System för avtalsrelationer vid kapitalkonstruktion. Kännetecken för avtalsrelationer i byggandet

Kapitalkonstruktion kan utföras genom kontrakt, ekonomiska eller blandade metoder (entreprenad och ekonomisk), bestäms främst av förfarandet för finansieringskostnader och förhållandet mellan parterna i byggprocessen.

Byggande av anläggningar och utförande av arbete genom entreprenad är övervägande.

I kontraktskonstruktionsmetoden utförs bygg- och installationsarbeten av specialiserade organisationer som har tillstånd att utföra relevanta typer av byggarbeten, på grundval av ett byggkontrakt med kunden. Byggkontraktet är det huvudsakliga juridiska dokumentet som reglerar förhållandet mellan byggdeltagare. Entreprenadmetoden för att utföra arbete har en rad fördelar. Det ger förutsättningar för intensifiering av byggandet baserat på maximal användning av strukturer, delar, fabrikstillverkade komponenter, den senaste byggutrustningen och avancerade arbetsmetoder. Entreprenadorganisationer har en permanent arbetsstyrka av byggnadsarbetare, produktionstillgångar och utför arbete med industriella metoder. Denna arbetsmetod gör det möjligt för oss att minska byggtiden, förbättra kvaliteten, minska kostnaderna för byggandet och säkerställa en ökning av besparingarna.

Avtalets föremål är:

konstruktion, återuppbyggnad av ett företag, byggnad, struktur eller annan anläggning;

utföra byggnads- och annat specialinstallationsarbete.

Reglerna för ingående och verkställande av avtal (kontrakt) gäller även vid större reparationer av anläggningar.

Kunder och entreprenörer (huvudentreprenörer, underleverantörer) kan vara juridiska personer och individer i Republiken Vitryssland och andra stater.

I kontraktsmetoden för att utföra arbete är kunden: ledningen av ett operativt företag, organisationer och enskilda medborgare. Kundens funktion på statligt ägda nya byggnader för industriella ändamål, såväl som stora icke-industriella anläggningar byggda enligt individuella projekt, kan utföras av ett speciellt organiserat direktorat för företaget under uppbyggnad.

Under byggandet av bostadshus för sociala och kulturella anläggningar och allmännyttiga tjänster i regioner, städer, distrikt skapas en enda kundtjänst som implementerar investeringsprogram på bekostnad av de republikanska och lokala budgetarna, såväl som medel från juridiska personer och individer som bidrar med dem i form av aktieandelar.

Vid uppförande av anläggningar för allmänna behov bestäms den statliga kunden bland de statliga organ som har erforderliga investeringsresurser, eller organisationer med rätt att förfoga över sådana resurser.

Direktoratet eller, följaktligen, andra organ är förvaltare av alla medel som avsatts för att finansiera investeringsprojekt och kostnader. De ingår avtal med design- och konstruktionsorganisationer, utrustningsleverantörer, för att utföra konstruktions-, konstruktions- och installationsarbeten och att leverera utrustning.

Valet av en entreprenör görs:

för objekt för vilka kontrakt anbud hålls - enligt deras resultat;

för objekt för vilka kontraktsanbud inte hålls - efter kundens gottfinnande.

Beställaren kan delegera en del av ansvaret, samt befogenhet att fatta beslut för dennes räkning i relationer med entreprenören, till ingenjören (ingenjörsorganisationen). Relationen dem emellan regleras av ett serviceavtal. I detta fall krävs entreprenörens samtycke för att ingå ett sådant avtal.

Entreprenören har rätt att, på grundval av underentreprenadavtal, inklusive på konkurrenskraftiga villkor, attrahera underentreprenörer för att utföra vissa typer av arbeten. Uppfyllelse av beställarens ansvar för arbeten för vilka huvudentreprenören ingått ett underentreprenadavtal åläggs huvudentreprenören och entreprenörens ansvar åligger underentreprenören. Totalentreprenören ansvarar gentemot beställaren för allt arbete som utförs av denne och underentreprenören.

En garantitid på två år fastställs för objekt som accepteras för drift och utförda byggarbeten.

Ett byggkontrakt ingås om kunden har: ett relevant dokument som intygar rättigheterna till tomten, ett beslut av lokala verkställande och administrativa organ för byggandet av anläggningen; projekterings- och uppskattningsunderlag som har godkänts av den statliga icke-institutionella examen, överenskommen och godkänd på föreskrivet sätt, om ansvaret för dess utveckling inte åligger entreprenören; protokoll om kontraktsanbud; protokoll om resultatet av kontraktsanbud och valet av deras vinnare.

Entreprenören har en licens att utföra relevanta typer av byggnadsarbeten, giltig på Republiken Vitrysslands territorium.

Kontraktet kan undertecknas av parterna senast 20 dagar efter slutförandet av kontraktsanbudet och genomförandet av protokollet. Undviker en av parterna att ingå avtal har den andra parten rätt att vända sig till ekonomisk domstol med krav på att tvinga fram avtalets ingående, samt ersättning för förluster som förorsakas genom undandragande av dess ingående.

Om det inte är obligatoriskt att hålla anbud, ingås kontraktet på grundval av förhandlingar och avtal mellan parterna, det kan förberedas av kunden eller entreprenören eller gemensamt av parterna. Innan ett avtal ingås kan beställaren och entreprenören ingå ett preliminärt avtal som definierar förhållandet mellan parterna vid förberedelsestadiet för byggandet av anläggningen.

Vid utarbetandet av ett arbetskontrakt av entreprenören lämnar kunden till honom inom den överenskomna tidsramen de ovan angivna dokumenten, samt:

förslag om pris och tidpunkt för konstruktion av ett objekt eller typ av byggnadsarbete;

betalningsplan;

leveransplan för strukturer, material, produkter, utrustning och inventarier, om deras leverans anförtros kunden genom avtal mellan parterna;

tidsplan för driftsättningsarbeten när anläggningen tas i drift under det planerade året;

ett schema för att kombinera typer av byggnadsarbeten och produktionsprocesser vid befintliga anläggningar, som vid behov anger möjliga datum för att tillfälligt stoppa produktionen, samt utesluta mark från jordbrukscirkulation för att skapa lämpliga förutsättningar för att utföra byggnadsarbeten; och annan dokumentation.

Perioden för entreprenörens övervägande av de angivna dokumenten, upprättande och undertecknande av kontraktet bestäms av parternas överenskommelse, men bör inte överstiga 30 dagar.

Inom den angivna perioden utvecklar entreprenören ett arbetsschema samt ett schema för leverans av strukturer, material, produkter, utrustning och inventarier, vars genomförande han åtar sig. Dessa scheman bifogas utkastet till avtalsavtal.

Entreprenören, som skickar det undertecknade kontraktsutkastet till kunden, bestämmer den normalt erforderliga perioden (minst 20 dagar) under vilken kunden är skyldig att granska detta utkast och ge ett svar. Om ingåendet av ett avtal är obligatoriskt måste kunden svara inom 30 dagar från dagen för mottagandet av sitt projekt. Om kunden inte håller med om vissa villkor i det mottagna kontraktsförslaget, har han rätt att upprätta ett protokoll om oenigheter och bifoga det till kontraktet.

Kontraktet innehåller följande uppgifter och obligatoriska villkor:

namn på parterna och nödvändiga uppgifter;

föremålet för kontraktet (namn och plats för byggprojektet, typer av byggarbete);

villkor (månad och år) för början och slutförandet av konstruktionen av anläggningen, utförande av byggnadsarbeten;

det förhandlade (kontrakts)priset för ett objekt, typ av byggnadsarbete, fastställt baserat på resultatet av budgivningen, och för objekt för vilka budgivning inte är obligatorisk, bestäms priset efter överenskommelse mellan parterna;

förfarandet för betalning för utfört arbete;

finansieringskällor;

fördelning av funktioner mellan kunden och entreprenören för att förse anläggningen med strukturer, material och utrustning;

kundens och entreprenörens ansvar vid fullgörandet av kontraktet;

förfarandet för kunden att kontrollera kvaliteten på det arbete som utförs av entreprenören och de levererade strukturerna, materialen, produkterna, utrustningen och inventariet;

betalningsvillkor och bonusbelopp för snabb driftsättning av anläggningen;

parternas ansvar i händelse av underlåtenhet att uppfylla sina skyldigheter enligt avtalet;

funktioner för acceptans av avslutat byggnadsarbete, driftsättning av anläggningen;

förhållandet mellan parterna vid force majeure och andra förhållanden.

Juridiska personer och enskilda företagare som utför konstruktion och återuppbyggnad av bostadslokaler för medborgare måste i kontrakt, tillsammans med ovanstående, definiera följande väsentliga villkor:

Beloppet och förfarandet för insättning av medel av medborgare;

Skäl för uppsägning av avtalet tidigare än den fastställda perioden;

Förfarandet för att återföra medel till medborgarna i händelse av underlåtenhet att uppfylla en skyldighet eller uppsägning av ett kontrakt tidigare än den fastställda perioden;

Ansvar för underlåtenhet att uppfylla förpliktelser.

Obligatoriska bilagor till entreprenadkontrakt är en arbetsplan och en betalningsplan.

Ett underentreprenadavtal ingås baserat på resultatet av entreprenadupphandlingar som aviserats av huvudentreprenören eller genom direkta förhandlingar med underleverantörer. Underentreprenadavtalet innehåller samma obligatoriska villkor som entreprenadavtalet. Dessutom fastställer underleverantörsavtalet listorna över tjänster som tillhandahålls av huvudentreprenören, samt beloppet och förfarandet för betalning från underleverantören för dessa tjänster.

Avtalet kan föreskriva skyldighet för den part som bär risken för oavsiktlig förlust eller oavsiktlig skada på byggprojekt, material och utrustning att försäkra motsvarande risker.

Vid konstruktion av anläggningar för offentliga behov, finansierade från republikanska och lokala budgetar, fonder utanför budgeten, banklån, ingår den statliga kunden ett statligt kontrakt med entreprenören för att utföra kontraktsarbete i enlighet med kraven i reglerna. Samtidigt uppfyller den statliga kunden skyldigheterna och har de rättigheter som fastställs i reglerna för kunder, med undantag för rätten att självständigt fatta beslut om investeringstilldelningens volym och anvisningarna för deras användning; om överföring av deras befogenheter till tredje part; om bevarande eller upphörande av uppförande av anläggningen.

Kunden är ansvarig för underlåtenhet eller otillbörligt fullgörande av skyldigheter enligt avtalet och betalar en vite till entreprenören med följande belopp:

för orimligt undandragande från att acceptera färdigt byggnadsarbete och utfärda dokument som bekräftar dess slutförande - 0,1% av kostnaden för dessa arbeten för varje dag av förseningar, men inte mer än 10% av kostnaden för byggnadsarbeten (anläggning);

för otidig överföring av en förskottsbetalning för genomfört och accepterat byggnadsarbete - 0,15% av det oöverförda beloppet för varje dag av förseningar;

för brott mot leveranstidsfristerna för strukturer, material, utrustning - 0,15% av deras kostnad för varje dag av förseningar, men inte mer än kostnaden för ej levererade strukturer, material, produkter, utrustning, inventering.

Entreprenören är ansvarig för underlåtenhet eller otillbörligt fullgörande av skyldigheter enligt avtalet och betalar vite i löpande priser till beställaren i följande fall och belopp:

för otidig tillhandahållande av byggberedskap för arbete, inklusive för underlåtenhet att lämna in arbetets omfattning - 0,1% av deras kostnad för varje dag av förseningar;

för överträdelse av tidsfristerna för att slutföra byggnadsarbeten som är föremål för ett kontrakt för driftsättning av en anläggning - 0,15% av kostnaden för dessa arbeten för varje dag av förseningar, men inte mer än 10% av kostnaden för byggnadsarbeten (anläggningen );

för otidig eliminering av defekter som identifierats under garantiperioden för driften av anläggningen - 0,15% av kostnaden för byggnadsarbeten för att eliminera defekter för varje dag av förseningar.

Entreprenören ansvarar för dåligt utfört arbete som upptäckts inom garantitiden.

Utöver de påföljder som föreskrivs i dessa regler för underlåtenhet att fullgöra förpliktelser enligt ett arbetsavtal ska den som brutit mot avtalet ersätta den andra parten för förluster med det belopp som inte omfattas av vitet (böter, vite).

Den som gör sig skyldig till överskridande av tidsfristerna för uppförande av ett objekt (byggnadsarbete) som fastställts i kontraktet ska ersätta den andra parten för de förluster som detta orsakat.

Förfarandet för finansiering av kapitalbyggnadskostnader beror på finansieringskällorna och förfarandet för betalning för utfört arbete mellan beställaren och entreprenören som fastställs i byggkontraktet. Finansiering av kundens kostnader för kapitalbyggnation kan genomföras med nuvarande(byteskonto) (när det finansieras med statliga budgetmedel och investerarens egna medel) eller från kontot för bokföring av skuld på lån(för bygglån).

Från kontot från vilket konstruktionen finansieras betalas följande: utrustning och material, utfört arbete och utförda tjänster, färdigställda företag, uppstartskomplex, konstruktionsfaser och anläggningar, konstruktions- och uppskattningsdokumentation, kostnader för att underhålla företagets direktorat under konstruktion och andra kostnader.

Arbete som utförs av underleverantörer kan betalas antingen från huvudentreprenörens löpande (avräknings)konto eller direkt från kundens konto (i enlighet med ingångna avtal). Bygg- och installationsarbeten som utförs av entreprenörer under direkta kontrakt med kunder betalas från kundens konto på basis av mottagningsbevis för utfört arbete.

Byggfinansiering genomförs till ett förhandlat (entreprenad)pris som fastställs i entreprenadkontraktet.

Det förhandlade (entreprenad)priset vid läggning av byggorder genom entreprenadbudgivning fastställs vid ingående av entreprenadkontrakt mellan beställaren och entreprenören. Vid anbudsgivning tillämpas följande typer av priser:

Priset på kunden (investeraren), vilket är utgångspriset för byggprojektet eller entreprenadarbetet, föreslagit av honom på dagen för beslutet att utföra entreprenadarbeten.

Entreprenörens anbudspris, som bestäms av entreprenadorganisationer som ansöker om en byggorder och tjänar till deras inlämnande av ett konkurrenskraftigt förslag vid deltagande i auktionen.

Vid ingående av entreprenadavtal (entreprenad) tillämpas det förhandlade (entreprenad)priset som är fastställt i byggavtalet (entreprenaden) och bestäms utifrån resultatet av auktionen utifrån den vinnande entreprenörens budpris.

Priset på kunden (investeraren) och priset på entreprenörens förslag bestäms i priser på dagen för beslutet att genomföra kontraktsanbud, med hänsyn tagen till skatter, avgifter (tullar) och andra avdrag på intäkterna för de relevanta budgetarna i i enlighet med gällande lagstiftning. För att bestämma kundens pris används basindexmetoden, där indexen för förändringar i kostnaden för bygg- och installationsarbeten av kostnadselement, godkända på föreskrivet sätt av de republikanska statliga organen, tillämpas på den beräknade baskostnaden av entreprenadarbete. Entreprenörens anbudspris kan fastställas antingen med basindexmetoden eller med resursmetoden, vilket innebär att vägda genomsnittliga och aktuella (löpande) priser och tariffer tillämpas på de resursförbrukningsstandarder som godkänts av byggorganisationer eller republikanska statliga organ, bl.a. standarder för resursuppskattning. I vissa fall, för att formulera entreprenörens anbudspris, kan resursindexmetoden användas, som kombinerar resursmetoden med ett system av resursprisindex som används i byggandet

För att utföra beräkningar bestäms en avvecklingsperiod, som kan vara en månad eller annan tidsperiod som krävs för att slutföra ett arbete eller hela den volym av arbete som föreskrivs i ett entreprenadkontrakt

Grunden för betalningar för utfört arbete, komplex (stadier) av arbete (tjänster) är intyg undertecknade av representanter för entreprenören och kunden om kostnaden för utfört arbete, upprättat på grundval av intyg om utfört arbete (etapper). Betalning för utfört arbete kan göras med att beställaren betalar förskott till entreprenören eller utan att betala förskott. Förfarandet och villkoren för förskottsbetalning anges i entreprenadkontraktet.

Banken tillhandahåller kontinuerlig finansiering och utlåning till byggprojekt i enlighet med byggkontrakt - inom gränserna för deras beräknade kostnad baserat på en kopia av den konsoliderade uppskattningen, arbetsscheman och betalningar som utvecklats på grundval av projekt, uppskattningar och byggvaraktighetsnormer. Bankinstitutionen, där finansiering öppnas på bekostnad av budgetmedel och banklån, utövar preliminär och efterföljande kontroll över de riktade utgifterna för medel, företagens överensstämmelse med statlig, finansiell, design-, uppskattnings- och avvecklingsdisciplin i byggandet, liksom som avtalsförpliktelser.

Vissa företag utför byggnadsarbeten med hjälp av ekonomiska metoder volymen av sådant arbete i republiken är 4-5%.

Med den ekonomiska metoden utförs arbetet med kundens insatser och resurser. Under byggperioden organiserar företag byggorganisationer, lag, kapitalkonstruktionsavdelningar och skapar en produktionsbas.

Kundens roll utförs av företagets ledning, och entreprenörens ansvar är vanligtvis avdelningar eller avdelningar för kapitalkonstruktion som utför konstruktions- och installationsarbeten.

Den ekonomiska konstruktionsmetoden har blivit utbredd när man utför arbete med återutrustning av kontinuerlig produktion. Det är också tillrådligt för små volymer av arbete, i de fall där genomförandet av en tredje part i en produktionsmiljö skapar olägenheter för både entreprenören och kunden.

Den används också vid teknisk omutrustning och ombyggnad av befintliga produktionsanläggningar. Sådant arbete kan också utföras på ett blandat sätt (entreprenad och ekonomiskt).

Om det finns ett stort antal arbeten som utförs på ett ekonomiskt sätt, kan företag organisera hjälpproduktion för produktion av material, strukturer och produkter för dessa ändamål, om behovet av dem inte kan tillhandahållas av företag inom byggbranschen och byggnaden materialindustrin.

Vid ekonomiskt utförd konstruktion används två metoder för finansiering - i omfattningen av det slutförda arbetet och enligt kostnadselement.

I den första metoden accepteras och betalas arbete i takt med att bygg- och installationsarbetet slutförs. I det här fallet är förvaltaren av alla medel som tilldelats för kapitalkonstruktion företagets ledning. Arbetet utförs av huvudstadsbyggnadsavdelningen (avdelningen). Förhållandet mellan företagets ledning och avdelningen (ledning) för kapitalkonstruktion är organiserat i ungefär samma ordning som kontraktsmetoden för att utföra arbete. Ledningen av företaget bär det fulla ansvaret för kvaliteten, tidpunkten och kostnaden för byggandet. I det här fallet är byggledaren, som är underordnad företagets ledning och ansvarar för resultaten av sin finansiella och ekonomiska verksamhet, direkt involverad i utförandet av arbetet. Istället för kontrakt upprättas en lista över byggprojekt som undertecknas av parterna och överlämnas till byggledaren. Den anger arbetsvolymen till den beräknade kostnaden för varje objekt. För varje år fastställs kvartalsuppgifter för tekniska stadier och arbetspaket.

Kapitalbyggnadsavdelningen behöver liksom entreprenören rörelsekapital för anskaffning av byggmaterial, konstruktioner, delar och andra kostnader förknippade med arbetet. Betalning för utfört arbete görs vanligtvis månadsvis på grundval av handlingar om kostnaden för utfört arbete, som undertecknas av byggledaren och företagets direktör. Men om beställaren betalar entreprenören för avslutat bygg- och installationsarbete till full kostnad (entreprenadpris) så görs vid betalning av arbete som utförts på ett ekonomiskt sätt ett antal avdrag - planerade besparingar, värdeminskningsavdrag för anläggningstillgångar . Dessa belopp hålls inne på grund av att de är tänkta som källor för finansiering av kapitalinvesteringar i den ekonomiska byggmetoden.

Små byggprojekt kan finansieras av banken utifrån kostnadselement. I det här fallet öppnar byggarbetsplatsen ett konto från vilket alla kostnader i samband med byggandet betalas (produktion av designuppskattningar, inköp av utrustning, material, strukturer, delar, komponenter, löner, etc.).

"Revision och beskattning", 2012, N 6

Valet av juridisk struktur för ett byggkontrakt beror på många faktorer. De avgörande är antalet deltagare i investeringsverksamheten, deras slutliga mål relaterade till byggprojektet, samt principerna för att generera inkomster från byggandet för varje deltagare i investeringsverksamheten. Vi kommer att prata om alternativ för att ingå avtalsförhållanden ur inkomsttagarens synvinkel i den här artikeln.

Förfarandet för att göra kapitalinvesteringar i form av investeringar regleras av federal lag nr 39-FZ av den 25 februari 1999 "Om investeringsverksamhet i Ryska federationen utförd i form av kapitalinvesteringar" (nedan kallad lag nr. 39-FZ). Lagen fastställer de grundläggande bestämmelserna för att göra investeringar, rättigheter och skyldigheter för investeringsenheter och reglerar också de grundläggande bestämmelserna om dessa enheters rättsliga samverkan.

I enlighet med lag nr 39-FZ är de huvudsakliga ämnena för investeringsverksamhet investeraren, kunden, entreprenörer och användare av kapitalinvesteringsobjekt. Mångfalden av juridiska former av interaktion i processen för byggverksamhet leder till en utvidgning av utbudet av ämnen för investeringsverksamhet.

Investerare, i enlighet med Ryska federationens lagstiftning, är personer som gör investeringar på det föreskrivna sättet. Enligt experter kan en verksamhet erkännas som en investeringsverksamhet i enlighet med lag nr 39-FZ om den bedrivs inom ramen för entreprenöriell verksamhet och syftar till att generera kommersiell vinst eller uppnå andra användbara resultat.

I detta avseende uppstår frågan: är det möjligt för bidrag från deltagare i delad konstruktion i enlighet med federal lag av den 30 december 2004 N 214-FZ "Om deltagande i delad konstruktion av flerbostadshus och andra fastigheter och om ändringar av vissa Ryska federationens rättsakter” ska erkännas?

Enligt min mening är delat deltagande i byggandet också en investering, oavsett vilka enheter som agerar som investerare (deltagare i delat byggande) – organisationer eller individer.

Kunder i enlighet med klausul 3 i art. 4 i lag nr 39-FZ är personer som är auktoriserade av investeraren (investerare) att genomföra investeringsprojektet. Det är i regel organisationer som är involverade i organisatoriska och tekniska byggprocesser.

Om kunden utför konstruktion, fungerar han som den allmänna byggentreprenören, men om inte, inbjuds speciella entreprenörer att direkt utföra det byggnadsarbete som anges i den tekniska dokumentationen.

Lag nr. 39-FZ förbjuder inte föremål för investeringsverksamhet från att kombinera flera funktioner. Beroende på vilka funktioner deltagaren i delat byggande kombinerar och vilka mål han eftersträvar genom att delta i byggandet blir kriterierna för att välja rättslig struktur olika.

Investeraren själv agerar som initiativtagare till byggandet. Det är genom sina ekonomiska resurser som det direkta bygget av anläggningen genomförs.

Om det i investeringsbyggande bara finns en investerare som utför konstruktion i syfte att ytterligare använda den byggda anläggningen i sin affärsverksamhet, så kommer valet av kontraktsdesign att bestämmas av investerarens förmåga att självständigt delta i byggprocessen och beloppet av finansiering som han avser att anslå för genomförandet av investeringsprojektet.

Om investeraren inte har ett tillräckligt belopp åt gången för att investera pengar i byggandet, kan entreprenadkontraktet tillhandahålla etappfinansiering av projektet. I det här fallet är hela byggprocessen uppdelad i separata steg, för vilka ett individuellt finansieringsschema utvecklas.

Om lånade medel kommer att samlas in för konstruktion (lån från bankinstitut eller lån från andra kommersiella organisationer), bör ett schema för mottagandet av lånade medel till investerarens löpande konto tillhandahållas vid ingående av ett byggkontrakt om de lånade medlen inte är tas i taget, men i etapper (det vill säga en kreditram öppnas för investeraren).

Den juridiska strukturen för kontraktet i detta fall kommer att bero på det slutliga syftet med att använda den konstruerade anläggningen.

Om objektet initialt är avsett för försäljning och investeraren förväntar sig en snabb omsättning av investerade medel, bör kontraktet ge möjlighet att överföra rättigheter till objektet som är under uppbyggnad.

Jag noterar att sådana transaktioner väcker många frågor angående skatteredovisning. Transaktioner om överlåtelse av rättigheter kräver tydlig lagfart, samt efterlevnad av all skattelagstiftning. Det paradoxala är att det i det här fallet inte finns något beskattningsförfarande för byggande av icke-bostäder, så skattebetalaren, när han utför sådana operationer, kommer med största sannolikhet att ställas inför krav från skattemyndigheterna. Dessutom, när man väljer detta alternativ för att organisera konstruktion och dess efterföljande genomförande, bör man ta hänsyn till eventuella förluster som kan uppstå som ett resultat av ogynnsam lösning av rättsliga tvister med skattemyndigheter.

För kunden kommer förfarandet för ingående av entreprenadkontrakt att avgöra förfarandet för beskattning av hans inkomst i förhållande till moms. Nuvarande lagstiftning tillåter ingående av två fundamentalt olika juridiska strukturer i förhållande till kunden.

Om beställaren inte bedriver självständig byggverksamhet och fungerar som en slags mellanhand mellan investerare och entreprenörer, som enligt överenskommelser mellan entreprenörer och beställare ansvarar för byggandet av byggprojektet, så blir beställarens ersättning liknande den förmedlingsavgift som betalas enligt avtalsförmedlingen.

Oftast manifesterar sig denna typ av relation mellan föremål för investeringsverksamhet inom ramen för ett provisionsavtal, eftersom kunden agerar för egen räkning, men på bekostnad av investerarnas medel.

Föremålet för investeringsverksamheten är också byggherren, som i princip agerar initiativtagare till byggnation, men inte har nödvändiga ekonomiska resurser, varför andra deltagare i byggverksamheten är involverade i bygget.

Byggherrens huvudmål är att erhålla ett ekonomiskt resultat, vilket bildas som skillnaden mellan investeringsbidrag för byggande och de faktiska kostnaderna för dess genomförande (om bygget utförs av byggherren själv) eller beloppet av kostnader som uppstår i samband med inblandning av entreprenörer för byggande.

Det som skiljer exploatören från beställaren är att exploatören har äganderätten eller tillfälligt besittnings- och nyttjanderätt till den mark som byggandet av anläggningen ska utföras på. Exploatören ansvarar även för att inhämta tillstånd för byggnation, samt för att ta den uppförda anläggningen i drift efter avslutat byggarbete.

Så när kunden agerar som mellanhand i momshänseende, beaktas endast beloppet av kundens ersättning vid beräkningen av skatteunderlaget.

Medel som överförs av investerare ingår inte i beräkningen av kundens skattebas.

Detta påstående är dock sant om kunden inte utför byggnadsarbeten självständigt.

Om byggarbeten utförs av kunden, bestäms dess skattebas som summan av alla inkomster från investeraren. Dessutom betraktas sådana belopp av skattemyndigheterna som belopp för förskottsbetalning, eftersom det inte finns något ögonblick för realisering vid tidpunkten för överföringen av medel från investeraren.

Därmed kan kundens ersättning definieras som mellanhand. Samtidigt, oavsett förfarandet för finansiering av projektet, är det tillrådligt att i byggkontraktet fastställa förfarandet för att fastställa ersättning. Vanligtvis bestäms sådan ersättning som en procentandel av den beräknade byggkostnaden. När du sedan överför medel till investeraren kan du enkelt fördela den del av medlen som faller på ersättningen till kunden.

För en upphandlande organisation är kriterierna för att välja kontraktets juridiska struktur olika.

Ett entreprenadavtal ingås mellan beställare och entreprenörer.

Som huvudregel är ett kontrakt verkställt av entreprenörens anhöriga. Det innebär att entreprenören ska utföra byggnadsarbeten på bekostnad av sina ekonomiska och materiella resurser.

I detta fall bestäms entreprenörens ersättning separat och specificeras i avtalet med kunden.

En byggentreprenad utförs dock inte alltid på entreprenörens bekostnad.

Kunden kan i enlighet med byggavtalet till entreprenörerna överlåta investerarens material, som denne lämnat som investeringsbidrag, eller kontraktet kan föreskriva köp och försäljning av byggmaterial om kunden t.ex. nödvändiga resurser.

Om kunden, enligt avtalet med investeraren, endast utför teknisk övervakning av byggförloppet, kan kontraktet för specifika byggarbeten ingås direkt mellan investeraren och entreprenören. I det här fallet slipper investeraren onödiga kostnader förknippade med att betala för kundens förmedlingstjänster.

Det förekommer också att investeraren själv är en byggorganisation som är kapabel att utföra en del av bygg- och installationsarbetet på projektet. Kostnaden för sådant arbete kan räknas som ett investeringsbidrag.

Detta gäller även tillhandahållande av olika typer av tjänster, allt från design (i byggplaneringsstadiet) till fastighetstjänster relaterade till det efterföljande genomförandet av den uppförda anläggningen. Det måste sägas att denna praxis att sluta byggkontrakt nyligen har vunnit särskild popularitet.

Och med tillväxten av investeringsaktiviteten uppstår nya mekanismer, juridiska och affärsmässiga strukturer för deltagande av intresserade parter i investerings- och byggverksamhet.

För närvarande har olika program för utveckling av bostäder, kommunala och infrastrukturkomplex utvecklats och genomförs. För dessa ändamål utarbetades och implementerades ett nytt system med juridiska, organisatoriska och ekonomiska dokument som syftade till att reglera verksamhet inom bygg- och bostadsbranschen och kommunala tjänster på statlig nivå.

Trots enkelheten och den välkända utformningen av avtalsrelationer som används inom detta område av juridiska relationer har direkta deltagare i bygg- och investeringsverksamhet många svårigheter både med den praktiska tillämpningen av vissa normer för avtalsförhållanden och med kvalifikationerna hos direkta deltagare i denna verksamhet efter typer av arbete, tjänster etc. möjligheten att kombinera enskilda funktioner. Dessutom säkerställer det befintliga systemet med reglerande dokument och standarder inte en enhetlig tillämpning och tolkning av många viktiga bestämmelser i lagstiftningen i praktiken.

Förvirring orsakas av skillnaderna i de tillämpade mekanismerna för att ingå och utföra kontraktsavtal inom byggverksamhet: investeringsavtal (kontrakt), statligt kontrakt, avtal om delat deltagande i byggandet, koncessioner, avtal med ett förvaltningsbolag (projektledare), med en ingenjör företag, avtal för genomförande av tekniska tillsynsfunktioner konstruktörs tillsyn, ramavtal, kontrakt med beställaren etc. Detta är inte en komplett lista över entreprenader och entreprenadstrukturer som används inom bygg- och investeringsverksamheten. Alla dessa dokument skiljer sig både i ämne och i kretsen av personer som deltar i sådana rättsliga förhållanden.

Ibland vet ett företag eller företagare, som förvärvar rättigheter till en tomt eller har möjlighet att investera betydande ekonomiska resurser, inte vilka tillstånd, dokument och kontrakt som behövs för att utföra byggandet av anläggningen. Med andra ord, hur man strukturerar relationerna mellan alla deltagare. Förvirring uppstår även i definitionen av nyckelbegrepp som "investerare", "kund", "kund-utvecklare", "teknisk kund", "entreprenör" ("general entreprenör", "underleverantör"), "konstruktör", "managing". eller ingenjörsföretag."

Naturligtvis har alla ovanstående deltagare i investerings- och byggprocessen strikt reglerade funktioner, implementerade genom vissa rättigheter och skyldigheter inskrivna i de relevanta avtalsstrukturerna.
Frågan uppstår oftast om utvecklarens, kundens och kundutvecklarens kvalifikationer. Är dessa begrepp identiska eller finns det skillnader mellan dem?

Om vi betraktar begreppet "kund" i enlighet med investeringslagstiftningen, kan det definieras som en person som organiserar byggandet av en fastighet. Som regel lockas kunden av investeraren på grundval av ett lämpligt civilrättsligt avtal. Kundens huvudfunktioner är att organisera byggprocessen, attrahera de erforderliga entreprenörerna - generaldesigner, generalentreprenör, etc. Kunden utför faktiskt byråfunktioner i förhållande till investeraren, vilket befriar honom från skyldigheten att samordna byggprocessen. Kunden har rätt att äga, använda och förfoga över kapitalinvesteringar under byggtiden och inom de behörighetsgränser som fastställs i det avtal som ingåtts med honom.

Ett ytterligare och väsentligt krav för kundens företag är att det har en statlig bygglicens. Kunden kan samtidigt vara en investerare, men han kan också helt enkelt fungera som en kund som har funktionerna som en arrangör. Dessutom kan kunden även kvalificera sig som kundutvecklare. Detta händer i de fall han självständigt utför konstruktion eller byggandet av ett fastighetsprojekt utförs med inblandning av andra investerare som får ägande av vissa delar av objektet under byggprocessen, till exempel lägenheter i ett flervåningshus byggnad.

När man strukturerar byggrelaterade relationer är det viktigt att förstå de funktioner som finns hos investeraren och utvecklaren. Ska de agera som självständiga byggenheter eller finns det särskilda krav eller begränsningar?

Vanligtvis finansierar investeraren bygget. Förutom finansiella investeringar utför han också praktiska åtgärder för genomförandet av relevanta investeringar, såsom: kontroll över deras riktade och snabba användning, fatta beslut om investeringarnas lämplighet eller behovet av ytterligare investeringar. Man bör komma ihåg att detta koncept, med konsolideringen av motsvarande funktioner i avtalsstrukturer, endast uppstår i fallet med upprättande av rättsliga relationer inom ramen för investeringslagstiftningen (federal lag av den 25 februari 1999 nr 39-FZ "Om investeringar" verksamhet i Ryska federationen, utförd i form av kapitalinvesteringar” ).

Begreppet "utvecklare" uppstår i ett relaterat lagstiftningsblock som reglerar rättsliga relationer för att samla in medel från deltagare i delat byggande (lag nr 214-FZ), såväl som i stadsplaneringslagstiftningen. En exploatör är således en juridisk person, oavsett organisation och juridisk form, som äger eller upplåter en tomt och avser att utföra byggnation med stöd av det erhållna tillståndet. Om byggherren självständigt utför byggandet av anläggningen måste han ha lämplig bygglicens för att utföra kundens funktioner. I själva verket talar vi om att kombinera funktionerna hos kunden och utvecklaren.

Användningen av begreppen "utvecklare" och "kund-utvecklare" i kontraktsstrukturer kommer att innebära att den angivna personen kombinerar kundens och utvecklarens funktioner: enligt investeringslagstiftningen - i förhållande till entreprenörer; för delat byggande - i förhållande till attraherade deltagare i delat byggande. Samtidigt är byggherren, som agerar part i det gemensamma byggavtalet och utför uppförandet av hela anläggningen, beställare-utvecklare för de entreprenadorganisationer (bygg- och installationsorganisationer han attraherar).

Sammanfattningsvis kan vi konstatera att alla eller delar av ovanstående funktioner som är inneboende hos en eller annan deltagare i investerings- och byggprocessen (investerare, kund, utvecklare) kan utföras antingen av en självständigt bestämd deltagare eller kombineras i en person när han är utrustad med nödvändiga funktioner och tillgänglighet har han lämplig befogenhet att utföra sådana funktioner. Samtidigt återspeglas tilldelningen av vissa funktioner till en specifik deltagare inte bara i vissa avtalsförhållanden, utan också i bildandet av råvaror och kassaflöden, redovisning av mottagna investeringsfonder och optimering av skattemekanismer.

För att uppnå det förväntade resultatet krävs en ordentlig strukturering av relationer för att eliminera dubbelarbete av funktioner och ineffektiv investeringsförvaltning. Struktureringen av rättsliga relationer mellan deltagare i investerings- och byggverksamhet bestäms inte bara av de specifika funktioner som fastställts för dem genom gällande lagstiftning, utan också av de mål som de avser att uppnå, den egendom eller det ekonomiska resultatet som kommer att skydda deras intressen på stadiet för inträde, genomförande och utträde ur projektet.

Byggande av anläggningar och utförande av arbete genom entreprenad är övervägande.

Ingående av entreprenadkontrakt utförs i enlighet med reglerna för ingående och utförande av byggkontrakt (kontrakt), godkända genom resolution av ministerrådet i Republiken Vitryssland daterad 15 september 1998 nr 1450 (som ändrad och kompletteras).