การจำนองบ้านส่วนตัวที่ยังไม่เสร็จ ขายบ้านพร้อมที่ดินต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง และธุรกรรมทำอย่างไร? การจดทะเบียนและการจดทะเบียนสิทธิในทรัพย์สิน

ที่ดินตลอดจนวัตถุที่เกี่ยวข้องรวมถึงที่ดินที่ยังสร้างไม่เสร็จซึ่งไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้โดยไม่ก่อให้เกิดความเสียหายถือเป็นอสังหาริมทรัพย์

เป็นไปได้ไหมที่จะขายที่ดินพร้อมบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จ? กฎหมายปัจจุบันของสหพันธรัฐรัสเซียยังไม่ได้กำหนดข้อห้ามเฉพาะใดๆ เกี่ยวกับข้อเท็จจริงในการทำธุรกรรมดังกล่าว นั่นเป็นเหตุผล เจ้าของมีสิทธิที่จะขายทรัพย์สินของตนได้ตลอดเวลาโดยไม่ละเมิดกฎหมาย- เงื่อนไขที่ขาดไม่ได้ในการทำธุรกรรมให้เสร็จสิ้นคือการลงทะเบียนวัตถุที่ยังไม่เสร็จ

สำคัญ:หากไม่มีใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร จะสามารถจดทะเบียนอาคารที่สร้างเสร็จ (มีมานาน) ได้อย่างถูกกฎหมายเท่านั้น

ดังนั้นการทำธุรกรรมจึงต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขดังต่อไปนี้:

1. ความยินยอมโดยสมัครใจของฝ่ายที่เกี่ยวข้อง
2. ความพร้อมใช้งานของใบรับรอง (นำมาจาก Rosreestr) โดยระบุว่าทรัพย์สินไม่ได้ถูกจับกุม ไม่ได้จำนอง ไม่ติดภาระหนี้สิน ฯลฯ
3. การเตรียมเอกสารตามรายละเอียดด้านล่าง
4. การสรุปข้อตกลงการซื้อและการขาย

ต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง?

ควรเตรียมเอกสารสำหรับทั้งที่ดินและอาคารโดยไม่คำนึงถึงระดับความสำเร็จ จำเป็นต้องส่ง:

• เอกสารการเป็นเจ้าของ
• เอกสารกรรมสิทธิ์ที่ระบุถึงความถูกต้องตามกฎหมายของความเป็นเจ้าของของผู้ขายในอสังหาริมทรัพย์นี้ (ข้อตกลงการซื้อและการขายที่สรุปไว้ก่อนหน้านี้ การบริจาค การแลกเปลี่ยน พินัยกรรม ฯลฯ ;
• หนังสือเดินทางทางเทคนิค (สั่งจาก BTI)
• ใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร (ออกโดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น)
• โครงการที่ได้รับอนุมัติ
• หนังสือเดินทางเกี่ยวกับที่ดิน
• แผนไซต์
• ใบเสร็จรับเงินการชำระภาษีของรัฐ

อ่านเกี่ยวกับเอกสารที่จำเป็นสำหรับการซื้อและขายที่ดินจากนั้นคุณจะได้เรียนรู้ว่าคุณจะต้องรวบรวมเอกสารอะไรบ้างเมื่อทำธุรกรรมที่ดินกับบ้านโดยไม่คำนึงถึงระดับความสำเร็จ

ก่อนซื้อที่ดินไม่เสร็จควรตรวจสอบอะไรบ้าง?

ก่อนทำธุรกรรมซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่ยังสร้างไม่เสร็จควรตรวจสอบก่อน:

1. ที่ดินเป็นไปตามวัตถุประสงค์ที่ประกาศไว้หรือไม่?
2. มันไม่ได้เกิดจากการจับตัวเองใช่ไหม?
3. วัตถุที่ถูกสร้างขึ้นบนนั้นเป็นการก่อสร้างด้วยตนเองหรือไม่?
4. สถานที่ถูกจับกุม ถูกจำนองหรือไม่ ฯลฯ
5. มีการขายอีกครั้งหรือไม่ (ผู้ขายที่ไร้ยางอายอาจแสดงเอกสารเก่าที่รวมอยู่ในธุรกรรมให้คุณแล้ว)
6. มีความแตกต่างระหว่างสถานที่จริง (พื้นที่ ขอบเขต) กับข้อมูลที่บันทึกไว้ในเอกสารหรือไม่?
7. เป็นการทำธุรกรรมโดยไม่ได้รับความยินยอมจากคู่สมรส (หรือหน่วยงานผู้ปกครองและผู้ดูแลผลประโยชน์)
8. ที่ดินที่แสดงให้คุณเห็นนั้นเป็นที่ดินสำหรับจัดทำเอกสารจริงหรือไม่? ใน มิฉะนั้นหลังจากทำตามขั้นตอนทั้งหมดเสร็จแล้ว คุณอาจพบว่าตัวเองเป็นเจ้าของพล็อตที่แตกต่างไปจากเดิมอย่างสิ้นเชิง

เมื่อประเมินสภาพของวัตถุคุณควรคำนึงถึงระยะที่การก่อสร้างหยุดลง

ข้อตกลงเกิดขึ้นได้อย่างไร?

ดังนั้นวิธีการซื้อและขายการก่อสร้างที่ยังสร้างไม่เสร็จด้วย ที่ดิน? การทำธุรกรรมจะดำเนินการตามอัลกอริธึมบางอย่างขั้นตอนที่จำเป็นสำหรับสิ่งนี้คือ:

1. การประเมินวัตถุประสงค์การขาย (โดยอิสระหรือมีส่วนร่วมของผู้เชี่ยวชาญอิสระ
2. คำอธิบายของวัตถุ นายหน้าแนะนำให้ผู้ขายไม่ต้องพูดถึงคำว่า "ยังไม่เสร็จ" ในโฆษณา เนื่องจากมักจะทำให้ผู้ซื้อกลัว มันสมเหตุสมผลมากกว่าที่จะพูดถึง "อาคาร" และต่อมานำเสนอวัตถุที่ยังสร้างไม่เสร็จเป็นข้อดีเพิ่มเติม แทนที่จะเป็นภาระที่ทำให้รุนแรงขึ้น
3. ประกาศการขายจาก คำอธิบายสั้น ๆตีพิมพ์ในสื่อ (สิ่งพิมพ์, อินเทอร์เน็ต)
4. เมื่อทำความคุ้นเคยกับผู้ซื้อ ข้อโต้แย้งที่สำคัญอาจเป็นได้ว่ารากฐานที่มีอยู่นั้นเป็นข้อดีที่สำคัญของการทำธุรกรรม จะช่วยให้ผู้ซื้อสามารถดำเนินโครงการให้แล้วเสร็จต่อไปได้ในราคาที่ต่ำกว่าการเริ่มก่อสร้างตั้งแต่เริ่มต้นมาก
5. สามารถสรุปได้ ข้อตกลงเบื้องต้น- ชำระเงินมัดจำและกำหนดเวลาตามที่ตกลงกัน
6. มีการลงนามข้อตกลง ขอแนะนำให้มีทนายความที่เกี่ยวข้องกับกระบวนการนี้

สำคัญ:อยู่ในความสนใจของผู้ขายในการระบุราคาขายจริงในเอกสาร สิ่งนี้จะทำหน้าที่รับประกันปัญหาต่างๆ

หลุมพราง

เมื่อทำธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับวัตถุที่ยังทำไม่เสร็จอาจพบข้อผิดพลาดต่างๆ เป็นไปไม่ได้ที่จะคาดการณ์ล่วงหน้าได้ บางส่วนของพวกเขา

• วัตถุที่ยังสร้างไม่เสร็จไม่ควรเป็นเรื่องของสิ่งที่มีอยู่ สัญญาก่อสร้าง- ในกรณีนี้จะอยู่ภายใต้สิทธิของบุคคลที่สามและการทำธุรกรรมจะถือว่าผิดกฎหมาย เมื่อตรวจสอบและเตรียมเอกสารจำเป็นต้องคาดการณ์เหตุการณ์นี้ล่วงหน้าและหารือกับทนายความหากจำเป็น
• ออบเจ็กต์ไม่สามารถเป็นเรื่องของธุรกรรมได้หากไม่ได้ลงทะเบียนความเป็นเจ้าของ อยู่ในความสนใจของผู้ซื้อในการตรวจสอบสถานการณ์นี้โดยใช้เอกสาร
• วัตถุนั้นไม่ควรเป็น "การก่อสร้างด้วยตนเอง" ตามศิลปะ มาตรา 222 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย โครงสร้างที่สร้างขึ้นโดยไม่ได้รับอนุญาตบนที่ดินที่ไม่ได้มีวัตถุประสงค์เพื่อจุดประสงค์นี้ได้รับการยอมรับเช่นนี้ ดังนั้นผู้ซื้อจะต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าเจ้าของ "ทรัพย์สินที่ยังสร้างไม่เสร็จ" มีเอกสารการออกแบบและใบอนุญาตทั้งหมดตามลำดับ
• สัญญาจะต้องกำหนดลักษณะการระบุตัวตนของวัตถุ ตัวอย่างเช่น สิ่งอำนวยความสะดวกที่ยังสร้างไม่เสร็จซึ่งสร้างจากโครงสร้างโลหะสำเร็จรูปอาจไม่จัดประเภทเป็นอสังหาริมทรัพย์และอาจไม่อยู่ภายใต้การทำธุรกรรม เพื่อหลีกเลี่ยงความขัดแย้งดังกล่าว ผู้ขายจะต้องส่งใบรับรองของ เงื่อนไขทางเทคนิควัตถุ.
• หากวัตถุนั้นอยู่ในนั้น ความเป็นเจ้าของร่วมกันซึ่งจะต้องระบุไว้ในเอกสารด้วย

บทสรุปของข้อตกลง

จะต้องคำนึงถึงประเด็นสำคัญต่อไปนี้ในสัญญา:

1. ที่อยู่ที่แน่นอนของเว็บไซต์
2. ที่ตั้งของเว็บไซต์ คำอธิบาย ขอบเขต
3. หมายเลขที่ดิน
4. ที่ดินอยู่ในประเภทใดของการใช้ที่ได้รับอนุญาต (เกษตรกรรม ที่อยู่อาศัย ธุรกิจ นันทนาการ ฯลฯ)
5. สัญญาจะต้องระบุเอกสารยืนยันความเป็นเจ้าของ
6. ต้องระบุต้นทุนของธุรกรรม รูปแบบการชำระเงิน และวิธีการชำระเงิน

การทำธุรกรรมเสร็จสมบูรณ์ดังนี้:

1. ผู้ซื้อและผู้ขายสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์และค้นหาผลประโยชน์ร่วมกัน
2. การเจรจาจะดำเนินการโดยการมีส่วนร่วมของผู้มีส่วนได้เสียหรือคนกลาง
3. เพื่อให้เป็นไปตามแบบฟอร์มที่กำหนดไว้จะมีการร่างและลงนามข้อตกลงการซื้อและการขาย
4. ข้อตกลงได้รับการลงทะเบียนแล้ว

การจดทะเบียนและการจดทะเบียนสิทธิในทรัพย์สิน

1. ใบสมัครจะถูกส่งไปยังหน่วยงานของ Rosreestr เพื่อลงทะเบียนข้อตกลงการซื้อและการขาย และเพื่อเปลี่ยนความเป็นเจ้าของ
2. ข้อมูลเกี่ยวกับการทำธุรกรรมถูกป้อนลงใน Unified State Register of Real Estate
3. คู่สัญญาได้รับเอกสารจดทะเบียน

ระยะเวลาและค่าใช้จ่าย

การทำธุรกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ทางที่ดินจะถือว่าสรุปได้ตั้งแต่วินาทีที่ลงทะเบียนข้อตกลงแต่ไม่ใช่ตั้งแต่วินาทีที่ได้รับจำนวนเงิน ระยะเวลาการลงทะเบียนมาตรฐานคือสองสัปดาห์ ค่าใช้จ่ายในการจัดทำสัญญาขายที่ดินจะคำนวณตามทฤษฎีตามจำนวนภาษีของรัฐที่จ่ายไป สำหรับ รายบุคคลหน้าที่ของรัฐในการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ที่ดินคือ 350 รูเบิล

หากมีการให้บริการใน แบบฟอร์มอิเล็กทรอนิกส์ภาษีของรัฐจะลดลง 30% จำนวนหน้าที่ของรัฐและหน้าที่อื่น ๆ ถูกกำหนดโดยกฎหมายของรัฐบาลกลางลงวันที่ 21.017.2014 เลขที่ 221-FZ และรหัสภาษีของสหพันธรัฐรัสเซีย ศิลปะ 333.33 (ส่วนที่สอง) ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมเมื่อ 06/04/2018

หากเจ้าของหลายรายมีส่วนร่วมในการทำธุรกรรม ภาษีของรัฐจะต้องชำระตามสัดส่วนของจำนวนเจ้าของ การสนับสนุนเอกสารคือ 1.5% ของจำนวนเงิน หากการทำธุรกรรมดำเนินการผ่านพร็อกซีจำนวนเงินนี้จะรวมการชำระค่าบริการในการจัดทำหนังสือมอบอำนาจด้วย

การจัดเก็บภาษี

คุณลักษณะต่างๆ รวมถึงปัญหาที่เกี่ยวข้องกับการยกเว้นภาษีและการหักภาษีสำหรับทั้งผู้ขายและผู้ซื้อ จะมีการกล่าวถึงโดยละเอียดในรหัสภาษีของสหพันธรัฐรัสเซียบทที่ 23 ในการคำนวณภาษีจำเป็นต้องค้นหาว่าผู้ขายมีสถานะมีถิ่นที่อยู่หรือไม่ อาจเป็นบุคคลใดก็ได้ที่อยู่ในสหพันธรัฐรัสเซียเกิน 183 วันในระหว่างปี อัตราภาษีสำหรับผู้อยู่อาศัยคือ 13% สำหรับผู้ที่ไม่มีถิ่นที่อยู่ – 30%

บุคคลที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เกินระยะเวลาสูงสุด 5 ปี จะได้รับการยกเว้นภาษี (กรณีบริจาค แปรรูป สัญญาบำรุงรักษาตลอดชีวิต - 3 ปี) แต่ละหมวดหมู่บุคคล (ที่มีอัตราภาษี 13%) มีสิทธิ์ได้รับ การหักภาษี- ในกรณีเฉพาะเจาะจง ปัญหาทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับภาษีจะต้องได้รับการแก้ไขโดยผู้เชี่ยวชาญที่มีความสามารถซึ่งมีความสามารถในการแก้ไขปัญหาเหล่านี้

ดังนั้นธุรกรรมการซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์จึงต้องอาศัยความรู้ทางกฎหมายสูงและสอดคล้องกับตัวบทกฎหมาย ขอย้ำอีกครั้งว่าในสถานการณ์เศรษฐกิจปัจจุบันที่ไม่ชัดเจนนัก การทำธุรกรรมดังกล่าวควรทำด้วยความระมัดระวังเป็นพิเศษ โดยไม่ต้องอาศัยคำแนะนำและคำแนะนำของบุคคลที่สุ่มตัวอย่าง

หากคุณพบข้อผิดพลาด โปรดเน้นข้อความและคลิก Ctrl+ป้อน.

มีทัศนคติที่แตกต่างกันในการซื้อบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จ บางคนมั่นใจว่าตัวเลือกนี้จะช่วยประหยัดเงินและเวลา บางคนก็ต่อต้านมันอย่างเด็ดขาด และบางคนก็ลังเล ในขณะเดียวกัน มีข้อเสนอมากมายในการซื้อบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จ เว็บไซต์ RMNT ตัดสินใจตรวจสอบปัญหานี้กับคุณ

ก่อนอื่นเรามานิยามความหมายของบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จก่อน:

1. อาคารพร้อมตกแต่งแล้ว. นั่นคือในความเป็นจริงทุกอย่าง งานก่อสร้างเสร็จสิ้นแล้วสามารถเริ่มตกแต่งส่วนหน้าอาคารและสถานที่ได้ ไม่ใช่ตัวเลือกที่ไม่ดีนักพัฒนามักเสนอบ้านดังกล่าว หมู่บ้านกระท่อมเชื่ออย่างถูกต้องว่าเจ้าของใหม่จะสามารถตกแต่งเองทั้งหมดได้ มันเหมือนกับอพาร์ทเมนต์ในอาคารใหม่ที่มีการเชื่อมต่อการสื่อสาร แต่มีผนัง "เปลือย"
2. “กล่อง” นั่นก็คือ ผนังเท่านั้น ไม่มีหลังคาสำเร็จรูป ไม่มีหน้าต่าง หรือสาธารณูปโภคใดๆ บางครั้งรากฐานที่เจ้าของจัดการเพื่อสร้างบนไซต์และหยุดอยู่ที่นั่นด้วยซ้ำเรียกว่ายังไม่เสร็จ

หากโดยทั่วไปตัวเลือกแรกเป็นที่ต้องการของผู้ซื้อก็มีคำถามสองสามข้ออยู่ดังนั้นควรศึกษากรณีที่สองของการซื้อบ้านที่ยังไม่เสร็จให้ละเอียดยิ่งขึ้น

เมื่อตัดสินใจซื้อทรัพย์สินที่ยังสร้างไม่เสร็จ คุณต้องค้นหาประเด็นสำคัญสามประการ:

1. ด้วยเหตุผลบางประการ บ้านจึงยังไม่ได้ถูกนำไปใช้งาน บางทีเจ้าของอาจพบว่ามีการวางแผนก่อสร้างใกล้กับสถานที่ ศูนย์การค้าทางหลวง หรือแม้แต่หลุมฝังกลบ แน่นอนว่าเป็นไปได้มากว่าเจ้าของไม่มีเงินพอที่จะทำให้บ้านสมบูรณ์แบบ แต่อาจมีสาเหตุอื่น ตัวอย่างเช่น ปรากฎว่ารากฐานถูกสร้างขึ้นโดยมีข้อผิดพลาด และในกรณีของ USP ก็สามารถกลายเป็นได้
2. บ้านยังสร้างไม่เสร็จมานานเท่าไหร่แล้ว? ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุ หากมีอายุเกิน 2 ปี ถือเป็นการซื้อที่มีความเสี่ยง อาคารดังกล่าวกลายเป็นทรัพย์สินที่มีสภาพคล่องซึ่งเจ้าของไม่สามารถขายได้ คุณควรยอมรับข้อเสนอที่ไม่มีใครชื่นชมมานานกว่าสองปีหรือไม่? คำถามใหญ่;
3. สถานะของอาคารที่ยังไม่เสร็จเป็นอย่างไร? บ้านได้รับการเก็บรักษาไว้อย่างเหมาะสมสำหรับฤดูหนาวหรือไม่? ถ้าไม่เช่นนั้นก็มีโอกาสเกิดปัญหาสูง

คุณต้องตรวจสอบบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จอย่างระมัดระวัง สิ่งที่ควรเตือนคุณและทำให้คุณปฏิเสธที่จะซื้อ:

• รอยแตกร้าวในผนังและฐานราก
• เชื้อรา, โรคราน้ำค้างภายใน;
• โครงสร้างไม้ที่เริ่มเน่าเปื่อย
• หลังคาหย่อนคล้อย
• ห้องใต้ดินที่ถูกน้ำท่วม

ปัญหาทั้งหมดนี้เป็นเรื่องยากมากและมักจะแก้ไขไม่ได้เลย

ปัญหาที่สำคัญอีกประการหนึ่งคือเอกสารประกอบ มีสองตัวเลือก:

1. เอกสารออกให้เฉพาะโฉนดที่ดินเท่านั้น ในกรณีนี้การก่อสร้างที่ยังไม่เสร็จจะถือเป็นเพียงวัสดุก่อสร้างที่ตั้งอยู่ในอาณาเขตของการจัดสรร นั่นคือเจ้าของใหม่หลังจากเสร็จสิ้นการก่อสร้างจะต้องจัดการกับการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์อย่างอิสระ
2. เจ้าของเองได้ลงทะเบียนอาคารว่ายังสร้างไม่เสร็จหลังจากนั้นจึงสามารถซื้อและขายได้

ดังนั้นอย่าลืมถามเจ้าของเกี่ยวกับความพร้อมของทุกสิ่ง เอกสารที่จำเป็น- เป็นที่พึงปรารถนาอย่างยิ่งที่จะเห็นการออกแบบบ้านที่คุณต้องทำให้เสร็จ การมีหรือไม่มีใบอนุญาตในการให้บริการด้านการสื่อสารโดยเฉพาะอย่างยิ่งการจัดหาก๊าซและการเชื่อมต่อเป็นสิ่งสำคัญ เครือข่ายไฟฟ้า- หากคุณไม่มีสิ่งนี้คุณจะมีปัญหาใหม่เนื่องจากกรอกเอกสารให้ครบถ้วน ระบบสาธารณูปโภค- มันเป็นเรื่องที่ยาวและมีราคาแพง

ดังนั้นในการตัดสินใจซื้อบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จคุณต้องทำตามขั้นตอนต่อไปนี้:

1. เชิญผู้เชี่ยวชาญมาประเมินสภาพของวัตถุ คุณภาพการก่ออิฐ ฐานราก หลังคา ฉากกั้นที่มีอยู่
2. ทำการประมาณ. คุณจะต้องเสียค่าใช้จ่ายเท่าไรในการสร้างอาคารให้เสร็จ การสร้างตั้งแต่เริ่มต้นอาจจะถูกกว่า
3. ศึกษาเอกสารประกอบรวมถึงไซต์จุดประสงค์ที่ควรอนุญาตให้มีการก่อสร้างอาคารที่พักอาศัย
4. ประเมินเค้าโครง กล่องพร้อมแล้ว บ้านอาจมีขนาดเล็กหรือใหญ่เกินไปสำหรับครอบครัวของคุณ ห้องพักมีขนาดเล็กและไม่สะดวก ไม่มีความเป็นไปได้ที่จะเพิ่มโรงจอดรถหรือซาวน่า
5. ประเมินที่ตั้งของสถานที่ วิว สิ่งอำนวยความสะดวกทั้งหมดของอารยธรรม และการเข้าถึงการคมนาคม

เราระบุว่า: ขอแนะนำให้ซื้อบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จหากอยู่ในสภาพดีและถูก mothballed ไม่เกินสองปี มิฉะนั้นเป็นไปได้มากว่าคุณจะได้ที่ดินพร้อมอาคารที่จะต้องรื้อถอนและทำใหม่ทั้งหมด ตัวเลือกนี้ยังมีสิทธิ์ที่จะดำเนินการหากเจ้าของเสนอราคาที่ดีมากโดยพยายามกำจัดทรัพย์สินที่ยังไม่เสร็จซึ่งมีสภาพคล่องต่ำ

คำว่า "ยังไม่เสร็จ" ในโฆษณามีแนวโน้มที่จะทำให้ผู้ซื้อหวาดกลัวดังนั้นจึงควรเขียนว่าขายบ้านหรือที่ดินจะดีกว่า แม้ว่าแน่นอนว่าเมื่อผู้ซื้อโทรมา เขาจะต้องบอกเขาอย่างตรงไปตรงมาว่าบ้านอยู่ในขั้นตอนการก่อสร้างอย่างไร Ilya Menzhunov ผู้อำนวยการแผนกอสังหาริมทรัพย์หรูหราของ Metrium Group แนะนำ

ในบรรดาประเด็น "ข้อได้เปรียบ" ในการประกาศ Igor Kleimenov หัวหน้าแผนกสำนักงาน Belyaevo ของแผนกอสังหาริมทรัพย์ของประเทศของ Inkom-Real Estate ยังเสนอให้มุ่งเน้นไปที่ปัจจัยต่างๆ เช่น การมีป่า อ่างเก็บน้ำใกล้ ที่ตั้ง โครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้ว และการเข้าถึงการคมนาคมที่ดี ปัจจัยเหล่านี้มักมีความสำคัญอันดับแรกสำหรับผู้ซื้อ

กระท่อมตามกฎหมาย: วิธีสร้างบ้านแต่ละหลังอย่างเหมาะสมการก่อสร้างที่อยู่อาศัยใด ๆ จะดำเนินการตามกฎเกณฑ์บางประการเสมอและแม้แต่บนที่ดินของคุณเองคุณต้องสร้างบ้านโดยคำนึงถึงมาตรฐานบางประการ เว็บไซต์ RIA Real Estate ตัดสินใจค้นหากฎเกณฑ์และข้อห้ามใดบ้างที่เจ้าของต้องจำเมื่อสร้างบ้าน เพื่อจะได้ไม่มีปัญหากับการขายหรือการเก็บภาษีในภายหลัง

การกำหนดราคาบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จเป็นเรื่องยากมาก ทั้งหมดขึ้นอยู่กับขั้นตอนของการสร้างบ้านให้เสร็จ แน่นอนว่าลิงก์หลักคือต้นทุนของไซต์ Kleimenov เน้นย้ำ ยินดีต้อนรับการปรากฏตัวของการสื่อสารที่เชื่อมต่อ แต่เมื่อหันไปใช้สถิติของการทำธุรกรรมกับวัตถุที่ยังไม่เสร็จสามารถระบุได้ว่าการสื่อสารที่นำเข้ามาในบ้านนั้นถูกเสนอให้เป็นโบนัสนั่นคือพวกเขาไม่ได้เพิ่มอะไรเข้ากับต้นทุนของ วัตถุ Yakhontov แบ่งปันประสบการณ์ของเขา

เพื่อกำหนดต้นทุนที่เป็นไปได้อย่างอิสระคุณต้องค้นหาโฆษณาที่คล้ายกันค้นหาราคาที่ดินหนึ่งร้อยตารางเมตรในพื้นที่และคูณด้วยพื้นที่ของแปลง Menzhunov ให้คำแนะนำ

หากวัตถุ "แช่แข็ง" ที่ระดับฐานรากหรือชั้นล่าง ตามกฎแล้วจะไม่สามารถบวกต้นทุนของการก่อสร้างที่ยังไม่เสร็จเข้ากับต้นทุนได้ หากชั้นหนึ่งหรือชั้นสองของบ้านถูกสร้างขึ้นแล้ว และการก่อสร้างใกล้จะแล้วเสร็จ ในสถานการณ์เช่นนี้ คุณต้องพยายามกำหนดราคาขั้นต่ำสำหรับอสังหาริมทรัพย์ด้วย ผู้เชี่ยวชาญ Inkom-Real Estate กล่าว บางครั้งในกรณีนี้ ต้นทุนของวัสดุก่อสร้างที่ใช้ไปและเพิ่มงานที่ทำเสร็จแล้ว และอย่างน้อยที่สุด Kleimenov ชี้ให้เห็น

อย่างไรก็ตาม Menzhunov เตือนอาคารที่ยังไม่เสร็จมักจะขายในราคาที่ดินลบด้วยต้นทุนงานรื้อถอน “ความจริงก็คือเมื่อซื้อรากฐานลูกค้าจะต้องสร้างบ้านตามโครงการที่มีอยู่หรือทำการเปลี่ยนแปลงเพียงเล็กน้อยกับเจ้าของใหม่” เขาอธิบาย

นี่คือจุดที่การออกแบบบ้านที่มีคุณภาพสามารถช่วยได้ “ หากคุณมีโครงการที่ไม่อยู่ในรูปแบบที่ปรากฏมากที่สุด ควรสั่งให้มืออาชีพวาดใหม่จะดีกว่า” Evgenia Galinskaya นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ส่วนตัวแนะนำ บางทีเมื่อเห็นโครงการสวย ๆ ผู้ซื้อก็จะตกลงที่จะทำมันให้เสร็จตามแผน

การนำเสนอ "โครงการที่ยังไม่เสร็จ"

น่าแปลกที่เมื่อแสดงบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จก็สามารถนำเสนอในแง่ดีได้เช่นกัน “ ในความเป็นจริงผู้ซื้อจะได้รับรูปภาพของสถานที่ก่อสร้างที่ "แช่แข็ง" ดังนั้นจึงจำเป็นต้องทำทุกอย่างเพื่อให้รูปลักษณ์ภายนอกไม่ทำให้เขากลัว” Galinskaya อธิบาย ไม่มีผู้ซื้อคนใดที่จะชอบสายตาของวัสดุก่อสร้าง เครื่องมือ สิ่งสกปรก กองกระดานหรือโลหะที่กระจัดกระจาย เธอกล่าวเสริม

ชะตากรรมของผู้สำรวจที่ดิน: จะสำรวจที่ดินส่วนตัวได้อย่างไรหากผู้อยู่อาศัยในช่วงฤดูร้อนกำลังจะขายหรือบริจาคที่ดินรวมทั้งจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในบ้านที่สร้างขึ้นบนนั้นเขาจะต้องมีความคิดว่าขอบเขตของอาณาเขตของเขาเริ่มต้นที่ใดไม่ว่าจะมีเพื่อนบ้านหรือไม่ก็ตาม รั้วนั้นหรือว่ากำลังบุกรุกคนในจัตุรัส ทนายความและผู้เชี่ยวชาญด้านตลาดอสังหาริมทรัพย์บอกกับเว็บไซต์ RIA Real Estate ถึงวิธีดำเนินการตามขั้นตอนที่ยากลำบากในการสำรวจที่ดินอย่างถูกต้อง

ดังนั้นก่อนการแสดงจะต้องจัดวางสถานที่ก่อสร้างให้เรียบร้อย เครื่องมือหรือวัสดุที่สามารถลากได้โดยไม่ต้องใช้อุปกรณ์ต้องจัดวางอย่างระมัดระวัง หากมีกองกรวดหรือทรายอยู่ในบริเวณนั้น จะต้องปิดคลุมไว้ โดยวิธีนี้จะช่วยพวกเขาจากการกัดเซาะและขยะในลมและฝน แน่นอนว่าขยะทั้งหมดตั้งแต่ขนาดใหญ่ไปจนถึงขนาดเล็กจะต้องถูกกำจัดออกจากไซต์งาน

“เนื่องจากเมื่อขาย “อาคารที่ยังไม่เสร็จ” สิ่งสำคัญหลักอยู่ที่ที่ดิน จึงต้องนำเสนอในแง่ที่ดีที่สุด ดังนั้น หากยังไม่มีรั้วถาวรรอบๆ คุณก็จำเป็นต้องสร้างรั้วชั่วคราวเป็นอย่างน้อย แม้ว่าจะเป็นแบบมีสายก็ตาม ผู้ซื้อจะประเมินขนาดได้ง่ายกว่า หากมีวัชพืชบนแปลง ก็ต้องตัดหญ้าอย่างแน่นอน แต่ถ้าแปลงเปลือยเปล่า และพื้นดินได้รับความเสียหายจากอุปกรณ์ ก็ต้องปรับระดับ” นายหน้ากล่าว เชื่อฉันเถอะ ความเรียบร้อยมักจะสร้างความประทับใจอย่างมาก เธอกล่าวเสริม

การรวบรวมเอกสาร

คนขายแน่นอนต้องมีใบอนุญาตก่อสร้างครับตอนนี้คือ ข้อกำหนดบังคับ, Kleimenov กล่าว นอกจากนี้ยังจำเป็นต้องมีเอกสารโฉนดพื้นฐานและกรรมสิทธิ์สำหรับที่ดินและบ้านด้วย Yakhontov กล่าวเสริม

การซื้อทุ่งโล่ง: ข้อดีข้อเสียและข้อผิดพลาดของแปลงที่ไม่มีสัญญาผู้เชี่ยวชาญที่สัมภาษณ์โดย RIA Real Estate กล่าวว่าที่ดินที่ไม่มีสัญญาซึ่งประสบกับความต้องการสูงสุดในช่วงวิกฤตปี 2551 ผู้เชี่ยวชาญที่สัมภาษณ์โดย RIA Real Estate กล่าวว่าโอกาสในการเป็นเจ้าของที่ดินในภูมิภาคมอสโกโดยไม่มีการรับประกันการสื่อสารที่จำเป็น คนน้อยลงเรื่อยๆ

หนังสือรับรองกรรมสิทธิ์ทำหน้าที่เป็นเอกสารประกอบ การลงทะเบียนของรัฐใบอนุญาตขับรถหรือใบรับรองอื่นที่ออกก่อนปี 2541 ในกรณีใด ๆ จะต้องมีหนังสือรับรองกรรมสิทธิ์ที่ดิน คู่สนทนาของหน่วยงานเน้นย้ำ สำหรับการลงทะเบียนการทำธุรกรรมตามผู้เชี่ยวชาญของ Miel-Country Real Estate จำเป็นต้องส่งหนังสือเดินทางที่ดินของที่ดิน (แยกจากมัน) นอกจากนี้หากหน่วยงานลงทะเบียนมีเอกสารในไฟล์อยู่แล้ว การลงทะเบียนที่ดินและไม่มีการเปลี่ยนแปลงที่ดินใด ๆ ไม่จำเป็นต้องจัดให้มีอีกครั้งเขาชี้แจง

สำหรับบ้านคุณต้องมีใบรับรอง BTI หรือสารสกัดจากหนังสือเดินทางเกี่ยวกับที่ดินสำหรับอาคาร อย่างไรก็ตามในกรณีของบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จ คุณสามารถทำได้โดยไม่ต้องทำสิ่งนี้

ความจริงก็คืออาคารที่ยังสร้างไม่เสร็จนั้นไม่ค่อยมีการจดทะเบียนอย่างเป็นทางการมากนัก ตามกฎแล้วผู้เชี่ยวชาญ BTI ยังไม่พร้อมที่จะพิจารณาอาคารที่ยังไม่เสร็จซึ่งมีความคืบหน้าน้อยกว่า 50-70% “ ดังนั้นจึงไม่มีอะไรผิดปกติหากคุณซื้อที่ดินตามเอกสารและมีอาคารที่ยังสร้างไม่เสร็จตั้งอยู่บนที่ดิน นี่เป็นวิธีปฏิบัติทั่วไป” Menzhunov อธิบาย

อย่าลืมจัดเตรียมใบอนุญาตก่อสร้าง ได้มาจากการปกครองส่วนท้องถิ่น หากต้องการขออนุญาตกรุณาระบุ ผังเมืองที่ดิน เอกสาร SPZOU และลักษณะเฉพาะ รูปร่างวัตถุเช่น - โครงการที่เสร็จแล้ว หลังจากได้รับอนุญาตแล้วคุณสามารถลงทะเบียนโครงการและจัดทำเอกสารอื่นๆ ได้

BTI จะออกหนังสือเดินทางเกี่ยวกับที่ดินสำหรับวัตถุดังกล่าวโดยระบุว่าเป็นโครงการก่อสร้างที่ยังไม่เสร็จ หลังจากนี้ โปรดติดต่อ Rosreestr ด้วยตนเองหรือผ่านทาง MFC เพื่อจัดเตรียมหนังสือเดินทางเกี่ยวกับที่ดิน เอกสารโฉนดที่ดิน และอื่นๆเอกสารสำหรับบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จ,เขียนคำร้องขอจดทะเบียนสิทธิในทรัพย์สิน ชำระค่าธรรมเนียมของรัฐ RUB 2,000 7-10 วันหลังจากการสมัครของคุณ คุณจะได้รับสารสกัดจาก Unified State Register of Real Estate เพื่อยืนยันความเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ยังสร้างไม่เสร็จ

ในการลงทะเบียนมี 2 รายการ ความแตกต่างที่สำคัญ:

🔸 เป็นไปได้ การลงทะเบียนบ้านส่วนตัวที่ยังไม่เสร็จภายใต้การนิรโทษกรรมเดชา- หากตั้งอยู่บนที่ดิน SNT หรือแปลงประเภทอื่นที่ได้รับการนิรโทษกรรม

🔸 ผู้จดทะเบียนกรรมสิทธิ์บ้านไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของที่ดิน เช่น สามารถยื่นสัญญาเช่าที่ดินให้กับ Rosreestr ได้

หลังจากกรอกเอกสารเรียบร้อยแล้ว คุณจะสามารถรวมบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้ จริงอยู่ที่จะมีข้อจำกัดที่สำคัญ - อาคารไม่สามารถใช้งานได้ตามวัตถุประสงค์ที่ตั้งใจไว้ หากต้องการโอนไปยังหมวดหมู่ของอาคารที่พักอาศัยคุณจะต้องจัดทำการดำเนินการทดสอบและเปลี่ยนแปลงข้อมูลในหนังสือเดินทางเกี่ยวกับที่ดินและ Rosreestr

วิธีการขายบ้านที่ยังไม่เสร็จ

เป็นไปได้ไหมที่จะขายโครงการก่อสร้างที่ยังไม่เสร็จ? ใช่ เพราะถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ หากต้องการทำสิ่งนี้อย่างถูกต้องและไม่มีปัญหาที่ไม่จำเป็น ให้ทำตามคำแนะนำง่ายๆ

รวบรวมแพ็คเกจเอกสาร

ขายบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จต้องมีการโอนเอกสารทั้งหมดให้กับผู้ขาย - เช่นเดียวกับการขายอสังหาริมทรัพย์อื่น คุณจะต้องการ:

📁 เอกสารกรรมสิทธิ์สำหรับที่ดิน - สารสกัดจาก Unified State Register of Real Estate, ข้อตกลงการซื้อและการขายก่อนหน้า, ใบรับรองแบบเก่า;

📁 หนังสือเดินทางเกี่ยวกับที่ดินสำหรับที่ดิน

📁 หนังสือเดินทางเกี่ยวกับที่ดินสำหรับบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จพร้อมคำอธิบายพื้นที่รูปแบบลักษณะการออกแบบและข้อมูลอื่น ๆ

📁 ใบอนุญาตก่อสร้างที่ได้รับจากราชการส่วนท้องถิ่น

📁 โครงการของบ้านที่กำลังดำเนินการก่อสร้างโดยควรตกลงกันไว้ หน่วยงานภาครัฐ;

📁 แตกต่าง เอกสารทางเทคนิคสำหรับบ้านรวมถึงสารสกัดจาก Unified State Register of Real Estate เกี่ยวกับความเป็นเจ้าของ

หากการสื่อสารเชื่อมต่อกับอาคารอยู่แล้ว คุณจะต้องจัดเตรียมการออกแบบแยกต่างหาก เช่น โครงการประปา ไฟฟ้า และก๊าซ หากคุณยังไม่ได้ติดตั้งการสื่อสาร ผู้ซื้อสามารถทำได้ด้วยตนเอง: หลังจากลงทะเบียนความเป็นเจ้าของอีกครั้ง เขาจะติดต่อบริการที่เหมาะสม

เราขอเตือนคุณว่า: คุณสามารถขายทรัพย์สินที่ยังสร้างไม่เสร็จได้ง่ายๆ เป็นที่ดิน จากนั้นคุณจะต้องกรอกเอกสารให้น้อยลง แต่ในกรณีที่มีข้อพิพาทกับผู้ซื้อปัญหาจะเกิดขึ้น

ตั้งราคาให้เหมาะสม

ในขั้นตอนนี้ เจ้าของจำนวนมากสูญเสียไปเนื่องจากไม่ทราบวิธีประเมินอสังหาริมทรัพย์อย่างถูกต้อง บางคนพยายามตั้งราคาให้น้อยกว่าอาคารที่พักอาศัยเล็กน้อยโดยเฉพาะถ้าการจดทะเบียนบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จบนที่ดินได้ผ่านไปแล้ว อื่นๆ รวมถึงราคางานที่ทำทั้งหมดและวัสดุก่อสร้างในราคา

เมื่อกำหนดราคา คุณควรเข้าใจว่าของที่ยังไม่เสร็จจะมีราคาถูกกว่าของที่เสร็จแล้วเสมอ นอกจากนี้ผู้ซื้ออาจไม่เห็นด้วยกับวิสัยทัศน์เรื่องที่อยู่อาศัยของคุณเนื่องจากรสนิยมอาจแตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง นั่นคือเขาจะต้องทำซ้ำโครงการหรือเริ่มก่อสร้างใหม่ทั้งหมดซึ่งจะเป็นค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม ดังนั้นจึงเป็นเรื่องสำคัญที่จะไม่ทำให้ผู้ซื้อที่มีศักยภาพมีราคาสูงหวาดกลัว แต่ก็อย่าขายในราคาถูกด้วย

ราคาแปลงที่ยังสร้างไม่เสร็จมักจะสูงกว่าราคาแปลงที่มีขนาดใกล้เคียงกันเล็กน้อย หากต้องการกำหนดจำนวนเงินที่แน่นอน คุณสามารถดูโฆษณาขายวัตถุที่คล้ายกันและกำหนดราคาเฉลี่ย หรือติดต่อผู้ประเมินราคามืออาชีพ พวกเขาจะคำนึงถึงต้นทุนการก่อสร้างทั้งหมด ราคาต่อที่ดินร้อยตารางเมตรในภูมิภาคของคุณ สถานการณ์ตลาด และด้วยเหตุนี้จึงจะกำหนดราคาที่เพียงพอสำหรับคุณ

ดึงดูดผู้ซื้อ

หลายๆ คนไม่รู้ว่าจะเริ่มตรงไหนวิธีการขายบ้านที่ยังไม่เสร็จ- วิธีแก้ปัญหาที่ง่ายที่สุดคือการเผยแพร่โฆษณาบนไซต์ที่มีชื่อเสียง เช่น บน Avito

หากต้องการสร้างโฆษณาที่น่าดึงดูด ให้ถ่ายรูปทรัพย์สินและบ้านด้วย ด้านที่แตกต่างกัน- อธิบายรายละเอียดทุกอย่างที่อยู่ในแปลง - อาคารที่มีอยู่, ไม้ผล, ขั้นตอนของการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ และความแตกต่างอื่น ๆ ให้ความสนใจกับพารามิเตอร์ที่มีความสำคัญต่อผู้ซื้อ เช่น อธิบายโครงสร้างพื้นฐาน การตั้งถิ่นฐานและนิเวศวิทยา อย่าลืมระบุว่าทรัพย์สินได้รับการจดทะเบียนหรือไม่ ซึ่งจะช่วย "กำจัด" ผู้ที่ไม่พร้อมที่จะยอมรับเงื่อนไขการทำธุรกรรมของคุณ

หลังจากลงโฆษณา รับสายและข้อความ ตอบคำถามเพิ่มเติม เชิญเข้ามาดู หากคุณพร้อมที่จะลดราคาลงเล็กน้อย ให้แจ้งผู้ซื้อที่มีศักยภาพเกี่ยวกับความเป็นไปได้ในการเจรจาต่อรอง ณ จุดนั้น แสดงผลิตภัณฑ์แบบเห็นหน้า: อธิบายข้อดีของผลิตภัณฑ์ หากมีข้อบกพร่องร้ายแรง ไม่จำเป็นต้องปิดบัง เพียงแค่นำเสนออย่างอ่อนโยน หากคุณไม่แจ้งปัญหาให้เราทราบทันที ข้อตกลงอาจล้มเหลว

จัดทำข้อตกลงการซื้อและการขาย

ตกลงกับผู้ซื้อเกี่ยวกับจำนวนเงิน วิธีการ ระยะเวลาในการโอนเงิน และบันทึกทุกอย่างที่ได้รับในสัญญา DCP จะต้องจัดทำขึ้นเป็นสามชุด: ชุดหนึ่งจะอยู่กับคุณ ชุดที่สองคุณจะมอบให้ผู้ซื้อ และชุดที่สามคุณจะโอนไปยัง Rosreestr

จะต้องจัดทำสัญญาแยกต่างหากสำหรับบ้านและที่ดิน โดยรวมแล้วคุณจะได้รับสำเนาหกชุด: สาม - DCP สำหรับการจัดสรร, สาม - DCP สำหรับโครงการที่ยังไม่เสร็จ สัญญาทั้งสองฉบับจะต้องระบุ:

📝 ตำแหน่งที่แน่นอน อสังหาริมทรัพย์นั่นคือที่อยู่แบบเต็ม

⏩ นามสกุล, ชื่อจริง, นามสกุล, รายละเอียดหนังสือเดินทางของทั้งสองฝ่าย - ผู้ซื้อและผู้ขาย;

เหตุผลในการโอนกรรมสิทธิ์ - ตัวอย่างเช่นหมายเลขส่วนบุคคลของสารสกัดจาก Unified State Register of Real Estate เพื่อยืนยันความเป็นเจ้าของของคุณ

dict หมายเลขที่ดินและลักษณะสำคัญของทรัพย์สิน - ข้อมูลระบุไว้ในหนังสือเดินทางเกี่ยวกับที่ดิน

⏩ วัน สถานที่ และเวลาลงนามในสัญญา

⏩ จำนวนเงินที่แน่นอนของทรัพย์สิน

⏩ วิธีการและระยะเวลาในการโอนเงิน

โดยปกติแล้วเงินจะถูกโอนระหว่างการลงทะเบียน DCT ใน Rosreestr หรือเมื่อลงนามในเอกสาร ไม่ว่าในกรณีใดคุณต้องเขียนใบเสร็จรับเงินโดยระบุว่าคุณได้รับเงินแล้วและออกหนังสือรับรองและโอนอสังหาริมทรัพย์กับผู้ซื้อด้วย ควรระบุว่าผู้ซื้อไม่มีข้อร้องเรียนเกี่ยวกับสภาพของทรัพย์สิน

หากคุณต้องการฝากเงินก่อน ขั้นตอนจะซับซ้อนมากขึ้น ขั้นแรก คุณจะต้องจัดทำข้อตกลงเกี่ยวกับเงินฝาก จากนั้นจึงเป็น DCT แต่มีจำนวนเงินน้อยกว่าจำนวนเงินที่มอบให้กับคุณเป็นเงินฝาก

คุณสามารถร่างข้อตกลง DCT ได้หนึ่งฉบับหากบ้านไม่ได้รับการจดทะเบียนอย่างถูกต้อง หรือรวมข้อตกลงสองฉบับเข้าด้วยกัน แต่จะเป็นการดีกว่าถ้าจัดทำเอกสารสองฉบับแยกกัน เนื่องจาก Rosreestr จะต้องจัดเตรียมเหตุผลแยกต่างหากสำหรับการเปลี่ยนความเป็นเจ้าของ

อย่าลืมแบ่งจำนวนเงินนะครับ ในโฆษณาคุณระบุราคาที่ดินพร้อมกับบ้าน แต่ตามเอกสารที่คุณแสดงแยกกัน ตัวอย่างเช่น หากคุณขายทุกอย่างรวมกันในราคา 1,000,000 รูเบิล ใน DCP ระบุราคาของแปลงคือ 600,000 รูเบิล บ้าน - 400,000 รูเบิล

โอนกรรมสิทธิ์

เห็นด้วยกับผู้ซื้อเกี่ยวกับการเยี่ยมชม Rosreestr หรือ MFC พร้อมกัน ยื่นเอกสารขอจดทะเบียนสิทธิในทรัพย์สินซ้ำ ผู้ซื้อจะต้องชำระค่าธรรมเนียมของรัฐและหลังจาก 7-10 วันเขาจะได้รับสารสกัดจาก Unified State Register of Real Estate เกี่ยวกับกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดิน

โดยปกติแล้วชุดเอกสารจะถูกส่งไปยัง Rosreestr:

📌 ข้อตกลงการซื้อและการขาย

📌 หนังสือเดินทางที่ดินและบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จ

📌 หนังสือเดินทางของทั้งสองฝ่ายในการทำรายการเพื่อยืนยันตัวตน

คุณโอนเอกสารที่เหลือทั้งหมดให้กับผู้ซื้อ - ตอนนี้เขาจะกำจัดทิ้ง ในบางกรณี พนักงานของ MFC หรือ Rosreestr อาจขอให้จัดเตรียมให้ เอกสารเพิ่มเติม- หากยังมีอยู่ ให้ส่งมอบให้กับผู้ซื้อหรือมอบให้หน่วยงานของรัฐเป็นการส่วนตัว

ยังไง ซื้อบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จ

ซื้อบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จสามารถนำ ปัญหามากขึ้นกว่าจะขายมัน เพื่อหลีกเลี่ยงการถูกดำเนินคดี โปรดตรวจสอบอสังหาริมทรัพย์ก่อนทำธุรกรรม

ตรวจสอบเอกสารกับผู้ขาย

หลังจากดูทรัพย์สินที่คุณต้องการแล้ว ขอให้ผู้ขายแสดงเอกสารที่มีอยู่ทั้งหมดสำหรับที่ดินและบ้าน อย่าลืมตรวจสอบว่ามีใบอนุญาตก่อสร้างหรือไม่ หากไม่มีคุณจะต้องไปรับเอกสารด้วยตนเองหรือรื้อ “กล่อง” หากเทศบาลปฏิเสธ ตรวจดูว่ามีพิมพ์เขียวหรือไม่ หากไม่มี ผู้ขายอาจสร้างอาคารเองซึ่งอาจบ่งบอกถึงที่อยู่อาศัยคุณภาพต่ำ

อย่าลืมขอดูเอกสารชื่อเรื่อง หากผู้ขายปฏิเสธและในขณะเดียวกันก็เสนอทรัพย์สินราคาถูกเกินไปควรระวัง - บางทีเขาอาจไม่มีสิทธิ์ในทรัพย์สินเลยหรือต้องการซ่อนการมีอยู่ของความเป็นเจ้าของร่วมกันจากคุณ แน่นอนว่า Rosreestr จะไม่อนุญาตให้ทำธุรกรรมที่ฉ้อโกง แต่คุณอาจสูญเสียเงินฝาก

นอกจากนี้อย่าลืมประเมินสภาพของบ้านด้วย เมื่อการก่อสร้างไม่แล้วเสร็จจะกำหนดคุณภาพได้ยาก แต่มันเป็นไปได้ ตัวอย่างเช่นเป็นการดีกว่าที่จะปฏิเสธการซื้อหากมีรอยแตกร้าวในผนังหรือฐานรากและความหนาของผนังน้อยกว่า 38 เซนติเมตร: ตัวอย่างเช่นหากวางในอิฐก้อนเดียว

ตรวจสอบว่าบ้านได้รับการตกแต่งหรือไม่

ถามว่าบ้านอยู่ในรายการงานระหว่างดำเนินการหรือไม่ หากใช่ คุณสามารถตรวจสอบภาระผูกพันและลงนามในข้อตกลงการซื้อและการขายได้ ถ้าไม่ถามว่าทำไมผู้ขายจึงไม่ออกหนังสือเดินทางที่ดินและเขาวางแผนที่จะทำเช่นนั้นหรือไม่ บางคนอาจตกลงทำเอกสารถ้าคุณให้เงินมัดจำ

หากผู้ขายไม่ต้องการจัดการกับการจดทะเบียนการก่อสร้างที่ยังไม่เสร็จให้จัดทำก ข้อตกลงเพิ่มเติม- ไม่จำเป็นต้องลงทะเบียนกับ Rosreestr แต่ในกรณีที่เกิดปัญหาจะช่วยพิสูจน์ได้ว่าผู้ขายได้โอนสิทธิ์ในบ้านให้กับคุณแล้ว ในข้อตกลงระบุว่าผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินและรวมถึงกรรมสิทธิ์ในบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จด้วย

ขอข้อมูลจาก Unified State Register of Real Estate

ก่อน ซื้อที่ยังไม่เสร็จให้ตรวจสอบสิ่งที่เรียกว่าหลุมพราง ขอสารสกัดจาก Unified State Register of Real Estate สำหรับทรัพย์สินทั้งสอง หากบ้านได้รับการจดทะเบียน ประเมิน:

🔹 จำนวนเจ้าของ - หากมีเจ้าของเพียงคนเดียว คุณสามารถลงนามในสัญญาได้แม้กระทั่งวันนี้ และหากมีหลายคน คุณจะต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของทั้งหมด

🔹 การปรากฏตัวของภาระผูกพัน - หากมีเครื่องหมายบนภาระผูกพันในสารสกัดหมายความว่าบุคคลที่สามมีสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์จะเป็นการดีกว่าที่จะปฏิเสธการซื้อ

สารสกัดจาก Unified State Register สำหรับวัตถุที่คุณสนใจสามารถรับได้จาก MFC, Rosreestr หรือบนเว็บไซต์อย่างเป็นทางการของแผนก คุณจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมของรัฐสำหรับข้อมูลนี้ ขนาดของมันขึ้นอยู่กับข้อมูลที่คุณต้องการรับซึ่งก็คือประเภทของใบแจ้งยอด

ลงทะเบียนข้อตกลงของคุณ

จัดทำสัญญาซื้อขาย ลงนาม โอนเงิน ติดต่อ Rosreestr ด้วย DCT ที่ลงนามแล้ว หนังสือเดินทาง หรือเอกสารระบุตัวตนอื่นๆ พร้อมใบเสร็จการชำระเงิน หน้าที่ของรัฐ- ขนาดของมันคือ 2,000 ₽ เขียนคำชี้แจงเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ พนักงานของ Rosreestr จะให้ใบเสร็จรับเงินและแจ้งวันที่คุณสามารถมารับเอกสารได้ คำสั่งใหม่จาก EGRN.

หากคุณสงสัยในความสามารถของตัวเอง ไม่ต้องการเสียเวลา หรือต้องการปกป้องตัวเองจากความเสี่ยงให้มากที่สุด โปรดติดต่อทนายความหรือนายหน้า พวกเขาจะตรวจสอบวัตถุหรือช่วยจัดทำเอกสารและติดตามคุณไปสู่ขั้นตอนสุดท้าย