Преимущественное право арендатора на заключение договора об использовании чужого имущества довольно распространено в международной практике. Отечественным законодателем такая разновидность преимущественного права впервые была сформулирована только в 1927 г. <*>, путем внесения изменений в ст. 154 Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. При этом, как по Гражданскому кодексу РСФСР 1922 г., так и по Гражданскому кодексу РСФСР 1964 г. (ст. 280), такое право принадлежало только строго определенной категории нанимателей - государственным, кооперативным или иным общественным социалистическим организациям, при условии надлежащего исполнения ими обязанностей, принятых на себя по договору найма.

<*> Собрание узаконений РСФСР. 1927. N 121. Ст. 816.

В действующем гражданском законодательстве России норма о преимущественном праве на заключение договора аренды на новый срок сформулирована как диспозитивная. Это означает, что стороны договора аренды своим соглашением могут исключить распространение указанного выше правила, закрепленного в ст. 621 ГК РФ, на существующие между ними правоотношения. Такое же ограничение может быть введено и законом.

Так, в силу прямого нормативного указания, правила п. 1 ст. 621 ГК РФ не применяются к ситуациям заключения участниками оборота договора проката (потребительской аренды), договора аренды транспортного средства с экипажем и без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (см. ст. 627, 632, 642 ГК РФ).

Следовательно, арендатор обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, если законом или договором не предусмотрено иное <*>.

<*> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-Издат, 2002. С. 285.

Субъекты преимущественного права аренды

В качестве обязательных условий признания за лицом наличия преимущественного права на заключение договора следует назвать, во-первых, соответствие лица специальным требованиям к субъекту рассматриваемого преимущественного права и, во-вторых, необходимость надлежащего исполнения субъектом анализируемой правовой привилегии обязанностей, возложенных на него договором аренды.

Прежде всего, принципиально важно учитывать, что обладателем преимущественного права на заключение договора аренды является только арендатор как сторона соответствующего соглашения <*>. Не может признаваться субъектом оцениваемого преимущественного права субарендатор, а также лицо, пользующееся имуществом на основании иного договора, чем договор аренды (например, на основании договора безвозмездного пользования) или вовсе без установленных соответствующей сделкой оснований.

<*> См., напр.: Пункт 34 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // СПС "Консультант Плюс".

ООО "ВПШ" обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском о признании за ним преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка, ссылаясь при этом на то, что спорный земельный участок был предоставлен ему в аренду постановлением мэра Калининграда, он является добросовестным пользователем участка, а сам договор не был заключен по вине исполнительного аппарата мэрии. Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил, применив при этом п. 1 ст. 621 ГК РФ по аналогии.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа, не согласившись с решением суда первой инстанции, в частности, указал, что преимущественное право на заключение договора на новый срок принадлежит только арендатору по договору. Поскольку ООО "ВПШ" стороной соответствующего договора не являлось, доводы о наличии у него преимущественного права необоснованны <*>.

<*> Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 июня 2002 г. по делу N 5690.

Непростым является вопрос о возможности применения положений п. 1 ст. 621 ГК РФ к отношениям, связанным с заключением договора субаренды, в частности вопрос о том, насколько обоснованно считать, что преимущественное право на заключение договора может принадлежать и субарендатору.

Действующее гражданское законодательство и практика его применения позволяют утверждать, что в пределах действия договора аренды преимущественное право на заключение договора субаренды на новый срок должно признаваться за субарендатором без каких-либо оговорок. Таким образом, если договор аренды заключен на срок, значительно превышающий договор субаренды, субарендатор вправе в течение срока действия такого договора аренды воспользоваться преимуществом на заключение договора субаренды на новый срок, известив об этом арендатора в сроки и в порядке, которые определены п. 1 ст. 621 ГК РФ. Соответственно, в ситуации нарушения арендатором преимущественного права субарендатора на заключение договора субаренды на новый срок применяются последствия, предусмотренные абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ.

Подтверждение сказанному можно обнаружить и в судебной практике. Между ООО "Новотроицкий рынок" (арендатор) и индивидуальным предпринимателем Р. (субарендатор) был заключен договор субаренды торгового места на рынке на срок с 1 января 2003 г. по 30 ноября 2003 г. Уведомлением от 30 октября 2003 г. ООО "Новотроицкий рынок" сообщило предпринимателю Р. о том, что по истечении срока указанного договора субаренды, т.е. с 1 декабря 2003 г., данный договор следует считать прекратившим действие. От заключения договора субаренды на новый срок арендатор отказался.

Считая действия арендатора неправомерными, предприниматель Р. обратилась в арбитражный суд с иском, мотивировав его, среди прочего, нарушением ее преимущественного права на заключение договора субаренды на новый срок, установленного п. 1 ст. 621 ГК РФ. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд, в частности, указал следующее: довод истца о нарушении действиями арендатора преимущественного права субарендатора (ст. 621 ГК РФ) отклоняется, поскольку доказательств того, что спорное торговое место было сдано в субаренду другому лицу, истцом не представлено <*>.

<*> Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 6 июля 2004 г. по делу N Ф09-2030/04-ГК // СПС "Консультант Плюс".

Тем самым суд, хотя и косвенно, признал за субарендатором право на преимущественное заключение договора субаренды на новый срок и необходимость применения к рассматриваемым отношениям положений ст. 621 ГК РФ, в том числе в той ее части, которая касается вопросов защиты оцениваемой правовой привилегии.

Иначе следует оценивать права и обязанности участников анализируемых отношений в том случае, когда срок действия договора аренды истек, договор прекращен по соглашению сторон, по настоянию одной из них или по иным основаниям, а действий по его заключению на новый срок стороны не предпринимают. В этом случае говорить о возможности признания за субарендатором преимущественного права на заключение договора субаренды на новый срок не приходится. Субарендатор в данном случае утрачивает преимущественное право на заключение договора субаренды, и происходит это одновременно с утратой арендатором соответствующего правового статуса. Что касается арендодателя, то он не может рассматриваться как лицо, обязанное по отношению к субарендатору в части осуществления им привилегии на преимущественное заключение договора субаренды. Данный вывод, естественно, нашел отражение и в судебной практике.

ООО "Наши дети" обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации г. Орла о признании недействительным ее Постановления N 3092 "О заключении с ОАО АПК "Орловская Нива" договора аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Орел, ул. Пушкина, 20". Как было установлено материалами дела, между ОАО "Магазин "Россия" (арендатор) и Управлением муниципального имущества (арендодатель) был заключен договор аренды спорного нежилого помещения N 0584 от 31 декабря 2001 г. На основании указанного договора аренды 1 января 2002 г. между ООО "Наши дети" (субарендатор), Управлением муниципального имущества (арендодатель) и ОАО "Магазин "Россия" (арендатор) был заключен договор субаренды части спорных нежилых помещений. После истечения срока действия договора аренды N 0584 новый договор аренды сторонами так и не был заключен. В связи с этим администрацией г. Орла было принято решение о передаче спорных нежилых помещений в аренду третьему лицу (ОАО АПК "Орловская Нива"). Во исполнение принятого решения 1 декабря 2002 г. Управлением муниципального имущества г. Орла (арендодатель) и ОАО АПК "Орловская Нива" был заключен новый договор аренды.

Полагая, что Постановлением администрации г. Орла N 3092 нарушены его законные интересы, ООО "Наши дети" обратилось в суд, мотивируя свои требования в том числе нарушением принадлежащего ему преимущественного права на заключение договора на новый срок. Отказывая в удовлетворении заявления, арбитражный суд, в частности, отметил, что "в соответствии с ч. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. С учетом правового положения истца как субарендатора, нельзя согласиться с его утверждением о том, что постановлением администрации нарушается его преимущественное право на заключение договора аренды, установленное ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации" <*>.

<*> Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 14 июля 2003 г. по делу N А48-647/03-13 // СПС "Консультант Плюс".

Другими словами, суд, по существу согласившись с необходимостью признавать за субарендатором наличие преимущественного права на заключение договора на новый срок, верно указал, что действиями арендодателя такое преимущественное право нарушаться не может, а осуществление последнего, в связи с истечением срока действия договора аренды, невозможно.

Вторым требованием к субъекту преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок является безусловное соблюдение им требования п. 1 ст. 621 ГК РФ о надлежащем исполнении арендатором своих обязанностей по договору аренды <*>. Как верно отмечается в связи с этим в литературе, "данное право принадлежит лишь добросовестному арендатору..." <**>. При этом следует руководствоваться п. 3 ст. 10 ГК РФ, согласно которому, если закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются. Другими словами, в случае возникновения спора между участниками анализируемых правоотношений, бремя доказывания недобросовестности арендатора должно возлагаться на арендодателя.

<*> В литературе указывается, что при ненадлежащем исполнении обязанностей по договору арендатор утрачивает преимущественное право на его заключение на новый срок. См.: Денисов С.А. Преимущественное право на заключение договора как институт, устанавливающий пределы свободы заключения договора // Законодательство. 1997. N 2. С. 35. Однако сделанный названным автором акцент представляется не вполне удачным и обоснованным. В действительности преимущественное право на заключение договора в данном случае не утрачивается, а скорее не возникает.
<**> Богданова Е.Е. Перевод участником прав и обязанностей на себя в связи с нарушением преимущественного права // Актуальные проблемы правоведения. Научно-теоретический журнал. 2004. N 3. С. 170.

Из текста закона не ясно, об исполнении каких конкретно обязанностей арендатора идет речь при решении вопроса о признании за ним преимущественного права на заключение договора. Вместе с тем представляется, что нормативно их ограничить невозможно. Анализ гл. 34 ГК РФ ("Аренда") позволяет лишь обозначить отдельные группы обязанностей арендатора, неисполнение (ненадлежащее исполнение) которых безусловно влечет за собой отказ в признании его управомоченным субъектом с точки зрения наличия у него указанного преимущественного права. Допустимо выделять: обязанности, связанные с пользованием арендованным имуществом (например, обязанность использовать имущество в соответствии с его назначением или условиями договора (ст. 615 ГК РФ)); обязанности, связанные с содержанием арендованного имущества (например, обязанность по осуществлению текущего ремонта (п. 2 ст. 616 ГК РФ)); обязанности, связанные с уплатой арендных платежей (ст. 614 ГК РФ).

Порядок и условия осуществления преимущественного права аренды

Пункт 1 ст. 621 ГК РФ закрепляет правило, согласно которому в случае намерения арендатора осуществить принадлежащее ему преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок арендатор обязан письменно уведомить о своем желании арендодателя в срок, определенный договором аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Закон не предъявляет к указанному уведомлению никаких специальных требований, кроме условия о соблюдении письменной формы, что позволяет считать допустимым его произвольное оформление. Сказанное, в частности, означает отсутствие необходимости включать в рассматриваемое уведомление все существенные условия будущего нового договора аренды и, следовательно, дает основания для вывода о том, что такое уведомление как может иметь характер оферты, так и нет.

С позиций осуществления рассматриваемого преимущественного права такое уведомление арендатора о желании воспользоваться привилегией на заключение договора аренды на новый срок и тем самым продолжить отношения по возмездному владению и пользованию чужим имуществом носит отчетливо предпосылочный характер. Поэтому можно утверждать, что, наряду с обозначенной выше необходимостью надлежащего исполнения арендатором договорных обязательств, оцениваемое уведомление также имеет значение и смысл одного из условий реализации правовой возможности, предоставленной привилегией на преимущественное заключение договора аренды на новый срок. Другими словами, исходя из буквального понимания закона при отсутствии такого предварительного уведомления арендатора осуществление им преимущества на заключение договора невозможно.

То же мнение высказано и в судебной практике.

В упомянутом выше информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 относительно рассматриваемой проблемы приводится следующее судебное дело: "Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом и индивидуальному предпринимателю о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному между ответчиками.

В обоснование своего требования истец сослался на то, что в соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ он, как добросовестный арендатор, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Суд первой инстанции, разрешая спор, руководствовался пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, согласно которому арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до окончания действия договора.

Поскольку доказательства соблюдения истцом указанных требований статьи 621 Кодекса и договора о письменном уведомлении арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок не были представлены, суд пришел к выводу об утрате истцом преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, в связи с чем признал заявленное требование о переводе прав и обязанностей по заключенному ответчиками договору аренды не подлежащим удовлетворению.

Обжалуя в апелляционную инстанцию принятое по существу спора решение, истец сослался на то, что он был лишен возможности уведомить арендодателя о намерении заключить договор на новый срок, поскольку последним до истечения срока действия договора было сообщено об отказе от возобновления договора аренды.

Суд апелляционной инстанции признал данный довод заявителя необоснованным, указав, что направленное арендодателем уведомление свидетельствует только о намерении прекратить прежний договор аренды в связи с окончанием установленного в нем срока. Данное обстоятельство не препятствовало реализации истцом права на заключение договора аренды на новый срок в соответствии со статьей 621 ГК РФ" (п. 33).

В приведенной фабуле для нас наибольший интерес представляет прямое указание суда на то обстоятельство, что соблюдение арендатором требований закона (договора) о предварительном уведомлении арендодателя о намерении воспользоваться принадлежащим арендатору преимущественным правом является необходимым условием осуществления последнего. Без такого уведомления соответствующие правовые возможности арендатором утрачиваются.

Нужно учитывать, что направление указанного уведомления нельзя расценивать в качестве осуществления уполномоченным лицом (арендатором) преимущественного права на заключение договора на новый срок: о таком осуществлении можно говорить лишь после выражения арендодателем соответствующего намерения на заключение договора. То же мнение высказано и в судебной практике.

Федеральный арбитражный суд Московского округа, отказывая в иске бывшему арендатору, обосновывающему требования наличием у него преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, указал следующее: "...суд кассационной инстанции исходит из того, что арендатор не может ссылаться на преимущественное право заключения договора аренды на новый срок при отсутствии явного намерения арендодателя передавать имущество в аренду..." <*>

<*> Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 апреля 2002 г. по делу N КГ А40/2246-02.

Передача арендодателем имущества другому лицу по иным правовым основаниям, чем аренда, не является достаточным поводом для применения арендатором правовых возможностей, предоставленных п. 1 ст. 621 ГК РФ (см. п. 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Следует также учитывать, что в случае спора обязанность по доказыванию намерения арендодателя передать имущество третьему лицу в аренду или факта уже состоявшейся передачи целиком возлагается на арендатора <*>. Подтверждение сказанному можно обнаружить, например, в судебной практике Высшего Арбитражного Суда РФ.

<*> Об этом см., напр.: Денисов С.А. Указ. соч. С. 35.

Негосударственное образовательное учреждение "Научно-образовательный центр "Полет" (далее - центр "Полет") обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском о защите нарушенных прав в связи с отказом Томского политехнического университета заключить на новый срок договор аренды нежилого помещения. Отказывая в удовлетворении указанных требований, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, в частности, отметил, что центр "Полет" не доказал намерение университета сдать в аренду какому-нибудь другому лицу спорное нежилое помещение, а потому нормы п. 1 ст. 621 ГК РФ в данном случае не подлежат применению <*>.

<*> См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 сентября 1999 г. N 2943/99.

Все вышесказанное позволяет определить основные условия, необходимые и достаточные для возникновения и осуществления арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок:

а) добросовестность арендатора, т.е. надлежащее выполнение последним условий договора в течение всего срока аренды;

б) достоверно установленное намерение арендодателя передать арендованное имущество другому лицу во временное владение и пользование за плату;

в) надлежащее уведомление арендодателя о намерении арендатора заключить договор аренды на новый срок;

г) истечение срока договора аренды (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Перечисленные условия осуществления преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок необходимо, на наш взгляд, оценивать критически. Во-первых, говоря о добросовестности арендатора, нужно учитывать, что отдельные нарушения договора могут носить совершенно незначительный характер, при котором они только формально будут считаться таковыми (если, например, арендатор допустил в одном из периодов просрочку в уплате арендной платы на один день). Представляется, что в таких случаях указанное нарушение должно признаваться несущественным, а арендатор - добросовестно исполнявшим свои обязанности по договору. Во-вторых, указание закона на истечение срока договора аренды как на необходимое условие возникновения у арендатора преимущественного права не должно толковаться ограничительно. Так, например, если обязательства сторон были прекращены в связи с расторжением договора аренды по соглашению сторон, арендатору нельзя отказывать в признании за ним преимущественного права на заключение договора аренды. В-третьих, нельзя, по нашему мнению, слишком формально подходить и к вопросу соблюдения арендатором обязанности по уведомлению арендодателя о желании реализовать преимущественное право и заключить договор аренды на новый срок. Неверно ставить факт существования преимущественного права на заключение договора в зависимость от направления (ненаправления) арендатором рассматриваемого уведомления, особенно в тех случаях, когда извещение о готовности продолжить отношения по возмездному временному владению и пользованию имуществом изъявляет арендодатель.

В любом случае все эти вопросы следует относить к сфере судейского усмотрения, и, на наш взгляд, дискреционные полномочия суда должны быть реализованы с учетом изложенных замечаний.

Выводы

Исходя из буквального содержания п. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок "при прочих равных условиях"; кроме того, закон прямо предусматривает, что "при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон". Такая формулировка дает основание для ряда выводов.

Во-первых, то обстоятельство, что признание за арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок сопровождается нормативной оговоркой "при прочих равных условиях", означает, что договор аренды может быть заключен с арендатором на условиях предложения любому третьему, постороннему для данных арендных отношений лицу. Только в случае полного и безоговорочного принятия арендатором таких условий он вправе будет воспользоваться привилегией, предоставляемой преимущественным правом на заключение договора аренды.

В обоснование сказанного можно привести официальные разъяснения на этот счет Высшего Арбитражного Суда РФ, хотя и высказанные еще до вступления в силу второй части ГК РФ, но не потерявшие своей актуальности. Так, в п. 4 письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 сентября 1993 года N С-13/ОП-276 "Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике" <*> прямо отмечается, что при рассмотрении споров, связанных с преимущественным правом арендатора на заключение договора аренды на новый срок, истец-арендатор обязан, среди прочего, представить суду доказательства своего согласия на возобновление договора аренды на условиях, на которых арендодатель заключил или предполагал заключить договор аренды с другим арендатором.

<*> Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1993. N 11. С. 104.

Во-вторых, учитывая отмеченное выше, условия, предлагаемые арендатору при заключении договора аренды на новый срок, могут как полностью соответствовать положениям прежнего договора, так и значительно от них отличаться. Такие отличия могут затрагивать как отдельные случайные условия договора (например, о праве сторон использовать в переписке по данному договору факсимильную связь и о признании сторонами за такими документами юридической силы), так и существенные условия договора аренды, например условие о предмете (п. 3 ст. 607 ГК РФ) или о размере арендной платы при аренде зданий или сооружений (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Данный вывод находит последовательную поддержку в судебной практике (см., например, п. 32 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Следует учитывать, что в практике гражданского оборота анализируемое право сторон договора аренды на изменение условий последнего может использоваться и как эффективный инструмент злоупотреблений. Так, например, если третьему лицу передается в аренду объект, в пределах или в составе которого находится объект аренды, в отношении которого между арендодателем и арендатором ранее был заключен договор и на который распространяется преимущественное право арендатора, предусмотренное п. 1 ст. 621 ГК РФ, то такие действия арендодателя не признаются нарушением преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, поскольку формально речь идет об ином объекте аренды. В подтверждение сказанному приведем следующее судебное дело.

Балашихинское горотделение Московской областной организации Всероссийского общества автомобилистов обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Ситиавтосервис" и Администрации Балашихинского района Московской области о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка площадью 2,25 га в части 11233 кв. м. Как было установлено судом при рассмотрении дела, истец ранее арендовал земельный участок площадью 11233 кв. м., в то время как в аренду третьему лицу был передан земельный участок большей площадью 2,25 га, частью которого является ранее арендованный заявителем земельный участок. Учитывая изложенное, суд пришел к выводу, что у истца отсутствует преимущественное право на аренду земельного участка в размере 2,25 га, "а ст. 621 ГК РФ не предусматривает возможности перевода прав и обязанностей по договору аренды в части его объекта" <*>.

<*> Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 4 октября 2005 г. по делу N КГ-А41/9692-05 // СПС "Консультант Плюс".

На наш взгляд, приведенная трактовка действующего закона грубо нарушает права и законные интересы добросовестного арендатора и отменяет привилегию на преимущественное заключение договора на новый срок.

В-третьих, учитывая правовой смысл преимущественного права как юридически закрепленной возможности для управомоченного субъекта реализовать принадлежащее ему право на заключение договора аренды в первоочередном, преимущественном перед любыми третьими лицами порядке, а также исходя из буквального понимания текста закона, определяющего, что арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок "при прочих равных условиях" (п. 1 ст. 621 ГК РФ), важно понимать, что при наличии у арендодателя хотя бы одного потенциального контрагента - третьего лица арендатор имеет перед этим последним соответствующее преимущество. Следовательно, по аналогии с порядком осуществления преимущественного права покупки (см., например, ст. 250 ГК РФ), в данном случае арендодатель будет обязан уведомить арендатора об условиях, на которых он готов заключить такой договор с третьим лицом, и предложить арендатору реализовать принадлежащее ему преимущественное право. Хотя это и не нашло прямого нормативного закрепления, такая обязанность в любом случае сохраняется у арендодателя в течение одного года с того момента, как он отказал арендатору в продолжении отношений по возмездному владению и пользованию имуществом (см. абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ).

В-четвертых, поскольку преимущественное право арендатора реализуется "при прочих равных условиях" с иными (третьими) лицами, сам арендатор не вправе требовать от арендодателя заключения с ним договора аренды. По этому поводу, на наш взгляд, очень удачно, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа, в частности, указал следующее: "Статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающая при прочих равных условиях наличие у арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, не устанавливает его права требовать от арендодателя заключения такого договора и соответствующей обязанности последнего. В случае отказа арендодателя арендатору в заключении договора на новый срок названная статья предоставляет арендатору лишь право требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с другим лицом в течение года со дня истечения срока действовавшего договора. Наличие обязанности арендодателя заключить договор на новый срок ограничивало бы предоставленное собственнику пунктом 9 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации право распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению" <*>.

<*> Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 апреля 2000 года по делу N А56-31247/99.

Таковы в целом основные особенности осуществления преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок, установленного п. 1 ст. 621 ГК РФ.

Стороны заключили краткосрочный договор аренды. Срок действия договора истек. Стороны не изъявили желания его расторгнуть и он, в силу ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ стал действовать как договор аренды, заключенный на неопределенный срок. Арендодатель, реализуя право на односторонний отказ от исполнения договора, предусмотренный п. 2 ст. 610 ГК РФ, направил Арендатору соответствующее уведомление. В ответ на которое Арендатор направил Арендодателю уведомление о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Правомерны ли в данном случае требования Арендатора? Имеет ли он соответствующее право?

Ответ

Заключение (возобновление) договора аренды на неопределенный срок лишает арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. То есть если арендодатель проигнорирует уведомление и потребует выселения, то такие действия будут правомерными.

«Арендатор рискует утратить преимущественное право, если в связи с истечением срока действия договор аренды будет возобновлен на неопределенный срок

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и арендодатель не возражает против этого, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок ( ). Арендаторы часто прибегают к данной норме для сохранения арендных отношений, чтобы не тратить силы и время на оформление «ненужных» документов. Однако необходимо иметь в виду, что если договор будет автоматически возобновлен на неопределенный срок, то арендатор лишится преимущественного права. И если в последующем арендодатель откажется от такого договора с предупреждением арендатора за три месяца ( ), то арендатор не сможет рассчитывать на заключение с ним договора аренды на новый срок.

Пример из практики: суд отказал арендатору в иске о понуждении заключить новый договор аренды, поскольку заключение (возобновление) договора аренды на неопределенный срок лишает арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок

Между сторонами был заключен договор аренды, который по истечении своего действия был возобновлен на неопределенный срок.

Арендодатель направил арендатору письмо об одностороннем отказе от исполнения договора, возобновленного на неопределенный срок.

Арендатор посчитал, что он обладает преимущественным перед другими лицами правом на заключение договора аренды на новый срок, и обратился в суд с иском о понуждении арендодателя заключить с ним новый договор аренды.

Суд кассационной инстанции указал, что по смыслу Гражданского кодекса РФ право на заключение договора аренды на новый срок имеется только у добросовестного арендатора по договору аренды, прекратившему действие по истечении своего срока. Заключение (возобновление) договора аренды на неопределенный срок лишает арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Надлежащее выполнение сторонами своих обязанностей по договору нередко приводит к тому, что арендные отношения между ними возобновляются. Если арендатор надлежащим образом исполнил обязанности, по истечении срока договора он имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если, конечно, иное не предусмотрено законом или договором аренды (ст. 621 ГК РФ).

Преимущественное право арендатора не предполагает обязанности арендодателя заключить новый договор аренды на прежних условиях.

Под надлежащим исполнением обязанностей арендатором понимается:

использование имущества по назначению и в соответствии с условиями договора;

поддерживание имущества в исправном состоянии, осуществление за свой счет текущего ремонта, недопущение существенного ухудшения имущества;

своевременное внесение платы за пользование имуществом;

добросовестное исполнение других обязанностей, возложенных на арендатора договором или законодательством.

Для реализации права на возобновление арендных отношений арендатор обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре аренды, а если он не определен, то в разумный срок до окончания действия договора.

Договор аренды на новый срок может содержать как прежние условия, так и новые.

Стороны свободны в согласовании условий. Они могут касаться и срока действия договора, и возлагаемых на арендатора обязанностей по проведению капитального ремонта, и др. При заключении нового договора аренды стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.

Преимущественное право можно охарактеризовать следующим: при предложении одинаковых условий аренды разными лицами предпочтение отдается прежнему арендатору. Арендатор имеет возможность защитить свое преимущественное право в суде в случае, если арендодатель отказал ему в заключении договора на новый срок. Исковая давность составляет 1 год. При этих обстоятельствах арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Однако арендатор не может требовать возобновления договора, если арендодатель не намерен в дальнейшем сдавать имущество в аренду.

Так как гражданское законодательство регулирует договор аренды диспозитивными положениями, стороны могут определить в договоре невозможность продолжения арендных отношений на новый срок либо указать в нем так называемые дополнительные условия, при выполнении которых арендатор приобретает преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендодатель обязан:

предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора (п. 1 ст. 611 ГК РФ);

снабдить имущество, передаваемое арендатору, всеми принадлежностями и документами, относящимися к нему;

передать арендатору имущество в срок, установленный договором; предупредить арендатора об обязательственных правах третьих на переданное ему имущество;

производить за свой счет капитальный ремонт имущества, переданного в аренду.

Арендодатель имеет право: требовать от арендатора арендную плату; возврата предмета аренды после окончания срока договора; досрочного расторжения договора, если арендатор использует имущество не в соответствии с условиями договора или с назначением имущества.

Арендатор обязан:

пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды либо назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ); использовать арендованное имущество только сам;

не сдавать арендованное имущество в субаренду без согласия арендодателя;

своевременно вносить арендную плату (п. 1 ст. 614);

вернуть арендодателю имущество после окончания договора в состоянии нормального износа вместе с принадлежностями и документами, относящимися к нему (п. 1 ст. 622);

поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии; производить текущий ремонт арендуемого имущества; нести расходы по содержанию арендуемого имущества.

Арендатор имеет право:

требовать от арендодателя передачи ему предмета аренды; на уменьшение арендной платы, если состояние арендуемого имущества существенно ухудшилось (п. 4 ст. 614 ГК РФ);

претендовать на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате аренды, если иное не предусмотрено договором (ст. 606);

на выкуп арендованного имущества, если он был предусмотрен договором (ст. 624);

на сдачу арендованного имущества в субаренду (права субарендатора ограничены правами арендатора, в частности срок субаренды не может быть больше срока аренды);

на заключение договора на новый срок преимущественно перед другими лицами (ст. 621);

на перевод в течение 1 года на себя права на заключение нового договора в случае, если арендодатель отказал ему в заключении договора на новый срок, но при этом заключил договор с другим лицом (п. 1 ст. 621).

Праву пользования арендатора присуще право следования за вещью, т.е. переход права собственности на предмет аренды не прекращает договора (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

Арендодатель отвечает за:

риск случайной гибели или повреждения имущества, сданного в аренду, так как является его собственником;

недостатки имущества, сданного в аренду, если они препятствуют пользованию им;

неисполнение своих обязанностей, предусмотренных договором и законом. Арендатор отвечает за: просрочку арендной платы;

несвоевременный возврат имущества (должен уплатить арендную плату за время просрочки и штрафную неустойку);

неисполнение других обязанностей, предусмотренных договором или законом.

В Вашем броузере запрещена работа JavaScript.
Разрешите JavaScript, или многие возможности сайта будут Вам недоступны.

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

Комм. Шапкина Г.С.

1. Отношения по аренде имущества, особенно недвижимости, носят во многих случаях стабильный характер и по истечении срока договора нередко возобновляются. В п.1 ст.621 закреплено преимущественное право арендатора на возобновление арендных отношений на новый срок и определены условия, при которых оно может быть реализовано. Их три. Первое: соответствующим правом наделяется арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности по ранее заключенному договору: использовал имущество по назначению, не допускал существенного ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату и т.д. К нарушениям, которые дают основания признать арендатора ненадлежаще исполнявшим свои обязательства, можно отнести те, что рассматриваются в качестве оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (ст.619 и коммент. к ней). Данный перечень не является исчерпывающим. Второе: готовность арендатора заключить договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду (во всяком случае не худших), что выражено в словах: «при прочих равных условиях». Это может касаться размера арендной платы, готовности арендатора принять на себя обязанности по проведению капитального ремонта и пр. В этой части комментируемая норма воспроизводит в основном п.4 ст.86 Основ ГЗ. Третье условие является новым: арендатор, желающий продолжить арендные отношения, обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он не определен, то в разумный срок до окончания действия договора. Понятие «разумный срок» следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период.
2. В абз.2 п.1 ст.621 сохранена ранее действовавшая норма (см. п.4 ст.86 Основ ГЗ, п.2 ст.13 Основ законодательства об аренде): при заключении договора на новый срок условия его могут быть изменены по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в т.ч. к размеру арендной платы. Норма п.3 ст.614 ГК (о возможности изменения арендной платы не чаще одного раза в год) в данном случае не применяется, поскольку она касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а в данном случае стороны оформляют новый договор и не связаны условиями ранее действовавшего.
3. Арендатор вправе обратиться в суд с иском о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок, если известно, что он намерен сдавать данное имущество и в дальнейшем, но другому лицу. Разъяснения о практике разрешения подобных споров даны в письме ВАС РФ от 10 сентября 1993г. No.С-13/ОП-276 (Вестник ВАС РФ, 1993, No.11, с.104). Требование арендатора возобновить договор не подлежит удовлетворению в случаях, когда арендодатель не намерен в дальнейшем сдавать имущество внаем.
Абз.3 п.1 ст.621 содержит новеллу о дополнительных способах защиты прав и интересов добросовестного арендатора. Если арендодатель отказал последнему в заключении договора на новый срок, но в течение года по окончании договора с ним заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения таких убытков.
4. содержит норму, аналогичную п.3 ст.86 Основ ГЗ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок при фактическом продолжении арендных отношений по истечении срока договора. Для признания договора возобновленным необходимы два условия:
1) арендатор продолжает пользование имуществом после истечения срока договора;
2) арендодатель против этого не возражает.
Договор в указанных случаях считается возобновленным на неопределенный срок, что означает наличие у каждой из сторон права в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок – одно из ключевых прав добросовестного арендатора. Благодаря этому праву арендатор получает приоритет перед иными лицами и может спокойно продолжать пользоваться арендованным имуществом, если арендодатель намерен продолжать сдавать его в аренду.

Однако этим правом арендатор может воспользоваться только в том случае, если одновременно выполняются следующие восемь условий:

• арендатор надлежащим образом исполнял свои обязательства по договору;

• договор аренды был заключен на определенный срок;

• договор аренды был зарегистрирован (если такая регистрация обязательна в силу закона);

• договор аренды прекратил свое действие по истечении своего срока и не был расторгнут;

• арендатор уведомил арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения;

• арендодатель намерен и дальше сдавать имущество в аренду;

• арендатор намерен заключить договор на условиях, предложенных арендодателем;

• преимущественное право арендатора на заключение договора аренды не исключено законом или договором аренды.

Уведомление арендодателя о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок

Если все условия, которые необходимы для возникновения у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, соблюдены и арендатор желает воспользоваться преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок, то он должен уведомить об этом арендодателя.

Если срок и порядок уведомления указаны в договоре, то арендатор обязан уведомить арендодателя в порядке, который предусмотрен соглашением сторон (абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Внимание! Уведомление надо направить заранее, чтобы арендодатель успел его получить к сроку, указанному в договоре. В противном случае будет считаться, что арендатор пропустил срок для уведомления арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения.

Например, если в договоре указано, что арендатор обязан уведомить арендодателя о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок не позднее чем за один месяц до окончания срока аренды, то в таком случае не позднее чем за месяц до истечения срока договора соответствующее уведомление от арендатора уже должно быть получено арендодателем. Разумеется, если иное не установлено в самом договоре.

Такой вывод можно сделать из пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ.

Вопрос: арендатор направил арендодателю уведомление о желании перезаключить договор аренды до истечения срока, указанного в договоре, но арендодатель получил такое уведомление по истечении этого срока. Будет ли в таком случае считаться пропущенным срок для уведомления арендодателя о желании продлить договор?

Ответ: да, будет. При условии, что срок доставки почтовой корреспонденции соответствовал обычной деловой практике и не был существенно превышен по вине сотрудников отделения почтовой связи.

Ранее арбитражные суды в таких случаях поступали по-разному.

Одни суды полагали, что в таком случае арендатор лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок. Это связано с тем, что арендодатель в срок, указанный в договоре, уведомления от арендатора не получил.

Пример из практики : суд кассационной инстанции указал, что арендатор не сможет воспользоваться преимущественным правом перезаключить договор аренды на новый срок, если соответствующее уведомление будет получено арендодателем с пропуском установленного в договоре срока

Между сторонами был заключен договор аренды нежилых помещений с определенным сроком действия.

По условиям договора уведомление о намерении продлить или перезаключить договор аренды должно быть сделано арендатором не позднее чем за один месяц до истечения срока действия договора

Ровно за один месяц до истечения срока договора арендатор направил арендодателю уведомление с просьбой продлить срок действия договора на новый срок.

Это уведомление арендодатель получил спустя шесть дней, то есть уже после истечения предусмотренного в договоре срока.

Арендодатель в ответ уведомил арендатора об отказе в продлении срока аренды, сославшись на нарушение порядка реализации преимущественного права на перезаключение договора своим контрагентом.

В связи с истечением срока аренды арендодатель направил арендатору четыре экземпляра акта приема-передачи с просьбой подписать их, скрепить печатью, один экземпляр оставить у себя, а три остальных – направить в адрес арендодателя.

Арендатор отказался подписывать полученные акты, что и послужило основанием для обращения арендодателя в арбитражный суд с иском о выселении ответчика (арендатора) из принадлежащих истцу нежилых помещений в связи с прекращением срока действия договора аренды спорных помещений.

Арбитражный суд первой инстанции исковые требования удовлетворил.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

Ответчик обратился в арбитражный суд кассационной инстанции с жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции направить дело на новое рассмотрение в тот же суд.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право заключить договор аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Такие правила установлены в пункте 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

В договоре стороны согласовали месячный срок для уведомления арендатором арендодателя о намерении продлить или перезаключить договор аренды.

Письмо, в котором арендатор выразил желание продлить договор аренды еще на один год, получено арендодателем менее чем за месяц до окончания срока действия договора. Это означает, что срок для реализации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок был пропущен, а сам договор аренды с истечением своего срока прекратил свое действие.

На основании изложенного суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения (постановление ФАС Северо-Западного округа от 27 февраля 2007 г. по делу № А42-5343/2006).

Другие суды не усматривали в таких случаях каких-либо нарушений со стороны арендатора, если последний направил арендодателю уведомление хоть и с пропуском срока, указанного в договоре, но до окончания срока его действия.

Пример из практики : суд кассационной инстанции указал, что уведомление арендатора о желании заключить договор аренды на новый срок, направленное с пропуском срока, указанного в договоре, но до окончания срока его действия, не может быть причиной отказа арендатору в заключении такого договора на новый срок

Между сторонами был заключен договор аренды земельного участка для использования его под строительство кафе.

По условиям договора арендатор (ООО) имел право по истечении срока его действия в преимущественном порядке перед другими лицами заключать договор аренды на новый срок на условиях, согласованных сторонами по письменному заявлению, направленному арендодателю за три месяца до истечения срока действия договора. Договор был заключен на срок до 9 марта 2011 года.

Письмами от 28 января и от 1 февраля 2011 года арендатор уведомил арендодателя (администрацию муниципального образования) о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок. В письме арендатор указал, что на арендованном земельном участке ведется строительство объекта недвижимости: проведены коммуникации и вырыт котлован. На момент окончания срока аренды строительство объекта не будет завершено.

Арендодатель в ответ сообщил арендатору об отказе продлить договор аренды по причине пропуска срока направления арендодателю уведомления о желании заключить такой договор и недоказанности целевого использования земельного участка. Арендатор, в свою очередь, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа арендодателя (администрации муниципального образования) продлить срок действия договора аренды земельного участка.

Суд первой инстанции заявление удовлетворил.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, в удовлетворении заявления отказал.

Суд кассационной инстанции указал следующее.

Арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право заключить договор аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Такие правила установлены в пункте 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

Данная норма не устанавливает обязанность арендодателя заключить с арендатором договор аренды на новый срок, однако предоставляет арендатору преимущественное право перед другими лицами на заключение подобного договора.

Такое право обусловлено надлежащим исполнением обязательства арендатором и его желанием заключить договор на новый срок, о чем уведомляется арендодатель.

В договоре аренды предусмотрено, что письменное уведомление о намерении реализовать преимущественное право заключить договор направляется арендодателю за три месяца до истечения срока действия договора. При этом ни в договоре аренды, ни в законе не содержатся последствия нарушения срока уведомления арендодателя.

Поэтому направление арендатором уведомления в нарушение срока, предусмотренного договором аренды, однако до окончания срока действия этого договора само по себе не может являться безусловным основанием для отказа в продлении срока действия договора аренды.

Ссылка суда апелляционной инстанции на нецелевое использование земельного участка арендатором также является необоснованной. Дело в том, что использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением влечет прекращение договора аренды земельного участка, а не отказ в реализации преимущественного права на заключение договора на новый срок.

На основании изложенного суд кассационной инстанции отменил постановление суда апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 7 июня 2012 г. по делу № А19-14120/2011).

В настоящее время с учетом статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ верной представляется первая точка зрения. Поэтому с учетом положений данной нормы, если арендатор направит арендодателю уведомление о желании перезаключить договор аренды до истечения срока, указанного в договоре, но арендодатель получит такое уведомление по истечении этого срока, то в таком случае срок для уведомления арендодателя будет считаться пропущенным.

Вопрос: срок для уведомления арендатором арендодателя о желании перезаключить договор аренды в договоре не указан. В какой срок нужно направлять уведомление в этом случае?

Если срок для направления уведомления в договоре не указан, то арендатор обязан уведомить арендодателя о желании перезаключить договор в разумный срок до окончания срока его действия (абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Разумность срока будет оцениваться арбитражным судом в каждом случае исходя из обстоятельств конкретного дела (постановление Президиума ВАС РФ от 16 апреля 2013 г. № 2823/11).

Так, по одному из дел арбитражный суд признал, что арендатор не пропустил срок направления арендодателю уведомления о желании воспользоваться правом на преимущественное заключение договора на новый срок в случае, когда арендодатель получил такое уведомление не позднее чем за семь дней до окончания срока действия договора (постановление ФАС Московского округа от 21 июля 2011 г. по делу № А41-29496/10).

Вопрос: арендодатель до окончания срока действия договора аренды уведомил арендатора о прекращении срока действия договора и об отказе от возобновления арендных отношений. Лишается ли в таком случае арендатор права на преимущественное заключение договора аренды?

Ответ: нет, не лишается.

Дело в том, что уведомление арендодателем арендатора о прекращении срока действия договора и об отказе от возобновления арендных отношений свидетельствует только о намерении прекратить прежний договор аренды в связи с окончанием установленного в нем срока.

Данное обстоятельство не препятствует реализации арендатором своего преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Разумеется, в том случае, если арендодатель имеет намерение и далее сдавать имущество в аренду.

Такие правила установлены в пункте 33 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Подтверждение факта уведомления арендодателя о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок

Арендатору нужно не только вовремя направить уведомление о желании заключить договор на новый срок, но и позаботиться о том, чтобы у него были доказательства направления уведомления арендодателю и получения такого уведомления адресатом. Это связано с тем, что при реализации арендатором своего права на заключение договора аренды на новый срок часто возникают споры. Кроме того, нельзя полностью исключать возможность намеренного уклонения арендодателя от получения такого уведомления.

В связи с этим арендатору необходимо направить арендодателю уведомление способом, который позволит зафиксировать:

• факт направления уведомления арендатором;

• факт получения уведомления адресатом.

Например, можно отправить уведомление по почте заказным письмом с уведомлением о вручении. В этом случае факт направления уведомления будет подтвержден почтовой квитанцией об отправке письма. А факт получения – вернувшимся уведомлением о вручении письма адресату и информацией с интернет-сайта Почты России о движении заказного отправления. Чтобы получить эту информацию, нужно ввести на сайте Почты России 14-значный идентификационный код письма, указанный в квитанции об отправке.

Факт направления уведомления фиксировать не нужно, если зафиксирован факт вручения уведомления арендодателю. Например, при вручении уведомления под расписку уполномоченному представителю арендодателя. В иных случаях фиксация факта направления уведомления имеет первостепенное значение, поскольку в конечном итоге уведомление может быть адресатом и не получено.

Уведомление нужно направлять по адресу арендодателя, указанному в договоре. Если адрес в договоре не указан, то нужно направлять уведомление по юридическому адресу организации (месту жительства гражданина).

Обоснование. Место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации (п. 2 ст. 54 ГК РФ). В ЕГРЮЛ содержатся сведения об адресе (месте нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица либо иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности, по которому осуществляется связь с юридическим лицом (подп. «в» п. 1 ст. 5 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»).

Таким образом, уведомление, адресованное юридическому лицу, должно направляться по месту его нахождения, указанному в ЕГРЮЛ. И если уведомление было направлено по месту нахождения организации и возвращено почтой с отметкой «адресат по указанному адресу не значится», то в таком случае арендодатель все равно будет считаться извещенным.

Как разъяснил Пленум ВАС РФ, юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя. Такое юридическое лицо в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, не вправе ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем (в т. ч. на ненадлежащее извещение в ходе рассмотрения дела судом, в рамках производства по делу об административном правонарушении и т. п.). Это не касается случаев, когда соответствующие данные внесены в ЕГРЮЛ в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица. Такие разъяснения содержатся в абзаце 2 пункта 1 постановления Пленума ВАС РФ от 30 июля 2013 г. № 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица».

В отношении физических лиц (граждан, индивидуальных предпринимателей) действует правило о том, что гражданин, сообщивший кредиторам и другим лицам недостоверные сведения о своем месте жительства, несет риск вызванных этим последствий (п. 1 ст. 20 ГК РФ).

Если арендатору известны несколько адресов арендодателя, то лучше направить уведомление по всем известным адресам. Это поможет доказать добросовестность поведения арендатора в случае возникновения спора в арбитражном суде. Кроме того, целесообразно одновременно с почтовым отправлением направить арендодателю уведомление также по факсу и (или) адресу электронной почты, одновременно указав, что оригинал уведомления был выслан по адресу места нахождения (места жительства) арендодателя.

Вопрос: чтобы заключить договор аренды на новый срок, арендатор должен уведомить арендодателя об этом своем желании. Как сделать так, чтобы арендодатель не сослался на то, что не получил уведомление, поскольку его юридический адрес изменился (хотя арендатору об этом не было известно)?

В договоре стороны, как правило, указывают свои реквизиты, в том числе юридический адрес. Однако в отдельных случаях во время действия договора юридический адрес арендодателя может измениться, и об этом другая сторона может быть не уведомлена. Следовательно, в случае отправки уведомления по старому адресу имеется риск, что суд посчитает такое извещение арендодателя о желании заключить договор на новый срок ненадлежащим.

Предотвратить такие ситуации можно двумя способами:

1) проверять актуальную информацию о месте нахождения арендодателя посредством получения выписки из ЕГРЮЛ либо иного документа, содержащего указанные сведения;

2) прописать в договоре пункт следующего содержания: «Стороны обязуются уведомлять друг друга в письменном виде об изменении своих реквизитов (наименование, юридический адрес, изменение организационно-правовой формы, почтовые реквизиты, банковские реквизиты и т. д.) в срок не позднее 5 (пяти) рабочих дней с момента произведения таких изменений. В случае нарушения данной обязанности одной из Сторон другая Сторона, исполнившая лежащую на ней обязанность по известным ей реквизитам, считается добросовестно исполнившей свою обязанность».

Арендатору нужно отнестись крайне внимательно к тому, когда и как именно он направит арендодателю уведомление о желании продлить срок действия договора на новый срок. Дело в том, что если у арендатора не будет доказательств надлежащего уведомления арендодателя о желании воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, то, скорее всего, в случае возникновения спора арендатор не сможет защитить свои права в суде.

Пример из практики : арбитражный суд отказал арендатору в иске о продлении срока действия договора аренды на новый срок, поскольку истец не доказал факт своевременного исполнения предусмотренной в договоре обязанности направить арендодателю соответствующее уведомление

Истец (арендатор) обратился в суд с иском к ответчику (арендодателю) о продлении срока действия договора аренды, обеспечении доступа к арендуемым помещениям и нечинении препятствий в осуществлении хозяйственной деятельности.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал.

Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.

При этом судебные инстанции исходили из того, что срок действия договора аренды истек, а истец не доказал факт своевременного извещения ответчика о намерении продлить срок действия договора аренды.

Истец обратился в суд кассационной инстанции с жалобой, в которой просил отменить принятые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение.

Суд кассационной инстанции указал следующее.

Между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения со сроком действия до 30 декабря 2011 года. По условиям договора аренды арендатор имеет преимущественное право на продление договора при условии надлежащего исполнения своих обязательств и при наличии уведомления арендодателя за месяц до истечения срока аренды.

В обоснование заявленного иска истец указывал, что своевременно направил в адрес ответчика уведомление о продлении договора аренды. В качестве доказательства своевременного направления уведомления истец представил почтовую опись вложений от 29 ноября 2011 года.

Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций, давая оценку представленной почтовой описи вложений, на которую ссылался истец в обоснование своей позиции по делу, правомерно исходили из того, что представленная опись почтовых вложений не может являться достаточным доказательством факта надлежащего уведомления ответчика о намерении продлить договор аренды. Дело в том, что квитанцию об оплате услуг почтовой связи в подтверждение факта своевременного направления уведомления в адрес ответчика истец в материалы дела не представил.

Более того, в материалы дела ответчик представил конверт письма, полученного от истца. Согласно ответу отделения почтовой связи, письмо с идентификационным номером, который был указан на конверте, было подано в отделение почтовой связи только 21 января 2012 года.

В связи с этим довод кассационной жалобы о том, что истец своевременно исполнил предусмотренную в договоре обязанность направить ответчику уведомление о продлении договора аренды, со ссылкой на представленную истцом опись вложений правомерно был отклонен нижестоящими судами как недоказанный.

Ссылка истца на ненадлежащее выполнение организацией почтовой связи обязанности по доставке почтовой корреспонденции также не была подтверждена какими-либо доказательствами. Согласно ответу из отделения почтовой связи, письмо истца было принято в отделении почтовой связи 21 января 2012 года и получено ответчиком 26 января 2012 года.

На основании изложенного суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения (постановление ФАС Московского округа от 25 октября 2012 г. по делу № А41-6159/12).