov. Vendar pa druge določbe Stanovanjskega zakonika Ruske federacije kažejo, da je obnova stanovanjskih večstanovanjska stavba možno le s soglasjem občni zbor lastniki teh stanovanj. 44. člen Stanovanjskega zakonika Ruske federacije v pristojnost skupščine lastnikov vključuje reševanje vprašanj v zvezi z obnovo hiše in omejitvami uporabe zemljišča, na katerem se nahaja hiša. Če govorimo o zmanjšanju velikosti skupne lastnine, ki pripada vsem stanovalcem v primeru obnove hiše, je potrebno soglasje skupščine, to je navedeno v 36. členu Stanovanjskega zakonika Ruske federacije. Soglasje je potrebno tudi, če je treba med prenovo ali rekonstrukcijo določenemu prostoru priključiti del skupne gospodinjske lastnine. Vendar pa pomanjkanje soglasja vseh lastnikov za prenos ni razlog za zavrnitev. Skladno s tem, če prenosa iz stanovanjskega v nestanovanjsko ne spremlja rekonstrukcija ali zmanjšanje skupna lastnina doma, potem ni treba pridobiti sklepa skupščine lastnikov.

Vendar nepopolna zakonodaja ni edina težava. Vsako sodišče obravnava posamezen primer in presodi, ali je potrebno soglasje skupščine lastnikov. Ali je potrebna navadna večina glasov ali je nujno potrebno soglasje vseh lastnikov? Seveda se rešuje vprašanje, ali se prenova šteje za rekonstrukcijo in v kolikšni meri vpliva na skupno lastnino hiše.

Kdor hoče, se odloči

Moral bi razmisliti, kaj je rekonstrukcija. 1. člen urbanističnega zakonika Ruske federacije pravi, da je rekonstrukcija sprememba parametrov stavbe, njenih delov ter sprememba kakovosti inženiringa in tehnično podporo. Vendar pa je treba razlikovati med rekonstrukcijo in prenovo. Prenova je namestitev, zamenjava ali prenos vodovodne opreme, električne opreme in inženirske opreme, ki zahteva spremembe tehničnega načrta. Prenova je v bistvu sprememba konfiguracije prostora. Čeprav zakon jasno opredeljuje prenovo in rekonstrukcijo, pogosto ni popolnega razumevanja razlike med tema pojmoma. Na primer, organi lokalne samouprave nekaj prepoznajo kot prenovo, sodišče pa kot rekonstrukcijo ali obratno.

S sklepom Zvezne protimonopolne službe vzhodnosibirskega okrožja z dne 18. maja 2011 št. A33-10747/2010 je sodišče namestitev ločenega vhoda v stanovanje in demontažo stene priznalo kot prenovo, medtem ko je uprava priznala to kot rekonstrukcija in je zahteval dokument, ki potrjuje soglasje drugih lastnikov.

Veliko nesoglasij je tudi glede zmanjševanja površine skupne gospodinjske lastnine in njene pripojitve. Tako je sodišče s sklepom Zvezne protimonopolne službe okrožja Volga z dne 24. decembra 2010 št. A12-3630/2008 ugodilo zahtevku podjetnika proti upravi, ki je menila, da je gradnja stopnišča iz kleti v trgovino je bilo zmanjšanje skupnega premoženja in je zahtevalo soglasje vseh sosedov. Sodišče meni, da ta dejanja ne pomenijo pristopa k skupnemu gospodinjskemu premoženju.

Težave z zemljo

Želja po namestitvi ločenega vhoda, nadstreška, verande ali praga je neposredno povezana z odločitvijo zemljiško vprašanje. Če se uporablja celo centimeter zemlje v bližini hiše, se to šteje za uporabo skupne lastnine. O tem govorijo skoraj vsa sodišča (odloki Zvezne protimonopolne službe zahodnosibirskega okrožja z dne 04.07.2011 v zadevi št. A70-6719/2010, FAS Daljnega vzhodnega okrožja z dne 25.04.2011 št. F03-1516/ 2011, FAS Uralsko okrožje z dne 27. januarja 2011 št. Ф09-11380/10-С6).

Vendar je treba spomniti, da je po mnenju sodišč soglasje lastnikov potrebno le, če je zemljiška parcela vpisana v katastrski register. Če stran ni registrirana, potem ni skupna lastnina. Opredelitev to jasno navaja Vrhovno sodišče RF z dne 23. novembra 2009 št. 80-B09-26.

Po analizi sodne prakse lahko ugotovimo, da se sodišča v večini primerov postavijo na stran podjetnikov, razen če gre za zemljiška vprašanja.

Sodne odločbe, ki temeljijo na uporabi norm členov 22, 23 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije.

Art. 22 Stanovanjski zakonik Ruske federacije. Pogoji za prenos stanovanjskih prostorov v nestanovanjske prostore in nestanovanjskih prostorov v stanovanjske prostore

Art. 23 Stanovanjski zakonik Ruske federacije. Postopek prenosa stanovanjskih prostorov v nestanovanjske prostore in nestanovanjskih prostorov v stanovanjske prostore

Sodna praksa

Odločba št. 2-2777/2019 2-2777/2019~M-1881/2019 M-1881/2019 z dne 24. 5. 2019 v zadevi št. 2-2777/2019

oktobra okrožno sodišče Novosibirsk (Novosibirska regija) - Civilno in upravno

Lastnina predmet državna registracija, nastane od trenutka take registracije. Ob upoštevanju, da pretvorba stanovanjskih prostorov v nestanovanjske prostore ni v nasprotju z določbami 3. dela čl.

22 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije, sanitarno-epidemioloških in gradbeno-tehničnih ter standardov in pravil požarne varnosti, ne krši pravic in zakonitih interesov državljanov in ne ogroža njihovega življenja ali...

Odločba št. 2-515/2019 2-515/2019~M-321/2019 M-321/2019 z dne 22. 5. 2019 v zadevi št. 2-515/2019

Mestno sodišče Salsky (regija Rostov) - Civilno in upravno

Zadeva št. 2-515/2019 ODLOČBA V imenu Ruske federacije 22. maj 2019 Salsk Salsk Mestno sodišče Rostovske regije v sestavi: predsedujoča sodnica Razina L.V. s tajnikom Lysenko E.E., s sodelovanjem asist. Tožilka Žirnikova...

Odločba št. 2A-2639/2019 2A-2639/2019~M-2547/2019 M-2547/2019 z dne 22. 5. 2019 v zadevi št. 2A-2639/2019

Okrožno sodišče Oktyabrsky v Belgorodu (regija Belgorod) - civilno in upravno

Zadeva št. 2a-2639/2019 ODLOČBA V IMENU RUSKE FEDERACIJE 22. maj 2019 Okrožno sodišče Belgorod Oktyabrsky v Belgorodu v sestavi: predsedujoča sodnica Orlova E.A., s tajnico Gubareva L.O., ob sodelovanju upravne tožnice Shiryaeve.. .

Odločba št. 2-261/2019 2-261/2019~M-231/2019 M-231/2019 z dne 14. 5. 2019 v zadevi št. 2-261/2019

Okrožno sodišče v Prohorovskem (regija Belgorod) – civilno in upravno lastnina in primerna za stalno bivanje državljanov (ustreza uveljavljenim sanitarnim in in standardi, druge zakonske zahteve (v nadaljevanju zahteve). Na podlagi 1. dela čl.

22 in 2. del čl.

23 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije je prenos stanovanjskih prostorov v nestanovanjske prostore dovoljen ob upoštevanju zahtev Stanovanjskega zakonika Ruske federacije in zakonodaje o urbanističnih dejavnostih in se izvaja.. . Odločba št. 2A-3754/2019 2A-3754/2019~M-3143/2019 M-3143/2019 z dne 13. 5. 2019 v zadevi št. 2A-3754/2019 Prikubansko okrožno sodišče v Krasnodarju (

Krasnodarska regija ) - Civilno in upravno Spor v okviru obravnavane zadeve. Presoja zakonitosti ravnanja tožene uprave

občina

Krasnodar, je sodišče vodilo norme veljavne zakonodaje, ki ureja sporna pravna razmerja, zlasti člene 22, 23, 24, 36, 40 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije. Pogoje in postopek za prenos stanovanjskih prostorov v nestanovanjske prostore ter zavrnitev takega prenosa določa Stanovanjski zakonik Ruske federacije (členi 22 - ...

Odločba št. 2-2489/2019 2-2489/2019~M-1865/2019 M-1865/2019 z dne 8. 5. 2019 v zadevi št. 2-2489/2019

Sodišče mesta Sergiev Posad (Moskovska regija) - civilno in upravno

Soba je priznana kot del stanovanjske stavbe ali stanovanja, namenjen uporabi kot kraj neposrednega bivanja državljanov v stanovanjski stavbi ali stanovanju. V skladu s 1. delom čl. 22 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije je prenos stanovanjskih prostorov v nestanovanjske prostore in nestanovanjskih prostorov v stanovanjske prostore dovoljen ob izpolnjevanju zahtev tega zakonika in zakonodaje o urbanističnih dejavnostih. sodišče... Prikubansko okrožno sodišče v Krasnodarju (

Odločba št. 2-2570/2019 2-2570/2019~M-1420/2019 2-2570A/2019 M-1420/2019 z dne 07.05.2019 v zadevi št.

Leninsko okrožno sodišče v Orenburgu (

Orenburška regija

Dovoljeno šele po prenosu takih prostorov v nestanovanjske. Prenos prostorov iz stanovanjskih v nestanovanjske se izvede na način, ki ga določa stanovanjska zakonodaja. Kot je določeno v 1. delu čl.

22 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije je prenos stanovanjskih prostorov v nestanovanjske prostore in nestanovanjskih prostorov v stanovanjske prostore dovoljen ob izpolnjevanju zahtev tega zakonika in zakonodaje o urbanističnih dejavnostih. Na...

... zakonika Ruske federacije je zavrnitev prenosa stanovanjskih prostorov v nestanovanjske prostore ali nestanovanjskih prostorov v stanovanjske prostore dovoljena v primeru: nepredložitve nekaterih delov 2. dela čl.
23 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije dokumentov, katerih obveznost predložitve je dodeljena vlagatelju; nespoštovanje določb čl. 22 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije, pogoji za prenos prostorov; neskladja med projektom rekonstrukcije in (...
Aleksej Aleksejevič Rusinpravni svetovalec
Melt LLC

E-pošta: [e-pošta zaščitena] tel. 8926-889-67-72

Nekje od leta 1997 lahko opazimo situacijo, ko podjetniki aktivno kupujejo pritlične stanovanja, propadajoče hiše, da bi v teh prostorih uredili pisarne, frizerske salone, skladišča, trgovine itd. Trenutno je slika »prav nasprotna«, vse bolj in

lokalne oblasti

paketi dokumentov se predložijo organom za prenos prostorov iz nestanovanjskih v stanovanjske. To stanje je mogoče pojasniti z dejstvom, da so trenutno tako imenovani studio apartmaji v osrednjih predelih velikih mest postali izjemno priljubljeni. Prenos nestanovanjskih prostorov v stanovanjske prostore lahko določajo tudi drugi dejavniki. Na primer, velikansko podjetje ima veliko prostih tehničnih prostorov, ki jih to podjetje ne uporablja, vendar po ponovni opremi lahko izpolnjujejo zahteve za bivanje. Skladno s tem lahko to podjetje zadovolji potrebo po namestitvi svojih zaposlenih in gostujočih strokovnjakov prek teh tehničnih prostorov. Posledično ti tehnični, nestanovanjski prostori po preureditvi postanejo študentski dom za zaposlene oziroma mlade strokovnjake. Sprememba v smeri zmanjševanja stroškov poslovne nepremičnine
in povečanje stroškov stanovanj na določenem območju, ki močno presegajo stroške

Stanovanjski prostori so priznani kot izolirani prostori, ki so nepremičnine in so primerni za stalno prebivanje državljanov (2. člen 15. člena Stanovanjskega zakonika Ruske federacije). Stanovanjski zakonik Ruske federacije navaja številne značilnosti stanovanjskega prostora: nepremičnost, izoliranost in primernost za stalno bivanje državljanov (skladnost z uveljavljenimi sanitarnimi in tehničnimi pravili in predpisi, druge zakonske zahteve), katerih prisotnost omogoča prostorov pridobiti pravni režimživljenjski prostor. Očitno je, da pravni režim stanovanjskih prostorov nastane od trenutka pravne ugotovitve skladnosti prostorov z značilnostmi stanovanjskih prostorov. Postopek za priznavanje prostorov kot stanovanjskih in zahteve, ki jih morajo izpolnjevati stanovanjski prostori, urejajo uredbe, odobrene z Odlokom Vlade Ruske federacije z dne 28. januarja 2006 N 47.

IN Ruska zakonodaja Definicije pojma "nestanovanjski prostori" ni. Razumevanje tega izraza se odraža v Zvezni zakon z dne 21. julija 1997 N 122-FZ „O državni registraciji pravic do nepremičnine in transakcije z njim." V skladu z 2. odstavkom 6. člena čl. 12 zakona so prostori (nestanovanjski) "objekt, ki je del zgradb in objektov."

V tem članku želimo razmisliti in analizirati trenutno sodno prakso, ki ureja razmerja, ki nastanejo v zvezi s prenosom nestanovanjskih prostorov v stanovanjske prostore. Poglejmo konkretne sodne primere.

V skladu z 2. delom 23. člena Stanovanjskega zakonika Ruske federacije je za prenos nestanovanjskih prostorov v stanovanjske prostore lastnik ustreznih prostorov ali oseba, ki jo pooblasti, organu, ki izvaja prenos prostorov, na lokaciji prenesenih prostorov predloži dokumente iz prvega do petega odstavka tega člena.
Da, država izobraževalna ustanova povprečje poklicno izobraževanje"Umetniška šola Vladivostok" se je pritožila na arbitražno sodišče Primorskega ozemlja z vlogo pri upravi Vladivostoka za priznanje nezakonita odločitev uprava z dne 25. septembra 2009 N 266-in o obveznosti uprave za prenos nestanovanjskih prostorov skupna površina 402,6 m2 za stanovanjske namene v stavbi (stanovanjska stavba z nestanovanjskimi prostori, lit. A), ki se nahaja na naslovu: Vladivostok, ul. Khabarovskaya, 16.
Bistvo zadeve: šola se je obrnila na upravo z vlogo za prenos spornih nestanovanjskih prostorov v stanovanjske prostore z odobritvijo rekonstrukcije in (ali) prenove prenesenih prostorov. S sklepom oddelka za računovodstvo in distribucijo stanovanjskega prostora uprave z dne 25. septembra 2009 N 266-r je bila šoli zavrnjena premestitev nestanovanjskih prostorov 1. in 2. nadstropja v stanovanjski stavbi št. 16 na Habarovski. Ulica v stanovanjske, z zahtevo po rekonstrukciji in prenovi na podlagi klavzule 1. dela 1. dela 24. člena Stanovanjskega zakonika Ruske federacije (v nadaljnjem besedilu Stanovanjski zakonik Ruske federacije) - nepredložitev dokumenti, določeni v 2. delu 23. člena Stanovanjskega zakonika Ruske federacije.

Pri zavrnitvi ugoditve navedenim zahtevam so sodišča izhajala iz naslednjega: lastnik spornih nestanovanjskih prostorov je Primorsko ozemlje, katerega premoženje trenutno upravlja oddelek lastninska razmerja Primorski kraj. Slednji ni niti prijavil niti pooblastil druge osebe za prijavo pooblaščeni organ z vlogo za prenos prostorov. Nasprotno, v gradivu zadeve je dopis oddelka z dne 24. septembra 2009 N 53/2-18-4169, ki je šoli zavrnil soglasje za prenos nestanovanjskih prostorov 1. in 2. nadstropja v stavba, ki se nahaja na naslovu: Vladivostok, st. Khabarovskaya, 16 do stanovanjskih prostorov (Odlok zvezne arbitražno sodišče Daljno vzhodno okrožje z dne 28. maja 2010 N F03-2872/2010
v zadevi št. A51-12554/2009).

Na podlagi Art. 23 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije državljani, ki zasedajo prostore, vendar niso lastniki teh prostorov, nimajo pravice zahtevati prenosa zasedenih prostorov v stanovanjski sklad.
Naslednji civilni primer je ilustrativen za to vprašanje. Torej, S.H.A. je vložil zahtevek pri prefekturi severnega upravnega okrožja Moskve in oddelku za stanovanjsko politiko in stanovanjski sklad v Moskvi, v katerem je prosil, naj prefekturo severnega upravnega okrožja Moskve obveže, da prenese prostore, ki jih je zasedal, v stanovanjski sklad. .
Bistvo zadeve: S.A.A. in njegova družina (žena, sin) živijo od ... leta v sobi, ki se nahaja na naslovu: Moskva ..., ki se uporablja kot električni panel; v eni sobi je električni panel, v ostalo je predsoba, kopalnica, kopalnica in kuhinja. To stanovanje je zagotovil Sh.A.A. OJSC MAZD, kjer je delal kot pomočnik generalnega direktorja.

V utemeljitvi svojih zahtev je Sh.A.A. Pojasnil je, da prefektura severnega upravnega okrožja Moskve več kot 10 let ni mogla rešiti vprašanja prenosa teh prostorov v stanovanjski sklad. Te okoliščine so služile kot podlaga za obravnavo sodišča.

Sodišča so pri zavrnitvi navedenih zahtev izhajala iz dejstva, da je Sh.A.A. nima pravice zahtevati rekonstrukcije in prenosa prostorov na naslovu: Moskva, v stanovanjski sklad. V skladu s čl. 23 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije prenos nestanovanjskih prostorov v stanovanjske prostore izvede lokalni državni organ na pobudo lastnika prostora (Opredelitev zavarovalnega zakonika v skladu z civilne zadeve Moskovsko mestno sodišče z dne 12. januarja 2011 v zadevi št. 33-126).

V primeru, da je za zagotovitev uporabe nestanovanjskih prostorov, ki se spreminjajo v stanovanjske prostore, potrebna rekonstrukcija in (ali) prenova, je treba projekt rekonstrukcije in (ali) prenove sestaviti ob upoštevanju trenutnih zahtev. tehnični predpisi organizacijam, ki pripravljajo takšne projekte.

Tako se je družba z omejeno odgovornostjo "Vesna-2" pritožila na arbitražno sodišče Volgogradska regija z izjavo, v kateri prosi sodišče, naj razveljavi zavrnitev uprave okrožja Sovetsky v Volgogradu, da razveljavi zavrnitev prenosa nestanovanjskih prostorov v stanovanjske prostore iz pisma N 01-08/1504 z dne 09.07.2010.

Bistvo zadeve: pritožnik, ki je lastnik nestanovanjskih vgrajenih prostorov, ki se nahajajo na Volgogradu, ul. Osetinskaya, 5 z dovoljenjem uprave okrožja Sovetsky v Volgogradu 01.04.2002 št. 15 Vesna-2 LLC je izvedlo prenovo tega vgrajenega prostora. Izdana je bila medokrožna ZTI Voroshilov tehnični potni list za stanovanjske prostore (stanovanje) št. 28, v stavbi št. 5, na ulici Osetinskaya. Potem je Voroshilovsky Interdistrict ZTI s pismom z dne 18. maja 2010 št. 194 obvestil vlagatelja, da mora rešiti vprašanje prenosa spornih nestanovanjskih prostorov v stanovanjske. Pritožnik je junija 2010 na upravo vložil vlogo za prenos nestanovanjskih prostorov v stanovanjske, vendar je uprava zavrnila prenos spornih prostorov iz nestanovanjskih v stanovanjske.

Po mnenju vlagatelja uprava sovjetskega okrožja Volgograd od podjetja zahteva, da ponovno izvede celoten postopek za prenos nestanovanjskih prostorov v stanovanje, kar bistveno krši zakonske pravice in interesi prosilca. Slednji meni, da je, ker je prenesel nestanovanjske prostore v stanovanjske prostore na podlagi takrat veljavne resolucije uprave Volgogradske regije št. 642 z dne 30. novembra 1998 in s tem izpolnil vse potrebne zahteve, ki jih določa ta uredba. , je izpodbijana zavrnitev Uprave nezakonita.

Pri zavrnitvi ugoditve vlogi je sodišče izhajalo iz dejstva, da je bil pripravljen projekt prenove vgrajenih prostorov, ki ga je predložila Vesna-2 LLC. oblikovalska organizacija Inzhstrom LLC leta 2001. V času vložitve vloge za prenos nestanovanjskih prostorov v stanovanjske prostore so se spremenile zahteve tehničnih predpisov za organizacije, ki pripravljajo projekte (Sklep Dvanajstega arbitražnega sodišča pritožbeno sodišče z dne 28. januarja 2011 N 12AP-9732/2010).

S temi zaključki sodišča se je treba strinjati, kot izhaja iz 4. pododstavka 1. odstavka čl. 24 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije je zavrnitev prenosa nestanovanjskih prostorov v stanovanjske prostore dovoljena v primeru neskladnosti projekta rekonstrukcije in (ali) prenove stanovanjskih prostorov z zahtevami zakona, tudi v v skladu z odstavkom 2 člena 47 urbanističnega zakonika Ruske federacije z dne 29. decembra 2004 N 190-FZ vrste dela Avtor inženirske raziskave, ki vplivajo na varnost predmetov kapitalska gradnja, je treba izvesti le samostojni podjetniki ali pravne osebe, ki so izdale samoregulativna organizacija potrdila o sprejemu v tovrstno delo.

Pri spreminjanju načina uporabe nestanovanjskih prostorov je treba najprej določiti tehnična izvedljivost te prostore uporabljati kot stanovanjske prostore.

Naslednji civilni primer je ilustrativen za to vprašanje. Tako je M. vložil peticijo za razglasitev nezakonitosti resolucije uprave mesta Vologda št. ... z dne<данные изъяты>in o naložitvi upravi mesta Vologda obveznosti prenosa navedenih nestanovanjskih prostorov v stanovanjske prostore.

Bistvo zadeve: M. ima v lasti nestanovanjske prostore N... s skupno površino ... m2. m, ki se nahaja v tehničnem nadstropju stanovanjske stavbe na naslovu:<данные изъяты>. M. se je pritožil na upravo mesta Vologda, da navedene nestanovanjske prostore prenese v stanovanjske prostore. S sklepom mestne uprave Vologda št. ... z dne<данные изъяты>M. je bil zavrnjen prenos nestanovanjskih prostorov na naslovu:<…>, v stanovanjski prostor zaradi dejstva, da do teh prostorov ni dostopa z dvigalom, ki ga določajo zahteve pravilnika o priznavanju prostorov kot stanovanjskih prostorov, stanovanjskih prostorov, neprimernih za bivanje, in stanovanjske stavbe kot nevarnih in predmet rušenje ali rekonstrukcija, odobrena z Odlokom Vlade Ruske federacije z dne 28.01.2006 N 47.

V podporo navedenim zahtevam je M. navedel, da je zavrnitev mestne uprave Vologde za prenos nestanovanjskih prostorov v stanovanjske prostore zaradi pomanjkanja dostopa do dvigala v enajstem nadstropju stanovanjske stavbe nezakonita in neutemeljena. Verjame, da ta razlog ni res, dostop do nestanovanjskih prostorov se izvaja po kombinirani shemi: z dvigalom do prejšnjega nadstropja in po stopnicah do nestanovanjskih prostorov. Kombinirana shema dostopa do prostorov v zgornjem nadstropju, sprejeta v stanovanjski stavbi, ni v nasprotju s Pravilnikom o priznavanju prostorov kot stanovanjskih prostorov, stanovanjskih prostorov, ki niso primerni za bivanje, in stanovanjske stavbe kot nevarne in predmet rušenja ali rekonstrukcije, potrjenega z Odlokom. vlade Ruske federacije z dne 28. januarja 2006 N 47, kot tudi veljavne norme in pravila.

Ob izpolnjevanju navedenih zahtev so sodišča izhajala iz naslednjega, da so glede na tehnični zaključek LLC "zaseženi podatki" o stanju struktur nestanovanjskih prostorov št. ..., ki se nahajajo v enajstem nadstropju stavbe na naslov:<данные изъяты>, v skladu s katerim obstoječa inženirska oprema nestanovanjskih prostorov (vodovod, kanalizacija, ogrevanje, električna oprema, prezračevanje) in obstoječa prostorsko-planirna rešitev omogočata, da se zagotovi normalno delovanje tega prostora za namembnost stanovanja. V nestanovanjskih prostorih so ustvarjeni vsi pogoji za udobno bivanje. Prenos nestanovanjskih prostorov v stanovanjske prostore ne bo vplival na celotno konstrukcijsko zasnovo stavbe kot celote, ne bo vplival na strukturne in druge zanesljivosti in varnostne lastnosti stavbe, gradbene konstrukcije prostori so v delovnem stanju, izpolnjujejo zahteve regulativne in tehnične dokumentacije, SNiP 31-01-2003 "Stanovanjske večstanovanjske stavbe", SanPiN 2.1.2.2645-10 "Sanitarne in epidemiološke zahteve za življenjske razmere v stanovanjskih stavbah in prostorih ” in ne predstavljajo nevarnosti za življenje in zdravje ljudi. Glede na to, da je garsonjera zgrajena kot stanovanje, upoštevajoč zahteve gradnje in sanitarni standardi, njegov prenos v stanovanjske prostore ne krši pravic in zakonitih interesov lastnikov drugih prostorov, ne ogroža njihovega življenja in zdravja ( Odločitev o pritožbi Vologda deželno sodišče z dne 30. maja 2012 N 33-2080/2012).

Prenos nestanovanjskih prostorov v stanovanjske prostore ni dovoljen, če ti prostori ne izpolnjujejo pogojev za stanovanjske prostore, se nahajajo v stavbi. javni namen, nimajo ločenega vhoda, izolirani od ločenih prostorov.

Zato se je podjetnik pritožil na arbitražno sodišče Permska regija z vlogo za razveljavitev odredbe vodje uprave okrožja Sverdlovsk mesta Perm „O razveljavitvi odredb vodje uprave okrožja Sverdlovsk mesta Perm in akta odbora za sprejem z dne dokončanje rekonstrukcije in/ali prenove prostorov z dne 24.05.2010 N 50«, kot tudi obveznost odprave kršitev njegovih pravic in zakonitih interesov s preklicem izpodbijanega naročila.

Bistvo zadeve: podjetnik je lastnik štirinadstropne opečne stavbe, ki se nahaja na naslovu: Perm, Avenue. Komsomolsky, 54. Ta stavba je bila rekonstruirana iz hotelske stavbe nakupovalno središče. Na podlagi odredbe vodje uprave so bili nestanovanjski prostori, ki se nahajajo na naslovu: Komsomolsky Prospekt, 54, v lasti podjetnika, preneseni v stanovanjske prostore. Po tem je potekalo delovno srečanje, ki ga je sprožil protest tožilca okrožja Sverdlovsk v mestu Perm proti odredbi vodje uprave o prenosu nestanovanjskih prostorov na aveniji Komsomolsky 54 v Permu v stanovanjske prostorov, zaradi česar je bilo odločeno, da se izvede komisijski pregled prostorov, preurejenih v stanovanjske. Po inšpekcijskem pregledu je vodja uprave izdal odredbo, ki je preklicala prejšnjo odredbo o prenosu nestanovanjskih prostorov na Komsomolsky Prospektu 54 v Permu v stanovanjske prostore.

Sodišče, ki je zavrnilo izpolnjevanje navedenih zahtev, je izhajalo iz dejstva, da so zahteve za stanovanjske prostore določene s pravilnikom, odobrenim z Odlokom Vlade Ruske federacije z dne 28. januarja 2006 N 47, v skladu s 5. odstavkom navedenega Predpisi se za stanovanjski prostor priznava zlasti stanovanje, ki je gradbeno ločen prostor v večstanovanjska stavba, ki zagotavlja priložnost neposredni dostop v prostore javna uporaba v taki hiši, ki je sestavljena iz ene ali več sob, pa tudi prostorov za pomožno uporabo, namenjenih zadovoljevanju gospodinjskih in drugih potreb državljanov, povezanih z njihovim bivanjem v takem ločenem prostoru; v skladu s 6. členom Pravilnika je stanovanjska stavba zbirka dveh ali več stanovanj, ki imajo neodvisen dostop do zemljišča, ki meji na stanovanjsko stavbo, ali do skupnih prostorov v taki stavbi. Zato je stavba na naslovu: Perm, ave. Komsomolsky, 54, prenovljen v trgovski center, je javna zgradba, vhod v prostore v lasti podjetnika je skozi javne prostore, ki nimajo ločenega vhoda od ostalih prostorov. Za prenos teh prostorov iz nestanovanjskih v stanovanjske je potreben ločen vhod (resolucija Zvezne protimonopolne službe Uralskega okrožja z dne 13. januarja 2012 N F09-9806/11 v zadevi N A50-3183/2011).

S temi zaključki sodišča se je treba strinjati, ker v skladu s 4. odstavkom čl. 22 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije premestitev nestanovanjskih prostorov v stanovanjske prostore ni dovoljena, če ti prostori ne izpolnjujejo predpisanih zahtev ali če ni mogoče zagotoviti, da taki prostori izpolnjujejo predpisane zahteve.

Vprašanje prenosa nestanovanjskih prostorov v stanovanjske prostore v skladu s čl. 23 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije, sodi v pristojnost organa lokalne samouprave in ne sodišča.

Tako so se tožniki, ki delujejo v lastnem interesu, obrnili na sodišče z tožbeni zahtevek toženi stranki - ministrstvu za stanovanjsko politiko in stanovanjski sklad Moskva za priznanje kot stanovanjskih prostorov, ki jih zasedajo tožniki, ki se nahajajo na naslovu:<адрес>skupna površina...kv. m, in obveznost tožene stranke, da prenese zasedene stanovanjske prostore v stanovanjski sklad.

Sodišče je s sklepom z dne 3. novembra 2011 odločilo, da ustavi postopek v tej civilni zadevi v zvezi s tožbo zoper Oddelek za stanovanjsko politiko in stanovanjski sklad mesta Moskva za priznanje prostorov kot stanovanjskih in obveznost tožene stranke, da prenese zasedenih stanovanjskih prostorov v stanovanjski sklad (Odločitev preiskovalnega odbora za civilne zadeve moskovskega mestnega sodišča z dne 20. decembra 2011 N 33-39273).

S temi zaključki sodišča se je treba strinjati, v skladu s čl. 23 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije prenos nestanovanjskih prostorov v stanovanjske prostore izvede organ lokalne uprave in ne sodišče, da bi v skladu s tem členom prenesli nestanovanjske prostore v stanovanjske prostore. organu lokalne samouprave predložiti ustrezen nabor dokumentov. Tožniki te pravice niso uveljavljali.

IN Na koncu tega članka bi radi za pronicljivega bralca potegnili nekaj zaključkov.

Če povzamemo, bi radi razumno ugotovili, da ni mogoče vsakemu prostoru dodeliti statusa stanovanjskega, zato ni mogoče vsakega prostora prenesti iz nestanovanjskega v stanovanjskega.

Za prenos nestanovanjskih prostorov v stanovanjske prostore je treba izpolnjevati zahteve, ki jih določa zakon, in zagotoviti seznam dokumentov iz odstavka 2 čl. 23 Stanovanjski kompleks Ruske federacije ta seznam je celovito. Ta paket dokumentov je treba predložiti ustreznemu organu (organu, ki izvaja prenos prostorov).

Če nadaljnja uporaba prostorov kot stanovanjskih prostorov zahteva njegovo rekonstrukcijo in (ali) prenovo, mora biti projekt rekonstrukcije in (ali) prenove stanovanjskih prostorov v skladu z zahtevami zakona.

Seznam literature, ki jo je avtor uporabil pri pripravi članka:

Regulativni akti

Stanovanjski zakonik Ruske federacije z dne 29. decembra 2004 N 188-FZ // Dostop do informacij in pravne podpore Garant;
Zakonik o urbanizmu Ruske federacije z dne 29. decembra 2004 N 190-FZ // Dostop do informacij in pravna podpora Garant;
Zvezni zakon z dne 21. julija 1997 N 122-FZ "O državni registraciji pravic do nepremičnin in transakcij z njimi" // Dostop do informacij in pravne podpore Porok;
Odlok vlade Ruske federacije z dne 28. januarja 2006 N 47
„O potrditvi Pravilnika o priznavanju prostorov kot stanovanjskih prostorov, stanovanjskih prostorov, ki niso primerni za bivanje, in stanovanjske stavbe kot nevarne in predmet rušenja ali rekonstrukcije“ // Dostop do informacij in pravna podpora Garant;
Gradbene norme in pravila SNiP 31-01-2003
"Stanovanjske večstanovanjske stavbe" (sprejeto z Odlokom Državnega odbora za gradnjo Ruske federacije z dne 23. junija 2003 N 109) // Dostop do informacij in pravna podpora Garant;
Resolucija vrhovnega drž sanitarni zdravnik RF z dne 10. junija 2010 N 64 "O odobritvi SanPiN 2.1.2.2645-10" // Dostop do informacij in pravna podpora Garant.

Sodna praksa

Resolucija Zveznega arbitražnega sodišča Daljnega vzhodnega okrožja z dne 28. maja 2010 N F03-2872/2010 v zadevi N A51-12554/2009 // Dostop do informacij in pravna podpora Porok;

Odločitev preiskovalnega odbora za civilne zadeve moskovskega mestnega sodišča z dne 12. januarja 2011 v zadevi št. 33-126 // Dostop do informacij in pravne podpore Porok;
Resolucija Dvanajstega arbitražnega pritožbenega sodišča z dne 28. januarja 2011 N 12AP-9732/2010//Dostop do informacij in pravne podpore Porok;
Pritožbena odločba regionalnega sodišča v Vologdi z dne 30. maja 2012 N 33-2080/2012 // Dostop do informacij in pravna podpora Garant;
Resolucija Zvezne protimonopolne službe Uralskega okrožja z dne 13. januarja 2012 N F09-9806/11 v zadevi N A50-3183/2011 // Dostop do informacij in pravne podpore Porok;
Odločitev preiskovalnega odbora za civilne zadeve moskovskega mestnega sodišča z dne 20. decembra 2011 N 33-39273 // Dostop do informacij in pravna podpora Garant.

Stanovanjski kompleks Ruske federacije 23. člen Postopek za premestitev stanovanjskih prostorov v nestanovanjske prostore in nestanovanjskih prostorov v stanovanjske prostore

1. Prenos stanovanjskih prostorov v nestanovanjske prostore in nestanovanjskih prostorov v stanovanjske prostore izvede organ lokalne samouprave (v nadaljnjem besedilu: organ, ki izvaja prenos prostorov).

2. Za prenos stanovanjskih prostorov v nestanovanjske prostore ali nestanovanjskih prostorov v stanovanjske prostore lastnik ustreznega prostora ali oseba, ki jo pooblasti (v nadaljnjem besedilu v tem poglavju - vlagatelj) organu, ki izvaja prenos prostorov. na lokaciji prenesenih prostorov neposredno ali prek večnamenski center zagotavljanje vlade in komunalne službe(v nadaljnjem besedilu večnamenski center) v skladu s sporazumom o interakciji, ki so ga sklenili na način, ki ga določi Vlada Ruske federacije, predstavlja:

1) vloga za prenos prostorov;

2) dokumenti o lastništvu prostorov, ki se prenašajo (izvirniki ali notarsko overjene kopije);

3) načrt prostorov, ki se prenašajo, s tehničnim opisom (če so prostori, ki se prenašajo, stanovanjski, tehnični potni list teh prostorov);

4) tloris hiše, v kateri se nahajajo prostori, ki se prenašajo;

5) pripravljeno in izvedeno v na predpisan način projekt rekonstrukcije in (ali) prenove prenesenih prostorov (če sta rekonstrukcija in (ali) prenova potrebna za zagotovitev uporabe takšnih prostorov kot stanovanjskih ali nestanovanjskih prostorov);

6) zapisnik skupščine lastnikov prostorov v stanovanjski hiši, ki vsebuje sklep o njihovem soglasju k prenosu stanovanjskih prostorov v nestanovanjske prostore;

7) soglasje vsakega lastnika vseh prostorov, ki mejijo na prostore, ki se prenašajo, za prenos stanovanjskih prostorov v nestanovanjske prostore.

2.1. Prosilec ima pravico, da ne predloži dokumentov iz 3. in 4. odstavka 2. dela tega člena, pa tudi, če je pravica do prenesenih prostorov registrirana v Enotnem državni register nepremičnine, listine iz drugega odstavka drugega dela tega člena. Za obravnavo vloge za prenos prostorov organ, ki prenaša prostore, zahteva naslednje dokumente (njihove kopije ali podatke v njih), če jih prosilec ni predložil na lastno pobudo: