Deložacija hipotekarnih neplačnikov - sodna praksa. Deložacija dolžnikov iz zastavljenega edinega stanovanja na ulico ali v prostore manevrskega sklada? Razlogov za neplačilo je več

Nakup stanovanja vedno vključuje določeno tveganje. Še posebej zdaj, ko so stanovanja kupljena s hipoteko, dana v zavarovanje in postanejo predmet različnih vrst goljufivih shem. Zelo pogosta situacija je, ko oseba kupi stanovanje, vpiše svoje pravice do njega, potem pa se izkaže, da v stanovanju povsem zakonito živijo tujci. Na primer sorodniki prejšnjega lastnika. Izselitev iz stanovanja je pogosto zelo problematična, včasih celo nemogoča.

Pred kratkim je ustavno sodišče sprejelo nekaj precej zanimivih odločitev, ki bi lahko v prihodnje občutno poenostavile življenje kupcev ogroženih stanovanj. Tako je sodišče v sklepu št. 246-O z dne 17. februarja 2015 dejansko potrdilo možnost rubeža stanovanja pod hipoteko zaradi neplačila pristojbin, tudi če del tega stanovanja pripada mladoletni osebi.

Predmet pritožbe je bila zakonodaja, ki omogoča izselitev družin z otroki iz stanovanj pod hipoteko brez dovoljenja organov skrbništva in skrbništva. Sodišče je ugotovilo, da se hipoteka stanovanjske stavbe ali stanovanja v lasti mladoletnih državljanov izvaja na način, ki je določen za transakcije s premoženjem varovancev.

Pridobitev predhodnega dovoljenja organa skrbništva in skrbništva za sklenitev kreditne pogodbe in posojilne pogodbe za zagotovitev bivalnih prostorov za varovanca je potrebna le v izjemnih primerih. Predvsem v primeru sklepanja tovrstnih pogodb s strani skrbnika v imenu varovanca, ki nastopa kot posojilojemalec.

Poleg tega skrbnik brez predhodnega dovoljenja organa skrbništva in skrbništva nima pravice opravljati, skrbnik pa nima pravice dajati soglasja za opravljanje poslov za najem varovančevega premoženja v najem. , najema, brezplačne uporabe ali zavarovanja, za odtujitev varovančevega premoženja, posli, ki pomenijo zmanjšanje vrednosti varovančevega premoženja.

Tako pravila, ki zahtevajo pridobitev dovoljenja skrbniških organov, ne veljajo za primere, ko je stanovanje pridobljeno v skupni lasti staršev, ki delujejo kot soposojilojemalci pri posojilu, in njihovega otroka. In ne gre za pravno praznino ali napako zakonodajalca. Dejstvo je, da so obveznosti staršev - soposojilojemalcev po posojilni pogodbi po sili zakona zavarovane s hipoteko stanovanja, kupljenega s posojilnimi sredstvi.

Hkrati je soglasje organov skrbništva in skrbništva potrebno le v primeru prenosa stanovanjskih prostorov, ki so že v lasti mladoletne osebe kot zavarovanje in niso bili kupljeni s sredstvi, prejetimi na podlagi posojilne pogodbe, katere obveznost vrnitve je zavarovano z zavarovanjem tega stanovanjskega prostora. Z drugimi besedami, družino v takšni situaciji lahko izselite na poenostavljen način, ne da bi vprašali za dovoljenje tretjih oseb.

Drugo vprašanje, ki ga je obravnavalo ustavno sodišče, se je nanašalo na postopek izselitve sorodnikov prejšnjega lastnika iz stanovanja, ki je v zavarovanju. Bistvo zadeve je bilo naslednje. Občan je na javni dražbi kupil stanovanje v stanovanjski zadrugi in na njem vpisal lastništvo. Pozneje se je izkazalo, da so v stanovanju prijavljeni in stalno prebivajo njegovi nekdanji lastniki in njihova družina. Niso izpolnili posojilne pogodbe, zavarovane s stanovanjskim zavarovanjem, zaradi česar je bilo stanovanje dano na dražbo. Sodišče je dovolilo deložacijo zakoncev dolžnikov, zavrnilo pa je deložacijo njune hčerke in njenih mladoletnih otrok. Sodišče se je pri zavrnitvi deložacije sklicevalo na dejstvo, da je ta ista hčerka obdržala pravico do bivanja v stanovanju, saj je bila navedena v odredbi o dodelitvi tega stanovanja že v začetku 90. let.

V skladu s tem je novi lastnik stanovanja prek ustavnega sodišča izpodbijal normo zakonodaje (19. člen Zveznega zakona »O začetku veljavnosti Stanovanjskega zakonika Ruske federacije«), ki dovoljuje možnost ohranitve pravice do uporabe stanovanjskih prostorov za osebe, ki so to pravico prejele ob vselitvi v hišo, tudi v primeru izvršbe tega stanovanja kot zastavljene nepremičnine. Sodišče je s sklepom št. 5-P z dne 24. marca 2015 ugodilo argumentom novega lastnika in izpodbijano zakonsko določbo razglasilo za protiustavno.

V podporo svojemu stališču v zadevi je sodišče opozorilo, da Stanovanjski zakonik Ruske federacije trenutno ne določa pravic družinskih članov prejšnjega lastnika stanovanja, ki so zastavili stanovanje in niso izpolnili svojih obveznosti poplačila dolga. Prav tako zakon ne vsebuje mehanizma za zaščito teh pravic, ko se na take stanovanjske prostore izvede izvršba in se prenesejo na novega lastnika. To vodi v dejstvo, da je sodišče navajeno voditi izpodbijano normo, ki dejansko izenačuje pravice družinskih članov nekdanjega lastnika stanovanja v stanovanjski zadrugi s pravicami oseb, ki so prekinile družinska razmerja z lastnikom stanovanja. privatizirani stanovanjski prostori.

Po drugi strani pa obremenitev lastništva stanovanjskega prostora s pravico družinskih članov prejšnjega lastnika do uporabe tega stanovanjskega prostora bistveno omejuje pristojnosti njegovega novega lastnika. Še več, če ni bil pravočasno obveščen o obstoju pravic tretjih oseb do tega stanovanjskega prostora in ni izrazil soglasja za njegovo pridobitev z obstoječimi bremeni.

Medtem bi morala biti pomembna garancija za obveščanje pridobitelja o obsegu pooblastil in bremen, prenesenih nanj, državna registracija teh pravic, vključno s pravico do uporabe stanovanjskih prostorov v hiši stanovanjske gradbene zadruge, katere družinski člani prejšnjega lastnika pridobljeno na podlagi naloga.

V skladu s tem je bilo zakonodajalcu naloženo, da zagotovi čim večjo preglednost informacij o pravicah tretjih oseb do odtujenih stanovanjskih prostorov, da bodo novi lastniki (pridobitelji) seznanjeni, kakšne nepremičnine in s kakšnimi bremeni postanejo last. Ohranjanje bremen, katerih podatki niso v Enotnem državnem registru pravic do nepremičnin in transakcij z njimi, bi moralo postati pravno nemogoče.

Sodišče je tudi pozvalo zakonodajalce, naj zagotovijo sočasno varstvo pravic novih lastnikov takih stanovanj. Hkrati je Ustavno sodišče Ruske federacije sklenilo, da dokler zakonodaja ne bo ustrezno spremenjena, družinski člani prejšnjega lastnika, vključeni v nalog, ohranijo pravico do uporabe stanovanja. To pomeni, da zdaj ni mogoče izseliti na zahtevo novega lastnika.

Zadnja sprememba: november 2019

Za mnoge državljane je nakup stanovanja s hipoteko edina priložnost za nakup stanovanja. Posojilna pogodba je sestavljena za dolgo obdobje, saj si morate pri banki izposoditi impresiven znesek. V 10-20 letih lahko lastnik stanovanja naleti na nepredvidene okoliščine. Huda bolezen, izguba službe, ločitev negativno vplivajo na vaše finančno stanje. Nepravočasno plačilo posojila postavlja na dnevni red vprašanje deložacije iz zastavljenega stanovanja.

Ali je možna deložacija iz zastavljenega stanovanja?

Hipoteka je vrsta zavarovanja obveznosti. Pri nakupu stanovanja na kredit le-to ostane zastavljeno pri banki zaradi zagotavljanja izpolnjevanja pogojev posojilne pogodbe. Lastništvo nepremičnine pod hipoteko je registrirano v Rosreestru skupaj z bremenom. Ko je dolg do posojilodajalca odpravljen, se odstrani.

Do izteka trajanja posojilne pogodbe ima hipotekarni upnik pravico zapleniti zastavljeno nepremičnino. V tem primeru je lastnik lahko izseljen iz stanovanja.

Skrajni ukrep se uporablja za državljane, ki so bili ne plačujte posojila. Stanovanja so zasežena in prodana na dražbi. Prejeti denar se porabi za odpravo dolga.

Če je stanovanje edino

V praksi se pogosto pojavljajo situacije, ko je stanovanje pod hipoteko edini dom državljana.

Ne velja pa za zastavljeno stanovanje. Če je edina stanovanjska nepremičnina obremenjena z zastavo, jo je dovoljeno prodati za dolgove (Odločba Vrhovnega sodišča Ruske federacije z dne 29. maja 2012 št. 80-B12-2, Resolucija predsedstva Vrhovne arbitraže Sodišče Ruske federacije z dne 26. novembra 2013 v zadevi št. A65-15362/2009-SG4-39).

Primer 1. LLC Commercial Bank "Moscow Lights" z zahtevo po izselitvi L. (O.V.), O.M. iz zastavljenega stanovanja. Nepremičnina je bila banki zastavljena v zvezi s sklenitvijo posojilne pogodbe z občani. Dolžniki so kršili svojo obveznost vestnega nakazovanja posojila, zato je bila nepremičnina zarubljena. Stanovanje je bilo preneseno v last banke. Sodišče je ugotovilo, da so bila njegova dejanja zakonita, zato so lastniki predmet deložacije (pritožbena odločitev moskovskega mestnega sodišča z dne 20. julija 2012 v zadevi št. 11-12044).

Če del stanovanja pripada mladoletnemu otroku

Prisotnost otrok s strani lastnika ni ovira za zaseg zavarovane nepremičnine. Kreditna institucija ima pravico sprožiti izselitev mladoletnega otroka iz stanovanja pod hipoteko.

Ustavno sodišče je potrdilo možnost izvršbe na zastavljeno stanovanjsko nepremičnino za posojilne dolgove, tudi če so v njej otroci (sodba št. 246-O z dne 17. februarja 2015). Po prodaji nepremičnine na dražbi so vsi družinski člani predmet deložacije.

Edino, na kar lahko dolžnik računa, je zamuda pri prodaji zastavljenega stanovanja za obdobje do 12 mesecev. Zagotovljena je iz utemeljenih razlogov.

Za zaščito interesov otrok sodelujejo organi skrbništva in tožilstvo. Njihova glavna naloga je zagotoviti, da banka ne stori kršitev v postopku izselitve najemnikov iz hipotekarnega stanovanja.

Če se uporablja materinski kapital

Mnoge ženske plačujejo stanovanja z materinskim kapitalom. Ta denar se uporabi kot predplačilo za posojilo. Z njimi je mogoče poplačati tudi glavnico dolga in obresti nanj.

Uporaba materinskega kapitala za nakup stanovanja pod hipoteko se ne šteje za olajševalno okoliščino. Če lastnik ne plača posojila, se hiša zaseže zaradi dolga.

Hkrati banka tvega, da bo prejela sodno zavrnitev izselitve stanovalcev iz stanovanja pod hipoteko. Upošteva se prisotnost krivde dolžnika. Če je dolg nastal iz tehtnih razlogov, se zavarovano premoženje ne zaseže. V takšni situaciji se dejstvo plačila posojila na račun materinskega kapitala razlaga v korist posojilojemalca (pritožbena odločba Moskovskega mestnega sodišča z dne 2. decembra 2013 št. 11-39562).

Kako so najemniki izseljeni iz stanovanja pod hipoteko zaradi dolgov?

Vprašanje izselitve lastnika iz stanovanja pod hipoteko se rešuje na sodišču. Postopek poteka v več fazah:

Banka identificira dolg posojila, ki že dolgo ni bil odplačan.
Stranka prejme obvestilo o odpravi dolga.
Spor se poskuša rešiti izvensodno (odlog, prestrukturiranje, znižanje plačila).
Na sodišču se vloži zahtevek za izterjavo dolga in zaseg premoženja za plačilo dolga.
Po odločitvi sodišča se nepremičnina proda na dražbi.
Lastnika izselijo iz stanovanja.

Če nepremičnine ni mogoče prodati, postane last banke. Ima pravico odločati o usodi stanovanja po lastni presoji.

Obvestilo posojilojemalca je obvezen pogoj pred sodno obravnavo.Če se postopek ne upošteva, lahko banka prejme zavrnitev. Zahtevek mora vsebovati končni znesek dolga in rok za njegovo odplačilo. Po prejemu opomina mora dolžnik banki v celoti plačati.

Kdo ima pravico do deložacije?

Po odločitvi se izda sklep o izvršbi. Dokument se izroči sodnemu izvršitelju. Sproži postopek na podlagi zakona z dne 2. oktobra 2007 št. 229-FZ.

Dolžniku se pošlje obvestilo, da mora v 10 dneh izprazniti prostore. Če prebivalci zahteve ne upoštevajo, se določi nov rok in zaračuna izvršilna taksa.

Sodni izvršitelj lahko deložirani osebi pomaga pri prevozu in hrambi stvari. V času iskanja novega stanovanja ostane dolžnikovo premoženje pri njem. Čez 2 meseca mora pobrati svoje stvari.

Kako se izogniti deložaciji?

Banki se ne izplača deložirati neplačnika iz zastavljenega stanovanja. Zato skuša problem dolgov rešiti izvensodno.

Lastnik ima pravico računati na naslednjo pomoč:

prestrukturiranje dolga– mesečno plačilo se zmanjša s podaljšanjem veljavnosti kreditne pogodbe;
kreditne počitnice– dolžnik je oproščen dela plačil do šest mesecev;
odpust dela dolga– banka odpiše obresti, kazni ali globe;
vladnih programov– hipotekarne subvencije, materinski kapital, vojaške hipoteke.

Če obstajajo dobri razlogi, bo hipotekarni upnik popustil. Potrditi boste morali, da posojilojemalec ne more plačati zaradi bolezni, izgube službe, upokojitve ali zmanjšanega dohodka.

V katerih primerih ne morete izseliti?

Razlogi za zavrnitev zasega stanovanja pod hipoteko so določeni v členu 54.1 zakona št. 102-FZ z dne 16. julija 1998.

Ne morete zaseči stanovanja zaradi dolgov v naslednjih primerih:

znesek dolga je manjši od 5% vrednosti nepremičnine;
zamuda je krajša od treh mesecev.

Če posojilojemalec ne plačuje sistematično in krši roke več kot trikrat v letu, se lahko nepremičnina odvzame tudi, če je dolg nepomemben.

Primer 2. Banka je zoper I.A. Romanovo vložila zahtevek za izvršbo zastavljene stanovanjske nepremičnine. Znesek posojila za nakup stanovanja je znašal 1.190.000 rubljev. po 17 % letno. Tožena stranka ni plačala sedem mesecev. Zahteva po vračilu izposojenih sredstev ni bila izpolnjena. Med obravnavo spora I.A. Romanova je odpravila kršitve in poplačala večji del dolga. Pri zavrnitvi zahtevka banke se je sodišče sklicevalo na člen 54.1 zakona št. 102-FZ (odločba okrožnega sodišča v Omsku z dne 17. februarja 2010 št. 33-1093/2010).

Naj povzamemo

torej zakon omogoča deložacijo lastnika iz zastavljenega stanovanja, če ta sistematično ne plačuje posojila. Kot olajševalna okoliščina je navedena le majhna zadolženost in kratka zamuda. Če je stanovanje pod hipoteko edini dom, v njem živijo mladoletni otroci ali je bila nepremičnina kupljena z materinskim kapitalom, to plačnika ne oprosti deložacije.

Zanimiva razsodba sodišča in spet v Belgorodu

Zadeva št. 2-3556/2011

V IMENU RUSKE FEDERACIJE

Okrožno sodišče Oktyabrsky v Belgorodu, ki ga sestavljajo:
predsednik senata S.I. Aleynik
podsekretar Abrosimova Yu.N.

s sodelovanjem tožene stranke Latynina (Ryazanova) Y.A., njene zastopnice Bulavinove T.F.

na odprtem sodišču obravnaval civilno zadevo o zahtevku Agencije za hipotekarna posojila OJSC proti Ryazanovi (Latynini) ... za izterjavo dolga z izvršbo hipotekarne nepremičnine,

nameščeno:

... 2008 je bila sklenjena posojilna pogodba št. ..., v skladu s katero je posojilojemalec Ryazanova Y.A. Komercialna banka "European Trust Bank" (CJSC) je zagotovila hipotekarno stanovanjsko posojilo v višini ... rub. za obdobje 240 mesecev za pridobitev lastništva Ryazanova Y.A. apartmaji na naslovu: Belgorod, st. ..., d. ..., kv. …. Državno registracijo toženčevega lastništva stanovanja je ... 2008 izvedel Urad Zveznih rezerv za regijo Belgorod. Pravice prvotnega hipotekarnega upnika po posojilni pogodbi, zavarovane s hipoteko stanovanja, so bile potrjene s hipoteko, ki sta jo sestavila tožena stranka in hipotekarni upnik ... 2008 in izdal Urad Zveznih rezerv za regijo Belgorod prvotnemu hipotekarnemu upniku. .. 2008. Vpis hipoteke v Enotni državni register za nepremičnine in transakcije z njimi je bil opravljen ... 2008 pod št. ....

Pravni lastnik hipoteke ter s tem posojilodajalec in hipotekarni upnik je trenutno OJSC "Agencija za stanovanjsko hipotekarno posojilo", ki jo je ustanovila vlada Ruske federacije, da bi zagotovila dostopnost hipotekarnih stanovanjskih posojil za državljane Ruske federacije.

Tožena stranka od ... 2010 ni plačala niti enega mesečnega plačila za vračilo zneska posojila in obresti za njegovo uporabo, v nasprotju s pogoji hipotekarne in posojilne pogodbe, zato je nastal dolg.

Zadeva se je začela s tožbo OJSC "Agencija za stanovanjska hipotekarna posojila", v kateri je tožnik ob upoštevanju sprememb v zahtevkih zahteval izterjavo od Ryazanove Y.A. dolg po posojilni pogodbi od ... 2011 v višini ... rub., in tudi od ... 2011 do dneva popolnega poplačila obveznosti po posojilni pogodbi ali na dan prodaje stanovanje, določite obresti za uporabo posojila v višini 13,75% letno, obračunane na stanje neizpolnjenih obveznosti posojila (glavni dolg) – ... rub. in kazni za kršitev rokov za vračilo posojila in plačilo obresti nanj v višini 0,2% za vsak dan zamude v znesku zapadlega plačila do dneva pravnomočnosti sodne odločbe; zapleniti stanovanje v lasti tožene stranke, ki se nahaja na naslovu: Belgorod, st. ..., d. ..., kv. ...; določi način prodaje na javni dražbi z določitvijo začetne prodajne cene stanovanja v višini ... rubljev; od tožene stranke povrniti stroške plačila državne dajatve.

Zastopnik tožnika se ni pojavil na sodni obravnavi in je zahteval, da se zadeva obravnava brez sodelovanja predstavnika AHML OJSC.

Tožena stranka in njen zastopnik na sodnem zaslišanju sta prosila za zavrnitev zahtevkov zaradi dejstva, da je Latynina (Ryazanova) Y.A. na dan obravnave zadeve po meri so bili glavni dolg in obresti nanj v celoti plačani za ... vključno z letom 2011; zahtevajo znižanje zneska pobrane kazni na ... rubljev.

Po preučitvi okoliščin na podlagi dokazov, predstavljenih na sodnem zaslišanju, sodišče meni, da so zahtevki OJSC "Agencija za stanovanjsko hipotekarno posojilo" delno upravičeni in predmet delne zadovoljitve v skladu s 1. delom čl. 819 Civilnega zakonika Ruske federacije, ki določa, da se v skladu s posojilno pogodbo banka ali druga kreditna organizacija (posojilodajalec) zavezuje, da posojilojemalcu zagotovi sredstva (posojilo) v višini in pod pogoji, določenimi s pogodbo, in posojilojemalec se zaveže vrniti prejeti znesek denarja in plačati obresti nanj, in s 1. delom čl. 809 Civilnega zakonika Ruske federacije, ki določa, da ima posojilodajalec pravico do prejema obresti od posojilojemalca na znesek posojila v višini in na način, ki je določen v pogodbi, razen če zakon ali posojilna pogodba ne določa drugače.

Sklenitev posojilne pogodbe s strani strank, prenos zneska posojila, potrjuje posojilna pogodba št. ... z dne ... 2008, spominski nalog št. ... z dne ... 2008, plačilni nalog št. ... z dne ... 2008 (kopije v arhivu).

Pošiljanje zahteve toženi stranki za vračilo dolga po posojilni pogodbi zaradi ponavljajočih se kršitev obveznosti iz nje potrjujejo zahteve OJSC Belgorod Mortgage Corporation za predčasno izpolnitev obveznosti po hipoteki z dne ... 2010 in .. 2010, ki ga je obdolženec prejel osebno.

Iz potrdil, ki jih je tožena stranka predložila med sodno obravnavo, je razvidno, da je ... izvedla plačilo v znesku ... rubljev v ... 2011 in ... v letu 2011 plačilo v znesku. .. rubljev za poplačilo dolga po posojilni pogodbi in hipoteke do OJSC "AHML" za ... vključno 2011, kar potrjuje, da toženec ni imel kreditnega dolga do tožnika v času obravnave zadeve po meri. .

V skladu z odstavkom 42 Resolucije Plenuma oboroženih sil Ruske federacije in Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 1. julija 1996. št. 6/8 "O nekaterih vprašanjih, povezanih z uporabo prvega dela Civilnega zakonika Ruske federacije" pri odločanju o znižanju kazni (333. člen Civilnega zakonika Ruske federacije) je treba ne pozabite, da lahko sodišče znesek kazni zniža, če je plačana kazen očitno nesorazmerna s posledicami kršitve obveznosti. Pri presoji takšnih posledic se lahko upoštevajo okoliščine, ki so v neposredni in posredni zvezi s posledicami kršitve obveznosti.

Kriteriji za ugotavljanje nesorazmernosti so lahko previsok odstotek kazni, bistven presežek zneska kazni nad višino morebitne škode, nastale zaradi kršitve obveznosti, trajanje neizpolnitve obveznosti itd.

Ob sklenitvi pogodbe je znesek posojila znašal ... rubljev; Odplačilna doba kredita je 240 mesecev (20 let).

Kot izhaja iz izračuna izterjanega zneska, ki ga je predstavila tožeča stranka, Latynina (Ryazanova) Ya.A. od trenutka sklenitve pogodbe (več kot tri leta in pol), ob upoštevanju vseh plačil tožene stranke, je znesek dolga po posojilni pogodbi ... rub. (vključno z zneskom glavnega dolga... rub., zneskom obresti... rub., zneskom kazni za zamudne obresti in glavnico dolga... rub.).

Ker posojilo v skladu s pogodbo ni bilo odplačano v enakih zneskih, temveč v rentah, pri katerih se najprej odplačujejo obresti in ne glavnica posojila, je posojilojemalec odplačal le ... rubljev do banka. glavni dolg.

Tako je glavnina denarja, ki ga je tožena stranka plačala od trenutka sklenitve posojilne pogodbe, šla za plačilo obresti posojila.

Ker je možnost znižanja zneska kazni ena od pravnih metod, usmerjenih proti zlorabi pravice do proste določitve kazni, potem na podlagi 1. člena čl. 333 Civilnega zakonika Ruske federacije je dolžnost sodišča vzpostaviti ravnotežje med ukrepom odgovornosti, uporabljenim za kršitelja, in negativnimi posledicami, ki so nastale za upnika zaradi kršitve obveznosti.

Ob upoštevanju zgoraj navedenega sodišče meni, da je kazen, ki jo je pobrala banka, očitno nesorazmerna s posledicami kršitve obveznosti, in njen znesek zmanjša na ... rubljev.

Sodobna državna stanovanjska politika ob dosedanji osredotočenosti na potrebe socialno ogroženih skupin prebivalstva daje nov poudarek reševanju stanovanjske problematike pretežnega dela delovno aktivnega prebivalstva, ki ima povprečne dohodke, prihranke in lastno stanovanje. posledica brezplačne privatizacije. Glavni način reševanja stanovanjskega problema tega dela prebivalstva je dolgoročno hipotekarna posojila.

Država določa glavni cilj razvoja dolgoročnih hipotekarnih posojil - ustvariti učinkovit delujoč sistem za zagotavljanje dostopnih stanovanj ruskim državljanom s povprečnimi dohodki, ki temelji na tržnih načelih za nakup stanovanj na stanovanjskem trgu brez monopolizma na račun lastnih sredstev občanov in dolgoročnih tržnih posojil.

Nakup stanovanja na kredit ni le glavna oblika reševanja stanovanjske problematike prebivalstva, ampak tudi osnovno področje gospodarske dejavnosti, v katerem igrajo ključno vlogo bančne in druge finančne strukture, ki zagotavljajo potreben pritok kapitala v to. območje. Država ima regulatorno vlogo z ustvarjanjem pravnega okvira, ki zagotavlja učinkovito interakcijo med vsemi udeleženci v procesu stanovanjskega kreditiranja, po potrebi pa tudi neposredno ali posredno vpliva na privabljanje dodatnih zasebnih investicij v stanovanjski sektor in pomoč različnim kategorijam stanovanj. državljanov pri nakupu stanovanja.

V času obravnave zadeve po meri tožena stranka nima dolga do tožnika po posojilni pogodbi, znatna kazen, zbrana na podlagi hipotekarnega posojila, pa ruši ravnotežje interesov strank, saj tožnik ni predložil podatkov morebitne izgube zaradi nepravočasnega odplačila posojila.

V skladu s členom 98 Zakonika o civilnem postopku Ruske federacije se v korist tožnika pravni stroški, ki jih je imel za plačilo državne dajatve, povrnejo od tožene stranke sorazmerno z izpolnjenimi zahtevki v višini ... rubljev.

Na podlagi čl. 194-199 Zakonik o civilnem postopku Ruske federacije, sodišče

Zahtevki OJSC "Agencija za stanovanjsko hipotekarno posojilo" so priznani kot delno upravičeni.

Obvezuje Latynino (Ryazanova) ... plačati kazen po posojilni pogodbi v korist OJSC Agencije za hipotekarna stanovanjska posojila v višini ... rubljev.

Obvezuje Latynino (Ryazanova) ... plačati v korist OJSC "Agencija za stanovanjska hipotekarna posojila" v zameno za plačano državno dajatev ... rubljev.

Ostale trditve se zavrnejo.

Zoper sodno odločbo se je mogoče pritožiti na sodni senat za civilne zadeve okrožnega sodišča v Belgorodu v 10 dneh od dneva, ko je sodišče izdalo pravnomočno odločitev, z vložitvijo kasacijske pritožbe prek okrožnega sodišča Oktyabrsky v Belgorodu.

Hipoteka je jasen primer dejstva, da v zakonodaji Ruske federacije še vedno obstajajo resne vrzeli. Na podlagi določb ustave ima vsak Rus pravico do stanovanja, vendar lahko nakup stanovanja s hipoteko ostane brez nepremičnine - če posojilo ni pravočasno odplačano. Danes bomo obravnavali tako pomembno vprašanje, kot je izselitev iz hipotekarnega stanovanja - kdaj in v kakšnih situacijah je taka situacija verjetna, kakšne značilnosti ima ta postopek.

Kaj je hipoteka?

Hipoteka je posojilo, ki se izda za dolgo obdobje za nakup stanovanjskega prostora.

Hipoteke so razdeljene na naslednje vrste:

Tarča - in potem je stanovanje zavarovanje - se pravi, če so pogodbeni pogoji kršeni ali posojilo ni odplačano, ga lahko odvzamejo.
Neciljno - posojilojemalec prejme sredstva in zastavi obstoječe stanovanjske prostore - to je njegovo premoženje.

Stanovanje, vzeto na hipoteko, se lahko odvzame samo iz enega razloga - če posojilo ni odplačano. To ureja čl. 78 Zvezni zakon z dne 16. julija 1998 N 102-FZ "O hipoteki (zastavi nepremičnin)" (s spremembami in dodatnimi spremembami, je začel veljati 1. januarja 2019).

Med postopkom na sodišču bodo upoštevane vse nianse.

Pravosodni organ bo vsekakor upošteval naslednje točke:

Ali stranka še naprej plačuje svoje obveznosti (tudi z znižanjem plačil) – zaradi težkega finančnega položaja.
Če oseba izgubi službo ali hudo zboli.
Če so bili sprejeti ukrepi za rešitev situacije brez vključevanja sodnega organa - to je, če je posojilojemalec zahteval prekinitev plačil, prestrukturiranje svojega posojila itd.

Izselitev iz stanovanja pod hipoteko je možna samo na sodišču - po dokazih o neizpolnjevanju posojilnih obveznosti. Finančna institucija vloži pritožbo pri sodnem organu v kraju registracije stranke (in priloži tudi ustrezen zahtevek).

Algoritem za izselitev iz stanovanja pod hipoteko izgleda nekako takole:

Finančna institucija poskuša rešiti težavo brez vključevanja sodnega organa - posojilojemalcu pošlje obvestila, poskuša priti po telefonu, obvesti, da je treba plačati posojilo. Če povratnih informacij ni, se pripravi dokumentacija za prenos zadeve na sodni organ.
Naslednja faza je priprava in vložitev tožbenega zahtevka za izterjavo dolga pri sodnem organu.
Takoj ko bo pravosodni organ zahtevku ugodil, se bo odločilo o načinu izvedbe izterjave v praksi - stanovanjski prostor se praviloma proda, po dražbi pa se sredstva porabijo za poplačilo posojila.

Kaj lahko storite, če ste deložirani iz stanovanja pod hipoteko?

Za bančno organizacijo ni zelo donosno izseliti stranko in prodati stanovanjske prostore po znižani ceni.

Posojilodajalec poskuša najti kompromis, tako da je situacijo mogoče rešiti z naslednjimi metodami:

Najboljši način za rešitev problema je prestrukturiranje posojila. Uporablja se za zmanjšanje zneska plačil.
Zagotavljajo kreditne počitnice (za določeno časovno obdobje).
Posojilodajalec ima še eno priložnost, da zagotovi podporo posojilojemalcu - z odpisom dela obresti, kazni in drugih plačil.
Če posojilojemalec lahko koristi podporo države, je možno predložiti posebno dokumentacijo. Del posojila bo odplačala država.

Če nenadoma odvzamejo stanovanje, bo bančna organizacija porabila čas in trud za njegovo izvajanje, zato ta metoda velja za najbolj skrajno - poskušajo jo uporabiti čim redkeje.

Pozor! Če se hipotekarno stanovanje posojilojemalca izkaže za njegovo edino, ga problem nadaljnjega stanovanjskega vprašanja banke ne zadeva več.

Značilnosti deložacije z mladoletnimi otroki

Ko gre za hipoteko, se deložacija mladoletnega otroka v praksi izvede pod standardnimi pogoji. Uporabi se izvršilni postopek, otrok se odstrani iz registracije pri Zvezni službi za migracije.

Edina stvar, ki jo dolžnik lahko stori v takšni situaciji, je, da zaprosi za državno pomoč v okviru stanovanjskega sistema. Tam bo dobil bivalne prostore, potem ko bo prejel status.

Ko je mladoletnik izseljen iz stanovanjskega prostora, je v zadevo vedno vključen tožilec. Nadzoruje, da ni nezakonitih dejavnosti.

Izselitev takega državljana iz stanovanja je možna le na sodišču. V zadevi ne sodeluje le tožilec, ampak tudi predstavnik skrbništva in skrbništva.

Tako so otroci deložirani skupaj s starši in drugimi družinskimi člani - v tem primeru niso predvideni nobeni posebni privilegiji, zakon je za vse enak.

Omeniti velja, da se deložacija iz hipotekarnih stanovanj izvaja na istih razlogih. Torej posojilojemalca ne bi smeli pripeljati v takšno situacijo.

Kaj se zgodi v stečaju?

Zastavljeno stanovanje bo še vedno naprodaj na dražbi, izkupiček pa bo namenjen poplačilu posojilnih obveznosti.

Ali je mogoče dobiti odlog?

Odlog se pogosto zahteva v fazi predkazenskega reševanja spora. Če posojilojemalec želi najti kompromisno rešitev in še vedno odplačati posojilo, finančna institucija v večini primerov naredi določene koncesije in daje možnost uporabe posebnih metod, primernih za ta konkreten primer.

Za pridobitev odloga boste morali kreditni instituciji predložiti dokumentacijo - dokaz, da je posojilojemalec v težkem položaju, zaradi česar ne more izpolniti svojih posojilnih obveznosti.

Dokumentacija za dokazovanje:

Potrdilo o rojstvu otroka je potrebno, ko je ženska, posojilojemalka, na porodniškem dopustu.
Delovna knjižica (kopija lista, ki odraža podatke o osebi, ki zapusti delovno mesto).
Potrdila zdravstvene organizacije - dokaz o zdravstvenih težavah posojilojemalca ali člana njegove družine.

Odlog se odobri le, če so predloženi pomembni dokazi o težkem finančnem položaju posojilojemalca.

Kaj o tem pravi sodna praksa?

Sodišča preučujejo dokumentacijo za izterjavo dolga od posojilojemalca bančne institucije z zasegom zavarovanih stanovanjskih prostorov in.

Glavni pogoj, pod katerim se sprejme odločitev v korist kreditne institucije, je, da je bila predhodno izvedena poravnava spora pred sojenjem, stranka ni plačala svojih obveznosti več kot šest mesecev.

Pomembno! Pri otrocih sodna praksa predlaga popolnoma enako izselitev iz stanovanja, vzetega na hipoteko - le da bodo vključene dodatne osebe (tožilec in predstavnik skrbništva in skrbništva).

Bančna organizacija sodišču predloži tudi tiskane klice, obiske posojilojemalca, pa tudi opozorilo o morebitni izselitvi zaradi neizpolnjevanja obveznosti (v določenem roku).

Takoj ko pravosodni organ odloči v korist finančne organizacije, se stanovanjski prostori prodajo. Ves denar se porabi za poplačilo dolga in pravnih stroškov.

Z drugimi besedami, izselitev iz stanovanjskega prostora je težak in ne najbolj prijeten postopek, ki ga je še vedno bolje, da ne greste skozi. Če ni denarja za izpolnitev obveznosti, je bolje, da se pogajate s finančno institucijo in poskusite najti kakšno kompromisno rešitev.

Tako ste danes izvedeli, kaj je deložacija iz stanovanja pod hipoteko. Upamo, da so bile informacije za vas koristne.

Rusi zaradi krize dolgujejo že okoli 11 bilijonov rubljev - in to le za tiste, ki so izdani posameznikom. Ministrstvo za pravosodje je pripravilo predlog zakona, po katerem lahko dolžniki, če dolgujejo več kot 65 odstotkov vrednosti nepremičnine, izgubijo edino stanovanje. Ta predlog je povzročil val ogorčenja, le malokdo pa je poskušal razumeti bistvo predloga zakona, katerega pravila kažejo, da je izselitev dolžnika možna le, če je njegova bivalna površina dvakrat večja od socialne norme 18 kvadratnih metrov. metrov na osebo.

Kdaj je mogoče dolžnika izseliti iz njegovega edinega doma?

Po predlogu zakona lahko posojilojemalci potrošniških posojil in preživninski dolžniki ostanejo brez stanovanj. Tako trenutno po besedah namestnice vodje Tatyane Ignatieve zvezna služba sodnih izvršiteljev obravnava več kot 800 tisoč postopkov za izterjavo preživnine v višini približno 100 milijard rubljev. Izpostavljeno je bilo tudi vprašanje deložacije dolžnikov stanovanjskih in komunalnih storitev, vendar je trenutno dovoljeno zaseči le nepremičnine - in to samo s sodno odločbo.

Dolžnikom je mogoče zaseči edini življenjski prostor v naslednjih primerih:

kadar dolg znaša 5 % ali več vrednosti nepremičnine;
Stanovanjska površina je dvakrat večja od družbene norme 14-18 kvadratnih metrov. m na osebo (odvisno od regije);
cena stanovanja je dvakrat višja od cene prostorov, ki bodo nato zagotovljeni dolžniku;
Dolžnik nima ne sredstev ne premoženja za plačilo dolga.

Po odvzemu je stanovanje dano na dražbo, iz izkupička pa se poplačajo dolgovi posojilojemalca. Sredstva, ki ostanejo po dražbi, se dajo dolžniku, ta pa jih mora porabiti za nakup stanovanja, ki ustreza socialnim standardom - 18 kvadratnih metrov. metrov na osebo. Če dolžnik v treh mesecih ne more najti novega stanovanja, se mu zagotovi drug, za bivanje primeren bivalni prostor.

To pomeni, da zakon ni v nasprotju z ustavo - dolžniki ne bodo ostali na ulici.

Postopek izselitve iz stanovanja pod hipoteko

Deložacija za posojilni dolg poteka v treh fazah:

Posojilojemalec mora imeti nepremičnino, katere zavarovanje je kupljena nepremičnina;
Bančna organizacija na sodišču vloži zahtevek za izterjavo dolga po posojilni pogodbi. Rubež se izvede na zastavljeno nepremičnino - zastavljeno stanovanje.
Sodišče ugodi zahtevam upnika in načinu prodaje zastavljene nepremičnine, običajno na javni dražbi.

Lastništvo prodanega stanovanja preide na izbranega dražitelja. Če stanovanja ni bilo mogoče prodati na dražbi, se prenese v last banke, ki lahko z njim naknadno razpolaga po lastni presoji.

Kdo ima pravico do izločitve dolžnika?

Iz zastavljenega stanovanja je dolžnika mogoče izseliti le na podlagi sodne odločbe, prejmeta pa jo lahko tako izvršitelji kot upnik.

Zaseg dolžnikovega stanovanja poteka v okviru izvršilnega postopka v skladu z zveznim zakonom št. 229. Najprej je sodni izvršitelj dolžan dolžnika obvestiti o prostovoljni zapustitvi stanovanja v roku, ki ne presega 10 dni od dneva prejema pisnega obvestila. Drugi ponovni rok z določitvijo plačila izvršitve je določen, če dolžnik ni upošteval zahteve sodnih izvršiteljev.

Po zakonu morajo biti pri deložaciji prisotni sami izvršitelji, priče in policisti. Poleg tega lahko sodni izvršitelji pokličejo uslužbence Ministrstva za izredne razmere, če je treba zaseženo stanovanje izprazniti. Včasih se dolžnikom zagotovi storitev prevoza in hrambe osebne lastnine za obdobje največ 2 mesecev.

Postopek naj se izvede le s soglasjem obeh strank v primeru, ko deložacijo izvede upnik sam. Nato se deložacija prek sodišča izvede upravno v prisotnosti tožilcev ali prek sodišča.

Pomembno je vedeti, da lahko kakršna koli dejanja za izselitev dolžnika brez sodne odločbe dolžnik sam izpodbija na sodišču z izpolnjenimi zahtevami.